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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Mulhouse, PPEP TPBR, 25 juin 2026, n° 24/00970

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux ruraux
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte sous seing privé signé à [Localité 2] le 1er avril 2016, M. [W] [D] et Mme [E] [S] ont créé une exploitation agricole à responsabilité limitée dite « de la Prairie » (ci-après dénommée « EARL de la Prairie »), immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°810 625 377, ayant son siège social [Adresse 8] à [Localité 4] et pour objet social l’exercice d’activités réputées agricoles, correspondant à la maîtrise ainsi qu’à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal, et d’activités exercées dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation.

Cette structure a exploité les parcelles section A n°[Cadastre 1], section 3 n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour un total de 207,06 ares situées sur la commune de [Localité 5] [Localité 4] appartenant à Mme [X] [I] épouse [K].
 
Selon ordonnance du 07 juin 2021 rendue par le tribunal judiciaire de Mulhouse, le juge commissaire a autorisé M. [W] [D] à céder ses parts sociales de l’EARL [N] la Prairie à Mme [E] [S] pour la somme de 2000 €.
 
Par jugement du 08 juillet 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux a rejeté pour défaut de droit à agir compte tenu de la non mise en cause du liquidateur judiciaire, la requête de M. [W] [D] en date du 08 janvier 2020 destinée à le reconnaître comme seul exploitant des parcelles.
 
Suivant courrier du 25 mai 2020, M. [W] [D] a mis en cause Me [Y] [C] en qualité d’administratrice provisoire de l’EARL [N] la Prairie ainsi que Me [H] en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. [W] [D].
 
Par requête introductive d’instance du 18 avril 2024, l’EARL [P] Prairie a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de demandes formées contre Madame [X] [I] épouse [K], M. [W] [D] et Me [Q] de la SELARL MJEST en sa qualité de liquidatrice judiciaire de M. [W] [D] en constatation de l’existence d’un bail verbal sur les parcelles section A n°[Cadastre 1], section 3 n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées sur la commune de FISLIS appartenant à Madame [X] [I] épouse [K] et en condamnation de cette dernière à lui en assurer la jouissance paisible et à l’indemniser au titre de son préjudice moral.
 
Les parties ont été convoquées à l’audience du 16 mai 2024. Après quatre renvois, l’affaire a été retenue le 19 mars 2026.
 
A cette audience, aucun représentant de l’EARL [P] Prairie n’a comparu personnellement mais l’exploitation s’est faite représenter par son Conseil, Me [J]. Elle a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions en date du 18 décembre 2025 demandant au tribunal de :
 Constater que l’EARL [P] Prairie est titulaire d’un bail rural verbal sur lesparcelles section A n°[Cadastre 1], section 3 n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées sur la commune de [Localité 4] pour un total de 207.06 ares ;
Condamner Mme [X] [I] épouse [K] à assurer sa jouissance paisible des parcelles sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;Condamner Mme [X] [I] épouse [K] à réparer son préjudice à hauteur de 36 326 € ;Déclarer le jugement opposable à M. [W] [D] et à Me [Q] [Z], associée de la SELARL MJEST en sa qualité de liquidateur judiciaire ;Condamner Mme [X] [I] épouse [K] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance ;Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
A titre liminaire et s’agissant du contexte, l’EARL [P] Prairie indique que juste avant son association avec M. [D], ce dernier a travaillé au sein d’une structure qui s’est trouvée en liquidation judiciaire. L’EARL [P] Prairie ajoute qu’elle a racheté les parts mais également les dettes de M. [L] et payé les fermages. Après le départ de M. [L] de l’EARL [P] Prairie, elle a été expulsée des parcelles par M. [W] [D] qui a continué à les exploiter, seul.

A l’appui de sa demande en constatation de l’existence d’un bail verbal, l’EARL [N] la Prairie, se fondant sur les dispositions de l’article L.411-1 du Code rural et de la pêche maritime, considère que l’exploitation de parcelles contre le paiement d’un fermage encaissé par Mme [X] [I] épouse [K] et non contesté par cette dernière prouve l’existence entre elles d’un bail verbal sur ces parcelles. Elle ajoute que le fait pour Mme [X] [I] épouse [K] de refuser les fermages en 2023 ne met pas fin au contrat bail devant être respecté.
 
En réponse aux arguments de Mme [X] [I] épouse [K], elle réplique, invoquant l’article L.411-37 du même code et l’article 15 des statuts de l’exploitation agricole, qu’il n’existe aucune mise à disposition puisqu’aucune convention n’a été établie et qu’aucun avis n’a été adressé au bailleur l’informant de cette mise à disposition ou de la fin de la mise à disposition.
 
Au soutien de sa demande en indemnisation, l’EARL [N] la Prairie, invoquant les dispositions de l’article 1719 3°) du Code civil, fait valoir que les parcelles objets du contrat de bail verbal sont occupées et exploitées par M. [W] [D] de sorte que Mme [X] [I] épouse [K] ne lui assure pas la jouissance paisible des parcelles et qu’elle n’a pas réagi malgré ses relances. L’EARL [P] Prairie se considère ainsi bien fondée à solliciter la condamnation de Mme [X] [I] épouse [K] à lui assurer sous astreinte la jouissance paisible des parcelles litigieuses et à lui rembourser, en réparation de son préjudice, huit années de perte d’exploitation entre 2018 et 2025.
***
Mme [X] [I] épouse [K] n’a pas comparu personnellement mais s’est faite représenter par son Conseil, Me [R]. Elle s’est référée à ses dernières écritures en date du 12 décembre 2024 dans lesquelles elle demande au tribunal de :
Débouter l’EARL [N] la Prairie de l’intégralité de ses demandes ;Condamner l’EARL [N] la Prairie à payer à Mme [X] [I] épouse [K] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance ;Condamner l’EARL [N] la Prairie à payer à M. [L], respectivement la SELARL MJEST la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens et frais de l’instance. 
A titre liminaire et s’agissant du contexte, M. [W] [D] explique qu’il était exploitant agricole avant de s’associer avec Mme [S], que cette dernière n’a pas payé ses dettes puisqu’il a vendu sa maison pour les rembourser, qu’elle a repris l’actif et racheté du matériel qui était à vendre pour la somme de 100 000 €, mais qu’il n’y avait pas de foncier et que cela n’emportait pas transfert du contrat de bail.

Pour conclure au rejet des demandes de l’EARL [N] la Prairie, Mme [X] [I] épouse [K], se fondant sur l’article L.411-37 du Code rural ainsi que sur l’article 15 des statuts de l’exploitation agricole, fait valoir que M. [W] [D] a mis à disposition de l’EARL [N] la Prairie des parcelles et que cela n’entraîne aucun transfert du droit de bail de sorte que l’EARL ne peut se prévaloir du bénéfice de ce contrat après le départ de M. [D]. Elle précise qu’en cédant ses parts sociales à Mme [S], M. [D] a perdu la qualité d’associé de l’exploitation agricole emportant cessation de la mise à disposition des baux à l’EARL [N] la Prairie, et qu’il était ainsi bien fondé à reprendre seul l’exploitation des parcelles après son départ de l’exploitation. Mme [X] [I] épouse [K] ajoute que le paiement des fermages ne résulte pas de l’exécution du contrat de bail verbal mais d’une obligation de solidarité pour l’exploitation des parcelles lorsque M. [D] était associé de l’EARL [N] la Prairie.
 
Enfin, Mme [X] [I] épouse [K] indique que M. [D] bénéficiait d’un contrat de bail verbal passé avec son père décédé, M. [U] [I], qu’il a mis à disposition de l’EARL [N] la Prairie ces terres le temps de son association avec Mme [S], que cette dernière a refusé les fermages versés pour les années 2023 et 2024.
 
A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

Motifs

MOTIFS [P] DECISION
 
En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, M. [W] [D] a comparu personnellement à l’audience. La SELARL MJEST, l’EARL de la Prairie et Mme [X] [I] épouse [K] ont été représentées par leur Conseil. Il sera donc statué par jugement contradictoire.

Sur l’existence d’un bail rural verbal

L'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime définit le bail rural comme la mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter.

L'article L411-4 du même code dispose que les contrats de baux ruraux doivent être écrits. A défaut d'écrit, les baux conclus verbalement sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux (...) ».

L'obligation d'un écrit ci-dessus rappelée constitue une règle de preuve et non de validité du bail. Ainsi, le bail non écrit n'est pas nul. Le mode de preuve, quant à lui, s’effectue selon l’article L. 411-1 du code rural par tous moyens. Ainsi, le bail rural est soumis au même régime que les faits juridiques concernant le mode de preuve. Il peut s’agir notamment d’échanges fréquents entre le preneur et le propriétaire, de témoignages, de documents comptables tels que des quittances de fermage ou talons de chèque.

La preuve de l'existence d'un bail doit être rapportée par celui qui l'invoque, soit en l’espèce par l’EARL [P] Prairie.

Ainsi, dès lors que les quatre conditions précisément énoncées par l'article L. 411-1 (mise à disposition, à titre onéreux, d'un immeuble agricole, avec pour destination voulue d'exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 du code rural) sont réunies, un bail à ferme est caractérisé, sans que les parties puissent y renoncer puisque cette définition est d'ordre public.

Il est constant que les bénéficiaires d'un bail verbal doivent prouver le caractère onéreux de celui-ci pour bénéficier du statut des baux ruraux et qu’est titulaire d'un bail rural sur une parcelle qui a fait l'objet de ventes d'herbe à son profit, la partie qui a utilisé le fonds litigieux de façon répétée pendant trois saisons consécutives. De même, l'existence d'un bail rural ne peut pas être contestée dès lors qu'un bail a été rédigé (mais n'a pas été signé), que le preneur a réglé un fermage, qu'il a exploité la propriété pendant plus de trois ans sans aucune protestation de la part du propriétaire, et que celui-ci lui a réclamé une part de la taxe foncière.

En l’espèce, l’EARL [P] Prairie verse aux débats des ordres de virement ainsi que les relevés de ses comptes bancaires justifiant avoir effectué des virements à M. [U] [I], le père décédé de Mme [X] [I] épouse [K], en date des 1er février 2019 et 15 décembre 2020 ainsi qu’un virement effectué le 26 mai 2023 à Mme [X] [I] épouse [K] d’un montant de 1053 euros correspondant aux fermages dus pour les années 2022, 2023 et 2024.

Il ressort de ces éléments que l’EARL [N] la Prairie ne justifie pas de continuité dans ses versements puisqu’aucun paiement n’est intervenu entre 2020 et 2023. Le bail étant par nature un contrat à exécution successive comportant des obligations qui s’échelonnent dans le temps, l’EARL [P] PRIAIRE est mal fondée à se prévaloir d’un contrat qu’elle n’a, à le supposer établi, pas respecté.

En outre, les virements réalisés par l’EARL [N] la Prairie à Mme [X] [I] épouse [K] n’ont été consécutifs que pendant deux années en 2019 et 2020, alors que M. [W] [D] était encore associé de l’EARL [N] la Prairie.

Le paiement des fermages dus au titre des années 2022, 2023 et 2024 effectué par l’EARL [N] la Prairie en un seul versement du 10 mai 2025 ne suffit pas à régulariser la situation contractuelle souhaitée par l’EARL [N] la Prairie.

Si l’EARL [P] Prairie affirme à bon escient que la mise à disposition des parcelles litigieuses n’est pas démontrée en raison de l’absence de convention d’une part et d’information du propriétaire d’autre part, la preuve de l’existence d’un bail verbal à son profit ne résulte cependant pas de l’absence de mise à disposition.

L’EARL [P] Prairie ne démontre pas avoir exploité les parcelles litigieuses à titre onéreux pendant plusieurs années consécutives de sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un élément essentiel pour prouver l’existence d’un bail verbal.

En l’absence d’autres éléments, il y a lieu de considérer qu’aucun contrat de bail verbal rural n’existe entre l’EARL [N] la Prairie et Mme [X] [I] épouse [K] sur les parcelles section A n°[Cadastre 1], section 3 n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées sur la commune de [Localité 5] [Localité 4] appartenant à Mme [X] [I] épouse [K].

Consécutivement, les demandes de l’EARL [N] la Prairie en garantie de jouissance paisible sous astreinte et en indemnisation du préjudice subi seront rejetées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, l’EARL [P] Prairie, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’EARL [P] Prairie sera condamnée à payer à Mme [X] [I] épouse [K] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’EARL [P] Prairie sera condamnée à payer à M. [W] [D], la SELARL MJEST la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Consécutivement, l’EARL [N] la Prairie sera déboutée de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire du présent jugement à l'égard du défendeur est de droit au regard de l'assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal paritaire des baux ruraux, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que l’EARL [N] la Prairie n’est pas titulaire d’un bail verbal rural sur les parcelles section A n°[Cadastre 1], section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées sur la commune de [Localité 5] [Localité 4] appartenant à Mme [X] [I] épouse [K] ;

REJETTE la demande de l’EARL [N] la Prairie au titre de la jouissance paisible sous astreinte ;

REJETTE la demande indemnitaire de l’EARL [N] la Prairie au titre de son préjudice d’exploitation ;

CONDAMNE l’EARL [N] la Prairie aux entiers frais et dépens de l’instance ;

CONDAMNE l’EARL [P] Prairie à payer à Mme [X] [I] épouse [K] une somme de 700 € (sept cents euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EARL [N] la Prairie à payer à M. [W] [L] et la SELARL MJEST en sa qualité de liquidateur judiciaire une somme de 500 € (cinq cents euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE l’EARL [P] Prairie de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE l’ensemble des parties de leurs plus amples demandes ;

DECLARE le jugement opposable à M. [W] [D] et la SELARL MJEST en sa qualité de liquidateur judiciaire ;



La Greffière, La Présidente,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
---------------------------------
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
----------------------------
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

MINUTE n° 26/00001
N° RG 24/00970 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IYGK
Section 3
PH
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 25 juin 2026



PARTIE DEMANDERESSE : 

E.A.R.L. [P] PRAIRIE, prise en la personne de son représentant légal,
 dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Soline DEHAUDT de la SELARL DOME AVOCATS, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 309

PARTIE DEFENDERESSE : 

Madame [X] [I] épouse [K], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Kamélia EL GHAOUI, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 113

APPELES EN DECLARATION DE JUGEMENT COMMUN :

Monsieur [W] [D], de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]
assisté par Me Kamélia EL GHAOUI, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 113

S.E.L.A.R.L. MJEST représentée par Maître [Q] [Z], en sa qualité de liquidatrice judiciaire de M. [W] [D], dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Kamélia EL GHAOUI, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 113


Nature de l’affaire : Demande en paiement des fermages ou loyers et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation du bail pour défaut de paiement et prononcer l’expulsion - Sans procédure particulière 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Charlotte SALM : Présidente
Victor ANTONY : Greffier 
Jean-Marie BUTSCH : Assesseur Bailleur 
Bernard ROPP : Assesseur Bailleur
Sébastien BRODHAG : Assesseur Preneur
Patrice SCHNEIDER : Assesseur Preneur

DEBATS : à l’audience du 19 Mars 2026
JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la juridiction,le 25 juin 2026, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile et signé par Charlotte SALM, juge du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, et Virginie BALLAST, Greffière


EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte sous seing privé signé à [Localité 2] le 1er avril 2016, M. [W] [D] et Mme [E] [S] ont créé une exploitation agricole à responsabilité limitée dite « de la Prairie » (ci-après dénommée « EARL de la Prairie »), immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°810 625 377, ayant son siège social [Adresse 8] à [Localité 4] et pour objet social l’exercice d’activités réputées agricoles, correspondant à la maîtrise ainsi qu’à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal, et d’activités exercées dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation.

Cette structure a exploité les parcelles section A n°[Cadastre 1], section 3 n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour un total de 207,06 ares situées sur la commune de [Localité 5] [Localité 4] appartenant à Mme [X] [I] épouse [K].
 
Selon ordonnance du 07 juin 2021 rendue par le tribunal judiciaire de Mulhouse, le juge commissaire a autorisé M. [W] [D] à céder ses parts sociales de l’EARL [N] la Prairie à Mme [E] [S] pour la somme de 2000 €.
 
Par jugement du 08 juillet 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux a rejeté pour défaut de droit à agir compte tenu de la non mise en cause du liquidateur judiciaire, la requête de M. [W] [D] en date du 08 janvier 2020 destinée à le reconnaître comme seul exploitant des parcelles.
 
Suivant courrier du 25 mai 2020, M. [W] [D] a mis en cause Me [Y] [C] en qualité d’administratrice provisoire de l’EARL [N] la Prairie ainsi que Me [H] en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. [W] [D].
 
Par requête introductive d’instance du 18 avril 2024, l’EARL [P] Prairie a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de demandes formées contre Madame [X] [I] épouse [K], M. [W] [D] et Me [Q] de la SELARL MJEST en sa qualité de liquidatrice judiciaire de M. [W] [D] en constatation de l’existence d’un bail verbal sur les parcelles section A n°[Cadastre 1], section 3 n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées sur la commune de FISLIS appartenant à Madame [X] [I] épouse [K] et en condamnation de cette dernière à lui en assurer la jouissance paisible et à l’indemniser au titre de son préjudice moral.
 
Les parties ont été convoquées à l’audience du 16 mai 2024. Après quatre renvois, l’affaire a été retenue le 19 mars 2026.
 
A cette audience, aucun représentant de l’EARL [P] Prairie n’a comparu personnellement mais l’exploitation s’est faite représenter par son Conseil, Me [J]. Elle a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions en date du 18 décembre 2025 demandant au tribunal de :
 Constater que l’EARL [P] Prairie est titulaire d’un bail rural verbal sur lesparcelles section A n°[Cadastre 1], section 3 n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées sur la commune de [Localité 4] pour un total de 207.06 ares ;
Condamner Mme [X] [I] épouse [K] à assurer sa jouissance paisible des parcelles sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;Condamner Mme [X] [I] épouse [K] à réparer son préjudice à hauteur de 36 326 € ;Déclarer le jugement opposable à M. [W] [D] et à Me [Q] [Z], associée de la SELARL MJEST en sa qualité de liquidateur judiciaire ;Condamner Mme [X] [I] épouse [K] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance ;Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
A titre liminaire et s’agissant du contexte, l’EARL [P] Prairie indique que juste avant son association avec M. [D], ce dernier a travaillé au sein d’une structure qui s’est trouvée en liquidation judiciaire. L’EARL [P] Prairie ajoute qu’elle a racheté les parts mais également les dettes de M. [L] et payé les fermages. Après le départ de M. [L] de l’EARL [P] Prairie, elle a été expulsée des parcelles par M. [W] [D] qui a continué à les exploiter, seul.

A l’appui de sa demande en constatation de l’existence d’un bail verbal, l’EARL [N] la Prairie, se fondant sur les dispositions de l’article L.411-1 du Code rural et de la pêche maritime, considère que l’exploitation de parcelles contre le paiement d’un fermage encaissé par Mme [X] [I] épouse [K] et non contesté par cette dernière prouve l’existence entre elles d’un bail verbal sur ces parcelles. Elle ajoute que le fait pour Mme [X] [I] épouse [K] de refuser les fermages en 2023 ne met pas fin au contrat bail devant être respecté.
 
En réponse aux arguments de Mme [X] [I] épouse [K], elle réplique, invoquant l’article L.411-37 du même code et l’article 15 des statuts de l’exploitation agricole, qu’il n’existe aucune mise à disposition puisqu’aucune convention n’a été établie et qu’aucun avis n’a été adressé au bailleur l’informant de cette mise à disposition ou de la fin de la mise à disposition.
 
Au soutien de sa demande en indemnisation, l’EARL [N] la Prairie, invoquant les dispositions de l’article 1719 3°) du Code civil, fait valoir que les parcelles objets du contrat de bail verbal sont occupées et exploitées par M. [W] [D] de sorte que Mme [X] [I] épouse [K] ne lui assure pas la jouissance paisible des parcelles et qu’elle n’a pas réagi malgré ses relances. L’EARL [P] Prairie se considère ainsi bien fondée à solliciter la condamnation de Mme [X] [I] épouse [K] à lui assurer sous astreinte la jouissance paisible des parcelles litigieuses et à lui rembourser, en réparation de son préjudice, huit années de perte d’exploitation entre 2018 et 2025.
***
Mme [X] [I] épouse [K] n’a pas comparu personnellement mais s’est faite représenter par son Conseil, Me [R]. Elle s’est référée à ses dernières écritures en date du 12 décembre 2024 dans lesquelles elle demande au tribunal de :
Débouter l’EARL [N] la Prairie de l’intégralité de ses demandes ;Condamner l’EARL [N] la Prairie à payer à Mme [X] [I] épouse [K] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance ;Condamner l’EARL [N] la Prairie à payer à M. [L], respectivement la SELARL MJEST la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens et frais de l’instance. 
A titre liminaire et s’agissant du contexte, M. [W] [D] explique qu’il était exploitant agricole avant de s’associer avec Mme [S], que cette dernière n’a pas payé ses dettes puisqu’il a vendu sa maison pour les rembourser, qu’elle a repris l’actif et racheté du matériel qui était à vendre pour la somme de 100 000 €, mais qu’il n’y avait pas de foncier et que cela n’emportait pas transfert du contrat de bail.

Pour conclure au rejet des demandes de l’EARL [N] la Prairie, Mme [X] [I] épouse [K], se fondant sur l’article L.411-37 du Code rural ainsi que sur l’article 15 des statuts de l’exploitation agricole, fait valoir que M. [W] [D] a mis à disposition de l’EARL [N] la Prairie des parcelles et que cela n’entraîne aucun transfert du droit de bail de sorte que l’EARL ne peut se prévaloir du bénéfice de ce contrat après le départ de M. [D]. Elle précise qu’en cédant ses parts sociales à Mme [S], M. [D] a perdu la qualité d’associé de l’exploitation agricole emportant cessation de la mise à disposition des baux à l’EARL [N] la Prairie, et qu’il était ainsi bien fondé à reprendre seul l’exploitation des parcelles après son départ de l’exploitation. Mme [X] [I] épouse [K] ajoute que le paiement des fermages ne résulte pas de l’exécution du contrat de bail verbal mais d’une obligation de solidarité pour l’exploitation des parcelles lorsque M. [D] était associé de l’EARL [N] la Prairie.
 
Enfin, Mme [X] [I] épouse [K] indique que M. [D] bénéficiait d’un contrat de bail verbal passé avec son père décédé, M. [U] [I], qu’il a mis à disposition de l’EARL [N] la Prairie ces terres le temps de son association avec Mme [S], que cette dernière a refusé les fermages versés pour les années 2023 et 2024.
 
A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.
 
MOTIFS [P] DECISION
 
En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, M. [W] [D] a comparu personnellement à l’audience. La SELARL MJEST, l’EARL de la Prairie et Mme [X] [I] épouse [K] ont été représentées par leur Conseil. Il sera donc statué par jugement contradictoire.

Sur l’existence d’un bail rural verbal

L'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime définit le bail rural comme la mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter.

L'article L411-4 du même code dispose que les contrats de baux ruraux doivent être écrits. A défaut d'écrit, les baux conclus verbalement sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux (...) ».

L'obligation d'un écrit ci-dessus rappelée constitue une règle de preuve et non de validité du bail. Ainsi, le bail non écrit n'est pas nul. Le mode de preuve, quant à lui, s’effectue selon l’article L. 411-1 du code rural par tous moyens. Ainsi, le bail rural est soumis au même régime que les faits juridiques concernant le mode de preuve. Il peut s’agir notamment d’échanges fréquents entre le preneur et le propriétaire, de témoignages, de documents comptables tels que des quittances de fermage ou talons de chèque.

La preuve de l'existence d'un bail doit être rapportée par celui qui l'invoque, soit en l’espèce par l’EARL [P] Prairie.

Ainsi, dès lors que les quatre conditions précisément énoncées par l'article L. 411-1 (mise à disposition, à titre onéreux, d'un immeuble agricole, avec pour destination voulue d'exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 du code rural) sont réunies, un bail à ferme est caractérisé, sans que les parties puissent y renoncer puisque cette définition est d'ordre public.

Il est constant que les bénéficiaires d'un bail verbal doivent prouver le caractère onéreux de celui-ci pour bénéficier du statut des baux ruraux et qu’est titulaire d'un bail rural sur une parcelle qui a fait l'objet de ventes d'herbe à son profit, la partie qui a utilisé le fonds litigieux de façon répétée pendant trois saisons consécutives. De même, l'existence d'un bail rural ne peut pas être contestée dès lors qu'un bail a été rédigé (mais n'a pas été signé), que le preneur a réglé un fermage, qu'il a exploité la propriété pendant plus de trois ans sans aucune protestation de la part du propriétaire, et que celui-ci lui a réclamé une part de la taxe foncière.

En l’espèce, l’EARL [P] Prairie verse aux débats des ordres de virement ainsi que les relevés de ses comptes bancaires justifiant avoir effectué des virements à M. [U] [I], le père décédé de Mme [X] [I] épouse [K], en date des 1er février 2019 et 15 décembre 2020 ainsi qu’un virement effectué le 26 mai 2023 à Mme [X] [I] épouse [K] d’un montant de 1053 euros correspondant aux fermages dus pour les années 2022, 2023 et 2024.

Il ressort de ces éléments que l’EARL [N] la Prairie ne justifie pas de continuité dans ses versements puisqu’aucun paiement n’est intervenu entre 2020 et 2023. Le bail étant par nature un contrat à exécution successive comportant des obligations qui s’échelonnent dans le temps, l’EARL [P] PRIAIRE est mal fondée à se prévaloir d’un contrat qu’elle n’a, à le supposer établi, pas respecté.

En outre, les virements réalisés par l’EARL [N] la Prairie à Mme [X] [I] épouse [K] n’ont été consécutifs que pendant deux années en 2019 et 2020, alors que M. [W] [D] était encore associé de l’EARL [N] la Prairie.

Le paiement des fermages dus au titre des années 2022, 2023 et 2024 effectué par l’EARL [N] la Prairie en un seul versement du 10 mai 2025 ne suffit pas à régulariser la situation contractuelle souhaitée par l’EARL [N] la Prairie.

Si l’EARL [P] Prairie affirme à bon escient que la mise à disposition des parcelles litigieuses n’est pas démontrée en raison de l’absence de convention d’une part et d’information du propriétaire d’autre part, la preuve de l’existence d’un bail verbal à son profit ne résulte cependant pas de l’absence de mise à disposition.

L’EARL [P] Prairie ne démontre pas avoir exploité les parcelles litigieuses à titre onéreux pendant plusieurs années consécutives de sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un élément essentiel pour prouver l’existence d’un bail verbal.

En l’absence d’autres éléments, il y a lieu de considérer qu’aucun contrat de bail verbal rural n’existe entre l’EARL [N] la Prairie et Mme [X] [I] épouse [K] sur les parcelles section A n°[Cadastre 1], section 3 n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées sur la commune de [Localité 5] [Localité 4] appartenant à Mme [X] [I] épouse [K].

Consécutivement, les demandes de l’EARL [N] la Prairie en garantie de jouissance paisible sous astreinte et en indemnisation du préjudice subi seront rejetées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, l’EARL [P] Prairie, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’EARL [P] Prairie sera condamnée à payer à Mme [X] [I] épouse [K] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’EARL [P] Prairie sera condamnée à payer à M. [W] [D], la SELARL MJEST la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Consécutivement, l’EARL [N] la Prairie sera déboutée de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire du présent jugement à l'égard du défendeur est de droit au regard de l'assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal paritaire des baux ruraux, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que l’EARL [N] la Prairie n’est pas titulaire d’un bail verbal rural sur les parcelles section A n°[Cadastre 1], section [Cadastre 7] n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées sur la commune de [Localité 5] [Localité 4] appartenant à Mme [X] [I] épouse [K] ;

REJETTE la demande de l’EARL [N] la Prairie au titre de la jouissance paisible sous astreinte ;

REJETTE la demande indemnitaire de l’EARL [N] la Prairie au titre de son préjudice d’exploitation ;

CONDAMNE l’EARL [N] la Prairie aux entiers frais et dépens de l’instance ;

CONDAMNE l’EARL [P] Prairie à payer à Mme [X] [I] épouse [K] une somme de 700 € (sept cents euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EARL [N] la Prairie à payer à M. [W] [L] et la SELARL MJEST en sa qualité de liquidateur judiciaire une somme de 500 € (cinq cents euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE l’EARL [P] Prairie de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE l’ensemble des parties de leurs plus amples demandes ;

DECLARE le jugement opposable à M. [W] [D] et la SELARL MJEST en sa qualité de liquidateur judiciaire ;



La Greffière, La Présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code rural et de la peche maritime L411-4, code rural et de la peche maritime L411-37, code rural et de la peche maritime L411-1, code rural et de la peche maritime L311-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-02T21:05:46.866Z.