Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 9 juillet 2026, n° 23/10076

Décision du 09 Juillet 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 23/10076 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PWL

 TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:
à Me BENHAGOUGA (E2357)
 Me LLAVADOR (C1193)


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 23/10076 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2PWL

N° MINUTE : 1



Assignation du :
02 Août 2023









JUGEMENT 
rendu le 09 Juillet 2026 
DEMANDERESSE

S.A.S. LIBRE & BON (RCS de [Localité 1] n°922 204 839)
[Adresse 1]
[Localité 2] 

représentée par Me Soulef BENHAGOUGA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2357


DÉFENDERESSE

S.C.I. R&D PATRIMOINE (RCS de [Localité 1] n°911 150 241)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1193


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Henriette DURO, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS

A l’audience du 06 novembre 2025 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2026, délibéré prorogé au 18 février 2026, au 18 mars 2026, au 16 avril 2026, au 18 mai 2026, au 03 juin 2026, au 25 juin 2026, au 1er juillet 2026 puis au 09 juillet 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte signé électroniquement en date du 29 novembre 2022, la SCI R&D PATRIMOINE a consenti un bail commercial à Mme [P] [Q] et Mme [U] [B] [E], agissant solidairement entre elles pour le compte de la société LIBRE & BON en cours de constitution, d’une durée de neuf années à compter du 02 janvier 2023, portant sur des locaux d’une surface approximative de 86,85 m² situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 3] à Paris (75015), destinés à l’exercice d’une activité de restauration traditionnelle ou rapide.

Le loyer annuel, payable trimestriellement et d’avance, a été fixé initialement à la somme de 46.800 euros en principal. Une franchise de loyer d’une durée de trois mois a été consentie à la locataire à compter de la prise d’effet du bail, pour l’accompagner dans son installation seules les charges restant dues durant cette période.

Le 02 janvier 2023, les locaux ont été mis à la disposition de la société LIBRE & BON, devenue titulaire du bail consécutivement à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés le 30 novembre 2022. L’état des lieux d’entrée a été dressé par voie de commissaire de justice.

Un différend est né entre les parties, la société LIBRE & BON n’ayant pas acquitté les loyers dus à compter du 1er avril 2023 au motif qu’elle n’avait pas pu réaliser les travaux d’aménagement dans le délai qu’elle avait initialement prévu.

Par acte du 03 juillet 2023, reprochant à la société LIBRE & BON de ne pas avoir réglé les sommes contractuellement dues malgré une mise demeure adressée le 05 juin 2023, la SCI R&D PATRIMOINE lui a fait signifier un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, aux fins d’obtenir le règlement de la somme de 28.980 euros au titre des loyers et accessoires des deuxième et troisième trimestres 2023, dans le délai d’un mois, outre le coût de délivrance de l’acte.

Par un second acte extrajudiciaire du 03 juillet 2023, la locataire ayant refusé de permettre l’accès à son local en vue du raccordement au collecteur, partie commune s’y trouvant, des appartements nouvellement créés, malgré la mise en demeure du conseil de la SCCV VU D’EN HAUT en date du 23 juin 2023, la SCI R&D PATRIMOINE a fait délivrer à la société LIBRE & BON une sommation « d’avoir à laisser accès IMMEDIATEMENT ET SANS DELAI aux locaux loués aux entreprises mandatées par la SCCV VU D’EN HAUT, qui a racheté au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à PARIS 75015, le droit de surélever celui-ci, visant à procéder aux travaux de raccordement des évacuations d’eau des nouveaux logements sur la colonne générale de l’immeuble ainsi que la mise en place d’un compteur individuel d’eau dans le local loué ».

Par acte du 07 juillet 2023, reprochant à la société LIBRE & BON d’avoir modifié la couleur de sa devanture sans autorisation, la SCI R&D PATRIMOINE lui a fait signifier une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à respecter les clauses du bail.

Parallèlement, par actes du 07 juillet 2023, la SCCV VU D’EN HAUT a fait assigner en référé heure à heure devant le président du tribunal judiciaire de Paris la SCI R&D PATRIMOINE, d’une part, et la société LIBRE & BON, d’autre part, aux fins de voir enjoindre à la locataire de lui donner un accès immédiat au collecteur, ainsi qu’aux entreprises mandatées par ses soins, pour procéder au raccordement des nouveaux logements édifiés dans le cadre de la surélévation de l’immeuble.

Le 08 juillet 2023, un protocole d’accord tripartite a été signé sous l’égide d’un médiateur, aux termes duquel la société LIBRE & BON a accepté de laisser l’accès demandé les 12 et 13 juillet 2023 entre 08h30 et 12h00 pour permettre la réalisation des travaux de raccordement, sous peine d’être redevable d’une astreinte de 5.000 euros par jour de retard.

C'est dans ces circonstances que la société LIBRE & BON a fait assigner la SCI R&D PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 02 août 2023 aux fins principalement de voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 03 juillet 2023, d’être exonérée du paiement de ses causes en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, et de voir condamner la bailleresse à lui payer une somme de 10.000 euros pour manquement à l’exécution du contrat de bonne foi ainsi qu’une somme de 20.000 euros en réparation de ses préjudices. A titre subsidiaire, elle a sollicité un délai de paiement de vingt-quatre mois pour s’acquitter des sommes qui pourraient être mises à sa charge, durant lesquels les effets de la clause résolutoire seraient suspendus.

En cours d’instance, la bailleresse a fait inscrire un nantissement provisoire sur le fonds de commerce de la société LIBRE & BON en garantie d’une créance d’un montant de 50.000 euros, lequel a été dénoncé à la locataire le 03 novembre 2023. Elle l’a également mise en demeure de produire une attestation justifiant de l’assurance des locaux pour l’année 2024, par courrier du 27 mars 2024.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, la société LIBRE & BON demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :
 
PRONONCER la résolution du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur,
 
CONDAMNER la société R&D PATRIMOINE à payer à la société LIBRE & BON la somme de 70 000 euros à titre de dommages-intérêts,
 
A TTRE SUBSIDIAIRE :

DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 3 juillet 2023 à la Société LIBRE & BON ou à tout le moins PRIVER d’effets le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 3 juillet 2023 à la Société LIBRE & BON en raison du caractère indu des sommes réclamées,
 
EXONERER la Société LIBRE & BON du paiement des causes du commandement du 3 juillet 2023 ainsi que des loyers appelés depuis cette date en raison du manquement de la Société R&D PATRIMOINE à son obligation de délivrance, et jusqu’à ce que la bailleresse fasse procéder aux réparations nécessaires,
 
CONDAMNER la Société R&D PATRIMOINE à faire les travaux rendus nécessaires pour permettre l’exploitation du local, ces travaux comprenant la mise en conformité de l’extraction, les réparations permettant d’assurer la parfaite étanchéité des plafonds ainsi que les travaux de reprise liés à l’humidité,
 
CONDAMNER la Société R&D PATRIMOINE à payer à la société demanderesse la somme de 10.000 € pour manquement à son obligation d’exécuter les conventions de bonne foi,
 
CONDAMNER la Société R&D PATRIMOINE à payer à la société demanderesse la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts en raison des préjudices subis (perte de chance d’exploiter normalement, remboursement des charges courantes alors que le restaurant n’était pas ouvert, préjudice moral, prise en charge des travaux engagés pour pallier aux désordres),
 
A TITRE TRES SUBSIDIAIRE :

SUSPENDRE les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 3 juillet à la Société LIBRE & BON ;

OCTROYER à la Société LIBRE & BON un échelonnement de sa dette (dans la limite des seules causes valables) sur VINGT-QUATRE MOIS (24 mois) à compter de la décision à intervenir ;
 
EN TOUTES HYPOTHESES :

CONDAMNER La Société R&D PATRIMOINE au paiement d’une somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;
 
CONDAMNER La Société R&D PATRIMOINE aux entiers dépens de l’instance ; 
 
ECARTER l’exécution provisoire de la décision si le Tribunal décidait de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la Société LIBRE & BON. 

La société LIBRE & BON sollicite, à titre principal, que le tribunal prononce la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts de la SCI R&D PATRIMOINE. Elle fonde sa demande sur les articles 1217, 1226 et 1719 du code civil, ainsi que sur la jurisprudence selon laquelle le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance pendant toute la durée du bail, l’obligeant à mettre à la disposition du preneur des locaux conformes à la destination contractuellement prévue, dont il ne peut s’exonérer en stipulant que celui-ci prend les lieux dans l'état.

Elle affirme qu’elle a été, depuis la prise d’effet du bail, dans l’impossibilité d’exploiter l’activité de restauration convenue, les locaux n’étant pas conformes à cet usage. En ce sens, elle explique avoir découvert, lors de son entrée dans les lieux le 02 janvier 2023, les importants travaux de surélévation menés depuis plusieurs années au sein de la copropriété par la SCCV VU D’EN HAUT, dont la bailleresse n’avait pas fait état dans le cadre des négociations précontractuelles. Elle déclare que ces travaux ont été à l’origine de dégâts des eaux qui ont affecté les lieux loués et l’ont empêchée de débuter les travaux d’aménagement contractuellement prévus avant la fin du mois de mai 2023. Elle ajoute que sa jouissance a été également perturbée par l’ancien locataire qui s’est introduit dans les locaux à plusieurs reprises après son expulsion. Or, elle fait valoir qu’il incombait à la bailleresse de lui assurer une jouissance paisible des lieux loués.

Elle soutient par ailleurs que la SCI R&D PATRIMOINE a manqué à son obligation de délivrance « en n'installant pas de hotte et a fortiori en ne fournissant pas de système d’extraction aux normes nécessaire à l’activité de restauration », malgré ses relances et le fait qu’une telle installation relève des travaux prévus par l’article 606 du code civil incombant à la bailleresse. Elle indique qu’elle a dû faire procéder à la pose d’une hotte par ses propres moyens, mais qu’après installation, sont apparus des problèmes au niveau du conduit extérieur et du câblage, rendant son utilisation impossible. Elle considère que l’extraction n’étant pas aux normes, les locaux ne peuvent être exploités conformément à leur destination contractuelle. Elle se plaint aussi de la présence de rats. Elle en déduit que la SCI R&D PATRIMOINE n’a pas satisfait à son obligation de délivrance de sorte que le bail doit être résilié aux torts exclusifs de la bailleresse. Elle réfute toute réception de clientèle dans les lieux loués.

A titre subsidiaire, au visa des articles L145-41 du code de commerce et 1104 du code civil, ainsi que de la jurisprudence selon laquelle la mauvaise foi du bailleur fait obstacle à l'acquisition des effets de la clause résolutoire du bail, elle demande au tribunal de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer qui lui a été signifié le 03 juillet 2023. Elle estime que la SCI R&D PATRIMOINE n’a pas mis en œuvre la clause résolutoire de bonne foi et que les sommes réclamées ne sont pas dues en raison de l’exception d’inexécution qu’elle est fondée à lui opposer.

Elle rappelle à cet égard que la bailleresse lui a consenti une franchise de loyer de trois mois à compter de la prise d’effet du bail pour permettre la réalisation des travaux d’aménagement des locaux. Selon elle, cette franchise n’avait de sens qu’à condition qu’elle puisse y accéder pour engager effectivement les travaux d’aménagement prévus. Or, elle explique qu’elle a dû alerter le syndic, par le biais de son ancien avocat, afin qu’il diligente une recherche de fuite après la survenance d’un dégât des eaux dans les locaux occasionné par les travaux de surélévation menés au sein de la copropriété, mais que le syndicat des copropriétaires n’a pas déféré à sa demande, ni procédé à une déclaration de sinistre. Elle indique qu’elle a informé la SCI R&D PATRIMOINE de la situation le 28 juin 2023, en réponse à sa mise en demeure du 05 juin 2023, précisant que le restaurant n’avait pu être exploité précairement qu’à compter du 10 juin 2023, les travaux d’aménagement ayant été retardés. Elle ajoute qu’elle a aussi réclamé la prise en charge par la bailleresse de la somme de 9.185,46 euros correspondant aux travaux réparatoires rendus nécessaires par « les travaux réalisés par le syndicat de copropriété » et au coût de l’installation de la hotte (598,60 euros). 

Elle reproche à la SCI R&D PATRIMOINE de ne pas être intervenue auprès du syndicat des copropriétaires comme elle l’espérait et de lui avoir fait délivrer dans les jours suivants le commandement litigieux pour se voir verser les loyers des deuxième et troisième trimestres 2023 et des « taxes » non identifiées. Elle considère que la bailleresse a, ce faisant, mis en œuvre la clause résolutoire stipulée au bail de mauvaise foi puisqu’elle savait que la société LIBRE &BON n’était pas en mesure de régler les sommes réclamées, faute d’avoir pu exploiter paisiblement les lieux loués en raison des travaux de surélévation, d’une part, et des venues intempestives de l’ancien locataire, d’autre part. Elle conteste également être redevable des sommes réclamées, considérant que la franchise de loyer aurait due être prolongée dès lors que la bailleresse ne lui a pas assuré une jouissance paisible des lieux. Elle soutient en outre que les taxes trimestrielles facturées par la bailleresse ne sont pas justifiées.

Au visa des articles 1104, 1217 1219 et 1719 du code civil, elle demande par ailleurs au tribunal de l’exonérer du paiement des causes du commandement contesté ainsi que des loyers appelés depuis le 03 juillet 2023 jusqu’à ce que la SCI R&D PATRIMOINE ait fait réaliser les travaux nécessaires pour permettre l’exploitation de l’activité autorisée par le bail, correspondant à la mise en conformité de l’extraction et aux réparations permettant d’assurer la parfaite étanchéité des plafonds ainsi que les travaux de remise en état consécutifs aux infiltrations occasionnées par la toiture arrière de la copropriété à la suite des travaux de surélévation. Elle déclare que le promoteur s’était engagé à prendre en charge ces derniers travaux.

Elle requiert en outre que la bailleresse soit condamnée à lui payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir manqué à son obligation d’exécuter le bail de bonne foi, ainsi qu’une somme de 20.000 euros en indemnisation des préjudices subis, couvrant la perte de chance d’exploiter normalement les locaux, le remboursement des charges courantes au cours de la période où le restaurant n’était pas ouvert, son préjudice moral et la prise en charge des travaux engagés pour pallier les désordres.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et que lui soient octroyés vingt-quatre mois de délais de paiement à compter du jugement à intervenir pour s’acquitter des sommes qui pourraient être mises à sa charge, en application de l’article 1343-5 du code civil.


Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 septembre 2024, la SCI R&D PATRIMOINE demande au tribunal de : 

1. Sur les demandes de la société LIBRE & BON 

JUGER que la société LIBRE & BON ne rapporte la preuve ni du fait qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité d’utiliser ou d’exploiter les lieux loués, non plus que de la carence de la société R&D PATRIMOINE dans l’exécution de son obligation de délivrance,
 
En conséquence : 

DEBOUTER la société LIBRE& BON de sa demande principale, visant la résolution du bail aux torts de la société bailleresse, et de ses demandes subsidiaires de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et d’exonération de son obligation de payer les loyers depuis l’origine du bail jusqu’à ce que la bailleresse fasse procéder aux réparations nécessaires,
 
DEBOUTER en outre la société LIBRE & BON de ses demandes, principales et subsidiaires, de dommages et intérêts faute de faire la démonstration qui lui incombe de l’existence d’une quelconque faute du bailleur, comme de l’existence d’un préjudice ou d’un lien de causalité ;
 
En outre : 

JUGER que la société LIBRE & BON ne satisfait pas aux conditions de l’article 1343-5 du Code Civil, 

En conséquence : 
DEBOUTER la société LIBRE & BON de ses demandes infiniment subsidiaires d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
 
2. Sur les demandes reconventionnelles de la société R&D PATRIMOINE 

JUGER la société R&D PATRIMOINE recevable en ses demandes reconventionnelles ;
 
Y faisant droit : 

A titre principal, JUGER que le bénéfice de la clause résolutoire est acquis au profit de la société R&D PATRIMOINE, bailleresse, 

 A titre subsidiaire, ORDONNER la résiliation du bail aux torts de la société LIBRE & BON compte tenu des manquements graves de cette dernière à ses obligations légales ou contractuelles de payer le loyer, à son obligation de fournir une attestation d’assurance ou encore en raison de travaux réalisés en violation de l’interdiction de réaliser des travaux sans l’accord de la bailleresse, de la copropriété ou sans autorisation d’urbanisme ;
 
En conséquence :
 
JUGER que la société LIBRE & BON se trouve dès lors sans droit ni titre à se maintenir dans le local qu’elle exploite, situé [Adresse 4] à [Localité 2],
 
ORDONNER l’expulsion de la société LIBRE & BON, et de tous les occupants de son chef, des locaux commerciaux loués situés [Adresse 4] à [Localité 2],
 
DIRE que l’expulsion pourra être diligentée par Huissier de justice et avec l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier, s’il y a lieu ;
 
CONDAMNER en outre la société LIBRE & BON à payer à la société R&D PATRIMOINE :
1) La somme de 90.165,06 euros, au titre des loyers et charges impayés, terme du 3ème trimestre 2024 inclus, 
2) Une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges, taxes diverses et accessoires, outre TVA sur tous les postes, de façon à ce que le total des indemnités d’occupation et leurs accessoires soit égal aux sommes prévues dans le contrat, outre indexation, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux, 
3) Une somme de 11.700 euros, égale au montant du dépôt de garantie, à titre de premier dommages et intérêts, conforment aux dispositions de l’article 24.2 du bail,
 
REJETER la demande la société LIBRE & BON en vue d’écarter l’exécution provisoire des demandes reconventionnelles de la société R&D PATRIMOINE.
 
3. En tout état de cause :

DEBOUTER la société LIBRE & BON de l’ensemble de ses demandes, moyens et conclusions,
 
CONDAMNER la société LIBRE & BON à payer à la société R&D PATRIMOINE la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
CONDAMNER enfin la société LIBRE & BON aux entiers dépens de l’instance. 

La SCI R&D PATRIMOINE s’oppose aux prétentions formées à son encontre par la société LIBRE & BON, dont elle relève le caractère évolutif en cours de procédure, pour tenter de s’adapter à ses conclusions en réponse. Elle souligne que la demanderesse contestait initialement le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qu’elle lui a fait signifier le 03 juillet 2023 afin d’obtenir le règlement des loyers et accessoires contractuels dus au titre des deuxième et troisième trimestre 2023, aux motifs que les lieux avaient été affectés de désordres occasionnés selon elle par les travaux de surélévation menés au sein de la copropriété et que l’ancien locataire expulsé par le précédent propriétaire aurait fait intrusion dans les lieux loués à plusieurs reprises. 
Elle indique que, connaissance prise de ses conclusions qui contestaient la véracité de ces affirmations non étayées et la renvoyaient à agir directement à l’encontre des responsables de ces troubles, conformément aux stipulations du bail, la société LIBRE & BON a modifié ses prétentions, un an après l’introduction de sa demande. Elle relève que la demanderesse invoque désormais un manquement de la SCI R&D PATRIMOINE à son obligation de délivrance, arguant essentiellement de la défectuosité de l’extraction équipant les lieux loués, pour solliciter la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts exclusifs de la bailleresse en raison de l’impossibilité d’exploiter l’activité autorisée par le bail, à titre principal, avant de reprendre ses demandes initiales de contestation du commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, ainsi que sa demande de délais suspensifs à titre infiniment subsidiaire, outre différentes demandes indemnitaires.

La bailleresse conteste avoir manqué à son obligation de délivrance. Au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, ainsi que de la jurisprudence afférente, elle explique que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance, laquelle porte sur des locaux conformes à la destination prévue, dont il ne peut se décharger et, qu’à défaut, le preneur peut, en vertu de l’exception d’inexécution, se soustraire à ses propres obligations si les locaux sont impropres à l'usage auquel ils étaient destinés. Mais, elle fait valoir que les dispositions des articles 1719 3° et 1720 du code civil n’étant pas d’ordre public, il est admis que les parties peuvent, par des clauses expresses insérées dans un bail commercial, dispenser le bailleur d’effectuer les travaux d’aménagement des lieux et prévoir que le preneur en fera son affaire personnelle pour permettre l’exercice du commerce considéré, le dispenser de délivrer la chose en bon état de réparations, mais aussi transférer au preneur notamment la charge des travaux de mise aux normes de sécurité, hygiène, de prévention et d’accessibilité etc., sous réserve que ces clauses n’aboutissent pas à exonérer le bailleur de son obligation essentielle de délivrance.

Elle réfute le défaut de conformité allégué des locaux et que la demanderesse aurait été dans l’impossibilité d’exploiter l’activité prévue en raison de la difficulté d’accès aux locaux liée aux travaux de surélévation en cours dans l’immeuble ; de l’insécurité des locaux résultant de ce que l’ancien locataire expulsé serait parvenu à s’y introduire sans autorisation à plusieurs reprises pour récupérer des objets ; de dégâts des eaux subis du fait des travaux de surélévation ; de la non-conformité de l’extraction ; de la présence de rats. Selon elle, les éléments produits ne sont pas probants et n’établissent pas la réalité de ces griefs. A les supposer démontrés, elle soutient qu’ils ne permettraient pas au tribunal de retenir un manquement de la SCI R&D PATRIMOINE à son obligation de délivrance dès lors que les stipulations du bail imposent à la locataire de se retourner directement contre les responsables des comportements fautifs dont elle se plaint, soit la société SCCV VU D’EN HAUT et/ou l’ancien locataire, qu’elle était tenue d’assurer les locaux et ne justifie pas d’une déclaration de sinistre concernant le dégât des eaux invoqué qui trouve son origine dans les parties privatives du premier étage, que la locataire n’a pas répondu à la demande formulée par son avocat le 27 mars 2024 de laisser pénétrer la société MURAT VENTILATION mandatée par la bailleresse pour procéder à un audit et diagnostic de l’extraction équipant les locaux et qu’il lui appartenait d’entretenir les lieux pour prévenir la présence de rats.

Elle insiste aussi sur le fait qu’en réponse à sa mise en demeure du 05 juin 2023 tendant au paiement du loyer du deuxième trimestre 2023, la demanderesse lui a indiqué avoir débuté son exploitation le 10 juin 2023. Elle ajoute que la persistance de cette exploitation est confirmée tant par le procès-verbal de constat dressé le 10 avril 2024 que par les nombreux avis des clients laissés sur [Localité 4]. Enfin, elle précise que la locataire n’a pas produit la lettre qu’elle prétend lui avoir adressée pour l’informer des problèmes rencontrés pour réaliser ses travaux d’aménagement prévus, ayant retardé le début de son exploitation, malgré la sommation de communiquer de son conseil en date du 27 mars 2024, ledit retard ne lui incombant au demeurant pas.

Elle soutient qu’aucun manquement à son obligation de délivrance ne peut donc être retenu de sorte que la société LIBRE & BON doit être déboutée tant de sa demande de résiliation du bail que de son opposition au commandement visant la clause résolutoire signifié le 03 juillet 2023 en l’absence de mise en œuvre de mauvaise foi et les sommes y réclamées étant dues. Elle s’oppose également aux demandes de délais suspensifs et indemnitaires formées à son encontre

Reconventionnellement, au visa de l’article L145-41 du code de commerce, la SCI R&D PATRIMOINE demande au tribunal de constater la résolution de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire reproduite dans le commandement du 03 juillet 2023 puisque la locataire n’a pas acquitté les sommes dues dans le délai d’un mois de sa délivrance, d’ordonner son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer contractuel indexé augmenté des charges jusqu’à la restitution des locaux. 

Subsidiairement, elle poursuit la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil, en raison des manquements de la société LIBRE & BON à ses obligations, avec les mêmes conséquences en termes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Elle soutient que le manquement continu du preneur à satisfaire à son obligation de paiement régulier du loyer, les travaux réalisés en façade sans les autorisations préalables requises, et le fait qu’elle persiste à ne pas justifier de l’assurance des locaux pour les années en cours malgré les demandes réitérées de la bailleresse, caractérisent une violation suffisamment grave de ses obligations contractuelles justifiant de prononcer la résiliation du bail à ses torts. 

Par ailleurs, elle demande le règlement de la somme de 90.165,06 euros, au titre des loyers et charges impayés, terme du troisième trimestre 2024 inclus et sollicite d’être autorisée à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 11.700 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que prévu par l’article 24.2 du bail.


*

La clôture de la procédure a été prononcée le 14 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 06 novembre 2025.


MOTIFS

A titre liminaire

Il sera tout d’abord relevé que les demandes tendant à « juger » figurant au dispositif des conclusions de la défenderesse ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, qui seront examinés comme tels dans les motifs du présent jugement.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de la SCI R&D PATRIMOINE, qui n’est pas contestée.

Enfin, la société LIBRE & BON a modifié ses demandes initiales en contestation du commandement de payer signifié le 03 juillet 2023 et, subsidiairement, octroi de délais de paiement suspensifs. Elle sollicite désormais, à titre principal, que le tribunal prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse à laquelle elle reproche d’avoir manqué à son obligation de délivrance.

Or, si la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire visée au commandement de payer signifié le 03 juillet 2023 était accueillie, le bail se trouverait résolu de plein droit au 03 août 2023 à minuit, de sorte que cette demande de résiliation judiciaire serait sans objet. Dans ces conditions, il apparaît opportun d’examiner la contestation du commandement de payer litigieux préalablement.


I- Sur la demande tendant à déclarer nul et de nul effet le commandement payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 03 juillet 2023 à la société LIBRE & BON

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La sanction consistant en l'acquisition des effets de la clause résolutoire étant automatique à l'expiration du délai d'un mois, le juge doit s'assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru. A défaut, le commandement encourt la nullité.

Par ailleurs, il est de principe que le bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire doit respecter dans cette mise en œuvre le devoir de bonne foi. 

Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi. La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l'invoque. La déloyauté ainsi alléguée s'apprécie au jour où le commandement a été délivré et l’appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine.

Enfin, il est constant que le commandement visant la clause résolutoire délivré de mauvaise foi n’encourt pas la nullité, mais qu’il est privé d’effet.

En l’espèce, la société LIBRE & BON fait valoir que le commandement querellé doit être annulé ou à tout le moins déclaré sans effet. A l’appui de sa demande, elle soutient que la bailleresse a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi puisque la SCI R&D PATRIMOINE était informée de ce que la réalisation des travaux d’aménagement, préalable à l’ouverture de son établissement, avait été retardée en raison des difficultés rencontrées du fait des travaux de surélévation mis en œuvre au sein la copropriété par la SCCV VU D’EN HAUT, découverts lors de la prise de possession des locaux, ainsi que par les intrusions de l’ancien locataire expulsé des lieux. Elle estime aussi qu’elle n’est pas redevable des sommes réclamées pour la période des deuxième et troisième trimestre 2023, la franchise de loyer devant selon elle perdurer pour tenir compte du retard dans la mise en œuvre de ses travaux d’aménagement dès lors que la bailleresse ne lui a pas assuré la jouissance paisible des locaux, indispensable pour leur réalisation durant le premier trimestre 2023.

La bailleresse lui oppose que les locaux ont été mis à sa disposition le 02 janvier 2023 et que la société LIBRE & BON ne l’a pas saisie des difficultés qu’elle invoque, contrairement à ce qu’elle affirme dans ses conclusions, sans produire de pièce pour étayer ses dires. Elle précise que la sommation de communiquer de son conseil à ce titre est demeurée vaine. Elle souligne que la locataire n’a fait état d’un retard dans la réalisation de ses travaux d’aménagement que par courrier de son avocat en date du 28 juin 2023, adressée en réponse à la mise en demeure qui lui avait été notifiée le 05 juin précédent pour obtenir le règlement du loyer du deuxième trimestre 2023, lequel indiquait qu’elle avait débuté son exploitation le 10 juin. Elle ajoute que, contrairement à ce que prétend la demanderesse, elle n’a pas découvert les travaux en cours dans l’immeuble lors de la prise de possession des locaux puisqu’ils sont expressément visés dans l’annexe 2 du bail. Elle déclare aussi qu’un espace suffisant avait été aménagé dans l’échafaudage prévu pour être déposé le 31 janvier 2023 afin de permettre l’accès aux locaux loués pour les besoins de la réalisation des travaux d’aménagement de la locataire. Elle considère qu’il appartenait enfin à la société LIBRE & BON de se retourner contre les auteurs des troubles dont elle se plaint, dont la réalité n’est selon elle pas même établie. Elle en déduit qu’aucune mauvaise foi ne peut être retenue à son encontre à l’occasion de la délivrance du commandement de payer litigieux.

Sur la demande d’annulation du commandement de payer

L’analyse du commandement permet de constater qu’il est régulier en la forme en ce qu’il reproduit les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce et informe clairement la locataire du fait que, à défaut de procéder au paiement des sommes réclamées au titre des loyers des deuxième et troisième trimestres 2023 dans le délai d’un mois de sa délivrance, la bailleresse se prévaudra du bénéfice de la clause résolutoire stipulée au bail signé le 29 novembre 2022, dont les termes sont reproduits.

Le commandement de payer, régulier en la forme, n’encourt donc pas la nullité.

La demande de la société LIBRE & BON de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande de déclarer sans effet le commandement de payer en raison de la mauvaise foi de la bailleresse

Aux termes du bail signé le 29 novembre 2022, la SCI R&D PATRIMOINE a donné à bail commercial à la société LIBRE & BON, pour une durée de neuf années à compter du 02 janvier 2023, des locaux composés de deux salles, d’un débarras et d’une cuisine au rez-de-chaussée, d’un dégagement, d’un WC, d’une salle et d’un coin cuisine au sous-sol relié au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] à Paris (75015), destinés à l’exercice d’une activité de restauration traditionnelle ou rapide. 

La bailleresse a consenti à la locataire une franchise de loyer d’un montant de 34.737,50 euros, représentant trois mois de loyer en principal au titre de sa participation aux travaux d’aménagement à réaliser par le preneur pour permettre l’exercice de son activité. Seules les charges locatives ont donc été appelées et acquittées au titre du premier trimestre 2023.

Il est établi que la société LIBRE & BON a pris possession des lieux le 02 janvier 2023, à l’issue de l’établissement du procès-verbal de constat d’entrée dans les lieux contradictoire, lequel mentionne qu’on y accède par une porte anti-effraction, la porte d’entrée étant stockée à l’intérieur des locaux, et qu’un échafaudage est implanté devant la façade de l’immeuble, un espace spécifique ayant été prévu au droit de l’établissement.

Pour justifier de sa mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer les loyers signifié le 03 juillet 2023, la demanderesse produit les éléments suivants : 
-un procès-verbal dressé les 14 et 15 février 2023 à la requête de la société LIBRE & BON dans lequel l’huissier relate que, lors de son premier passage, il a constaté la présence d’une porte anti-effraction laissant passer l’air, impossible à ouvrir avec la clé fournie à la locataire lors de la mise à disposition des lieux ; le lendemain, l’huissier fait état de l’intervention d’une personne sur cette porte anti-effraction, laquelle a mentionné que la serrure haute avait été forcée, puis a pénétré dans les locaux et a constaté dans la cuisine, « au plafond la présence de signe d’infiltration avec notamment des cloques » et la présence de crottes de rongeurs en sous-sol ;

- un courriel du 17 février 2023 de la société SCCV VU D’EN HAUT indiquant à la locataire que les travaux qu’elle s’était engagée à faire dans ses locaux, à l’issue de leur rendez-vous du 15 février, seraient réalisés avant la fin du mois de février (au rez-de-chaussée : pose de carrelage mural au fond de la cuisine et au sol, re-branchement du climatiseur ; au sous-sol : ponçage du bas de la porte d’accès au local technique pour permettre sa fermeture complète, pose d’un carreau de carrelage noir, changement de spot dans les WC, rétablissement de la poignée de porte dans le bon sens et fermeture du coffrage d’évacuation des WC en partie basse) ; 

- un courriel du 23 février 2023 par lequel la SCI R&D PATRIMOINE a confirmé à la locataire qu’elle prendrait en charge le coût du rétablissement de la porte d’entrée des locaux, stockée sur place, en lieu et place de la porte anti-effraction mise en place pour éviter l’introduction de squatters après l’expulsion du preneur précédent ;

- un courriel du 03 avril 2023 de la société SCCV VU D’EN HAUT annonçant à la locataire qu’un huissier viendrait dresser un procès-verbal de constat de la réalisation des « travaux de reprise » le 06 avril à 9h30 et qu’elle lui remettrait à cette date la clé du rideau de fer ;

- un courriel du 12 avril 2023 de la société LIBRE & BON demandant à la société SCCV VU D’EN HAUT d’intervenir en urgence en raison du risque d’effondrement du plafond de sa cuisine consécutivement aux infiltrations occasionnées par les pluies récentes ;

- un courriel du 25 avril 2023 de l’avocat de la société LIBRE & BON au cabinet [X][K], syndic de l’immeuble, le mettant en demeure de « CONSTATER impérativement les désordres au sein du local ; FINALISER l’ensemble des travaux (…) ; REMETTRE en l’état le local compte tenu du dégât des eaux constaté » affectant le plafond de la cuisine, dû selon la locataire aux travaux en parties communes, sous peine de poursuites judiciaires ;

- un courriel du 26 avril 2023 de la société LIBRE & BON relançant le syndic, précisant que, selon la société SCCV VU D’EN HAUT, les infiltrations susceptibles d’entraîner l’effondrement du plafond de sa cuisine trouvaient leur origine en parties communes ;

- un courrier du 28 juin 2023 de l’avocat de la locataire, en réponse à la mise en demeure adressée par la bailleresse le 05 juin 2023 à sa cliente, d’avoir à procéder au règlement du loyer du deuxième trimestre 2023, exigible le 1er avril précédent, demandant à la société R&D PATRIMOINE de « bien vouloir payer la somme de 9.185,46 euros à l’ordre de la société LIBRE & BON(…) ; de considérer la date de prise d’effet du bail au 10 juin 2023 et d’effectuer les travaux de mise en conformité dans un délai maximum de 8 jours » de la réception de son envoi. En annexe à cet envoi, étaient joints les échanges de courriels entre sa cliente et la société SCCV VU D’EN HAUT ou le syndic, le procès-verbal de constat en date des 14 et 15 février 2023, les factures de changement de l’enseigne en façade, d’achat des équipements de cuisine (comptoir de préparation réfrigéré, plonge hotte motorisée) et de création d’un lave-main dans les WC du sous-sol ainsi que des raccordements pour la plonge implantée en cuisine;

- le 03 juillet 2023, la société R&D PATRIMOINE a fait signifier à la société LIBRE & BON le commandement de payer les loyers des deuxième et troisième trimestres querellé.

Ces éléments chronologiquement rapportés conduisent tout d’abord à relever que la société LIBRE & BON n’a pas informé la bailleresse de problèmes de jouissance des lieux loués ou de difficultés rencontrées pour la réalisation des travaux d’aménagement avant le 28 juin 2023, date à laquelle elle a précisé avoir débuté son exploitation.

Ils permettent aussi de retenir que les difficultés invoquées par la locataire ne sont pas imputables à la bailleresse mais à la SCCV VU D’EN HAUT, d’une part, à une tentative d’intrusion avortée imputée à l’ancien exploitant expulsé, d’autre part, et enfin à un dégât des eaux affectant le plafond de la cuisine. Concernant ce dernier, la bailleresse justifie de ce que, selon le plombier de l’immeuble, il aurait pour origine les installations privatives (cuisine) de l’appartement situé au-dessus des lieux loués.

Or, en application de l’article 18 alinéa 3 du bail, la locataire a expressément renoncé à tout recours contre la bailleresse « pour toute action basée sur l’article 1719-3 du Code civil, en ce qui concerne les troubles de jouissance qui pourraient être apportés par des tiers par voie de fait ou autrement ».

Il appartenait dès lors à la demanderesse, si elle l’estimait utile, de se retourner contre les auteurs des faits qui ont retardé ses travaux d’aménagement des locaux et l’exploitation de son activité.

La société LIBRE & BON ne peut dès lors reprocher à la société R&D PATRIMOINE un manquement à son obligation de lui assurer une jouissance paisible des locaux et de ne pas lui avoir consenti une prolongation de la période de franchise de loyers jusqu’au 10 juin 2023 où elle débuté son exploitation.

Elle échoue subséquemment à démontrer que le commandement de payer du 03 juillet 2023 lui a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse.

Par conséquent, sa demande tenant à voir juger de nul effet le commandement de payer du 03 juillet 2023 sera rejetée.


II- Sur la demande d’exonération du paiement des loyers formée par la société LIBRE & BON 

En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L'exception d'inexécution est, par essence, liée à la réciprocité et à l'interdépendance ainsi qu’à la proportionnalité des obligations respectives, de sorte que la méconnaissance ou l’inexécution imparfaite d’une obligation secondaire ne permet pas de se prévaloir d’une exception pour suspendre l’exécution d’une obligation principale.

Il est constant que l'exception d'inexécution ne peut être utilement mise en œuvre par le preneur que dans le cas où la chose louée est rendue inutilisable, du fait du bailleur, au regard de l'activité prévue au bail ou si la gravité des manquements du bailleur à ses obligations est de nature à justifier le non-paiement des loyers.

Selon l'article 1719 du même code le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'article 1720 dudit code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 du même code prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

L'obligation de délivrance s'impose au bailleur sans qu'il ne puisse s'en affranchir. Elle est de l'essence même du contrat et porte sur un local permettant d’exercer l’activité stipulée au bail. Elle perdure pendant toute la durée du bail.

Les juges du fond doivent rechercher, lorsque cela leur est demandé, si, du fait de l'inexécution par le bailleur de ses obligations, le locataire ne s'était pas trouvé, après la prise de possession des lieux, dans l'impossibilité d'y exercer l’activité conventionnellement prévue dans le bail. 

Le preneur, qui est le seul à même de constater la survenance de désordres ou vices apparus en cours de bail, ne peut engager la responsabilité du bailleur que s’il l’a informé de leur survenance et que celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier.

Les juges du fond apprécient souverainement la gravité des manquements susceptibles d’être sanctionnés et donc le respect des obligations mises à la charge des parties.

En l’espèce, la société LIBRE & BON demande au tribunal de l’exonérer du paiement des loyers et accessoires contractuels visés au commandement de payer et ce, jusqu’à ce que la SCI R&D PATRIMOINE ait fait réaliser les travaux nécessaires pour permettre l’exploitation de l’activité autorisée par le bail, correspondant à la mise en conformité de l’extraction et aux réparations permettant d’assurer la parfaite étanchéité des plafonds. A l’appui de l’exception d’inexécution qu’elle invoque, elle réitère les griefs de manquement de la bailleresse à son obligation de jouissance paisible développés à l’appui de la contestation du commandement, et fait en outre état de la non-conformité de l’extraction révélée au cours de l’année 2024, ainsi que de la survenance de différents dégâts des eaux notamment dans les WC des locaux.

Le tribunal a cependant jugé précédemment que les difficultés rencontrées dans le cadre de la réalisation de ses travaux par la locataire n’était pas imputables à la bailleresse de sorte que la société LIBRE&BON ne peut prétendre à une exonération du paiement des loyers et accessoires de ces chefs au titre de la période antérieure à la délivrance du commandement de payer.

Pour la période ultérieure, la locataire reconnaît qu’elle a débuté son exploitation le 10 juin 2023 mais invoque une non-conformité de l’extraction des locaux révélée au mois de mars 2024. En ce sens, la société LIBRE&BON cite dans ses conclusions un extrait du rapport de l’entreprise qui serait intervenue. Or, le tribunal constate que ledit rapport, annoncé en pièce n°12, n’est pas produit dans son dossier de plaidoirie, seule une facture étant versée. Les devis de remplacement de hotte qu’elle communique sont, quant à eux, insuffisants à caractériser le défaut de conformité de l’extraction argué. 

De son côté, la SCI R&D PATRIMOINE fait valoir, sans être contredite, que la locataire n’a pas répondu à la demande formulée par son avocat le 27 mars 2024 de laisser pénétrer la société MURAT VENTILATION mandatée par la bailleresse pour réaliser un audit/diagnostic de l’installation. Elle démontre également que l’exploitation s’est poursuivie par la production d’un procès-verbal de constat dressé par voie d’huissier en date du 11 avril 2024, ainsi que de différents avis de clients publiés sur [Localité 4] et de l’attestation d’une cliente, Mme [M].

Par ailleurs, la société LIBRE & BON ne justifie d’aucune déclaration de sinistre concernant les dégâts des eaux persistants dont elle se plaint.

Elle n’est, dans ce contexte, pas fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution à l’encontre de la bailleresse.

La demande d’exonération du paiement des loyers et accessoires formée par la société LIBRE & BON sera donc rejetée.


III- Sur la demande de condamnation de la société R&D PATRIMOINE à réaliser les travaux rendus nécessaires pour permettre l’exploitation du local comprenant la mise en conformité de l’extraction et les réparations permettant d’assurer la parfaite étanchéité

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En l’espèce, la société LIBRE & BON demande au tribunal de condamner la bailleresse à procéder aux travaux de mise en conformité de l’extraction et propres à mettre un terme aux dégâts des eaux affectant le local.

Toutefois, la demanderesse ne produit aucune pièce caractérisant le défaut de conformité de l’extraction qui serait apparu au mois de mars 2024.

S’agissant des dégâts des eaux, le plombier de l’immeuble mandaté pour procéder à une recherche de l’origine du sinistre affectant le plafond de la cuisine des lieux loués a conclu à l’implication des installations privatives de l’appartement du dessus. Quant au dégât des eaux dont la locataire a fait état au mois de mai 2024, affectant les WC du sous-sol, elle ne fournit aucun élément permettant de retenir la responsabilité de la bailleresse.

Les demandes de condamnation de la bailleresse ne sont dès lors pas fondées. 

Elles seront donc rejetées.


IV- Sur les demandes indemnitaires formées par la société LIBRE & BON

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de ce texte, celui qui, par la mauvaise exécution ou l’inexécution de ses obligations, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation.

Il est constant qu'il appartient à celui qui sollicite l'indemnisation d'un dommage de prouver tant la faute qui en est à l'origine, que ledit dommage et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, la société LIBRE & BON demande au tribunal de condamner la bailleresse à l’indemniser des préjudices subis à raison du retard dans la réalisation des travaux d’aménagement qui l’ont empêchée d’exploiter ses locaux à la date prévue et dans les conditions escomptées. Elle sollicite une somme de 10.000 euros en réparation du manquement de la bailleresse à l’exécution du contrat de bonne foi, outre une somme de 20.000 euros couvrant la perte de chance d’exploiter normalement les lieux, le remboursement des charges courantes alors que le restaurant n’était pas ouvert, le préjudice moral, et la prise en charge des travaux engagés pour pallier les désordres.

Il résulte cependant ce qui précède que la responsabilité de la bailleresse n’a pas été retenue concernant le retard dans la réalisation des travaux d’aménagement, que le défaut de conformité de l’extraction n’est pas établi et que l’imputabilité des dégâts des eaux à la bailleresse ne peut être retenue, outre qu’ils n’apparaissent pas même avoir fait l’objet d’une déclaration de sinistre de la société LIBRE & BON auprès de son assureur, qui aurait pu mandater son expert.

Par conséquent, en l’absence de faute ou de manquement démontrés de la bailleresse à ses obligations, la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts formée à son encontre sera rejetée.


V- Sur la demande de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le 1er alinéa de l'article 1343-5 du code civil permet au tribunal, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

La société R&D PATRIMOINE sollicite, reconventionnellement que le tribunal constate l’acquisition des effets de la clause résolutoire en l’absence de paiement par la locataire des loyers des deuxième et troisième trimestres réclamés au terme du délai d’un mois.

Celle-ci ne le conteste pas mais sollicite l’octroi de délais suspensifs pour s’acquitter des sommes dues.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

La société LIBRE & BON n’ayant pas acquitté les causes du commandement dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer signifié le 03 juillet 2023, la SCI R&D PATRIMOINE est fondée à se prévaloir du caractère automatique du jeu de la clause résolutoire à effet du 03 août 2023 à minuit.

La demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse, formée par la société LIBRE & BON est dès lors sans objet.

La société locataire étant ainsi devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués à compter du 04 août 2023, il convient, à défaut de départ volontaire dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son fait des lieux donnés à bail, dans les conditions fixées au dispositif. 

Enfin, il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. 

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

La SCI R&D PATRIMOINE sollicite à ce titre que l’indemnité d’occupation due par la société LIBRE & BON soit fixée au montant des loyers indexés, charges, taxes diverses et accessoires, outre TVA sur tous les postes, contractuellement prévus.

En conséquence, l'occupation des locaux par la société LIBRE & BON, devenue occupante sans droit ni titre à compter du 04 août 2023, causant nécessairement un préjudice à la bailleresse dont le bien demeure immobilisé, elle sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer contractuel indexé, augmenté des accessoires contractuels (charges et taxes) jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clés tel que prévu par le bail en cas d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais suspensifs

Alors qu’il lui incombe de démontrer le bien-fondé de sa demande de délais, la société LIBRE & BON ne produit aucun élément justifiant de sa situation financière et patrimoniale, et du fait qu’elle serait effectivement en mesure de payer les sommes dues si des délais lui étaient accordés pour ce faire.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délais de paiements suspensifs.


VI- Sur les demandes résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse et de paiement de la somme de 70.000 euros à titre de dommages et intérêts

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Compte tenu de ce qui précède les demandes de la société LIBRE & BON de résiliation du contrat de bail aux torts de la bailleresse, ainsi que de condamnation à lui verser une somme de 70 000 euros de dommages-intérêts s’avèrent sans objet.

Elles seront donc rejetées.


VII- Sur la demande de condamnation de la société LIBRE & BON au paiement de la somme de 90.165,06 euros

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être exécutés de bonne foi.

La bailleresse sollicite que la société LIBRE & BON soit condamnée à lui payer la somme de 90.165,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au troisième trimestre 2024 inclus. 

Aux termes du bail la société LIBRE & BON s’est engagée à régler, trimestriellement et d’avance, un loyer annuel fixé initialement à la somme de 46.800 euros, soumis à indexation, augmenté des charges et taxes contractuelles.

Il résulte des éléments du dossier, et il n’est pas contesté, que la locataire n’a pas réglé les loyers et accessoires contractuels, restant devoir la somme de 90.165,06 euros arrêtée au troisième trimestre 2024 inclus, à la bailleresse.

Par conséquent, la société LIBRE & BON sera condamnée à payer à la société R&D PATRIMOINE la somme de 90.165,06 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au troisième trimestre 2024 inclus, étant précisé qu’à compter du 04 août 2023, ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues.


VIII- Sur la demande de conservation du dépôt de garantie par la bailleresse 

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1231-5 du même code précise que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

En l’espèce, la demande formulée par la bailleresse aux termes du dispositif de ses conclusions, tendant à la condamnation de la locataire au paiement d’une somme de 11.700 euros, égale au montant du dépôt de garantie, à titre de premiers dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 24.2 du bail, s’analyse en réalité, au vu de la clause du bail invoquée, en une demande d’autorisation de pouvoir conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire, tel que prévu par le contrat de bail.

L’article 24.2 du bail, relatif à la clause résolutoire stipule en effet qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, le dépôt de garantie « demeurera acquis au Bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de plus amples dommages et intérêts ».

Ces stipulations constituent une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, réductible en cas de disproportion manifeste.

Il est constant que la disproportion manifeste de la clause pénale s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi et qu’il appartient au débiteur de démontrer ledit caractère manifestement excessif.

La bailleresse prétend à la conservation de trois mois de loyers consécutivement à la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du bail délivré pour obtenir le paiement de six mois de loyers. La sanction financière prévue au bail apparaît ainsi manifestement excessive au regard du but poursuivi par la clause invoquée consistant à obtenir l’indemnisation d’un préjudice subi par la bailleresse, que celle-ci ne caractérise pas en fait et en droit. 

Le tribunal relève que les diligences entreprises par la demanderesse ont, au vu des pièces produites, simplement consisté en la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail préalablement à l’introduction de la présente instance.

Aussi, l’indemnité forfaitaire contractuellement prévue sera justement modérée à la somme de 500 euros.

En conséquence, la SCI R&D PATRIMOINE sera autorisée à conserver la somme de 500 euros sur le dépôt de garantie à titre de clause pénale.


IX- Sur les mesures accessoires

La société LIBRE & BON, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile. 

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI R&D PATRIMOINE l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits. Il lui sera donc alloué une somme de 4.000 euros, que la demanderesse sera condamnée à lui verser en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 alinéa 1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
 
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, ainsi que le demande la société LIBRE & BON.

 
PAR CES MOTIFS
 
Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société LIBRE & BON de sa demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 03 juillet 2023,

DEBOUTE la société LIBRE & BON de sa demande d’exonération du paiement des loyers,

DEBOUTE la société LIBRE & BON de sa demande de condamnation de la SCI R&D PATRIMOINE à faire les travaux rendus nécessaires pour permettre l’exploitation du local, comprenant la mise en conformité de l’extraction et les réparations permettant d’assurer la parfaite étanchéité des plafonds ainsi que les travaux de reprise liés à l’humidité,

DEBOUTE la société LIBRE & BON de ses demandes de condamnation de la SCI R&D PATRIMOINE au paiement des sommes de 10.000 euros et 20.000 euros à titre de dommages-intérêts, 

CONSTATE l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail liant la SCI R&D PATRIMOINE à la société LIBRE & BON au titre des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol sis [Adresse 3] à Paris (75015), à effet du 03 août 2023 à minuit,

DEBOUTE la société LIBRE & BON de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la SCI R&D PATRIMOINE,

DEBOUTE la société LIBRE & BON de sa demande de condamnation de la SCI R&D PATRIMOINE au paiement de la somme de 70.000 euros à titre de dommages-intérêts, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société LIBRE & BON et de tout occupant de son chef des locaux loués situés [Adresse 3] à [Localité 5], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que l'enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE la société LIBRE & BON à payer à la SCI R&D PATRIMOINE la somme de 90.165,06 euros (quatre-vingt-dix mille cent soixante-cinq euros et six centimes), au titre de l’arriéré locatif arrêté au troisième trimestre 2024 inclus, étant précisé qu’à compter du 04 août 2023, ce sont des indemnité d’occupation qui sont dues,

CONDAMNE la société LIBRE & BON à payer à la SCI R&D PATRIMOINE une indemnité d’occupation à compter du quatrième trimestre 2023 et jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer indexé augmenté des taxes, charges et accessoires contractuels,

DEBOUTE la société LIBRE & BON de ses demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

AUTORISE la SCI R&D PATRIMOINE à conserver la somme de 500 euros (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts sur le dépôt de garantie,

CONDAMNE la société LIBRE & BON à payer à la SCI R&D PATRIMOINE une somme de 4.000 euros (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société LIBRE &BON de sa demande de paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société LIBRE &BON aux dépens de l'instance, 

DIT n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement.


Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Juillet 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER