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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 30 juin 2026, n° 22/11968

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2008, la société IMMOBILIÈRE PRIVÉE-FRANCE PIERRE, aux droits de laquelle vient la S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE, a donné à bail à la S.A.R.L KITTY O'SHEA'S, aux droits de laquelle vient la S.A.S FROGPUBS, un local commercial situé [Adresse 7] et [Adresse 8], à [Localité 7] pour une durée de douze ans à compter du 1er octobre 2008 et à destination de bar – brasserie – pub – café – restaurant – vins – liqueurs. 

Par acte extrajudiciaire du 16 juin 2021, la locataire a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021.

La bailleresse n'a pas répondu dans un délai de trois mois, de sorte qu'elle est réputée avoir accepté le renouvellement du bail.

Par jugement du 24 février 2022, le tribunal de commerce de BOBIGNY a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la S.A.S FROGPUBS.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juillet 2022, la locataire a notifié à la bailleresse un mémoire préalable demandant la fixation du loyer du bail renouvelé à 86.000 € HT et HC par an à compter du 1er juillet 2021.

Par acte extrajudiciaire du 16 septembre 2022, la S.A.S FROGPUBS, maître [V] [M], de la S.E.L.A.F.A MJA, ès qualités de mandataire judiciaire, ainsi que maître [T] [A], maître [N] [J] de la S.E.L.A.R.L AJASSOCIÉS et maître [D] [K], de la S.E.L.A.R.L AJRS, ès qualités d'administrateurs judiciaires, ont assigné la S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Désignée ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement arrêté par jugement du 08 décembre 2022 du tribunal de commerce de BOBIGNY, lequel a mis fin à la mission des mandataires et administrateurs judiciaires, maître [D] [K] a par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2023 notifié un mémoire d'intervention volontaire à la bailleresse.

Par jugement mixte du 11 mai 2023, le juge des loyers a notamment :

- constaté le principe du renouvellement du bail concernant le local commercial situé [Adresse 7] et [Adresse 8], à [Localité 7] à compter du 1er juillet 2021 ;
- avant dire droit sur toutes les autres demandes, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [H] [X] [L] afin d'estimer leur valeur locative à cette date.

L'experte judiciaire a déposé son rapport au greffe le 03 janvier 2025, concluant à une estimation d'un montant de 131.000 € hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2021.

La S.A.S FROGPUBS dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 avril 2025, conclut que :

« le loyer de renouvellement peut être fixé à : 

 Sur la base d’une valeur locative unitaire de 1.000 € /m²p, 
 142,35 x 1.000 = 142.350 € 
- Déduction taxe foncière 5.751 € 
- Abattement total 18 % 
Total…………………………………………122.478,00 € H.T/H.C/an 
 
OU 
 
Sur la base d’une valeur locative unitaire de 950 €/m²p, 
 142,35 x 950 € =135.232,50 € 
- Déduction taxe foncière 5.751 € 
- Abattement total de 13 % 
Total………………………………………..123.403,27 € H.T/H.C/an 

Il convient de rappeler qu’en application des articles 1231-6 et 1231-7du code civil, les intérêts au taux légal sont dus sur le différentiel de loyer depuis la date de la demande en justice, puis au fur et à mesure des échéances échues. 
Par conséquent, les intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer judiciairement fixé seront dus à compter du 16 septembre 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date. 
En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, il est sollicité la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. »

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2026, la S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE demande :

- de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 147.000 € HT par an,
- de partager les dépens par moitié.

L'affaire est venue à l'audience du 02 avril 2026 et a été mise en délibéré au 25 juin 2026, puis prorogée à ce jour.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:

1o Les caractéristiques du local considéré ;
2o La destination des lieux ;
3o Les obligations respectives des parties ;
4o Les facteurs locaux de commercialité ;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. V. art. R.145-2 à R.145-8.

Le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l'article L.145-34 du code de commerce n'est pas applicable en l'espèce, la durée du bail ayant été contractuellement fixée à plus de neuf ans.

Les parties s’accordent pour fixer la date d’effet du bail renouvelé au 1er juillet 2021.


*Les caractéristiques des locaux loués


Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 

1o De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 
2o De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 
3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 
4o De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 
5o De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expert judiciaire a notamment décrit :

- des locaux loués dépendant d'un ensemble immobilier situé à l'angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 10] dans le [Localité 8] élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de cinq étages avec combles reliés par une cage d'escalier et un ascenseur ;
- au rez-de-chaussée, le local commercial est accessible depuis l'extérieur par deux accès, l'entrée principale se faisant par une porte située à l'angle coupé et une seconde entrée se faisant par une porte donnant sur la terrasse [Adresse 9] ; 
- les locaux annexes en sous-sol ne sont pas directement reliés à la surface de vente et sont accessibles par les parties communes ; ils comprennent plusieurs espaces de réserves, dont l'un utilisé comme laverie et où sont entreposés des congélateurs, ainsi que deux chambres froides positives, et sont équipés notamment d'un monte-charges pour les marchandises ; le sol est en carrelage anti-dérapant ;
- le rez-de-chaussée, climatisé, se compose d'une salle de restaurant d'environ 73 places assises, outre des places au bar, avec un parquet au sol, des murs en papier peint et bois et un plafond libre avec des gaines apparentes, un grand bar, des sanitaires (un pour femmes, un pour hommes, un adapté aux PMR) avec des carreaux de ciment au sol, du carrelage aux murs et un faux-plafond avec des spots, un escalier en bois accédant au premier étage et une cuisine avec un carrelage anti-dérapant accessible depuis le bar et les parties communes ;
- le premier étage comprend une double salle de restauration avec un bar et deux poteaux, de 78 places assises ainsi que des places au bar, avec un sol en parquet, un plafond libre avec des moulures et des murs en papier peint et bois, un accès aux parties communes et des sanitaires, avec un petit dégagement à l'entrée (sols et murs carrelés, plafond libre).


*Les facteurs locaux de commercialité


L'article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

L'expert a relevé que :

- les locaux sont situés dans le [Localité 9] de [Localité 1], sur la rive droite de la Seine, au centre de [Localité 1], dans le quartier [Localité 10], à l'angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 10], comprises entre le [Adresse 11] et la [Adresse 12], axes qui sont à sens unique de circulation ;
- le secteur est dynamique et bénéficie d'une commercialité importante ; il comprend des boutiques en pieds d'immeubles, notamment des enseignes de prêt-à-porter de luxe du fait de la proximité de la [Adresse 13], à environ deux cents mètres, outre la [Adresse 14] et la [Adresse 15] à environ quatre cents mètres, mais le tronçon du local expertisé dispose d'une commercialité plus secondaire, accueillant essentiellement des bars et restaurants ainsi qu'une pharmacie et une agence postale ;
- ils bénéficient de dessertes routières sur le [Adresse 11], l'[Adresse 16], la [Adresse 12] et la [Adresse 17] et sont desservis par les transports en communs suivants ; les stations de métro « Madeleine » et « Opéra » à environ 350 mètres (notamment lignes 3, 7, 8, 12 et 14 du métro), le RER depuis la gare « [Etablissement 1] » à 450 mètres et le bus à la station « [Etablissement 2] » (bus n°52 et 45).

L'expert judiciaire note que l'environnement est à proximité de pôles d'attraction forts et est situé dans un secteur de bureaux intéressant pour l'activité du commerce exercé.


*La surface des locaux à prendre en considération


Il convient, pour l’application de l’article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

Selon ce texte, il faut différencier les surfaces de réception du public des surfaces des autres locaux loués.

L’article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.

L'expert judiciaire, indiquant s'être fondée sur un relevé de surfaces établi par le cabinet de géomètre-expert [E] le 20 septembre 2024 et avoir appliqué la méthode générale de pondération prévue par la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière en sa cinquième édition, de mars 2017, a retenu une surface utile de 267,27m² et une surface pondérée de 142,35m²P, calculée en retenant :

*au rez-de-chaussée :
- un coefficient de 1,10 pour la zone d'angle de 5,22 m² 
soit 5,22 × 1,10 = 5,74 m²p
- un coefficient de 1 pour la première zone de vente de 64,52 m² 
soit 64,52 × 1 = 64,52 m²p
- un coefficient de 0,90 pour la deuxième zone de vente de 16,13 m²
soit 16,13 × 0,90 = 14,52 m²p
- un coefficient de 0,40 pour la cuisine de 15,55 m² 
soit 15,55 × 0,40 = 6,22 m²p

- un coefficient de 0,30 pour les sanitaires de 16,15 m² 
soit 16,15 × 0,30 = 4,85 m²p

*au premier étage :
-un coefficient de 0,40 pour la surface de vente de 95,25 m2 
soit 95,25 × 0,40 = 38,10 m2p
-un coefficient de 0,25 pour le palier de 1,50 m2
soit 1,50 × 0,25 = 0,38 m2p
-un coefficient de 0,25 pour le local (réserve) de 3,05 m2
soit 3,05 × 0,25 = 0,76 m2p

- un coefficient de 0,15 pour le dégagement de 1,50 m²
soit 1,50 × 0,15 = 0,23 m²p
-un coefficient de 0,20 pour les sanitaires de 1,70 m² 
soit 1,70 × 0,20 = 0,34 m²p

*au sous-sol :
-un coefficient de 0,15 pour les réserves de 30,60 m²
soit 30,60 × 0,15 = 4,59 m²p
-un coefficient de 0,15 pour les vestiaires de 10 m²
soit 10 × 0,15 = 1,50 m²p
-un coefficient de 0,10 pour le dégagement de 6,10 m²
soit 6,10 × 0,10 = 0,61 m²p


La locataire n'émet aucune contestation concernant ces superficies, notant qu'elles sont conformes à celles retenues dans un rapport d'expertise non judiciaire, établi à sa demande.

La bailleresse critique la pondération ainsi effectuée, sollicitant de :

- retenir une zone d'angle unique de 13,36 m² plutôt que de 5,22 m², contestant l'application de deux triangles au lieu d'un seul et considérant que les deux seuils d'entrée des locaux doivent être inclus dans la surface de vente,
- appliquer une pondération de 1 pour la zone 2 du rez-de-chaussée car elle est lumineuse, facile d'accès pour la clientèle et sans obstacle particulier,
- distinguer au premier étage la surface de vente sur cinq mètres de façade (effet bandeau) du reste de ladite surface de vente, en appliquant à la première de ces surfaces un coefficient de 0,50 et aux autres un coefficient de 0,40,
- revoir, à hauteur de 0,25 la pondération des sanitaires du premier étage, compte tenu de leur commodité.

Sur ce,

L'expert judiciaire a fait une application de la Charte de l'expertise qui prévoit une pondération des zones d'angle selon un triangle isocèle de 5m x5m et de la circulaire de novembre 2019 qui est venue préciser que la zone d'angle correspond à un triangle sur une profondeur de 5m au droit de l'angle de la vitrine ; compte tenu de la présence d'un pan coupé, la zone d'angle de la boutique comprend deux angles, à partir desquels l'expert judiciaire a tracé deux triangles isocèles pour déterminer la zone dont la pondération est majorée.

Toutefois, cette méthode présente l'inconvénient, en présence, comme en l'espèce, de deux angles, de limiter de façon inadaptée cette zone ; alors qu'elle bénéficie d'une valeur ajoutée par sa double exposition, voire par sa triple exposition en son milieu, elle ne se trouve pas totalement couverte par les deux triangles isocèles et est plus petite que s'il n'y avait qu'un seul angle (avec une simple double exposition).

En outre, la Charte de l'expertise ne prévoit que le tracé d'un seul triangle isocèle dans la même zone ; or, s'il y a deux angles, il n'y a bien qu'une seule zone d'angle.

Concernant les deux seuils d'entrée de la boutique en extérieur, les espaces, couverts ou non, affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, en ce compris les sas d'entrée, étant inclus dans la surface de vente, il n'y a pas lieu, comme a fait l'expert judiciaire, de les exclure de la surface de la boutique.

Dans ces conditions, il y a lieu de déterminer la zone d'angle pondérée conformément à ce que demande la bailleresse plutôt que de retenir la solution proposée par l'expert judiciaire, et de fixer sa surface à 13,36 m² avant pondération.

De plus, la surface de la première zone sera augmentée d'un mètre carré pour tenir compte de la surface du seuil de l'entrée donnant sur la [Adresse 10].

En revanche, l'expert judiciaire a justement appliqué la Charte de l'Expertise en retenant une deuxième zone pondérée à 0,90 pour l'espace situé à plus de cinq mètres des vitrines ; en effet, la pondération s'apprécie objectivement en fonction de la distance depuis l'entrée ou la vitrine pour fixer la fourchette applicable selon la charte de l'expertise, les qualités de la zone étant par la suite prises en compte pour fixer, à l'intérieur de cette fourchette, le quantum exact de la pondération à appliquer.

S'agisssant de l'effet bandeau de la surface de vente en façade du premier étage, il n'est pas justifié de la pertinence de la prétention d'une pondération à 0,50 au lieu de 0,40, dès lors, d'une part, que l'expert judiciaire a répondu au dire du conseil de la bailleresse à ce sujet que les locaux ne correspondent absolument pas à cette notion et que, d'autre part, il n'est fourni aucun élément, tel que des photographies, constat, etc, permettant à notre juridiction de se rendre compte de l'éclairage naturel apporté par les fenêtres.

En tout état de cause, à défaut de disposer d'un plan du premier étage délimitant et mesurant la zone concernée, sa superficie n'est pas établie, de sorte qu'un calcul différent de la pondération proposée dans l'expertise judiciaire n'aurait pu être réalisé.

Enfin, la pondération de 0,20 appliquée aux sanitaires de l'étage est adaptée, dès lors que si leur présence est commode, il ne s'agit que d'un simple WC d'une surface de 1,70 m² au fond d'un couloir d'un mètre de large.

Il convient en conséquence de déterminer la surface pondérée des locaux en modifiant le calcul effectué par l'expert judiciaire, indiqué ci-avant, pour le rez-de-chaussée.

En rez-de-chaussée :

- un coefficient de 1,10 est appliqué pour une zone d'angle de 13,36 m² au lieu de 5,22 m² 
soit 13,36 × 1,1 = 14,70 m²p (au lieu de 5,74 m²p)

- un coefficient de 1 pour la première zone de vente de 59,54 m² au lieu de 64,52 m² 
soit 59,54 × 1 = 59,54 m²p (au lieu de 64,52 m²p)


Soit une différence de 3,98 m²p, de sorte que la surface pondérée des locaux sera fixée à 142,35m²P + 3,98 m²p = 146,33 m²p.


*Les prix pratiqués dans le voisinage


Selon l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. 

En l'espèce, l'expert judiciaire mentionne des éléments de comparaison situés dans un rayon de cinq cents mètres autour du local loué et sur la période du bail :

- vingt-deux références de nouvelles locations, allant de 469 €/m²P/an à 2.854 €/m² P/an (2.538 €/m² P/an pour un restaurant) ;
- quinze références de renouvellements amiables, allant de 536 €/m²P/an à 3.631 €/m² P/an (1.288 €/m² P/an pour un restaurant) ;
- sept références de fixations judiciaires, allant de 750 €/m²P/an (900 €/m² P/an pour un restaurant) à 3.400 €/m² P/an (1.200 €/m²P/an pour un restaurant).

L'expert judiciaire estime, eu égard à ces références et à la situation des locaux objets de l'expertise, au cœur de [Localité 1], dans un secteur attractif et touristique, bien desservi par les transports en commun et de configuraton et agencement jugés bons, mais aussi compte tenu de son emplacement dans une portion de rue disposant d'une commercilité plus secondaire, essentiellement composées de restaurants, que leur valeur peut être fixée à 1.000 €/m²P/an.

Il n'y a pas lieu de citer plus précisément l'ensemble de ces éléments de comparaison dès lors que l'estimation de l'expert judiciaire est admise par les parties, la locataire émettant simplement une contestation relative à la clause d'accession du bail, qui sera traitée ci-après, au titre des majorations et abattements pratiqués pour affiner l'évaluation du loyer au regard des particularités des locaux et du bail.

Ainsi, la valeur locative avant correctif des locaux loués au jour du renouvellement doit être fixée à :

 146,33 m²p x 1.000 € = 146.330 €/ an HT et HC.


*Les majorations et abattement applicables


Selon l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, l’expert judiciaire a proposé :

- une déduction au réel de la taxe foncière d'un montant de 5.751 € ;
- une minoration de 5 % au titre des travaux de mise en conformité, vétusté, force majeure et charges de copropriété supportés par le preneur ;
- une minoration de 2 % au titre du droit de préemption du bailleur en cas de cession du fonds de commerce ;
- une majoration de 3 % pour droit de terrasse.

Les parties s'accordent sur la déduction au réel de la taxe foncière, qui sera donc opérée.

Concernant le transfert de travaux et charges à la locataire, celle-ci entend voir l'abattement à ce titre fixé à 8 %, dès lors qu'elle supporte aussi le ravalement de l'immeuble, même prescrit par l'administration.

La bailleresse réplique que cette augmentation n'est pas justifiée puisque la locataire, dans le cadre du bail renouvelé après la loi Pinel, n'aura pas à supporter ces travaux dès lors qu'ils relèveront de l'article 606 du code civil, et souligne qu'elle n'a pas eu à supporter ce type de dépenses depuis son entrée dans les lieux en 2014.

L'expert judiciaire a indiqué que l'abattement fixé à 5 % au titre des travaux transférés au locataire comprenait déjà le poste ravalement.

Malgré l'entrée en vigueur de la loi Pinel, il persiste en l'espèce un transfert de charge au preneur sans contrepartie pour les charges de copropriété et travaux ne relevant pas de l'article 606 du code civil, qui est un facteur de diminution de la valeur locative ; l'application d'un abattement au titre du transfert au preneur de travaux et charges incombant normalement au bailleur est donc justifié. 

En revanche, si l'abattement tend à évaluer le loyer en considération de la charge représentée par des travaux futurs, à réaliser au cours du bail renouvelé, et non en fonction de travaux réalisés antérieurement, il incombe à la locataire qui conteste le taux de la minoration proposé par l'expert judiciaire de fournir des éléments permettant de mesurer qu'elle va supporter une charge financière effective plus importante que ce que celui-ci a estimé.

À défaut, en l'espèce, de production de tels éléments, il n'est pas établi que le taux d'abattement proposé par l'expert judiciaire a été sous-estimé ; il sera donc retenu à ce titre un abattement de 5 %.

L'abattement pour droit de préemption du bailleur sera appliqué, dès lors que si comme la bailleresse le soutient, ce droit n'entraîne aucune charge supplémentaire pour le locataire, il a en revanche bien une incidence sur le loyer compte tenu d'une perte pour le preneur de la liberté de céder le fonds de commerce à un acquéreur de son choix ; il ne sera pas porté à 5 % comme le sollicite la locataire, le pourcentage retenu par l'expert judiciaire étant conforme au taux usuellement fixé. 

L'application d'une majoration pour droit de terrasse ainsi que sa fixation à hauteur de 3% sont admises par les parties et seront retenues.

La locataire sollicite par ailleurs l'application de minorations supplémentaires au titre de la clause d'accession en fin de jouissance à hauteur de 5 %, de la charge de l'assurance de l'immeuble transférée au preneur à hauteur d'1 % et de la clause de souffrance à hauteur de 2 %.

S'agissant des effets de la clause d'accession, il est constant qu'une clause du bail qui prévoit l'accession au profit du bailleur de travaux réalisés en cours de bail par le preneur sans indemnité, à moins qu'il ne préfère le rétablissement des locaux loués en leur état primitif (clause de nivellement), doit s'interpréter comme ne pouvant jouer qu'à la fin des relations contractuelles, de sorte que ledit bailleur n'est pas propriétaire de ces améliorations lors du renouvellement du bail et que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, la valeur locative des locaux doit bien, alors, être appréciée abstraction faite desdits travaux.

La locataire reproche à l'expert judiciaire de n'avoir pas donné de précision permettant d'apprécier la valeur unitaire brute qui aurait été retenue si elle n'avait pas effectué ces travaux et la proportion dans laquelle l'enveloppe de ces travaux, d'un montant total de 250.000 €, a été prise en compte.

Cependant, l'expert judiciaire indique bien avoir, dans le cadre de son évaluation, pris en considération cette clause et « écarté les travaux réalisés pendant la durée du bail » et il appartenait à la locataire, si elle considérait cette conclusion trop imprécise, de lui soumettre des arguments plus précis afin de chiffrer l'augmentation de valeur locative qu'ils auraient engendrée.

En effet, l'expert doit préciser dans son rapport les éléments qui ont guidé son estimation de la valeur locative dans la comparaison avec les références citées mais il n'est pas tenu d'entrer dans le détail pour chacun desdits éléments ; ainsi, s'il compare des locaux dans un certain état avec des locaux en meilleur ou en moins bon état, il suffit qu'il indique avoir pris en compte l'état des locaux sans devoir chiffrer la moins ou la plus value en résultant.

Chacune des parties devant apporter les éléments nécessaires au succès de ses prétentions, il appartenait à la locataire, pour soutenir sa prétention, de donner toute analyse ou précision sur ce qu'elle qualifie dans son dire du 22 novembre 2024 d'améliorations et embellissements, mais que la bailleresse dit correspondre simplement à des choix d'exploitation, notamment en indiquant les changements concrètement apportés par ces travaux et de demander à l'expert judiciaire de répondre sur des points précis permettant de connaître l'influence qu'ils peuvent avoir eue sur cette valeur, information indispensable pour que le juge puisse apprécier l'opportunité d'appliquer un abattement et, le cas échéant, de chiffrer son pourcentage ; or, elle se contente de produire des justificatifs de travaux réalisés dont les effets concrets sont ignorés et de réclamer une diminution à hauteur de 5 %.

Dans ces conditions, n'étant pas justifié que l'expert judiciaire n'a pas suffisamment pris en compte l'état des locaux avant la réalisation de travaux par la locataire dans son estimation de leur valeur locative, et donc que la demande d'application d'un abattement au titre des effets de la clause d'accession est bien fondée, la demande à ce titre sera rejetée.

Concernant l'assurance de l'immeuble, celle-ci est à la charge du bailleur, comme le prévoit la clause relative aux assurances en page 17 du bail, et non de la locataire, comme celle-ci le soutient ; sa demande de minoration de ce chef ne peut donc qu'être rejetée.

Enfin, il n'est pas justifié d'appliquer une minoration au titre d'une clause de souffrance des travaux réalisés par le bailleur, cette stipulation étant présente dans la plupart des baux, donc dans la plupart des baux de référence à partir desquels la valeur locative unitaire a été fixée, sorte que l'application d'un correctif n'apparaît pas nécessaire.

En conséquence, la valeur locative des locaux loués au jour du renouvellement doit être fixée à :

146.330 € 
– 5.751 €
– 5 %
– 2 %
+ 3 %
= 134.955,84 € arrondis à 134.955 €/an HT et HC.

Il est précisé que, conformément à l'article 1231-6 du code civil, le différentiel entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail portera, à compter de l'assignation du 16 septembre 2022, intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité.

En vertu de l'article 1343-2 du même code, les intérêts ainsi produits seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an depuis la présente décision.


Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens qu'elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l'expertise.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE et la S.A.S FROGPUBS, portant sur des locaux sis [Adresse 7] et [Adresse 8], à [Localité 7], à la somme de cent trente-quatre mille neuf cent cinquante-cinq euros (134.955 €) par an, HT et HC, à compter du 1er juillet 2021 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er juillet 2021 portera intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022 et à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

DIT que ces intérêts pourront être capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an à compter de la présente décision ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu'elle a exposés sauf les frais de l'expertise judiciaire qui seront supportés par moitié entre elles.

Fait et jugé à [Localité 1], le 30 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. FONTANELLA
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]

 ■

Loyers commerciaux

N° RG 22/11968
N° Portalis 352J-W-B7G-CYBK4

N° MINUTE : 2

Assignation du :
16 Septembre 2022

Jugement de fixation


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 30 Juin 2026
DEMANDEURS

S.A.S FROGPUBS
[Adresse 1]
[Localité 2]

S.E.L.A.F.A MJA prise en la personne de Maître [V] [M], ès qualités de mandataire judiciaire
[Adresse 2]
[Localité 3]

Maître [T] [A] ès qualités d’administrateur judiciaire
[Adresse 3]
[Localité 3]

S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Maître [D] [K], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan
[Adresse 4]
[Localité 4]

S.E.L.A.R.L AJ ASSOCIES prise en la personne de Maître [N] [J], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan 
[Adresse 5]
[Localité 5]

toutes représentées par Maître Patricia ROULET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C2487

DEFENDERESSE

S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE
[Adresse 6]
[Localité 6]

représentée par Maître Catherine FAVAT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1806



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 02 Avril 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2008, la société IMMOBILIÈRE PRIVÉE-FRANCE PIERRE, aux droits de laquelle vient la S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE, a donné à bail à la S.A.R.L KITTY O'SHEA'S, aux droits de laquelle vient la S.A.S FROGPUBS, un local commercial situé [Adresse 7] et [Adresse 8], à [Localité 7] pour une durée de douze ans à compter du 1er octobre 2008 et à destination de bar – brasserie – pub – café – restaurant – vins – liqueurs. 

Par acte extrajudiciaire du 16 juin 2021, la locataire a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021.

La bailleresse n'a pas répondu dans un délai de trois mois, de sorte qu'elle est réputée avoir accepté le renouvellement du bail.

Par jugement du 24 février 2022, le tribunal de commerce de BOBIGNY a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la S.A.S FROGPUBS.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juillet 2022, la locataire a notifié à la bailleresse un mémoire préalable demandant la fixation du loyer du bail renouvelé à 86.000 € HT et HC par an à compter du 1er juillet 2021.

Par acte extrajudiciaire du 16 septembre 2022, la S.A.S FROGPUBS, maître [V] [M], de la S.E.L.A.F.A MJA, ès qualités de mandataire judiciaire, ainsi que maître [T] [A], maître [N] [J] de la S.E.L.A.R.L AJASSOCIÉS et maître [D] [K], de la S.E.L.A.R.L AJRS, ès qualités d'administrateurs judiciaires, ont assigné la S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Désignée ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement arrêté par jugement du 08 décembre 2022 du tribunal de commerce de BOBIGNY, lequel a mis fin à la mission des mandataires et administrateurs judiciaires, maître [D] [K] a par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2023 notifié un mémoire d'intervention volontaire à la bailleresse.

Par jugement mixte du 11 mai 2023, le juge des loyers a notamment :

- constaté le principe du renouvellement du bail concernant le local commercial situé [Adresse 7] et [Adresse 8], à [Localité 7] à compter du 1er juillet 2021 ;
- avant dire droit sur toutes les autres demandes, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [H] [X] [L] afin d'estimer leur valeur locative à cette date.

L'experte judiciaire a déposé son rapport au greffe le 03 janvier 2025, concluant à une estimation d'un montant de 131.000 € hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2021.

La S.A.S FROGPUBS dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 avril 2025, conclut que :

« le loyer de renouvellement peut être fixé à : 

 Sur la base d’une valeur locative unitaire de 1.000 € /m²p, 
 142,35 x 1.000 = 142.350 € 
- Déduction taxe foncière 5.751 € 
- Abattement total 18 % 
Total…………………………………………122.478,00 € H.T/H.C/an 
 
OU 
 
Sur la base d’une valeur locative unitaire de 950 €/m²p, 
 142,35 x 950 € =135.232,50 € 
- Déduction taxe foncière 5.751 € 
- Abattement total de 13 % 
Total………………………………………..123.403,27 € H.T/H.C/an 

Il convient de rappeler qu’en application des articles 1231-6 et 1231-7du code civil, les intérêts au taux légal sont dus sur le différentiel de loyer depuis la date de la demande en justice, puis au fur et à mesure des échéances échues. 
Par conséquent, les intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer judiciairement fixé seront dus à compter du 16 septembre 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date. 
En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, il est sollicité la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. »

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2026, la S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE demande :

- de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 147.000 € HT par an,
- de partager les dépens par moitié.

L'affaire est venue à l'audience du 02 avril 2026 et a été mise en délibéré au 25 juin 2026, puis prorogée à ce jour.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:

1o Les caractéristiques du local considéré ;
2o La destination des lieux ;
3o Les obligations respectives des parties ;
4o Les facteurs locaux de commercialité ;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. V. art. R.145-2 à R.145-8.

Le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l'article L.145-34 du code de commerce n'est pas applicable en l'espèce, la durée du bail ayant été contractuellement fixée à plus de neuf ans.

Les parties s’accordent pour fixer la date d’effet du bail renouvelé au 1er juillet 2021.


*Les caractéristiques des locaux loués


Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 

1o De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 
2o De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 
3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 
4o De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 
5o De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expert judiciaire a notamment décrit :

- des locaux loués dépendant d'un ensemble immobilier situé à l'angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 10] dans le [Localité 8] élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de cinq étages avec combles reliés par une cage d'escalier et un ascenseur ;
- au rez-de-chaussée, le local commercial est accessible depuis l'extérieur par deux accès, l'entrée principale se faisant par une porte située à l'angle coupé et une seconde entrée se faisant par une porte donnant sur la terrasse [Adresse 9] ; 
- les locaux annexes en sous-sol ne sont pas directement reliés à la surface de vente et sont accessibles par les parties communes ; ils comprennent plusieurs espaces de réserves, dont l'un utilisé comme laverie et où sont entreposés des congélateurs, ainsi que deux chambres froides positives, et sont équipés notamment d'un monte-charges pour les marchandises ; le sol est en carrelage anti-dérapant ;
- le rez-de-chaussée, climatisé, se compose d'une salle de restaurant d'environ 73 places assises, outre des places au bar, avec un parquet au sol, des murs en papier peint et bois et un plafond libre avec des gaines apparentes, un grand bar, des sanitaires (un pour femmes, un pour hommes, un adapté aux PMR) avec des carreaux de ciment au sol, du carrelage aux murs et un faux-plafond avec des spots, un escalier en bois accédant au premier étage et une cuisine avec un carrelage anti-dérapant accessible depuis le bar et les parties communes ;
- le premier étage comprend une double salle de restauration avec un bar et deux poteaux, de 78 places assises ainsi que des places au bar, avec un sol en parquet, un plafond libre avec des moulures et des murs en papier peint et bois, un accès aux parties communes et des sanitaires, avec un petit dégagement à l'entrée (sols et murs carrelés, plafond libre).


*Les facteurs locaux de commercialité


L'article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

L'expert a relevé que :

- les locaux sont situés dans le [Localité 9] de [Localité 1], sur la rive droite de la Seine, au centre de [Localité 1], dans le quartier [Localité 10], à l'angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 10], comprises entre le [Adresse 11] et la [Adresse 12], axes qui sont à sens unique de circulation ;
- le secteur est dynamique et bénéficie d'une commercialité importante ; il comprend des boutiques en pieds d'immeubles, notamment des enseignes de prêt-à-porter de luxe du fait de la proximité de la [Adresse 13], à environ deux cents mètres, outre la [Adresse 14] et la [Adresse 15] à environ quatre cents mètres, mais le tronçon du local expertisé dispose d'une commercialité plus secondaire, accueillant essentiellement des bars et restaurants ainsi qu'une pharmacie et une agence postale ;
- ils bénéficient de dessertes routières sur le [Adresse 11], l'[Adresse 16], la [Adresse 12] et la [Adresse 17] et sont desservis par les transports en communs suivants ; les stations de métro « Madeleine » et « Opéra » à environ 350 mètres (notamment lignes 3, 7, 8, 12 et 14 du métro), le RER depuis la gare « [Etablissement 1] » à 450 mètres et le bus à la station « [Etablissement 2] » (bus n°52 et 45).

L'expert judiciaire note que l'environnement est à proximité de pôles d'attraction forts et est situé dans un secteur de bureaux intéressant pour l'activité du commerce exercé.


*La surface des locaux à prendre en considération


Il convient, pour l’application de l’article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

Selon ce texte, il faut différencier les surfaces de réception du public des surfaces des autres locaux loués.

L’article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.

L'expert judiciaire, indiquant s'être fondée sur un relevé de surfaces établi par le cabinet de géomètre-expert [E] le 20 septembre 2024 et avoir appliqué la méthode générale de pondération prévue par la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière en sa cinquième édition, de mars 2017, a retenu une surface utile de 267,27m² et une surface pondérée de 142,35m²P, calculée en retenant :

*au rez-de-chaussée :
- un coefficient de 1,10 pour la zone d'angle de 5,22 m² 
soit 5,22 × 1,10 = 5,74 m²p
- un coefficient de 1 pour la première zone de vente de 64,52 m² 
soit 64,52 × 1 = 64,52 m²p
- un coefficient de 0,90 pour la deuxième zone de vente de 16,13 m²
soit 16,13 × 0,90 = 14,52 m²p
- un coefficient de 0,40 pour la cuisine de 15,55 m² 
soit 15,55 × 0,40 = 6,22 m²p

- un coefficient de 0,30 pour les sanitaires de 16,15 m² 
soit 16,15 × 0,30 = 4,85 m²p

*au premier étage :
-un coefficient de 0,40 pour la surface de vente de 95,25 m2 
soit 95,25 × 0,40 = 38,10 m2p
-un coefficient de 0,25 pour le palier de 1,50 m2
soit 1,50 × 0,25 = 0,38 m2p
-un coefficient de 0,25 pour le local (réserve) de 3,05 m2
soit 3,05 × 0,25 = 0,76 m2p

- un coefficient de 0,15 pour le dégagement de 1,50 m²
soit 1,50 × 0,15 = 0,23 m²p
-un coefficient de 0,20 pour les sanitaires de 1,70 m² 
soit 1,70 × 0,20 = 0,34 m²p

*au sous-sol :
-un coefficient de 0,15 pour les réserves de 30,60 m²
soit 30,60 × 0,15 = 4,59 m²p
-un coefficient de 0,15 pour les vestiaires de 10 m²
soit 10 × 0,15 = 1,50 m²p
-un coefficient de 0,10 pour le dégagement de 6,10 m²
soit 6,10 × 0,10 = 0,61 m²p


La locataire n'émet aucune contestation concernant ces superficies, notant qu'elles sont conformes à celles retenues dans un rapport d'expertise non judiciaire, établi à sa demande.

La bailleresse critique la pondération ainsi effectuée, sollicitant de :

- retenir une zone d'angle unique de 13,36 m² plutôt que de 5,22 m², contestant l'application de deux triangles au lieu d'un seul et considérant que les deux seuils d'entrée des locaux doivent être inclus dans la surface de vente,
- appliquer une pondération de 1 pour la zone 2 du rez-de-chaussée car elle est lumineuse, facile d'accès pour la clientèle et sans obstacle particulier,
- distinguer au premier étage la surface de vente sur cinq mètres de façade (effet bandeau) du reste de ladite surface de vente, en appliquant à la première de ces surfaces un coefficient de 0,50 et aux autres un coefficient de 0,40,
- revoir, à hauteur de 0,25 la pondération des sanitaires du premier étage, compte tenu de leur commodité.

Sur ce,

L'expert judiciaire a fait une application de la Charte de l'expertise qui prévoit une pondération des zones d'angle selon un triangle isocèle de 5m x5m et de la circulaire de novembre 2019 qui est venue préciser que la zone d'angle correspond à un triangle sur une profondeur de 5m au droit de l'angle de la vitrine ; compte tenu de la présence d'un pan coupé, la zone d'angle de la boutique comprend deux angles, à partir desquels l'expert judiciaire a tracé deux triangles isocèles pour déterminer la zone dont la pondération est majorée.

Toutefois, cette méthode présente l'inconvénient, en présence, comme en l'espèce, de deux angles, de limiter de façon inadaptée cette zone ; alors qu'elle bénéficie d'une valeur ajoutée par sa double exposition, voire par sa triple exposition en son milieu, elle ne se trouve pas totalement couverte par les deux triangles isocèles et est plus petite que s'il n'y avait qu'un seul angle (avec une simple double exposition).

En outre, la Charte de l'expertise ne prévoit que le tracé d'un seul triangle isocèle dans la même zone ; or, s'il y a deux angles, il n'y a bien qu'une seule zone d'angle.

Concernant les deux seuils d'entrée de la boutique en extérieur, les espaces, couverts ou non, affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, en ce compris les sas d'entrée, étant inclus dans la surface de vente, il n'y a pas lieu, comme a fait l'expert judiciaire, de les exclure de la surface de la boutique.

Dans ces conditions, il y a lieu de déterminer la zone d'angle pondérée conformément à ce que demande la bailleresse plutôt que de retenir la solution proposée par l'expert judiciaire, et de fixer sa surface à 13,36 m² avant pondération.

De plus, la surface de la première zone sera augmentée d'un mètre carré pour tenir compte de la surface du seuil de l'entrée donnant sur la [Adresse 10].

En revanche, l'expert judiciaire a justement appliqué la Charte de l'Expertise en retenant une deuxième zone pondérée à 0,90 pour l'espace situé à plus de cinq mètres des vitrines ; en effet, la pondération s'apprécie objectivement en fonction de la distance depuis l'entrée ou la vitrine pour fixer la fourchette applicable selon la charte de l'expertise, les qualités de la zone étant par la suite prises en compte pour fixer, à l'intérieur de cette fourchette, le quantum exact de la pondération à appliquer.

S'agisssant de l'effet bandeau de la surface de vente en façade du premier étage, il n'est pas justifié de la pertinence de la prétention d'une pondération à 0,50 au lieu de 0,40, dès lors, d'une part, que l'expert judiciaire a répondu au dire du conseil de la bailleresse à ce sujet que les locaux ne correspondent absolument pas à cette notion et que, d'autre part, il n'est fourni aucun élément, tel que des photographies, constat, etc, permettant à notre juridiction de se rendre compte de l'éclairage naturel apporté par les fenêtres.

En tout état de cause, à défaut de disposer d'un plan du premier étage délimitant et mesurant la zone concernée, sa superficie n'est pas établie, de sorte qu'un calcul différent de la pondération proposée dans l'expertise judiciaire n'aurait pu être réalisé.

Enfin, la pondération de 0,20 appliquée aux sanitaires de l'étage est adaptée, dès lors que si leur présence est commode, il ne s'agit que d'un simple WC d'une surface de 1,70 m² au fond d'un couloir d'un mètre de large.

Il convient en conséquence de déterminer la surface pondérée des locaux en modifiant le calcul effectué par l'expert judiciaire, indiqué ci-avant, pour le rez-de-chaussée.

En rez-de-chaussée :

- un coefficient de 1,10 est appliqué pour une zone d'angle de 13,36 m² au lieu de 5,22 m² 
soit 13,36 × 1,1 = 14,70 m²p (au lieu de 5,74 m²p)

- un coefficient de 1 pour la première zone de vente de 59,54 m² au lieu de 64,52 m² 
soit 59,54 × 1 = 59,54 m²p (au lieu de 64,52 m²p)


Soit une différence de 3,98 m²p, de sorte que la surface pondérée des locaux sera fixée à 142,35m²P + 3,98 m²p = 146,33 m²p.


*Les prix pratiqués dans le voisinage


Selon l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. 

En l'espèce, l'expert judiciaire mentionne des éléments de comparaison situés dans un rayon de cinq cents mètres autour du local loué et sur la période du bail :

- vingt-deux références de nouvelles locations, allant de 469 €/m²P/an à 2.854 €/m² P/an (2.538 €/m² P/an pour un restaurant) ;
- quinze références de renouvellements amiables, allant de 536 €/m²P/an à 3.631 €/m² P/an (1.288 €/m² P/an pour un restaurant) ;
- sept références de fixations judiciaires, allant de 750 €/m²P/an (900 €/m² P/an pour un restaurant) à 3.400 €/m² P/an (1.200 €/m²P/an pour un restaurant).

L'expert judiciaire estime, eu égard à ces références et à la situation des locaux objets de l'expertise, au cœur de [Localité 1], dans un secteur attractif et touristique, bien desservi par les transports en commun et de configuraton et agencement jugés bons, mais aussi compte tenu de son emplacement dans une portion de rue disposant d'une commercilité plus secondaire, essentiellement composées de restaurants, que leur valeur peut être fixée à 1.000 €/m²P/an.

Il n'y a pas lieu de citer plus précisément l'ensemble de ces éléments de comparaison dès lors que l'estimation de l'expert judiciaire est admise par les parties, la locataire émettant simplement une contestation relative à la clause d'accession du bail, qui sera traitée ci-après, au titre des majorations et abattements pratiqués pour affiner l'évaluation du loyer au regard des particularités des locaux et du bail.

Ainsi, la valeur locative avant correctif des locaux loués au jour du renouvellement doit être fixée à :

 146,33 m²p x 1.000 € = 146.330 €/ an HT et HC.


*Les majorations et abattement applicables


Selon l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, l’expert judiciaire a proposé :

- une déduction au réel de la taxe foncière d'un montant de 5.751 € ;
- une minoration de 5 % au titre des travaux de mise en conformité, vétusté, force majeure et charges de copropriété supportés par le preneur ;
- une minoration de 2 % au titre du droit de préemption du bailleur en cas de cession du fonds de commerce ;
- une majoration de 3 % pour droit de terrasse.

Les parties s'accordent sur la déduction au réel de la taxe foncière, qui sera donc opérée.

Concernant le transfert de travaux et charges à la locataire, celle-ci entend voir l'abattement à ce titre fixé à 8 %, dès lors qu'elle supporte aussi le ravalement de l'immeuble, même prescrit par l'administration.

La bailleresse réplique que cette augmentation n'est pas justifiée puisque la locataire, dans le cadre du bail renouvelé après la loi Pinel, n'aura pas à supporter ces travaux dès lors qu'ils relèveront de l'article 606 du code civil, et souligne qu'elle n'a pas eu à supporter ce type de dépenses depuis son entrée dans les lieux en 2014.

L'expert judiciaire a indiqué que l'abattement fixé à 5 % au titre des travaux transférés au locataire comprenait déjà le poste ravalement.

Malgré l'entrée en vigueur de la loi Pinel, il persiste en l'espèce un transfert de charge au preneur sans contrepartie pour les charges de copropriété et travaux ne relevant pas de l'article 606 du code civil, qui est un facteur de diminution de la valeur locative ; l'application d'un abattement au titre du transfert au preneur de travaux et charges incombant normalement au bailleur est donc justifié. 

En revanche, si l'abattement tend à évaluer le loyer en considération de la charge représentée par des travaux futurs, à réaliser au cours du bail renouvelé, et non en fonction de travaux réalisés antérieurement, il incombe à la locataire qui conteste le taux de la minoration proposé par l'expert judiciaire de fournir des éléments permettant de mesurer qu'elle va supporter une charge financière effective plus importante que ce que celui-ci a estimé.

À défaut, en l'espèce, de production de tels éléments, il n'est pas établi que le taux d'abattement proposé par l'expert judiciaire a été sous-estimé ; il sera donc retenu à ce titre un abattement de 5 %.

L'abattement pour droit de préemption du bailleur sera appliqué, dès lors que si comme la bailleresse le soutient, ce droit n'entraîne aucune charge supplémentaire pour le locataire, il a en revanche bien une incidence sur le loyer compte tenu d'une perte pour le preneur de la liberté de céder le fonds de commerce à un acquéreur de son choix ; il ne sera pas porté à 5 % comme le sollicite la locataire, le pourcentage retenu par l'expert judiciaire étant conforme au taux usuellement fixé. 

L'application d'une majoration pour droit de terrasse ainsi que sa fixation à hauteur de 3% sont admises par les parties et seront retenues.

La locataire sollicite par ailleurs l'application de minorations supplémentaires au titre de la clause d'accession en fin de jouissance à hauteur de 5 %, de la charge de l'assurance de l'immeuble transférée au preneur à hauteur d'1 % et de la clause de souffrance à hauteur de 2 %.

S'agissant des effets de la clause d'accession, il est constant qu'une clause du bail qui prévoit l'accession au profit du bailleur de travaux réalisés en cours de bail par le preneur sans indemnité, à moins qu'il ne préfère le rétablissement des locaux loués en leur état primitif (clause de nivellement), doit s'interpréter comme ne pouvant jouer qu'à la fin des relations contractuelles, de sorte que ledit bailleur n'est pas propriétaire de ces améliorations lors du renouvellement du bail et que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, la valeur locative des locaux doit bien, alors, être appréciée abstraction faite desdits travaux.

La locataire reproche à l'expert judiciaire de n'avoir pas donné de précision permettant d'apprécier la valeur unitaire brute qui aurait été retenue si elle n'avait pas effectué ces travaux et la proportion dans laquelle l'enveloppe de ces travaux, d'un montant total de 250.000 €, a été prise en compte.

Cependant, l'expert judiciaire indique bien avoir, dans le cadre de son évaluation, pris en considération cette clause et « écarté les travaux réalisés pendant la durée du bail » et il appartenait à la locataire, si elle considérait cette conclusion trop imprécise, de lui soumettre des arguments plus précis afin de chiffrer l'augmentation de valeur locative qu'ils auraient engendrée.

En effet, l'expert doit préciser dans son rapport les éléments qui ont guidé son estimation de la valeur locative dans la comparaison avec les références citées mais il n'est pas tenu d'entrer dans le détail pour chacun desdits éléments ; ainsi, s'il compare des locaux dans un certain état avec des locaux en meilleur ou en moins bon état, il suffit qu'il indique avoir pris en compte l'état des locaux sans devoir chiffrer la moins ou la plus value en résultant.

Chacune des parties devant apporter les éléments nécessaires au succès de ses prétentions, il appartenait à la locataire, pour soutenir sa prétention, de donner toute analyse ou précision sur ce qu'elle qualifie dans son dire du 22 novembre 2024 d'améliorations et embellissements, mais que la bailleresse dit correspondre simplement à des choix d'exploitation, notamment en indiquant les changements concrètement apportés par ces travaux et de demander à l'expert judiciaire de répondre sur des points précis permettant de connaître l'influence qu'ils peuvent avoir eue sur cette valeur, information indispensable pour que le juge puisse apprécier l'opportunité d'appliquer un abattement et, le cas échéant, de chiffrer son pourcentage ; or, elle se contente de produire des justificatifs de travaux réalisés dont les effets concrets sont ignorés et de réclamer une diminution à hauteur de 5 %.

Dans ces conditions, n'étant pas justifié que l'expert judiciaire n'a pas suffisamment pris en compte l'état des locaux avant la réalisation de travaux par la locataire dans son estimation de leur valeur locative, et donc que la demande d'application d'un abattement au titre des effets de la clause d'accession est bien fondée, la demande à ce titre sera rejetée.

Concernant l'assurance de l'immeuble, celle-ci est à la charge du bailleur, comme le prévoit la clause relative aux assurances en page 17 du bail, et non de la locataire, comme celle-ci le soutient ; sa demande de minoration de ce chef ne peut donc qu'être rejetée.

Enfin, il n'est pas justifié d'appliquer une minoration au titre d'une clause de souffrance des travaux réalisés par le bailleur, cette stipulation étant présente dans la plupart des baux, donc dans la plupart des baux de référence à partir desquels la valeur locative unitaire a été fixée, sorte que l'application d'un correctif n'apparaît pas nécessaire.

En conséquence, la valeur locative des locaux loués au jour du renouvellement doit être fixée à :

146.330 € 
– 5.751 €
– 5 %
– 2 %
+ 3 %
= 134.955,84 € arrondis à 134.955 €/an HT et HC.

Il est précisé que, conformément à l'article 1231-6 du code civil, le différentiel entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail portera, à compter de l'assignation du 16 septembre 2022, intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité.

En vertu de l'article 1343-2 du même code, les intérêts ainsi produits seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an depuis la présente décision.


Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens qu'elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l'expertise.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE et la S.A.S FROGPUBS, portant sur des locaux sis [Adresse 7] et [Adresse 8], à [Localité 7], à la somme de cent trente-quatre mille neuf cent cinquante-cinq euros (134.955 €) par an, HT et HC, à compter du 1er juillet 2021 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er juillet 2021 portera intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022 et à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

DIT que ces intérêts pourront être capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an à compter de la présente décision ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu'elle a exposés sauf les frais de l'expertise judiciaire qui seront supportés par moitié entre elles.

Fait et jugé à [Localité 1], le 30 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. FONTANELLA

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code de commerce R145-7, code de commerce R145-8, code de commerce R145-3, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code de commerce R145-6, code civil 606). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-30T18:42:02.984Z.