Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section C, 2 juillet 2026, n° 25/01892

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















N° RG 25/01892 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JTOK 







JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TJ [Localité 1]

16 mai 2025 RG :25/00488



[K]



C/



S.C.I. LE MARLIN













































COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 02 JUILLET 2026





Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TJ [Localité 1] en date du 16 Mai 2025, N°25/00488



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère



GREFFIER :



Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 04 Mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Juillet 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



Mme [L] [K]

née le 18 Mai 1971 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Elsa LONGERON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2025-5434 du 13/08/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])





INTIMÉE :



S.C.I. LE MARLIN inscrite au RCS 481517670, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Nordine TRIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Avril 2026



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 02 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe de la cour



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2023, la SCI Le Marlin a donné à bail à Mme [L] [K] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 610 €.



Exposant que Mme [L] [K] manque de manière répétée à son obligation de jouissance paisible des lieux loués en ce qu'elle incommode le voisinage, laisse des détritus dans les parties communes et n'entretient pas l'appartement, la SCI Le Marlin a fait assigner Mme [L] [K] par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès aux fins de voir :



-prononcer la résolution judiciaire du bail signé le 2 mai 2023 entre Mme [L] [K] et la SCI Le Marlin,

-ordonner à défaut d'exécution volontaire de la décision à intervenir, l'expulsion de Mme [L] [K] et de tous occupants des locaux en cause avec le concours de la force publique si nécessaire des lieux loués

-condamner la locataire à quitter immédiatement le logement qu'elle occupe, à remettre les clefs et faire toutes réparations locatives nécessaires,

-fixer à la somme de 610 €, soit l'équivalent du loyer actuel et des charges, le montant de l'indemnité d'occupation que Mme [L] [K] devra verser à la SCI Le Marlin jusqu'à libération effective et définition des lieux loués,

-dire n'y avoir lieu à exclure l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

-condamner en outre Mme [L] [K] au paiement de la somme de 1500€ au de l'article 700 du code de procédure civile, tant il serait inéquitable de laisser à la charge la SCI Le Marlin les frais irrépétibles qu'il a dû engager pour la défense de ses droits légitimes,

-condamner Mme [L] [K] aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 16 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès a :

-constaté la résiliation du bail le 2 mai 2023 entre la SCI Le Marlin et Mme [L] [K] concernant les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3] à compter du présent jugement,

-ordonné à défaut de départ volontaire des lieux l'expulsion de Mme [L] [K] des lieux loués, tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de son chef, ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique en tant que de besoin, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

-condamné Mme [L] [K] à payer à la SCI Le Marlin une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer en cours charges comprises à compter du présent jugement et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,

-condamné Mme [L] [K] à payer à la SCI Le Marlin la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné Mme [L] [K] aux entiers dépens ;

-rejeté les demandes plus amples ou contraires ;



Par déclaration du 12 juin 2025, Mme [L] [K] a relevé appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 septembre 2025, auxquelles il est expressément référé, Mme [L] [K] demande à la cour de :



Vu la loi du 6 Juillet 1989,



-déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par Mme [K] en date du 12 juin 2025,



-infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

 

Statuant de nouveau

-dire et juger que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies,

-dire et juger non acquise la clause résolutoire,



Par voie de conséquence,



-dire et juger ni avoir lieu à prononcer la résiliation judiciaire du bail,

-dire et juger n'y avoir lieu à expulsion de Mme [K],

-dire et juger que Mme [K] n'est redevable d'aucune indemnité d'occupation,

-condamner la SCI Le Marlin au paiement d'une somme de 2 000 € au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 dont maître [A] pourra poursuivre personnellement et le recouvrement en renonçant à la part contributive de l'Etat en application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

-la condamner aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 décembre 202(, auxquelles il est expressément référé, la SCI Le Marlin demande à la cour de :



Vu les dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,



Vu les articles 1728, 1729 et 1735 du code civil,



Vu les articles 1224, 1227, 1229 et 1230 du code civil,



-confirmer le jugement rendu par le juge des Contentieux de la Protection par déclaration d'appel en date du 12 juin 2025 en toutes ses dispositions,



Y ajoutant en cause d'appel,



-condamner en outre Mme [L] [K] au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tant il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Le Marlin les frais irrépétibles qu'il a dû engager pour la défense de ses droits légitimes,

-condamner Mme [L] [K] aux entiers dépens.



La clôture de la procédure est intervenue le 23 avril 2026.







MOTIFS DE LA DECISION



En préliminaire, il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.



Par ailleurs, il convient également de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatation » ou de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.





Sur la demande de résiliation du bail,



Il a lieu de constater que la SCI Le Marlin ne fonde pas sa demande de résiliation du bail sur l'acquisition de la clause résolutoire mais sollicite une résiliation judiciaire.



Selon l'article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »



Ainsi le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas notamment d'une inexécution suffisamment grave de l'une de parties quant à ses obligations contractuelles.



Selon l'article 1728 1 ° du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention »



Selon l'article 1729 du code civil, « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »



En application de l'article 7b de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;



La SCI le Marlin expose que sa locataire génère des troubles de voisinage aux autres occupants de l'immeuble en laissant des détritus dans les parties communes, en n'entretenant pas son appartement malgré la présence de nombreux chats provoquant des odeurs nauséabondes et la présence de nuisibles.

Il ajoute que la ville d'[Localité 1] a procédé à une visite du logement et dressé un procès-verbal le 23 septembre 2024 nécessitant des interventions auxquelles Mme [K] fait obstacle. 



L'appelante réplique qu'il n'est pas démontré que les éléments d'indécence et notamment la présence de blattes, pas plus que les détritus sur son palier et dans la cour intérieure proviennent de son fait et de son logement.

Elle soutient que la SCI Le Marlin ne caractérise pas suffisamment son manquement à son obligation de jouissance paisible et son caractère actuel.



En l'espèce il ressort des attestations et mails des occupants de l'immeuble et des photographies produites aux débats que Mme [K] par son comportement provoque des troubles au voisinage et ne jouit pas paisiblement des lieux loués et des parties communes.



Ainsi, il est produit aux débats pour le justifier :

-une attestation de Mme [J] [P] du 30 janvier 2025 faisant état de la saleté et des odeurs toujours présentes sur le palier de Mme [K] ainsi que de la présence de nombreux chats dans le logement,







-un mail très circonstancié de la SCI Tibou du 5 mars 2025, voisin de Mme [K] mettant en évidence sur le palier de cette dernière un matelas dégageant une odeur d'urine, outre une odeur pestilentielle provenant d'amas d'excréments et taches d'urine canine sur le toit du garage situé au-dessous de la fenêtre de l'appartement de Mme [Y], une porte d'entrée du logement de l'appelante dégondée, rongée et posée en équilibre sur le chambranle,

-des photographies du palier devant la locataire montrant un matelas au sol servant de litières aux chats, une porte d'entrée de l'appartement extrêmement dégradée ainsi que des détritus et excréments d'animaux à terre,

-un procès -verbal de constat de commissaire de justice du 11 septembre 2025 qui effectue les mêmes constatations, outre le témoignage de trois habitants de l'immeuble recueillis par celui-ci qui indiquent entendre constamment des cris provenant du logement de Mme [K], que cette dernière jette des détritus dans la cour intérieure, outre des va et vient incessant dans le logement, que ces nuisances sonores, odeurs et troubles durent depuis de très nombreux mois.



Le comportement de Mme [K] perturbe donc durablement et gravement le voisinage.



Les deux attestations produites par l'appelante ne contredisent pas valablement ces éléments mais tendent uniquement à indiquer que la locataire traite bien ses chats.



Il est constant que les services de la mairie d'[Localité 1] ont effectué une visite de l'appartement le 20 septembre 2024 ayant relevé différents désordres :

-détection de nuisibles : infestation de blattes dans tout le logement (délai d'un mois pour le traitement).

-défauts électriques/sécurité : absence de disjoncteur différentiel de type 30 mA, présence de câbles apparents sans protection mécanique, absence de repérage des circuits électriques.

- défauts structurels : absence de système d'ouverture/fermeture sur la porte d'entrée (risque d'intrusion), dégradation des parois intérieures dans le salon/séjour.

-dispositif de renouvellement d'air non fonctionnel dans les pièces humides, absence de dispositif d'entrée d'air dans les pièces sèches, absence de détecteur autonome de fumée.



Il y lieu de rappeler que l'état des lieux d'entrée mentionnait un logement en bon état.



Par ailleurs, il est établi que la bailleresse, qui avait été mise en demeure par la mairie, a engagé des démarches pour le remplacement de la chaudière, les travaux électriques et le traitement contre les blattes et les cafards comme en justifie les factures d'intervention du service anti nuisibles de juin 2024, décembre 2024 et février 2025, un devis de l'entreprise Bonnefoi du 24 octobre 2024 et celui de Bricolages multiservices du 24 février 2025.



Néanmoins, les intervenants mettent tous en évidence l'état de saleté du logement sollicitant un nettoyage avant leur passage qui provoquera l'envoi d'une mise en demeure par la bailleresse à sa locataire le 28 janvier 2025.



Le service anti nuisibles attire également l'attention sur la nécessité afin de limiter les interventions répétées d'un maintien d'un environnement propre.



Enfin, les services de la mairie le 24 janvier 2025 puis la [Etablissement 1] le 28 janvier 2025 ont adressé à la locataire un avertissement devant son obstruction répétée à l'exécution des travaux par la bailleresse.

Il s'agit de manquements graves et répétés à son obligation de jouir paisiblement des lieux et de les laisser entretenir.



En conséquence en l'état de ces manquements graves et répétés de Mme [K], il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a résilié le bail sauf à préciser qu'il s'agit de prononcer la résiliation et non de la constater, en ce qu'il a ordonné son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef et en ce qu'il a condamné cette dernière devenue sans droit ni titre depuis le jugement déféré à payer une indemnité d'occupation justement fixée au montant du loyer en cours et des charges et jusqu'à la libération des lieux.





Sur les demandes accessoires,



Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant la condamnation au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelante supportera les dépens d'appel.



Il n'est pas équitable de laisser supporter à l'intimée ses frais irrépétibles et d'appel. Il lui sera alloué la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions sauf à préciser que la résiliation est prononcée et non constatée,



Y ajoutant,



Condamne Mme [L] [K] aux dépens d'appel,





Condamne Mme [L] [K] à payer à la SCI Le Marlin la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles d'appel.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,





















































En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.