Tribunal judiciaire d'Évry, Chambre des référés, 3 juillet 2026, n° 25/00904

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 14 août 2025, M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, la SARL MA 91, au visa des articles 834 à 836 du code de procédure civile, de l'article L.145-41 du code de commerce et de l'article 1103 du code civil aux fins de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties,
- Condamner la SARL MA 91 à libérer les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3],
- Ordonner en conséquence son expulsion des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 3], ainsi que celle de tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée même avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels de la SARL MA 91, garnissant les lieux loues dans tel garde-meubles qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président de designer, aux frais, risques et périls de la SARL MA 91, et ce en garantie des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dus,
- Condamner la SARL MA 91 à payer à M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G], à titre provisionnel, la somme de 17 392 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 8 août 2025, terme du mois d'août 2025 inclus,
- La condamner au paiement d'une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et charges échus, et ce depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux,
- La condamner au versement d’une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 25 juillet 2025.

Au soutien de leurs prétentions, M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] exposent que, selon acte sous seing privé, ils ont donné à bail à la SARL MA 91 un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 4], mais que celle-ci ne payant pas régulièrement ses loyers, ils lui ont fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, le 25 juillet 2025, réclamant la somme en principal de 14 294 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 3me trimestre 2025 inclus, qui est demeuré infructueux. Ils ajoutent que les démarches amiables n'ont pas abouti et la dette locative s'élève aujourd'hui à la somme de 17 392 euros selon décompte arrêté au mois d'août 2025 inclus.

A l'audience du 2 septembre 2025, M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G], représentés par avocat, ont déposé leurs pièces telles que visées dans leurs écritures et soutenu leurs conclusions d'actualisation de la dette locative, signifiées le 1er septembre 2025, aux termes desquelles ils sollicitent du juge de :

- Adjuger à la requérante l'entier bénéfice de son exploit introductif d'instance régulièrement signifié en date du 14 août 2025 et donner acte que ladite assignation est régulièrement dénoncée également au terme du présent acte à la SARL MA 91,
- Actualiser toutefois la dette locative,
- Condamner dès lors, au vu des pièces annexées, la SARL MA 91, défenderesse, au titre des loyers et charges arriérés impayés, déduction faite du dépôt de garantie, arrêté provisoirement au 26 août 2025, au paiement de la somme de 17 392 euros,
- Condamner la SARL MA 91 aux dépens de l'instance, comprenant tous les actes diligentés nécessaires dans le cadre de la présente procédure y compris la signification des présentes conclusions.

La SARL MA 91, n’était ni constituée et ni présente. 

Par ordonnance du 3 octobre 2025, le juge des référés a ordonné lé réouverture des débats afin de permettre à la SARL MA 91, constituée après l’audience, d'apporter ses observations, dans le respect du principe de la contradiction.

A l’audience du 12 juin 2026, M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G], représentés par avocat, ont déposé leurs pièces telles que visées dans leurs écritures et soutenu leurs conclusions récapitulatives aux termes desquelles, au visa des articles 834 à 836 du code de procédure civile, de l'article L.145-41 du code de commerce et de l'article 1103 du code civil, ils sollicitent de :

- Se déclarer compétent pour statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, 
- Déclarer leur demande recevable et bien fondée,
- Débouter la SARL MA 91 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Par conséquent :

- Constater que la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial en date du 15 juin 2021 est acquise,
- Condamner la SARL MA 91 à leur payer les loyers et charges impayés d’un montant de 52 274 euros, mois de juin 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, le 25 juillet 2025,
- Juger que le bail conclu entre M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] et la SARL MA 91 est résilié à compter du 25 août 2025 et que la SARL MA 91 occupe, depuis cette date, sans droit n titre les locaux objet dudit bail,
- Condamner la SARL MA 91 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, correspondant au montant du dernier loyer, provisions sur charges et taxe foncière incluses, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,
- Ordonner l’expulsion de la SARL MA 91 ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4], à compter du prononcé de la décision et si besoin recourir au concours de la force publique,
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels de la SARL MA 91, garnissant les lieux loues dans tel garde-meubles qu'il plaira à Mme ou M. le président de designer, aux frais, risques et périls de la SARL MA 91, et ce en garantie des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dus,
- Condamner la SARL MA 91 à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Ils font valoir que le juge des référés reste compétent pour statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire, nonobstant l’action engagée au fond sur un autre objet. Ils s’opposent en outre aux délais de paiement sollicités en raison du délai écoulé depuis la délivrance du commandement de payer, sans régularisation et sans qu’elle ait depuis repris le paiement du loyer courant.

En défense, la SARL MA 91, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions en défense sollicitant, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 1219, 1343-5, 1719, 1720 et 1721 du code civil et de l’article L.145-41 du code de commerce, de :

A titre principal,

- Se déclarer incompétent au profit du juge de la mise en état de la 8ème chambre du tribunal judiciaire d’Evry,
- Juger que les demandes de M. [Z] [K] [P] sont irrecevables tant au regard de l’incompétence du juge des référés que des contestations sérieuses soulevées,

A titre subsidiaire,

- Débouter M. [Z] [K] [P] de l’intégralité de ses demandes,
- Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 juillet 2025 est privé d’effet, pour avoir été délivré de mauvaise foi M. [Z] [K] [P], 

A titre infiniment subsidiaire,

- Débouter M. [Z] [K] [P] de l’intégralité de ses demandes, 
- Accorder à la SARL AM 91 les plus larges délais pour apurer l’arriéré locatif,
- Suspendre les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

- Condamner M. [Z] [K] [P] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. 

Elle fait valoir que le juge de la mise en état est d’ores et déjà saisi d’une instance au fond, de sorte que le juge des référés ne peut être déclaré compétent. Elle soulève en outre des constatations sérieuses résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance en raison d’infiltrations rendant impossible l’exploitation du fonds de commerce, question qui fait l’objet de la saisine du juge du fond déjà engagée. Elle ajoute que le bailleur est de mauvaise foi puisqu’il a été alerté des difficultés d’exploitation à plusieurs reprises, en vain et qu’il entend se soustraire à ses obligations par la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire. Pour solliciter subsidiairement des délais de paiement, elle fait valoir que le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur ne lui a pas permis d’exploiter son fonds de commerce afin de payer le loyer.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la compétence du tribunal

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 

1° statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; 
1° bis statuer sur le rejet rapide des demandes manifestement infondées en application de l'article 499-1 ; 
2° allouer une provision pour le procès ; 
3° accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; 
4° ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ; 
6° statuer sur les fins de non-recevoir.

Il résulte par principe de ce texte que le juge des référés devient incompétent pour ordonner les mesures incombant au juge chargé de la mise en état à partir de la désignation de ce dernier, le seul fait que la juridiction du fond ait été saisie antérieurement au juge des référés ne suffisant pas à le rendre incompétent.

En l’espèce, M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] ont fait délivrer l’acte introductif de la présente instance par exploit de commissaire de justice du 14 août 2025, alors que l’assignation devant le juge du fond a été délivrée par la SARL MA 91 le 18 août 2025, convoquant les parties à comparaître à l’audience d’orientation le 4 juin 2026, soit postérieurement à la présente instance.

Par avis du 4 juin 2026, l’instance au fond a été renvoyée à l’audience de mise en état du 17 septembre suivant. Or, c’est cet avis qui vaut désignation du juge de la mise en état.

Ainsi, le juge des référés a été saisi par voie d’assignation avant la désignation du juge de la mise en état, de sorte qu’il est bien compétent pour statuer sur le litige qui lui est soumis.

Par conséquent, l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur les demandes relatives au bail 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il ressort des pièces du dossier que par acte sous seing privé en date du 15 juin 2021, M. [Z] [K] [P] a donné à bail commercial à la SARL AM 91 un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Le contrat de bail comporte, page 19 article 20, une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’un seul terme d’une fraction de loyer comme à défaut de paiement à son échéance des charges locatives, des taxes et des droits de quelques natures que ce soit ou d’exécution de l’une des quelconques clauses du présent contrat et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignation ultérieures.

En application de ces dispositions, M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] ont fait délivrer à la SARL MA 91 un commandement de payer le 25 juillet 2025 réclamant la somme en principal de 14 294 euros, visant expressément la clause résolutoire inscrite au contrat de bail. 

En faisant délivrer ce commandement, le bailleur a fait qu’exercer leurs droits légitimes face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la SARL MA 91 soulève que les locaux ne sont pas conformes à leur destination contractuelle et sont, en l’état, impropres à toute exploitation, relevant la mauvaise foi du bailleur qui a fait délivrer un commandement de payer en connaissant cette impossibilité et les difficultés qu’elle entraîne pour l’exploitation du fonds de commerce.

Or, il convient de constater que les constations soulevées par le SARL MA 91 ne font pas disparaître son obligation de payer ses loyers et charges.

En effet, si elle fait état d’infiltrations dont elle a alerté le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 avril 2025, le constat établi par commissaire de justice est en date du 24 juillet 2025, soit quelques jours avant la présente assignation et la veille de la délivrance du commandement de payer et ne permet pas d’identifier l’origine desdites infiltrations, alors même que les attestations de témoins produites font état de l’apparition de ces infiltrations à la suite de travaux engagés par la société locataire. 

Elle ne produit ni la déclaration de sinistre permettant de dater précisément l’apparition des désordres dont elle se prévaut, ni d’élément technique susceptible d’identifier la cause des désordres et ainsi vérifier s’ils relèvent de la responsabilité du bailleur. 

De surcroît, elle ne justifie pas d’une impossibilité d’exploiter son commerce, aucun élément comptable n’étant produit pour l’année 2025. Or, la délivrance d’une assignation au fond en date du 18 août 2025 en opposition au commandement de payer, ne saurait démontrer, à elle seule, les manquements imputés au bailleur. 

Les manquements du bailleur et l’impossibilité d’exploiter le fonds n’étant ainsi pas étayés, il ne saurait être considéré qu’il existe d’une contestation sérieuse au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc de relever que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies avec l’évidence requise devant le juge des référés, un mois après l'expiration du commandement de payer délivré le 25 juillet 2025, soit au 26 août 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'obligation de la SAS MA 91 de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur ce, M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] font valoir à l’audience que la SARL MA 91 reste à leur devoir la somme, non formulée à titre provisionnel, de 52 274 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer délivré le 25 juillet 2025 et produit un décompte actualisé à cette date. 

La SARL MA 91, n'établissant pas s'être acquittée de la somme réclamée, n’en conteste pas le principe ni le quantum.

En conséquence, l'obligation de la SARL MA 91 de payer sa dette locative n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande de provision.

Il convient en conséquence de condamner la SARL MA 91 à payer à M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêtés au mois de juin 2026 inclus, la somme non sérieusement contestable de 52 274 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 14 294 euros, et à compter du 14 août 2025, date de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS MA 91 causant un préjudice à M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G], ces derniers sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'ils auraient perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 26 août 2025.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SAS MA 91 au paiement de ladite indemnité à compter du mois de juin 2026, les sommes dues depuis 26 août 2025 étant comprises au titre de la provision.

Sur la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, pour les demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter du 27 mai 2026, l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la SARL MA 91 sollicite à titre reconventionnel les plus larges délais, soit vingt-quatre mois, pour lui permettre d’apurer sa dette locative et la suspension de la clause résolutoire, demande à laquelle s’opposent les bailleurs.

Mais, alors que la défenderesse ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers courants, ni tenté d’apurer sa dette, elle ne produit en outre aucun élément comptable susceptible de justifier l’octroi des délais sollicités.

Dès lors, la demande de délai est rejetée.

Sur la demande au titre des dépens et des frais irrépétibles

La SARL MA 91, succombante à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement payer.

Elle sera, par conséquent, condamnée à payer à M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par la SARL MA 91 et SE DÉCLARE compétent pour statuer sur les demandes de M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] ;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au 26 août 2025 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL MA 91 et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL MA 91, à compter de la résiliation du bail, au 26 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SARL MA 91 à payer à M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] l'indemnité mensuelle d'occupation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

CONDAMNE la SARL MA 91 à payer à M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] une somme de 52 274 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de juin 2026 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 sur la somme de 14 223 euros et à compter du 12 juin 2026 pour le surplus ;

CONDAMNE la SARL MA 91 à payer à M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL MA 91 aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 03 juillet 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le greffier, Le juge des référés.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 03 juillet 2026

MINUTE N° 26/

N° RG 25/00904 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-REPU

PRONONCÉE PAR 


Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
assistée de Cécile CANDAS, greffière lors des débats à l’audience du 12 juin 2026 et de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière lors du prononcé,


ENTRE :

Madame [I] [N] [G], demeurant [Adresse 1] [Localité 1]

Monsieur [Z] [K] [P], demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

représentés par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397, Me Laurent LE MEHAUTE, avocat au barreau de l’ESSONNE, 

DEMANDEURS

D'UNE PART

ET :

SARL MA 91, dont le siège social est sis [Adresse 3],

représentée par Me Ronite COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0946,

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 14 août 2025, M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, la SARL MA 91, au visa des articles 834 à 836 du code de procédure civile, de l'article L.145-41 du code de commerce et de l'article 1103 du code civil aux fins de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties,
- Condamner la SARL MA 91 à libérer les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3],
- Ordonner en conséquence son expulsion des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 3], ainsi que celle de tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée même avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels de la SARL MA 91, garnissant les lieux loues dans tel garde-meubles qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président de designer, aux frais, risques et périls de la SARL MA 91, et ce en garantie des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dus,
- Condamner la SARL MA 91 à payer à M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G], à titre provisionnel, la somme de 17 392 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 8 août 2025, terme du mois d'août 2025 inclus,
- La condamner au paiement d'une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et charges échus, et ce depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux,
- La condamner au versement d’une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 25 juillet 2025.

Au soutien de leurs prétentions, M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] exposent que, selon acte sous seing privé, ils ont donné à bail à la SARL MA 91 un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 4], mais que celle-ci ne payant pas régulièrement ses loyers, ils lui ont fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, le 25 juillet 2025, réclamant la somme en principal de 14 294 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 3me trimestre 2025 inclus, qui est demeuré infructueux. Ils ajoutent que les démarches amiables n'ont pas abouti et la dette locative s'élève aujourd'hui à la somme de 17 392 euros selon décompte arrêté au mois d'août 2025 inclus.

A l'audience du 2 septembre 2025, M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G], représentés par avocat, ont déposé leurs pièces telles que visées dans leurs écritures et soutenu leurs conclusions d'actualisation de la dette locative, signifiées le 1er septembre 2025, aux termes desquelles ils sollicitent du juge de :

- Adjuger à la requérante l'entier bénéfice de son exploit introductif d'instance régulièrement signifié en date du 14 août 2025 et donner acte que ladite assignation est régulièrement dénoncée également au terme du présent acte à la SARL MA 91,
- Actualiser toutefois la dette locative,
- Condamner dès lors, au vu des pièces annexées, la SARL MA 91, défenderesse, au titre des loyers et charges arriérés impayés, déduction faite du dépôt de garantie, arrêté provisoirement au 26 août 2025, au paiement de la somme de 17 392 euros,
- Condamner la SARL MA 91 aux dépens de l'instance, comprenant tous les actes diligentés nécessaires dans le cadre de la présente procédure y compris la signification des présentes conclusions.

La SARL MA 91, n’était ni constituée et ni présente. 

Par ordonnance du 3 octobre 2025, le juge des référés a ordonné lé réouverture des débats afin de permettre à la SARL MA 91, constituée après l’audience, d'apporter ses observations, dans le respect du principe de la contradiction.

A l’audience du 12 juin 2026, M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G], représentés par avocat, ont déposé leurs pièces telles que visées dans leurs écritures et soutenu leurs conclusions récapitulatives aux termes desquelles, au visa des articles 834 à 836 du code de procédure civile, de l'article L.145-41 du code de commerce et de l'article 1103 du code civil, ils sollicitent de :

- Se déclarer compétent pour statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, 
- Déclarer leur demande recevable et bien fondée,
- Débouter la SARL MA 91 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Par conséquent :

- Constater que la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial en date du 15 juin 2021 est acquise,
- Condamner la SARL MA 91 à leur payer les loyers et charges impayés d’un montant de 52 274 euros, mois de juin 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, le 25 juillet 2025,
- Juger que le bail conclu entre M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] et la SARL MA 91 est résilié à compter du 25 août 2025 et que la SARL MA 91 occupe, depuis cette date, sans droit n titre les locaux objet dudit bail,
- Condamner la SARL MA 91 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, correspondant au montant du dernier loyer, provisions sur charges et taxe foncière incluses, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,
- Ordonner l’expulsion de la SARL MA 91 ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4], à compter du prononcé de la décision et si besoin recourir au concours de la force publique,
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels de la SARL MA 91, garnissant les lieux loues dans tel garde-meubles qu'il plaira à Mme ou M. le président de designer, aux frais, risques et périls de la SARL MA 91, et ce en garantie des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dus,
- Condamner la SARL MA 91 à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Ils font valoir que le juge des référés reste compétent pour statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire, nonobstant l’action engagée au fond sur un autre objet. Ils s’opposent en outre aux délais de paiement sollicités en raison du délai écoulé depuis la délivrance du commandement de payer, sans régularisation et sans qu’elle ait depuis repris le paiement du loyer courant.

En défense, la SARL MA 91, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions en défense sollicitant, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 1219, 1343-5, 1719, 1720 et 1721 du code civil et de l’article L.145-41 du code de commerce, de :

A titre principal,

- Se déclarer incompétent au profit du juge de la mise en état de la 8ème chambre du tribunal judiciaire d’Evry,
- Juger que les demandes de M. [Z] [K] [P] sont irrecevables tant au regard de l’incompétence du juge des référés que des contestations sérieuses soulevées,

A titre subsidiaire,

- Débouter M. [Z] [K] [P] de l’intégralité de ses demandes,
- Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 juillet 2025 est privé d’effet, pour avoir été délivré de mauvaise foi M. [Z] [K] [P], 

A titre infiniment subsidiaire,

- Débouter M. [Z] [K] [P] de l’intégralité de ses demandes, 
- Accorder à la SARL AM 91 les plus larges délais pour apurer l’arriéré locatif,
- Suspendre les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

- Condamner M. [Z] [K] [P] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. 

Elle fait valoir que le juge de la mise en état est d’ores et déjà saisi d’une instance au fond, de sorte que le juge des référés ne peut être déclaré compétent. Elle soulève en outre des constatations sérieuses résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance en raison d’infiltrations rendant impossible l’exploitation du fonds de commerce, question qui fait l’objet de la saisine du juge du fond déjà engagée. Elle ajoute que le bailleur est de mauvaise foi puisqu’il a été alerté des difficultés d’exploitation à plusieurs reprises, en vain et qu’il entend se soustraire à ses obligations par la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire. Pour solliciter subsidiairement des délais de paiement, elle fait valoir que le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur ne lui a pas permis d’exploiter son fonds de commerce afin de payer le loyer.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la compétence du tribunal

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 

1° statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; 
1° bis statuer sur le rejet rapide des demandes manifestement infondées en application de l'article 499-1 ; 
2° allouer une provision pour le procès ; 
3° accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; 
4° ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ; 
6° statuer sur les fins de non-recevoir.

Il résulte par principe de ce texte que le juge des référés devient incompétent pour ordonner les mesures incombant au juge chargé de la mise en état à partir de la désignation de ce dernier, le seul fait que la juridiction du fond ait été saisie antérieurement au juge des référés ne suffisant pas à le rendre incompétent.

En l’espèce, M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] ont fait délivrer l’acte introductif de la présente instance par exploit de commissaire de justice du 14 août 2025, alors que l’assignation devant le juge du fond a été délivrée par la SARL MA 91 le 18 août 2025, convoquant les parties à comparaître à l’audience d’orientation le 4 juin 2026, soit postérieurement à la présente instance.

Par avis du 4 juin 2026, l’instance au fond a été renvoyée à l’audience de mise en état du 17 septembre suivant. Or, c’est cet avis qui vaut désignation du juge de la mise en état.

Ainsi, le juge des référés a été saisi par voie d’assignation avant la désignation du juge de la mise en état, de sorte qu’il est bien compétent pour statuer sur le litige qui lui est soumis.

Par conséquent, l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur les demandes relatives au bail 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il ressort des pièces du dossier que par acte sous seing privé en date du 15 juin 2021, M. [Z] [K] [P] a donné à bail commercial à la SARL AM 91 un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Le contrat de bail comporte, page 19 article 20, une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’un seul terme d’une fraction de loyer comme à défaut de paiement à son échéance des charges locatives, des taxes et des droits de quelques natures que ce soit ou d’exécution de l’une des quelconques clauses du présent contrat et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignation ultérieures.

En application de ces dispositions, M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] ont fait délivrer à la SARL MA 91 un commandement de payer le 25 juillet 2025 réclamant la somme en principal de 14 294 euros, visant expressément la clause résolutoire inscrite au contrat de bail. 

En faisant délivrer ce commandement, le bailleur a fait qu’exercer leurs droits légitimes face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la SARL MA 91 soulève que les locaux ne sont pas conformes à leur destination contractuelle et sont, en l’état, impropres à toute exploitation, relevant la mauvaise foi du bailleur qui a fait délivrer un commandement de payer en connaissant cette impossibilité et les difficultés qu’elle entraîne pour l’exploitation du fonds de commerce.

Or, il convient de constater que les constations soulevées par le SARL MA 91 ne font pas disparaître son obligation de payer ses loyers et charges.

En effet, si elle fait état d’infiltrations dont elle a alerté le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 avril 2025, le constat établi par commissaire de justice est en date du 24 juillet 2025, soit quelques jours avant la présente assignation et la veille de la délivrance du commandement de payer et ne permet pas d’identifier l’origine desdites infiltrations, alors même que les attestations de témoins produites font état de l’apparition de ces infiltrations à la suite de travaux engagés par la société locataire. 

Elle ne produit ni la déclaration de sinistre permettant de dater précisément l’apparition des désordres dont elle se prévaut, ni d’élément technique susceptible d’identifier la cause des désordres et ainsi vérifier s’ils relèvent de la responsabilité du bailleur. 

De surcroît, elle ne justifie pas d’une impossibilité d’exploiter son commerce, aucun élément comptable n’étant produit pour l’année 2025. Or, la délivrance d’une assignation au fond en date du 18 août 2025 en opposition au commandement de payer, ne saurait démontrer, à elle seule, les manquements imputés au bailleur. 

Les manquements du bailleur et l’impossibilité d’exploiter le fonds n’étant ainsi pas étayés, il ne saurait être considéré qu’il existe d’une contestation sérieuse au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc de relever que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies avec l’évidence requise devant le juge des référés, un mois après l'expiration du commandement de payer délivré le 25 juillet 2025, soit au 26 août 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'obligation de la SAS MA 91 de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur ce, M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] font valoir à l’audience que la SARL MA 91 reste à leur devoir la somme, non formulée à titre provisionnel, de 52 274 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer délivré le 25 juillet 2025 et produit un décompte actualisé à cette date. 

La SARL MA 91, n'établissant pas s'être acquittée de la somme réclamée, n’en conteste pas le principe ni le quantum.

En conséquence, l'obligation de la SARL MA 91 de payer sa dette locative n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande de provision.

Il convient en conséquence de condamner la SARL MA 91 à payer à M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêtés au mois de juin 2026 inclus, la somme non sérieusement contestable de 52 274 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 14 294 euros, et à compter du 14 août 2025, date de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS MA 91 causant un préjudice à M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G], ces derniers sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'ils auraient perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 26 août 2025.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SAS MA 91 au paiement de ladite indemnité à compter du mois de juin 2026, les sommes dues depuis 26 août 2025 étant comprises au titre de la provision.

Sur la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, pour les demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter du 27 mai 2026, l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la SARL MA 91 sollicite à titre reconventionnel les plus larges délais, soit vingt-quatre mois, pour lui permettre d’apurer sa dette locative et la suspension de la clause résolutoire, demande à laquelle s’opposent les bailleurs.

Mais, alors que la défenderesse ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers courants, ni tenté d’apurer sa dette, elle ne produit en outre aucun élément comptable susceptible de justifier l’octroi des délais sollicités.

Dès lors, la demande de délai est rejetée.

Sur la demande au titre des dépens et des frais irrépétibles

La SARL MA 91, succombante à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement payer.

Elle sera, par conséquent, condamnée à payer à M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par la SARL MA 91 et SE DÉCLARE compétent pour statuer sur les demandes de M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] ;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au 26 août 2025 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL MA 91 et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL MA 91, à compter de la résiliation du bail, au 26 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SARL MA 91 à payer à M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] l'indemnité mensuelle d'occupation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

CONDAMNE la SARL MA 91 à payer à M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] une somme de 52 274 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de juin 2026 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 sur la somme de 14 223 euros et à compter du 12 juin 2026 pour le surplus ;

CONDAMNE la SARL MA 91 à payer à M. [Z] [K] [P] et Mme [I] [N] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL MA 91 aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 03 juillet 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le greffier, Le juge des référés.

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Mise à jour de la source le 2026-07-03T21:43:23.297Z.