Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 16 juin 2026, n° 23/11626

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2010, la SCPI Fructipierre a donné à bail commercial sous conditions suspensives à la société ATAC SAS, aux droits de laquelle vient désormais la SAS Auchan Supermarché, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 4], pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 2010 pour se terminer le 30 juin 2022, moyennant un loyer annuel de 337 680 euros, hors charges et hors taxes.

Par avenant du 18 octobre 2010, les parties ont rappelé la date à laquelle les conditions suspensives stipulées au bail ont été levées.

Par acte extrajudiciaire du 25 mai 2022, la société Auchan Supermarché a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, aux mêmes charges et conditions que le bail précédent, et la fixation du loyer à la somme annuelle de 350 000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2022, la société Fructipierre a accepté le principe du renouvellement du bail pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 2022, mais moyennant un loyer annuel à la somme de 450 000 euros, hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 mars 2023, la société Auchan Supermarché a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 350 000 euros, à compter du 1er juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, la société Auchan Supermarché a assigné la société Fructipierre devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 350 000 euros.

Par jugement du 25 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a : 
- constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant la société Fructipierre et la société Auchan Supermarché, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 5], à compter du 1er juillet 2022 ; 
- dit que le prix du loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative de marché, en application de l'article VI-7° du bail du 26 janvier 2010 liant les parties ; et, 
- avant-dire droit, ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert Mme [M] [F] [K], avec mission essentielle de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022.

L'expert a déposé son rapport le 4 août 2025, concluant à une valeur locative estimée à la date du renouvellement, le 1er juillet 2022, à la somme de 392 000 euros par an en l'absence de pondération des surfaces et à la somme de 397 000 euros par an en cas de pondération des surfaces.

Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, notifié par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 mars 2026, la société Auchan Supermarché demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 et R. 145-1 à R. 145-33 du code de commerce, de :
« – CONSTATER l’accord des Parties pour que le Bail commercial portant sur les Locaux situés au [Adresse 5] soit renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2022 ;
– DIRE et JUGER que le loyer d’un bail renouvelé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative des locaux pris à bail ;
A titre principal :
– DIRE et JUGER que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société AUCHAN SUPERMARCHE sis [Adresse 5] est inférieure au montant du dernier loyer contractuel et est égale à 350.000 euros ;
– En conséquence, FIXER le loyer des locaux susvisés à la somme 350.000 euros par an en principal HT HC, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er juillet 2022, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) ;
A titre subsidiaire, si par impossible le Juge des loyers était amené à considérer que la valeur locative des Locaux serait supérieure au dernier loyer contractuel :
– DIRE et JUGER que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société AUCHAN SUPERMARCHE sis [Adresse 5] ne saurait en tout état de cause être supérieure à la somme de 392.000 euros HT HC, soit le montant retenu par Madame l’Expert aux termes de son Rapport ;
– En conséquence, FIXER le loyer des locaux susvisés à la somme 392.000 euros par an en principal HT HC, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er juillet 2022, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) ;
En tout état de cause :
– ARRETER le compte entre les Parties résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des Locaux à compter du 1er juillet 2022, outre les intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyer depuis cette date et ce, à compter de chaque échéance, outre capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;
– DIRE ET JUGER que les intérêts dus par le Bailleur sur les trop-versés de loyers courent à compter du 1er juillet 2022 ou à tout le moins à compter de la date de signification de l’assignation devant le Juge des loyers signifiée par la société AUCHAN SUPERMARCHE à l’encontre de la société FRUCTIPIERRE, soit le 20 octobre 2023 ;
– ORDONNER la capitalisation des intérêts
– DEBOUTER la société FRUCTIPIERRE de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions.
– CONDAMNER la société FRUCTIPIERRE en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise ;
– CONDAMNER la société FRUCTIPIERRE à verser à la société AUCHAN SUPERMARCHE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Aux termes de son dernier mémoire en défense, notifié par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 décembre 2025, la société Fructipierre demande au juge des loyers commerciaux de :
« - Fixer le montant du loyer du bail de renouvellement de la société AUCHAN SUPERMARCHE à la valeur locative de marché conformément aux stipulations contractuelles, sans pondération,
En conséquence,
A titre principal,
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 520.300 € HT HC/ an (CINQ CENT VINGT-MILLE TROIS CENTS EUROS),
A titre subsidiaire,
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 501.000 € HT HC/ an (CINQ CENT UN MILLE EUROS),
A titre plus subsidiaire,
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 464.800 € HT HC/ an (QUATRE CENT SOIXANTE-QUATRE MILLE HUIT CENTS EUROS), A titre infiniment subsidiaire,
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 442.700 € HT HC/ an (QUATRE CENT QUARANTE-DEUX MILLE SEPT CENTS EUROS),
En tout état de cause,
- Dire et juger que les intérêts de droit courront sur le différentiel entre le montant fixé et le montant acquitté, à chaque terme trimestriel, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du Code civil, devenu l’article 1343-2 du Code civil,
- Débouter la société AUCHAN SUPERMARCHE de l’ensemble de ses demandes,
- Condamner la société AUCHAN SUPERMARCHE aux entiers dépens de l’instance en ce compris l’intégralité des frais d’expertise, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Sabine CHASTAGNIER conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
- Condamner la société AUCHAN SUPERMARCHE au paiement d’une somme de 5.000 € (CINQ MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.
- Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ».

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux mémoires déposés dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 17 mars 2026 et mise en délibéré au 16 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

*

MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Il résulte du jugement rendu le 25 juillet 2024 et il n’est pas contesté par les parties que le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2022.

Il ressort du même jugement et il n'est pas davantage contesté par les parties que le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché, en application de l'article VI-7° du bail du 26 janvier 2010 liant les parties.

Cet article stipule :

« 7.1. Principe

A titre de condition essentielle et déterminante du présent bail, il est stipulé qu'en cas de renouvellement éventuel dans les termes et conditions découlant des présentes, le loyer de base sera fixé à la valeur locative de marché, telle que définie ci-après, à l'article VI-7.2. du Bail, et ce nonobstant les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce auxquelles les Parties entendent déroger.

Toutes autres clauses et conditions du bail, en ce compris, le cas échéant, le loyer variable additionnel, seront maintenues et appliquées dans le cadre du bail renouvelé.

7.2. Détermination de la valeur locative de marché

Pour la détermination de la valeur locative de marché, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce, les Parties déclarent se soumettre aux dispositions expresses suivantes :

– La valeur locative sera déterminée par référence aux prix pratiqués pour des locaux comparables, et ce, de préférence en référence à des surfaces équivalentes à celle des Locaux, et dans les mêmes secteurs géographique et d'activité sauf à les corriger si des références venaient à manquer par des références dans d'autres surfaces, zones et/ou activités.

– La valeur locative de marché sera, dans tous les cas, déterminée en prenant pour éléments de référence exclusivement les loyers des baux librement débattus entre bailleurs et locataires, soit lors de la prise à bail des nouveaux locaux, soit à l'occasion de modifications locatives, soit encore à l'occasion de renouvellements amiables de baux, à l'exclusion de toute référence aux loyers fixés judiciairement.

Les loyers en capital constitués des droits d'entrée et des prix de cession de droit au bail devront être, en sus, pris en compte pour la détermination de la valeur locative.

Lesdits loyers périodiques augmentés des loyers en capital seront ceux consentis contractuellement, au titre des trois années précédant la date d'effet du renouvellement du bail, outre ceux de l'année en cours.

Il est expressément convenu entre les Parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle, sans qu'aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les mezzanines et les réserves qui ne seraient pas attenantes au local principal, objet du bail.

Cet article constitue une condition déterminante du présent bail sans laquelle le Bailleur n'aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le Preneur. »

Sur la surface des locaux

Les parties s’accordent sur la surface utile totale des locaux, qui s’établit à 2 219 m².

Elles s'opposent en revanche sur la prise en compte d'une surface pondérée. En effet, la société Auchan Supermarché retient une surface pondérée de 1 707 m²P, indiquant s'en remettre à l'avis de l'expert sur ce point, tandis que la société Fructipierre estime qu'il n'y a pas lieu de procéder à une pondération au vu des termes du bail.

Pour solliciter l'absence de toute pondération, la bailleresse se prévaut de la disposition contractuelle suivante : « Il est expressément convenu entre les Parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle, sans qu'aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les mezzanines et les réserves qui ne seraient pas attenantes au local principal, objet du bail. »

En présence d'une exclusion claire et précise, il convient donc de n'appliquer aux surfaces utiles aucune pondération, bien que le recours à la pondération soit en principe justifié tant dans le cadre de l'évaluation d'une valeur de marché que dans l'évaluation d'un loyer de renouvellement statutaire, ce que rappelle la charte de l'expertise en évaluation immobilière.

En conséquence, dès lors que la surface utile de 2 219 m² n'est pas contestée, celle-ci sera retenue.

Sur la destination des lieux

Les lieux sont contractuellement destinés à l’activité de « vente au détail de tous produits alimentaires et non alimentaires et la prestation de tous services tels qu'ils sont offerts en général dans les magasins de type supermarché Simply Market ».

La bailleresse estime que cette destination s’apparente, pour l’activité de vente, à une clause « tous commerces » mais n'en tire pas de conséquence pour la détermination du loyer.

La locataire ne forme pas d'observation sur ce point.

Il est constaté qu'aucun correctif de la valeur locative n'est sollicité de ce chef.

Sur les éléments de comparaison

*Sur la méthode de comparaison retenue

S'agissant des prix pratiqués dans le voisinage et de l’estimation de la valeur locative, l’expert indique avoir procédé selon deux hypothèses : d'une part la valeur locative fondée sur la surface utile, avec des références non pondérées, d'autre part la valeur locative fondée sur la surface utile pondérée, avec des références pondérées.

La preneuse n'indique pas quelle méthode elle sollicite de voir privilégier, celle-ci étant indifférente sur la valeur locative finale de 350 000 euros qu'elle retient.

La bailleresse, pour sa part, se réfère exclusivement à l’hypothèse reposant sur la surface utile, avec des références non pondérées.

En l'espèce, comme rappelé précédemment, le bail stipule : « Il est expressément convenu entre les Parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle, sans qu'aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les mezzanines et les réserves qui ne seraient pas attenantes au local principal, objet du bail. »

En application de cette clause, il convient donc de ne retenir que l'hypothèse de l'absence de toute pondération.

*Sur les termes de comparaison retenus

Dans le cadre de l'hypothèse de la valeur locative sans pondération, l'expert judiciaire a retenu 19 références de nouvelles locations et 5 références de renouvellements amiables.

Il indique que les nouvelles locations sont comprises entre 158 euros/m²/an et 1 000 euros/m²/an, et que les valeurs locatives varient sensiblement en fonction des arrondissements, les valeurs les plus élevées étant situées dans le [Localité 6] tandis que les autres valeurs unitaires sont majoritairement comprises entre 200 euros et 500 euros.

L'expert explique que les valeurs unitaires varient également en fonction de la surface utile, puisqu'en excluant les deux références supérieures à 600 euros portant sur des locaux situés dans le [Localité 6], il constate que les valeurs locatives diminuent lorsque la surface utile augmente, avec pour les locaux d’une surface supérieure à 1 000 m² des valeurs locatives inférieures à 300 euros/m²/an.


Concernant les renouvellements amiables, l'expert observe qu'ils sont compris entre 116 euros/m²/an et 320 euros/m²/an. Il constate que, sur cinq références, trois sont situées dans des arrondissements de l’Ouest parisien, notamment le 7e, le 8e, le 9e et le 16e, où le pouvoir d’achat et la commercialité sont plus élevés et où les valeurs locatives sont réputées plus importantes pour des emplacements à commercialité équivalente et des locaux similaires situés dans l’Est.

À titre de précision, il mentionne que le renouvellement amiable de l'établissement Monoprix de la [Adresse 6] concerne un local commercial d’une surface utile de 6 005 m², sur un axe commerçant du [Localité 7], où la commercialité est dynamique avec des commerces de proximité et des enseignes nationales.

La société Auchan Supermarché ne critique pas la pertinence des références retenues par l'expert judiciaire.

La société Fructipierre, pour sa part, conteste la prise en compte de la référence du [Adresse 7] et du [Adresse 8], datées de janvier 2015 et de juillet 2014, au motif qu'elles sont trop anciennes. La bailleresse cite en outre des références répertoriées par son expert amiable.

Il est observé que, s'agissant d'un renouvellement de bail au 1er juillet 2022, il y a effectivement lieu de privilégier les références les plus proches dans le temps au détriment des éléments de comparaison plus anciens, ce dont il sera tenu compte dans l'appréciation de la valeur unitaire. Toutefois, pour ce qui relève des références discutées du [Adresse 7] et du [Adresse 8], il convient d'observer qu'elles n'ont été retenues par l'expert que dans le cadre de son évaluation de la valeur locative statutaire, et non dans l'hypothèse d'une estimation sans pondération, qui est celle retenue en l'espèce.

En conséquence, la critique de la bailleresse sur le choix des références retenues est inopérante.

Sur le prix unitaire

Au terme de l'analyse des références locatives, l'expert expose que les locaux sont situés dans le sud du [Localité 7], dans une rue secondaire à faible commercialité, que l’environnement est résidentiel, ce qui représente un atout pour une activité de supermarché, et que les locaux disposent d’une surface utile de 2 219 m² avec un agencement en forme de U, ce qui justifie de retenir une valeur locative de 190 euros/m²/an pour un renouvellement de bail commercial au 1er juillet 2022.

La société Auchan Supermarché considère que l'expert retient une valeur locative brute unitaire légèrement surévaluée, dès lors que la concurrence est forte dans le secteur des locaux, avec plusieurs supermarchés ou supérettes installés à proximité, que les locaux disposent d’un très faible éclairement naturel, que de nombreuses charges exorbitantes de droit commun lui sont transférées dont la taxe foncière, l’assurance de l’immeuble et les honoraires du syndic. La locataire estime en conséquence que la valeur locative unitaire brute ne saurait être supérieure à 170 euros/m².



La société Fructipierre fait valoir que si les locaux sont bien situés sur une rue secondaire comme indiqué par l’expert judiciaire, ils sont situés dans un secteur résidentiel dense, qu'il s’agit d’un commerce de proximité situé en pied d’immeuble d’habitation, avec une concurrence immédiate modérée, et que la concurrence de proximité bénéficie d’un choix de produits moins large que la société Auchan Supermarché. Elle indique privilégier la prise en considération de la référence du [Adresse 9], d'une valeur unitaire de 230 euros pour 3 078 m², et de la référence Franprix d'adresse inconnue citée par son expert amiable, d'une valeur unitaire de 318 euros pour 597 m². Elle retient en conséquence une valeur unitaire de 215 euros, comme proposé par son expert amiable.

En l'espèce, en réponse aux observations de la preneuse, l'expert précise que la concurrence n’est pas plus forte à l'emplacement des locaux qu’ailleurs à [Localité 1], et que le faible éclairement naturel des locaux n’est pas un point qu’il convient de prendre en compte s’agissant de locaux à usage de surface alimentaire, contrairement à d’autres activités. En outre, il convient de rappeler que la prise en compte des clauses exorbitantes n'entre pas dans la détermination de la valeur unitaire brute, celles-ci faisant l'objet de correctifs ultérieurs pour déterminer la valeur locative finale. Dès lors la critique de la preneuse est inopérante et il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de fixation de la valeur unitaire à la somme de 170 euros.

En ce qui concerne l'argumentation de la bailleresse, il est constaté que le caractère résidentiel et dense du secteur a bien été pris en compte par l'expert judiciaire, qui indique par ailleurs que le caractère modéré de la concurrence ne peut être considéré comme un élément venant majorer la valeur locative retenue. En outre, il est relevé que la société Fructipierre sollicite de fonder la détermination de la valeur unitaire sur deux références en particulier, mais sans justifier son choix conduisant à les privilégier. Enfin la bailleresse ne communique pas l'adresse de l'une de ces deux références, ce qui a nécessairement empêché l'expert judiciaire et la partie adverse d'en vérifier la pertinence. Ainsi, la valeur unitaire de 215 euros qu'elle réclame ne peut être retenue.

En conséquence, il y a lieu de retenir une valeur unitaire de 190 euros, comme proposé par l'expert judiciaire.

Sur les correctifs de la valeur locative

Sur la taxe foncière

L'expert indique que seule une partie des références locatives prend en compte la taxe foncière, de sorte que, le nombre des termes de comparaison transférant la charge de la taxe foncière au preneur étant trop faible, il convient de déduire de la valeur locative le montant de la taxe foncière refacturée à la preneuse au titre de l’année 2021, soit la somme de 29 589 euros.

La société Auchan Supermarché sollicite de voir déduire de la valeur locative le montant de 29 589 euros de la taxe foncière.

La société Fructipierre s'oppose à l'application d'un abattement au motif que les valeurs de référence retenues par l’expert judiciaire porteraient sur des baux prévoyant pour la quasi-totalité d’entre eux le remboursement de la taxe foncière par le preneur, de sorte que soustraire en l'espèce à la valeur locative le montant de la taxe foncière reviendrait à tenir compte deux fois du transfert de l'impôt foncier.

Il est rappelé que le transfert de la charge de la taxe foncière au preneur constitue une clause exorbitante et justifie de ce fait l'application d'un abattement sur la valeur locative. Dès lors, si le bailleur peut exciper que les éléments de comparaison intègrent déjà ce transfert, c'est à la condition qu'il démontre la réalité de la prise en compte du transfert par les références locatives invoquées.

Or, en l'espèce, si la bailleresse invoque l'intégration de la taxe foncière dans 8 références de l'expertise amiable qu'elle produit, la prise en compte d'un transfert de l'impôt foncier n'apparaît établie pour aucune des 19 références de nouvelles locations et 5 références de renouvellements amiables retenus par l'expert judiciaire dans le cadre de l'hypothèse de la valeur locative sans pondération.

En conséquence, il y a lieu de procéder à un abattement au titre de la taxe foncière, d'une somme de 29 589 euros, correspondant au montant de cette imposition pour l'exercice 2021.

Sur les places de parking

La société Fructipierre expose que la valorisation des 45 places de parking comprises dans l'assiette du bail, qu'elle chiffre à 43 200 euros par an, doit être ajoutée à la valeur locative afin de tenir compte de la désignation complète des locaux donnés à bail. Subsidiairement, elle sollicite de voir retenir à ce titre une majoration de 5 %. Au soutien de sa demande de majoration, elle fait notamment valoir que les locaux ne sont pas situés en plein centre de [Localité 1] mais aux portes de [Localité 8], ce qui justifie que les clients soient véhiculés pour faire leurs courses, et que le nombre de places de parking est nécessairement un point valorisant pour le site exploité.

La société Auchan Supermarché, se référant à l'avis de l'expert judiciaire, estime qu'il n'y a aucunement lieu de valoriser séparément les 45 emplacements de stationnement donnés à bail.

L'expert judiciaire explique n'avoir pas intégré les places de stationnement comme facteur de majoration de la valeur locative, estimant que la clientèle se déplace à pied et que les parkings sont un élément obligatoire à l’ouverture selon les règles d’urbanisme applicables mais pas forcément une nécessité dans la pratique. Il note que les locaux sont situés à [Localité 1], que le nombre d’habitants disposant d’une voiture est de plus en plus faible et que le tissu local est particulièrement résidentiel, comme souligné par la bailleresse, de sorte qu'on peut aisément penser que la clientèle du point de vente est très resserrée et qu’elle se déplace à pied.

Il est constaté que le caractère résidentiel de l'emplacement des lieux loués n'est pas contesté et que la bailleresse reconnaît aux termes de ses écritures qu'il s'agit d'un commerce de proximité. En outre, la société Fructipierre ne verse aucun élément attestant de l'avantage procuré par les places de parking litigieuses, se limitant à considérer qu'elles sont nécessairement un point valorisant et à invoquer la proximité de la Porte de [Localité 8], mais il n'est pas démontré que les chalands de la ville de [Localité 8] recourent davantage à leur voiture pour faire leurs courses ou qu'il se rendent à [Localité 1] pour les effectuer.

En conséquence, la bailleresse échoue à rapporter la preuve qui lui incombe du bien-fondé de la majoration sollicitée, qui ne sera pas retenue.

Sur la valeur locative après correctifs

En l'espèce, au regard de l'ensemble des observations qui précèdent, il convient de fixer la valeur locative totale à la somme de :

2 219 x 190 euros – 29 589 euros = 392 021 euros par an, hors taxes et charges.

Sur les intérêts

Des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer correspondant à la différence entre le montant du loyer acquitté par la société Auchan Supermarché et le montant du loyer fixé par le présent jugement seront dus par la société Auchan Supermarché à compter de la date d'envoi du mémoire en défense notifié par lettre recommandée reçue le 23 mai 2024 par la bailleresse, dont il a été justifié, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, ils seront dus conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d'arrêt des comptes entre les parties

La société Auchan Supermarché demande de voir arrêter les comptes entre les parties résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux à compter du 1er juillet 2022.

Toutefois, la locataire ne présente aucun moyen au soutien de sa demande ni ne verse d'éléments permettant de déterminer le solde locatif.

En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande d'arrêt des comptes entre les parties, laquelle aurait été en tout état de cause exclusive d'une condamnation s'il y avait été fait droit.


Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’énoncer ou le rappeler.

Dispositif

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme de 392 021 euros par an, hors taxes et charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 entre la SCPI Fructipierre et la SAS Auchan Supermarché, portant sur les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 4] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter du 23 mai 2024, date de réception du mémoire en défense notifié par la bailleresse pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 23 mai 2024, produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil ;

Déboute la société Auchan Supermarché de sa demande d'arrêt des comptes entres les parties ;

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire ;

Dit n’y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,


Fait et jugé à [Localité 1] le 16 juin 2026,


La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/11626 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZAY


N° MINUTE : 4

Assignation du :
04 Septembre 2023

Jugement en fixation



[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 16/06/2026
à Me LIMBOUR et Me CHASTAGNIER








JUGEMENT 
rendu le 16 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Alexandre LIMBOUR de la SELEURL SELARLU Alexandre LIMBOUR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0064



DEFENDERESSE

Société FRUCTIPIERRE
[Adresse 2]
[Localité 3]/FRANCE

représentée par Maître Sabine CHASTAGNIER de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 


DEBATS

A l’audience du 17 Mars 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2010, la SCPI Fructipierre a donné à bail commercial sous conditions suspensives à la société ATAC SAS, aux droits de laquelle vient désormais la SAS Auchan Supermarché, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 4], pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 2010 pour se terminer le 30 juin 2022, moyennant un loyer annuel de 337 680 euros, hors charges et hors taxes.

Par avenant du 18 octobre 2010, les parties ont rappelé la date à laquelle les conditions suspensives stipulées au bail ont été levées.

Par acte extrajudiciaire du 25 mai 2022, la société Auchan Supermarché a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, aux mêmes charges et conditions que le bail précédent, et la fixation du loyer à la somme annuelle de 350 000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2022, la société Fructipierre a accepté le principe du renouvellement du bail pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 2022, mais moyennant un loyer annuel à la somme de 450 000 euros, hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 mars 2023, la société Auchan Supermarché a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 350 000 euros, à compter du 1er juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, la société Auchan Supermarché a assigné la société Fructipierre devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 350 000 euros.

Par jugement du 25 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a : 
- constaté le principe du renouvellement du bail commercial liant la société Fructipierre et la société Auchan Supermarché, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 5], à compter du 1er juillet 2022 ; 
- dit que le prix du loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative de marché, en application de l'article VI-7° du bail du 26 janvier 2010 liant les parties ; et, 
- avant-dire droit, ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert Mme [M] [F] [K], avec mission essentielle de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022.

L'expert a déposé son rapport le 4 août 2025, concluant à une valeur locative estimée à la date du renouvellement, le 1er juillet 2022, à la somme de 392 000 euros par an en l'absence de pondération des surfaces et à la somme de 397 000 euros par an en cas de pondération des surfaces.

Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, notifié par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 mars 2026, la société Auchan Supermarché demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33 et L. 145-34 et R. 145-1 à R. 145-33 du code de commerce, de :
« – CONSTATER l’accord des Parties pour que le Bail commercial portant sur les Locaux situés au [Adresse 5] soit renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2022 ;
– DIRE et JUGER que le loyer d’un bail renouvelé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative des locaux pris à bail ;
A titre principal :
– DIRE et JUGER que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société AUCHAN SUPERMARCHE sis [Adresse 5] est inférieure au montant du dernier loyer contractuel et est égale à 350.000 euros ;
– En conséquence, FIXER le loyer des locaux susvisés à la somme 350.000 euros par an en principal HT HC, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er juillet 2022, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) ;
A titre subsidiaire, si par impossible le Juge des loyers était amené à considérer que la valeur locative des Locaux serait supérieure au dernier loyer contractuel :
– DIRE et JUGER que la valeur locative des locaux donnés à bail à la société AUCHAN SUPERMARCHE sis [Adresse 5] ne saurait en tout état de cause être supérieure à la somme de 392.000 euros HT HC, soit le montant retenu par Madame l’Expert aux termes de son Rapport ;
– En conséquence, FIXER le loyer des locaux susvisés à la somme 392.000 euros par an en principal HT HC, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er juillet 2022, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) ;
En tout état de cause :
– ARRETER le compte entre les Parties résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des Locaux à compter du 1er juillet 2022, outre les intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyer depuis cette date et ce, à compter de chaque échéance, outre capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;
– DIRE ET JUGER que les intérêts dus par le Bailleur sur les trop-versés de loyers courent à compter du 1er juillet 2022 ou à tout le moins à compter de la date de signification de l’assignation devant le Juge des loyers signifiée par la société AUCHAN SUPERMARCHE à l’encontre de la société FRUCTIPIERRE, soit le 20 octobre 2023 ;
– ORDONNER la capitalisation des intérêts
– DEBOUTER la société FRUCTIPIERRE de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions.
– CONDAMNER la société FRUCTIPIERRE en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise ;
– CONDAMNER la société FRUCTIPIERRE à verser à la société AUCHAN SUPERMARCHE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Aux termes de son dernier mémoire en défense, notifié par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 décembre 2025, la société Fructipierre demande au juge des loyers commerciaux de :
« - Fixer le montant du loyer du bail de renouvellement de la société AUCHAN SUPERMARCHE à la valeur locative de marché conformément aux stipulations contractuelles, sans pondération,
En conséquence,
A titre principal,
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 520.300 € HT HC/ an (CINQ CENT VINGT-MILLE TROIS CENTS EUROS),
A titre subsidiaire,
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 501.000 € HT HC/ an (CINQ CENT UN MILLE EUROS),
A titre plus subsidiaire,
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 464.800 € HT HC/ an (QUATRE CENT SOIXANTE-QUATRE MILLE HUIT CENTS EUROS), A titre infiniment subsidiaire,
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal de 442.700 € HT HC/ an (QUATRE CENT QUARANTE-DEUX MILLE SEPT CENTS EUROS),
En tout état de cause,
- Dire et juger que les intérêts de droit courront sur le différentiel entre le montant fixé et le montant acquitté, à chaque terme trimestriel, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du Code civil, devenu l’article 1343-2 du Code civil,
- Débouter la société AUCHAN SUPERMARCHE de l’ensemble de ses demandes,
- Condamner la société AUCHAN SUPERMARCHE aux entiers dépens de l’instance en ce compris l’intégralité des frais d’expertise, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Sabine CHASTAGNIER conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
- Condamner la société AUCHAN SUPERMARCHE au paiement d’une somme de 5.000 € (CINQ MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.
- Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ».

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux mémoires déposés dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 17 mars 2026 et mise en délibéré au 16 juin 2026 par mise à disposition au greffe. 

*

MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Il résulte du jugement rendu le 25 juillet 2024 et il n’est pas contesté par les parties que le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2022.

Il ressort du même jugement et il n'est pas davantage contesté par les parties que le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché, en application de l'article VI-7° du bail du 26 janvier 2010 liant les parties.

Cet article stipule :

« 7.1. Principe

A titre de condition essentielle et déterminante du présent bail, il est stipulé qu'en cas de renouvellement éventuel dans les termes et conditions découlant des présentes, le loyer de base sera fixé à la valeur locative de marché, telle que définie ci-après, à l'article VI-7.2. du Bail, et ce nonobstant les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de commerce auxquelles les Parties entendent déroger.

Toutes autres clauses et conditions du bail, en ce compris, le cas échéant, le loyer variable additionnel, seront maintenues et appliquées dans le cadre du bail renouvelé.

7.2. Détermination de la valeur locative de marché

Pour la détermination de la valeur locative de marché, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce, les Parties déclarent se soumettre aux dispositions expresses suivantes :

– La valeur locative sera déterminée par référence aux prix pratiqués pour des locaux comparables, et ce, de préférence en référence à des surfaces équivalentes à celle des Locaux, et dans les mêmes secteurs géographique et d'activité sauf à les corriger si des références venaient à manquer par des références dans d'autres surfaces, zones et/ou activités.

– La valeur locative de marché sera, dans tous les cas, déterminée en prenant pour éléments de référence exclusivement les loyers des baux librement débattus entre bailleurs et locataires, soit lors de la prise à bail des nouveaux locaux, soit à l'occasion de modifications locatives, soit encore à l'occasion de renouvellements amiables de baux, à l'exclusion de toute référence aux loyers fixés judiciairement.

Les loyers en capital constitués des droits d'entrée et des prix de cession de droit au bail devront être, en sus, pris en compte pour la détermination de la valeur locative.

Lesdits loyers périodiques augmentés des loyers en capital seront ceux consentis contractuellement, au titre des trois années précédant la date d'effet du renouvellement du bail, outre ceux de l'année en cours.

Il est expressément convenu entre les Parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle, sans qu'aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les mezzanines et les réserves qui ne seraient pas attenantes au local principal, objet du bail.

Cet article constitue une condition déterminante du présent bail sans laquelle le Bailleur n'aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le Preneur. »

Sur la surface des locaux

Les parties s’accordent sur la surface utile totale des locaux, qui s’établit à 2 219 m².

Elles s'opposent en revanche sur la prise en compte d'une surface pondérée. En effet, la société Auchan Supermarché retient une surface pondérée de 1 707 m²P, indiquant s'en remettre à l'avis de l'expert sur ce point, tandis que la société Fructipierre estime qu'il n'y a pas lieu de procéder à une pondération au vu des termes du bail.

Pour solliciter l'absence de toute pondération, la bailleresse se prévaut de la disposition contractuelle suivante : « Il est expressément convenu entre les Parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle, sans qu'aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les mezzanines et les réserves qui ne seraient pas attenantes au local principal, objet du bail. »

En présence d'une exclusion claire et précise, il convient donc de n'appliquer aux surfaces utiles aucune pondération, bien que le recours à la pondération soit en principe justifié tant dans le cadre de l'évaluation d'une valeur de marché que dans l'évaluation d'un loyer de renouvellement statutaire, ce que rappelle la charte de l'expertise en évaluation immobilière.

En conséquence, dès lors que la surface utile de 2 219 m² n'est pas contestée, celle-ci sera retenue.

Sur la destination des lieux

Les lieux sont contractuellement destinés à l’activité de « vente au détail de tous produits alimentaires et non alimentaires et la prestation de tous services tels qu'ils sont offerts en général dans les magasins de type supermarché Simply Market ».

La bailleresse estime que cette destination s’apparente, pour l’activité de vente, à une clause « tous commerces » mais n'en tire pas de conséquence pour la détermination du loyer.

La locataire ne forme pas d'observation sur ce point.

Il est constaté qu'aucun correctif de la valeur locative n'est sollicité de ce chef.

Sur les éléments de comparaison

*Sur la méthode de comparaison retenue

S'agissant des prix pratiqués dans le voisinage et de l’estimation de la valeur locative, l’expert indique avoir procédé selon deux hypothèses : d'une part la valeur locative fondée sur la surface utile, avec des références non pondérées, d'autre part la valeur locative fondée sur la surface utile pondérée, avec des références pondérées.

La preneuse n'indique pas quelle méthode elle sollicite de voir privilégier, celle-ci étant indifférente sur la valeur locative finale de 350 000 euros qu'elle retient.

La bailleresse, pour sa part, se réfère exclusivement à l’hypothèse reposant sur la surface utile, avec des références non pondérées.

En l'espèce, comme rappelé précédemment, le bail stipule : « Il est expressément convenu entre les Parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle, sans qu'aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les mezzanines et les réserves qui ne seraient pas attenantes au local principal, objet du bail. »

En application de cette clause, il convient donc de ne retenir que l'hypothèse de l'absence de toute pondération.

*Sur les termes de comparaison retenus

Dans le cadre de l'hypothèse de la valeur locative sans pondération, l'expert judiciaire a retenu 19 références de nouvelles locations et 5 références de renouvellements amiables.

Il indique que les nouvelles locations sont comprises entre 158 euros/m²/an et 1 000 euros/m²/an, et que les valeurs locatives varient sensiblement en fonction des arrondissements, les valeurs les plus élevées étant situées dans le [Localité 6] tandis que les autres valeurs unitaires sont majoritairement comprises entre 200 euros et 500 euros.

L'expert explique que les valeurs unitaires varient également en fonction de la surface utile, puisqu'en excluant les deux références supérieures à 600 euros portant sur des locaux situés dans le [Localité 6], il constate que les valeurs locatives diminuent lorsque la surface utile augmente, avec pour les locaux d’une surface supérieure à 1 000 m² des valeurs locatives inférieures à 300 euros/m²/an.


Concernant les renouvellements amiables, l'expert observe qu'ils sont compris entre 116 euros/m²/an et 320 euros/m²/an. Il constate que, sur cinq références, trois sont situées dans des arrondissements de l’Ouest parisien, notamment le 7e, le 8e, le 9e et le 16e, où le pouvoir d’achat et la commercialité sont plus élevés et où les valeurs locatives sont réputées plus importantes pour des emplacements à commercialité équivalente et des locaux similaires situés dans l’Est.

À titre de précision, il mentionne que le renouvellement amiable de l'établissement Monoprix de la [Adresse 6] concerne un local commercial d’une surface utile de 6 005 m², sur un axe commerçant du [Localité 7], où la commercialité est dynamique avec des commerces de proximité et des enseignes nationales.

La société Auchan Supermarché ne critique pas la pertinence des références retenues par l'expert judiciaire.

La société Fructipierre, pour sa part, conteste la prise en compte de la référence du [Adresse 7] et du [Adresse 8], datées de janvier 2015 et de juillet 2014, au motif qu'elles sont trop anciennes. La bailleresse cite en outre des références répertoriées par son expert amiable.

Il est observé que, s'agissant d'un renouvellement de bail au 1er juillet 2022, il y a effectivement lieu de privilégier les références les plus proches dans le temps au détriment des éléments de comparaison plus anciens, ce dont il sera tenu compte dans l'appréciation de la valeur unitaire. Toutefois, pour ce qui relève des références discutées du [Adresse 7] et du [Adresse 8], il convient d'observer qu'elles n'ont été retenues par l'expert que dans le cadre de son évaluation de la valeur locative statutaire, et non dans l'hypothèse d'une estimation sans pondération, qui est celle retenue en l'espèce.

En conséquence, la critique de la bailleresse sur le choix des références retenues est inopérante.

Sur le prix unitaire

Au terme de l'analyse des références locatives, l'expert expose que les locaux sont situés dans le sud du [Localité 7], dans une rue secondaire à faible commercialité, que l’environnement est résidentiel, ce qui représente un atout pour une activité de supermarché, et que les locaux disposent d’une surface utile de 2 219 m² avec un agencement en forme de U, ce qui justifie de retenir une valeur locative de 190 euros/m²/an pour un renouvellement de bail commercial au 1er juillet 2022.

La société Auchan Supermarché considère que l'expert retient une valeur locative brute unitaire légèrement surévaluée, dès lors que la concurrence est forte dans le secteur des locaux, avec plusieurs supermarchés ou supérettes installés à proximité, que les locaux disposent d’un très faible éclairement naturel, que de nombreuses charges exorbitantes de droit commun lui sont transférées dont la taxe foncière, l’assurance de l’immeuble et les honoraires du syndic. La locataire estime en conséquence que la valeur locative unitaire brute ne saurait être supérieure à 170 euros/m².



La société Fructipierre fait valoir que si les locaux sont bien situés sur une rue secondaire comme indiqué par l’expert judiciaire, ils sont situés dans un secteur résidentiel dense, qu'il s’agit d’un commerce de proximité situé en pied d’immeuble d’habitation, avec une concurrence immédiate modérée, et que la concurrence de proximité bénéficie d’un choix de produits moins large que la société Auchan Supermarché. Elle indique privilégier la prise en considération de la référence du [Adresse 9], d'une valeur unitaire de 230 euros pour 3 078 m², et de la référence Franprix d'adresse inconnue citée par son expert amiable, d'une valeur unitaire de 318 euros pour 597 m². Elle retient en conséquence une valeur unitaire de 215 euros, comme proposé par son expert amiable.

En l'espèce, en réponse aux observations de la preneuse, l'expert précise que la concurrence n’est pas plus forte à l'emplacement des locaux qu’ailleurs à [Localité 1], et que le faible éclairement naturel des locaux n’est pas un point qu’il convient de prendre en compte s’agissant de locaux à usage de surface alimentaire, contrairement à d’autres activités. En outre, il convient de rappeler que la prise en compte des clauses exorbitantes n'entre pas dans la détermination de la valeur unitaire brute, celles-ci faisant l'objet de correctifs ultérieurs pour déterminer la valeur locative finale. Dès lors la critique de la preneuse est inopérante et il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de fixation de la valeur unitaire à la somme de 170 euros.

En ce qui concerne l'argumentation de la bailleresse, il est constaté que le caractère résidentiel et dense du secteur a bien été pris en compte par l'expert judiciaire, qui indique par ailleurs que le caractère modéré de la concurrence ne peut être considéré comme un élément venant majorer la valeur locative retenue. En outre, il est relevé que la société Fructipierre sollicite de fonder la détermination de la valeur unitaire sur deux références en particulier, mais sans justifier son choix conduisant à les privilégier. Enfin la bailleresse ne communique pas l'adresse de l'une de ces deux références, ce qui a nécessairement empêché l'expert judiciaire et la partie adverse d'en vérifier la pertinence. Ainsi, la valeur unitaire de 215 euros qu'elle réclame ne peut être retenue.

En conséquence, il y a lieu de retenir une valeur unitaire de 190 euros, comme proposé par l'expert judiciaire.

Sur les correctifs de la valeur locative

Sur la taxe foncière

L'expert indique que seule une partie des références locatives prend en compte la taxe foncière, de sorte que, le nombre des termes de comparaison transférant la charge de la taxe foncière au preneur étant trop faible, il convient de déduire de la valeur locative le montant de la taxe foncière refacturée à la preneuse au titre de l’année 2021, soit la somme de 29 589 euros.

La société Auchan Supermarché sollicite de voir déduire de la valeur locative le montant de 29 589 euros de la taxe foncière.

La société Fructipierre s'oppose à l'application d'un abattement au motif que les valeurs de référence retenues par l’expert judiciaire porteraient sur des baux prévoyant pour la quasi-totalité d’entre eux le remboursement de la taxe foncière par le preneur, de sorte que soustraire en l'espèce à la valeur locative le montant de la taxe foncière reviendrait à tenir compte deux fois du transfert de l'impôt foncier.

Il est rappelé que le transfert de la charge de la taxe foncière au preneur constitue une clause exorbitante et justifie de ce fait l'application d'un abattement sur la valeur locative. Dès lors, si le bailleur peut exciper que les éléments de comparaison intègrent déjà ce transfert, c'est à la condition qu'il démontre la réalité de la prise en compte du transfert par les références locatives invoquées.

Or, en l'espèce, si la bailleresse invoque l'intégration de la taxe foncière dans 8 références de l'expertise amiable qu'elle produit, la prise en compte d'un transfert de l'impôt foncier n'apparaît établie pour aucune des 19 références de nouvelles locations et 5 références de renouvellements amiables retenus par l'expert judiciaire dans le cadre de l'hypothèse de la valeur locative sans pondération.

En conséquence, il y a lieu de procéder à un abattement au titre de la taxe foncière, d'une somme de 29 589 euros, correspondant au montant de cette imposition pour l'exercice 2021.

Sur les places de parking

La société Fructipierre expose que la valorisation des 45 places de parking comprises dans l'assiette du bail, qu'elle chiffre à 43 200 euros par an, doit être ajoutée à la valeur locative afin de tenir compte de la désignation complète des locaux donnés à bail. Subsidiairement, elle sollicite de voir retenir à ce titre une majoration de 5 %. Au soutien de sa demande de majoration, elle fait notamment valoir que les locaux ne sont pas situés en plein centre de [Localité 1] mais aux portes de [Localité 8], ce qui justifie que les clients soient véhiculés pour faire leurs courses, et que le nombre de places de parking est nécessairement un point valorisant pour le site exploité.

La société Auchan Supermarché, se référant à l'avis de l'expert judiciaire, estime qu'il n'y a aucunement lieu de valoriser séparément les 45 emplacements de stationnement donnés à bail.

L'expert judiciaire explique n'avoir pas intégré les places de stationnement comme facteur de majoration de la valeur locative, estimant que la clientèle se déplace à pied et que les parkings sont un élément obligatoire à l’ouverture selon les règles d’urbanisme applicables mais pas forcément une nécessité dans la pratique. Il note que les locaux sont situés à [Localité 1], que le nombre d’habitants disposant d’une voiture est de plus en plus faible et que le tissu local est particulièrement résidentiel, comme souligné par la bailleresse, de sorte qu'on peut aisément penser que la clientèle du point de vente est très resserrée et qu’elle se déplace à pied.

Il est constaté que le caractère résidentiel de l'emplacement des lieux loués n'est pas contesté et que la bailleresse reconnaît aux termes de ses écritures qu'il s'agit d'un commerce de proximité. En outre, la société Fructipierre ne verse aucun élément attestant de l'avantage procuré par les places de parking litigieuses, se limitant à considérer qu'elles sont nécessairement un point valorisant et à invoquer la proximité de la Porte de [Localité 8], mais il n'est pas démontré que les chalands de la ville de [Localité 8] recourent davantage à leur voiture pour faire leurs courses ou qu'il se rendent à [Localité 1] pour les effectuer.

En conséquence, la bailleresse échoue à rapporter la preuve qui lui incombe du bien-fondé de la majoration sollicitée, qui ne sera pas retenue.

Sur la valeur locative après correctifs

En l'espèce, au regard de l'ensemble des observations qui précèdent, il convient de fixer la valeur locative totale à la somme de :

2 219 x 190 euros – 29 589 euros = 392 021 euros par an, hors taxes et charges.

Sur les intérêts

Des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer correspondant à la différence entre le montant du loyer acquitté par la société Auchan Supermarché et le montant du loyer fixé par le présent jugement seront dus par la société Auchan Supermarché à compter de la date d'envoi du mémoire en défense notifié par lettre recommandée reçue le 23 mai 2024 par la bailleresse, dont il a été justifié, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, ils seront dus conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d'arrêt des comptes entre les parties

La société Auchan Supermarché demande de voir arrêter les comptes entre les parties résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux à compter du 1er juillet 2022.

Toutefois, la locataire ne présente aucun moyen au soutien de sa demande ni ne verse d'éléments permettant de déterminer le solde locatif.

En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande d'arrêt des comptes entre les parties, laquelle aurait été en tout état de cause exclusive d'une condamnation s'il y avait été fait droit.


Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’énoncer ou le rappeler.




*

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme de 392 021 euros par an, hors taxes et charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 entre la SCPI Fructipierre et la SAS Auchan Supermarché, portant sur les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 4] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter du 23 mai 2024, date de réception du mémoire en défense notifié par la bailleresse pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 23 mai 2024, produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil ;

Déboute la société Auchan Supermarché de sa demande d'arrêt des comptes entres les parties ;

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire ;

Dit n’y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,


Fait et jugé à [Localité 1] le 16 juin 2026,


La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code de commerce R145-1, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code de commerce R145-33, code civil 1343-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 11 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 26/00656

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• 15 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Autre décision avant dire droit · n° 25/08671

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• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Autre décision avant dire droit · n° 25/08479

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• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/04414

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• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/08375

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-1, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33

• 5 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/13297

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code civil 1343-1

• 12 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/06349

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code civil 1343-1

• 22 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/11941

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33, code civil 1343-1

Mise à jour de la source le 2026-06-16T19:05:50.219Z.