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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Béziers, JCP REFERES inf 10.000€, 4 août 2026, n° 25/00661

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 mai 2020 avec prise d’effet rétroactif au 1er avril 2020, LA SCI MV JEAN MOULIN, prise en la personne de son représentant légal, a renouvelé le bail commercial qui avait été consenti le 24 juin 2010 pour une durée de 9 années à la société « SAAJ 3 » appartenant à la Holding M2A, régulièrement représentée par M. [J] [B] concernant un immeuble sis [Adresse 7] comprenant un local commercial et un appartement de fonction. C’est dans ce contexte que M. [B] [J] a donné, par contrat en date du 2 décembre 2023 avec prise d’effet 14 décembre 2023, en location meublée cet appartement de fonction à Mme [Q] [S] pour un loyer initial de 800.00 € et 90.00 € pour provision sur charges.

Le 15 janvier 2024, la Holding M2A a cédé la totalité des parts sociales de la société « SAAJ 3 » à la Holding [M] HOLDING dirigée par M. [M] [D]. Un nouveau contrat de bail en tous points identiques au précédent avec prise d’effet au 1er février 2024 a été conclu entre M. [M] [D] et Mme [Q] [S].

A la suite de désordres affectant le logement, Mme [Q] [S] en a informé M. [M] [D]. Face à son inaction elle a fait intervenir le service hygiène et environnement de la ville de [Localité 1] qui a procédé à une visite des lieux le 2 juin 2025 et rendu son rapport le 26 juin 2025 .

Par actes de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025 et du 23 décembre 2025, auxquels il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, Mme [Q] [S] fait assigner la SCI MV JEAN MOULIN, M. [M] [D] et M. [B] [J] devant le tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de :.
- Ordonner une expertise judiciaire avec la mission de  :
Se rendre sur les lieux, les visiter , reconnaître la nature et l(importance des désordres allégués, en rechercher les causes et indiquer tous moyes ou travaux propres à y remédier ;Chiffrer le montant des travaux de remise en état dans l’appartement occupé par les locataires ;Evaluer le trouble de jouissance subi par les occupants et en chiffrer le montant ;Réserver les dépens ;
Après de nombreux renvois lors des audiences du 16 décembre 2025, 17 février 2026, 17 mars 2026 afin de permettre aux conseils constitués de répondre, l’affaire est retenue à celle du 19 mai 2026. 

Le conseil de Mme [Q] [S] dans ses conclusions maintient sa demande d’expertise initiale et sollicite de voir déboutée LA SCI MV JEAN MOULIN de ses demandes et rejeter toute demande contraire ou plus ample. Il expose que les baux consentis à Mme [Q] [S] ne constituent pas une sous location telle que soulevée par LA SCI MV JEAN MOULIN, que cela ne lui a jamais été présenté ainsi, qu’elle s’est toujours acquittée des loyers et charges et continue à le faire, que LA SCI MV JEAN MOULIN avait parfaitement connaissance de la situation ayant été destinataire de déclarations de sinistres. Il considère qu’en tout état de cause il lui appartient de se retourner contre le titulaire du bail commercial, en demander la résiliation et obtenir paiement à son profit des loyers payés par la sous-locataire.

En réplique aux conclusions de la partie requérante, le conseil de de LA SCI MV JEAN MOULIN sollicite :
- Sur la demande principale de :
- Juger inopposable le contrat de location de Mme [Q] [S] à LA SCI MV JEAN MOULIN ;
- Juger irrecevable et mal fondée la demande d’expertise de Mme [Q] [S] et l’en débouter ;
- Sur les demandes reconventionnelles :
- Ordonner la nullité des contrats de location de Mme [Q] [S] ;
- Juger que Mme [Q] [C] occupante sans droit ni titre des locaux loués à la société « SAAJ 3 » au titre du bail commercial du 4 mai 2020 ;
- Ordonner l’expulsion de Mme [Q] [S] des locaux commerciaux sis [Adresse 7] ;
- Condamner Mme [Q] [S] à payer à LA SCI MV JEAN MOULIN la somme de 2000.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Mme [Q] [S] aux entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, il fait observer au visa de l’article L145-31 du code du commerce et de la jurisprudence que toute sous location totale ou partielle est interdite dès lors que la location principale est commerciale, que l’acte conclu est dès lors inopposable au bailleur propriétaire et que la sous-locataire n’a pas de droit direct à faire valoir à l’encontre du propriétaire et n’en a qu’à l’encontre du locataire principal. Elle ne dispose ainsi d’aucun droit ni titre envers LA SCI MV JEAN MOULIN. Il expose en outre sur la base d’arrêts de jurisprudence de la Cour de Cassation que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en l’espèce ne s’applique au motif que la sous location ne peut avoir pour effet de modifier le bail commercial et l’affectation commerciale des lieux loués. Il considère donc que la demande d’expertise doit être rejetée en l’absence de bail opposable. Il justifie ses demandes à titre reconventionnel par les dispositions contenues dans le contrat de bail commercial qui stipule que toute sous location totale ou partielle ou toute mise à disposition d’un tiers sont interdites, la nullité des deux contrats de bail consentis à la partie requérante en l’absence de capacité juridique des co contractants non propriétaires des lieux ni en ayant la jouissance et l’absence de la signature de ces derniers sur ces actes. En conséquence Mme [Q] [S] ne peut qu’être reconnue occupante sans droit ni titre, et être expulsée.

Lors des débats les parties maintiennent leur position quant à la sous location.

M. [M] [D] comparaît. Il verse plusieurs mails échangés notamment avec M. [B] [J] relatifs à la reprise de la société « SAAJ 3 » et des factures de travaux réalisés dans l’appartement donné en location.

Il sera également renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties aux conclusions déposées et les pièces produites en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Une note en délibéré est autorisée afin que les parties en défense puissent répondre aux pièces déposées par M. [M] [D].

L'affaire a été mise en délibéré au 4 août 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS


Sur la demande d’expertise

L'article 145 du Code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’article suivant précise qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

L’article 146 du code de procédure civile stipule qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Les articles 232 et 263 du même code édictent quant à eux que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien et que l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

Les articles 1719 et 1720 du code civil disposent que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. » et que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

L’article 6 loi 89-462 du 6 juillet1989 précise notamment que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (…). Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (...) ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (...) »

En l’espèce, Mme [Q] [S] fonde sa demande d’expertise sur de nombreux désordres qui affectent son logement se prévalant d’un nouveau contrat de bail en tous points identiques à un précédent bail consenti par M. [B] [J] conclu avec M. [M] [D]. Elle produit un courrier en date du 26 juin 2025 consécutif à la visite des lieux le 2 juin 2025 effectuée par un inspecteur de salubrité du service hygiène et environnement de la Direction Santé hygiène Environnement de la ville de [Localité 1] au cours de laquelle il a été constaté plusieurs manquements aux dispositions du code de la santé publique, du règlement sanitaire départemental et du décret « Décence » du 30 janvier 2002 et le rapport Diagnostic « Décence - Salubrité » (pièces n°6 et n°7). Elle conteste par ailleurs le fait que les contrats précités constituent une sous location.

La SCI MV JEAN MOULIN s’oppose à cette mesure faisant valoir que Mme [Q] [S] est sous locataire, que de fait le contrat de sous location lui est inopposable ne disposant d’aucun droit ni titre envers le bailleur de l’immeuble et qu’il ne s’agit pas de locaux d’habitation mais de locaux commerciaux.

Dans l’affaire présente, considérant les éléments du litige et des pièces produites par les parties, en l’espèce :

- le bail commercial renouvelé le 4 mai 2020 concernant un immeuble sis [Adresse 7] comprenant un local commercial et un appartement, qui stipule que « Le preneur ne pourra utiliser les lieux loués qu’à usage commercial (...) », « Les lieux loués ne pourront être affectés même temporairement à un autre usage (…), « Toute sous-location totale ou partielle ou plus généralement toute mise à disposition des lieux au profit d’’un tiers de quelque manière et sous quelque forme ue ce soit, même à titre gratuit et précaire sont interdites » ;
- les baux qui ne sont pas signés par les bailleurs présumés lesquels n’ont pas nécessairement qualité à contracter ;
- le courrier en date du 26 juin 2025 consécutif à la visite des lieux le 2 juin 2025 effectuée par un inspecteur de salubrité du service hygiène et environnement de la Direction Santé hygiène Environnement de la ville de [Localité 1] adressé à Mme [Q] [S] qui précise que « ces défectuosités ne permettent pas d’engager la procédure de déclaration d’insalubrité prévue aux articles L511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation » ;
- les désordres invoqués qui ne sont étayés que de quelques photographies non datées ni légendées qui ne permettent pas de caractériser les griefs soulevés et l’indécence du lieu ;
- le fait que la requérante n’a pas nécessairement juste titre et de fait qualité à agir ;

il convient de considérer que Mme [Q] [S] ne démontre pas l'existence d'un motif légitime actuel afin de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution du litige. 

En conséquence, au visa de l’article 146 du code de procédure civile précité, dans la mesure où il n'appartient pas au juge de se substituer à la carence des parties dans l'administration de la preuve et que des constatations nouvelles ou une consultation pourraient suffire à éclairer le juge, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise de nature indéterminée qui apparaît ainsi infondée. 

Mme [Q] [S] sera déboutée de leur demande.


Sur les demandes reconventionnelles de LA SCI MV JEAN MOULIN 

Le conseil de LA SCI MV JEAN MOULIN à titre reconventionnel sollicite de voir ordonner la nullité des contrats de bail consentis à Mme [Q] [S] et son expulsion celle-ci étant dès lors occupante sans droit ni titre faute tant pour M. [B] [J] que pour M. [M] [D] de capacité à contracter n’ayant aucun droit de propriété ou de jouissance et ne pouvant en disposer librement.

Le conseil de Mme [Q] [S] en réplique soutient que les baux d’habitation consentis n’ont pas été conclus dans le cadre d’une sous location ceux ci ayant été rédigés par la société « SAAJ 3 », qu’ils ne lui ont jamais été présentés comme tel, que les paiements du loyer sont effectués sur le RIB de celle-ci et qu’il appartient à LA SCI MV JEAN MOULIN de se retourner contre le locataire du bail principal pour obtenir le paiement des loyers. 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il ressort des éléments du litige l’existence d’une contestation entre les parties sur la nature juridique des baux locatifs consentis relatifs à l’appartement faisant partie intégrante d’un bien immobilier propriété de LA SCI MV JEAN MOULIN consenti à bail commercial à la société « SAAJ 3 », l’absence de signature des  bailleurs présumés et la capacité à contracter de M. [B] [J] et M. [M] [D] qui ne sont pas propriétaires des locaux donnés en location. 

Dès lors, en l’espèce, il ne revient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher cette contestation qui justifie l’existence d’un différend qui relève de la compétence du juge du fond.

Par voie de conséquence, il n'y a pas lieu à statuer en référé sur les demandes reconventionnelles de LA SCI MV JEAN MOULIN et il convient de l’en débouter.

Sur les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En l’espèce, Mme [Q] [S], partie perdante, supportera donc la charge des dépens.


Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 
2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il n’y a pas lieu en l’espèce à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

DISONS n’y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire ; 

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur les demandes reconventionnelles de LA SCI MV JEAN MOULIN.
CONDAMNONS Mme [Q] [S] aux entiers dépens de l’instance ;
DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le QUATRE AOÛT DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. 


La greffière,                                                                Le juge des référés,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]



Références :
N° RG 25/00661 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E33Y7


MINUTE N°2026/ 421




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 04 Août 2026


[S] [Q]

c/

[D] [M], 
S.C.I. MV JEAN MOULIN
[J] [B]















Copie délivrée à
Me Olivier MENUT
Monsieur [D] [M]
Maître Christian CAUSSE 
Me Marc CASTAN


Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection





DEMANDERESSE :

Madame [S] [Q]
née le 29 Juillet 1984 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-004094 du 15/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentée par Me Olivier MENUT, avocat au barreau de BEZIERS


DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [M]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparant en personne

S.C.I. MV JEAN MOULIN
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 391 091 063
prise en la personne de son représentant légal en exercice 
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Représentée par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

Monsieur [J] [B]
[Adresse 6]
[Localité 5]

Représenté par Me Marc CASTAN, avocat au barreau de BEZIERS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS, 


ORDONNANCE : 

contradictoire, et en premier ressort, 

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 19 mai 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit : 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 mai 2020 avec prise d’effet rétroactif au 1er avril 2020, LA SCI MV JEAN MOULIN, prise en la personne de son représentant légal, a renouvelé le bail commercial qui avait été consenti le 24 juin 2010 pour une durée de 9 années à la société « SAAJ 3 » appartenant à la Holding M2A, régulièrement représentée par M. [J] [B] concernant un immeuble sis [Adresse 7] comprenant un local commercial et un appartement de fonction. C’est dans ce contexte que M. [B] [J] a donné, par contrat en date du 2 décembre 2023 avec prise d’effet 14 décembre 2023, en location meublée cet appartement de fonction à Mme [Q] [S] pour un loyer initial de 800.00 € et 90.00 € pour provision sur charges.

Le 15 janvier 2024, la Holding M2A a cédé la totalité des parts sociales de la société « SAAJ 3 » à la Holding [M] HOLDING dirigée par M. [M] [D]. Un nouveau contrat de bail en tous points identiques au précédent avec prise d’effet au 1er février 2024 a été conclu entre M. [M] [D] et Mme [Q] [S].

A la suite de désordres affectant le logement, Mme [Q] [S] en a informé M. [M] [D]. Face à son inaction elle a fait intervenir le service hygiène et environnement de la ville de [Localité 1] qui a procédé à une visite des lieux le 2 juin 2025 et rendu son rapport le 26 juin 2025 .

Par actes de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025 et du 23 décembre 2025, auxquels il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, Mme [Q] [S] fait assigner la SCI MV JEAN MOULIN, M. [M] [D] et M. [B] [J] devant le tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de :.
- Ordonner une expertise judiciaire avec la mission de  :
Se rendre sur les lieux, les visiter , reconnaître la nature et l(importance des désordres allégués, en rechercher les causes et indiquer tous moyes ou travaux propres à y remédier ;Chiffrer le montant des travaux de remise en état dans l’appartement occupé par les locataires ;Evaluer le trouble de jouissance subi par les occupants et en chiffrer le montant ;Réserver les dépens ;
Après de nombreux renvois lors des audiences du 16 décembre 2025, 17 février 2026, 17 mars 2026 afin de permettre aux conseils constitués de répondre, l’affaire est retenue à celle du 19 mai 2026. 

Le conseil de Mme [Q] [S] dans ses conclusions maintient sa demande d’expertise initiale et sollicite de voir déboutée LA SCI MV JEAN MOULIN de ses demandes et rejeter toute demande contraire ou plus ample. Il expose que les baux consentis à Mme [Q] [S] ne constituent pas une sous location telle que soulevée par LA SCI MV JEAN MOULIN, que cela ne lui a jamais été présenté ainsi, qu’elle s’est toujours acquittée des loyers et charges et continue à le faire, que LA SCI MV JEAN MOULIN avait parfaitement connaissance de la situation ayant été destinataire de déclarations de sinistres. Il considère qu’en tout état de cause il lui appartient de se retourner contre le titulaire du bail commercial, en demander la résiliation et obtenir paiement à son profit des loyers payés par la sous-locataire.

En réplique aux conclusions de la partie requérante, le conseil de de LA SCI MV JEAN MOULIN sollicite :
- Sur la demande principale de :
- Juger inopposable le contrat de location de Mme [Q] [S] à LA SCI MV JEAN MOULIN ;
- Juger irrecevable et mal fondée la demande d’expertise de Mme [Q] [S] et l’en débouter ;
- Sur les demandes reconventionnelles :
- Ordonner la nullité des contrats de location de Mme [Q] [S] ;
- Juger que Mme [Q] [C] occupante sans droit ni titre des locaux loués à la société « SAAJ 3 » au titre du bail commercial du 4 mai 2020 ;
- Ordonner l’expulsion de Mme [Q] [S] des locaux commerciaux sis [Adresse 7] ;
- Condamner Mme [Q] [S] à payer à LA SCI MV JEAN MOULIN la somme de 2000.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Mme [Q] [S] aux entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, il fait observer au visa de l’article L145-31 du code du commerce et de la jurisprudence que toute sous location totale ou partielle est interdite dès lors que la location principale est commerciale, que l’acte conclu est dès lors inopposable au bailleur propriétaire et que la sous-locataire n’a pas de droit direct à faire valoir à l’encontre du propriétaire et n’en a qu’à l’encontre du locataire principal. Elle ne dispose ainsi d’aucun droit ni titre envers LA SCI MV JEAN MOULIN. Il expose en outre sur la base d’arrêts de jurisprudence de la Cour de Cassation que la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en l’espèce ne s’applique au motif que la sous location ne peut avoir pour effet de modifier le bail commercial et l’affectation commerciale des lieux loués. Il considère donc que la demande d’expertise doit être rejetée en l’absence de bail opposable. Il justifie ses demandes à titre reconventionnel par les dispositions contenues dans le contrat de bail commercial qui stipule que toute sous location totale ou partielle ou toute mise à disposition d’un tiers sont interdites, la nullité des deux contrats de bail consentis à la partie requérante en l’absence de capacité juridique des co contractants non propriétaires des lieux ni en ayant la jouissance et l’absence de la signature de ces derniers sur ces actes. En conséquence Mme [Q] [S] ne peut qu’être reconnue occupante sans droit ni titre, et être expulsée.

Lors des débats les parties maintiennent leur position quant à la sous location.

M. [M] [D] comparaît. Il verse plusieurs mails échangés notamment avec M. [B] [J] relatifs à la reprise de la société « SAAJ 3 » et des factures de travaux réalisés dans l’appartement donné en location.

Il sera également renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties aux conclusions déposées et les pièces produites en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Une note en délibéré est autorisée afin que les parties en défense puissent répondre aux pièces déposées par M. [M] [D].

L'affaire a été mise en délibéré au 4 août 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS


Sur la demande d’expertise

L'article 145 du Code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L’article suivant précise qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

L’article 146 du code de procédure civile stipule qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Les articles 232 et 263 du même code édictent quant à eux que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien et que l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

Les articles 1719 et 1720 du code civil disposent que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. » et que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

L’article 6 loi 89-462 du 6 juillet1989 précise notamment que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (…). Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (...) ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (...) »

En l’espèce, Mme [Q] [S] fonde sa demande d’expertise sur de nombreux désordres qui affectent son logement se prévalant d’un nouveau contrat de bail en tous points identiques à un précédent bail consenti par M. [B] [J] conclu avec M. [M] [D]. Elle produit un courrier en date du 26 juin 2025 consécutif à la visite des lieux le 2 juin 2025 effectuée par un inspecteur de salubrité du service hygiène et environnement de la Direction Santé hygiène Environnement de la ville de [Localité 1] au cours de laquelle il a été constaté plusieurs manquements aux dispositions du code de la santé publique, du règlement sanitaire départemental et du décret « Décence » du 30 janvier 2002 et le rapport Diagnostic « Décence - Salubrité » (pièces n°6 et n°7). Elle conteste par ailleurs le fait que les contrats précités constituent une sous location.

La SCI MV JEAN MOULIN s’oppose à cette mesure faisant valoir que Mme [Q] [S] est sous locataire, que de fait le contrat de sous location lui est inopposable ne disposant d’aucun droit ni titre envers le bailleur de l’immeuble et qu’il ne s’agit pas de locaux d’habitation mais de locaux commerciaux.

Dans l’affaire présente, considérant les éléments du litige et des pièces produites par les parties, en l’espèce :

- le bail commercial renouvelé le 4 mai 2020 concernant un immeuble sis [Adresse 7] comprenant un local commercial et un appartement, qui stipule que « Le preneur ne pourra utiliser les lieux loués qu’à usage commercial (...) », « Les lieux loués ne pourront être affectés même temporairement à un autre usage (…), « Toute sous-location totale ou partielle ou plus généralement toute mise à disposition des lieux au profit d’’un tiers de quelque manière et sous quelque forme ue ce soit, même à titre gratuit et précaire sont interdites » ;
- les baux qui ne sont pas signés par les bailleurs présumés lesquels n’ont pas nécessairement qualité à contracter ;
- le courrier en date du 26 juin 2025 consécutif à la visite des lieux le 2 juin 2025 effectuée par un inspecteur de salubrité du service hygiène et environnement de la Direction Santé hygiène Environnement de la ville de [Localité 1] adressé à Mme [Q] [S] qui précise que « ces défectuosités ne permettent pas d’engager la procédure de déclaration d’insalubrité prévue aux articles L511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation » ;
- les désordres invoqués qui ne sont étayés que de quelques photographies non datées ni légendées qui ne permettent pas de caractériser les griefs soulevés et l’indécence du lieu ;
- le fait que la requérante n’a pas nécessairement juste titre et de fait qualité à agir ;

il convient de considérer que Mme [Q] [S] ne démontre pas l'existence d'un motif légitime actuel afin de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution du litige. 

En conséquence, au visa de l’article 146 du code de procédure civile précité, dans la mesure où il n'appartient pas au juge de se substituer à la carence des parties dans l'administration de la preuve et que des constatations nouvelles ou une consultation pourraient suffire à éclairer le juge, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise de nature indéterminée qui apparaît ainsi infondée. 

Mme [Q] [S] sera déboutée de leur demande.


Sur les demandes reconventionnelles de LA SCI MV JEAN MOULIN 

Le conseil de LA SCI MV JEAN MOULIN à titre reconventionnel sollicite de voir ordonner la nullité des contrats de bail consentis à Mme [Q] [S] et son expulsion celle-ci étant dès lors occupante sans droit ni titre faute tant pour M. [B] [J] que pour M. [M] [D] de capacité à contracter n’ayant aucun droit de propriété ou de jouissance et ne pouvant en disposer librement.

Le conseil de Mme [Q] [S] en réplique soutient que les baux d’habitation consentis n’ont pas été conclus dans le cadre d’une sous location ceux ci ayant été rédigés par la société « SAAJ 3 », qu’ils ne lui ont jamais été présentés comme tel, que les paiements du loyer sont effectués sur le RIB de celle-ci et qu’il appartient à LA SCI MV JEAN MOULIN de se retourner contre le locataire du bail principal pour obtenir le paiement des loyers. 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il ressort des éléments du litige l’existence d’une contestation entre les parties sur la nature juridique des baux locatifs consentis relatifs à l’appartement faisant partie intégrante d’un bien immobilier propriété de LA SCI MV JEAN MOULIN consenti à bail commercial à la société « SAAJ 3 », l’absence de signature des  bailleurs présumés et la capacité à contracter de M. [B] [J] et M. [M] [D] qui ne sont pas propriétaires des locaux donnés en location. 

Dès lors, en l’espèce, il ne revient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher cette contestation qui justifie l’existence d’un différend qui relève de la compétence du juge du fond.

Par voie de conséquence, il n'y a pas lieu à statuer en référé sur les demandes reconventionnelles de LA SCI MV JEAN MOULIN et il convient de l’en débouter.

Sur les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En l’espèce, Mme [Q] [S], partie perdante, supportera donc la charge des dépens.


Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 
2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il n’y a pas lieu en l’espèce à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.


PAR CES MOTIFS


Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

DISONS n’y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire ; 

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur les demandes reconventionnelles de LA SCI MV JEAN MOULIN.
CONDAMNONS Mme [Q] [S] aux entiers dépens de l’instance ;
DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le QUATRE AOÛT DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. 


La greffière,                                                                Le juge des référés,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1720, code de la construction et de l'habitation L511-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-05T19:09:55.690Z.