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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Niort, JCP, 1 juillet 2026, n° 25/00284

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat du 22 février 2024, l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [E] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel révisable de 375,06 euros, outre la provision sur charges avec versement d’un dépôt de garantie de 358,15 euros.

Au jour de l'assignation le loyer s'élève à 507,11 euros dont 119,82 euros de charges locatives.

En raison d'impayés, l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT a informé la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des populations des Deux-[Localité 2] de la situation d'impayés le 20 mai 2025. A cette même date, l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT a également mis en demeure Monsieur [D] [E] de régulariser la situation. Il a réitéré cette démarche le 30 juin 2025. Les courriers sont revenus avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par acte du 16 juillet 2025, OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT a fait signifier à Monsieur [D] [E] un commandement de payer la somme de 3.036,22 euros au titre de loyers demeurés impayés, visant la clause résolutoire. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 18 juillet 2026.

Par acte du 1er octobre 2025, notifié à la préfecture des Deux-Sèvres par voie électronique le 2 octobre 2025, l'OPH DEUX-SEVRES HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort afin de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [E] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [D] [E] au paiement :
de la somme de 4.137,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 29 septembre 2025 à laquelle s'ajouteront les loyers dus et non payés jusqu'à la date de résiliation du bail ; d’une indemnité mensuelle d’occupation de 507,11 euros représentative du loyer toutes charges comprises et revalorisables, si nécessaire, dans les conditions contractuelles initiales des baux, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'au jour de leur départ effectif des lieux.Des entiers dépens.
Aucune évaluation sociale n’a pu être réalisée compte tenu de la carence de Monsieur [D] [E].

À l’audience du 4 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT maintient ses demandes, en actualisant le montant de la dette à la somme de 6.102,40 euros, arrêtée au 30 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Monsieur [D] [E], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.


À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, délibéré prorogé en raison des nécessités de service.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, le silence du défendeur ne valant pas à lui seul acceptation.

En l’absence de Monsieur [D] [E] le tribunal vérifiera donc la régularité, la recevabilité et le bien fondé des demandes dirigées contre lui.

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire
Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture des DEUX-[Localité 2] par la voie électronique le 2 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de Coordinations des Actions de Prévention des Expulsions Locatives via les services de la DDCSPP le 20 mai 2025 puis par voie électronique le 18 juillet 2026, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 1er octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action est recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur depuis cette loi dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 22 février 2024 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois (article III.3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juillet 2025, pour la somme en principal de 3.036,22 euros. Si le commandement de payer vise également le délai de deux mois tout comme le contrat de bail, il convient de préciser que faute de dispositions spécifiques dérogatoires à l'article 2 du Code civil, cette loi insérant un nouveau délai n'a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Il convient d'appliquer le délais envisagé par les parties.

En tout état de cause en l'espèce, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 septembre 2025.

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sera fixée à compter de cette date.

L’expulsion de Monsieur [D] [E] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision, étant rappelé qu’au besoin l’expulsion peut avoir lieu avec le concours d’un serrurier et de la force publique en application des articles L. 142-3, L. 153-1 et R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes de paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Il est produit par l' OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT un décompte locatif démontrant que Monsieur [D] [E] reste devoir la somme de 6.102,40 euros à la date du 30 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Monsieur [D] [E], ne comparaissant pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6.102,40 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 30 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal du présent jugement.

Monsieur [D] [E] sera également condamné au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée ci-dessus pour la période courant du 17 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les autres demandes
Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Monsieur [D] [E], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Déclare recevable l'action engagée par l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2024 entre l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT et Monsieur [D] [E] concernant le bien situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 16 septembre 2025 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [D] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [D] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [D] [E] à payer à l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT la somme de 6.102,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 30 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Monsieur [D] [E] à payer à l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 septembre 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux, notamment caractérisée par la remise des clés ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [D] [E] aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
N° RG 25/284/
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Juge des contentieux de la protection
N° Minute :
N° RG 25/00284 - N° Portalis DB24-W-B7J-EQLC

Copies certifiées conformes délivrées le :
- à Société DEUX [Localité 2] HABITAT
- au dossier
 
Copie exécutoire délivrée le :
- à Société DEUX [Localité 2] HABITAT


JUGEMENT DU 01 JUILLET 2026



A l’audience publique du 04 Février 2026 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Bernadette BELLA ABEGA, greffière,

a été évoquée l’affaire opposant les parties : 


DEMANDERESSE :

Société DEUX [Localité 2] HABITAT
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° B 347 616 062
dont le siège administratif est sis
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 4]
venant aux droits des deux offices publis HABITAT NORD DEUX-[Localité 2] et HABITAT SUD DEUX-[Localité 2] aux termes d'un acte de fusion en date du 16/11/2018
représentée par Madame Laetitia CHOUETTE chargée de Contentieux au pôle Juridique/Recouvrement à DEUX-[Localité 2] HABITAT (pouvoir remis)


D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [F] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant




D’AUTRE PART,


N° RG 25/284/
A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 6 mai 2026. Le délibéré a été prorogé au 01 Juillet 2026, sous la signature de Madame Anne-Claire BABIARCZYK, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier, conformément à l'article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat du 22 février 2024, l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [E] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel révisable de 375,06 euros, outre la provision sur charges avec versement d’un dépôt de garantie de 358,15 euros.

Au jour de l'assignation le loyer s'élève à 507,11 euros dont 119,82 euros de charges locatives.

En raison d'impayés, l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT a informé la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des populations des Deux-[Localité 2] de la situation d'impayés le 20 mai 2025. A cette même date, l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT a également mis en demeure Monsieur [D] [E] de régulariser la situation. Il a réitéré cette démarche le 30 juin 2025. Les courriers sont revenus avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par acte du 16 juillet 2025, OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT a fait signifier à Monsieur [D] [E] un commandement de payer la somme de 3.036,22 euros au titre de loyers demeurés impayés, visant la clause résolutoire. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 18 juillet 2026.

Par acte du 1er octobre 2025, notifié à la préfecture des Deux-Sèvres par voie électronique le 2 octobre 2025, l'OPH DEUX-SEVRES HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort afin de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [E] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [D] [E] au paiement :
de la somme de 4.137,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 29 septembre 2025 à laquelle s'ajouteront les loyers dus et non payés jusqu'à la date de résiliation du bail ; d’une indemnité mensuelle d’occupation de 507,11 euros représentative du loyer toutes charges comprises et revalorisables, si nécessaire, dans les conditions contractuelles initiales des baux, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'au jour de leur départ effectif des lieux.Des entiers dépens.
Aucune évaluation sociale n’a pu être réalisée compte tenu de la carence de Monsieur [D] [E].

À l’audience du 4 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT maintient ses demandes, en actualisant le montant de la dette à la somme de 6.102,40 euros, arrêtée au 30 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Monsieur [D] [E], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.


À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026 par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, délibéré prorogé en raison des nécessités de service.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, le silence du défendeur ne valant pas à lui seul acceptation.

En l’absence de Monsieur [D] [E] le tribunal vérifiera donc la régularité, la recevabilité et le bien fondé des demandes dirigées contre lui.

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire
Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture des DEUX-[Localité 2] par la voie électronique le 2 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de Coordinations des Actions de Prévention des Expulsions Locatives via les services de la DDCSPP le 20 mai 2025 puis par voie électronique le 18 juillet 2026, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 1er octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action est recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur depuis cette loi dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 22 février 2024 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois (article III.3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juillet 2025, pour la somme en principal de 3.036,22 euros. Si le commandement de payer vise également le délai de deux mois tout comme le contrat de bail, il convient de préciser que faute de dispositions spécifiques dérogatoires à l'article 2 du Code civil, cette loi insérant un nouveau délai n'a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Il convient d'appliquer le délais envisagé par les parties.

En tout état de cause en l'espèce, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 septembre 2025.

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sera fixée à compter de cette date.

L’expulsion de Monsieur [D] [E] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision, étant rappelé qu’au besoin l’expulsion peut avoir lieu avec le concours d’un serrurier et de la force publique en application des articles L. 142-3, L. 153-1 et R. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes de paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Il est produit par l' OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT un décompte locatif démontrant que Monsieur [D] [E] reste devoir la somme de 6.102,40 euros à la date du 30 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Monsieur [D] [E], ne comparaissant pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6.102,40 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 30 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal du présent jugement.

Monsieur [D] [E] sera également condamné au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée ci-dessus pour la période courant du 17 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les autres demandes
Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Monsieur [D] [E], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Déclare recevable l'action engagée par l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2024 entre l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT et Monsieur [D] [E] concernant le bien situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 16 septembre 2025 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [D] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [D] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [D] [E] à payer à l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT la somme de 6.102,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 30 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Monsieur [D] [E] à payer à l'OPH DEUX-[Localité 2] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 septembre 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux, notamment caractérisée par la remise des clés ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [D] [E] aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-07-02T19:06:04.524Z.