Cour d'appel de Bordeaux, 1ère CHAMBRE CIVILE, 2 juillet 2026, n° 24/00834

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 02 JUILLET 2026









N° RG 24/00834 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NUWG









[F] [D]



c/



Office Public de l'Habitat AQUITANIS de [Localité 1]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 décembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] (RG : 22/02449) suivant déclaration d'appel du 22 février 2024





APPELANTE :



[F] [D]

née le 13 Septembre 1967 à [Localité 3] (92)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]



Représentée par Me Francine LINDAGBA-MBA, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



Office Public de l'Habitat AQUITANIS de [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit Siège,

[Adresse 2]



Représentée par Me Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Eve-Line BERNARDI, Magistrat placé délégué à la 1ère chambre civile, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Bénédicte LAMARQUE, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Tatiana PACTEAU, Conseillère

Madame Eve-Line BERNARDI, Magistrat placé délégué à la 1ère chambre civile



Greffier lors des débats : Audrey COLLIN

Greffier lors du prononcé : Sandrine LACHAISE







ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *







EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE




 Par contrat du 24 août 2018, l'Office public de l'habitat de [Localité 2] métropole [Localité 4] (OPH Aquitanis) a donné à bail à Mme [F] [D] une maison de type 4 à usage d'habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel toutes charges comprises de 658,66 euros.




Par contrat du 14 janvier 2022, un nouveau bail était signé entre Mme [D] et l'OPH Aquitanis afin de reloger la locataire.




 Par acte du 10 août 2022, se plaignant de divers désordres affectant son ancien logement, Mme [D] a fait assigner l'OPH Aquitanis devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, notamment, d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 10 408,50 euros au titre du remboursement des loyers versés jusqu'au 14 janvier 2022, de 10 000 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance, de 2 549,98 euros au titre du remplacement du mobilier abimé, de 1 500 euros au titre de la surconsommation d'eau, de 950 euros au titre des frais de déménagement, de 240 euros au titre du remboursement des frais d'établissement de constat d'huissier et de 5 000 euros au titre du préjudice moral.





 Par jugement contradictoire du 11 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a:


- débouté Mme [D] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de l'OPH Aquitanis ; 

- dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure ; 

- laissé les dépens à la charge de Mme [D].




 Mme [D] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 22 février 2024, en ce qu'il a :


- débouté Mme [D] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de l'OPH Aquitanis ; 

- dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure ; 

- laissé les dépens à la charge de Mme [D]. 




 Par dernières conclusions déposées le 21 mai 2024, Mme [D] demande à la cour de :


- juger Mme [D] recevable et bien fondée en son appel ; 

Y faisant droit : 

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

- condamner l'OPH Aquitanis à réparer l'entier préjudice subi par Madame [D] en raison de l'état d'insalubrité et d'indécence du bien loué ; 

- condamner l'OPH Aquitanis aux remboursements et indemnités suivantes : 

- remboursement des loyers versés jusqu'au 14 janvier 2022 : soit 10 408,50 euros ;

- réparation du préjudice de jouissance : 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- remplacement du mobilier abimé : 2 549,98 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- surconsommation d'eau : 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- frais de déménagement : 950 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- préjudice moral : 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- remboursement de frais d'établissement de constat d'huissier : 240 euros. 

Le tout avec intérêts au taux légal depuis la date de la mise en demeure du 21 mars 2022. 

- débouter l'OPH Aquitanis de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions ; 

- condamner l'OPH Aquitanis à une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la même aux dépens de la procédure (première instance et ceux d'appel), en ce compris les frais de commissaire de justice.

 




 Par dernières conclusions déposées le 16 juillet 2024, l'OPH [Localité 4] demande à la cour de :


- confirmer le jugement du 11 décembre 2023 dont appel en toutes ses dispositions ;

- débouter Mme [D] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions. 

En tout état de cause :

- condamner Mme [D] à payer à l'OPH [Localité 4] la somme de 1 500 euros sur le fondent de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel.




 L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 21 mai 2026.L'instruction a été clôturée par ordonnance du 7 mai 2026.




MOTIFS DE LA DÉCISION 



I- Sur l'obligation de délivrance du bailleur



8. A l'appui de sa critique du jugement déféré, Mme [D] soutient que l'OPH [Localité 4] a manqué à son obligation de délivrance conforme dès lors que, malgré ses nombreuses alertes auprès du bailleur, elle a subi, à compter de la fin de l'année 2019 la présence de rats dans son logement, ainsi que de nombreux désagréments en lien avec une humidité excessive dans certaines pièces, que les interventions de fortunes de l'OPH n'ont pas permis de solutionner. 



9. L'OPH [Localité 4] se défend de tout manquement au titre de son obligation de délivrance conforme du logement loué par Mme [D] pendant la durée du bail. Il fait valoir qu'il a été réactif aux doléances de la locataire en faisant réaliser des travaux de dératisation, de recherche de fuite et en faisant poser des assécheurs notamment. Il ajoute que la présence d'humidité dans le logement ne résulte pas de la seule responsabilité du bailleur mais également des agissements de la locataire, un extracteur d'air situé au plafond de la cuisine étant apparu bouché, du linge humide ayant été étendu dans le logement et deux des trois chambres du logement étant inoccupées et non chauffées. 



Sur ce, 



10. Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; il est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes réparations autre que locatives nécessaire au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L'article 1719 du code civil prévoit par ailleurs que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1°) de délivrer au preneur la chose louée (...) ;

2°) d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3°) d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires.

La délivrance est la remise au preneur de la disposition de la chose, conformément à l'objet du contrat. La délivrance conforme doit porter sur la chose louée et ses équipements pour les besoins de la destination prévue au bail.

La délivrance et la jouissance paisible du bien loué sont des obligations continues du bailleur, exigibles pendant toute la durée du bail.

C'est au bailleur qu'il appartient de prouver qu'il s'est libéré entièrement de son obligation de délivrance continue et conforme.

11. En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat que Mme [D] a alerté, dès le mois de novembre 2019, son bailleur, par courrier, de la présence de rats dans son logement en ces termes : 'ces nuisibles grattent les murs derrière la sortie de gaz et derrière les canalisations d'eau du fait que les murs sont très humides et la résistance des murs ne sont plus efficace, et par conséquent les nuisibles grattent le mur facilement et ceux-ci s'effritent et s'introduisent dans l'appartement sans difficulté (...)'.

Cette nuisance caractérisée dans la jouissance paisible du logement a fait l'objet de plusieurs réponses de la part de la société bailleresse, sans toutefois que les interventions des entreprises de dératisation d'une part, et de maçonnerie d'autre part, n'aient permis de mettre un terme définitif à la présence des nuisibles dans le logement, comme en atteste le fait que lesdites entreprises aient été sollicitées pour intervenir à plusieurs reprises entre le mois d'octobre 2019 et le mois de mars 2021, soit sur une période de deux années consécutives. 

Le procès-verbal de constat d'huissier dressé à la demande de l'appelante le 9 décembre 2021 et le rapport d'investigation réalisé par la société ACEI à la demande du bailleur le 22 janvier 2022 mettent en exergue la persistance de 'trous' au niveau de la cuisine permettant la pénétration de rongeurs depuis l'extérieur. 

Par son courrier du 19 novembre 2019, l'appelante alertait en outre l'OPH [Localité 4] d'une humidité excessive présente dans le logement et notamment au niveau de la cuisine, les murs de cette pièce étant décrits par la locataire comme 'mouillés' et présentant 'des écoulements d'eau', le fonctionnement des prises électriques de la cuisine et du salon étant altéré en lien avec cette humidité. Au niveau des chambres, la locataire alertait sur l'apparition de tâches, de gonflements, de fissures occasionnées par la présence anormale d'eau.

La société Aquitains justifie de plusieurs interventions pour remédier à cette humidité, notamment en faisant réaliser des travaux de réparation de toiture. 

Pour autant, ces travaux n'ont pas permis de résoudre de manière pérenne et suffisante les désordres affectant le logement. 

Ainsi, il ressort du compte rendu de visite en date du 13 janvier 2021 établi à la demande des services de la ville de [Localité 2] sur le fondement des articles L 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, qu'à cette date, 'en de nombreux endroits les parements intérieurs boursouflent et trahissent tant visuellement qu'au toucher une forte humidité', 'au plafond, en particulier à l'étage, on constate de nombreuses zones avec moisissures trahissant des fuites en toiture'. Le compte rendu de visite conclut que le logement considéré ne répond pas aux caractéristiques d'un logement décent. 

Ces constats, qualifiés par l'inspecteur de salubrité de contraires aux prescriptions du règlement sanitaire départemental, ont été confirmés par le rapport de visite établi par le service santé-environnement de la ville de [Localité 2] le 25 janvier 2021. 

A la suite de ce rapport, l'OPH [Localité 4] a été mis en demeure par le maire de [Localité 2], au titre de ses pouvoirs de police, de procéder aux travaux nécessaires pour remédier à ces désordres dans un délai de 3 mois. 

Or, l'OPH intimé ne justifie ni même ne soutient avoir procédé aux travaux ainsi ordonnés dans le délai imparti sur le logement litigieux. 

Il ressort en outre du rapport d'expertise amiable diligentée à la demande de l'assureur protection juridique de Mme [D], rendu le 16 juillet 2021, qu'à la date de la visite des lieux par l'expert le 18 mai 2021 les stigmates de l'humidité affectant le logement (moisissures sur les murs, auréoles d'humidité au plafond notamment) étaient encore parfaitement visibles, tout comme la présence d'un trou dans le mur de la cuisine laissant possible le passage de rongeurs depuis l'extérieur. 

Enfin, les photographies annexées au procès-verbal de constat d'huissier dressé le 9 décembre 2021, permet de se rendre compte des multiples dégradations affectant le logement en raison de l'humidité persistante dans les lieux (moisissures, gonflement et déformation des murs et du sol, cloques sur les revêtements, décollement des revêtements, affaissement du plafond de l'une des chambres à coucher) .

La persistance de ces dégradations est enfin corroborée par le rapport d'investigation réalisé par la société ACEI à la demande du bailleur le 22 janvier 2022, qui met en exergue les nombreux désordres structurels affectant la maison à l'origine d'infiltrations d'eau et de phénomènes de condensation. 

Par ailleurs, si le bailleur fait valoir que la locataire aurait contribué au désordre qu'elle invoque, il ne l'établit pas, le seul fait que les chambres situées à l'étage ne soient pas 'suffisamment' chauffées, que du linge sèche dans le logement et qu'un unique extracteur d'air dans la cuisine soit bouché ne pouvant expliquer l'humidité excessive constatée dans le logement depuis 2019 constitutive de son indécence. 



12. ll résulte de l'ensemble de ces éléments que le bailleur a manqué à son obligation délivrance conforme du logement, en ne faisant pas réaliser les interventions et travaux suffisants permettant de mettre un terme définitif à la présence de rats dans le logement et à remédier à l'humidité excessive des lieux. 



II - Sur les demandes indemnitaires de la locataire 



13. Mme [D] sollicite la réformation du jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes indemnitaires. En raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, l'appelante demande le remboursement des loyers versés jusqu'au 14 janvier 2022, soit la somme de 10 408,50 euros. Elle sollicite par ailleurs le versement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 10.000 euros, outre le coût du remplacement de son mobilier abimé, une indemnisation au titre de la surconsommation d'eau, le remboursement de ses frais de déménagement, une indemnisation de son préjudice moral et le remboursement des frais d'établissement de constat d'huissier.



14. L'OPH [Localité 4] s'oppose à toutes ces demandes et sollicite de manière incidente la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté chaque chef de préjudice avancé par Mme [D]. Il fait valoir que les désordres invoqués par la locataire n'ont pas rendus les lieux inhabitables ou insalubres, si bien qu'elle s'est maintenue dans les lieux jusqu'au mois de janvier 2022 malgré deux propositions de relogement qui lui ont été faites, ce qui fait obstacle à ses demandes en remboursement des loyers versés et au titre de la réparation du préjudice de jouissance. L'OPH intimé indique par ailleurs que Mme [D] ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité entre l'achat des nouveaux meubles dont elle sollicite le remboursement ou la surconsommation d'eau et l'état du logement litigieux. L'intimé ajoute que l'appelante ne justifie pas de la réalité de la dépense qu'elle déclare avoir réalisée pour son déménagement et conteste l'utilité du procès-verbal d'huissier de justice établi à la demande de la locataire, dès lors que plusieurs rapports avaient d'ores et déjà été réalisés et que Mme [D] était en cours de relogement par le bailleur. Enfin, l'OPH [Localité 4] argue que le préjudice moral de Mme [D] est imaginaire, qu'elle n'en justifie pas, qu'il a répondu à toutes les doléances de la locataire et qu'elle a contribué à son propre préjudice. 



Sur ce, 



15. Le locataire peut obtenir l'indemnisation du préjudice causé par le manquement du bailleur à l'obligation de délivrance à condition qu'il justifie de l'existence de ce préjudice.



16. En l'espèce, le logement occupé par Mme. [D] a présenté à compter de la fin de l'année 2019 et jusqu'à son départ des lieux en janvier 2022 des désordres graves caractérisés par la présence anormale de rongeurs et la présence d'une humidité excessive affectant la décence du logement. Il ne ressort pas toutefois de ces constatations réalisées par les experts et services publics compétents que le logement était insalubre ou inhabitable ; les désordres relevés, si graves soient-ils, n'empêchaient pas l'occupation des lieux. Dès lors, Mme [D] ne saurait être remboursée du loyer qu'elle a régulièrement versé à son bailleur en exécution du contrat de location. 



17. Le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu'il l'a débouté de ce chef.



18. Les désordres affectant le logement ont en revanche altéré la jouissance paisible des lieux par la locataire, et lui ont ainsi causé un préjudice continu sur une période d'un peu plus de trois ans, qu'il convient de réparer en lui allouant une indemnité forfaitaire à hauteur de 6 000 euros.



19. Le jugement déféré sera par conséquent infirmé sur ce point et l'OPH Aquitanis condamné à verser à Mme [D] la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

 

20. La cour constate, comme le premier juge, que Mme [D] ne rapporte pas la preuve suffisante, notamment en l'absence de toute photographie ou de constat sur ce point par le commissaire de justice, d'un lien de causalité suffisant entre l'achat de nouveaux meubles et l'état du logement litigieux. 



21. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté l'appelant de sa demande de remboursement du prix d'achat de ses meubles. 



22. Mme [D] ne fournit par ailleurs aucun détail relatif à la surconsommation d'eau qu'elle allègue et les pièces produites au débat sont insuffisante à caractériser un lien direct entre le préjudice invoqué à ce titre et l'état d'humidité du logement. L'appelante ne rapporte en outre pas la preuve de s'être acquittée de la facture manuscrite 'en attente de règlement' pour un 'forfait déménagement ' qu'elle verse à l'appui de sa demande. 



23. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il l'a débouté de ces deux demandes. 



24. La cour constate par ailleurs que Mme [D] ne démontre pas avoir subi un préjudice moral distinct de son préjudice de jouissance. 



25. Le jugement du 11 décembre 2023 mérite donc d'être confirmé sur ce point également. 



26. Le procès-verbal de constat d'huissier de justice a été établi à la demande de Mme [D] le 9 décembre 2021 dans le but d'appuyer les prétentions formulées par la locataire. 

La cour considère que la demande en remboursement de cet acte sera justement couverte par l'indemnisation de frais irrépétibles exposés par l'appelante. 



27. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [D] de cette demande indemnitaire spécifique. 



III- sur les frais du procès



28. La décision déférée doit être infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



29. Il y a lieu de condamner l'OPH Aquitains aux dépens de première instance et d'appel.



30. La société intimée sera en outre condamnée à verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel à Mme [D].



PAR CES MOTIFS



La Cour,



Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance et en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.





Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Condamne l'OPH [Localité 4] à verser à Mme [F] [D] la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 

 

Y ajoutant, 



Condamne l'OPH [Localité 4] aux dépens de première instance et d'appel, 



Condamne l'OPH [Localité 4] à verser à Mme [F] [D] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. 





Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Sandrine LACHAISE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,

































La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.