Cour d'appel de Bordeaux, CHAMBRE DES REFERES, 18 juin 2026, n° 26/00071

RÉFÉRÉ N° RG 26/00071 - N° Portalis DBVJ-V-B7K-OT57

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SCCV [Adresse 1]



c/



S.A. ALLIANZ IARD, S.A.S.U. ENELAT SUD-OUEST, Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], S.A. [A]



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DU 18 JUIN 2026

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Grosse délivrée



le : 

ORDONNANCE









Rendue par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





Le 18 Juin 2026





Véronique LEBRETON, Première Présidente de Chambre à la Cour d'Appel de BORDEAUX, désignée en l'empêchement légitime de la Première Présidente par ordonnance en date du 28 novembre 2025, assistée de François CHARTAUD, Greffier,





dans l'affaire opposant :





SCCV [Adresse 1]

agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]



représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant substitué par Me Philippe LECOMTE et par Me Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant



Demanderesse en référé suivant assignation en date du 10avril 2026 et le 14 avril 2026, 





à :





S.A. ALLIANZ IARD

ès-qualités d'assureur de la société ENELAT SUD OUEST

dont le siège social est [Adresse 4]



représentée par Me Thomas BLAU de la SELARL THORRIGNAC & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX



S.A.S.U. ENELAT SUD-OUEST

dont le siège social est [Adresse 5]



représentée par Me Thomas BLAU de la SELARL THORRIGNAC & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la SARL AAGS

dont le siège social est [Adresse 6]



représenté par Me Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX



S.A. [A]

prise en sa qualité d'assureur de la SCCV [Adresse 1]

dont le siège social est [Adresse 7]



représentée par Me Valérie CHAUVE, avocat au barreau de BORDEAUX



Défenderesses,





A rendu l'ordonnance contradictoire suivante après que la cause a été débattue en audience publique devant nous, assistée de Véronique DUPHIL, Greffier, le 04 juin 2026 :





EXPOSE DU LITIGE



1. Selon un jugement en date du 12 novembre 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- déclaré irrecevable la demande de la S.A [A] tendant à la voir la S.A.S PHLAURENT condamnée à la relever et garantir indemne de toutes condamnations mises à sa charge 

- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.C.V [Adresse 1] tirée de la prescription des demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] en réparation des préjudices relevant de l'absence de production d'électricité de la chaudière de cogénération, de la non-conformité du raccordement du local de la chaufferie au réseau électrique du parking, de la non-conformité du toit terrasse et de la non-conformité au permis de construire en l'absence de pose d'écrans 

- dit que l'absence de production d'électricité de la chaudière de cogénération, la non-conformité du raccordement du local de la chaufferie au réseau électrique du parking, la non-conformité du toit terrasse et la non-conformité au permis de construire en l'absence de pose d'écrans en toiture terrasse ne relèvent pas de la garantie de l'article 1642-1 du code civil

- déclaré recevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 8] tendant à l'indemnisation des préjudices relevant de production d'électricité de la chaudière de cogénération, de la non-conformité du raccordement du local de la chaufferie au réseau électrique du parking, de la non-conformité du toit terrasse et de la non-conformité au permis de construire en l'absence de pose d'écrans en toiture terrasse

- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.C.V Les Portes de Langon tirée de forclusion des désordres d'infiltration dans le magasin [V] [J] et des désordres affectant la façade au droit de l'appartement 3.3

- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée S.C.C.V [Adresse 1] tirée du défaut de qualité du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à demander réparation des désordres d'infiltration dans le magasin [V] [J]

- condamne in solidum la S.C.C.V Les Portes de Langon, la S.A [A] et la S.A.S.U Enelat Sud-Ouest à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 8] la somme de 5 983,25 euros en réparation des infiltrations affectant le magasin [V] [J], ce avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction depuis le 07 septembre 2021 et jusqu'au présent jugement

- condamne la S.A [A] à garantir et relever indemne la S.C.C.V Les Portes de Langon de cette condamnation et l'autorise à lui opposer sa franchise contractuelle

- condamné in solidum la S.A.S.U Enelat Sud-Ouest et la S.A Allianz Iard à garantir et relever intégralement indemne de cette condamnation la S.A [A]

- autorisé la S.A Allianz Iard à opposer sa franchise contractuelle à la S.A.S.U Enelat Sud-Ouest, son assurée

- dit que la S.A [A] et la S.A Allianz Iard ne pourront opposer de plafond de garantie sur le montant de cette condamnation.

- condamné la S.A.R.L des Etablissements de [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 4 145,41 euros en réparation du désordre affectant le mur de la rampe d'accès au parking, ce avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction depuis le 07 septembre 2021, et jusqu'au présent jugement

- condamné la S.A.S PHLAURENT à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a somme de 441,40 euros en réparation des coulures affectant le patio des appartements 3.5 et 3.6, ce avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction depuis le 07 septembre 2021 et jusqu'au présent jugement.

- condamné la S.C.C.V Les Portes de [Adresse 10] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 3 000 euros en réparation de la non-conformité du branchement du réseau électrique de la chaufferie, ce avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction depuis le 07 septembre 2021, et jusqu'au présent jugement.

- condamné la S.C.C.V Les Portes de [Adresse 10] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 39 140,54 euros en réparation de la non-conformité résultant de l'absence des écrans en toiture terrasse, ce avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction depuis le 07 septembre 2021, et jusqu'au présent jugement.

- condamné la S.C.C.V Les Portes de [Adresse 10] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné la S.A.S.U Enelat Sud-Ouest, la S.A.R.L des Etablissements de [X] et la SAS PHLAURENT à relever et garantir indemne la S.C.C.V Les Portes de [Adresse 10] de cette condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur respectivement de 11,36%, 7,86 % et 0,83 %


Débouté l'ensemble des parties du surplus de leurs demandes


- condamné in solidum la S.C.C.V Les Portes de Langon, la S.A [A], la S.A.S.U Enelat Sud-Ouest, la S.A Allianz Iard, la S.A.R.L des Etablissements de [X] et la SAS PHLAURENT aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile

- dit que la charge finale des dépens sera supportée à hauteur de 11,36% in solidum par la S.A.S.U Enelat Sud-Ouest et la S.A Allianz, à hauteur de 7,86 % par la S.A.R.L des Etablissements de [X], à hauteur de 0,83 % par la S.A.S PHLAURENT et à hauteur de 79,95% par la S.C.C.V Les Portes de [Adresse 10]


rappelé que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu à l'écarter.


 

2. La S.C.C.V Les Portes de [Adresse 10] a interjeté appel de cette décision selon une déclaration en date du 9 février 2025.



3. Par actes de commissaire de justice en date du 10 et 14 avril 2026, la S.C.C.V Les Portes de Langon a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], la S.A.S.U Enelat Sud-Ouest, la S.A Allianz Iard et la S.A [A] en référé aux fins de voir déclarer sa demande recevable, ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire de la décision dont appel et dire que les frais irrépétibles et les dépens du présent référé suivront le sort de l'instance au fond devant la cour. 



Par conclusions du 26 mai 2026, elle maintient ses demandes.



4. Elle expose qu'elle a fait valoir des observations relatives à l'exécution provisoire devant le premier juge, de sorte que sa demande est recevable sans conditions et soutient que l'exécution aura des conséquences manifestement excessives en raison de sa situation financière déficitaire puisqu'elle ne peut honorer les condamnations auxquelles elle a été condamnée sauf à entraîner le dépôt de bilan immédiat et le placement en liquidation judiciaire de la S.C.C.V Les Portes de [Adresse 10], dont les associés ont également des capacités financières limitées, alors qu'elle est simple vendeur en VEFA et qu'elle n'a commis aucune faute.



5. Elle fait valoir qu'il existe des moyens sérieux de réformation du jugement s'agissant de la recevabilité des demandes du syndicats de copropriétaires, car elle oppose des délais de forclusion et de prescription à l'égard d'une partie des actions en réparation menées par le syndicat des copropriétaires. Elle précise que la suspension de la prescription prévue par l'article 2239 du code civil n'est pas applicable au délai de forclusion de l'article 1648 alinéa 2 du code civil dans le cadre des ventes en l'état futur d'achèvement pour les vices de construction et défauts de conformités apparents et que passé ce délai la demande est irrecevable et aucune demande pécuniaire ne peut donc prospérer.



6. Elle ajoute qu'elle conteste la qualification juridique retenue en ce que les premiers juges ont étendu de manière excessive l'obligation de délivrance conforme pesant sur un vendeur en l'état futur, en la transformant en une obligation de résultat couvrant indistinctement tout désordre ou défaut technique, alors même qu'elle n'est pas maître d''uvre ni constructeur au sens technique, et qu'elle a fait intervenir des professionnels identifiés couverts par leurs propres assurances. Elle considère qu'une confusion a été opérée entre les régimes de la responsabilité décennale des constructeurs, responsabilité contractuelle des entreprises et garantie des assureurs dommages-ouvrage ou décennaux, ce qui constitue une erreur de droit suffisamment sérieuse pour justifier un doute sur la solution adoptée en première instance, au regard de la jurisprudence qui distingue soigneusement l'étendue des obligations du vendeur non réalisateur de celles des constructeurs. Elle précise que les défauts retenus comme relevant de la délivrance conforme n'étaient pas apparents à la réception et qu'aucune faute n'est caractérisée justifiant sa condamnation directe plutôt que la mise en 'uvre prioritaire des responsabilités des entreprises exécutantes.



7. Elle ajoute concernant l'imputabilité des désordres, que l'expertise judiciaire retient que ceux-ci sont techniquement imputables aux intervenants d'exécution de sorte qu'elle ne saurait supporter, en qualité de simple vendeur, l'intégralité ou la majeure partie des condamnations et des dépens.



8. En réponse et aux termes de ses conclusions du 2 juin 2026, soutenues à l'audience, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sis [Adresse 11] sollicite que la demande de la SCCV Les Portes de Langon soit déclarée irrecevable et subsidiairement, que la SCCV Les Portes de [Adresse 10] soit déboutée de ses demandes. En tout état de cause, elle réclame sa condamnation aux dépens et à lui payer 1.680 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



9. Il invoque l'irrecevabilité de la demande en ce que la SCCV Les Portes de Langon n'a pas fait d'observations relatives à l'exécution provisoire en première instance et n'apporte pas la preuve de conséquences manifestement excessives postérieures au jugement puisque les problèmes structurels sont préexistants à la décision dont appel. 



10. Il soutient que la SCCV Les Portes de Langon se borne à reprendre les fins de non recevoir et les moyens de fond exposés en première instance et ne met en évidence ni contradiction manifeste des motifs, ni méconnaissance flagrante d'un texte clair, ni violation évidente d'une règle de compétence ou de procédure. Elle considère que les délais de prescription et de forclusion relèvent de la compétence de la cour et que la SCCV ne démontre pas que cette analyse procéderait d'une dénaturation manifeste du rapport d'expertise ou d'une méconnaissance évidente d'un texte de la loi. 



11. Il soutient également que la SCCV [Adresse 1] ne peut s'exonérer de sa responsabilité en se présentant comme un simple « vendeur juridique » tenu à la seule délivrance, alors que, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur d'immeuble à construire répond, de plein droit, des désordres qui rendent l'ouvrage impropre à sa destination dès lors qu'ils sont apparus après la réception et n'étaient pas apparents ni réservés à cette date. 



12. Il ajoute qu'elle ne démontre pas que l'exécution de la décision aura des conséquences manifestement excessives, car sa situation financière résulte de choix de gestion, la SCCV s'inscrivant par ailleurs dans un groupe de sociétés plus large qui n'est pas en difficulté. Il précise qu'il est in bonis et qu'il n'existe aucun risque de non restitution.



13. La SA [A] a déposé et soutenues des conclusions à l'audience aux termes desquelles elle s'en rapporte à justice sur la demande d'arrêt de l'exécution provisoire.



13. la SASU Enelat Sud-Ouest et la SA Allianz Iard, représentée à l'audience, s'en rapporte oralement à justice. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



14. L'article 514-3 du code de procédure civile dispose qu'en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.



Le risque de conséquences manifestement excessives doit être apprécié au regard des facultés de paiement du débiteur ou des facultés de remboursement du créancier, ces deux critères étant alternatifs et il suppose la perspective d'un préjudice irréparable et d'une situation irréversible en cas d'infirmation.



Le moyen sérieux de réformation doit être entendu comme un moyen qui, compte tenu de son caractère pertinent, sera nécessairement pris en compte par la juridiction d'appel avec des chances suffisamment raisonnables de succès.



15. En l'espèce, la SCCV Les Portes de Langon a sollicité du premier juge qu'il écarte l'exécution provisoire de droit, de sorte que les dispositions de l'alinéa 2 de l'article 514-3 sus-cité ne lui pas sont applicables et elle doit démontrer que les deux conditions générales cumulatives sont réunies. Sa demande sera donc à ce stade déclarée recevable.



6. A cet égard, Il résulte des motifs du jugement déféré à la cour et des pièces produites aux débats, notamment l'expertise judiciaire du 7 septembre 2021, que le premier juge n'a pas commis d'erreur dans l'application de la règle de droit, et pas davantage d'erreur manifeste d'appréciation des circonstances de l'espèce, en écartant les fins de non recevoir soulevées par la SCCV Les Portes de Langon et tirées, d'une part, de la forclusion de l'article 1648 du code civil et, d'autre part, de la prescription de l'article 2224 du même code, parce que certains défauts invoqués ne constituaient pas des non-conformités (défaut de production électrique), que d'autres ne constituaient pas des non-conformités apparentes (défaut de raccordement, débris sur le toit-terrasse, défaut de pose des écrans en toiture) et que certaines de ces fins de non recevoir n'avaient pas été soumises au juge de la mise en état qui avait joint au fond les incidents dont il était saisi (forclusion des actions relatives aux infiltrations dans le magasin [V] [J] et coulures en façade de l'appartement 3.3, prescription des actions relatives aux désordres visés infra et défaut de qualité pour agir du syndicat des copropriétaires), conformément aux dispositions de l'article 789 du code de procédure civile, la SCCV Les Portes de Langon ne faisant pas valoir de moyens opérants pour faire échec à l'analyse et au raisonnement des premiers juges.



17. Tel est le cas également de l'appréciation par les premiers juges, qui n'ont commis aucune erreur manifeste d'appréciation des circonstances de l'espèce sur ce point, de l'étendue et la nature de la garantie due par la SCCV Les Portes de Langon en sa qualité de vendeur en l'état futur et retenue par la décision contestée, pour les infiltrations concernant le magasin [J] [V], les non-conformités électriques des bâtiments, le défaut de pose des écrans en toiture terrasse, désordres qui ont été pertinemment qualifiés, sans que la SCCV Les Portes de Langon n'apporte sur ce point de moyens correctifs opérants.



18. il s'en déduit que la SCCV Les Portes de Langon ne rapporte pas la preuve de moyens sérieux de réformation. Par conséquent il convient de rejeter sa demande sans qu'il soit nécessaire d'analyser les conséquences manifestement excessives qu'entraînerait l'exécution de la décision dont appel puisque, dès lors que l'une des deux conditions prévues pour prétendre à l'arrêt de l'exécution provisoire n'est pas remplie, il n'y a pas lieu d'examiner la seconde compte tenu de leur caractère cumulatif.



19. la SCCV Les Portes de Langon, partie succombante dans la présente instance, au sens des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, sera condamnée aux entiers dépens. Il apparaît conforme à l'équité de la condamner à payer à le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 1500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



Déclare recevable la demande de la SCCV Les Portes de Langon tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire résultant du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 12 novembre 2025,



Déboute la SCCV Les Portes de Langon de sa demande tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire résultant du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 12 novembre 2025,



Condamne la SCCV Les Portes de [Adresse 10] payer à le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 1500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCCV Les Portes de Langon aux entiers dépens de la présente instance.



La présente ordonnance est signée par Véronique LEBRETON, Première Présidente de Chambre et par François CHARTAUD, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier La présidente

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.