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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Caen, 3ème chambre civile, 30 juin 2026, n° 26/00167

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 05 Mai 2026
Après débats à l’audience publique du 09 Juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ; 


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 septembre 2023, Madame [W] [T] a donné à bail à Monsieur [U] [A] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 425 euros outre une provision pour charges de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, Madame [W] [T] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3 691,64 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant exploit de commissaire de justice du 2 mars 2026, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 4 mars 2026, Madame [W] [T] a fait assigner Monsieur [U] [A] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail ;
- subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat ; 
– ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les délais fixés par la loi et avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est ;
- autoriser Madame [W] [T] à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé en cas d’abandon du logement ; 
– la condamner au paiement, à titre provisionnel :
* De 4836,46 euros, terme de février 2026 inclu, à titre de provision sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal;
*à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la résiliation du contrat de bail ; 
* de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement délivré le 11 décembre 2025 ainsi que l’assignation et la notification à la direction de la cohésion sociale.

À l’audience du 9 juin 2026, Madame [W] [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 7512,78 euros. Madame [W] [T] s’oppose à la demande de délai de paiement formulée.

Monsieur [U] [A], représenté, demande au juge des contentieux de la protection de 
Déclarer irrecevable Madame [T] ;Subsidiairement, lui accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;Subsidiairement, lui accorder des délais de paiement sur le fondement du droit commun ; En tout état de cause, lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire
Se fondant sur l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, il expose que le demandeur ne communique pas la notification de son assignation à la préfecture du Calvados.
Invoquant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire pour une durée de 36 mois. Il invoque qu’il a longtemps payé son loyer sans difficulté. Les difficultés de paiement sont intervenues en raison d’un état dépressif sévère. Sa situation de précarité sociale sera encore renforcée en cas d’expulsion. Il n’a actuellement aucune ressource.

Motifs

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, Madame [W] [T] produit l’accusé réception électronique de la préfecture confirmant que l’assignation du 2 mars 2026 a été notifiée le 4 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mai 2026.

La demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable. 

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement de la somme de 7512,78 euros produit notamment aux débats :
– le contrat de bail en date du 26 septembre 2023
– le commandement de payer du 11 décembre 2025 portant sur la somme en principal de 3691,64 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre inclus ;
– un décompte locatif actualisé, arrêté le 3 juin 2026 au terme de juin 2026 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 7512,78euros.

Monsieur [U] [A] ne conteste pas cette dette ni dans son quantum ni dans son principe.

Ainsi, il sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 7512,78 euros, terme de juin 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2026 sur la somme de 4836,46 euros.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au contrat de bail litigieux, que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Néanmoins, le bail litigieux prévoit une clause résolutoire accordant un délai de régularisation de deux mois. Il apparaît ainsi que les parties ont contracté un délai plus protecteur pour le locataire. C’est ce délai qui a été visé par le commandement de payer et qu’il conviendra d’appliquer.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail a bien été signifié à Monsieur [U] [A], par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025 et portant sur la somme en principal de 3691,64 euros au titre des loyers et charges impayés.

Selon le décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois, visé dans le commandement et dans le bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 12 février 2026.




Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [A] sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Néanmoins, il est constant que ce dernier ne s’acquitte pas de son loyer courant. Ainsi, ce dernier ne satisfait pas aux conditions légales posées par les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989. Sa demande de délai de paiement ne pourra qu’être rejetée. 

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Monsieur [U] [A], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 12 février 2026, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, Monsieur [U] [A] cause un préjudice à Madame [W] [T] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 12 février 2026, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande de délai de paiement de droit commun

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l’espèce, Monsieur [A] propose de s’acquitter de sa dette à hauteur de 50 euros par mois. Il indique n’avoir aucune ressource et effectuer actuellement les démarches pour obtenir le RSA.

La proposition de Monsieur [A] ne lui permet pas de s’acquitter de la dette provisionnelle dans les délais légaux. Par ailleurs, il ne justifie pas de sa situation financière, outre que la proposition qu’il effectue n’apparait pas compatible avec la situation financière qu’il décrit.

Sa demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il convient d’accorder à Monsieur [A] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, conformément à sa demande.

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [U] [A], partie défaillante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi qu’à payer à Madame [W] [T] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles. La notification à la CCAPEX, qui ne constitue pas un préalable obligatoire de la présente procédure, ne sera pas incluse dans les dépens.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

ACCORDONS à Monsieur [U] [A] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ; 

CONDAMNONS Monsieur [U] [A] à payer à Madame [W] [T] la somme provisionnelle de 7512,78 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, terme de juin 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4836,46 euros à compter du 2 mars 2026, date de l’assignation, et de la décision pour le surplus ;

Dispositif

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 26 septembre 2023 entre d’une part, Madame [W] [T] et d’autre part, Monsieur [U] [A], portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], à la date du 12 février 2026, par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que Monsieur [U] [A] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 12 février 2026 ;

DISONS que Monsieur [U] [A] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Madame [W] [T] à faire expulser Monsieur [U] [A] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [A] à payer à Madame [W] [T] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée par référence au loyer en cours à la date de résolution du bail, à compter du 12 février 2026 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, avec indexation ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [A] de ses demandes de délai de paiement ; 

CONDAMNONS Monsieur [U] [A] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [A] à payer à Madame [W] [T] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados ; 

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2] 
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 26/00167 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JVOC

Minute : 2026/
Cabinet B




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 30 Juin 2026






[W] [T]


C/

[U] [A]









Copie exécutoire délivrée le :


à :
Me Thomas LECLERC - 31

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :
Me Thomas LECLERC-31
Me Laurie TRIAULAIRE-81
Préfecture du calvados





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 30 Juin 2026



Nous Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection
Assistée de Marie MBIH, Greffier, 
En présence de [S] [F], Magistrat stagiaire,

Tenant audience publique de référé.


DEMANDEUR :

Madame [W] [T]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 substitué par Me Ilyess ZRITA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 031
 


ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [A]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Laurie TRIAULAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 081


 


PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 05 Mai 2026
Après débats à l’audience publique du 09 Juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ; 


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 septembre 2023, Madame [W] [T] a donné à bail à Monsieur [U] [A] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 425 euros outre une provision pour charges de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, Madame [W] [T] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3 691,64 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant exploit de commissaire de justice du 2 mars 2026, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 4 mars 2026, Madame [W] [T] a fait assigner Monsieur [U] [A] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail ;
- subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat ; 
– ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les délais fixés par la loi et avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est ;
- autoriser Madame [W] [T] à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé en cas d’abandon du logement ; 
– la condamner au paiement, à titre provisionnel :
* De 4836,46 euros, terme de février 2026 inclu, à titre de provision sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal;
*à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la résiliation du contrat de bail ; 
* de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement délivré le 11 décembre 2025 ainsi que l’assignation et la notification à la direction de la cohésion sociale.

À l’audience du 9 juin 2026, Madame [W] [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 7512,78 euros. Madame [W] [T] s’oppose à la demande de délai de paiement formulée.

Monsieur [U] [A], représenté, demande au juge des contentieux de la protection de 
Déclarer irrecevable Madame [T] ;Subsidiairement, lui accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;Subsidiairement, lui accorder des délais de paiement sur le fondement du droit commun ; En tout état de cause, lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire
Se fondant sur l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, il expose que le demandeur ne communique pas la notification de son assignation à la préfecture du Calvados.
Invoquant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire pour une durée de 36 mois. Il invoque qu’il a longtemps payé son loyer sans difficulté. Les difficultés de paiement sont intervenues en raison d’un état dépressif sévère. Sa situation de précarité sociale sera encore renforcée en cas d’expulsion. Il n’a actuellement aucune ressource. 

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, Madame [W] [T] produit l’accusé réception électronique de la préfecture confirmant que l’assignation du 2 mars 2026 a été notifiée le 4 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mai 2026.

La demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable. 

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement de la somme de 7512,78 euros produit notamment aux débats :
– le contrat de bail en date du 26 septembre 2023
– le commandement de payer du 11 décembre 2025 portant sur la somme en principal de 3691,64 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre inclus ;
– un décompte locatif actualisé, arrêté le 3 juin 2026 au terme de juin 2026 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 7512,78euros.

Monsieur [U] [A] ne conteste pas cette dette ni dans son quantum ni dans son principe.

Ainsi, il sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 7512,78 euros, terme de juin 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2026 sur la somme de 4836,46 euros.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au contrat de bail litigieux, que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Néanmoins, le bail litigieux prévoit une clause résolutoire accordant un délai de régularisation de deux mois. Il apparaît ainsi que les parties ont contracté un délai plus protecteur pour le locataire. C’est ce délai qui a été visé par le commandement de payer et qu’il conviendra d’appliquer.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail a bien été signifié à Monsieur [U] [A], par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025 et portant sur la somme en principal de 3691,64 euros au titre des loyers et charges impayés.

Selon le décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois, visé dans le commandement et dans le bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 12 février 2026.




Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [A] sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Néanmoins, il est constant que ce dernier ne s’acquitte pas de son loyer courant. Ainsi, ce dernier ne satisfait pas aux conditions légales posées par les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989. Sa demande de délai de paiement ne pourra qu’être rejetée. 

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Monsieur [U] [A], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 12 février 2026, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, Monsieur [U] [A] cause un préjudice à Madame [W] [T] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 12 février 2026, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande de délai de paiement de droit commun

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l’espèce, Monsieur [A] propose de s’acquitter de sa dette à hauteur de 50 euros par mois. Il indique n’avoir aucune ressource et effectuer actuellement les démarches pour obtenir le RSA.

La proposition de Monsieur [A] ne lui permet pas de s’acquitter de la dette provisionnelle dans les délais légaux. Par ailleurs, il ne justifie pas de sa situation financière, outre que la proposition qu’il effectue n’apparait pas compatible avec la situation financière qu’il décrit.

Sa demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il convient d’accorder à Monsieur [A] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, conformément à sa demande.

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [U] [A], partie défaillante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi qu’à payer à Madame [W] [T] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles. La notification à la CCAPEX, qui ne constitue pas un préalable obligatoire de la présente procédure, ne sera pas incluse dans les dépens.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

ACCORDONS à Monsieur [U] [A] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ; 

CONDAMNONS Monsieur [U] [A] à payer à Madame [W] [T] la somme provisionnelle de 7512,78 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, terme de juin 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4836,46 euros à compter du 2 mars 2026, date de l’assignation, et de la décision pour le surplus ; 

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 26 septembre 2023 entre d’une part, Madame [W] [T] et d’autre part, Monsieur [U] [A], portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], à la date du 12 février 2026, par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que Monsieur [U] [A] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 12 février 2026 ;

DISONS que Monsieur [U] [A] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Madame [W] [T] à faire expulser Monsieur [U] [A] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [A] à payer à Madame [W] [T] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée par référence au loyer en cours à la date de résolution du bail, à compter du 12 février 2026 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, avec indexation ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [A] de ses demandes de délai de paiement ; 

CONDAMNONS Monsieur [U] [A] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [A] à payer à Madame [W] [T] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados ; 

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution L412-2, code de l'organisation judiciaire L213-4-3, code de l'organisation judiciaire L213-4-4, code des procedures civiles d'execution L412-7). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-01T20:21:48.141Z.