Tribunal judiciaire de Nancy, POLE CIVIL section 3, 15 juin 2026, n° 22/01604

MINUTE N° : 26/225
DOSSIER N° : N° RG 22/01604 - N° Portalis DBZE-W-B7G-IGNS
JUGEMENT DU : 15 Juin 2026
AFFAIRE : [Y] [A], [C] [Q], [D] [T] épouse [A] C/ E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE DU GRAN D [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 3

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Hervé HUMBERT,

ASSESSEURS : Madame Sandrine ERHARDT,
 Madame Sabine GASTON,

GREFFIER : M. William PIERRON,

PARTIES :
DEMANDEURS

Monsieur [Y] [A], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Alexandre GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 11

Madame [D] [T] épouse [A], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Alexandre GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 11

Madame [C] [Q] née le 27 Novembre 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Elyane POLESE-PERSON, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 118

DEFENDERESSE

L’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE DU [Localité 3] [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Julie SAMMARI, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 36
_______________________________________________________________
Clôture prononcée le : 08 Avril 2025
Débats tenus à l'audience du : 24 Novembre 2025
Date de délibéré indiquée par le président : 02 Mars 2026
Jugement par mise à disposition au greffe le : 15 Juin 2026
_____________________________________________________________
le :

Copie+Grosse+retour dossier à : 
Me Elyane POLESE-PERSON
Me Julie SAMMARI

Copie+retour dossier à : 
Maître Alexandre GASSE 




EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Y] [A] et Madame [D] [T] épouse [A], ci après les époux [A], sont propriétaires d’une parcelle de terrain sise à [Adresse 5], cadastrée section AD n° [Cadastre 1].

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1], ci après l’OPH, anciennement l’OFFICE PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION de [Localité 1] (l’OPAC de [Localité 1]), est propriétaire d’une parcelle sise à [Adresse 6] , cadastrée section AD n° [Cadastre 2], voisine de celle des époux [A].

Au cours de l’année 2020, l’OPH a décidé de céder des pavillons situés notamment sur le secteur de la [Adresse 7] et de la [Adresse 8] .

En date du 28 décembre 2020, Madame [C] [Q] a fait une offre pour le pavillon situé [Adresse 9] , cadastré section AD n° [Cadastre 2], au prix de 115 000 €. Elle a été désignée attributaire du bien et cette décision lui a été notifiée le 26 janvier 2021.

Ayant appris la mise en vente du pavillon situé [Adresse 9] , cadastré section AD n° [Cadastre 2] , Monsieur [A] a, par un courriel du 7 janvier 2021, indiqué à l’OPH de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] avoir lui-même obtenu antérieurement un accord de ce dernier pour l’achat d’une petite partie du terrain situé sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 2], ce dont il convenait d’informer l’acquéreur du pavillon, et a joint à son courriel les différents documents élaborés à l’occasion du projet de cession à son profit de cette partie de parcelle. Monsieur [A] précisait saisir son notaire pour une régularisation de la vente courant 2021.

Par courrier du 4 mai 2021, l’OPH a répondu à Monsieur [A] avoir annulé la délibération prise le 24 janvier 2008 relative à la vente de la partie de la parcelle litigieuse à son profit, dès lors que cette délibération n’avait pas été suivie d’effet depuis 13 ans.

Un compromis de vente portant sur l’intégralité de la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 2] a été signé entre l’OPH et Madame [Q] le 12 mai 2021.

Par courrier du 2 juin 2021, le conseil des époux [A] a indiqué que bien que la vente n’ait pas été concrétisée, les époux [A] ont pris possession du terrain qu’ils entretiennent depuis,qu’ils ont toujours eu le souhait d’acquérir la bande de terrain litigieuse, et qu’en raison de l’existence d’un accord réciproque des parties sur la chose et sur le prix, ladite vente était parfaite.

Par lettre officielle du 7 juillet 2021, le conseil de l’OPH a contesté l’existence d’un accord des parties sur la chose et sur le prix concernant la vente à Monsieur [A] d’une partie de la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 2] qui serait intervenue à la fin de l’année 2007.

Par lettre officielle du 15 juillet 2021, le conseil des époux [A] a indiqué que ses clients maintenaient leur position.

Par lettre officielle du 21 août 2021, le conseil de l’OPH a indiqué que son client maintenait sa position. 





Dans le même temps, par courrier du 30 septembre 2021, Madame [Q] a demandé à l’OPH de procéder à la réitération de la vente à son profit dans les meilleurs délais, et par courrier du 28 octobre 1021, ce dernier lui a répondu ne pouvoir accéder à sa requête « compte tenu du risque de contentieux existant sur une partie de l’emprise non bâtie du bien », et lui a présenté différentes alternatives.

Dans ces circonstances, Madame [Q] a renoncé à poursuivre l’acquisition du bien litigieux.

Par un acte de commissaires de justice en date du 25 mai 2022, les époux [A] ont assigné l’OPH de la métropole du Grand Nancy devant le présent tribunal en exécution forcée de la vente à leur profit d’une bande de terrain située sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 2] d’une surface à parfaire de 75 m² pour le prix de 20,50 € le m². L’instance a été enrôlée sous le numéro RG 22/1604.

Par un acte de commissaires de justice en date du 17 juin 2022, Madame [Q] a assigné l’OPH de la métropole du Grand Nancy devant le présent tribunal en paiement de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 12 mai 2021. L’instance a été enrôlée sous le numéro RG 22/1867.

Par un acte de commissaires de justice en date du 29 mars 2023, l’OPH de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] a assigné en intervention forcée les époux [A].

Cette instance en intervention forcée a été jointe à l’instance enrôlée sous le numéro RG 22/1867 par ordonnance du juge de la mise en état du 9 mai 2023.

Finalement, l’instance enrôlée sous le numéro RG 22/1867 a été jointe à l’instance enrôlée sous le numéro RG 22/1604 par ordonnance du juge de la mise en état du 5 mars 2024 .

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées le 12 février 2025, les époux [A] demandent au tribunal de :
Vu notamment l’article 1589 du Code Civil, 
– Juger qu’il y a bien eu un accord entre les parties et qu’est parfaite la vente au profit de Monsieur et Madame [A] par l’OPH DE LA METROPOLE DU [Localité 3] [Localité 1] d’une bande de terrain de 3,50 m² de large sur 19,46 m à 19,94 m située au Nord de la parcelle Section AD n° [Cadastre 2], d’une surface à parfaire de 75 m² pour le prix de 20,50 € le m². 
– Enjoindre à l’OPH DE LA METROPOLE DU [Localité 3] [Localité 1], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du trentième jour suivant la signification de la décision à intervenir à faire toutes diligences, à transmettre tous éléments et/ou toutes informations au notaire mandaté par Monsieur et Madame [A] afin de permettre à ce dernier de préparer les actes et formalités concrétisant la vente de la parcelle. 
– Enjoindre à l’OPH DE LA METROPOLE DU [Localité 3] [Localité 1] sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du huitième jour suivant la convention qui lui sera adressée par le notaire, de régulariser l’acte de vente que ce dernier aura préparé. 
– Donner acte à Monsieur et Madame [A] de ce qu’ils sont prêts à régler le prix d’acquisition de la parcelle. 
– Débouter l’OPH DE LA METROPOLE DU [Localité 3] [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes. 
– Condamner l’OPH DE LA METROPOLE DU [Localité 3] [Localité 1] à payer à Monsieur et Madame [A] une somme de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 




Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 décembre 2024, Madame [C] [Q] demande au tribunal de :
Vu les articles 1103, 1583 et 1589 du code civil, 
– Dire les demandes formées par Madame [Q] recevables et bien fondées. 
– Y faire droit. 
En conséquence, 
– Condamner l’Office Public de l’Habitat de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] Métropolitain à verser à Madame [Q] la somme de 11.500 euros au titre de la clause pénale, 
– Condamner l’Office Métropolitain de l’Habitat à verser à Madame [Q] la somme de 1.500 euros en restitution du dépôt de garantie, 
– Condamner l’OMH à verser à Madame [Q] la somme de 1.000 euros en indemnisation de son préjudice moral et 221,31 euros de frais bancaires momentanément arrêtés en mai 2022. 
– Débouter l’OMH de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires. 
– Condamner l’OMH à régler les entiers dépens, ainsi qu’à verser à Madame [Q] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2024, l’OPH de la Métropole du Grand Nancy demande au tribunal de :
– Dire et juger recevables mais mal fondées les demandes de Madame [Q] 
En conséquence, 
– L’en débouter 
– En tant que de besoin, dire et juger que toute condamnation de l’Office Public de l’Habitat de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] au profit de Madame [Q] ne saurait excéder la somme de 500€ 
– En tant que de besoin, condamner Monsieur [Y] [A] et Madame [D] [T], épouse [A], à relever et garantir l’OFFICE PUBLIC DE LA METROPOLE DU [Localité 3] [Localité 1] de toute(s) condamnation(s) qui pourrai(en)t être prononcée(s) à son encontre au profit de Madame [Q] 
– Débouter Monsieur et Madame [A] de l’intégralité de leurs demandes 
– Le cas échéant, condamner solidairement Monsieur et Madame [A] à payer à l’OPH de la METROPOLE DU [Localité 3] [Localité 1] un montant équivalent à celui auquel il sera condamné au profit de Madame [Q] 
– Condamner solidairement Monsieur et Madame [A] à payer à l’OPH de la METROPOLE DU [Localité 3] [Localité 1] une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 Code de procédure civile 
– Les condamner solidairement aux dépens .

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience collégiale du 24 novembre 2025, puis mise en délibéré.


MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande d’exécution forcée formée par les époux [A]

Attendu que les époux [A] soutiennent, sur le fondement de l’article 1589 du Code civil, qu’un contrat de vente est intervenu entre l’OPAC de [Localité 1] et eux-mêmes à la fin de l’année 2007 et début de l’année 2008, portant sur une bande de terrain de 3,50 m de large et 19,46 m de long située au Nord de la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 2], représentant une surface de l’ordre de 70 m² pour le prix de 20,50 € le m² ;

Attendu que l’article 1589§1 du Code civil dispose que :
La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ;

Mais attendu qu’en l’espèce, aucune promesse de vente n’a été régularisée entre l’OPAC de [Localité 1] et les époux [A] ;

Attendu que les époux [A], qui invoquent l’article 1589 du Code civil, se fondent en réalité sur les dispositions de l’article 1583 du même code, selon lequel :
[La vente ]est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès lors qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ;

Attendu qu’au soutien de leur demande, les époux [A] produisent les documents suivants :
– une correspondance de l’OPAC du 5 novembre 2007,
– une correspondance de l’OPAC du 6 décembre 2007,
– un accord écrit du sieur [N] du 20 octobre 2007,
– le plan de division de la parcelle AD n° [Cadastre 2] établi par la SCP la SCP Suaire & [S], géomètre,
– photographies des bornes posées par le géomètre en 2008,
– un document de certification établi et signé par la SCP Suaire & [S] le 16 janvier 2008, et cosigné par l’OPAC et par Monsieur [A] le 16 janvier 2008,
– un procès-verbal de délimitation opérant changement des limites de propriété non daté,
– une correspondance de l’Office notarial [Z] du 13 février 2009 ;

Attendu que l’OPH conteste qu’une vente soit valablement intervenue avec les époux [A], dès lors, qu’en premier lieu, aucun prix définitif global n’a été exprimé entre les parties après mesurage de la parcelle de terrain que ces derniers entendaient acquérir, qu’en second lieu , la surface exacte de la partie de parcelle à céder n’a pas été déterminée, oscillant de 60 à 68 m², et ne l’est toujours pas à ce jour, les demandeurs faisant état d’une surface de « 75 m² à parfaire », et qu’en troisième lieu , la condition suspensive de l’accord du voisin des époux [A], le sieur [N], locataire de la parcelle cadastrée parcelle AD n° [Cadastre 2] , ne peut être considérée comme levée dès lors qu’il n’est pas établi que l’accord donné par ce dernier dans une correspondance du 18 octobre 2007 ait été régulièrement transmis à l’OPAC ;

Que l’OPH ajoute qu’à supposer qu’un accord sur la chose et sur le prix ait pu exister, en s’abstenant de donner suite à la demande de renseignements du notaire du 13 février 2009 en vue de l’établissement de l’acte de vente, et en attendant 13 années avant de se prévaloir d’une telle vente à leur profit, les époux [A] doivent être considérés comme ayant tacitement renoncé à ladite vente ;

Attendu que si, conformément au principe du consensualisme, le consentement des parties à une vente n’est soumis à aucune condition de forme, encore faut-il, pour qu’une vente soit déclarée parfaite, que soit établi un accord des parties sur la chose et sur le prix ;

Attendu que la vente dont se prévalent les époux [A] aurait été conclue au début de l’année 2008, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme du droit des obligations, de sorte qu’il convient de faire application des dispositions anciennes du Code civil relatives à la formation du contrat et de la jurisprudence dégagée de ces dispositions ; 





Que selon l’article 1101 ancien du Code civil,
Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose ;

Que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ;

Qu’une proposition de contracter ne constitue une offre susceptible d’acceptation formant le contrat, qu’à la condition d’être précise, complète et ferme, et de manifester la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation ;

Qu’à défaut de remplir ces conditions, la proposition de contracter ne constitue qu’une invitation à entrer en pourparlers ;

Que lorsque l’offre n’est assortie d’aucun délai précis, elle devient caduque si aucune acceptation n’est intervenue avant l’expiration d’un délai raisonnable ;

Que la Cour de cassation a ainsi censuré une cour d’appel ayant ordonné la réalisation forcée d’une vente sans rechercher si l’acceptation était intervenue dans le délai raisonnable nécessairement contenu dans toute offre non assortie d’un délai précis ;

Que par ailleurs, en principe, le silence ne vaut pas à lui seul acceptation ;

Attendu en l’espèce qu’il est établi par les pièces versées aux débats :

Que, par une correspondance du 5 novembre 2007, le chargé de mission foncier de l’OPAC de [Localité 1] a confirmé à Monsieur [A] son accord pour lui céder une parcelle de terrain d’environ 64 m² constituant une partie de la parcelle AD [Cadastre 2], sous la condition de l’accord du locataire de cette dernière parcelle, le sieur [N], et a précisé que le prix serait fixé en fonction de l’évaluation de France Domaine, avec les frais de géomètre à la charge de Monsieur [A] ;

Que, par une correspondance du 6 décembre 2007, le chargé de mission foncier de l’OPAC de [Localité 1] a indiqué aux époux [A] qu’il présenterait au prochain conseil d’administration de l’OPAC de [Localité 1] « un projet de délibération décidant de leur vendre un terrain d’environ 60 à 65 m², partie de la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 2] au prix de 20,50 € du m², conformément à l’avis de France Domaine hors frais et taxes », et rappelant la nécessité d’obtenir un accord écrit du sieur [N];

Que dans un document écrit du 18 octobre 2007, le sieur [R] [N] a indiqué donner son accord pour la vente aux époux [A] de la partie de la parcelle AD [Cadastre 2] litigieuse ;

Que, le 15 janvier 2008, la SCP Suaire & [S], géomètre, a établi un plan de division faisant clairement apparaître la bande de terrain de 3,50 m de large située au nord de la parcelle destinée à être vendue aux époux [A], et l’autre partie de la parcelle restant propriété de l’OPAC de Nancy ;

Que la SCP Suaire & [S] a posé des bornes pour matérialiser la future nouvelle limite de propriété ainsi qu’il ressort des photographies versées aux débats ;

Que, le 16 janvier 2008, la SCP Suaire & [S] a établi le document de certification d’arpentage destiné à la direction des services fiscaux de Meurthe-et-Moselle, lequel a été signé par l’OPAC de Nancy et par Monsieur [A] le 16 janvier 2008, mentionnant une superficie de 75 m² de la bande de terrain destinée au époux [A] ;

Que les honoraires de la SCP Suaire & [S] ont été facturés à Monsieur [A] et réglés par ce dernier ;

Qu’un procès-verbal de délimitation destiné au service de la publicité foncière a été préparé par la SCP Suaire & [S], a été soumis à l’OPAC de Nancy qui y a aposé son cachet, n’a manifestement pas été déposé au service de la publicité foncière car il ne comporte pas de date, ni le cachet du service de la publicité foncière avec la réponse réservée à celui-ci ;

Qu’il ressort par ailleurs du courrier de l’OPH du 4 mai 2021 à Monsieur [A] que le conseil d’administration de l’OPAC de [Localité 1] a pris une délibération le 24 janvier 2008 autorisant la vente de la partie de la parcelle AD n° [Cadastre 2] aux époux [A], étant toutefois précisé que cette délibération n’est pas versée aux débats ;

Que par un courrier du 13 février 2009, l’Office notarial [Z] chargé d’établir l’acte de vente a formé une demande de renseignements auprès des époux [A] ;

Attendu que suite à cette demande du notaire du 13 février 2009 la situation n’a plus évolué et les choses sont demeurées en l’état jusqu’à ce que dans le courant de l’année 2020, l’OPH de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] décide de la mise en vente notamment de la parcelle AD n° [Cadastre 2] dans son intégralité et reçoive une offre d’achat de Madame [Q] le 28 décembre 2020, et que par courriel du 7 janvier 2021, Monsieur [A] sollicite auprès de l’OPH la régularisation de la vente à son profit de la partie de la dite parcelle résultant des échanges et documents établis en 2007 et 2008 ;

Attendu qu’il ressort de l’ensemble des éléments susvisés qu’à l’origine, les époux [A] ont manifestement formé une demande auprès de l’OPAC de [Localité 1] pour que celui-ci leur vende la bande de terrain litigieuse, partie de la parcelle AD [Cadastre 2] ;

Qu’il y a lieu de relever que n’est versée aux débats aucune demande écrite des époux [A] à l’OPAC de [Localité 1] ;

Qu’en l’absence de toute information sur le contenu exact de la demande des époux [A] auprès de l’OPAC de [Localité 1], celle-ci ne peut en aucun cas être qualifiée d’offre d’achat de la partie de la parcelle AD [Cadastre 2], aucun élément du débat ne permettant de retenir l’existence d’une offre précise, complète et ferme manifestant la volonté des époux [A] d’être liés en cas d’acceptation ;

Que dès lors, l’accord donné par l’OPAC de [Localité 1] , par ses correspondances du 5 novembre et du 6 décembre 2007 puis par l’adoption d’une délibération de son conseil d’administration du 24 janvier 2008, doit s’analyser, non pas comme une acceptation, et comme telle, suffisante à former le contrat de vente, mais comme une offre de vente de la partie de parcelle litigieuse au époux [A] aux prix et conditions prévues par lesdites correspondances ;

Que cette offre de vente portait précisément sur la bande de terrain de 3,50 m de large située au nord de la parcelle cadastrée section AD [Cadastre 2] d’une superficie de 75 m², telle qu’elle résulte du document de certification d’arpentage établi le 16 janvier 2008 par la SCP Suaire & [S], et contenait un prix déterminable, soit 20,50 € du m² ;

Attendu qu’en présence de cette offre de vente de l’OPAC de [Localité 1], il appartenait aux époux [A] de manifester leur volonté d’accepter celle-ci pour former la vente ;

Attendu qu’il peut être déduit de la signature par Monsieur [A] du document de certification d’arpentage établi par la SCP Suaire & [S] le 16 janvier 2008, que les époux [A] ont accepté la délimitation de la partie de la parcelle cadastrée section AD [Cadastre 2], et donc la détermination de la surface de ladite partie de parcelle, à savoir 75 m², telle qu’elle résulte de ce document de certification reprenant le plan de division établi par la SCP Suaire & [S] le 15 janvier 2008 ;

Que par la signature de ce document de certification d’arpentage, les époux [A] ont ainsi incontestablement tacitement manifesté leur acceptation quant à l’objet de la vente litigieuse ; 

Attendu par ailleurs, qu’il peut être retenu que la condition suspensive de l’accord du sieur [N] à la vente litigieuse était réalisée au regard de l’existence d’un accord écrit de ce dernier dans le document du 18 octobre 2007 ;

Attendu cependant que, suite à la correspondance de l’OPAC de [Localité 1] du 6 décembre 2007 fixant le prix de la vente envisagée à 20,50 € du m², les époux [A] n’ont aucunement indiqué expressément à l’OPAC de [Localité 1] qu’ils acceptaient d’acquérir à ce prix, et qu’il ne ressort par ailleurs d’aucun des éléments du débat l’existence d’une acceptation tacite de leur part dudit prix de vente, étant rappelé qu’en principe, le silence ne vaut pas à lui seul acceptation ;

Attendu à l’inverse,qu’il y a lieu de relever que suite à la demande de renseignements du notaire en vue de l’établissement de l’acte de vente en date du 13 février 2009, les époux [A] n’ont pas répondu et que le processus de vente a alors été stoppé jusqu’au courriel de Monsieur [A] à l’OPH de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] en date du 7 janvier 2021 ;

Attendu que l’offre de vente de l’OPAC de [Localité 1], expressément formulée à l’issue de sa correspondance du 6 décembre 2007 et complétée par la signature du document de certification d’arpentage du 16 janvier 2008 , n’a ainsi donné lieu qu’à une acceptation partielle par les époux [A] en date du 16 janvier 2008, portant sur l’objet de la vente, à l’exclusion du prix de vente ;

Attendu que si ladite offre de vente de l’OPAC de [Localité 1] n’était assortie d’aucun délai précis, il doit néanmoins lui être appliqué un délai raisonnable, implicitement contenu dans toute offre, conformément aux principes rappelés ci-dessus ;

Que ce délai raisonnable a commencé à courir à compter du 24 janvier 2008, date de la délibération du conseil d’administration de l’OPAC de [Localité 1] ayant autorisé la vente ;

Qu’il apparaît dès lors que la demande de Monsieur [A] pour la régularisation de la vente selon les modalités prévues fin 2007 et début 2008 , formulée auprès de l’OPH par courriel du 7 janvier 2021, demande renouvelée de manière plus précise par la correspondance du conseil des époux [A] du 2 juin 2021 mentionnant expressément le prix de vente de 20,50 € du m², laquelle demande s’analyse en une acceptation de ladite vente audit prix de 20,50 € du m², est intervenue près de 13 ans après la délibération du 24 janvier 2008, soit manifestement après l’expiration du délai raisonnable contenu dans l’offre de l’OPAC de [Localité 1] du 6 décembre 2007 ;

Que l’acceptation des époux [A] portant de manière complète sur l’objet et sur le prix de la vente litigieuse est ainsi intervenue alors que l’offre de vente de l’OPAC de [Localité 1] formalisée le 6 décembre 2007 était caduque ;




Que cette acceptation tardive n’a pu en conséquence valablement former le contrat de vente ;

Attendu par suite de l’ensemble de ce qui précède, qu’il y a lieu de débouter les époux [A] de leur demande tendant à voir juger parfaite la vente à leur profit par l’OPH de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] d’une bande de terrain de 3,50 m² de large sur 19,46 m à 19,94 m située au Nord de la parcelle Section AD n° [Cadastre 2], d’une surface à parfaire de 75 m² pour le prix de 20,50 € le m² ;

Qu’il y a lieu en conséquence de les débouter de leur demande subséquente en exécution forcée de ladite vente ;

Sur la demande en paiement de la clause pénale formée par Madame [Q]

Attendu que selon l’article 1103 du Code civil, 
Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; 

Que selon l’article 1589 du code civil,
La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ;

Que selon l’article 1304 du Code civil,
L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Attendu qu’ aux termes du compromis de vente conclu le 12 mai 2021 entre l’OPH de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] et Madame [C] [Q], la vente était soumise aux conditions suspensives de droit commun relatives à l’urbanisme, au droit de propriété et aux inscriptions hypothécaires, ainsi que sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt de 180 000 € (ce montant est mentionné sous toutes réserves eu égard à la mauvaise qualité de la copie du compromis de vente versé aux débats , et aucune des parties au compromis ne mentionnant dans ses conclusions le montant du prêt), d’une durée maximum de 20 ans et au taux maximum de 2 %(ce montant étant également mentionné sous toutes réserves pour les mêmes raisons) l’an hors assurance ;

Que lesdites conditions suspensives ont été stipulées au seul bénéfice de l’acquéreur, et que, s’agissant de la condition suspensive relative au financement, le compromis prévoyait expressément la possibilité pour l’acquéreur de renoncer à son bénéfice en notifiant à tout moment au vendeur qu’il dispose de sommes nécessaires pour le financement de l’acquisition ;

Attendu par ailleurs que le compromis de vente du 12 mai 2021 comporte un article 9 intitulé « RÉITÉRATION AUTHENTIQUE » libellé dans les termes suivants:
« En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 12/08/2021 à minuit par le ministère de Maître [O] [V], notaire à [Localité 1],…
étant précisé que les conditions suspensives devront être réalisées dans le délai de validité des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus.
Toutefois, ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique.
La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation…, n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.



Si l’une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l’autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, le tout dans le délai d’un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les élements nécessaires à la perfection de l’acte, et cette partie devra en outre payer à son cocontractant le montant de la clause pénale stipulée aux présentes d’un montant de dix pour cent (10 %) du prix nonobstant tous dommages intérêts.
…
Néanmoins, à défaut de signature dans le délai sus indiqué, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues, et la présente vente sera caduque 15 jours après mise en demeure par pli recommandé avec demande d’accusé de réception, et ce à la seule initiative du vendeur, qui aura la possibilité de proroger la validité des présentes. » ;

Attendu que conformément aux textes susvisés, et en application des stipulations contractuelles susvisées, la vente litigieuse ne pouvait être réitérée par acte authentique qu’une fois la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives stipulées au compromis ;

Que Madame [Q] n’ayant pas renoncé à la condition suspensive d’obtention de prêt, elle ne peut prétendre à invoquer le bénéfice de la clause pénale qu’à la condition d’établir que ladite condition suspensive était réalisée à la date prévue pour la réitération de la vente, soit le 12 août 2021 ;

Attendu que, dans sa lettre du 30 septembre 2021 par laquelle elle sollicite de l’OPH la fixation rapide d’une date de réitération de la vente devant notaire au regard du dépassement de la date du 12 août 2021 fixée par le compromis, Madame [Q] indique notamment :
« je vous rappelle que mon crédit est prêt à être débloqué depuis le 3 août » ;

Qu’aux termes de cette correspondance, Madame [Q] rappelait ainsi à l’OPH que la condition suspensive d’obtention de prêt était levée et que les fonds étaient prêts à être débloqués ;

Qu’en réponse à cette lettre, l’OPH n’a aucunement contesté la levée de la condition suspensive d’obtention de prêt ;

Que pas davantage devant la présente juridiction, l’OPH ne conteste dans ses conclusions la réalisation de ladite condition suspensive dans le délai contractuellement prévu ;

Que dès lors, nonobstant l’absence de production par Madame [Q] de toute pièce bancaire justifiant de l’octroi du prêt prévu au compromis, il y a lieu de retenir que la condition suspensive relative au financement était effectivement réalisée à la date prévue pour la réitération de la vente ; 

Attendu que,suite à la demande de Madame [Q] à l’OPH aux fins de fixation d’une date de signature, formée dans sa lettre du 30 septembre 2021, par laquelle celle-ci précisait que la vente devait porter sur « l’intégralité du bien proposé à la vente enregistré comme tel au cadastre et purgé en amont de tout contentieux », l’OPH, dans sa réponse du 28 octobre 2021, a indiqué à Madame [Q] ne pouvoir en l’état lui vendre l’intégralité du bien, objet du compromis du 12 mai 2021, « compte tenu du risque de contentieux existant sur une partie de l’emprise non bâtie du bien », évoquant à cet égard un précédent engagement de vendre une partie de la parcelle AD [Cadastre 2] à Monsieur [A] ;

Attendu qu’il est dès lors établi que l’OPH a refusé de réitérer la vente dans les termes et conditions prévues aux compromis de vente du 12 mai 2021, alors que la condition suspensive d’obtention de prêt était levée ;

Que la non réitération de la vente étant imputable à l’OPH, Madame [Q] est donc fondée en exécution des stipulations contractuelles susvisées à invoquer le bénéfice de la clause pénale stipulée au compromis de vente ;

Attendu que l’OPH de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] sollicite la réduction de la clause pénale à la somme de 500 € ;

Attendu que l’article 1231 - 5 du Code civil dispose que :

Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
…
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ;

Attendu qu’il convient en premier lieu de relever que l’inexécution des obligations résultant du compromis de vente est définitive depuis la lettre de l’OPH du 28 octobre 2021 notifiant à Madame [Q] son impossibilité de réitérer la vente dans les termes du compromis,de sorte que le droit pour cette dernière d’obtenir le paiement de la clause pénale n’est pas subordonné à une mise en demeure préalable du vendeur d’avoir à procéder à la réitération de la vente litigieuse ;

Attendu qu’à l’appui de sa demande de réduction de la clause pénale, l’OPH soutient que ladite clause correspondant à 10 % du prix de vente, soit 11 500 €, est d’un montant manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi par Madame [Q], préjudice qu’elle chiffre elle-même à la somme de 1221,31 €;

Que l’OPH soutient en outre que la prise en compte de sa bonne foi doit conduire à une modération du montant de la clause pénale, invoquant à cet égard l’attitude des époux [A] comme étant à l’origine de l’impossibilité dans laquelle il s’est trouvé de réitérer le compromis de vente conclu avec Madame [Q];

Mais attendu que la fixation de la clause pénale à 10 % du prix de vente ne constitue pas un montant manifestement excessif, et ce, au regard du préjudice incontestablement subi par Madame [Q] du fait de l’échec de la vente ;

Qu’après avoir été déclarée attributaire le 26 janvier 2021, Madame [Q] s’est en effet projetée dans l’acquisition du bien objet du compromis de vente litigieux, a notamment réalisé pour ce faire les démarches d’obtention de prêt, et s’est finalement heurtée le 28 octobre 2021 à un refus de l’OPH de réitérer la vente;

Que Madame [Q] s’est ainsi engagée dans ce projet d’acquisition en pure perte de temps durant une période de neuf mois ;

Que par ailleurs, la bonne foi alléguée de l’OPH est sans incidence sur le préjudice subi par Madame [Q] ;


Attendu par suite qu’il y a lieu de rejeter la demande de l’OPH tendant à voir réduire le montant de la clause pénale et de condamner ce dernier à payer à Madame [Q] la somme de 11 500 € en exécution de ladite clause ;

Sur les autres demandes en paiement formées par Madame [Q]

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que la clause pénale a pour objet d’évaluer forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée ;

Qu’il s’ensuit que le créancier de l’obligation inexécutée, déjà indemnisé par l’allocation de l’indemnité fixée par la clause pénale, n’est pas fondé à solliciter des dommages et intérêts supplémentaires ;

Attendu qu’il y a lieu dès lors de débouter Madame [Q] de ses demandes d’indemnisation complémentaire à hauteur de la somme totale de 1221,31 €;

Attendu également qu’il y a lieu de débouter Madame [Q] de sa demande de condamnation de l’OPH à lui verser la somme de 1500 € en restitution du dépôt de garantie, dès lors qu’il est établi par les pièces versées par l’OPH que celui-ci n’a pas procédé à l’encaissement du chèque de 1500 € remis à titre de garantie, et que ce chèque de 1500 € a été renvoyé selon courrier officiel du conseil de l’OPH en date du 15 février 2023 au conseil de Madame [Q] ;

Sur le recours en garantie formé par l’OPH de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] contre les époux [A]

Attendu que l’OPH soutient que le défaut de réitération du compromis de vente conclu avec Madame [Q] a uniquement pour cause l’attitude des époux [A] qui, alors qu’ils avaient abandonné la poursuite de la vente à leur profit de la bande de terrain dépendant de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 2] datant de l’année 2008, ont ,13 ans plus tard sollicité l’exécution de cette vente auprès de l’OPH ;

Mais attendu qu’il ressort des éléments du débat que l’OPH a accepté de signer avec Madame [Q] un compromis de vente portant sur l’intégralité de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 2] le 12 mai 2021, alors qu’à cette date, il était pleinement informé, suite au courriel de Monsieur [A] du 7 janvier 2021, de la volonté des époux [A] de mettre à exécution le projet de vente portant sur une portion de ladite parcelle qui avait été entériné par délibération du 24 janvier 2008;

Que dès lors, l’OPH avait parfaitement conscience, lorsqu’il a signé le compromis de vente avec Madame [Q] , du risque d’engagement d’une procédure contentieuse par les époux [A] susceptible, dans son esprit , de remettre en cause la vente conclue avec Madame [Q] ;

Que l’OPH ne peut ainsi que s’en prendre à lui-même d’avoir, dans ces circonstances, accepter de signer le compromis de vente litigieux avec Madame [Q] ;

Attendu par suite qu’il y a lieu de débouter l’OPH de son recours en garantie formé contre les époux [A] ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que les époux [A], qui succombent envers l’OPH, seront condamnés aux dépens afférents à la procédure qu’ils ont engagée contre ce dernier, ainsi qu’à lui payer la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 



Qu’ils seront également déboutés de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’OPH de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1], qui succombe envers Madame [Q], sera condamné aux dépens de la procédure engagée par cette dernière à son encontre, ainsi qu’à lui payer la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit ; 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par un jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [Y] [A] et Madame [D] [T] épouse [A] de leur demande tendant à voir juger qu’est parfaite la vente à leur profit par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] d’une bande de terrain de 3,50 m² de large sur 19,46 m à 19,94 m située au Nord de la parcelle Section AD n° [Cadastre 2], d’une surface à parfaire de 75 m² pour le prix de 20,50 € le m². 

En conséquence,

DÉBOUTE Monsieur [Y] [A] et Madame [D] [T] épouse [A] de leur demande subséquente en exécution forcée de ladite vente.

CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] à payer à Madame [C] [Q] la somme de 11 500 € au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 12 mai 2021.

DÉBOUTE Madame [C] [Q] de ses demandes complémentaires de dommages et intérêts.

DÉBOUTE Madame [C] [Q] de sa demande en restitution de la somme de 1500 € au titre du dépôt de garantie.

DÉBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] de son recours en garantie formé contre Monsieur [Y] [A] et Madame [D] [T] épouse [A] .

CONDAMNE Monsieur [Y] [A] et Madame [D] [T] épouse [A] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] à payer à Madame [C] [Q] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

DÉBOUTE Monsieur [Y] [A] et Madame [D] [T] épouse [A] de leur demande formée contre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


CONDAMNE Monsieur [Y] [A] et Madame [D] [T] épouse [A] aux dépens afférents à la procédure qu’ils ont engagée contre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1].

CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de la Métropole du [Localité 3] [Localité 1] aux dépens afférents à la procédure engagée par Madame [C] [Q]. 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT