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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bonneville, 1ère Ch. procédure écrite, 29 juin 2026, n° 23/00269

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant acte du 12 février 2021, Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] ont donné mandat à la SAS CAPI pour la vente de leur bien immobilier situé au sein de la Copropriété [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 4] (74) au prix de 212 000 euros dont 12 000 euros de frais d’agence inclus.

Le 26 février 2021, ils ont mis en oeuvre la clause de rétractation du mandat de vente.

Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] ont vendu leur bien immobilier le 19 juin 2021 directement à Mme [Y] [D].

Estimant que cette vente intervenait en violation de la clause pénale prévue au mandat, la SAS CAPI a mis en demeure M. [K] et Mme [G] de lui payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice par courrier des 3 juin et 7 juillet 2021, par courriels des 3 juin 2022 et par lettre recommandée avec accusé de réception de leur conseil du 22 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2023, la SAS CAPI a fait assigner Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] devant le Tribunal Judiciaire de BONNEVILLE aux fins de les voir condamner à lui verser l’indemnité prévue par la clause pénale stipulée au mandat.

Par ordonnance du 17 janvier 2025, le juge de la mise en état a :

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [G] [B] et M. [K] tenant au défaut d’intérêt à agir fondée sur la nullité du mandat,
- déclaré les demandes de la SAS CAPI recevables,
- déclaré sans objet la demande fondée sur l’abus de droit d’ester en justice,
- condamné Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] à payer à la SAS CAPI la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, la SAS CAPI demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1241et 1142 du code civil, de l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et l’article 32-1 du code de procédure civile, de :



- CONDAMNER M. [K] et Mme [G] à verser à la SAS CAPI la somme de 12 000 euros au titre de l’indemnité prévue par la clause pénale stipulée au mandat,
- JUGER que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure en date du 3 juin 2022,
- CONDAMNER M. [K] et Mme [G] à verser à la SAS CAPI la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice subi en raison de leur résistance abusive,
- DEBOUTER M. [K] et Mme [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

 - CONDAMNER M. [K] et Mme [G] à verser à la SAS CAPI la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- CONDAMNER M. [K] et Mme [G] aux entiers dépens,
- JUGER la présente affaire compatible avec l’exécution provisoire dont sera assortie la décision.

Elle invoque la validité du mandat signé le 12 février 2021 par les deux vendeurs sur lequel ils ont renoncé expressément au délai de rétractation pour l’exécution de la prestation tandis que l’exemplaire dont se prévaut les défendeurs n’est signé que par Mme [G] [B] et n’est ainsi pas valable mais n’affecte pas la validité du mandat signé par M. [K] et Mme [G]. La SAS CAPI conteste toute intention frauduleuse et ajoute que les mandants ont reconnu avoir reçu les informations précontractuelles, de sorte qu’aucune nullité ni irrecevabilité ne peut être retenue.

Sur le fond, elle soutient que l’agent évincé d’une transaction, qui ne peut percevoir sa commission en application de la loi Hoguet, peut prétendre à des dommages et intérêts à hauteur du montant des honoraires prévus si cela est expressément prévu par une clause pénale. Elle précise avoir fait visiter le bien à Mme [D] et M. [X] le 24 février 2021, que Mme [D] a formulé une proposition d’achat refusée par les vendeurs qui se sont rétractés du mandat le 26 février 2021 pour finalement conclure directement la vente avec elle le 19 juin 2021. Elle en déduit que cette vente est intervenue en fraude des droits de l’agence immobilièrement alors que les consorts [G]/[K] avaient interdiction de vendre leur bien à Mme [D], acquéreur présenté par la SAS CAPI, dans les 15 mois suivant la rétractation, de sorte qu’elle est légitime à solliciter l’application de la clause pénale. Elle ajoute que si une prise de contact entre les vendeurs et le fils de Mme [D] a pu exister avant l’intervention de la SAS CAPI, il est constant que les vendeurs et l’acquéreur ont choisi de confier la vente à l’agence immobilière en février 2021.

La SAS CAPI fait encore valoir que les consorts [G]/[K] n’ont soulevé aucun grief lors des trois mises en demeure en juin, juillet et septembre 2022 pour finalement invoquer dans la présente procédure une fraude au mandat, non fondée. Elle insiste sur la mauvaise foi des défendeurs qui accroît le préjudice de l’agence immobilière.

En réponse, dans leurs conclusions notifiées par la voie électronique le 15 avril 2025, Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] sollicitent, au visa des articles L. 111-1, L.221-18, L. 221-25 et L. 221-27 du code de la consommation, et de la loi n°79-2 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet et son décret d’application, de :

- JUGER irrecevables les demandes de la SAS CAPI,
- Reconventionnellement, CONDAMNER la SAS CAPI à verser une somme de 3 000 euros à Mme [G] et une somme de 3 000 euros à M. [K],
- STATUER ce que de droit sur les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,
- REJETER la demande de la SAS CAPI fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la SAS CAPI à verser à M. [K] et Mme [G] la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils invoquent l’irrecevabilité de la demande de la SAS CAPI compte tenu de la nulité du mandat pour non-respect des obligations d’information précontractuelle de l’article L.111-1 du code de la consommation. Ils ajoutent qu’ils ont usé de leur droit de rétractation le 26 février 2021 et que la SAS CAPI n’a pas recueilli leur demande expresse aux fins d’exécution du mandat avant la fin de la période de rétractation de sorte qu’aucun droit à rémunération ne peut exister. Ils indiquent que l’exemplaire du mandat produit par la SAS CAPI a été falsifié, qu’elle s’est livrée à des manoeuvres dolosives voire à une tentative d’escroquerie au jugement en effectuant des rajouts après la signature du mandat. Ils soulignent que l’existence de deux exemplaires différents du mandat impose la nullité du mandat dont se prévaut la SAS CAPI et établit les pratiques irrégulières de ses préposés. Ils font encore valoir que la SAS CAPI ne justifie ni de sa carte professionnelle ni du droit à intervenir en matière immobilière en ce qu’elle ne produit pas de documents de nature à démontrer le respect de la loi Hoguet, de sorte que le droit d’exercice de la SAS CAPI et de sa préposée n’est pas justifié. Ils font état des méthodes douteuses de Mme [W] qui a menti à Mme [D] sur l’exclusivité et alors que Mme [D] avait été en contact avec les vendeurs dès novembre 2020 et l’avait informé d’une visite précédente du bien par son fils.

A titre reconventionnel, ils indiquent que les manoeuvres de la SAS CAPI caractérisent un abus d’ester en justice, et qu’elle a établi un faux mandat pour donner une existence à une entremise qui n’a pas eu lieu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience à juge unique du 30 mars 2026. A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu par mise à disposition au greffe le 1er juin 2026 conformément à l’article 450 du code de procédure civile, délibéré ensuite prorogé au 29 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur l’irrecevabilité

Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] sollicitent dans le dispositif de leurs dernières conclusions au fond de juger irrecevables les demandes de la SAS CAPI en invoquant l’absence ou la nullité du mandat, l’inexistence d’obligations du fait de la rétractation ou l’absence de justification professionnelle.

Mais d’une part, ces moyens concernent le fond et seront analysés comme moyens de défense lors de l’examen de la demande principale de la SAS CAPI.

D’autre part, une telle irrecevabilité a déjà été écartée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 17 janvier 2025.

Il convient dès lors de rejeter la demande de Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] tendant à l’irrecevabilité des demandes de la SAS CAPI.







Sur la demande principale

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Sur la validité du mandat

La SAS CAPI produit en pièce 1 le mandat de vente simple n°707748 du 12 février 2021 conclu entre Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] d’une part et la SAS CAPI, représentée par son agent commercial Mme [W] [F]. Ce mandat comporte les paraphes des deux vendeurs, de l’agent commercial et est signé par ces trois personnes le 12 février 2021.

Les défendeurs invoquent que ce document est un faux, et produisent en pièce 3 un exemplaire du mandat de vente simple comportant le même numéro, difficilement lisible au recto, qui ne comporte que les paraphes de Mme [E] [P] [G] [B] au recto, et au verso les signatures de Mme [W] pour la SAS CAPI et Mme [G]. C’est avec cet exemplaire qu’elle a exercé sa faculté de rétractation le 26 février 2021.

Ils font état de manoeuvres dolosives de la SAS CAPI qui aurait ajouté une mention relative à l’adresse, et le fait de cocher la case relative à l’exécution des prestations avant le délai de rétractation.

Si l’exemplaire détenu par les défendeurs interroge, ces derniers n’expliquent pas comment la signature de M. [N] [K] et ses paraphes figurent sur le mandat dont se prévaut la SAS CAPI, sans contester la signature de ce dernier et l’écriture “bon pour mandat” ni d’ailleurs invoquer qu’elles ont été portées par la SAS CAPI après la signature du mandat. Il ne serait ainsi pas engagé en tout état de cause par le mandat qu’ils produisent puisqu’il ne l’a pas signé.

L’analyse attentive des deux exemplaires, notamment la signature de Mme [E] [P] [G] [B], la position de l’écriture, l’écriture et la signature de M. [N] [K] au recto, la mention de l’adresse du bien immobilier comme lieu de signature, et l’absence de toute explication des défendeurs sur la signature unique sur leur exemplaire et la double signature sur celui produit par la demanderesse, outre l’absence de toute réponse de M. [K] et Mme [G] à compter de juin 2021 conduisent à retenir qu’un premier mandat a été signé par Mme [E] [P] [G] [B] seule, et qu’un second mandat a été signé par Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K], soit la pièce n°1 produit par la SAS CAPI.
C’est dès lors ce mandat qui sera retenu comme liant contractuellement les parties.

Les consorts [K]/[G] invoquent en second lieu que ce mandat est nul pour non respect des obligations d’informations précontractuelles telles que fixées par l’article L.111-1 du code de la consommation.

Or, sur le mandat produit par la SAS CAPI, Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] ont coché la case et signé sous les mentions “le mandant reconnaît expressément avoir, préalablement à la signature du présent mandat, pris connaissance de toutes les informations précontractuelles et de l’intégralité des caractéristiques des services dans les conditions des articles L.111-1 et suivants du Code de la consommation.” et “LE MANDANT RECONNAIT AVOIR PRIS CONNAISSANCE DE L’INTEGRALITE DES CONDITIONS DU PRESENT MANDAT ET EN AVOIR REÇU LES EXPLICATIONS UTILES”. L’utilisation d’une mention en majuscules a nécessairement attiré l’oeil des mandants sur la portée d’une telle reconnaissance.


Le fait d’avoir coché la case et signé sous ces mentions suffit à établir que la SAS CAPI a respecté son obligation d’information précontractuelle au sens de l’article L.111-1 précité, à l’égard des consorts [K]/[G], consommateurs.

Enfin, les défendeurs soutiennent que la SAS CAPI ne justifie ni de sa carte professionnelle, ni des qualités permettant de prétendre à une rémunération au titre d’un mandat soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970, et notamment ses articles 3, 3-1 et 4, et, tant pour elle que pour sa préposée.

La SAS CAPI produit l’attestation de collaborateur CCI FRANCE concernant Mme [W] [F] N°ADC340322025000003154 qui mentionne la carte professionnelle de cet agent commercial, ainsi que l’ensemble des mentions obligatoires s’agissant de la SAS CAPI. Ce moyen de nullité sera également écarté.

Par conséquent, le mandat de vente n° 707748 du 12 février 2021 signé par Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] est régulier.

Sur l’application des clauses du mandat

Selon les dispositions de l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

La pièce n°1 de la demanderesse ayant été retenue comme le contrat des parties, Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] ont coché la case, puis signé sous la mention par laquelle ils souhaitent expressément que le mandataire commence la totalité de ses prestations avant l’expiration du délai de rétractation. Les éléments invoqués par les défendeurs quant à la non-acceptation de l’accomplissement de démarches pendant le délai de rétractation seront écartés comme fondés sur l’exemplaire du mandat qu’ils produisent, qui n’a pas été retenu comme celui liant les parties.

La SAS CAPI produit un bon de visite signé le 24 février 2021 par Mme [D] [Y], et M. [X] [V], qui établit que Mme [W], agent commercial de la demanderesse, a fait visiter à ces deux candidats acquéreurs à cette date à 14h30 l’appartement appartenant à Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K], alors sous mandat de vente avec l’agence depuis le 12 février 2021. L’agent commercial a adressé aux défendeurs le même jour à 17h44 un mail aux consorts [K]/[G] qui mentionne qu’une offre de Mme [D] a été refusée par eux et qui les interroge sur le montant des charges à venir compte tenu du changement de syndic. La demanderesse précise que l’offre a été refusée comme jugée insuffisante.

La SAS CAPI justifie ainsi avoir effectué des prestations prévues au mandat avant l’envoi du bon de rétractation par Mme [E] [P] [G] [B] le 26 février 2021, et ce pendant le délai de rétractation en ce que ses mandants l’avaient expressément autorisée à commencer ses prestations avant.

Il est par ailleurs établi que Mme [D] qui avait visité avec son compagnon M. [X], le bien immobilier des défendeurs le 24 février 2021 en présence de Mme [W], a signé un compromis de vente avec Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] sur le bien immobilier concerné, sans l’intervention de la SAS CAPI et qu’ils ont réitéré la vente par acte authentique du 19 juin 2021 pour un prix de 205 000 euros.

Or, l’article 6 du mandat stipule, en lettres majuscules, que le mandat est consenti au mandataire sans exclusivité et que le mandant garde ainsi “toute liberté de vendre par lui-même les biens désignés ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire y compris un office notarial. Cependant, le mandat s’interdit de vendre sans le concours du mandataire, tant par l’intermédiaire d’un autre mandataire que par celui d’un office notarial, à tout acquéreur que le mandataire lui a présenté.”

De même, l’article 11 CLAUSE [H] précise, toujours en lettre majuscules et en gras, que “pendant le cours du présent mandat ainsi que pendant les 15 mois suivant son expiration ou sa résiliation, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire y compris une étude notariale ou un cabinet d’avocat, avec un candidat acquéreur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire s’y substituant. A défaut de respecter cette clause, le mandant reconnait qu’il sera redevable d’une indemnité compensatrice forfaitaire égale dont le montant sera égal à celui des honoraires prévus à l’article 5.”

S’il résulte des pièces 1 et 2 des défendeurs qu’ils sont entrés en contact avec Mme [D] pour la vente de leur appartement les 21 et 22 novembre 2020 et entre le 26 et 29 janvier 2021 suite à une annonce postée sur le site internet leboncoin.fr et qu’une visite du bien immobilier a eu lieu le 29 janvier 2021 par le fils de Mme [D], Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] ont ensuite confié à la SAS CAPI un mandat de vente pour leur bien immobilier le 12 février 2021 et une visite a été réalisée par Mme [D] et son compagnon et organisée par la SAS CAPI dans le cadre du mandat, ainsi qu’une proposition d’achat et des échanges d’informations sur le bien.

Quand bien même Mme [D] aurait informé l’agent commercial dès son arrivée que son fils avait déjà visité précédemment le bien, encore que la pièce n°7, qui consiste en une copie de mail de Mme [D] au notaire chargé de la vente du 30 mai 2021, sans l’historique ni les conditions d’authenticité d’un mail ou d’une attestation, revêt une force probante très faible, dès lors que tant le candidat acquéreur que les propriétaires sont passés par la SAS CAPI, alors mandataire, pour visiter le bien immobilier et poursuivre les pourparlers sur la vente, les conditions de l’article 11 du contrat s’appliquent, nonobstant le fait que la SAS CAPI n’ait pas présenté stricto sensu ces candidats acquéreurs aux mandants.

Ainsi, Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] ne pouvaient pas vendre directement le bien immobilier, objet du mandat, à Mme [D] dans les 15 mois de l’usage de la faculté de rétractation, soit le 26 mai 2022.

En concluant l’acte authentique de vente avec Mme [D] le 19 juin 2021, Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] ont violé l’interdiction stipulée au contrat. Ils doivent dès lors être condamnés à payer à la SAS CAPI la somme de 12 000 euros de dommages et intérêts en application de la clause pénale.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2022, date de la mise en demeure par lettres recommandée avec accusé de réception adressées à Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K], qui n’ont pas retiré leurs recommandés. Il n’est pas justifié des accusés de réception des précédentes mises en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier, auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SAS CAPI ne justifie pas d’un préjudice distinct de l’intérêt moratoire et des frais de justice qu’elle a exposés. Sa demande sera dès lors rejetée.


Sur les demandes reconventionnelles

La demande principale de la SAS CAPI ayant été accueillie, il convient de rejeter la demande de M. [K] et Mme [G] de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de leur demande au titre de l’article 32-1 code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K], succombant en leurs demandes, seront condamnés au paiement des dépens de l’instance, en application de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile.

En outre, il convient de les condamner à payer à la SAS CAPI une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens de l’instance qu’elle a exposés, et ce en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et que rien ne justifie de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS




Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu publiquement, en premier ressort par mise à disposition au greffe, 

REJETTE la demande de Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] tendant à l’irrecevabilité des demandes de la SAS CAPI.

REJETTE les moyens soulevés par Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] tendant à la nullité du contrat de mandat de vente n° 707748 du 12 février 2021.

CONDAMNE Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] à payer à la SAS CAPI la somme de 12 000 euros (DOUZE MILLE EUROS) de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au mandat, outre intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2022.

DEBOUTE la SAS CAPI de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

DEBOUTE Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] de leurs demandes reconventionnelles.

CONDAMNE Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] à payer à la SAS CAPI la somme de 2 500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.





CONDAMNE Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] aux entiers dépens de l’instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.


Le présent jugement a été signé par Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement. 



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE





Léonie TAMET Christelle ROLQUIN
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00174



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE



PREMIÈRE CHAMBRE
DOSSIER N° RG 23/00269
N° Portalis DB2R-W-B7H-DPLH
CR/LT


JUGEMENT DU 29 Juin 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


DEMANDERESSE 
 
S.A.S. CAPI, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 441 338 985, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jean françois PESSEY MAGNIFIQUE de la SARL CHRISTINAZ PESSEY-MAGNIFIQUE, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant, et par Maître Hervé POQUILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant.

DÉFENDEURS

Madame [E] [P] [G] [B]
née le 08 Février 1990 à [Localité 2] (PORTUGAL)
de nationalité Portugaise, aide Soignante, demeurant [Adresse 2],


Monsieur [N] [K]
né le 26 Mai 1984 à [Localité 3]
de nationalité Française, mécanicien, demeurant [Adresse 3],

représentés par Maître Marc PETERS de la SELARL MARC PETERS, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat plaidant.


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique

par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIÈRE 

Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 17 Décembre 2025,
Débats tenus à l'audience publique du : 30 Mars 2026,
Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Juin 2026 



DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 29 Juin 2026.



EXPOSÉ DU LITIGE


Suivant acte du 12 février 2021, Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] ont donné mandat à la SAS CAPI pour la vente de leur bien immobilier situé au sein de la Copropriété [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 4] (74) au prix de 212 000 euros dont 12 000 euros de frais d’agence inclus.

Le 26 février 2021, ils ont mis en oeuvre la clause de rétractation du mandat de vente.

Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] ont vendu leur bien immobilier le 19 juin 2021 directement à Mme [Y] [D].

Estimant que cette vente intervenait en violation de la clause pénale prévue au mandat, la SAS CAPI a mis en demeure M. [K] et Mme [G] de lui payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice par courrier des 3 juin et 7 juillet 2021, par courriels des 3 juin 2022 et par lettre recommandée avec accusé de réception de leur conseil du 22 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2023, la SAS CAPI a fait assigner Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] devant le Tribunal Judiciaire de BONNEVILLE aux fins de les voir condamner à lui verser l’indemnité prévue par la clause pénale stipulée au mandat.

Par ordonnance du 17 janvier 2025, le juge de la mise en état a :

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [G] [B] et M. [K] tenant au défaut d’intérêt à agir fondée sur la nullité du mandat,
- déclaré les demandes de la SAS CAPI recevables,
- déclaré sans objet la demande fondée sur l’abus de droit d’ester en justice,
- condamné Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] à payer à la SAS CAPI la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, la SAS CAPI demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1241et 1142 du code civil, de l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et l’article 32-1 du code de procédure civile, de :



- CONDAMNER M. [K] et Mme [G] à verser à la SAS CAPI la somme de 12 000 euros au titre de l’indemnité prévue par la clause pénale stipulée au mandat,
- JUGER que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure en date du 3 juin 2022,
- CONDAMNER M. [K] et Mme [G] à verser à la SAS CAPI la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice subi en raison de leur résistance abusive,
- DEBOUTER M. [K] et Mme [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

 - CONDAMNER M. [K] et Mme [G] à verser à la SAS CAPI la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- CONDAMNER M. [K] et Mme [G] aux entiers dépens,
- JUGER la présente affaire compatible avec l’exécution provisoire dont sera assortie la décision.

Elle invoque la validité du mandat signé le 12 février 2021 par les deux vendeurs sur lequel ils ont renoncé expressément au délai de rétractation pour l’exécution de la prestation tandis que l’exemplaire dont se prévaut les défendeurs n’est signé que par Mme [G] [B] et n’est ainsi pas valable mais n’affecte pas la validité du mandat signé par M. [K] et Mme [G]. La SAS CAPI conteste toute intention frauduleuse et ajoute que les mandants ont reconnu avoir reçu les informations précontractuelles, de sorte qu’aucune nullité ni irrecevabilité ne peut être retenue.

Sur le fond, elle soutient que l’agent évincé d’une transaction, qui ne peut percevoir sa commission en application de la loi Hoguet, peut prétendre à des dommages et intérêts à hauteur du montant des honoraires prévus si cela est expressément prévu par une clause pénale. Elle précise avoir fait visiter le bien à Mme [D] et M. [X] le 24 février 2021, que Mme [D] a formulé une proposition d’achat refusée par les vendeurs qui se sont rétractés du mandat le 26 février 2021 pour finalement conclure directement la vente avec elle le 19 juin 2021. Elle en déduit que cette vente est intervenue en fraude des droits de l’agence immobilièrement alors que les consorts [G]/[K] avaient interdiction de vendre leur bien à Mme [D], acquéreur présenté par la SAS CAPI, dans les 15 mois suivant la rétractation, de sorte qu’elle est légitime à solliciter l’application de la clause pénale. Elle ajoute que si une prise de contact entre les vendeurs et le fils de Mme [D] a pu exister avant l’intervention de la SAS CAPI, il est constant que les vendeurs et l’acquéreur ont choisi de confier la vente à l’agence immobilière en février 2021.

La SAS CAPI fait encore valoir que les consorts [G]/[K] n’ont soulevé aucun grief lors des trois mises en demeure en juin, juillet et septembre 2022 pour finalement invoquer dans la présente procédure une fraude au mandat, non fondée. Elle insiste sur la mauvaise foi des défendeurs qui accroît le préjudice de l’agence immobilière.

En réponse, dans leurs conclusions notifiées par la voie électronique le 15 avril 2025, Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] sollicitent, au visa des articles L. 111-1, L.221-18, L. 221-25 et L. 221-27 du code de la consommation, et de la loi n°79-2 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet et son décret d’application, de :

- JUGER irrecevables les demandes de la SAS CAPI,
- Reconventionnellement, CONDAMNER la SAS CAPI à verser une somme de 3 000 euros à Mme [G] et une somme de 3 000 euros à M. [K],
- STATUER ce que de droit sur les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,
- REJETER la demande de la SAS CAPI fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la SAS CAPI à verser à M. [K] et Mme [G] la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils invoquent l’irrecevabilité de la demande de la SAS CAPI compte tenu de la nulité du mandat pour non-respect des obligations d’information précontractuelle de l’article L.111-1 du code de la consommation. Ils ajoutent qu’ils ont usé de leur droit de rétractation le 26 février 2021 et que la SAS CAPI n’a pas recueilli leur demande expresse aux fins d’exécution du mandat avant la fin de la période de rétractation de sorte qu’aucun droit à rémunération ne peut exister. Ils indiquent que l’exemplaire du mandat produit par la SAS CAPI a été falsifié, qu’elle s’est livrée à des manoeuvres dolosives voire à une tentative d’escroquerie au jugement en effectuant des rajouts après la signature du mandat. Ils soulignent que l’existence de deux exemplaires différents du mandat impose la nullité du mandat dont se prévaut la SAS CAPI et établit les pratiques irrégulières de ses préposés. Ils font encore valoir que la SAS CAPI ne justifie ni de sa carte professionnelle ni du droit à intervenir en matière immobilière en ce qu’elle ne produit pas de documents de nature à démontrer le respect de la loi Hoguet, de sorte que le droit d’exercice de la SAS CAPI et de sa préposée n’est pas justifié. Ils font état des méthodes douteuses de Mme [W] qui a menti à Mme [D] sur l’exclusivité et alors que Mme [D] avait été en contact avec les vendeurs dès novembre 2020 et l’avait informé d’une visite précédente du bien par son fils.

A titre reconventionnel, ils indiquent que les manoeuvres de la SAS CAPI caractérisent un abus d’ester en justice, et qu’elle a établi un faux mandat pour donner une existence à une entremise qui n’a pas eu lieu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience à juge unique du 30 mars 2026. A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu par mise à disposition au greffe le 1er juin 2026 conformément à l’article 450 du code de procédure civile, délibéré ensuite prorogé au 29 juin 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur l’irrecevabilité

Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] sollicitent dans le dispositif de leurs dernières conclusions au fond de juger irrecevables les demandes de la SAS CAPI en invoquant l’absence ou la nullité du mandat, l’inexistence d’obligations du fait de la rétractation ou l’absence de justification professionnelle.

Mais d’une part, ces moyens concernent le fond et seront analysés comme moyens de défense lors de l’examen de la demande principale de la SAS CAPI.

D’autre part, une telle irrecevabilité a déjà été écartée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 17 janvier 2025.

Il convient dès lors de rejeter la demande de Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] tendant à l’irrecevabilité des demandes de la SAS CAPI.







Sur la demande principale

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Sur la validité du mandat

La SAS CAPI produit en pièce 1 le mandat de vente simple n°707748 du 12 février 2021 conclu entre Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] d’une part et la SAS CAPI, représentée par son agent commercial Mme [W] [F]. Ce mandat comporte les paraphes des deux vendeurs, de l’agent commercial et est signé par ces trois personnes le 12 février 2021.

Les défendeurs invoquent que ce document est un faux, et produisent en pièce 3 un exemplaire du mandat de vente simple comportant le même numéro, difficilement lisible au recto, qui ne comporte que les paraphes de Mme [E] [P] [G] [B] au recto, et au verso les signatures de Mme [W] pour la SAS CAPI et Mme [G]. C’est avec cet exemplaire qu’elle a exercé sa faculté de rétractation le 26 février 2021.

Ils font état de manoeuvres dolosives de la SAS CAPI qui aurait ajouté une mention relative à l’adresse, et le fait de cocher la case relative à l’exécution des prestations avant le délai de rétractation.

Si l’exemplaire détenu par les défendeurs interroge, ces derniers n’expliquent pas comment la signature de M. [N] [K] et ses paraphes figurent sur le mandat dont se prévaut la SAS CAPI, sans contester la signature de ce dernier et l’écriture “bon pour mandat” ni d’ailleurs invoquer qu’elles ont été portées par la SAS CAPI après la signature du mandat. Il ne serait ainsi pas engagé en tout état de cause par le mandat qu’ils produisent puisqu’il ne l’a pas signé.

L’analyse attentive des deux exemplaires, notamment la signature de Mme [E] [P] [G] [B], la position de l’écriture, l’écriture et la signature de M. [N] [K] au recto, la mention de l’adresse du bien immobilier comme lieu de signature, et l’absence de toute explication des défendeurs sur la signature unique sur leur exemplaire et la double signature sur celui produit par la demanderesse, outre l’absence de toute réponse de M. [K] et Mme [G] à compter de juin 2021 conduisent à retenir qu’un premier mandat a été signé par Mme [E] [P] [G] [B] seule, et qu’un second mandat a été signé par Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K], soit la pièce n°1 produit par la SAS CAPI.
C’est dès lors ce mandat qui sera retenu comme liant contractuellement les parties.

Les consorts [K]/[G] invoquent en second lieu que ce mandat est nul pour non respect des obligations d’informations précontractuelles telles que fixées par l’article L.111-1 du code de la consommation.

Or, sur le mandat produit par la SAS CAPI, Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] ont coché la case et signé sous les mentions “le mandant reconnaît expressément avoir, préalablement à la signature du présent mandat, pris connaissance de toutes les informations précontractuelles et de l’intégralité des caractéristiques des services dans les conditions des articles L.111-1 et suivants du Code de la consommation.” et “LE MANDANT RECONNAIT AVOIR PRIS CONNAISSANCE DE L’INTEGRALITE DES CONDITIONS DU PRESENT MANDAT ET EN AVOIR REÇU LES EXPLICATIONS UTILES”. L’utilisation d’une mention en majuscules a nécessairement attiré l’oeil des mandants sur la portée d’une telle reconnaissance.


Le fait d’avoir coché la case et signé sous ces mentions suffit à établir que la SAS CAPI a respecté son obligation d’information précontractuelle au sens de l’article L.111-1 précité, à l’égard des consorts [K]/[G], consommateurs.

Enfin, les défendeurs soutiennent que la SAS CAPI ne justifie ni de sa carte professionnelle, ni des qualités permettant de prétendre à une rémunération au titre d’un mandat soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970, et notamment ses articles 3, 3-1 et 4, et, tant pour elle que pour sa préposée.

La SAS CAPI produit l’attestation de collaborateur CCI FRANCE concernant Mme [W] [F] N°ADC340322025000003154 qui mentionne la carte professionnelle de cet agent commercial, ainsi que l’ensemble des mentions obligatoires s’agissant de la SAS CAPI. Ce moyen de nullité sera également écarté.

Par conséquent, le mandat de vente n° 707748 du 12 février 2021 signé par Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] est régulier.

Sur l’application des clauses du mandat

Selon les dispositions de l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

La pièce n°1 de la demanderesse ayant été retenue comme le contrat des parties, Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] ont coché la case, puis signé sous la mention par laquelle ils souhaitent expressément que le mandataire commence la totalité de ses prestations avant l’expiration du délai de rétractation. Les éléments invoqués par les défendeurs quant à la non-acceptation de l’accomplissement de démarches pendant le délai de rétractation seront écartés comme fondés sur l’exemplaire du mandat qu’ils produisent, qui n’a pas été retenu comme celui liant les parties.

La SAS CAPI produit un bon de visite signé le 24 février 2021 par Mme [D] [Y], et M. [X] [V], qui établit que Mme [W], agent commercial de la demanderesse, a fait visiter à ces deux candidats acquéreurs à cette date à 14h30 l’appartement appartenant à Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K], alors sous mandat de vente avec l’agence depuis le 12 février 2021. L’agent commercial a adressé aux défendeurs le même jour à 17h44 un mail aux consorts [K]/[G] qui mentionne qu’une offre de Mme [D] a été refusée par eux et qui les interroge sur le montant des charges à venir compte tenu du changement de syndic. La demanderesse précise que l’offre a été refusée comme jugée insuffisante.

La SAS CAPI justifie ainsi avoir effectué des prestations prévues au mandat avant l’envoi du bon de rétractation par Mme [E] [P] [G] [B] le 26 février 2021, et ce pendant le délai de rétractation en ce que ses mandants l’avaient expressément autorisée à commencer ses prestations avant.

Il est par ailleurs établi que Mme [D] qui avait visité avec son compagnon M. [X], le bien immobilier des défendeurs le 24 février 2021 en présence de Mme [W], a signé un compromis de vente avec Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] sur le bien immobilier concerné, sans l’intervention de la SAS CAPI et qu’ils ont réitéré la vente par acte authentique du 19 juin 2021 pour un prix de 205 000 euros.

Or, l’article 6 du mandat stipule, en lettres majuscules, que le mandat est consenti au mandataire sans exclusivité et que le mandant garde ainsi “toute liberté de vendre par lui-même les biens désignés ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire y compris un office notarial. Cependant, le mandat s’interdit de vendre sans le concours du mandataire, tant par l’intermédiaire d’un autre mandataire que par celui d’un office notarial, à tout acquéreur que le mandataire lui a présenté.”

De même, l’article 11 CLAUSE [H] précise, toujours en lettre majuscules et en gras, que “pendant le cours du présent mandat ainsi que pendant les 15 mois suivant son expiration ou sa résiliation, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire y compris une étude notariale ou un cabinet d’avocat, avec un candidat acquéreur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire s’y substituant. A défaut de respecter cette clause, le mandant reconnait qu’il sera redevable d’une indemnité compensatrice forfaitaire égale dont le montant sera égal à celui des honoraires prévus à l’article 5.”

S’il résulte des pièces 1 et 2 des défendeurs qu’ils sont entrés en contact avec Mme [D] pour la vente de leur appartement les 21 et 22 novembre 2020 et entre le 26 et 29 janvier 2021 suite à une annonce postée sur le site internet leboncoin.fr et qu’une visite du bien immobilier a eu lieu le 29 janvier 2021 par le fils de Mme [D], Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] ont ensuite confié à la SAS CAPI un mandat de vente pour leur bien immobilier le 12 février 2021 et une visite a été réalisée par Mme [D] et son compagnon et organisée par la SAS CAPI dans le cadre du mandat, ainsi qu’une proposition d’achat et des échanges d’informations sur le bien.

Quand bien même Mme [D] aurait informé l’agent commercial dès son arrivée que son fils avait déjà visité précédemment le bien, encore que la pièce n°7, qui consiste en une copie de mail de Mme [D] au notaire chargé de la vente du 30 mai 2021, sans l’historique ni les conditions d’authenticité d’un mail ou d’une attestation, revêt une force probante très faible, dès lors que tant le candidat acquéreur que les propriétaires sont passés par la SAS CAPI, alors mandataire, pour visiter le bien immobilier et poursuivre les pourparlers sur la vente, les conditions de l’article 11 du contrat s’appliquent, nonobstant le fait que la SAS CAPI n’ait pas présenté stricto sensu ces candidats acquéreurs aux mandants.

Ainsi, Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] ne pouvaient pas vendre directement le bien immobilier, objet du mandat, à Mme [D] dans les 15 mois de l’usage de la faculté de rétractation, soit le 26 mai 2022.

En concluant l’acte authentique de vente avec Mme [D] le 19 juin 2021, Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] ont violé l’interdiction stipulée au contrat. Ils doivent dès lors être condamnés à payer à la SAS CAPI la somme de 12 000 euros de dommages et intérêts en application de la clause pénale.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2022, date de la mise en demeure par lettres recommandée avec accusé de réception adressées à Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K], qui n’ont pas retiré leurs recommandés. Il n’est pas justifié des accusés de réception des précédentes mises en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier, auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SAS CAPI ne justifie pas d’un préjudice distinct de l’intérêt moratoire et des frais de justice qu’elle a exposés. Sa demande sera dès lors rejetée.


Sur les demandes reconventionnelles

La demande principale de la SAS CAPI ayant été accueillie, il convient de rejeter la demande de M. [K] et Mme [G] de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de leur demande au titre de l’article 32-1 code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K], succombant en leurs demandes, seront condamnés au paiement des dépens de l’instance, en application de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile.

En outre, il convient de les condamner à payer à la SAS CAPI une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens de l’instance qu’elle a exposés, et ce en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et que rien ne justifie de l’écarter.



PAR CES MOTIFS




Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu publiquement, en premier ressort par mise à disposition au greffe, 

REJETTE la demande de Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] tendant à l’irrecevabilité des demandes de la SAS CAPI.

REJETTE les moyens soulevés par Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] tendant à la nullité du contrat de mandat de vente n° 707748 du 12 février 2021.

CONDAMNE Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] à payer à la SAS CAPI la somme de 12 000 euros (DOUZE MILLE EUROS) de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au mandat, outre intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2022.

DEBOUTE la SAS CAPI de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

DEBOUTE Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] de leurs demandes reconventionnelles.

CONDAMNE Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] à payer à la SAS CAPI la somme de 2 500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.





CONDAMNE Mme [E] [P] [G] [B] et M. [N] [K] aux entiers dépens de l’instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.


Le présent jugement a été signé par Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement. 



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE





Léonie TAMET Christelle ROLQUIN

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation 1231-1, code de la consommation L221-18, code de la consommation L221-25, code de la consommation L111-1, code de la consommation L221-27). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-29T21:47:52.825Z.