Tribunal judiciaire de Niort, JCP, 1 juillet 2026, n° 25/00041

N° de RG 25-41 /
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Juge des contentieux de la protection
N° Minute :
N° RG 25/00041 - N° Portalis DB24-W-B7J-EMOQ

Copies certifiées conformes délivrées le :
- à Société DEUX [Localité 2] HABITAT par LRAR
- à Me Pierre MARTIN par remise en case
- au dossier 
 
Copie exécutoire délivrée le :
- à Société DEUX [Localité 2] HABITAT par LRAR





JUGEMENT DU 01 JUILLET 2026




A l’audience publique du 03 Décembre 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA ABEGA, greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties : 



DEMANDERESSE :

Société DEUX [Localité 2] HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparante


D’UNE PART,

et

DEFENDERESSE :

Madame [P] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Pierre MARTIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES




D’AUTRE PART,


A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 04 février 2026. Le délibéré a été prorogé jusqu'au 01 Juillet 2026, sous la signature de Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier, conformément à l'article 450 du Code de procédure civile.


EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat du 25 octobre 2023, l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT a donné à bail à Madame [T] [P] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel révisable de 344,11 euros, outre une provision sur charges, avec versement d’un dépôt de garantie égal au loyer.

Madame [T] [P] ne paie pas régulièrement le loyer depuis janvier 2024.

La Direction Départementale de l'Emploi, du Travail, des Solidarités et de la Protection des Populations a été informée de la situation d'impayées le 30 mai 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception remise le 9 août 2024, l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT a mis en demeure Madame [T] [P] de régulariser la situation.

Par acte du 23 octobre 2024, l OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT a fait signifier à Madame [T] [P] un commandement de payer la somme de 3.894,25 euros au titre de loyers demeurés impayés, visant la clause résolutoire. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été de nouveau saisie par voie électronique le 25 octobre 2024.

Par acte du 14 mars 2025, notifié à la préfecture des Deux-Sèvres par voie électronique le 18 mars 2025, OPH DEUX-SEVRES HABITAT a fait assigner Madame [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort afin de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Madame [T] [P] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner Madame [T] [P] au paiement :◦
de la somme de 5.963,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 24 février 2025 à laquelle s 'ajouteront les loyers dus et non payés jusqu'à la date de résiliation du bail ;◦d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 527,48 euros représentative du loyer toutes charges comprises et revalorisables, si nécessaire, dans les conditions contractuelles initiales des baux, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'au jour de leur départ effectif des lieux ;◦d’une somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Il n’a été reçu au greffe aucune évaluation sociale de la situation de Madame [T] [P].

Appelée initialement à l'audience du 7 mai 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

À l’audience du 3 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT maintient ses demandes, en actualisant le montant de la dette à la somme de 9.224,47 euros, arrêtée au 2 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

En réponse aux moyens soulevés par la partie adverse, il expose s'agissant du montant de la dette locative et au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article L 353-9-3 du Code de la Construction et d'Habitation que la réévaluation annuelle du loyer se fait en considération de l'indice de référence des loyers de l'année précédente. Les locataires sont informés chaque année au mois de janvier de la réévaluation. Il ajoute que le DPE a été produit et que le logement se trouve en classe C. S'agissant des charges, l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT indique que Madame [T] [P] a reçu un courrier récapitulant toutes les charges du futur logement.En outre, elle a reçu, conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, un mois avant la régularisation le relevé individuel de charges. S'agissant de la demande de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT , compte tenu des deux versements de 600 euros depuis le 29 septembre 2025, ne s'y oppose pas. Il demande en revanche à ce qu'elle justifie d'une assurance habitation à jour.


Madame [T] [P], aux termes des conclusions en réponse n° 2 demande au juge de :
fixer le montant de la dette locative à 6.447,50 euros à la date du 30 novembre 2025lui accorder des délais de paiement de 36 mois commençant à courir à compter de la signification du jugement à venir avec 35 échéances de 70 euros en plus du loyer courant et une dernière échéance correspondant au reliquat,ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire du bail en cas de respect des délais de paiement,dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,écarter l'exécution provisoire de droitstatuer ce que de droit sur les dépens.
Elle expose être arrivée en France avec un titre de séjour mais avoir rencontré des difficultés à le renouveler en 2024 suite à un oubli de changement d'adresse. Ainsi, en dépit de son diplôme d'aide soignante elle n'a pas pu travailler ce qui a engendré la dette. Les démarches pour obtenir son titre de séjour sont en cours et elle a obtenu un récépissé lui permettant de retravailler depuis juin 2025. Sa situation financière s'est améliorée puisqu'elle perçoit désormais un salaire et une pension alimentaire. Elle a alors repris le paiement des loyers et a procédé à deux versements de 600 euros les 27 septembre et 29 octobre 2025 pour commencer à apurer sa dette. Elle produit en outre une attestation d'assurance. Si elle reconnaît le principe de la dette elle conteste le montant s'agissant notamment du mode de révision des loyers et du calcul des charges. S'agissant de la révision des loyers et au visa de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle rappelle que le contrat de bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 et que le contrat ne fait pas référence aux dispositions de l'article L 353-9-3 du code de la construction et de l'habitat. Cette dernière disposition n'étant pas d'ordre public et le contrat de bail n'y faisant pas référence, les parties ont entendu y déroger. Dès lors, il convenait d'appliquer le dernier indice publié avant la conclusion du contrat de bail, soit celui du 3ème trimestre de 2023. S'agissant des charges et au visa de l'article 23 et 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, elle rappelle que les charges ne sont exigibles que sur justification. Au regard des relevés produits par le demandeur, il ressort que sur la période 2023-2024, le montant des charges étaient de 1.463,55 euros. Dès lors qu'il convient de tenir compte de ce montant pour calculer la dette locative qui s'élève selon elle à 6.447,52 euros. Compte tenu de sa situation, de la reprise du paiement du loyer courant et du début de l'apurement de sa dette, elle sollicite un délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, délibéré prorogé en raison d'une surcharge d'activité au 1er juillet 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L’article 24 I- de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur lors de la signification du commandement de payer du 23 octobre 2024, dispose que «  Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Les V- et VII- de ce même article prévoient la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais.

Toutefois, il convient de préciser que faute de dispositions spécifiques dérogatoires à l'article 2 du Code civil, cette loi insérant un nouveau délai n'a pas pour effet de modifier les délais découlant de la volonté contractuelle des parties. En l'espèce, le contrat de bail dans son paragraphe III.3 prévoit un délai de deux mois. Le commandement de payer visant cette clause et prévoyant un délai de deux mois pour régulariser a été signifié le 23 octobre 2024, pour la somme en principal de 3.894,25 euros. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 décembre 2024.


Sur le montant de l’arriéré locatif
S'agissant tout d'abord de la révision du loyer, l'article L 353-9-3 du Code de la Construction et de l'Habitation dispose «  Les loyers et redevances pratiqués pour les logements faisant l'objet d'une convention conclue en application de l'article L.831-1 à l'exception des logements mentionnés à l'article L. 321-8, sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'indice de référence des loyers prévu au I de l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989  tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. La date de l'indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l'année précédente.
L'autorité administrative peut autoriser, pour une durée qu'elle détermine, un organisme à déroger au premier alinéa du présent article soit dans le cadre d'un plan de redressement approuvé par la Caisse de garantie du logement locatif social, soit pour une partie du patrimoine de l'organisme ayant fait l'objet d'une réhabilitation. Toutefois, d'une année par rapport à l'année précédente, la hausse de loyer est plafonnée à 5 % en sus de la variation de l'indice de référence des loyers mentionné au même premier alinéa. Sous réserve de l'accord des associations représentatives de locataires et des locataires dans les conditions fixées à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, cette hausse peut être supérieure à ce plafond »

En l'espèce Madame [T] [P] a conclu un contrat de bail avec l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT pour un logement faisant l'objet d'une telle convention. En outre, dans le préambule du contrat de location il est rappelé « les obligations générales du bailleur et du preneur sont notamment régies par la loi 89-462 du 6 juillet 2989 ainsi que par les dispositions du Code de la Construction et de l'Habitation relatives aux logements construits avec le concours financier de l'Etat et ouvrant droit au bénéfice de l'Aide Personnalisée au Logement, dans le cadre de la convention 79-3-10-1988-79.444-4-079002-773 ». Les dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation sont bien visées dans le contrat.

Il convient de constater que le logement occupé par Madame [T] [P] est classé catégorie C et peut donc faire l’objet d’une révision. Cette révision se fait dès lors en l’espèce en fonction de l’Indice de Référence des Loyers du 2ème trimestre de l’année précédente. Le calcul réalisé par l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT est donc correct.


S’agissant des charges, L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail prévoient que le locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 23 de la loi, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
[...]
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. »

En l’espèce, si le contrat de bail ne prévoit pas un montant de charge initial, les charges locatives font néanmoins l’objet du paragraphe II.3. Il est bien précisé que le locataire versera chaque mois une provision sur charge. L'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT produit un document, qui bien que non signé par Madame [T] [P], lui est adressé en date du 12 octobre 2023 à son ancienne adresse. Il est indiqué que la visite a lieu le 17 octobre ce qui est cohérent avec la date du contrat de bail du 25 octobre 2023. Ce courrier détaille le montant du loyer initial pour le logement objet du contrat de bail et la provision pour les charges mensuelles s’élevant à 147,23 euros. Il produit également les deux courriers adressés à Madame [T] [P] concernant les loyers 2024 et 2025 l’informant de l’évolution du montant du loyer et des charges. Il y figure également en première ligne le montant de l’impayé en cours soit 382,53 en janvier 2024 et 5 435,97 euros en janvier 2025. Sur l’avis d’échéance de l’année 2024 la provision des charges s’élevait à 146,57 euros et sur celui de janvier 2025 à 147,96 euros. Dès lors, le montant des charges a peu évolué entre la conclusion du contrat de bail et janvier 2025. En outre, pour justifier du montant des charges, l’OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT produit le relevé individuel de régularisation de charge pour la période allant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 mais également celle de l’année 2024. Ce dernier est d’ailleurs en faveur de Madame [T] [P] pour un montant de 263,27 euros. Cette somme lui a bien été remboursée puisqu’il ressort de l’extrait de compte que l’échéance du mois de mai 2025 s’élève à 264,21 euros alors que le loyer est de 527,48 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et des décomptes produits tant au stade du commandement de payer que de l’audience, le montant de la dette locative s’élève à 9.224,47 euros.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 9.224,47 euros, au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 2 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
L’article 24 V- de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...), au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

Le VII- prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

Madame [T] [P] justifie à l’audience de sa situation et de l’origine de sa dette locative. En l’absence de titre de séjour et malgré son succès à sa formation d’aide soignante elle n’a pu travailler sur la période concernée. Sa bonne foi est à souligner puisque dès lors qu’elle a pu travailler, elle a versé en août, septembre et décembre 2025 la somme totale de 1800 euros en paiement du loyer et apurement de la dette. Elle a donc repris le paiement du loyer courant même si elle n’a pas honoré l’échéance du mois d’octobre. Sa situation professionnelle doit désormais lui permettre de rembourser progressivement sa dette locative dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de l’OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT, qui accepte sa proposition de règlement par mensualité de 70 euros.

Dans ces circonstances, Madame [T] [P] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités décrites au dispositif. Elle doit cependant avoir conscience que la dernière mensualité sera importante.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de rappeler qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire reprendra son plein effet. Il y a lieu de prévoir dans ce cas qu’à défaut pour Madame [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, outre la condamnation de Madame [T] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 décembre 2024, sauf à déduire les versements effectués postérieurement, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Sur les autres demandes
Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Madame [T] [P], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande, dans les circonstances de l’espèce, de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire et qu’il n’existe aucun motif pour y déroger.


PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,


Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2023 entre l’ OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT et Madame [T] [P] concernant le bien situé [Adresse 4] étaient réunies à la date du 23 décembre 2024 ;

Condamne Madame [T] [P] à verser à l’OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT la somme de 9.224,47 euros au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 2 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [T] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette locative ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,l’ OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

* que Madame [T] [P] soit condamnée à payer à l’OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 23 décembre 2024, sauf à déduire les versements effectués postérieurement, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, notamment caractérisée par la remise des clés ;

Rejette le surplus des demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [T] [P] aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.



LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION