Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 1 juillet 2026, n° 24/03273

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Me LE [Localité 2] (R0176)
 Me DAUCHEL (W0009)


■

18° chambre 
2ème section

 
N° RG 24/03273 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4CVP

N° MINUTE : 1

Assignation du :
28 Février 2024















JUGEMENT 
rendu le 01 Juillet 2026 
DEMANDERESSE

S.A.S. ALTA [L] (RCS de [Localité 1] n°795 254 952)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Alexis LE LIEPVRE de la SCP LACOURTE RAQUIN & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0176

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [U] [L] (RCS de [Localité 4] n°834 119 059)
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #W0009, Me Fabienne MARTINET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Vanessa ALCINDOR, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

Décision du 01 Juillet 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 24/03273 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CVP



DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026, délibéré prorogé au 07 Mai 2026 puis au 10 Juin 2026, puis au 01 Juillet 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 novembre 2015, la société ALTA [L] a donné à bail commercial à M. [P] [G] et Mme [J] [R], qui se sont substitués la société « JCLM », pour une durée de dix années à compter du 20 mai 2016, un local n°B15 d’une superficie d’environ 74,16 m² au sein du centre commercial dénommé « [Adresse 4] » sis [Adresse 2] à [Localité 6], afin qu’elle y exploite une activité de salon de coiffure et vente de produits liés à la coiffure sous l’enseigne [Q] [U], moyennant un loyer de base annuel fixé à la somme de 70.000 euros en principal outre un loyer variable additionnel représentant 8 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués, payable trimestriellement et d’avance.

Suivant acte authentique du 31 janvier 2018, la société [U] [L] (ci-après société [U]) a acquis le fonds de commerce exploité dans les lieux loués, en ce compris le droit au bail.

Se plaignant de dégâts des eaux récurrents, tant au niveau du plafond que du sol du local loué, après avoir déclaré cinq sinistres survenus entre les mois de mai et juillet 2018 auprès de son assureur, la société ALLIANZ, et avoir informé la société ALTA [L], la société [U] a fait dresser un procès-verbal de constat par voie d’huissier, puis a fait assigner sa bailleresse devant le juge des référés du tribunal de grande instance de TOULOUSE par acte du 12 septembre 2018, aux fins essentiellement de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire destinée à rechercher l’origine des désordres et d’être autorisée à suspendre le paiement de ses loyers.

Par ordonnance en date du 30 octobre 2018 rendue au contradictoire de la bailleresse, le juge des référés a fait droit à ses demandes et désigné M. [Y] avec pour mission de donner son avis sur l’origine des infiltrations affectant les lieux loués. La locataire a également été autorisée à suspendre le paiement des loyers.

Aux termes de son rapport en date du 15 juillet 2019, l’expert judiciaire a considéré que les désordres trouvaient leur origine dans les terrasses et les canalisations d’écoulement des eaux pluviales du centre commercial. Selon lui, les travaux réparatoires effectués par la société ALTA [L] sur lesdites terrasses et de dévoiement des canalisations d’écoulement des eaux pluviales, en cours, étaient suffisants pour éviter de nouveaux dégâts des eaux.

La société [U], qui a déploré de nouveaux sinistres après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, au cours du deuxième semestre 2019, n’a pas repris le règlement de ses loyers.

Le 09 novembre 2020, la société ALTA [L] a informé la société [U] de l’achèvement des travaux de remplacement des canalisations extérieures, destinés à remédier aux débordements du regard situé dans son local en cas de fortes précipitations, et l’a mise en demeure de reprendre le paiement des loyers courants et de lui régler une somme de 216.440,36 euros TTC, correspondant à l’arriéré locatif.

La locataire n’ayant pas déféré à ses demandes, la société ALTA [L] l’a assignée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse par acte du 23 mars 2021 pour voir déclarer sans objet la suspension du paiement des loyers ordonnée le 30 octobre 2018 et condamner la société [U] à lui verser la somme provisionnelle de 172.198,52 euros TTC au titre des loyers et charges impayés depuis le 1er octobre 2018 (hors loyers dus pendant les mois de fermeture administrative consécutive à la crise sanitaire du Covid).

Par ordonnance du 16 novembre 2021 rendue au contradictoire de la société [U], le juge des référés a retenu une contestation sérieuse concernant la demande de paiement provisionnel des loyers en raison du nouveau sinistre ayant affecté les locaux en date du 21 juin 2021, et désigné M. [Z] en qualité d’expert judiciaire, avec pour mission de donner son avis sur l’origine des désordres. La bailleresse a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle avait rejeté sa demande de paiement provisionnel.

Par arrêt en date du 07 décembre 2022, la cour d’appel de [Localité 4] a infirmé l’ordonnance de référé du 16 novembre 2021 et alloué à la société ALTA [L] une provision de 180.000 euros à valoir sur les loyers dus pour la période d’octobre 2018 au 30 octobre 2022 et ordonné la reprise du paiement des loyers courants par la locataire.

Parallèlement, l’expert judiciaire a établi son rapport le 16 décembre 2022. M. [Z] a retenu que :
- les infiltrations par le plafond du local survenues le 25 novembre 2021 étaient réelles de même que les désordres liés au débordement du regard positionné dans le salon de coiffure, en précisant que leur dernière manifestation datait de juillet 2021 ;
- lesdits désordres avaient rendu les lieux loués impropres à leur destination, lors de leur survenance ;
- le débordement du regard implanté dans le salon de coiffure était lié à un obstacle temporaire dans le réseau d’évacuation des eaux pluviales, situé en aval de ce regard, et que les infiltrations en plafond en étaient le corollaire, le réseau se mettant en charge jusqu’en toiture ;
- les causes des désordres avaient été traitées et qu’aucune action supplémentaire n’était à envisager.

C’est dans ce contexte que, reprochant à la société [U] de ne pas avoir repris le paiement de la totalité des loyers et accessoires contractuellement dus à l’échéance, la société ALTA [L] l’a assignée devant ce tribunal par acte du 28 février 2024 aux fins essentiellement d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 373.904,93 euros TTC au titre de l’arriéré locatif, majorée « au jour de l’exécution » d’un intérêt de retard au taux légal en vigueur majoré de 500 points, et de la somme de 43.390 euros correspondant à l’indemnité prévue par la clause pénale du bail.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2024, la société ALTA [L] demande au tribunal, de :

« CONDAMNER la SARL [U] [L] à payer à la SAS ALTA [L] la somme de 172.872,63 € HT, soit 207.394,07 € TTC, au titre des loyers et charges demeurant impayés au 17 juin 2024, laquelle somme sera majorée au jour de l’exécution d’un intérêt de retard au taux légal en vigueur, majoré de 500 points conformément à l’article 23.3 du bail commercial,

CONDAMNER la SARL [U] [L] à payer à la SAS ALTA [L] la somme de 26.752,41 €, au titre de l’indemnité prévue par la clause pénale conventionnellement établie au sein du contrat de bail commercial,

DEBOUTER la SARL [U] [L] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER la SARL [U] [L] à payer à la SAS ALTA [L] la somme de 15.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

La société ALTA [L] sollicite que la société [U] soit condamnée à lui payer une somme de 172.872,63 euros HT (207.394,07 euros TTC) au titre des loyers et charges demeurant impayés au 17 juin 2024 augmentée des intérêts de retard, au jour de l’exécution, au taux conventionnel correspondant au taux légal en vigueur, majoré de 500 points conformément à l’article 23.3 du bail. Elle fonde sa demande sur l’article 1728 du code civil et soutient que, conformément à la jurisprudence, la défenderesse ne peut lui opposer une exception d’inexécution pour échapper à ses obligations légale et contractuelle de paiement, en raison des désordres survenus dans les lieux loués dès lors que ceux-ci n’ont jamais entraîné une impossibilité totale d’exploitation. Elle fait valoir que les deux rapports d’expertise judiciaire démontrent que les désordres dénoncés ont été minimes et que le salon de coiffure a pu rester ouvert. Elle souligne aussi que la locataire a réalisé un chiffre d’affaires constant depuis 2018, en dépit des sinistres. Selon elle, les travaux réparatoires appropriés ayant été réalisés ainsi que constatés par les deux experts judiciaires désignés successivement, il n’existe plus d’obstacle juridique au paiement des loyers dus en exécution du bail.

La bailleresse affirme par ailleurs que la société [U] était parfaitement informée de la survenance des infiltrations au moment de la signature du bail, raison pour laquelle les parties ont convenu à l’article 5 du titre 2 du contrat « qu’il ne sera pas tenu compte de l’état du parquet dégradé par les dégâts des eaux ». Elle indique qu’en acceptant la dérogation convenue à l’article 1720 du code civil, la locataire aurait renoncé à se prévaloir des infiltrations d’eau et à lui reprocher un défaut d’entretien du local loué. 

A la société [U] qui invoque un préjudice de jouissance liés aux désordres à répétition subis, venant en compensation avec les loyers dus, la société ALTA [L] oppose en outre que le nombre de dégâts des eaux avancé par le preneur n’est pas justifié et que seuls cinq sinistres sont véritablement documentés. Elle réitère que les sinistres, minimes, n’ont pas gêné l’exploitation de l’activité de la locataire, qui est demeurée constante. La bailleresse conteste en conséquence le bien-fondé de la demande d’indemnisation à hauteur de 50% du loyer au titre du trouble de jouissance revendiqué par la défenderesse et conclut à son débouté.

Sur le fondement de l’article 23.3 du bail, la société ALTA requiert aussi la condamnation de la société [U] au paiement d’une somme de 26.752,42 euros au titre de l’indemnité contractuelle prévue en cas d’impayé.

Elle conclut enfin au rejet de la demande de délais de paiement formée reconventionnellement par la locataire.

Selon dernières écritures notifiées par voie électronique le 07 août 2024, la société [U] [L] demande au tribunal, de :

A titre principal,

JUGER que le trouble de jouissance subi par la société [U] [L] en raison des dégâts des eaux qui se sont succédés dans le local B15 objet du bail commercial justifie une réduction des loyers et charges au minimum de 50%,

En conséquence,

JUGER que le montant des sommes susceptibles d’être réclamé à la société [U] [L] au titre des loyers et charges pour la période allant du 1er octobre 2018 au 30 octobre 2022 ne pourra être supérieur à la somme de 6.989,31 € TTC,

JUGER que l’article 23.3 du bail commercial ne trouve pas à s’appliquer,

DEBOUTER la société ALTA [L] de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire, sur les demandes de la société ALTA [L] au titre de l’article 23 du bail commercial,

Si par extraordinaire le Tribunal venait à juger que l’article 23.3 du bail commercial trouvait à s’appliquer, 

REDUIRE l’indemnité forfaitaire de majoration de 10% des sommes dues et les intérêts de retard majorés à l’euro symbolique,

En tout état de cause,

En cas d’une quelconque condamnation au titre des loyers et charges, AUTORISER la société [U] [L] à s’acquitter des sommes éventuellement mises à sa charge par paiements échelonnés sur une durée de 24 mois,

CONDAMNER la société ALTA [L] à payer la somme de 15.000 € à la société [U] [L] par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SAS ALTA [L] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris l’ensemble des frais d’huissiers de justice exposés par la société [U] [L] pour l’établissement des procès-verbaux de constat suite aux sinistres qui se sont produits dans son local outre les frais des deux expertises judiciaires ordonnées suivant ordonnance du 30 octobre 2018 et 16 novembre 2021.

La société [U] conteste être redevable des sommes réclamées par la bailleresse. Elle relève que la demanderesse ne précise pas à quelle période correspond l’arriéré locatif invoqué. Elle fait valoir qu’elle a acquitté une somme de 60.130,10 euros TTC au titre des loyers et charges dus pour la période du 31 octobre 2022 au 31 décembre 2023 et repris le paiement intégral des sommes contractuellement dues à compter du 1er trimestre de l’année 2024. Elle en déduit que la demande de condamnation formée à son encontre au titre de l’arriéré locatif porte nécessairement sur la période du 1er octobre 2018 au 30 octobre 2022. 

Elle rappelle cependant qu’elle a sollicité et obtenu le 30 octobre 2018 une autorisation judiciaire de suspendre le paiement des loyers compte tenu des dégâts des eaux récurrents affectant ses locaux, à laquelle il n’a été mis un terme que par l’arrêt du 07 décembre 2022 qui lui a reconnu un principe de créance indemnitaire. Elle souligne qu’elle a acquitté 50% des loyers à compter du premier trimestre 2022, alors même qu’à cette date la cause des infiltrations qu’elle continuait de subir par le sol n’était ni déterminée, ni neutralisée. Elle insiste sur le fait que la bailleresse, qui reconnaît avoir reçu une somme de 180.000 euros en exécution de l’arrêt du 07 décembre 2022, omet de faire état des deux saisies conservatoires pratiquées sur ses comptes bancaires en date des 10 juillet 2024 et 07 janvier 2025 qui lui ont permis d’appréhender respectivement 5.775,90 euros et 9.364,81 euros. Elle demande que ces sommes viennent en déduction des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif. 

Elle s’oppose par ailleurs aux demandes de paiement des intérêts de retard au taux contractuel majoré ainsi que d’une indemnité forfaitaire de 10% en application de l’article 23.3 du bail, qu’elle estime s’analyser en une clause pénale réductible.

Elle soutient qu’il ne saurait lui être appliqué des intérêts conventionnels et une indemnité forfaitaire les loyers impayés ayant fait l’objet d’une autorisation de suspension de paiement judiciaire. Elle explique en outre que la reprise du paiement des loyers ordonnée par arrêt du 07 décembre 2022 ne concernait que les loyers et charges dus à compter du 31 octobre 2022, le règlement des arriérés antérieurs devant être chiffré par le juge du fond concomitamment à la fixation du montant définitif de l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

La société [U] sollicite, en tout état de cause, en cas d’application des dispositions de l’article 23.3 du bail que l’indemnité forfaitaire de 10% soit réduite à l’euro symbolique et que soit écartée la majoration de 500 points de l’intérêt légal dont elle relève qu’elle est imprécise faute d’indiquer si elle correspond au « point de base » ou au « point de pourcentage ».

Reconventionnellement, elle soutient être fondée à opposer à la société ALTA [L] une créance indemnitaire en réparation du trouble de jouissance subi depuis sa prise de possession des locaux, au début de l’année 2018, en application de l’article 1729 du code civil. Elle se prévaut des termes de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 4] en date du 07 décembre 2022 qui a retenu que la récurrence des dégâts des eaux affectant les lieux loués était à l’origine d’un trouble de jouissance imputable à la bailleresse, renvoyant au juge du fond le soin de fixer la créance de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la locataire.

La société [U] déclare que la succession d’infiltrations survenues au sein de son local caractérise indiscutablement un trouble de jouissance devant donner lieu à indemnisation. Concernant le quantum de son préjudice, la société [U] explique que les dégâts dus aux infiltrations répétées ont rendu son salon de coiffure peu attrayant, le chiffre d’affaires réalisé n’ayant d’ailleurs rien de commun, ni avec celui qu’elle escomptait lors de l’acquisition de son fonds de commerce, ni avec ceux des autres salons similaires qu’elle exploite sous la même enseigne dans d’autres centres commerciaux. Elle indique que le ratio charges locatives/chiffre d’affaires ressort à 38,9%, très supérieur au ratio de 15% à atteindre dans le secteur de la coiffure pour assurer la rentabilité d’un salon. Elle précise en outre qu’elle a été contrainte d’assurer la gestion et le suivi des nombreux sinistres déclarés à son assureur et qu’elle a été confrontée à la lassitude de ses employés obligés de consacrer du temps à éponger et nettoyer le salon après chaque sinistre. Compte tenu de ces éléments, elle estime être fondée à chiffrer son préjudice de jouissance à la moitié du montant des loyers et charges dus pour la période du 1er octobre 2018 jusqu’au 30 octobre 2022 inclus, soit une somme de 192.765,21 euros.

Elle réplique à la bailleresse qu’elle n’a jamais été informée de l’existence d’infiltrations lors de la signature du bail, l’article 5 du titre 2 invoqué par la société ALTA [L] n’existant pas, et aucune clause du contrat ne faisant état d’une telle information. Elle déclare également que la dérogation contractuellement prévue à l’article 1720 du code civil est sans rapport avec l’obligation du bailleur de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués et de l’indemniser des atteintes portées à cette jouissance. Elle estime aussi que les jurisprudences invoquées par la demanderesse ne sont pas transposables, concernant des faits de dégât des eaux isolé n’ayant occasionné que des désordres limités pour lesquels l’exception d’inexécution soulevée par le preneur ne pouvait être retenue, alors qu’elle a subi une vingtaine de dégâts des eaux à compter de mars 2018, ainsi qu’il résulte des procès-verbaux de constat dressés en juin 2018, août 2019 et juin 2021, des huit déclarations de sinistres, des échanges avec son assureur ALLIANZ et des trois attestations d’anciens salariés, outre les deux rapports d’expertise judiciaire qui ont constaté la réalité des désordres et des dégradations générées au niveau des embellissements et des équipements du salon de coiffure.

Elle estime qu’après compensation entre l’arriéré locatif dû déduction faite des saisies pratiquées sur son compte et les dommages et intérêts qui lui sont dus en en réparation de son préjudice de jouissance, elle est créancière de la bailleresse d’une somme de 3.588,91 euros de sorte que la société ALTA [L] doit libérer les fonds bloqués par sa saisie à due concurrence.

Si des sommes étaient mises à sa charge au profit de la bailleresse, elle sollicite l’octroi de vingt-quatre mois de délais de paiement pour s’en acquitter.


*


La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 11 décembre 2025.

Par ordonnance en date du 16 avril 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture de l’instruction en date du 20 janvier 2025 formée par la société [U].


MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à « juger » figurant au dispositif des conclusions de la défenderesse ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, qui seront examinés comme tels dans les motifs du présent jugement.


I- Sur la demande de condamnation de la société [U] au paiement de la somme de 207.394,07 euros 

Selon l’article 1315 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable au bail signé le 10 novembre 2015, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 1728 2° dudit code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

En l’espèce, la société ALTA [L] sollicite que la société [U] soit condamnée au paiement d’une somme de 172.872,63 euros HT (207.394,07 euros TTC) au titre des loyers et charges impayés au 17 juin 2024, sans préciser à quelle période correspond la créance qu’elle invoque.

En exécution du bail du 10 novembre 2015, la société [U] était redevable d’un loyer de base annuel fixé à la somme de 70.000 euros en principal, soumis à indexation, augmenté des charges et taxes définies contractuellement, outre un loyer variable additionnel représentant 8 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués, payable trimestriellement et d’avance.

Il est établi et non contesté que la société [U] a cessé de régler les loyers et charges contractuellement dus à compter du 1er octobre 2018, puis qu’elle a acquitté partiellement les sommes dont elle était redevable du 31 octobre 2022 au 31 décembre 2023, avant de reprendre le paiement intégral des loyers et charges à compter du premier trimestre de l’année 2024.

Il est également acquis que la société [U], qui ne discute pas le quantum des loyers et accessoires portés au débit de son compte par la bailleresse, a acquitté une somme de 180.000 euros consécutivement à l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 4] en date 07 décembre 2022, lequel a mis un terme à la suspension du paiement du loyer contractuel initialement autorisée par ordonnance de référé 30 octobre 2018.

Contrairement à ce que prétend la bailleresse, la locataire n’invoque pas une exception d’inexécution pour s’opposer au paiement de son arriéré locatif.

Elle sollicite, en revanche, que les sommes produites par les deux saisies conservatoires pratiquées sur son compte bancaire par la société ALTA [L] en date des 10 juillet 2024 et le 7 janvier 2025, qui ont prospéré respectivement à hauteur de 5.775,90 euros et de 9.364,81 euros, viennent en déduction de sa dette. 

Toutefois, ces saisies conservatoires n’ont pas emporté attribution des sommes appréhendées au créancier et ont pour seul effet de rendre indisponibles les montants saisis et de les consigner au profit du créancier dans l’attente de l’obtention d’une décision de condamnation.

En l’absence d’acquiescement de la part de la société [U] auxdites saisies, les sommes immobilisées ne peuvent donc venir en déduction de la créance invoquée par la bailleresse à ce stade.

Ce moyen sera donc rejeté.

Par conséquent, la société [U] sera condamnée à payer à la société ALTA [L] la somme de 207.394,07 euros TTC (172.872,63 euros HT) au titre des loyers et charges impayés au 17 juin 2024.


II- Sur les demandes de paiement des intérêts de retard au taux conventionnel et d’une indemnité forfaitaire fondées sur l’article 23.3 du bail 

L’article 1226 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable au bail liant les parties, dispose que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

L’article 1152 ancien du même code, applicable à la cause, précise quant à lui que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.

Il est constant qu’une clause contractuelle prévoyant l’application d’un taux majoré en cas de retard de paiement s’analyse en une clause pénale susceptible de procurer un avantage excessif au créancier et d’être minorée par le juge.

En l’espèce, la société ALTA [L] demande au tribunal, d’une part, que les sommes mises à la charge de la locataire au titre de l’arriéré locatif soient augmentées d’un intérêt de retard au taux conventionnel et, d’autre part, que la société [U] soit condamnée à lui payer une somme de 26.752,41 euros au titre de l’indemnité contractuelle, en application de l’article 23.3 du bail liant les parties.

L’article 23.3 du bail précise que :

« Toute somme exigible au titre des loyers, des charges, du fonds de roulement, dans des contributions au fonds marketing, des impôts et taxes, des pénalités, des accessoires, des indemnités d’occupation et de toute somme exigible d’après le bail, payée en retard sera productrice d’un intérêt de retard au taux légal en vigueur à la date d’exigibilité, majorée de 500 points, qui s’appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d’échéance.
Par ailleurs, à défaut de paiement du loyer, des charges, du fonds de roulement, des contributions au fonds marketing, des impôts et taxes, des accessoires, des indemnités d’occupation et de toute somme exigible d’après le bail et, immédiatement après leur échéance, les sommes dues seront automatiquement majorées de dix pour cent (10%) à titre d’indemnité forfaitaire compensatrice des troubles commerciaux, des frais de gestion du contentieux et des frais de défense irrépétibles, ladite pénalité étant distincte des droits à condamnation prévus à l’article 700 du nouveau code de procédure civile. »

Ces stipulations contractuelles, applicables lorsque le preneur ne procède pas au paiement des sommes dues au titre du bail au jour de leur exigibilité, s’analysent en une clause pénale.

L’application du taux majoré et le paiement de l’indemnité contractuelle sont conditionnés à la démonstration d’un manquement du preneur à son obligation de paiement des loyers à leur date d’exigibilité contractuelle.

Or, il résulte de ce qui précède que l’arriéré locatif, au titre duquel les intérêts conventionnels et l’indemnité forfaitaire sont réclamés, portent sur la période du 1er octobre 2018 au 31 octobre 2022 et que les éléments du dossier établissent que :
- la locataire a été autorisée par une ordonnance de référé du 30 octobre 2018 dont la bailleresse n’a pas interjeté appel, « à suspendre le règlement des loyers et charges tant que la cause du sinistre dégâts des eaux n’est pas déterminée et neutralisée à compter du loyer trimestriel dû au 01 10 2018 » ;
- dans son rapport établi le 16 décembre 2022. M. [Z], second expert judiciaire désigné par le juge des référés, a retenu que les causes des désordres avaient été traitées et qu’aucune action supplémentaire n’était à envisager.
- par arrêt en date du 07 décembre 2022, tout en ordonnant la reprise du paiement des loyers et charges à compter du 1er novembre 2022, la cour d’appel de [Localité 4] n’a accueilli que partiellement la demande de paiement provisionnel formé par la bailleresse au titre de l’arriéré locatif, à hauteur de 180.000 euros, pour les motifs suivants: « récurrence des dégâts des eaux, sans qu’il y ait été mis un terme définitif à ce jour en ce qui concerne encore les infiltrations d’eau par le sol, est à l’origine d’un trouble de jouissance des lieux loués imputable au bailleur tenu à l’égard de son locataire d’une obligation de jouissance paisible conformément à leur destination, la créance de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice subi depuis 2018 ne se heurte à aucune contestation sérieuse au sens de l’article 835 al2 du code de procédure civile…Et il appartiendra au juge du fonds de fixer le montant définitif de l’indemnisation du préjudice subi par la locataire. »

Dans ces conditions, dès lors qu’il est acquis que la défenderesse a réglé la somme de 180.000 euros mise à sa charge en exécution de cet arrêt, la société [U] a pu légitimement retenir le paiement du solde des loyers dus pour la période du 1er novembre 2018 au 31 décembre 2022, jusqu’au présent jugement.

La société ALTA [L] le reconnaît implicitement puisqu’elle demande, dans le dispositif de ses conclusions, que l’intérêt de retard soit dû non pas à compter de la date d’exigibilité des loyers prévue par le bail, mais à compter du « jour de l’exécution » du jugement à intervenir.

Par conséquent, la condition requise pour l’application de l’article 23.3 du bail fait défaut et, en l’absence de créance antérieurement exigible, la bailleresse ne peut prétendre au paiement d’un intérêt de retard conventionnel sur l’arriéré locatif mis à la charge de la société [U] par le tribunal, ni au versement d’une indemnité contractuelle d’un montant de 26.752,41 euros. 

Concernant l’arriéré locatif mis à la charge de la société [U] par le présent jugement, le taux d’intérêt conventionnel est susceptible de s’appliquer.

Cependant, ainsi que le fait valoir la défenderesse, cette clause est imprécise en ce qu’elle n’explicite pas la notion de « point » concerné par la majoration.

Selon l’article 1162 ancien du code civil, applicable au bail liant les parties, dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.

La majoration de 500 points du taux d’intérêt légal en cas de retard de paiement, stipulée en faveur de la société ALTA [L], doit s’interpréter en faveur de la locataire.

Il convient donc de retenir, comme celle-ci le demande, que le terme « point » correspond au « point de base », soit à 0,01 point de pourcentage, et non comme un « point de pourcentage ».

Il s’en déduit que la majoration du taux d’intérêt légal sollicitée par la demanderesse représente une majoration du taux d’intérêt légal de 5 points.

Ce taux n’apparaît pas excessif au regard du but poursuivi par la clause d’obtenir le paiement des sommes dues à la bailleresse dans les meilleurs délais, de sorte qu’il n’y a pas lieu de le réduire.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, la demande de condamnation au paiement de la somme de 26.752,41 euros formée par la société ALTA [L] sera rejetée et les sommes mises à la charge de la société [U] au titre de l’arriéré locatif seront augmentées, à compter de la date d’exécution du présent jugement, du taux d’intérêt légal majoré de 5 points, ainsi que le demande la bailleresse.


III- Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance formé par la société [U] 

Selon l’article 1147 ancien du code civil, applicable au bail liant les parties, devenu l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de ce texte, celui qui, par la mauvaise exécution ou l’inexécution de ses obligations, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation.

Il est constant qu'il appartient à celui qui sollicite l'indemnisation d'un dommage de prouver tant la faute qui en est à l'origine, que ledit dommage et le lien de causalité entre ceux-ci.

L'article 1719 du code civil fait obligation au bailleur de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'obligation de délivrance prise au sens restreint de remise au preneur de la chose louée, s'impose au bailleur sans qu'il ne puisse s'en affranchir. Elle est de l'essence même du contrat et porte sur un local permettant d’exercer l’activité stipulée au bail. Elle perdure pendant toute la durée du bail.

Les juges du fond doivent rechercher, lorsque cela leur est demandé, si, du fait de l'inexécution par le bailleur de ses obligations, le locataire ne s'était pas trouvé, après la prise de possession des lieux, dans l'impossibilité d'y exercer l’activité conventionnellement prévue dans le bail. 

L'article 1720 dudit code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 du même code prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Le preneur, qui est le seul à même de constater la survenance de désordres ou vices apparus en cours de bail, ne peut engager la responsabilité du bailleur que s’il l’a informé de leur survenance et que celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier. Et, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société [U] invoque un manquement de la bailleresse à l’obligation de lui garantir la jouissance paisible des lieux loués pour lui permettre d’exploiter l’activité prévue par le bail pour fonder sa demande reconventionnelle en paiement d’indemnisation à hauteur de 50% du loyer contractuellement dû pour la période d’octobre 2018 au 31 octobre 2022.

La bailleresse s’oppose à la demande d’indemnisation formée par la locataire au titre de son trouble de jouissance, arguant qu’elle a été informée de la situation lors de la signature du bail tel qu’il résulte de l’ « article 5 Titre 2 » du bail, et a renoncé à tout recours à son encontre fondé sur les infiltrations existantes.

Sur le manquement de la bailleresse à ses obligations

Ainsi que le fait valoir la locataire, le bail ne contient aucun « article 5 Titre 2 » et aucune stipulation contractuelle ne fait état d’une information qui aurait été donnée au preneur, ni a fortiori, que ce dernier aurait accepté de faire son affaire personnelle des infiltrations affectant les lieux loués en renonçant à toute demande indemnitaire à l’encontre du bailleur ce titre.

L’article 5.1 du titre II du bail, également invoqué par la société ALTA [L], précise quant à lui  que: 
« Dans la mesure où le local sera conforme à la désignation faite à l’article 2.1 ci-annexé, le Preneur ne pourra exiger du bailleur, lors de la prise de possession comme pendant la durée du bail et de ses éventuels renouvellement ou prorogations, aucun travaux de quelque nature que ce soit, ni réfection, ni remise en état, par dérogation aux articles 1719 et 1720 du code civil, ni adjonction d’équipements supplémentaires, ni travaux de mise en conformité du local à la règlementation en vigueur, lesdits travaux devant être réalisés par le Preneur dans les conditions de l’article 12.1.1 ci-après. »

Les termes de cette clause exonèrent donc le bailleur de toute obligation de réaliser des travaux réparatoires au sein des locaux, mais n’interdisent pas à la société [U] d’invoquer un trouble de jouissance pour engager la responsabilité de son bailleur à raison des désordres subis, trouvant leur origine en parties communes.

L’article 21 du bail stipule par ailleurs que : « Le Preneur ou toute personne qui lui serait régulièrement substituée renonce expressément à tout recours contre […] le Bailleur, tout mandataire du Bailleur, tout occupant du Centre Commercial : 
En cas de dégâts causés au Local et aux objets ou marchandises s’y trouvant par suite de fuite, d’infiltrations, d’humidité ou autres circonstances, le Preneur devant s’assurer contre tous risques sans recours contre le Bailleur et ses assureurs. »

Il est cependant constant qu’une telle clause de non-recours n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance qui l’oblige à indemniser le preneur des troubles soufferts dans sa jouissance des locaux loués dès lors qu’il n’a pas pu exploiter l’activité contractuelle convenue.

L’analyse des nombreux pièces versées aux débats permet de retenir que la société [U] a subis des dégâts des eaux répétés à compter de sa prise de possession des lieux en mars 2018, qui ont pour origine les parties communes du centre commercial, ce qui n’est pas contesté, non plus que le fait que la bailleresse a procédé aux travaux réparatoires.

Ainsi, dans son procès-verbat de constat en date du 6 juin 2018, Maître [O], huissier de justice requis relate :
« - Le parquet est imbibé d’eau et gondole… ; 
- Sur les trois faces de murs, nous constatons que différentes zones sont humides au toucher ; nous visualisons plusieurs plaques de placoplâtre déformées ; à l’aplomb de la zone évier inox, nous constatons plusieurs traces de coulures visibles sur le mur ;
- A l’intérieur de la réserve, nous visualisons un tuyau d’évacuation ayant deux sections importantes : ces deux tuyaux sont humides au toucher ; nous constatons un suintement d’eau ;
- Il existe un faux plafond suspendu (…) nous constatons plusieurs dalles imbibées d’eau. »

Dans son procès-verbal de constat dressé le 13 août 2019, Maître [O] indique : 
« - Je note que de très nombreuses lattes sont soulevées, gondolées ;
- En de nombreux endroits, lorsque l’on marche sur les lattes, de l’eau remonte du sol et sort entre les lames ;
- Au-dessus de l’évier situé à l’arrière des bacs à laver les cheveux, je constate que les dalles de faux plafond sont de couleur noire ;
- Au niveau d’une dalle de faux plafond en angle, il existe des traces d’infiltration d’eau. »

Dans son procès-verbal de constat établi le 21 juin 2021, Maître [I], huissier de justice, mentionne :
« - …le sol du salon de coiffure est recouvert de parquet flottant…je note que de très nombreuses lattes sont soulevées et gondolées ;
- En de très nombreux endroits, lorsque l’on marche sur les lattes, de l’eau remonte du sol et sort entre les lattes, ceci est plus prononcé près de la réserve ;
- Le bas des murs est fortement imbibé d’eau et plusieurs cartons sont mouillés. »
 
Ces constats établissent la persistance des désordres dans le temps ainsi que leur ampleur qui, contrairement à ce que la société ALTA [L] affirme, est importante et ne se limite pas à des « flaques d’eau minimes » dès lors qu’il est constaté que, sous la pression des pas sur le parquet flottant du local, de l’eau « remonte du sol et sort entre les lattes ».

La persistance et la multiplication des désordres résultent également du nombre important de déclarations de sinistre régularisées par la société [U] auprès de son assureur et des différents échanges avec ce dernier versés aux débats. Si, comme le relève la société ALTA [L], ses éléments émanent de la locataire, cela ne les en prive pas moins de force probante dès lors que ces déclarations sont corroborées par les autres éléments du dossier.

La réalité des désordres a en effet été également constatée dans le cadre des opérations d’expertises judiciaires menées dans un intervalle de deux années, qui ont toutes deux conclu à l’existence d’infiltrations à la fois en provenance du plafond du salon de coiffure, mais également au niveau du sol par refoulement des eaux pluviales depuis le regard situé dans la réserve. 

Enfin, sont versées aux débats trois attestations d’anciens salariés de la société [U] qui témoignent du caractère répété des inondations des locaux loués lors d’épisodes pluvieux et de leur impact sur le bon fonctionnement du salon de coiffure. 

M. [Z] ayant expressément retenu dans son rapport d’expertise judiciaire du 16 décembre 2022 que ces désordres, lorsqu’ils se produisaient, rendaient les locaux impropres à leur destination, la société [U] caractérise un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux loués.

Sur le préjudice subi par la société [U]

La société [U] chiffre son préjudice de jouissance à la somme de 192.765,21 euros TTC, correspondant à la moitié du montant des loyers et charges dus sur la période du 1er octobre 2018 jusqu’au 30 octobre 2022.

Cependant, la TVA étant récupérable, elle ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Pour justifier du quantum du préjudice dont elle demande l’indemnisation, la société [U] explique que, du fait des infiltrations d’eau ayant affecté les lieux loués, elle n’a pu réaliser qu’un chiffre d’affaires de 306.745 euros HT sur l’année 2018, inférieur de 18% à celui réalisé par le précédent exploitant du salon et qu’elle n’a pu augmenter ledit chiffre d’affaires les années suivantes, dans les termes du budget prévisionnel qu’elle avait fait établir.

Elle ne produit cependant pas d’élément comptable, et se limite à communiquer un tableau détaillant le chiffre d’affaires qu’elle aurait réalisé sur la période du 1er octobre 2018 au 31 octobre 2022.

Si la baisse d’activité invoquée au titre de l’année 2018 par rapport aux chiffres réalisés par le précédent exploitant peut être en lien avec les dégâts des eaux survenus sur cette période, elle peut aussi s’expliquer par des éléments de circonstance tels qu’un mode de gestion différent, lié par exemple à une diminution du personnel employé ou des frais de communication etc., ce que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier en l’absence de communication de ses bilans et comptes de résultats par la demanderesse.

Par ailleurs, si le préjudice consécutif aux troubles de jouissance peut être un préjudice financier, ce dernier ne peut correspondre à une perte de chiffre d’affaires, mais uniquement à une perte de marge sur coûts variables. Or, là encore, la locataire ne produit pas d’éléments justifiant de la marge sur coûts variable de son salon de coiffure.

La société [U] verse par ailleurs aux débats le détail des chiffres d’affaires réalisés par un autre de ses salons de coiffure exploité sous l’enseigne [Q] [U] dans un local de dimension similaire situé dans un centre commercial situé à [Localité 7] qui, sur la période litigieuse, s’est élevé à 1.377.226,89 euros contre seulement 896.441,87 euros pour le local qui lui est loué par la société ALTA [L] à [Localité 4].

En effet, il est constant qu’un centre commercial constitue une entité économique autonome, ce qui ne permet pas d’opérer utilement des comparaisons entre cellules de locaux situées dans plusieurs centres commerciaux distincts. La société [U] est dès lors mal fondée à invoquer le chiffre d’affaires réalisé dans un centre commercial, situé qui plus est dans une autre ville, pour démontrer la faiblesse du chiffre d’affaires réalisé dans son commerce affecté par les dégâts des eaux.

Pour justifier de son préjudice, la société [U] communique encore une attestation de son commissaire aux comptes indiquant que, dans le secteur de la coiffure, le poste portant sur les loyers et charges ne doit pas excéder 15 % du chiffre d’affaires hors taxes pour assurer la rentabilité du salon, alors que sur la période litigieuse ce ratio s’est élevé à 38,9 % dans les locaux litigieux. Elle en déduit que le caractère anormalement bas de son chiffre d’affaires est nécessairement lié aux infiltrations d’eaux à répétition ayant détourné la clientèle de son salon.

Mais, si le ratio loyer et charges/chiffre d’affaires peut permettre de démontrer le caractère anormalement faible du chiffre d’affaires réalisé au sein des locaux litigieux sur la période du 1er octobre 2018 au 31 octobre 2022, il ne suffit pas d’établir un lien unique avec les dégâts des eaux, alors qu’il peut y avoir d’autre causes, d’autant qu’il doit aussi être tenu compte de ce que cette période a été en partie affectée par les mesures de confinement puis de distanciation imposées dans le cadre de la crise sanitaire du covid-19 : celle-ci peut expliquer, au moins en partie, une diminution de l’activité sur la période.

Enfin concernant la gestion des nombreux sinistres et l’impact de ces derniers sur les conditions de travail des employés du salon, la société [U] produit plusieurs attestations d’anciens salariés pour étayer ce point.

Aussi, l’ensemble des éléments produits sont insuffisants à justifier le quantum du préjudice qu’aurait subi la société [U] du fait de la bailleresse à hauteur de la somme de 192.765,21 euros TTC (soit en réalité 160.637,67 euros HT), correspondant à 50% des loyers contractuellement dus.

Pour autant, la réalité des troubles de jouissance consécutifs aux désordres survenus dans les locaux loués sur une période de plus de deux ans est incontestable, de même que son impact négatif sur le niveau d’activité du salon de coiffure y exploité, qui s’en est trouvé nécessairement réduit puisque l’expert judiciaire conclut à une impropriété des locaux à leur destination lors de la survenance des dégâts des eaux. L’impact sur les conditions de travail des salariés et la gestion des sinistres successifs doivent également être pris en compte pour indemniser la locataire de la totalité de ses préjudices.

Sur la condamnation de la bailleresse 

Au vu des pièces versées aux débats ce préjudice de jouissance sera fixé à 30 % du montant hors taxe des loyers dus par la société [U] sur la période du 1er octobre 2018 au 31 octobre 2022, soit la somme de 107.091 euros (321.275 / 3), à laquelle le tribunal est en mesure d’évaluer les préjudices induits par les sinistres récurrents trouvant leur origine en parties communes et leur gestion.

En conséquence, la société ALTA [L] sera condamnée à payer à la société [U] une somme de 107.091 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation des préjudices subis consécutivement aux dégâts des eaux subis durant la période du 1er octobre 2018 au 31 octobre 2022. 


IV- Sur la demande de compensation entre les sommes dues au titre de l’arriéré locatif et le montant alloué en réparation du préjudice de jouissance de la société [U] 

Aux termes de l’article 1289 ancien code civil, applicable au bail liant les parties, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés.

L’article 1290 ancien dudit code dispose que la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.

L’article 1291 ancien du même code précise que la compensation n'a lieu qu'entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d'argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.

En l’espèce, malgré sa demande implicite de compensation entre les créances réciproques des parties figurant dans la partie discussion de ses conclusions, la locataire ne formule pas de prétention de ce chef dans le dispositif de ses conclusions.

En application des dispositions précitées, le tribunal constatera donc la compensation entre les créances respectives des parties, à concurrence de la plus faible.


V- Sur la demande de délais de paiement de la société [U]

Les articles 1244-1 à 1244-3 anciens du code civil, applicables au bail liant les parties, confèrent au juge la faculté d’accorder des délais de paiement dans une limite de deux ans au maximum, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Il a un pouvoir discrétionnaire le dispensant de toute motivation quant à la décision prise de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut en outre prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge. 

Ces dispositions ont été reprises à l’article 1343-5 du code civil.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société [U] sollicite de se voir accorder les plus larges délais de paiement dans l’hypothèse où des sommes seraient mises à sa charge. A l’appui de cette demande elle explique que les conditions d’exploitation dégradées de son salon de coiffure ne lui ont pas permis d’atteindre les seuils de rentabilité qu’elle escomptait, et précise qu’elle serait exposée à des conséquences manifestement excessives si elle devait s’acquitter comptant de la somme mise à sa charge.

La société ALTA [L], qui conclut au débouté de la demanderesse, ne développe aucun moyen en fait ou en droit sur ce point.

Après compensation entre les créances respectives des parties, la société [U] reste devoir à la demanderesse la somme de 100.303,07 euros (207.394,07 - 107.091).

La locataire ne produit pas, comme il lui incombe, de document comptable autre que des tableaux de chiffres d’affaires portant sur la période du 1er octobre 2018 au 31 octobre 2022, permettant au tribunal d'apprécier sa situation financière et donc l'opportunité de lui accorder un délai de grâce, étant au demeurant relevé qu'elle a déjà, de fait, disposé d'un délai plus long que le délai maximum de deux ans que la loi permet au juge d'accorder pour apurer sa dette locative, désormais ancienne.

Par conséquent, la demande de délais de paiement formée par la société [U] sera rejetée.


VI- Sur les mesures accessoires

La société ALTA [L] sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris les honoraires des deux expertises judiciaires confiées à M. [Y] et M. [Z], en application de l’article 696 du code de procédure civile. 

Ceux-ci n’incluront pas les frais des trois procès-verbaux de constats exposés par la société [U], qui ne répondent pas aux exigences des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile. Utiles à la solution du litige, ils doivent être pris en compte au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, chacune succombant partiellement en ses prétentions, il convient de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits. Leurs demandes respectives, fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

Enfin, il sera utilement rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société [U] [L] à payer à la société ALTA [L] la somme de 207.394,07 euros TTC (deux cent sept mille trois cent quatre-vingt-quatorze euros et sept centimes) au titre des arriérés de loyers et charges impayés au 17 juin 2024, augmentée, à compter de la date d’exécution du présent jugement, des intérêts au taux légal majoré de 5 points (cinq points),

DEBOUTE la société ALTA [L] de ses demandes de condamnation de la société [U] [L] au paiement, de la somme de 26.752,41 euros au titre de l’indemnité prévue à l’article 23.3 du bail commercial,

CONDAMNE la société ALTA [L] à payer à la société [U] [L] la somme de 107.091 euros (cent sept mille quatre-vingt-onze euros) à titre de dommages et intérêts, en indemnisation du trouble de jouissance subi jusqu’au 31 octobre 2022,

CONSTATE la compensation entre les créances réciproques des parties, à concurrence de la somme plus faible, soit 107.091 euros,

DEBOUTE la société [U] [L] de sa demande de délais de paiement,

REJETTE les demandes formées par la société ALTA [L] et la société [U] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société ALTA [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais des deux expertises judiciaires confiées à M. [Y] et M. [Z], mais pas les frais des procès-verbaux de constats exposés par la société [U],

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 01 Juillet 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER