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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 1/Section 5, 19 juin 2026, n° 25/01619

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
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Parties (entreprises)

ELBECHIR

Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

Il ressort du jugement contradictoire rendu le 3 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Bobigny que :

« Selon acte sous seing privé du 15 mars 1999, les consorts [F] ont donné à bail à la société BOULANGERIE DYONISIENNE un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 1] (93) et ce, afin d’y exploiter une activité de boulangerie.

Par acte de cession enregistré le 26 juillet 2007, la société BOULANGERIE DYONISIENNE a cédé son fonds de commerce sis [Adresse 3] à [Localité 1] (93) à Monsieur [I] [H].

Par acte sous seing privé non daté, Madame [U] [F] a consenti à Monsieur [I] [H] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] (93), pour une durée de neuf années commençant à courir rétroactivement le 1er janvier 2007, pour l’exploitation d’un commerce de boulangerie-pâtisserie.


Le 2 novembre 2010, les consorts [F] ont vendu à la SCI [C] l’immeuble du [Adresse 4] dont dépendent les lieux loués. L’acte de vente mentionnait que le bien vendu faisait l’objet d’un bail commercial en cours conclu le 1er janvier 2007 avec Monsieur [I] [H].

Le 13 mai 2016, Monsieur [I] [H], agissant en qualité de “commerçant exerçant son activité sous l’enseigne de la SARL [V] immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bobigny sous le numéro 498 876 226 00016", a fait signifier une demande de renouvellement de bail commercial à la société NATIMMO, administrateur de biens de la SCI [C].

Le 3 juin 2016, la SCI [C] a fait signifier à Monsieur [I] [H] un acte de réponse à demande de renouvellement de bail commercial, aux termes duquel elle indiquait lui dénier le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux en raison de son absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le 18 octobre 2016, la SCI [C] a fait assigner Monsieur [I] [H] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins d’expulsion. La société [V] est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 22 mai 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a débouté la SCI [C] et dit que la société [V] disposait d’un droit au renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2016.

La SCI JULIE 26 a interjeté appel du jugement.

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2018, la SCI [C] 26 a fait notifier à la société [V] un mémoire en demande de fixation du loyer d’un bail renouvelé, à hauteur de 39.100 euros, pour un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er juillet 2016, l’acte précisant “sous réserve des effets de la procédure actuellement pendante devant la cour d’appel de Paris.”

Par deux arrêts du 27 mai 2020 et 29 septembre 2021, la cour d’appel de [Localité 2] a notamment :

- dit que la société [V] est locataire des locaux en vertu du bail conclu le 15 mars 1999;
- dit sans effet la demande de renouvellement formée par Monsieur [I] [H];
- dit sans effet la dénégation du droit au statut des baux commerciaux opposée par la SCI [C] 26 par acte du 3 juin 2016 ;
- dit que le bail du 15 mars 1999 liant la SCI [C] 26 et la société [V] se poursuit par tacite prolongation ;

Par acte d’huissier de justice du 22 septembre 2021, la SCI [C] 26 a fait signifier un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 31 mars 2022 moyennant un nouveau loyer porté à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 35.000 euros, conformément à l’article L.145-9 du code de commerce.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 décembre 2021, la SCI [C] 26 a notifié à la société [V] un mémoire en demande de fixation du loyer d’un bail renouvelé prenant effet le 1er avril 2022, et ce pour neuf ans, à hauteur de 35.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 26 juillet 2022, la SCI [C] 26 a fait assigner la société [V] devant le juge des loyers commerciaux siégeant au tribunal judiciaire de Bobigny, sur le fondement des articles L.145-33 et suivants, R.145-33 et suivants du code de commerce, aux fins de fixer le montant loyer du bail renouvelé à la somme de 35.000 € hors taxes et hors charges par an.
 
Aux termes de son mémoire en réponse notifié le 20 octobre 2022, la société [V] a demandé à titre principal de déclarer irrecevable comme étant prescrite la demande en fixation de loyer renouvelé de la SCI [C] 26 ; à titre subsidiaire, de débouter la SCI [C] 26 de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société [V] et à titre infiniment subsidiaire, de donner acte que la société [V] ne s'oppose pas à la désignation d'un expert judiciaire.

Par mémoire en réponse notifié le 10 février 2023, la SCI [C] 26 a maintenu sa demande à titre principal de voir fixé le montant du bail renouvelé à la somme de 35.000 euros hors taxes hors charges par an.

Par jugement du 11 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a :
- déclaré l'action de SCI [C] 26 recevable,
- constaté le renouvellement du bail commercial liant les parties à compter du 1er avril 2022,
- ordonné une expertise judiciaire et a désigné pour y procéder Monsieur [W] [J]. »

[...]

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Vu le jugement du 11 avril 2023,

DIT que le prix du bail renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 2022 entre la SCI [C] 26, bailleresse, et la société [V], preneuse, portant sur des locaux sis [Adresse 5] à Saint-Denis (93) doit être fixé à la valeur locative,

FIXE à la somme de 23.000 euros (vingt-trois mille euros) en principal par an à compter du 1er avril 2022, le prix du bail renouvelé,
 
DIT que des intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 26 juillet 2022 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

DIT n’y avoir lieu à capitalisation pour les intérêts échus depuis plus d’un an,

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE le partage des dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts d’expertise,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire. »

Le jugement précité est définitif.

Le 25 juillet 2025, la SCI [C] 26 a fait délivrer par commissaire de justice à la SARL [V] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. 

Le 2 septembre 2025, la SCI [C] 26 a fait assigner la SARL [V] aux fins de voir :
Vu les dispositions des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, Vu les dispositions de l'article L145-41 du Code de Commerce, Vu les dispositions de l'article 1728 du Code Civil, Vu le bail commercial en date du 15 mars 1999, renouvelé par jugement en date du 3 juin 2025 et le commandement de payer en date du 25 juillet 2025,
Déclarer recevable et bien fondée l'action engagée par la société SCI [C] 26.Prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial ayant lié les parties, par l'effet de la clause résolutoire insérée audit bail, à compter du 25 août 2025.En conséquence,Ordonner l'expulsion des locaux litigieux de la société [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique.Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde meubles du choix de la demanderesse aux frais, risques et périls de la défenderesse.Condamner par provision la société [V] à payer à la société SCI [C] 26 la somme de 41.079,45 €, correspondant d'une part aux arriérés de loyers et charges dus sur la période du 2ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025 (37.344,96 €), d'autre part au montant de la clause pénale contractuellement prévue (3.734,49 €).Condamner par provision la société [V] à payer à la société SCI [C] 26 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 3.300 € à compter du 25 août 2025 et ceci jusqu'à libération effective, totale et définitive des locaux litigieux.Condamner la société [V] à payer à la société SCI [C] 26, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 3.000 €, en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance.Condamner la défenderesse aux entiers dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer en date du 25 juillet 2025. 
L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 22 mai 2026 et la décision mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, la SCI [C] 26, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes et s'est opposée à la demande de moratoire formulée en défense.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SARL [V], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

Vu les articles 1219, 1244-1, 1719, 1720 et 1721 du Code Civil, Vu l'article L. 145-41 du Code de Commerce, Vu les articles 700, 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu les jurisprudences citées,
Vu l'ensemble des pièces versées au débat,
Accueillir la Société [V] en ses présentes écritures, l'y déclarer recevable, bien fondée et y faisant droit,A TITRE LIMINAIRE :
 JUGER n'y avoir lieu à référé ou, à tout le moins, SURSEOIR A STATUER dans l'attente de la décision à intervenir au fond dans le cadre de l'instance pendante enrôlée devant le Tribunal de céans sous le RG n°25/00028 relative à la validité et à l'efficacité du commandement de payer les loyers délivré le 25 juillet 2025 ; DEBOUTER la SCI [C] 26 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;A TITRE PRINCIPAL:
 JUGER que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié le 25 juillet 2025 par la SCI [C] 26 à la Société [V] de manière injustifiée et de parfaite mauvaise foi, est nul et de nul effet ; JUGER que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié le 25 juillet 2025 par la SCI [C] 26 à la Societé [V] est mal fondé donc qu'il ne pourra produire aucun effet ; JUGER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;A TITRE SUBSIDIAIRE :
 JUGER que la SCI [C] 26 a manqué à son obligation légale d'assurer une jouissance paisible des locaux loués à la Société [V] en sa qualité de preneur ; ORDONNER la suspension des loyers sur toute la période des travaux de canalisation (sept mois) ou, à tout le moins, sur la période de fermeture complète (47 jours) de la Société [V] en raison des manquements imputables à la SCI [C] 26 ; JUGER que la Société [V] est parfaitement fondée à invoquer légitimement le principe de l'exception d'inexecution compte tenu des manquements du bailleur à ses obligations d'entretien et de délivrance conforme du bien loué, lui permettant ainsi de suspendre le règlement des sommes réclamées par la SCI [C] 26 ;SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant la SCI [C] 26 et la Société [V] ;A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
 SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant la SCILUCIE 26 et la Société [V] ; JUGER que la Société [V] est bien fondée à solliciter des délais de grâce pour s'exécuter, s'il devait être jugé par extraordinaire que le commandement de payer est régulier : FIXER à 24 mois le délai de grâce dans lequel la Société [V] doit s'exécuter le cas échéant ; ÉCARTER l'exécution provisoire de la décision à intervenir en pareille hypothèse, si par extraordinaire il ne devait pas être fait droit aux demandes de la Société [V], vu les conséquences manifestement excessives qui en résulteraient pour la Société [V] ;EN TOUT ETAT DE CAUSE :
 DEBOUTER la SCI [C] 26 de toutes ses demandes, fins et conclusions ; JUGER que le trouble de jouissance résultant pour la Société [V] du défaut d'entretien et de délivrance conforme des lieux loués par la SCI [C] 26 est pleinement caractérisé ; SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant la SCI [C] 26 et la Société [V] ; CONDAMNER la SCI [C] 26 à verser, sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard, à la Société [V] la somme globale de 70.000 euros au titre de l'indemnisation de la perte d'exploitation subie à cause de la prolongation excessive des travaux de canalisation ; JUGER que toute somme éventuellement due par la Société [V] à la SCI [C] 26 au titre des loyers et charges fera l'objet d'une compensation, le cas échéant, avec les sommes dues par la SCI [C] 26 à la Société [V] ; CONDAMNER la SCI [C] 26 à verser, sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard, à Monsieur [H] la somme globale de 30.000 euros a parfaire au titre des préjudices moral et corporel subis, étant précisé que indemnisation fixée de ce chef devra être réévaluée lorsque le pourcentage d'invalidité de Monsieur [H] aura été arrêté ; CONDAMNER la SCI [C] 26 à payer à la Société [V] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;CONDAMNER la SCI [C] 26 aux entiers dépens générés dans le cadre de la présente instance.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, la SARL [V] sera déboutée de sa demande de sursis à statuer qui n'est pas justifiée du fait de la saisine du juge du fond dès lors qu'aucun juge de la mise en état ,'a été désigné et que l'audience d'orientation n'a pas encore eu lieu.

Sur la demande relative à la clause résolutoire

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.


L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Cependant, il ressort des éléments du dossier que la SARL [V] a diligenté une procédure en contestation du commandement de payer du 25 juillet 2025 devant le tribunal judiciaire de Bobigny en assignant la société bailleresse par exploit du 5 septembre 2025.

Bien que le juge de la mise en état ne soit pas encore désigné dans cette affaire, il apparaît manifestement qu'elle soulève une contestation sérieuse qu'il appartiendra au juge du fond de trancher.

En outre, la société bailleresse sollicite du juge des référés de « Prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial ». Or, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de mettre fin à un contrat ; il ne peut que constater l'acquisition d'une clause résolutoire stipulée dans un bail. Il n'entre pas plus dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer tel que sollicité en défense.

Pour ces raisons, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail commercial et de nullité du commandement de payer délivré le 25 juillet 2025.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d'un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n'a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, il apparaît que la société défenderesse se prévaut de l'exception d'inexécution pour ne pas acquitter du loyer au motif qu'elle aurait subi des travaux qui ne lui ont pas permis d'exercer son activité et qui sont à l'origine d'une perte de chiffre d'affaire.

Compte tenu de la contestation sérieuse que soulève ce moyen défense, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision et les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir.

Par suite, il n'y a pas lieu à statuer sur la demande de délais de paiement formulée en défense.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SCI [C] 26 qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

DEBOUTONS la SARL [V] de sa demande de sursis à statuer ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formulé par les parties et les RENVOYONS à mieux se pourvoir ;

DISONS n'y avoir lieu à l'application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI [C] 26 aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 JUIN 2026.


LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE
LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 25/01619 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3V6E

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 JUIN 2026
MINUTE N° 26/01176
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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 22 Mai 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI [C] 26
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R054

ET :

La société [V]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe RUFF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L262

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EXPOSE DU LITIGE

Il ressort du jugement contradictoire rendu le 3 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Bobigny que :

« Selon acte sous seing privé du 15 mars 1999, les consorts [F] ont donné à bail à la société BOULANGERIE DYONISIENNE un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 1] (93) et ce, afin d’y exploiter une activité de boulangerie.

Par acte de cession enregistré le 26 juillet 2007, la société BOULANGERIE DYONISIENNE a cédé son fonds de commerce sis [Adresse 3] à [Localité 1] (93) à Monsieur [I] [H].

Par acte sous seing privé non daté, Madame [U] [F] a consenti à Monsieur [I] [H] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] (93), pour une durée de neuf années commençant à courir rétroactivement le 1er janvier 2007, pour l’exploitation d’un commerce de boulangerie-pâtisserie.


Le 2 novembre 2010, les consorts [F] ont vendu à la SCI [C] l’immeuble du [Adresse 4] dont dépendent les lieux loués. L’acte de vente mentionnait que le bien vendu faisait l’objet d’un bail commercial en cours conclu le 1er janvier 2007 avec Monsieur [I] [H].

Le 13 mai 2016, Monsieur [I] [H], agissant en qualité de “commerçant exerçant son activité sous l’enseigne de la SARL [V] immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bobigny sous le numéro 498 876 226 00016", a fait signifier une demande de renouvellement de bail commercial à la société NATIMMO, administrateur de biens de la SCI [C].

Le 3 juin 2016, la SCI [C] a fait signifier à Monsieur [I] [H] un acte de réponse à demande de renouvellement de bail commercial, aux termes duquel elle indiquait lui dénier le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux en raison de son absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le 18 octobre 2016, la SCI [C] a fait assigner Monsieur [I] [H] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins d’expulsion. La société [V] est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 22 mai 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a débouté la SCI [C] et dit que la société [V] disposait d’un droit au renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2016.

La SCI JULIE 26 a interjeté appel du jugement.

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2018, la SCI [C] 26 a fait notifier à la société [V] un mémoire en demande de fixation du loyer d’un bail renouvelé, à hauteur de 39.100 euros, pour un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er juillet 2016, l’acte précisant “sous réserve des effets de la procédure actuellement pendante devant la cour d’appel de Paris.”

Par deux arrêts du 27 mai 2020 et 29 septembre 2021, la cour d’appel de [Localité 2] a notamment :

- dit que la société [V] est locataire des locaux en vertu du bail conclu le 15 mars 1999;
- dit sans effet la demande de renouvellement formée par Monsieur [I] [H];
- dit sans effet la dénégation du droit au statut des baux commerciaux opposée par la SCI [C] 26 par acte du 3 juin 2016 ;
- dit que le bail du 15 mars 1999 liant la SCI [C] 26 et la société [V] se poursuit par tacite prolongation ;

Par acte d’huissier de justice du 22 septembre 2021, la SCI [C] 26 a fait signifier un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 31 mars 2022 moyennant un nouveau loyer porté à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 35.000 euros, conformément à l’article L.145-9 du code de commerce.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 décembre 2021, la SCI [C] 26 a notifié à la société [V] un mémoire en demande de fixation du loyer d’un bail renouvelé prenant effet le 1er avril 2022, et ce pour neuf ans, à hauteur de 35.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 26 juillet 2022, la SCI [C] 26 a fait assigner la société [V] devant le juge des loyers commerciaux siégeant au tribunal judiciaire de Bobigny, sur le fondement des articles L.145-33 et suivants, R.145-33 et suivants du code de commerce, aux fins de fixer le montant loyer du bail renouvelé à la somme de 35.000 € hors taxes et hors charges par an.
 
Aux termes de son mémoire en réponse notifié le 20 octobre 2022, la société [V] a demandé à titre principal de déclarer irrecevable comme étant prescrite la demande en fixation de loyer renouvelé de la SCI [C] 26 ; à titre subsidiaire, de débouter la SCI [C] 26 de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société [V] et à titre infiniment subsidiaire, de donner acte que la société [V] ne s'oppose pas à la désignation d'un expert judiciaire.

Par mémoire en réponse notifié le 10 février 2023, la SCI [C] 26 a maintenu sa demande à titre principal de voir fixé le montant du bail renouvelé à la somme de 35.000 euros hors taxes hors charges par an.

Par jugement du 11 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a :
- déclaré l'action de SCI [C] 26 recevable,
- constaté le renouvellement du bail commercial liant les parties à compter du 1er avril 2022,
- ordonné une expertise judiciaire et a désigné pour y procéder Monsieur [W] [J]. »

[...]

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Vu le jugement du 11 avril 2023,

DIT que le prix du bail renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 2022 entre la SCI [C] 26, bailleresse, et la société [V], preneuse, portant sur des locaux sis [Adresse 5] à Saint-Denis (93) doit être fixé à la valeur locative,

FIXE à la somme de 23.000 euros (vingt-trois mille euros) en principal par an à compter du 1er avril 2022, le prix du bail renouvelé,
 
DIT que des intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 26 juillet 2022 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

DIT n’y avoir lieu à capitalisation pour les intérêts échus depuis plus d’un an,

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE le partage des dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts d’expertise,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire. »

Le jugement précité est définitif.

Le 25 juillet 2025, la SCI [C] 26 a fait délivrer par commissaire de justice à la SARL [V] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. 

Le 2 septembre 2025, la SCI [C] 26 a fait assigner la SARL [V] aux fins de voir :
Vu les dispositions des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, Vu les dispositions de l'article L145-41 du Code de Commerce, Vu les dispositions de l'article 1728 du Code Civil, Vu le bail commercial en date du 15 mars 1999, renouvelé par jugement en date du 3 juin 2025 et le commandement de payer en date du 25 juillet 2025,
Déclarer recevable et bien fondée l'action engagée par la société SCI [C] 26.Prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial ayant lié les parties, par l'effet de la clause résolutoire insérée audit bail, à compter du 25 août 2025.En conséquence,Ordonner l'expulsion des locaux litigieux de la société [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique.Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde meubles du choix de la demanderesse aux frais, risques et périls de la défenderesse.Condamner par provision la société [V] à payer à la société SCI [C] 26 la somme de 41.079,45 €, correspondant d'une part aux arriérés de loyers et charges dus sur la période du 2ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025 (37.344,96 €), d'autre part au montant de la clause pénale contractuellement prévue (3.734,49 €).Condamner par provision la société [V] à payer à la société SCI [C] 26 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 3.300 € à compter du 25 août 2025 et ceci jusqu'à libération effective, totale et définitive des locaux litigieux.Condamner la société [V] à payer à la société SCI [C] 26, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 3.000 €, en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance.Condamner la défenderesse aux entiers dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer en date du 25 juillet 2025. 
L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 22 mai 2026 et la décision mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, la SCI [C] 26, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes et s'est opposée à la demande de moratoire formulée en défense.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SARL [V], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

Vu les articles 1219, 1244-1, 1719, 1720 et 1721 du Code Civil, Vu l'article L. 145-41 du Code de Commerce, Vu les articles 700, 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu les jurisprudences citées,
Vu l'ensemble des pièces versées au débat,
Accueillir la Société [V] en ses présentes écritures, l'y déclarer recevable, bien fondée et y faisant droit,A TITRE LIMINAIRE :
 JUGER n'y avoir lieu à référé ou, à tout le moins, SURSEOIR A STATUER dans l'attente de la décision à intervenir au fond dans le cadre de l'instance pendante enrôlée devant le Tribunal de céans sous le RG n°25/00028 relative à la validité et à l'efficacité du commandement de payer les loyers délivré le 25 juillet 2025 ; DEBOUTER la SCI [C] 26 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;A TITRE PRINCIPAL:
 JUGER que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié le 25 juillet 2025 par la SCI [C] 26 à la Société [V] de manière injustifiée et de parfaite mauvaise foi, est nul et de nul effet ; JUGER que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié le 25 juillet 2025 par la SCI [C] 26 à la Societé [V] est mal fondé donc qu'il ne pourra produire aucun effet ; JUGER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;A TITRE SUBSIDIAIRE :
 JUGER que la SCI [C] 26 a manqué à son obligation légale d'assurer une jouissance paisible des locaux loués à la Société [V] en sa qualité de preneur ; ORDONNER la suspension des loyers sur toute la période des travaux de canalisation (sept mois) ou, à tout le moins, sur la période de fermeture complète (47 jours) de la Société [V] en raison des manquements imputables à la SCI [C] 26 ; JUGER que la Société [V] est parfaitement fondée à invoquer légitimement le principe de l'exception d'inexecution compte tenu des manquements du bailleur à ses obligations d'entretien et de délivrance conforme du bien loué, lui permettant ainsi de suspendre le règlement des sommes réclamées par la SCI [C] 26 ;SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant la SCI [C] 26 et la Société [V] ;A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
 SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant la SCILUCIE 26 et la Société [V] ; JUGER que la Société [V] est bien fondée à solliciter des délais de grâce pour s'exécuter, s'il devait être jugé par extraordinaire que le commandement de payer est régulier : FIXER à 24 mois le délai de grâce dans lequel la Société [V] doit s'exécuter le cas échéant ; ÉCARTER l'exécution provisoire de la décision à intervenir en pareille hypothèse, si par extraordinaire il ne devait pas être fait droit aux demandes de la Société [V], vu les conséquences manifestement excessives qui en résulteraient pour la Société [V] ;EN TOUT ETAT DE CAUSE :
 DEBOUTER la SCI [C] 26 de toutes ses demandes, fins et conclusions ; JUGER que le trouble de jouissance résultant pour la Société [V] du défaut d'entretien et de délivrance conforme des lieux loués par la SCI [C] 26 est pleinement caractérisé ; SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant la SCI [C] 26 et la Société [V] ; CONDAMNER la SCI [C] 26 à verser, sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard, à la Société [V] la somme globale de 70.000 euros au titre de l'indemnisation de la perte d'exploitation subie à cause de la prolongation excessive des travaux de canalisation ; JUGER que toute somme éventuellement due par la Société [V] à la SCI [C] 26 au titre des loyers et charges fera l'objet d'une compensation, le cas échéant, avec les sommes dues par la SCI [C] 26 à la Société [V] ; CONDAMNER la SCI [C] 26 à verser, sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard, à Monsieur [H] la somme globale de 30.000 euros a parfaire au titre des préjudices moral et corporel subis, étant précisé que indemnisation fixée de ce chef devra être réévaluée lorsque le pourcentage d'invalidité de Monsieur [H] aura été arrêté ; CONDAMNER la SCI [C] 26 à payer à la Société [V] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;CONDAMNER la SCI [C] 26 aux entiers dépens générés dans le cadre de la présente instance.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, la SARL [V] sera déboutée de sa demande de sursis à statuer qui n'est pas justifiée du fait de la saisine du juge du fond dès lors qu'aucun juge de la mise en état ,'a été désigné et que l'audience d'orientation n'a pas encore eu lieu.

Sur la demande relative à la clause résolutoire

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.


L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Cependant, il ressort des éléments du dossier que la SARL [V] a diligenté une procédure en contestation du commandement de payer du 25 juillet 2025 devant le tribunal judiciaire de Bobigny en assignant la société bailleresse par exploit du 5 septembre 2025.

Bien que le juge de la mise en état ne soit pas encore désigné dans cette affaire, il apparaît manifestement qu'elle soulève une contestation sérieuse qu'il appartiendra au juge du fond de trancher.

En outre, la société bailleresse sollicite du juge des référés de « Prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial ». Or, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de mettre fin à un contrat ; il ne peut que constater l'acquisition d'une clause résolutoire stipulée dans un bail. Il n'entre pas plus dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer tel que sollicité en défense.

Pour ces raisons, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail commercial et de nullité du commandement de payer délivré le 25 juillet 2025.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d'un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n'a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, il apparaît que la société défenderesse se prévaut de l'exception d'inexécution pour ne pas acquitter du loyer au motif qu'elle aurait subi des travaux qui ne lui ont pas permis d'exercer son activité et qui sont à l'origine d'une perte de chiffre d'affaire.

Compte tenu de la contestation sérieuse que soulève ce moyen défense, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision et les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir.

Par suite, il n'y a pas lieu à statuer sur la demande de délais de paiement formulée en défense.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SCI [C] 26 qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

DEBOUTONS la SARL [V] de sa demande de sursis à statuer ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formulé par les parties et les RENVOYONS à mieux se pourvoir ;

DISONS n'y avoir lieu à l'application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI [C] 26 aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 JUIN 2026.


LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE
LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 1720, code civil 1244-1, code de commerce L145-9, code de commerce L145-33, code de commerce R145-33). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-25T18:42:03.155Z.