Tribunal judiciaire de Versailles, TPX SGL JCP FOND, 21 juillet 2026, n° 26/00018

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par contrat du 25 février 2021, la SCI JUHUMA IMMO a donné à bail à Monsieur [W], [U] [K], à compter du 2 mars 2021, un logement situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 1050 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 50 euros. 
Le contrat de bail indique que le logement est situé au premier étage d’une maison individuelle, et consiste en un appartement de type F4 avec accès indépendant de la boutique du rez-de-chaussée
Le contrat de bail prévoit une clause de révision annuelle du loyer sur la base de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.
Un dépôt de garantie a été versé par Monsieur [W], [U] [K] d’un montant de 1050 euros.
Le bien a été refait à neuf avant l’entrée dans les lieux du locataire.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 2 mars 2021.

À compter du mois de juin 2021, Monsieur [W], [U] [K] et son père, Monsieur [X] [K], caution solidaire, se sont plaints auprès de l’agence gestionnaire puis directement auprès de la bailleresse de problèmes de dégradation des cloisons du rez-de-chaussée et de l’escalier menant à l’appartement situé au premier étage du bâtiment.
 
Par courrier recommandé avec avis de réception du 18 janvier 2022, Monsieur [W], [U] [K] a informé l’agence qu’il retirerait 300 € du montant du loyer jusqu’à la résolution du problème.Par courriel du 1er mars 2023, Monsieur [K] a contesté l’augmentation du loyer au vu de l’état d’insalubrité du bien loué et a finalement suspendu le paiement total de son loyer à compter du 1er mars 2025.

Le 3 juin 2025, la défenderesse a fait signifier à Monsieur [W], [U] [K] par commissaire de Justice, un commandement de payer les loyers pour la somme de 6 023,27 euros, en principal.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 23 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2026, Monsieur [W], [U] [K] a assigné la SCI JUHUMA IMMO devant le juge des contentieux de Saint-Germain-en-Laye aux fins de voir :

- condamner la SCI JUHUMA IMMO à lui payer la somme de 40 700 euros de dommages et intérêts en raison des troubles de jouissance subis lors de la location du bien,
- juger que les indexations de loyer survenues les 1er mars 2023, 1er mars 2024 et 1er mars 2025 sont illégales,
- juger que la dette locative de Monsieur [K] arrêtée au 23 juillet 2025 s’élève à 5 243,33 euros
- juger que Monsieur [W], [U] [K] a usé à bon escient de son exception d’inexécution du bail conclu le 25 février 2021 et par conséquent, annuler sa dette locative vis-à-vis de la SCI JUHUMA IMMO, 
- condamner la SCI JUHUMA IMMO au paiement de la somme de 1 050 euros envers Monsieur [W], [U] [K] correspondant au montant du dépôt de garantie, 
- condamner la SCI JUHUMA IMMO au paiement de la somme de 1 613,55 euros envers Monsieur [W], [U] [K] en remboursement de la cuisine aménagée installée par le locataire, 
- condamner la SCI JUHUMA IMMO à lui payer la somme de 2 500 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience du 21 mai 2026.

A l’audience, Monsieur [W], [U] [K] s’est fait représenter par son conseil. Celui-ci a remis des conclusions au tribunal reprenant les termes de son assignation, et ajoutant qu’il sollicitait de voir la SCI JUHUMA IMMO déboutée de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions et de voir écarter des débats le diagnostic de performance énergétique (DPE) versé aux débats par la défenderesse. 



À l’appui de sa demande de dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance, Monsieur [W], [U] [K] fait valoir, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret numéro 2002- 120 du 30 janvier 2022 que le bailleur a été défaillant dans son obligation de délivrer un logement décent dans la mesure où celui-ci était saturé d’humidité ajoutant avoir informé le bailleur de cette difficulté dès le mois de juin 2021 et que ce dernier n’a rien entrepris pour résoudre le problème. Il affirme qu’il était bien fondé à suspendre le paiement de ses loyers, le logement étant inhabitable. Il fait valoir en outre que les indexations de loyer effectuées par la bailleresse sont illégales en l’absence de DPE effectué lors de la mise en location, et en raison du classement de l’appartement dans la catégorie G.
Il fonde sa demande de remboursement du dépôt de garantie compte tenu de l’annulation de la dette locative qui sera prononcée.
Il fonde sa demande de remboursement de la cuisine aménagée, au visa de l’article 555 alinéa trois du Code civil et de l’enrichissement sans cause, expliquant que la SCI JUHUMA IMMO a conservé la cuisine qu’il a installée.

La SCI JUHUMA IMMO, représentee par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions qu’elle développe à l’audience, de voir :
– débouter Monsieur [W], [U] [K] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,
– écarter des débats le DPE du 30 juillet 2025 communiqué par Monsieur [W], [U] [K],
à titre reconventionnel,
– ordonner à Monsieur [W], [U] [K] de communiquer un justificatif du dépôt des loyers impayés sur un compte bancaire séquestre,
– ordonner à Monsieur [W], [U] [K] de communiquer les déclarations de sinistre adressées à son assurance,
– condamner Monsieur [W], [U] [K] à lui payer payer la somme de 8 105,18 euros correspondant à l’arriéré de loyers dû au 23 juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 sur la somme de 6 023,27 euros et à compter de ses conclusions pour le surplus,
en tout état de cause,
– condamner Monsieur [W] [U] [K] à payer à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La SCI JUHUMA IMMO prétend, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, 1719 et 1720 du Code civil et d’une jurisprudence constante qu’aucun trouble de jouissance n’a été subi par Monsieur [W], [U] [K] et que les désordes allégués ne concernent pas le bien donné à bail mais d’autres parties de l’immeuble qui ont fait l’objet d’une expertise judiciaire à laquelle Monsieur [K] était partie ; que les désordres constatés dans le bien loué ne sont apparus qu’en février 2025, et qu’ils résultent du manquement du preneur à son obligation d’entretien et à tout le moins à l’absence d’information de la bailleresse.
Elle ajoute que le demandeur est défaillant à rapporter la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité. Elle fait valoir encore au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire a manqué à son obligation d’entretenir le logement et a refusé l’accès aux entreprises afin d’effectuer les réparations requises.
S’agissant des indexations de loyer, elle fait valoir que les dispositions relatives à l’impossibilité de réviser ou majorer les loyers des logements classés F ou G n’etait pas applicable et que le diagnostic établi le 30 juillet 2025 à l’initiative du preneur doit être écarté des débats. Elle ajoute qu’elle a elle-même fait procéder à un DPE classant le logement dans la catégorie C.
S’agissant de l’exception d’inexécution et de la demande d’annulation de la dette locative, la SCI JUHUMA IMMO fait valoir que Monsieur [K] ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués ni avoir sollicité en justice l’autorisation de suspendre ses paiements.
S’agissant du remboursement du dépôt de garantie, la défenderesse fait valoir au visa de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 et de la jurisprudence que ce dépôt a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer et qu’il peut donc être imputé sur un arriéré locatif.
S’agissant de la demande de remboursement de la cuisine aménagée, la SCI JUHUMA IMMO fait valoir au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 555 du Code civil, qu’une cuisine aménagée est un simple aménagement ou équipement intérieur et pas une construction nouvelle donnant droit à une indemnité de remboursement pour le preneur et ajoute qu’aucune clause du bail imposait au bailleur de rembourser le preneur des installations.

La SCI JUHUMA IMMO fonde sa demande reconventionnelle relative au paiement des arriérés de loyers,au visa de l’article 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision été mise en délibéré au 21 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que le tribunal ne statue que sur des prétentions, conformément à l’article 4 du code de procédure civile.

Les demandes de Monsieur [W], [U] [K] visant à voir juger que les indexations sont illégales, que la dette locative s’élève à la somme de 5243,33 euros et que c’est à bon droit qu’il a usé d’une exception d’inexécution ne sont pas des prétentions.
De même, la demande de la SCI JUHUMA IMMO d’ordonner à Monsieur [W], [U] [K] de communiquer les déclarations de sinistre adressées à son assureur ne constitue pas non plus une prétention. 
 
Il ne sera donc pas statué sur ces demandes.
 
Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce,il est constant que le logement donné à bail consistait en un appartement de type F4 avec accès indépendant de la boutique du rez-de-chaussée situé au premier étage d’une maison individuelle, qui avait été refait à neuf avant l’entrée dans les lieux du locataire.

Dans les échanges initiés à compter du 22 juin 2021, le père de Monsieur [W], [U] [K] a envoyé à l’agence gestionnaire un message indiquant “la dégradation rampante des cloisons du rez-de-chaussée et de l’escalier menant au premier étage : l’humidité, limitée en mars à quelques tâches à côté du tableau électrique progresse rapidement et dégrade les cloisons, qui plus est de manière très inesthétique...”. 
Etaient jointes à ce courriel plusieurs photographies des parties communes de l’immeuble.

Ce courriel a été suivi de différentes relances par Monsieur [K] le 15 juillet 2021, le 21 septembre 2021, 18 janvier 2022, 14 février 2022, 28 mars 2022, 28 avril 2022, et 26 juillet 2022.

La SCI JUHUMA IMMO verse aux débats différents documents relatifs à l’expertise judiciaire réalisée par Monsieur [B] [N], désigné par le juge des référés de Versailles par ordonnance du 7 février 2023, à la demande la défenderesse et faisant suite à la réalisation de travaux dans l’immeuble antérieurement à la signature du contrat de bail et notamment la note aux parties en date du 26 septembre 2023 et le rapport d’expertise définitif en date du 2 janvier 2026.

Il résulte de ces différents documents que d’importants désordres liés à l’humidité ont été constatés au sein du local commercial du rez-de-chaussée et de la cage d’escalier et que ces désordres sont causés en majeure partie par un phénomène de remontées capillaires sur tous les murs porteurs, et dans une moindre mesure par l’absence de ventilation mécanique dans le local commercial situé au rez-de-chaussée.

S’agissant de l’appartement, objet du présent litige, l’expert relève sur la paroi de la salle de bain une humidité égale à 60 %. Est relevée dans cette pièce la présence d’une marque contre le mur qui daterait d’environ six mois ajoutant que la VMC est bien active.

Ainsi que le fait valoir la SCI JUHUMA IMMO, il convient de constater que Monsieur [W], [U] [K], pourtant partie à la procédure d’expertise, n’a fait valoir aucun élément s’agissant du logement qu’il occupait

L’expert ne note aucune odeur particulière dans le logement.

Ainsi, s’il n’est pas contestable que des désordres importants affectaient les parties communes de l’immeuble et le local commercial situé au rez-de-chaussée,force est de constater que les désordres dénoncés par Monsieur [W], [U] [K] ne concernaient pas l’appartement loué et que l’expert a seulement relevé dans le logement, la présence d’une marque sur le mur de la salle de bain et une humidité dans cette pièce à hauteur de 60 % sans préciser pour autant que ce taux était anormal pour ce type de pièce contrairement à ce qu’il écrit pour le local commercial dont il relève un taux d’humidité anormalement élevé pour ce type de local.

S’agissant des désordres signalés par courriel du 4 février 2025 par Monsieur [W], [U] [K] à la défenderesse, à savoir notamment une forte odeur de moisi, des plinthes qui se décollent, un parquet qui gondole, des prises électriques moisies et décollées du mur, une fuite d’eau dans l’escalier menant au séjour et à la chambre ainsi qu’une humidité qui s’infiltre dans le mur autour du VELUX de la chambre, il convient de relever que le bailleur a fait intervenir une entreprise spécialisée pour donner son avis et ses recommandations et a fait mandater un architecte qui est intervenue le 12 mai 2025.
L’architecte note dans son rapport en date du 19 mai 2025 qu’au niveau du rez-de-chaussée et de la cage d’escalier donnant accès au logement de Monsieur [K], qu’est perceptible une odeur persistante d’humidité, accompagnée de traces d’humidité visibles sur les murs, en particulier sur le mur de refend, et le mur adjacent à la rue, jusqu’à plusieurs mètres au-dessus-du sol. Des traces d’humidité sont également présentes sur les parois adjacentes au châssis de toit.
S’agissant du logement stricto sensu, l’architecte indique que dans la cuisine/salon, il n’y a aucun problème apparent, que la VMC est fonctionnelle, que l’humidité en surface est normale, celle-ci étant à 6,2% en surface. Dans la salle d’eau/WC, il est noté que la VMC n’est pas fonctionnelle, ce qui est préoccupant pour la gestion de l’humidité, qu’il y a une trace d’humidité sous forme d’auréole en partie basse sur le mur de refend, qui est commun à la cage d’escalier, et qu’elle est également située à proximité de l’arrivée d’eau du réseau pouvant indiquer une infiltration ou une condensation excessive. L’humidité est de 6,2 %. Aucun problème n’apparait au niveau du bureau et du dressing. Il est noté de légères traces noires sur les deux Velux de la chambre. L’architecte note un humidité normale.
En conclusion, l’architecte indique qu’hormis l’auréole dans la salle de bain et contrairement au diagnostic réalisé antérieurement au RDC (comprenant également la cage d’escalier) il n’est noté aucune trace de remontée capillaire dans le logement, ce qui est, selon elle tout à fait normal, le logement se situant à plus de 3 mètres du niveau du sol.
Elle poursuit en indiquant que les problèmes d’humidité rencontrés et décrits par les usagers et habitants du lieu semblent être principalement liés à des problèmes de ventilation, accentués par : 
- une VMC non fonctionnelle dans la salle d’eau, empêchant l’évacuation de l’humidité,
- les problèmes d’humidité sur le mur de refend donnant à la fois sur la cage d’escalier et la salle d’eau cumulés aux problèmes de ventilation,
- la cage d’escalier non isolée et non chauffée.
Elle conclut qu’il existe des problèmes d’humidité dans le bâtiment qui semblent indépendant d’un mauvais usage du site mais néanmoins amplifié par des désordres déjà localisés, une ventilation défaillante et une aération naturelle normale mais insuffisante.

Ainsi, il résulte de ce rapport d’architecte, spécialiste du bâti, que des traces significatives sont surtout perceptibles au rez-de-chaussée et dans la cage d’escalier de l’immeuble. S’agissant de l’appartement stricto sensu, seule la salle d’eau est concernée avec l’auréole sur le mur de refend, commun à la cage d’escalier. Les mesures d’humidité faites par l’architecte n’attestent d’aucun seuil anormal, y compris dans la salle d’eau. Par ailleurs, l’architecte est formel quant au fait qu’il n’y a aucune trace de remontée capillaire dans le logement, remontée à l’origine, selon le rapport d’expertise de Monsieur [N] des désordres constatés au rez-de-chaussée et dans la cage d’escalier, l’architecte notant néanmoins que l’humidité de la salle d’eau peut trouver une partie de son origine dans l’humidité du mur de refend commun à la cage d’escalier.
Il convient par ailleurs de relever que l’architecte note que l’humidité est due en premier lieu à la défaillance de la VMC. Or l’expert judiciaire avait indiqué que celle-ci était fonctionnelle lors de sa visite des lieux. Sur ce point, Monsieur [W], [U] [K] ne rapporte pas la preuve d’avoir fait le nécessaire pour le signaler au propriétaire.

La SCI JUHUMA IMMO justifie quant à elle avoir demandé à un électricien d’intervenir pour la réparation de la VMC mais que Monsieur [K] a refusé son intervention.
Enfin, il ressort du constat dressé par commissaire de Justice le 3 juin 2025 à la demande de Monsieur [K], la présence de quelques auréoles dans la salle d’eau, la défaillance de la VMC, quelques traces de moisissures sur des fenêtres et des vêtements qui seraient tâchés par la moisissure.Il peut être noté que les taux d’humidité relevés par le commissaire de Justice ne sont pas effectués à l’intérieur de l’appartement loué mais au rez-de-chaussée et dans la cage d’escalier, parties non incluses dans le bail. Le commissaire de Justice ne note aucune odeur particulière dans l’appartement.

S’agissant de la “bronchopathie diffuse sans signe de surinfection” dont Monsieur [W], [U] [K] se prévaut pour établir un préjudice, ce dernier est défaillant à démontrer en quoi cette pathologie serait en lien direct avec l’humidité qu’il y aurait dans son logement, étant rappelé que les traces d’humidité sont pour l’essentiel circonscrites à la salle de bain et que les mesures effectuées par l’architecte font part d’un taux d’humidité normal. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [W], [U] [K] est défaillant à démontrer avoir subi un trouble de jouissance lors de l’occupation du logement donné à bail, les désordres liés à l’humidité étant pour l’essentiel circonscrits au rez-de-chaussée et à la cage d’escalier du bâtiment, espaces non compris dans le contrat de bail et les auréoles constatées dans la salle de bain du logement et les quelques traces de moisissure présentes sur les fenêtres et sur quelques effets personnels étant insuffisante à justifier l’indemnistation d’un trouble de jouissance étant encore précisé que Monsieur [W], [U] [K] ne démontre pas avoir informé la bailleresse de la défaillance de la VMC de la salle d’eau et qu’il n’a pas souhaité l’intervention d’un électricien.

Il sera par conséquent déboute de sa demande de dommages-intérêts.


Sur la demande reconventionnelle de paiement des loyers :

 Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Dans le cadre d’un contrat de bail, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’ inexécution pour suspendre le paiement du loyer, que dans l’hypothèse où le logement est inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, il résulte de l’ensemble des documents versés aux débats par les parties et notamment, de la note aux parties en date du 26 septembre 2023 et du rapport d’expertise définitif en date du 2 janvier 2026, du compte rendu de visite du 12 mai 2025 de l’architecte mandaté par la bailleresse, du constat du commissaire de Justice en date du 3 juin 2025, et de l’état des lieux de sortie contradictoire du 23 juillet 2025. que le logement donné à bail était parfaitement habitable, les auréoles présentes dans la salle de bains et les quelques traces de moisissure constatées sur certaines fenêtres et sur quelques effets personnels du demandeur, n’ayant pas eu pour effet de rendre le bien loué insalubre ou inhabitable.

Il en résulte que c’est à tort que Monsieur [W] [U] [K] n’a pas réglé les loyers et charges dus au bailleur et il n’y a donc pas lieu d’annuler sa dette locative.


Sur le montant des loyers dus :

 Sur la validité de l’indexation des loyers
L’article 17-1 -I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.. Le III du même article prévoit que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail indique qu’un DPE a été fourni lors de la conclusion du bail, il convient de constater que la défenderesse ne produit pas ce document. Par ailleurs, il est constant qu’une clause d’indexation figurait au contrat de bail.

Si les parties sollicitent chacune de voir le DPE produit par la partie adverse écarté des débats, il appartient au tribunal d’apprécier la valeur probante des pièces produites et d’en tirer les éventuelles conséquences.

Monsieur [W], [U] [K] verse aux débats un document tenant sur une feuille recto-verso dénommé “Check DPE” établi le 30 juillet 2025, classant le bien loué en catégorie G.
Force est de constater que ce document ne permet pas de savoir si un technicien agréé s’est déplacé sur site ni de savoir quels éléments ont été pris en compte pour le classement et il n’est pas non plus possible de savoir qui a rempli les données. Ce document n’est donc pas suffisamment probant à établir que le logement était, du temps du bail, classé en catégorie G.

La SCI JUHUMA IMMO produit quant à elle un DPE établi le 27 janvier 2026 et non le 30 juin 2025 comme indiqué dans ses écritures, classant le logement dans la catégorie C. Ce document de 17 pages est signé par un diagnostiqueur immobilier, Monsieur [Q] [E].
Il convient de relever que ce DPE a été établi six mois après la fin du contrat de bail.

S’il n’est pas contestable que le bailleur ne démontre pas qu’il a rempli son obligation de fournir un DPE lors de la conclusion du contrat de bail, Monsieur [W], [U] [K] est défaillant à démontrer que le logement loué était classé en catégorie F ou G, l’absence de fourniture d’un DPE par le bailleur lors de la conclusion du bail n’ayant pas pour conséquence de réputer le logement comme classé en catégorie F ou G.
En l’occurrence, le document versé aux débats par le demandeur n’est pas suffisamment probant pour prouver que le logement était classé F ou G pendant le contrat de bail.
Par ailleurs, le DPE fourni par la défenderesse, certes établi six mois après la fin du contrat, classe le logement en catégorie C, donc très au-dessus de la classe F ou G.
Il résulte de ces éléments, que la bailleresse était en droit d’appliquer l’indexation du loyer conformément aux stipulations contractuelles, en l’absence de preuve suffisante du classement du bien en catégorie F ou G.

La défenderesse justifie par la production d’un décompte de l’arriéré locatif, non contesté par le demandeur, hormis le montant de l’indexation, que le solde locatif est d’un montant de 8105,18 euros au titre des loyers et charges dus.


Sur le  dépôt de garantie

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, si la bailleresse était bien fondée à conserver le dépôt de garantie eu égard aux loyers impayés, la présente décision condamnant Monsieur [W], [U] [K] à lui payer l’intégralité des loyers implique qu’il soit déduit de sa créance le montant du dépôt de garantie d’un montant de 1050 euros,en l’absence d’autres motifs justifiant la retenue de tout ou partie de cette somme.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance de la SCI JUHUMA IMMO au titre des loyers et charges dus est de 7 055,18 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [W], [U] [K] à lui payer la somme de 7 055,18 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 6 023,27 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.


Sur la demande de voir ordonner à Monsieur [W], [U] [K] la justification de ce qu’il a consigné les loyers :

Compte tenu de la présente décision, cette demande est sans objet.


Sur la demande de remboursement de la cuisine :

Il résulte de l’article 7f) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire ne doit pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. (…)Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que celui-ci comporte « un séjour avec cuisine aménagée ».
Le demandeur ne précise pas en quoi consistait la cuisine ou les éléments de cuisine dont il demande le remboursement.
Il ne démontre pas non plus l’accord du bailleur pour engager cette somme, ni l’impossibilité pour lui de reprendre les éléments achetés lors de sa sortie du logement.
L’application de la loi exclut par ailleurs qu’il y ait pu y avoir un enrichissement sans cause.

Monsieur [W], [U] [K] sera donc débouté de sa demande de remboursement.

 
Sur les demandes accessoires :

Monsieur [W], [U] [K], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il conviendra également de le condamner à payer à la SCI JUHUMA IMMO la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Il convient enfin de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [W], [U] [K] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Monsieur [W], [U] [K] de sa demande d’annulation de la dette locative ;

CONDAMNE Monsieur [W], [U] [K] à payer à la SCI JUHUMA IMMO la somme de 7 055,18 euros euros, somme correspondant aux loyers et charges dus et tenant compte du montant du dépôt de garantie, avec intérêts, au taux légal à compter du 3 juin 2025 sur la somme de 6 023,27 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉCLARE sans objet la demande de voir ordonner à Monsieur [W], [U] [K] de justifier qu’il a consigné les loyers ; 

DÉBOUTE Monsieur [W], [U] [K] de sa demande de remboursement de la cuisine aménagée ;

CONDAMNE Monsieur [W], [U] [K] à payer à la SCI JUHUMA IMMO la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [W], [U] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;


DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 21 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La juge,

MINUTE N° 
N° RG 26/00018 - N° Portalis DB22-W-B7K-TVA5 

Monsieur [W], [U] [K]

C/

SCI JUHUMA IMMO





TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Juillet 2026 



DEMANDEUR :

Monsieur [W], [U] [K], demeurant [Adresse 3], non- comparant, représenté par Maître Maddy BOUDHAN, avocat au barreau de VERSAILLES


d'une part,



DÉFENDEUR :

SCI JUHUMA IMMO, société immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro 852 614 643, ayant son siège social sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Samantha CIOLOCA, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Nina RINZIVILLO, avocat au barreau de PARIS


d'autre part,









COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR
Greffier : Thomas BOUMIER


 Copies délivrées le :


 1 copie exécutoire à Maître Samantha CIOLOCA


 1 copie certifiée conforme à Maître [C] [Z]



EXPOSÉ DU LITIGE 

Par contrat du 25 février 2021, la SCI JUHUMA IMMO a donné à bail à Monsieur [W], [U] [K], à compter du 2 mars 2021, un logement situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 1050 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 50 euros. 
Le contrat de bail indique que le logement est situé au premier étage d’une maison individuelle, et consiste en un appartement de type F4 avec accès indépendant de la boutique du rez-de-chaussée
Le contrat de bail prévoit une clause de révision annuelle du loyer sur la base de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.
Un dépôt de garantie a été versé par Monsieur [W], [U] [K] d’un montant de 1050 euros.
Le bien a été refait à neuf avant l’entrée dans les lieux du locataire.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 2 mars 2021.

À compter du mois de juin 2021, Monsieur [W], [U] [K] et son père, Monsieur [X] [K], caution solidaire, se sont plaints auprès de l’agence gestionnaire puis directement auprès de la bailleresse de problèmes de dégradation des cloisons du rez-de-chaussée et de l’escalier menant à l’appartement situé au premier étage du bâtiment.
 
Par courrier recommandé avec avis de réception du 18 janvier 2022, Monsieur [W], [U] [K] a informé l’agence qu’il retirerait 300 € du montant du loyer jusqu’à la résolution du problème.Par courriel du 1er mars 2023, Monsieur [K] a contesté l’augmentation du loyer au vu de l’état d’insalubrité du bien loué et a finalement suspendu le paiement total de son loyer à compter du 1er mars 2025.

Le 3 juin 2025, la défenderesse a fait signifier à Monsieur [W], [U] [K] par commissaire de Justice, un commandement de payer les loyers pour la somme de 6 023,27 euros, en principal.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 23 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2026, Monsieur [W], [U] [K] a assigné la SCI JUHUMA IMMO devant le juge des contentieux de Saint-Germain-en-Laye aux fins de voir :

- condamner la SCI JUHUMA IMMO à lui payer la somme de 40 700 euros de dommages et intérêts en raison des troubles de jouissance subis lors de la location du bien,
- juger que les indexations de loyer survenues les 1er mars 2023, 1er mars 2024 et 1er mars 2025 sont illégales,
- juger que la dette locative de Monsieur [K] arrêtée au 23 juillet 2025 s’élève à 5 243,33 euros
- juger que Monsieur [W], [U] [K] a usé à bon escient de son exception d’inexécution du bail conclu le 25 février 2021 et par conséquent, annuler sa dette locative vis-à-vis de la SCI JUHUMA IMMO, 
- condamner la SCI JUHUMA IMMO au paiement de la somme de 1 050 euros envers Monsieur [W], [U] [K] correspondant au montant du dépôt de garantie, 
- condamner la SCI JUHUMA IMMO au paiement de la somme de 1 613,55 euros envers Monsieur [W], [U] [K] en remboursement de la cuisine aménagée installée par le locataire, 
- condamner la SCI JUHUMA IMMO à lui payer la somme de 2 500 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience du 21 mai 2026.

A l’audience, Monsieur [W], [U] [K] s’est fait représenter par son conseil. Celui-ci a remis des conclusions au tribunal reprenant les termes de son assignation, et ajoutant qu’il sollicitait de voir la SCI JUHUMA IMMO déboutée de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions et de voir écarter des débats le diagnostic de performance énergétique (DPE) versé aux débats par la défenderesse. 



À l’appui de sa demande de dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance, Monsieur [W], [U] [K] fait valoir, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret numéro 2002- 120 du 30 janvier 2022 que le bailleur a été défaillant dans son obligation de délivrer un logement décent dans la mesure où celui-ci était saturé d’humidité ajoutant avoir informé le bailleur de cette difficulté dès le mois de juin 2021 et que ce dernier n’a rien entrepris pour résoudre le problème. Il affirme qu’il était bien fondé à suspendre le paiement de ses loyers, le logement étant inhabitable. Il fait valoir en outre que les indexations de loyer effectuées par la bailleresse sont illégales en l’absence de DPE effectué lors de la mise en location, et en raison du classement de l’appartement dans la catégorie G.
Il fonde sa demande de remboursement du dépôt de garantie compte tenu de l’annulation de la dette locative qui sera prononcée.
Il fonde sa demande de remboursement de la cuisine aménagée, au visa de l’article 555 alinéa trois du Code civil et de l’enrichissement sans cause, expliquant que la SCI JUHUMA IMMO a conservé la cuisine qu’il a installée.

La SCI JUHUMA IMMO, représentee par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions qu’elle développe à l’audience, de voir :
– débouter Monsieur [W], [U] [K] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,
– écarter des débats le DPE du 30 juillet 2025 communiqué par Monsieur [W], [U] [K],
à titre reconventionnel,
– ordonner à Monsieur [W], [U] [K] de communiquer un justificatif du dépôt des loyers impayés sur un compte bancaire séquestre,
– ordonner à Monsieur [W], [U] [K] de communiquer les déclarations de sinistre adressées à son assurance,
– condamner Monsieur [W], [U] [K] à lui payer payer la somme de 8 105,18 euros correspondant à l’arriéré de loyers dû au 23 juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025 sur la somme de 6 023,27 euros et à compter de ses conclusions pour le surplus,
en tout état de cause,
– condamner Monsieur [W] [U] [K] à payer à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La SCI JUHUMA IMMO prétend, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, 1719 et 1720 du Code civil et d’une jurisprudence constante qu’aucun trouble de jouissance n’a été subi par Monsieur [W], [U] [K] et que les désordes allégués ne concernent pas le bien donné à bail mais d’autres parties de l’immeuble qui ont fait l’objet d’une expertise judiciaire à laquelle Monsieur [K] était partie ; que les désordres constatés dans le bien loué ne sont apparus qu’en février 2025, et qu’ils résultent du manquement du preneur à son obligation d’entretien et à tout le moins à l’absence d’information de la bailleresse.
Elle ajoute que le demandeur est défaillant à rapporter la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité. Elle fait valoir encore au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire a manqué à son obligation d’entretenir le logement et a refusé l’accès aux entreprises afin d’effectuer les réparations requises.
S’agissant des indexations de loyer, elle fait valoir que les dispositions relatives à l’impossibilité de réviser ou majorer les loyers des logements classés F ou G n’etait pas applicable et que le diagnostic établi le 30 juillet 2025 à l’initiative du preneur doit être écarté des débats. Elle ajoute qu’elle a elle-même fait procéder à un DPE classant le logement dans la catégorie C.
S’agissant de l’exception d’inexécution et de la demande d’annulation de la dette locative, la SCI JUHUMA IMMO fait valoir que Monsieur [K] ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués ni avoir sollicité en justice l’autorisation de suspendre ses paiements.
S’agissant du remboursement du dépôt de garantie, la défenderesse fait valoir au visa de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 et de la jurisprudence que ce dépôt a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer et qu’il peut donc être imputé sur un arriéré locatif.
S’agissant de la demande de remboursement de la cuisine aménagée, la SCI JUHUMA IMMO fait valoir au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 555 du Code civil, qu’une cuisine aménagée est un simple aménagement ou équipement intérieur et pas une construction nouvelle donnant droit à une indemnité de remboursement pour le preneur et ajoute qu’aucune clause du bail imposait au bailleur de rembourser le preneur des installations.

La SCI JUHUMA IMMO fonde sa demande reconventionnelle relative au paiement des arriérés de loyers,au visa de l’article 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision été mise en délibéré au 21 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que le tribunal ne statue que sur des prétentions, conformément à l’article 4 du code de procédure civile.

Les demandes de Monsieur [W], [U] [K] visant à voir juger que les indexations sont illégales, que la dette locative s’élève à la somme de 5243,33 euros et que c’est à bon droit qu’il a usé d’une exception d’inexécution ne sont pas des prétentions.
De même, la demande de la SCI JUHUMA IMMO d’ordonner à Monsieur [W], [U] [K] de communiquer les déclarations de sinistre adressées à son assureur ne constitue pas non plus une prétention. 
 
Il ne sera donc pas statué sur ces demandes.
 
Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce,il est constant que le logement donné à bail consistait en un appartement de type F4 avec accès indépendant de la boutique du rez-de-chaussée situé au premier étage d’une maison individuelle, qui avait été refait à neuf avant l’entrée dans les lieux du locataire.

Dans les échanges initiés à compter du 22 juin 2021, le père de Monsieur [W], [U] [K] a envoyé à l’agence gestionnaire un message indiquant “la dégradation rampante des cloisons du rez-de-chaussée et de l’escalier menant au premier étage : l’humidité, limitée en mars à quelques tâches à côté du tableau électrique progresse rapidement et dégrade les cloisons, qui plus est de manière très inesthétique...”. 
Etaient jointes à ce courriel plusieurs photographies des parties communes de l’immeuble.

Ce courriel a été suivi de différentes relances par Monsieur [K] le 15 juillet 2021, le 21 septembre 2021, 18 janvier 2022, 14 février 2022, 28 mars 2022, 28 avril 2022, et 26 juillet 2022.

La SCI JUHUMA IMMO verse aux débats différents documents relatifs à l’expertise judiciaire réalisée par Monsieur [B] [N], désigné par le juge des référés de Versailles par ordonnance du 7 février 2023, à la demande la défenderesse et faisant suite à la réalisation de travaux dans l’immeuble antérieurement à la signature du contrat de bail et notamment la note aux parties en date du 26 septembre 2023 et le rapport d’expertise définitif en date du 2 janvier 2026.

Il résulte de ces différents documents que d’importants désordres liés à l’humidité ont été constatés au sein du local commercial du rez-de-chaussée et de la cage d’escalier et que ces désordres sont causés en majeure partie par un phénomène de remontées capillaires sur tous les murs porteurs, et dans une moindre mesure par l’absence de ventilation mécanique dans le local commercial situé au rez-de-chaussée.

S’agissant de l’appartement, objet du présent litige, l’expert relève sur la paroi de la salle de bain une humidité égale à 60 %. Est relevée dans cette pièce la présence d’une marque contre le mur qui daterait d’environ six mois ajoutant que la VMC est bien active.

Ainsi que le fait valoir la SCI JUHUMA IMMO, il convient de constater que Monsieur [W], [U] [K], pourtant partie à la procédure d’expertise, n’a fait valoir aucun élément s’agissant du logement qu’il occupait

L’expert ne note aucune odeur particulière dans le logement.

Ainsi, s’il n’est pas contestable que des désordres importants affectaient les parties communes de l’immeuble et le local commercial situé au rez-de-chaussée,force est de constater que les désordres dénoncés par Monsieur [W], [U] [K] ne concernaient pas l’appartement loué et que l’expert a seulement relevé dans le logement, la présence d’une marque sur le mur de la salle de bain et une humidité dans cette pièce à hauteur de 60 % sans préciser pour autant que ce taux était anormal pour ce type de pièce contrairement à ce qu’il écrit pour le local commercial dont il relève un taux d’humidité anormalement élevé pour ce type de local.

S’agissant des désordres signalés par courriel du 4 février 2025 par Monsieur [W], [U] [K] à la défenderesse, à savoir notamment une forte odeur de moisi, des plinthes qui se décollent, un parquet qui gondole, des prises électriques moisies et décollées du mur, une fuite d’eau dans l’escalier menant au séjour et à la chambre ainsi qu’une humidité qui s’infiltre dans le mur autour du VELUX de la chambre, il convient de relever que le bailleur a fait intervenir une entreprise spécialisée pour donner son avis et ses recommandations et a fait mandater un architecte qui est intervenue le 12 mai 2025.
L’architecte note dans son rapport en date du 19 mai 2025 qu’au niveau du rez-de-chaussée et de la cage d’escalier donnant accès au logement de Monsieur [K], qu’est perceptible une odeur persistante d’humidité, accompagnée de traces d’humidité visibles sur les murs, en particulier sur le mur de refend, et le mur adjacent à la rue, jusqu’à plusieurs mètres au-dessus-du sol. Des traces d’humidité sont également présentes sur les parois adjacentes au châssis de toit.
S’agissant du logement stricto sensu, l’architecte indique que dans la cuisine/salon, il n’y a aucun problème apparent, que la VMC est fonctionnelle, que l’humidité en surface est normale, celle-ci étant à 6,2% en surface. Dans la salle d’eau/WC, il est noté que la VMC n’est pas fonctionnelle, ce qui est préoccupant pour la gestion de l’humidité, qu’il y a une trace d’humidité sous forme d’auréole en partie basse sur le mur de refend, qui est commun à la cage d’escalier, et qu’elle est également située à proximité de l’arrivée d’eau du réseau pouvant indiquer une infiltration ou une condensation excessive. L’humidité est de 6,2 %. Aucun problème n’apparait au niveau du bureau et du dressing. Il est noté de légères traces noires sur les deux Velux de la chambre. L’architecte note un humidité normale.
En conclusion, l’architecte indique qu’hormis l’auréole dans la salle de bain et contrairement au diagnostic réalisé antérieurement au RDC (comprenant également la cage d’escalier) il n’est noté aucune trace de remontée capillaire dans le logement, ce qui est, selon elle tout à fait normal, le logement se situant à plus de 3 mètres du niveau du sol.
Elle poursuit en indiquant que les problèmes d’humidité rencontrés et décrits par les usagers et habitants du lieu semblent être principalement liés à des problèmes de ventilation, accentués par : 
- une VMC non fonctionnelle dans la salle d’eau, empêchant l’évacuation de l’humidité,
- les problèmes d’humidité sur le mur de refend donnant à la fois sur la cage d’escalier et la salle d’eau cumulés aux problèmes de ventilation,
- la cage d’escalier non isolée et non chauffée.
Elle conclut qu’il existe des problèmes d’humidité dans le bâtiment qui semblent indépendant d’un mauvais usage du site mais néanmoins amplifié par des désordres déjà localisés, une ventilation défaillante et une aération naturelle normale mais insuffisante.

Ainsi, il résulte de ce rapport d’architecte, spécialiste du bâti, que des traces significatives sont surtout perceptibles au rez-de-chaussée et dans la cage d’escalier de l’immeuble. S’agissant de l’appartement stricto sensu, seule la salle d’eau est concernée avec l’auréole sur le mur de refend, commun à la cage d’escalier. Les mesures d’humidité faites par l’architecte n’attestent d’aucun seuil anormal, y compris dans la salle d’eau. Par ailleurs, l’architecte est formel quant au fait qu’il n’y a aucune trace de remontée capillaire dans le logement, remontée à l’origine, selon le rapport d’expertise de Monsieur [N] des désordres constatés au rez-de-chaussée et dans la cage d’escalier, l’architecte notant néanmoins que l’humidité de la salle d’eau peut trouver une partie de son origine dans l’humidité du mur de refend commun à la cage d’escalier.
Il convient par ailleurs de relever que l’architecte note que l’humidité est due en premier lieu à la défaillance de la VMC. Or l’expert judiciaire avait indiqué que celle-ci était fonctionnelle lors de sa visite des lieux. Sur ce point, Monsieur [W], [U] [K] ne rapporte pas la preuve d’avoir fait le nécessaire pour le signaler au propriétaire.

La SCI JUHUMA IMMO justifie quant à elle avoir demandé à un électricien d’intervenir pour la réparation de la VMC mais que Monsieur [K] a refusé son intervention.
Enfin, il ressort du constat dressé par commissaire de Justice le 3 juin 2025 à la demande de Monsieur [K], la présence de quelques auréoles dans la salle d’eau, la défaillance de la VMC, quelques traces de moisissures sur des fenêtres et des vêtements qui seraient tâchés par la moisissure.Il peut être noté que les taux d’humidité relevés par le commissaire de Justice ne sont pas effectués à l’intérieur de l’appartement loué mais au rez-de-chaussée et dans la cage d’escalier, parties non incluses dans le bail. Le commissaire de Justice ne note aucune odeur particulière dans l’appartement.

S’agissant de la “bronchopathie diffuse sans signe de surinfection” dont Monsieur [W], [U] [K] se prévaut pour établir un préjudice, ce dernier est défaillant à démontrer en quoi cette pathologie serait en lien direct avec l’humidité qu’il y aurait dans son logement, étant rappelé que les traces d’humidité sont pour l’essentiel circonscrites à la salle de bain et que les mesures effectuées par l’architecte font part d’un taux d’humidité normal. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [W], [U] [K] est défaillant à démontrer avoir subi un trouble de jouissance lors de l’occupation du logement donné à bail, les désordres liés à l’humidité étant pour l’essentiel circonscrits au rez-de-chaussée et à la cage d’escalier du bâtiment, espaces non compris dans le contrat de bail et les auréoles constatées dans la salle de bain du logement et les quelques traces de moisissure présentes sur les fenêtres et sur quelques effets personnels étant insuffisante à justifier l’indemnistation d’un trouble de jouissance étant encore précisé que Monsieur [W], [U] [K] ne démontre pas avoir informé la bailleresse de la défaillance de la VMC de la salle d’eau et qu’il n’a pas souhaité l’intervention d’un électricien.

Il sera par conséquent déboute de sa demande de dommages-intérêts.


Sur la demande reconventionnelle de paiement des loyers :

 Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Dans le cadre d’un contrat de bail, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’ inexécution pour suspendre le paiement du loyer, que dans l’hypothèse où le logement est inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, il résulte de l’ensemble des documents versés aux débats par les parties et notamment, de la note aux parties en date du 26 septembre 2023 et du rapport d’expertise définitif en date du 2 janvier 2026, du compte rendu de visite du 12 mai 2025 de l’architecte mandaté par la bailleresse, du constat du commissaire de Justice en date du 3 juin 2025, et de l’état des lieux de sortie contradictoire du 23 juillet 2025. que le logement donné à bail était parfaitement habitable, les auréoles présentes dans la salle de bains et les quelques traces de moisissure constatées sur certaines fenêtres et sur quelques effets personnels du demandeur, n’ayant pas eu pour effet de rendre le bien loué insalubre ou inhabitable.

Il en résulte que c’est à tort que Monsieur [W] [U] [K] n’a pas réglé les loyers et charges dus au bailleur et il n’y a donc pas lieu d’annuler sa dette locative.


Sur le montant des loyers dus :

 Sur la validité de l’indexation des loyers
L’article 17-1 -I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.. Le III du même article prévoit que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail indique qu’un DPE a été fourni lors de la conclusion du bail, il convient de constater que la défenderesse ne produit pas ce document. Par ailleurs, il est constant qu’une clause d’indexation figurait au contrat de bail.

Si les parties sollicitent chacune de voir le DPE produit par la partie adverse écarté des débats, il appartient au tribunal d’apprécier la valeur probante des pièces produites et d’en tirer les éventuelles conséquences.

Monsieur [W], [U] [K] verse aux débats un document tenant sur une feuille recto-verso dénommé “Check DPE” établi le 30 juillet 2025, classant le bien loué en catégorie G.
Force est de constater que ce document ne permet pas de savoir si un technicien agréé s’est déplacé sur site ni de savoir quels éléments ont été pris en compte pour le classement et il n’est pas non plus possible de savoir qui a rempli les données. Ce document n’est donc pas suffisamment probant à établir que le logement était, du temps du bail, classé en catégorie G.

La SCI JUHUMA IMMO produit quant à elle un DPE établi le 27 janvier 2026 et non le 30 juin 2025 comme indiqué dans ses écritures, classant le logement dans la catégorie C. Ce document de 17 pages est signé par un diagnostiqueur immobilier, Monsieur [Q] [E].
Il convient de relever que ce DPE a été établi six mois après la fin du contrat de bail.

S’il n’est pas contestable que le bailleur ne démontre pas qu’il a rempli son obligation de fournir un DPE lors de la conclusion du contrat de bail, Monsieur [W], [U] [K] est défaillant à démontrer que le logement loué était classé en catégorie F ou G, l’absence de fourniture d’un DPE par le bailleur lors de la conclusion du bail n’ayant pas pour conséquence de réputer le logement comme classé en catégorie F ou G.
En l’occurrence, le document versé aux débats par le demandeur n’est pas suffisamment probant pour prouver que le logement était classé F ou G pendant le contrat de bail.
Par ailleurs, le DPE fourni par la défenderesse, certes établi six mois après la fin du contrat, classe le logement en catégorie C, donc très au-dessus de la classe F ou G.
Il résulte de ces éléments, que la bailleresse était en droit d’appliquer l’indexation du loyer conformément aux stipulations contractuelles, en l’absence de preuve suffisante du classement du bien en catégorie F ou G.

La défenderesse justifie par la production d’un décompte de l’arriéré locatif, non contesté par le demandeur, hormis le montant de l’indexation, que le solde locatif est d’un montant de 8105,18 euros au titre des loyers et charges dus.


Sur le  dépôt de garantie

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, si la bailleresse était bien fondée à conserver le dépôt de garantie eu égard aux loyers impayés, la présente décision condamnant Monsieur [W], [U] [K] à lui payer l’intégralité des loyers implique qu’il soit déduit de sa créance le montant du dépôt de garantie d’un montant de 1050 euros,en l’absence d’autres motifs justifiant la retenue de tout ou partie de cette somme.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance de la SCI JUHUMA IMMO au titre des loyers et charges dus est de 7 055,18 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [W], [U] [K] à lui payer la somme de 7 055,18 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 6 023,27 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.


Sur la demande de voir ordonner à Monsieur [W], [U] [K] la justification de ce qu’il a consigné les loyers :

Compte tenu de la présente décision, cette demande est sans objet.


Sur la demande de remboursement de la cuisine :

Il résulte de l’article 7f) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire ne doit pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. (…)Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que celui-ci comporte « un séjour avec cuisine aménagée ».
Le demandeur ne précise pas en quoi consistait la cuisine ou les éléments de cuisine dont il demande le remboursement.
Il ne démontre pas non plus l’accord du bailleur pour engager cette somme, ni l’impossibilité pour lui de reprendre les éléments achetés lors de sa sortie du logement.
L’application de la loi exclut par ailleurs qu’il y ait pu y avoir un enrichissement sans cause.

Monsieur [W], [U] [K] sera donc débouté de sa demande de remboursement.

 
Sur les demandes accessoires :

Monsieur [W], [U] [K], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il conviendra également de le condamner à payer à la SCI JUHUMA IMMO la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Il convient enfin de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

 
PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [W], [U] [K] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Monsieur [W], [U] [K] de sa demande d’annulation de la dette locative ;

CONDAMNE Monsieur [W], [U] [K] à payer à la SCI JUHUMA IMMO la somme de 7 055,18 euros euros, somme correspondant aux loyers et charges dus et tenant compte du montant du dépôt de garantie, avec intérêts, au taux légal à compter du 3 juin 2025 sur la somme de 6 023,27 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉCLARE sans objet la demande de voir ordonner à Monsieur [W], [U] [K] de justifier qu’il a consigné les loyers ; 

DÉBOUTE Monsieur [W], [U] [K] de sa demande de remboursement de la cuisine aménagée ;

CONDAMNE Monsieur [W], [U] [K] à payer à la SCI JUHUMA IMMO la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [W], [U] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;


DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 21 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La juge,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1720). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir · n° 25/11759

  en commun : code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1720

• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/03740

  en commun : code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1720

• 24 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Tulle · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 26/00025

  en commun : code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1720

• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/02418

  en commun : code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1720

• 5 août 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/11623

  en commun : code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1720

• 4 août 2026 · Tribunal judiciaire de Béziers · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00661

  en commun : code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1720

• 4 août 2026 · Tribunal judiciaire de Béziers · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 26/00189

  en commun : code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1720

• 21 août 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/09576

  en commun : code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1720

Mise à jour de la source le 2026-07-21T19:09:49.130Z.