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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rouen, PAC - Loyers Commerciaux, 25 juin 2026, n° 25/03348

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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte sous seing privé du 30 juin 2006, Mme [K] [X] aux droits de laquelle se trouve désormais la SCI JDA 17 a donné à bail commercial à la société CIR PROMOTION IMMOBILIERE des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis à Rouen, [Adresse 3] pour une durée de neuf années entières et consécuties à effet du 1er juillet 2006 moyennant le paiement d’un loyer principal annuel de 15 357,64 euros hors TVA.

Le bail a fait l’objet d’un renouvellement le 20 avril 2015 à compter du 1er juillet 2015 pour une durée de neuf années entières et consécutives.

Par avenant du 30 décembre 2015, la clause visant à interdir l’exercice de l’activité d’agent immobilier relevant des cartes professionnelles “transactions et gestion immobilière” a été supprimée et la sous location à la SA IMMO DE FRANCE a été autorisée. En contrepartie de ces modifications de la destination du bail, le loyer annuel était fixé à 24 000 euros hors TVA à compter du 1er janvier 2016. 

Suivant jugement du Tribunal de commerce de Rouen du 22 mars 2016, la société CIR PROMOTION IMMOBILIERE a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire. 

Le 6 mars 2017, son droit au bail a été cédé à la SA IMMO DE FRANCE. 

Par acte du 28 décembre 2023, la société JDA 17 a délivré à la SA IMMO DE FRANCE un congé avec offre de renouvellement de bail à compter du 1er juillet 2024 moyennnant un loyer annuel de 39 000 euros hors taxes. 

Ce bail est venu à expiration le 1er juillet 2024 et s’est poursuivi par tacite reconduction. 

Par acte du 29 janvier 2024, la SA IMMO DE FRANCE a notifié son acceptation au principe du renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 25 599,72 euros hors taxes et hors charges, indiquant bénéficier d’un plafonnement à 3,5% de la révision indicielle et contestant tout déplafonnement du prix du bail en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité. 

Après signification d’un mémoire préalable par acte du 17 janvier 2025, la SCI JDA 17 a, par acte du 26 août 2025, fait assigner la SA IMMO DE FRANCE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rouen en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

A l’audience, la SCI JDA 17, soutenant les termes de son mémoire n°2 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 3 mars 2026, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit qu’il :
A titre principal :
- fixe le montant du loyer renouvelé annuel à 39 000 euros hors charges et hors taxes, TVA, charges locatives et impôts et taxes en sus, à compter du 1er juillet 2024, 
- juge que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, avec capitalisation, 
- condamne la SA IMMO DE FRANCE au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, 
A titre subsidiaire :
- si le tribunal estime devoir ordonner une mesure d’instruction, fixe le montant du loyer provisionnel à la somme de 32 000 euros hors taxes annuellement en principal.

Au soutien de sa demande, la SCI JDA 17 fait valoir que la clause de destination prévue au bail est équivoque et qu’il appartient au juge des loyers commerciaux de l’interpréter; qu’en l’état, l’intention des parties a toujours consisté dans l’affectation des locaux à un usage exclusif de bureaux, ce qui exclut l’application de la règle du plafonnement en application de l’article L145-36 du code de commerce et permet la fixation du loyer par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents. Elle précise à cet égard que l’avenant du 30 décembre 2015 qui a autorisé l’activité d’agence immobilière, jusque là interdite, témoigne bien de cette intention des parties d’affecter les locaux à un usage exclusif de bureaux ce d’autant qu’une agence immobilière n’a pas pour objet d’exercer une activité commerciale ni de réaliser des opérations de vente ou de stocker des marchandises. Elle indique en outre que la commission de conciliation a préconisé la fixation d’un loyer à hauteur de 32 000 euros et se prévaut d’une évaluation réalisée par M. [W] [H] qui conclut à une modification notable des facteurs locaux de commercialité et estime la valeur locative à 38 000 euros hors taxes et hors charges pour une surface pondérée de 95 m2. 

En défense, suivant mémoire notifié par lettre recommandée du 27 janvier 2026, la SA IMMO DE FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de : 
- rejeter les prétentions et les moyens allégués par la société JDA 17 et en particulier sa demande de déplafonnement du loyer annuel du bail renouvelé, 
- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 28 119 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2024, correspondant au montant du loyer annuel plafonné, conformément à l’article L145-34 du code de commerce et au plafond obligatoire de 3,5% prévu pour les TPE-PME, 
- condamner la société JDA 17 aux entiers dépens,
Subsidiairement : 
- fixer le loyer annuel du bail renouvelé, à défaut de plafonnement, à sa valeur locative, soit un montant de 25 275 euros, 
- fixer le loyer provisionnel, au cas où une mesure d’expertise serait ordonnée, à la somme annuelle de 25 599,72 euros correspondant au montant du loyer versé au moment de la signification du congé avec offre de renouvellement du bail par la société JDA 17, 
- réserver les dépens, 
En tout état de cause : 
- condamner la société JDA 17 au paiement d’une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

La SA IMMO DE FRANCE fait valoir pour l’essentiel que le bail prévoit une destination mixte des locaux, ce qui exclut tout déplafonnement du montant du loyer renouvelé. Elle soutient ainsi que la clause de destination du bail est claire et vise à la fois un usage de bureau et une activité “tous commerces” de sorte que les conditions posées par l’article R145-11 du code de commerce ne sont pas réunies. Elle indique en outre qu’il n’y a pas eu d’amélioration des facteurs locaux de commercialité sur l’activité d’agence immobilière qu’elle exerce et estime le montant annuel du loyer renouvelé à 28 119 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2024 après application du plafonnement obligatoire de 3,5% de la variation de l’indice des loyers commerciaux. 

Subsidiairement, et dans l’hypothèse du déplafonnement du loyer, elle communique l’estimation de M. [E] [Z] qui évalue la valeur locative des locaux à 25 275 euros hors taxes et hors charges pour une surface pondérée de 75 m2 maximum compte tenu des caractéristiques des locaux loués et de leur très faible hauteur sous plafond.

Les parties entendues en leurs observations se sont référées à leurs mémoires respectifs. 

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026 puis par prorogation au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION :

Le renouvellement du bail au 1er juillet 2024 est acquis.

Sur le motif de déplafonnement lié à l’usage exclusif de bureaux :

Selon l’article R 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R145-7 sont en ce cas applicables. 

Le montant du loyer des baux renouvelés des locaux à usage exclusif de bureaux échappe aux règles du plafonnement et doit être fixé exclusivement par référence aux critères posés par l’article R 145-11 du code de commerce. 

Sont assimilés à des locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux dans lesquels n’est exercée qu’une activité intellectuelle de nature administrative, comptable ou juridique qui n’est pas incompatible avec la réception de clients ou même de fournisseurs dès lors que le local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises. 

Il convient de rappeler que pour que l’article R145-11 du code de commerce s’applique, il faut que l’usage de bureaux soit exclusif, c’est-à-dire que le bail ne permette pas d’affecter les locaux à de multiples usages. 

Pour rechercher si les locaux sont à usage exclusif de bureaux, il convient ainsi de se référer à l’usage prévu par le bail, c’est-à-dire à leur destination et non à l’utilisation effective décidée par le locataire ou à la désignation des lieux.

Si le bail ne prévoit qu'une destination générale (branche d'activité) ou même une utilisation à usage de bureaux mais sans indiquer son caractère obligatoirement exclusif, il devient nécessaire de rechercher quelle a été l'intention des parties pour savoir quelle affectation exacte elles ont voulu donner aux locaux. 

Il y a lieu de s'attacher à la destination des lieux telle qu'elle résulte de la convention des parties et non de l'usage qui en est fait.

Aux termes du renouvellement du bail du 20 octobre 2015 liant les parties, la destination des locaux est la suivante : “les lieux loués sont destinés à usage de bureaux et pour l’exercice de l’activité du preneur : Tous commerces, à l’exception des activités suivantes : agent immobilier relevant des cartes professionnelles Transactions et Gestion immobilières, commerce de bouche, bar, brasserie, restaurant et d’une façon générale, ceux qui ont un caractère malodorant, bruyant, polluant, à l’exclusion de toute autre utilisation”. 

A l’article “destination”, il est également précisé que : “les locaux loués doivent être affectés uniquement à l’exercice de l’activité commerciale prédéfinie ainsi qu’éventuellement, et à titre accessoire, à usage de remise ou de réserve. Le locataire ne pourra, sous aucun prétexte, changer la destination des lieux loués et ce, même de façon temporaire. Il pourra toutefois adjoindre à ce ce commerce des activités connexes ou complémentaires mais à la condition expresse de faire connaître son intention au bailleur par acte extra judiciaire en se conformant à la procédure prévue aux articles L145-47 et suivants du code de commerce”. 




Aux termes d’un avenant conclu le 31 décembre 2019, les parties ont expressément convenu de supprimer l’interdiction d’exercer l’activité d’agent immobilier relevant des cartes professionnelles Transactions et Gestion Immobilières et la bailleresse a consenti à la faculté de sous location des locaux à la SA IMMO DE FRANCE, en contrepartie de quoi, le loyer annuel a été porté à la somme annuelle de 24 000 euros hors taxes hors charges. 

Contrairement à ce que soutient la bailleresse, ces clauses ne permettent pas de qualifier les locaux à usage exclusif de bureaux dès lors que le bail prévoit une activité tous commerces, sauf certaines exclusions limitées, ce qui témoigne de ce que les parties se sont accordées sur la possibilité pour le preneur d’exercer une autre activité que celle de bureaux, peu important l’activité d’agence immobilière effectivement exercée dans les lieux à compter de l’avenant conclu le 31 décembre 2019. 

Il convient de faire observer au surplus que la consistance des locaux, à savoir un magasin au rez-de-chaussée et des bureaux aux premier et second étages peut être utilisée aussi bien à usage de bureau que pour d’autres activités à caractère notamment commercial entraînant la présence d’une clientèle et de marchandises. 

Par conséquent, la SCI JDA 17 ne peut revendiquer le bénéfice d’un usage exclusif de bureaux des lieux donnés à bail. Elle ne peut donc pas se prévaloir de l’application de l’article R145-11 du code de commerce et ce motif de déplafonnement doit être écarté. 

Sur le motif de déplafonnement lié à la modification des facteurs locaux de commercialité : 

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le principe du plafonnement du montant du loyer renouvelé prévu par l’article L145-34 du code de commerce est exclu lorsque par l’effet d’une tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.

L’article L. 145-34 du même code dispose que « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.




En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

L’article R145-30 du code de commerce prévoit notamment que « Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. »

Se prévalant d’une amélioration des facteurs locaux de commercialité, la SCI JDA 17 produit une estimation réalisée par M. [W] [H] datée du 23 juillet 2024 qui mentionne que la [Adresse 4] à Rouen est une rue très passante, située à proximité des stations de bus et de métro, et qui fixe la valeur locative des locaux loués à la somme annuelle de 38 000 euros hors taxes et hors charges pour une surface pondérée de 95 m2. La SA IMMO DE FRANCE verse aux débats pour sa part un avis de valeur locative établi le 13 octobre 2025 par M. [E] [Z], lequel met en exergue l’environnement commercial des locaux affecté par des difficultés de stationnement et la transformation de la [Adresse 4] qui constitue un axe peu commerçant avec la suppression de la circulation automobile, et évalue la valeur locative à la somme annuelle de 25 275 euros pour une surface pondérée de 75 m2. 
 
Les divergences ci-dessus exposées portent sur des points de faits qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise. Il convient en conséquence d’ordonner une mesure d’instruction dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision et aux frais avancés de la SCI JDA 17 qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Dans l’attente des conclusions de l’expert, il convient de fixer le montant du loyer provisionnel dû par la SA IMMO DE FRANCE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer indexé, outre les charges. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire : 

Compte tenu de la mesure d’instruction ordonnée, les dépens ainsi que la demande d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés en fin d’instance. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Constate le renouvellement au 1er juillet 2024 du bail entre la SCI JDA 17 et la SA IMMO DE FRANCE portant sur les locaux à usage commercial sis à Rouen, [Adresse 3], 

Fixe pour la durée de l’instance le montant du loyer provisionnel au montant du dernier loyer indexé, outre les charges, 

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er juillet 2024, ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert Mme [D] [S], demeurant [Adresse 5], Mèl : [Courriel 1], pour y procéder, avec mission de :

1 – se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires, et donner, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,

2 - procéder à l’examen des faits allégués par les parties et à l’examen des éléments dont il est fait mention aux articles L145-33, R145-3 à R145-8 du code de commerce à la date du renouvellement, 

3 - donner son avis sur l’existence ou non d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 du code de commerce,

4 – donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur après avoir utilisé le cas échéant, à titre de renseignements non exclusifs d’autres méthodes, les techniques d’évaluation qui sont en usage, 

5 – de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l’avis de consignation ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire accompagné des pièces jointes dans le délai de neuf mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Fixe à la somme de 2 000 euros la provision que la SCI JDA 17 devra consigner à la régie du tribunal judiciaire de Rouen dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor;

Désigne le magistrat chargé du suivi des expertises du tribunal pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ; 

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;






Ordonne le retrait du rôle de la procédure et dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de notifier de nouveaux mémoires en vue de la réinscription de l’affaire après le dépôt du rapport d’expertise ; 

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;



Le greffier Le juge des loyers commerciaux

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT du 25 juin 2026

LOYERS COMMERCIAUX



DOSSIER N° : N° RG 25/03348 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NJKC
AFFAIRE :
S.C.I. JDA17
C/
S.A. IMMO DE FRANCE NORMANDIE

NAC : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé


DEMANDERESSE

S.C.I. JDA17
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 917 854 606
ayant son siège social [Adresse 1]
représentée par M. [A] son gérant assisté de Maître Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL POIROT-BOURDAIN AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 37

 
DÉFENDERESSE

S.A. IMMO DE FRANCE NORMANDIE
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 437 705 080
ayant son siège social [Adresse 2]
représentée par Maître Laetitia ARZEL, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant, et Maître Hortense VERILHAC de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de ROUEN, avocat postulant, vestiaire : 49

 
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

JUGE UNIQUE : Marie HAROU

GREFFIER : Delphine LOUIS

JUGEMENT : contradictoire
en premier ressort

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 12 mars 2026 et les parties ont été avisées du prononcé du jugement, par mise à disposition au greffe, à la date du 21 mai 2026 et prorogé au 25 juin 2026,

Le présent jugement a été signé par Madame HAROU, vice-présidente chargée des loyers commerciaux et Madame LOUIS, greffière présente lors du prononcé.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte sous seing privé du 30 juin 2006, Mme [K] [X] aux droits de laquelle se trouve désormais la SCI JDA 17 a donné à bail commercial à la société CIR PROMOTION IMMOBILIERE des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis à Rouen, [Adresse 3] pour une durée de neuf années entières et consécuties à effet du 1er juillet 2006 moyennant le paiement d’un loyer principal annuel de 15 357,64 euros hors TVA.

Le bail a fait l’objet d’un renouvellement le 20 avril 2015 à compter du 1er juillet 2015 pour une durée de neuf années entières et consécutives.

Par avenant du 30 décembre 2015, la clause visant à interdir l’exercice de l’activité d’agent immobilier relevant des cartes professionnelles “transactions et gestion immobilière” a été supprimée et la sous location à la SA IMMO DE FRANCE a été autorisée. En contrepartie de ces modifications de la destination du bail, le loyer annuel était fixé à 24 000 euros hors TVA à compter du 1er janvier 2016. 

Suivant jugement du Tribunal de commerce de Rouen du 22 mars 2016, la société CIR PROMOTION IMMOBILIERE a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire. 

Le 6 mars 2017, son droit au bail a été cédé à la SA IMMO DE FRANCE. 

Par acte du 28 décembre 2023, la société JDA 17 a délivré à la SA IMMO DE FRANCE un congé avec offre de renouvellement de bail à compter du 1er juillet 2024 moyennnant un loyer annuel de 39 000 euros hors taxes. 

Ce bail est venu à expiration le 1er juillet 2024 et s’est poursuivi par tacite reconduction. 

Par acte du 29 janvier 2024, la SA IMMO DE FRANCE a notifié son acceptation au principe du renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 25 599,72 euros hors taxes et hors charges, indiquant bénéficier d’un plafonnement à 3,5% de la révision indicielle et contestant tout déplafonnement du prix du bail en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité. 

Après signification d’un mémoire préalable par acte du 17 janvier 2025, la SCI JDA 17 a, par acte du 26 août 2025, fait assigner la SA IMMO DE FRANCE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rouen en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

A l’audience, la SCI JDA 17, soutenant les termes de son mémoire n°2 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 3 mars 2026, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit qu’il :
A titre principal :
- fixe le montant du loyer renouvelé annuel à 39 000 euros hors charges et hors taxes, TVA, charges locatives et impôts et taxes en sus, à compter du 1er juillet 2024, 
- juge que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, avec capitalisation, 
- condamne la SA IMMO DE FRANCE au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, 
A titre subsidiaire :
- si le tribunal estime devoir ordonner une mesure d’instruction, fixe le montant du loyer provisionnel à la somme de 32 000 euros hors taxes annuellement en principal.

Au soutien de sa demande, la SCI JDA 17 fait valoir que la clause de destination prévue au bail est équivoque et qu’il appartient au juge des loyers commerciaux de l’interpréter; qu’en l’état, l’intention des parties a toujours consisté dans l’affectation des locaux à un usage exclusif de bureaux, ce qui exclut l’application de la règle du plafonnement en application de l’article L145-36 du code de commerce et permet la fixation du loyer par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents. Elle précise à cet égard que l’avenant du 30 décembre 2015 qui a autorisé l’activité d’agence immobilière, jusque là interdite, témoigne bien de cette intention des parties d’affecter les locaux à un usage exclusif de bureaux ce d’autant qu’une agence immobilière n’a pas pour objet d’exercer une activité commerciale ni de réaliser des opérations de vente ou de stocker des marchandises. Elle indique en outre que la commission de conciliation a préconisé la fixation d’un loyer à hauteur de 32 000 euros et se prévaut d’une évaluation réalisée par M. [W] [H] qui conclut à une modification notable des facteurs locaux de commercialité et estime la valeur locative à 38 000 euros hors taxes et hors charges pour une surface pondérée de 95 m2. 

En défense, suivant mémoire notifié par lettre recommandée du 27 janvier 2026, la SA IMMO DE FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de : 
- rejeter les prétentions et les moyens allégués par la société JDA 17 et en particulier sa demande de déplafonnement du loyer annuel du bail renouvelé, 
- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 28 119 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2024, correspondant au montant du loyer annuel plafonné, conformément à l’article L145-34 du code de commerce et au plafond obligatoire de 3,5% prévu pour les TPE-PME, 
- condamner la société JDA 17 aux entiers dépens,
Subsidiairement : 
- fixer le loyer annuel du bail renouvelé, à défaut de plafonnement, à sa valeur locative, soit un montant de 25 275 euros, 
- fixer le loyer provisionnel, au cas où une mesure d’expertise serait ordonnée, à la somme annuelle de 25 599,72 euros correspondant au montant du loyer versé au moment de la signification du congé avec offre de renouvellement du bail par la société JDA 17, 
- réserver les dépens, 
En tout état de cause : 
- condamner la société JDA 17 au paiement d’une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

La SA IMMO DE FRANCE fait valoir pour l’essentiel que le bail prévoit une destination mixte des locaux, ce qui exclut tout déplafonnement du montant du loyer renouvelé. Elle soutient ainsi que la clause de destination du bail est claire et vise à la fois un usage de bureau et une activité “tous commerces” de sorte que les conditions posées par l’article R145-11 du code de commerce ne sont pas réunies. Elle indique en outre qu’il n’y a pas eu d’amélioration des facteurs locaux de commercialité sur l’activité d’agence immobilière qu’elle exerce et estime le montant annuel du loyer renouvelé à 28 119 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2024 après application du plafonnement obligatoire de 3,5% de la variation de l’indice des loyers commerciaux. 

Subsidiairement, et dans l’hypothèse du déplafonnement du loyer, elle communique l’estimation de M. [E] [Z] qui évalue la valeur locative des locaux à 25 275 euros hors taxes et hors charges pour une surface pondérée de 75 m2 maximum compte tenu des caractéristiques des locaux loués et de leur très faible hauteur sous plafond.

Les parties entendues en leurs observations se sont référées à leurs mémoires respectifs. 

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026 puis par prorogation au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION :

Le renouvellement du bail au 1er juillet 2024 est acquis.

Sur le motif de déplafonnement lié à l’usage exclusif de bureaux :

Selon l’article R 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R145-7 sont en ce cas applicables. 

Le montant du loyer des baux renouvelés des locaux à usage exclusif de bureaux échappe aux règles du plafonnement et doit être fixé exclusivement par référence aux critères posés par l’article R 145-11 du code de commerce. 

Sont assimilés à des locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux dans lesquels n’est exercée qu’une activité intellectuelle de nature administrative, comptable ou juridique qui n’est pas incompatible avec la réception de clients ou même de fournisseurs dès lors que le local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises. 

Il convient de rappeler que pour que l’article R145-11 du code de commerce s’applique, il faut que l’usage de bureaux soit exclusif, c’est-à-dire que le bail ne permette pas d’affecter les locaux à de multiples usages. 

Pour rechercher si les locaux sont à usage exclusif de bureaux, il convient ainsi de se référer à l’usage prévu par le bail, c’est-à-dire à leur destination et non à l’utilisation effective décidée par le locataire ou à la désignation des lieux.

Si le bail ne prévoit qu'une destination générale (branche d'activité) ou même une utilisation à usage de bureaux mais sans indiquer son caractère obligatoirement exclusif, il devient nécessaire de rechercher quelle a été l'intention des parties pour savoir quelle affectation exacte elles ont voulu donner aux locaux. 

Il y a lieu de s'attacher à la destination des lieux telle qu'elle résulte de la convention des parties et non de l'usage qui en est fait.

Aux termes du renouvellement du bail du 20 octobre 2015 liant les parties, la destination des locaux est la suivante : “les lieux loués sont destinés à usage de bureaux et pour l’exercice de l’activité du preneur : Tous commerces, à l’exception des activités suivantes : agent immobilier relevant des cartes professionnelles Transactions et Gestion immobilières, commerce de bouche, bar, brasserie, restaurant et d’une façon générale, ceux qui ont un caractère malodorant, bruyant, polluant, à l’exclusion de toute autre utilisation”. 

A l’article “destination”, il est également précisé que : “les locaux loués doivent être affectés uniquement à l’exercice de l’activité commerciale prédéfinie ainsi qu’éventuellement, et à titre accessoire, à usage de remise ou de réserve. Le locataire ne pourra, sous aucun prétexte, changer la destination des lieux loués et ce, même de façon temporaire. Il pourra toutefois adjoindre à ce ce commerce des activités connexes ou complémentaires mais à la condition expresse de faire connaître son intention au bailleur par acte extra judiciaire en se conformant à la procédure prévue aux articles L145-47 et suivants du code de commerce”. 




Aux termes d’un avenant conclu le 31 décembre 2019, les parties ont expressément convenu de supprimer l’interdiction d’exercer l’activité d’agent immobilier relevant des cartes professionnelles Transactions et Gestion Immobilières et la bailleresse a consenti à la faculté de sous location des locaux à la SA IMMO DE FRANCE, en contrepartie de quoi, le loyer annuel a été porté à la somme annuelle de 24 000 euros hors taxes hors charges. 

Contrairement à ce que soutient la bailleresse, ces clauses ne permettent pas de qualifier les locaux à usage exclusif de bureaux dès lors que le bail prévoit une activité tous commerces, sauf certaines exclusions limitées, ce qui témoigne de ce que les parties se sont accordées sur la possibilité pour le preneur d’exercer une autre activité que celle de bureaux, peu important l’activité d’agence immobilière effectivement exercée dans les lieux à compter de l’avenant conclu le 31 décembre 2019. 

Il convient de faire observer au surplus que la consistance des locaux, à savoir un magasin au rez-de-chaussée et des bureaux aux premier et second étages peut être utilisée aussi bien à usage de bureau que pour d’autres activités à caractère notamment commercial entraînant la présence d’une clientèle et de marchandises. 

Par conséquent, la SCI JDA 17 ne peut revendiquer le bénéfice d’un usage exclusif de bureaux des lieux donnés à bail. Elle ne peut donc pas se prévaloir de l’application de l’article R145-11 du code de commerce et ce motif de déplafonnement doit être écarté. 

Sur le motif de déplafonnement lié à la modification des facteurs locaux de commercialité : 

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le principe du plafonnement du montant du loyer renouvelé prévu par l’article L145-34 du code de commerce est exclu lorsque par l’effet d’une tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.

L’article L. 145-34 du même code dispose que « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.




En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

L’article R145-30 du code de commerce prévoit notamment que « Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. »

Se prévalant d’une amélioration des facteurs locaux de commercialité, la SCI JDA 17 produit une estimation réalisée par M. [W] [H] datée du 23 juillet 2024 qui mentionne que la [Adresse 4] à Rouen est une rue très passante, située à proximité des stations de bus et de métro, et qui fixe la valeur locative des locaux loués à la somme annuelle de 38 000 euros hors taxes et hors charges pour une surface pondérée de 95 m2. La SA IMMO DE FRANCE verse aux débats pour sa part un avis de valeur locative établi le 13 octobre 2025 par M. [E] [Z], lequel met en exergue l’environnement commercial des locaux affecté par des difficultés de stationnement et la transformation de la [Adresse 4] qui constitue un axe peu commerçant avec la suppression de la circulation automobile, et évalue la valeur locative à la somme annuelle de 25 275 euros pour une surface pondérée de 75 m2. 
 
Les divergences ci-dessus exposées portent sur des points de faits qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise. Il convient en conséquence d’ordonner une mesure d’instruction dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision et aux frais avancés de la SCI JDA 17 qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Dans l’attente des conclusions de l’expert, il convient de fixer le montant du loyer provisionnel dû par la SA IMMO DE FRANCE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer indexé, outre les charges. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire : 

Compte tenu de la mesure d’instruction ordonnée, les dépens ainsi que la demande d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés en fin d’instance. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Constate le renouvellement au 1er juillet 2024 du bail entre la SCI JDA 17 et la SA IMMO DE FRANCE portant sur les locaux à usage commercial sis à Rouen, [Adresse 3], 

Fixe pour la durée de l’instance le montant du loyer provisionnel au montant du dernier loyer indexé, outre les charges, 

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er juillet 2024, ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert Mme [D] [S], demeurant [Adresse 5], Mèl : [Courriel 1], pour y procéder, avec mission de :

1 – se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires, et donner, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,

2 - procéder à l’examen des faits allégués par les parties et à l’examen des éléments dont il est fait mention aux articles L145-33, R145-3 à R145-8 du code de commerce à la date du renouvellement, 

3 - donner son avis sur l’existence ou non d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 du code de commerce,

4 – donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur après avoir utilisé le cas échéant, à titre de renseignements non exclusifs d’autres méthodes, les techniques d’évaluation qui sont en usage, 

5 – de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l’avis de consignation ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire accompagné des pièces jointes dans le délai de neuf mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Fixe à la somme de 2 000 euros la provision que la SCI JDA 17 devra consigner à la régie du tribunal judiciaire de Rouen dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor;

Désigne le magistrat chargé du suivi des expertises du tribunal pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ; 

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;






Ordonne le retrait du rôle de la procédure et dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de notifier de nouveaux mémoires en vue de la réinscription de l’affaire après le dépôt du rapport d’expertise ; 

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;



Le greffier Le juge des loyers commerciaux




























En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-11, code de commerce R145-31, code de commerce R145-8, code de commerce R145-30, code de commerce R145-3, code de commerce L145-34, code monetaire et financier L112-2, code de commerce L145-33, code de commerce L145-47, code de commerce L145-36). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-02T19:14:29.341Z.