Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, Première Chambre, 2 juillet 2026, n° 24/00502

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit de la famillePartage, indivision, succession

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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 16 juillet 2020, a été ordonnée l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision existant entre M. [G] [J] et Mme [P] [J] en suite du décès de leur père, M. [S] [J] le [Date décès 1] 2009. Maître [I] [L], notaire à [Localité 4] a été désignée pour y procéder.

Dans ce même jugement, M. [N] [F] a été désigné en qualité d’expert pour donner son avis sur, notamment, la valeur vénale de l’immeuble indivis occupé par M. [G] [J] sis [Adresse 3], au jour le plus proche du partage, ainsi que sur sa valeur locative.

L’expert a déposé son rapport le 10 février 2021. Il évalue la maison à 1.080.000 euros et sa valeur locative annuelle à 52.000 euros. Il indique qu’une mise à prix à 649.000 euros peut être envisagée et que la configuration du bien ne permet pas la constitution de deux lots.

Me [L], notaire a établi un procès-verbal de lecture du projet d’acte liquidatif et de dires le 23 mai 2023 sur la base du rapport d’expertise.

Dans son rapport en date du 23 janvier 2024, le juge commis a, en application de l’article 1373 du code de procédure civile, saisi la première chambre civile du tribunal judiciaire de Versailles pour qu’il soit statué sur les demandes des parties, invitant les parties non représentées à constituer avocat.

Aux termes de ses conclusions en demande N°2 signifiées par voie électronique le 31 mars 2025, Madame [P] [J] demande au tribunal de :

« Vu les articles 815 et suivants du Code civil
Vu les articles 1373 à 1376 du code de Procédure civile
Vu le rapport d’expertise du 10/02/2021,
Vu le procès-verbal de lecture du projet d’état liquidatif du 23/05/2023,
Vu le rapport du Juge commis,

• FIXER les valeurs vénale et locative du bien indivis sis [Adresse 3];

• FIXER la date de jouissance divise à la date la plus proche du partage ;

• JUGER que l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [J] est due au-delà du 31/12/2022 ;

• JUGER que faute pour Monsieur [G] [J] de justifier du financement de la soulte due à Madame [P] [J], il sera ordonné la licitation du bien indivis. »

Mme [J] soutient que la valeur du bien immobilier indivis doit être fixée à 1.080.000 euros et la valeur locative à 4.333,33 euros par mois conformément aux conclusions de l’expert, soulignant que M. [J] n’a formulé aucune critique du rapport de l’expert et n’a jamais remis en question la superficie du bien avant d’être convoqué devant le notaire commis. Elle précise que dans une perspective d’accord amiable, il avait été convenu entre les parties de procéder à de nouvelles évaluations par des agences immobilières mais que compte-tenu du souhait de M. [J] de voir diminuer la valeur locative du bien, elle demande désormais à rester sur les conclusions de l’expert.

S’agissant du compte d’administration de l’indivision, elle ne s’oppose pas à l’actualisation puisque M. [J] paye les taxes foncières et en déduit qu’il conviendra de modifier la date de jouissance divise puisque son frère continue à occuper le bien privativement.

Elle indique son accord avec le projet d’acte liquidatif attribuant à son frère la maison indivise mais demande que dans l’hypothèse où M. [J] ne démontrerait pas être en mesure de lui régler la soulte qu’il lui devra, la licitation du bien soit ordonnée.

Aux termes de ses conclusions en réponse N°1 signifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, M. [G] [J] demande au tribunal de :

DECLARER Monsieur [J] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions.

FIXER la valeur du bien indivis à la somme de 895.000€.

FIXER la valeur mensuelle de l’indemnité d’occupation à la somme de 2.960€, abattement pour précarité de 20% inclus.

DIRE ET JUGER que Monsieur [J] est redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision, arrêtée au mois de décembre 2024, d’un montant de 222.000€.

DIRE ET JUGER que Monsieur [J] détient une créance envers l’indivision à porter sur son compte d’administration d’un montant de 15.289€, € au titre des taxes foncières qu’il a prises en charge de 2020 à 2024.

ATTRIBUER le bien indivis à Monsieur [J].

RENVOYER les parties devant le notaire commis pour procéder et établir l’acte de partage sur la base des dispositions du présent jugement.

DEBOUTER Madame [P] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles seraient contraires aux présentes.

CONDAMNER Madame [P] [J] à verser à Monsieur [G] [J] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Madame [P] [J] condamner aux entiers dépens de l’instance. »

M. [J] conteste la valeur du bien immobilier indivis fixée par l’expert et reprise par le notaire commis dans son projet de partage en faisant valoir que le métrage est erroné, la maison ne disposant pas de 218 m² mais de 191 m² habitables, précisant que l’expert a comptabilisé des surfaces comme étant habitables alors qu’elles ne sont pas aménageables et ne respectent pas la loi Carrez. Il souligne que sa valorisation a toujours été supérieure pour ce motif aux estimations produites par les parties. Il ajoute que l’expertise a eu lieu en pleine bulle spéculative COVID mais que les estimations qui ont été faites fin 2022 puis en novembre 2024 aboutissent à un valeur moyenne de 895.000 euros.

Il ne conteste pas devoir une indemnité d’occupation depuis le décès de sa mère jusqu’à la date la plus proche du partage mais conteste la valeur locative retenue par le notaire commis, correspondant à celle proposée par l’expert. Il fait état d’une estimation récente de cette valeur à 3.700 euros, soit, après abattement pour précarité de 20%, un montant de 2.960 euros et il en déduit qu’il doit à l’indivision la somme de 220.000 euros arrêtée au mois de décembre 2024 inclus.

Il mentionne avoir réglé les taxes foncières de 2020 à 2024 et demande l’actualisation de l’état liquidatif pour en tenir compte.

Il maintient sa demande d’attribution du bien indivis et soutient qu’il sera en mesure de payer la soulte qu’il devra à sa sœur grâce à ses revenus et à la liquidation de la succession de leur mère, produisant un rapport d’estimation immobilière de Mme [Z] [J] du 18 décembre 2024 dont il résulte qu’il devrait percevoir a minima la somme de 531.150 euros.

Le tribunal renvoie expressément aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 juin 2025. L’affaire, appelée à l’audience du 7 mai 2026, a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur les points de désaccord résultant du projet d’état liquidatif dressé par le notaire commis :

En application de l'article 1373 du code de procédure civile, en cas de désaccord des copartageants sur le projet d'état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif.
Le greffe invite les parties non représentées à constituer avocat.
Le juge commis peut entendre les parties ou leurs représentants et le notaire et tenter une conciliation. Il fait rapport au tribunal des points de désaccords subsistants.
Il est, le cas échéant, juge de la mise en état.

L'article 1374 du même code dispose que toutes les demandes faites en application de l'article 1373 entre les mêmes parties, qu'elles émanent du demandeur ou du défendeur, ne constituent qu'une seule instance. Toute demande distincte est irrecevable à moins que le fondement des prétentions ne soit né ou ne soit révélé que postérieurement à l'établissement du rapport par le juge commis.

Le tribunal statue sur tous les points de désaccord des parties conformément aux dispositions de l’article 1375 du code civil.

Devant le notaire commis, Mme [J] a exprimé son accord avec le projet d’état liquidatif qui reprenait les valeurs du bien indivis retenues par l’expert. M. [J] a fait part de son désaccord et les maintient à l’occasion de la présente procédure. Les demandes sont donc recevables.

Sur l’estimation de la valeur vénale du bien indivis

Le tribunal, dans son jugement du 16 juillet 2020 ouvrant les opérations de partage judiciaire, a fait droit à la demande d’expertise formulée par Mme [J] pour déterminer la valeur vénale du bien et le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [J].

L’expert a déposé son rapport dès le mois de février 2021 mais le notaire commis n’en a eu connaissance que plusieurs mois plus tard. Il a établi son projet de partage en s’appuyant sur les conclusions de l’expert en mai 2023.

S’il est exact que M. [J] n’a formulé aucun dire dans le cadre de la mesure d’expertise immobilière, il s’avère que les biens doivent être évalués à la date la plus proche du partage, de sorte que les conclusions d’une expertise réalisée en 2021 peuvent être remises en cause par des estimations plus récentes.

Mme [J] ne le contestait pas lorsqu’elle a fait procéder elle-même à des évaluations en décembre 2022.Ces évaluations ne sont pas unanimes sur la superficie du bien puisque deux agences estiment cette superficie à 210 m² et une troisième agence l’estime à 190 m². Le bien est estimé à 1.050.000 euros, entre 980.000 et 1.100.000 euros, et entre 970.000 et 1.010.00 euros.
M. [J], quant à lui, communique les estimations qu’il a fait effectuer en novembre 2024 :
- la première mentionne une surface de 191,6 m² et qui évalue le bien à 891.808 euros en faisant la moyenne entre deux méthodes d’évaluation, la première par étude du marché et la seconde par capitalisation,
- la seconde évalue la maison entre 880.000 et 900.000 euros, sans préciser la superficie retenue.

Il a également réalisé une estimation en ligne en considérant que le bien faisait 190 m². Il a obtenu une valeur de 904.800 euros.

Aucune des estimations produites n’a retenu une superficie de 218 m², le maximum étant de 210 m².

Au regard de ces éléments, la valeur du bien immobilier sera fixée à 960.000 euros, valeur médiane des estimations proposées de part et d’autre, d’une part, qui se justifie d’autre part par le temps écoulé depuis l’expertise qui a vu la baisse du marché de l’immobilier du fait de la reprise à la hausse des taux d’intérêts.

Sur l’indemnité d’occupation due par M. [J]

Alors que l’expert avait conclu à une valeur locative de 4.333 euros par mois, M. [J] soutient que cette valeur est de 3.700 euros. Il s’appuie pour cela uniquement sur le résultat d’une évaluation qu’il a faite en ligne, de sorte qu’aucune vérification des critères qu’il a remplis n’est possible. Il n’a pas fait estimer la valeur locative à l’occasion de ses demandes d’estimation de valeur vénale.

Il s’avère toutefois que l’expert a retenu une superficie habitable du bien de 219 m² alors qu’au mieux, les agences consultées ont retenu 210 m². En outre, si la valeur vénale du bien a baissé depuis 2021, la valeur locative a nécessairement baissé également.

Dès lors, la valeur locative sera fixée à 4.100 euros, de sorte que l’indemnité d’occupation due à l’indivision après abattement usuel de 20% pour précarité, sera fixée à 3.280 euros.

Sur le compte d’administration et la date de jouissance divise

Le paiement des taxes foncières par M. [J] pour le compte de l’indivision n’est pas contesté. Il lui appartiendra néanmoins de produire les justificatifs au notaire commis pour qu’il actualise au jour du partage la valeur de l’actif net en actualisant le compte d’administration et en tenant compte de l’indemnité d’occupation due par M. [J] jusqu’à la date de jouissance divise qui sera celle de l’acte de partage.

Sur l’attribution du bien indivis à M. [J]

Mme [J] n’a pas contesté cette attribution devant le notaire commis.

Elle forme une demande de licitation pour l’hypothèse où M. [J] ne rapporterait pas la preuve qu’il peut régler la soulte qu’il lui devra.

M. [J] mentionne l’actif de succession de leur mère et en déduit qu’il pourra verser la soulte à sa sœur lors du partage. Cela ne peut qu’inciter les parties à accélérer cette autre procédure de partage judiciaire, dans l’intérêt de chacun.

La demande de licitation du bien sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au vu de la nature du litige, il sera fait masse des dépens, lesquels seront employés en frais privilégiés de partage et répartis entre les parties qui seront condamnées à les payer à proportion de leur part dans l’indivision.

M. [J] sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’est pas de droit, la procédure ayant été engagée avant le décret du 11 décembre 2019.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe la valeur du bien indivis à la somme de 960.000 euros,
 
Fixe le montant mensuel de l’indemnité d’occupation à la somme de 3.280 euros due par Monsieur [G] [J] à l'égard de l'indivision à compter de septembre 2018 jusqu'au jour du partage, 
 
Confirme l’attribution du bien indivis à Monsieur [J], 

Rejette la demande de licitation, 
 
Condamne les parties aux dépens de la présente instance qui seront employés en frais privilégiés de partage et répartis entre les parties à proportion de leur part,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Renvoie les parties devant le notaire commis pour procéder et établir l'acte de partage sur la base des dispositions du présent jugement et en actualisant le compte d’administration, 

Dit que Maître [I] [L] devra informer le juge commis de la signature d’un acte de partage pour lui permettre de clôturer la procédure, 
 
Ordonne le retrait du rôle.



Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 JUILLET 2026 par Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Première Chambre
JUGEMENT
02 JUILLET 2026

N° RG 24/00502 - N° Portalis DB22-W-B7I-R2M4
Code NAC : 28A

DEMANDERESSE :

Madame [P] [M] [Y] [J]
née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1] (78)
demeurant [Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Christine POMMEL de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 52

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [E] [S] [J]
né le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 1] (78)
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Sophie MARTIN-SIEGFRIED de la SARL CTMS-AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 715

ACTE INITIAL du 23 Janvier 2024 reçu au greffe le 23 Janvier 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 Mai 2026 Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame BEAUVALLET, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 02 Juillet 2026.

Copie exécutoire :Me Sophie MARTIN-SIEGFRIED de la SARL CTMS-AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 715, Me Christine POMMEL, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 52
Copie certifiée conforme : Maître [L] (notaire)