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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tulle, JCP, 24 juillet 2026, n° 26/00025

Désigne un expert ou un autre technicienContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effet le 15 mai 2012, Madame [V] [F] a consenti un bail d’habitation à Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] sur des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 420 euros et des frais administratifs d’un euro.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 4 mai 2012.

Madame [Z] [O] a acquis ce bien en 2022, devenant ainsi la bailleresse de Madame [X] [W] et de Monsieur [U] [S]. Un diagnostic de performance énergétique et un état de l’installation intérieure de l’électricité ont été établis le 25 mai 2022.

Se plaignant de désordres, Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] ont mis en demeure la bailleresse de réaliser des travaux par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 septembre 2024, cette dernière leur a répondu par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 novembre 2024 et a déposé plainte en ligne le 2 décembre 2024.

L’assureur protection juridique de la bailleresse a par courrier recommandé avec accusé de réception en date des 10 et 13 janvier 2025 mis en demeure les locataires de régler une somme de 28 euros au titre des charges de 2024 et de lui fournir le certificat de ramonage demandé. D’autres courriers en date des 23 janvier, 2 septembre et 15 décembre 2025 ont été transmis aux locataires.

Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] ont, par la suite, sollicité, leur assureur protection juridique. Un rapport d’expertise amiable contradictoire a été établi le 26 juin 2025.

Un rapport diagnostic-constat décence a été rédigé par [T] le 28 juillet 2025 et un rapport de visite de l’Agence Régionale de Santé a été établi le 15 décembre 2025.

Un rapport d’intervention de recherche de fuite technique a été dressé le 13 janvier 2026 par la société LAS GARS DES EAUX-AFD Groupe.

En l’absence de solution amiable, par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2026, Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] ont fait assigner Madame [Z] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins de condamner Madame [Z] [O] à faire procéder et ce dans le mois de la signification de l’ordonnance et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard aux travaux suivants :
- Suppression des dominos apparents et pose de boitiers DCL,
- Sécurisation de l’installation par la mise à la terre des bornes terre,
- Remplacement des prises électriques des pièces de service par des prises électriques équipées de bornes terre conformes,
- Sécurisation de l’installation électrique par la fixation de l’interrupteur et des prises électriques décrochées,
- Sécurisation de l’installation par le remplacement du luminaire de miroir et de sa prise,
- Sécurisation de l’installation électrique par l’installation d’un organe de coupure générale à l’intérieur du logement à une hauteur inférieure à 1m80,
- Mise en place d’un détecteur de fumée,
- Installation d’une ventilation réglementaire en cuisine et salle d’eau WC,
- Réfection des embellissements et des supports dégradés par les moisissures,
- Remise en état des parois dégradées par la moisissure et le salpêtre,
- Installation de grilles d’entrée d’air conforme dans les menuiseries des pièces sèches,
- Mise en place d’un garde-corps sur la fenêtre,
- Réalisation de travaux d’isolation dans le logement,
- Modification du mode de chauffage permanent afin de permettre une performance énergétique e niveau F, minimum,
- Procéder à l’isolation des plafonds avec une résistance thermique minimum,
- Procéder à l’isolation des murs,
- Remplacement des menuiseries vétustes.

Condamner Madame [Z] [O] à lui payer la somme de 3 792 euros à titre de provision sur le préjudice de jouissance, ordonner la production des quittances de loyers, condamner Madame [Z] [O] à leur remettre les quittances de loyers des mois de novembre et de décembre 2025, et toutes les quittances à venir, ce dans le mois de la signification de l’ordonnance, et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, condamner Madame [Z] [O] à supprimer les obstacles de type piquets mis en place afin de les empêcher d’accéder au garage, ce dans le mois de la signification de l’ordonnance et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, condamner Madame [Z] [O] en une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 mars 2026. Après demandes de renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juin 2026.

A cette audience, Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S], représentés par leur conseil, sollicitent du juge des référés, à titre principal, de condamner Madame [Z] [O] à faire procéder et ce dans le mois de la signification de l’ordonnance et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard aux travaux suivants :
- Suppression des dominos apparents et pose de boitiers DCL,
- Sécurisation de l’installation par la mise à la terre des bornes terre,
- Remplacement des prises électriques des pièces de service par des prises électriques équipées de bornes terre conformes,
- Sécurisation de l’installation électrique par la fixation de l’interrupteur et des prises électriques décrochées,
- Sécurisation de l’installation par le remplacement du luminaire de miroir et de sa prise,
- Sécurisation de l’installation électrique par l’installation d’un organe de coupure générale à l’intérieur du logement à une hauteur inférieure à 1m80,
- Mise en place d’un détecteur de fumée,
- Installation d’une ventilation réglementaire en cuisine et salle d’eau WC,
- Réfection des embellissements et des supports dégradés par les moisissures,
- Remise en état des parois dégradées par la moisissure et le salpêtre,
- Installation de grilles d’entrée d’air conforme dans les menuiseries des pièces sèches,
- Mise en place d’un garde-corps sur la fenêtre,
- Réalisation de travaux d’isolation dans le logement,
- Modification du mode de chauffage permanent afin de permettre une performance énergétique e niveau F, minimum,
- Procéder à l’isolation des plafonds avec une résistance thermique minimum,
- Procéder à l’isolation des murs,
- Remplacement des menuiseries vétustes,
Condamner Madame [Z] [O] à leur payer la somme de 4 503 euros à titre de provision sur le préjudice de jouissance, ordonner la production des quittances de loyers, condamner Madame [Z] [O] à leur remettre les quittances de loyers des mois de novembre et de décembre 2025, et toutes les quittances à venir ce dans le mois de la signification de l’ordonnance, et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, condamner Madame [Z] [O] à supprimer les obstacles de type piquets mis en place afin de les empêcher d’accéder au garage, ce dans le mois de la signification de l’ordonnance et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard.

Subsidiairement et avant dire droit, ordonner une mesure d’expertise confiée à tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner et ce avec mission habituelle et celle notamment de :
- Visiter les lieux,
- Dire si le logement est affecté de désordres et dans l’affirmative les décrire,
- Dire si le logement loué répond aux critères de décence fixés par le décret n°202-120 du 30 janvier 2002 en son article 1 et 2,
- Dire si le logement assure le clos, le couvert et la sécurité des équipements dont le chauffage, l’eau, l’électricité, la ventilation, l’absence de moisissures et d’infiltrations,
- Décrire les travaux nécessaires afin de rendre le logement décent et conforme au décret n°202-120 du 30 janvier 2002,
- Dire si le jardin et le logement sont accessibles en voiture et disposent d’un accès sur la voie publique,
Condamner Madame [Z] [O] à une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Madame [Z] [O], représentée par son conseil, sollicite du tribunal de se déclarer incompétent pour connaître en référé des demandes de Madame [W] et de Monsieur [S], débouter Madame [W] et Monsieur [S] de leurs demandes comme étant prescrites ou se heurtant à des contestations sérieuses, les renvoyer à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond, à titre subsidiaire, lui donner acte de ce qu’elle formule toutes protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire, qui sera ordonnée aux frais avancés des demandeurs, condamner Madame [W] et Monsieur [S] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, transmises le jour de l’audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir «juger» ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces «demandes» qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Le juge des référés est une juridiction civile d'exception au sens processuel du terme et reçoit du code de procédure civile des pouvoirs expressément limités, si bien que toute saisine de cette juridiction hors le champ limitatif de ces pouvoirs donne lieu à la constatation qu'il ne peut y avoir lieu à référé. 


Sur les demandes principales

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, «dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, «le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1º de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3º D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] sollicitent la réalisation de travaux sous astreinte, la suspension du paiement du loyer ainsi que l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, la production et remise de quittances, outre la suppression d’obstacles.

La bailleresse conteste les allégations des locataires, ainsi que son implication en ce qu’elle affirme avoir mandaté des professionnels pour réaliser des travaux mais que ces derniers ont été entravés par les requérants. Elle considère que les désordres évoqués par les locataires existaient dès l’entrée dans les lieux en 2012.

Ces demandes s’opposent à des contestations sérieuses. Les requérants ne justifient pas davantage d’un dommage imminent ou de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de ces chefs de Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S].

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile rappellent que «les faits dont dépend la solution d'un litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible» et que «les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer».

Aux termes des dispositions de l’article 145 du même code, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Sur la base de ce texte, une expertise peut donc être prescrite dès lors qu’il est justifié de l’intérêt de son organisation, peu important que les prétentions de la partie demanderesse soient contestées sur le fond. La notion de motif légitime suppose seulement l’existence d’un procès en germe pouvant être conduit sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure sollicitée. Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière.

Il n'appartient pas au juge des référés de prendre position sur un débat de fond, mais de rechercher la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel et l'utilité de la mesure invoquée, en s'assurant notamment que cette action n'est pas manifestement vouée à l'échec.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, «le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.».

En application de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
- il assure le clos et le couvert,

- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

- le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.


En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats, notamment du rapport d’expertise amiable contradictoire et du rapport [T], l’existence de remontée par capillarité, de moisissures et de désordres électriques. Le rapport de l’[Localité 7] en date du 15 décembre 2025 note la présence d’humidité, l’absence d’isolation ainsi que divers désordres électriques.

Sans préjuger du résultat d'une éventuelle procédure au fond, les conditions de l'article 145 du code de procédure civile apparaissent donc réunies et il convient de faire droit à la demande d’expertise avec la mission détaillée au dispositif.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l’article 491 alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] sont demandeurs à la mesure d’expertise judiciaire.

Madame [Z] [O] ne pouvant être considérée comme partie perdante à ce stade, chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposées et de ses frais irrépétibles.

Par conséquent, les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, contradictoire par ordonnance rendue en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé pour l’ensemble des demandes principales formées par Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] ;

Les renvoie à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond ;

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire ;

COMMET Monsieur [M] [G], expert près la cour d'appel de Limoges, demeurant [Adresse 6] CHASTEAUX,
Tél : [XXXXXXXX01]
Adresse e-mail : [Courriel 1]

Pour y procéder, avec pour mission de :

- Se faire communiquer tous documents utiles à l’exécution de sa mission,
- Convoquer les parties, entendre leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission,
- De se rendre sur place et visiter les lieux, [Adresse 5] à [Localité 6],
- De constater l’état du logement et notamment : la présence ou non d’infiltrations d’eau ou d’humidité, l’absence ou de non de ventilation, l’état de la toiture, des plafonds, murs, sols, de l’électricité, huisseries et menuiseries,
- Décrire les éventuels désordres, dégradations et non-conformités affectant le logement, en préciser, le cas échéant, l’origine et les responsabilités encourues,
- Dire si le logement satisfait ou non aux critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, pris pour l’application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
- À défaut, déterminer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement avec les exigences de décence et d’habitabilité en précisant leur nature, leur urgence et les causes techniques des désordres constatés,
- Dire si le jardin et le logement sont accessibles en voiture et disposent d’un accès sur la voie publique,
- Donner tous éléments utiles de nature à permettre le cas échéant, l’appréciation d’éventuels préjudices subis par les locataires du fait de ces désordres,
- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

DIT que l’expert sera informé de la mission ci-dessus à la diligence du greffe ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance prise sur simple requête ;

AUTORISE l'expert à s'adjoindre, en cas de besoin tout spécialiste de son choix sur la liste des experts de la cour d'appel après en avoir informé les parties à charge pour lui de solliciter s'il y a lieu une consignation complémentaire à ce titre ;

DIT que l’expert enverra aux parties son pré-rapport afin de recueillir leurs observations avant son dépôt définitif ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DIT que de ses opérations, l'expert dressera un rapport qu'il devra déposer en double exemplaire au greffe de ce tribunal, dans les six mois à compter du jour de l’envoi de l’avis de versement de la consignation, délai qui ne pourra être prorogé que par décision du juge chargé des mesures d’expertise ;

DIT que l'expert adressera, dans le même délai, une copie de son rapport à chacune des parties qui comprendra sa demande de rémunération ;

DIT qu’en cas de conciliation, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en donner connaissance au juge ;


DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises auprès du tribunal judiciaire de Tulle pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à 1 000 euros (mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de trois mois à compter de la présente décision, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par l’État ;

DIT qu'à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l'expert sera caduque, à moins que la partie à laquelle incombe la consignation n’obtienne judiciairement la prorogation du délai de consignation ou le relevé de caducité ou que le non-consignataire déclare s’y substituer ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire au présent dispositif ;

LAISSE provisoirement à la charge de chaque partie les dépens et les frais irrépétibles qu’elle a exposés ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 24 juillet 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.


 La Greffière La Juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]







N° RG 26/00025 - N° Portalis 46C2-W-B7K-BGOM

5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion










minute : 











copies délivrées le : 

1 copie conforme à : 
- Me BADEFORT
- Me REGY
- régie du TJ
- expert 

1 copie dossier
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 24 Juillet 2026



Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge, des contentieux de la protection, assistée de Mme Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffière ;


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

Madame [X] [W]
née le 03 Décembre 1990 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sylvie BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

Monsieur [U] [R] [S]
né le 05 Septembre 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Sylvie BADEFORT, avocat au barreau de TULLE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2026-0345 du 12/01/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])



ET :

DEFENDEUR(S)

Madame [Z] [O],
 demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Céline REGY, avocat au barreau de TULLE





DÉBATS : 01 Juin 2026









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effet le 15 mai 2012, Madame [V] [F] a consenti un bail d’habitation à Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] sur des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 420 euros et des frais administratifs d’un euro.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 4 mai 2012.

Madame [Z] [O] a acquis ce bien en 2022, devenant ainsi la bailleresse de Madame [X] [W] et de Monsieur [U] [S]. Un diagnostic de performance énergétique et un état de l’installation intérieure de l’électricité ont été établis le 25 mai 2022.

Se plaignant de désordres, Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] ont mis en demeure la bailleresse de réaliser des travaux par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 septembre 2024, cette dernière leur a répondu par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 novembre 2024 et a déposé plainte en ligne le 2 décembre 2024.

L’assureur protection juridique de la bailleresse a par courrier recommandé avec accusé de réception en date des 10 et 13 janvier 2025 mis en demeure les locataires de régler une somme de 28 euros au titre des charges de 2024 et de lui fournir le certificat de ramonage demandé. D’autres courriers en date des 23 janvier, 2 septembre et 15 décembre 2025 ont été transmis aux locataires.

Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] ont, par la suite, sollicité, leur assureur protection juridique. Un rapport d’expertise amiable contradictoire a été établi le 26 juin 2025.

Un rapport diagnostic-constat décence a été rédigé par [T] le 28 juillet 2025 et un rapport de visite de l’Agence Régionale de Santé a été établi le 15 décembre 2025.

Un rapport d’intervention de recherche de fuite technique a été dressé le 13 janvier 2026 par la société LAS GARS DES EAUX-AFD Groupe.

En l’absence de solution amiable, par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2026, Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] ont fait assigner Madame [Z] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins de condamner Madame [Z] [O] à faire procéder et ce dans le mois de la signification de l’ordonnance et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard aux travaux suivants :
- Suppression des dominos apparents et pose de boitiers DCL,
- Sécurisation de l’installation par la mise à la terre des bornes terre,
- Remplacement des prises électriques des pièces de service par des prises électriques équipées de bornes terre conformes,
- Sécurisation de l’installation électrique par la fixation de l’interrupteur et des prises électriques décrochées,
- Sécurisation de l’installation par le remplacement du luminaire de miroir et de sa prise,
- Sécurisation de l’installation électrique par l’installation d’un organe de coupure générale à l’intérieur du logement à une hauteur inférieure à 1m80,
- Mise en place d’un détecteur de fumée,
- Installation d’une ventilation réglementaire en cuisine et salle d’eau WC,
- Réfection des embellissements et des supports dégradés par les moisissures,
- Remise en état des parois dégradées par la moisissure et le salpêtre,
- Installation de grilles d’entrée d’air conforme dans les menuiseries des pièces sèches,
- Mise en place d’un garde-corps sur la fenêtre,
- Réalisation de travaux d’isolation dans le logement,
- Modification du mode de chauffage permanent afin de permettre une performance énergétique e niveau F, minimum,
- Procéder à l’isolation des plafonds avec une résistance thermique minimum,
- Procéder à l’isolation des murs,
- Remplacement des menuiseries vétustes.

Condamner Madame [Z] [O] à lui payer la somme de 3 792 euros à titre de provision sur le préjudice de jouissance, ordonner la production des quittances de loyers, condamner Madame [Z] [O] à leur remettre les quittances de loyers des mois de novembre et de décembre 2025, et toutes les quittances à venir, ce dans le mois de la signification de l’ordonnance, et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, condamner Madame [Z] [O] à supprimer les obstacles de type piquets mis en place afin de les empêcher d’accéder au garage, ce dans le mois de la signification de l’ordonnance et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, condamner Madame [Z] [O] en une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 mars 2026. Après demandes de renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juin 2026.

A cette audience, Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S], représentés par leur conseil, sollicitent du juge des référés, à titre principal, de condamner Madame [Z] [O] à faire procéder et ce dans le mois de la signification de l’ordonnance et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard aux travaux suivants :
- Suppression des dominos apparents et pose de boitiers DCL,
- Sécurisation de l’installation par la mise à la terre des bornes terre,
- Remplacement des prises électriques des pièces de service par des prises électriques équipées de bornes terre conformes,
- Sécurisation de l’installation électrique par la fixation de l’interrupteur et des prises électriques décrochées,
- Sécurisation de l’installation par le remplacement du luminaire de miroir et de sa prise,
- Sécurisation de l’installation électrique par l’installation d’un organe de coupure générale à l’intérieur du logement à une hauteur inférieure à 1m80,
- Mise en place d’un détecteur de fumée,
- Installation d’une ventilation réglementaire en cuisine et salle d’eau WC,
- Réfection des embellissements et des supports dégradés par les moisissures,
- Remise en état des parois dégradées par la moisissure et le salpêtre,
- Installation de grilles d’entrée d’air conforme dans les menuiseries des pièces sèches,
- Mise en place d’un garde-corps sur la fenêtre,
- Réalisation de travaux d’isolation dans le logement,
- Modification du mode de chauffage permanent afin de permettre une performance énergétique e niveau F, minimum,
- Procéder à l’isolation des plafonds avec une résistance thermique minimum,
- Procéder à l’isolation des murs,
- Remplacement des menuiseries vétustes,
Condamner Madame [Z] [O] à leur payer la somme de 4 503 euros à titre de provision sur le préjudice de jouissance, ordonner la production des quittances de loyers, condamner Madame [Z] [O] à leur remettre les quittances de loyers des mois de novembre et de décembre 2025, et toutes les quittances à venir ce dans le mois de la signification de l’ordonnance, et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, condamner Madame [Z] [O] à supprimer les obstacles de type piquets mis en place afin de les empêcher d’accéder au garage, ce dans le mois de la signification de l’ordonnance et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard.

Subsidiairement et avant dire droit, ordonner une mesure d’expertise confiée à tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner et ce avec mission habituelle et celle notamment de :
- Visiter les lieux,
- Dire si le logement est affecté de désordres et dans l’affirmative les décrire,
- Dire si le logement loué répond aux critères de décence fixés par le décret n°202-120 du 30 janvier 2002 en son article 1 et 2,
- Dire si le logement assure le clos, le couvert et la sécurité des équipements dont le chauffage, l’eau, l’électricité, la ventilation, l’absence de moisissures et d’infiltrations,
- Décrire les travaux nécessaires afin de rendre le logement décent et conforme au décret n°202-120 du 30 janvier 2002,
- Dire si le jardin et le logement sont accessibles en voiture et disposent d’un accès sur la voie publique,
Condamner Madame [Z] [O] à une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Madame [Z] [O], représentée par son conseil, sollicite du tribunal de se déclarer incompétent pour connaître en référé des demandes de Madame [W] et de Monsieur [S], débouter Madame [W] et Monsieur [S] de leurs demandes comme étant prescrites ou se heurtant à des contestations sérieuses, les renvoyer à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond, à titre subsidiaire, lui donner acte de ce qu’elle formule toutes protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire, qui sera ordonnée aux frais avancés des demandeurs, condamner Madame [W] et Monsieur [S] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties, transmises le jour de l’audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir «juger» ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces «demandes» qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Le juge des référés est une juridiction civile d'exception au sens processuel du terme et reçoit du code de procédure civile des pouvoirs expressément limités, si bien que toute saisine de cette juridiction hors le champ limitatif de ces pouvoirs donne lieu à la constatation qu'il ne peut y avoir lieu à référé. 


Sur les demandes principales

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, «dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, «le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1º de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3º D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] sollicitent la réalisation de travaux sous astreinte, la suspension du paiement du loyer ainsi que l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, la production et remise de quittances, outre la suppression d’obstacles.

La bailleresse conteste les allégations des locataires, ainsi que son implication en ce qu’elle affirme avoir mandaté des professionnels pour réaliser des travaux mais que ces derniers ont été entravés par les requérants. Elle considère que les désordres évoqués par les locataires existaient dès l’entrée dans les lieux en 2012.

Ces demandes s’opposent à des contestations sérieuses. Les requérants ne justifient pas davantage d’un dommage imminent ou de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de ces chefs de Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S].

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile rappellent que «les faits dont dépend la solution d'un litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible» et que «les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer».

Aux termes des dispositions de l’article 145 du même code, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Sur la base de ce texte, une expertise peut donc être prescrite dès lors qu’il est justifié de l’intérêt de son organisation, peu important que les prétentions de la partie demanderesse soient contestées sur le fond. La notion de motif légitime suppose seulement l’existence d’un procès en germe pouvant être conduit sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure sollicitée. Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière.

Il n'appartient pas au juge des référés de prendre position sur un débat de fond, mais de rechercher la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel et l'utilité de la mesure invoquée, en s'assurant notamment que cette action n'est pas manifestement vouée à l'échec.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, «le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.».

En application de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
- il assure le clos et le couvert,

- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

- le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.


En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats, notamment du rapport d’expertise amiable contradictoire et du rapport [T], l’existence de remontée par capillarité, de moisissures et de désordres électriques. Le rapport de l’[Localité 7] en date du 15 décembre 2025 note la présence d’humidité, l’absence d’isolation ainsi que divers désordres électriques.

Sans préjuger du résultat d'une éventuelle procédure au fond, les conditions de l'article 145 du code de procédure civile apparaissent donc réunies et il convient de faire droit à la demande d’expertise avec la mission détaillée au dispositif.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l’article 491 alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] sont demandeurs à la mesure d’expertise judiciaire.

Madame [Z] [O] ne pouvant être considérée comme partie perdante à ce stade, chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposées et de ses frais irrépétibles.

Par conséquent, les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, contradictoire par ordonnance rendue en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé pour l’ensemble des demandes principales formées par Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] ;

Les renvoie à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond ;

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire ;

COMMET Monsieur [M] [G], expert près la cour d'appel de Limoges, demeurant [Adresse 6] CHASTEAUX,
Tél : [XXXXXXXX01]
Adresse e-mail : [Courriel 1]

Pour y procéder, avec pour mission de :

- Se faire communiquer tous documents utiles à l’exécution de sa mission,
- Convoquer les parties, entendre leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission,
- De se rendre sur place et visiter les lieux, [Adresse 5] à [Localité 6],
- De constater l’état du logement et notamment : la présence ou non d’infiltrations d’eau ou d’humidité, l’absence ou de non de ventilation, l’état de la toiture, des plafonds, murs, sols, de l’électricité, huisseries et menuiseries,
- Décrire les éventuels désordres, dégradations et non-conformités affectant le logement, en préciser, le cas échéant, l’origine et les responsabilités encourues,
- Dire si le logement satisfait ou non aux critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, pris pour l’application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
- À défaut, déterminer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement avec les exigences de décence et d’habitabilité en précisant leur nature, leur urgence et les causes techniques des désordres constatés,
- Dire si le jardin et le logement sont accessibles en voiture et disposent d’un accès sur la voie publique,
- Donner tous éléments utiles de nature à permettre le cas échéant, l’appréciation d’éventuels préjudices subis par les locataires du fait de ces désordres,
- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

DIT que l’expert sera informé de la mission ci-dessus à la diligence du greffe ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance prise sur simple requête ;

AUTORISE l'expert à s'adjoindre, en cas de besoin tout spécialiste de son choix sur la liste des experts de la cour d'appel après en avoir informé les parties à charge pour lui de solliciter s'il y a lieu une consignation complémentaire à ce titre ;

DIT que l’expert enverra aux parties son pré-rapport afin de recueillir leurs observations avant son dépôt définitif ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DIT que de ses opérations, l'expert dressera un rapport qu'il devra déposer en double exemplaire au greffe de ce tribunal, dans les six mois à compter du jour de l’envoi de l’avis de versement de la consignation, délai qui ne pourra être prorogé que par décision du juge chargé des mesures d’expertise ;

DIT que l'expert adressera, dans le même délai, une copie de son rapport à chacune des parties qui comprendra sa demande de rémunération ;

DIT qu’en cas de conciliation, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en donner connaissance au juge ;


DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises auprès du tribunal judiciaire de Tulle pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à 1 000 euros (mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [X] [W] et Monsieur [U] [S] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de trois mois à compter de la présente décision, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par l’État ;

DIT qu'à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l'expert sera caduque, à moins que la partie à laquelle incombe la consignation n’obtienne judiciairement la prorogation du délai de consignation ou le relevé de caducité ou que le non-consignataire déclare s’y substituer ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire au présent dispositif ;

LAISSE provisoirement à la charge de chaque partie les dépens et les frais irrépétibles qu’elle a exposés ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 24 juillet 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.


 La Greffière La Juge

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Mise à jour de la source le 2026-07-31T00:24:10.512Z.