Tribunal judiciaire de Versailles, JUGE LOYERS COMMERCIAUX, 30 juin 2026, n° 25/04414

Parties (entreprises)

Exposé du litige

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 15 juillet 2015, la société ELYREAL a donné à bail commercial à la société BRICE, aux droits de laquelle se trouve la société JULES, un local dépendant du centre commercial [Adresse 3] situé [Adresse 4] (78), à destination de « A titre principal prêt à porter Homme et accessoires, 
et à titre accessoire, chaussures, cosmétiques, cadeaux, bijoux, maroquinerie,bagagerie ».
Le bail a été consenti pour une durée de 10 années à compter du 1er août 2013. Il s’est poursuivi par tacite prolongation à son échéance le 31 juillet 2023.

Par acte extrajudiciaire délivré le 29 septembre 2023, la société JULES a notifié à la société ELYREAL une demande de renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2023 moyennant la fixation du loyer de base à la somme de 151.200 euros HT/HC par an.

Par acte extrajudiciaire du 7 janvier 2025, la société ELYREAL a accepté le principe du renouvellement du bail proposant de voir fixer le loyer de base de renouvellement moyennant une somme de 352.917,24 euros HT/HC par an.

C’est dans ces conditions qu’après avoir notifié à la société ELYREAL un mémoire préalable dont l’accusé de réception a été signé le 26 mars 2025, la société JULES l’a fait assigner, par exploit introductif d’instance en date du 
24 juillet 2025, devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 1] aux fins 
de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal 
de 151.000 € ou à dire d’expert.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société ELYREAL par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 19 janvier 2026, la société JULES demande au juge des loyers commerciaux :

Vu les articles L.145-1 et suivants, L. 145-33, L. 145-34 et L.145-57 du Code de commerce,
Vu les articles R145-1 et suivants du Code de commerce,
Vu les articles 1154 et 1155 anciens du Code civil,
Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

- déclarer la société JULES recevable et bien fondée en ses demandes,
- débouter la société ELYREAL de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,
Par conséquent :
à titre principal
- fixer le loyer annuel de base hors taxes et hors charges du bail renouvelé 
à la somme de151.000 euros HC/HT/AN en principal à compter du 
1er octobre 2023,
- condamner la société ELYREAL au remboursement des loyers trop-perçus outre le paiement des intérêts légaux sur lesdits loyers trop-perçus depuis 
le 1er octobre 2023,
- ordonner que les arriérés dus porteront intérêt légal en application de l’article 1231-7 du Code civil à compter de la délivrance du présent mémoire,
- ordonner que les intérêts échus depuis plus d’un an porteront eux-mêmes intérêt au taux légal en application de l’article 1343-2 du Code civil,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir
à titre subsidiaire
- ordonner la désignation d’un Expert judiciaire ayant pour mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er octobre 2023, en application de R145-30 du Code de commerce,
- fixer le loyer provisionnel minimum garanti pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel actuel,
en tout état de cause,
- condamner la société ELYREAL au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurent MARTIGNON, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositionsde l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société JULES par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 30 mars 2026, la société ELYREAL demande au juge des loyers commerciaux de : 

Vu les pièces versées aux débats,
Vu les articles 1103, 1188, 1192 et 1240 du Code Civil,
Vu les articles 12, 31, 32, 32-1, 73, 74 et 122 du Code de Procédure Civile,

in limine litis : Sur la fin de non-recevoir :
- constater que le bail comporte une stipulation contractuelle aux termes de laquelle les parties ont expressément convenu d’un commun accord que :
« Le loyer de base sera fixé :
- au même loyer que le loyer mentionné ci-dessus à l 'article 4.1 annuellement indexé sur la durée du Bail, selon les conditions prévues à l'article 5 ou à la valeur locative dans l'hypothèse où celle-ci s'avérerait supérieure au loyer susvisé. ››
- constater que les prétentions respectives des parties, et plus encore celle de la société JULES, sont inférieures au montant du dernier loyer de base exigible en application du bail expiré, soit la somme de 319.179,32 € HT/HC/AN,
En conséquence,
- juger que la société JULES ne justifie d’aucun intérêt légitime et actuel, ni ne démontre que son action serait susceptible de lui procurer un avantage,

- déclarer, en conséquence, irrecevable l’action initiée par la société JULES pour défaut d’intérêt à agir et la débouter en conséquence de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
à titre principal :
- recevoir la société ELYREAL en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- débouter la société JULES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- constater que le bail comporte une stipulation contractuelle aux termes de laquelle les parties ont expressément convenu d’un commun accord que :
« Le loyer de base sera fixé :
- au même loyer que le loyer mentionné ci-dessus à l 'article 4.1 annuellement indexé sur la durée du Bail, selon les conditions prévues à l'article 5,
- ou à la valeur locative dans l'hypothèse où celle-ci s'avérerait supérieure au loyer susvisé. ››
- constater que les prétentions des parties se situent en deçà du plancher contractuel défini d’un commun accord entre elles, seul ce dernier devant donc trouver à s’appliquer,
En conséquence,
- faire application de la loi des parties et fixer le loyer de base du bail renouvelé à compter du 1eroctobre 2023 au montant du dernier loyer de base exigible, en application du bail expiré, soit à la somme de 319.179,32 € HT/HC/AN.
À titre subsidiaire :
- recevoir la société ELYREAL en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- débouter la société JULES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- faire application des stipulations contractuelles du bail aux termes desquelles les parties ont expressément convenu de voir fixer le loyer de base de renouvellement à la valeur locative de marché, selon les critères arrêtés entre elles,
- fixer le loyer de base de renouvellement au 1er octobre 2023 à la somme de 312.000 € horstaxes et hors charges par an, correspondant à l’estimation qui en a été faite par Monsieur [P] [Y], Expert Judiciaire près la Cour d’Appel de [Localité 2],
en tout état de cause :
- condamner la société JULES à payer à la société ELYREAL une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner la société JULES à payer à la société ELYREAL la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner la société JULES aux entiers dépens, dont distraction sera ordonnée au profit deMaître Isabelle DONNET, Avocat au Barreau de VERSAILLES, en application des dispositions de l'article 699 du CPC,

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs mémoires ci-dessus visés en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de l’action de la société JULES

L’article 122 du code de procédure civile dispose que "constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Sur ce point, l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action.

En l’espèce, l'existence d’une clause instituant un « loyer plancher » ne saurait constituer une condition de recevabilité de l’action de la locataire qui dispose, en tout état de cause, d’un intérêt légitime à voir fixer le loyer de renouvellement mais uniquement un élément d’appréciation du bien-fondé de celle-ci.

En conséquence, son action sera déclarée recevable.

2. Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447).

En l’espèce, l’article 2. du contrat de bail, intitulé “durée – entrée en jouissance”, stipule : 
“ De convention expresse entre les Parties. et à titre de condition essentielle et déterminante du présent Bail, il est stipulé qu'en cas de renouvellement éventuel dans les termes et conditions découlant de la législation en vigueur, le loyer de base sera fixé :
- au même loyer que le loyer mentionné ci-dessus à l’article 4.1 annuellement indexé sur la durée du Bail selon les conditions prévues à l'article 5.

- ou à la valeur locative dans l’hypothèse où celle-ci s'avérerait supérieure au loyer susvisé.
Dans l 'hypothèse où le loyer de base du bail renouvelé résultant de sa fixation à la valeur locative serait supérieur au loyer du Bail en cours, les PARTIES renoncent expressément aux dispositions de l'article L 145-34 du Code de commerce, le loyer de base du bail renouvelé ainsi fixé à la valeur locative étant appelé dans son intégralité dès la date de prise d'effet du bail renouvelé, sans encadrement.
Cet article est déterminant de la volonté des PARTIES.”

Il résulte de ces termes clairs et précis que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé conformément aux stipulations contractuelles, les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce n’ayant vocation,comme précédemment rappelé, à s’appliquer qu’à titre supplétif. 

Or, ces stipulations contractuelles prévoient que le loyer n’est fixé à la valeur locative que pour autant que celle-ci serait supérieure au loyer de base initialement déterminé entre les parties et annuellement indexé dans les conditions du bail.

Il est constant que le loyer ainsi déterminé à la date de prise d’effet du bail renouvelé le 1er octobre 2023 était de 319.179,32 euros HT/HC par an. 

Dès lors qu’aucune des parties ne sollicite que le loyer ne soit fixé à une valeur locative qui serait supérieure à ce montant, il y a donc lieu de fixer le loyer de renouvellement à ce montant sans qu’il soit nécessaire de rechercher pour le surplus la valeur locative des locaux, les parties ayant d’un commun accord écarté toute fixation à une valeur locative qui serait inférieure au loyer en cours.

Il y a donc lieu de débouter la société JULES de ses demandes à ce titre en ce compris les demandes subséquentes au titre des intérêts.

3. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. 

En l’espèce, la société ELYREAL ne faisant état d’aucun préjudice, elle sera déboutée de ses prétentions à ce titre.

4. Sur les autres demandes

4.1. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société JULES qui succombe supportera la charge des dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Me Isabelle DONNET.

Par conséquent, il y a lieu de la condamner à payer une somme de 4.000 euros à la société ELYREAL en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

4.2. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déclare recevable l’action de la société JULES,

Constate le renouvellement au 1er octobre 2023 du bail commercial liant la société ELYREAL et la société JULES et portant sur des locaux situés [Adresse 5] situé [Adresse 4] (78),

Fixe, à compter du 1er octobre 2023, le montant du loyer de base du bail renouvelé, au montant de 319.179,32 euros euros par an hors charges et hors taxes,

Rejette les autres demandes des parties,

Condamne la société JULES aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Me Isabelle DONNET,

Condamne la société JULES à payer à la société ELYREAL une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2026, par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026




N° RG 25/04414 - N° Portalis DB22-W-B7J-THCK
Code NAC : 30C 



DEMANDERESSE

La société JULES, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lille Métropole sous le numéro 305 154 262 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Laurent MARTIGNON de la SARL CABINET TROUVIN, avocat plaidant au barreau de PARIS.



DÉFENDERESSE

La société ELYREAL, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 323 223 594 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Isabelle DONNET de la SELARL FIDU-JURIS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Louis-David ABERGEL de la SELARL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocat plaidant au barreau de PARIS.








DÉBATS

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Versailles, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Après avoir entendu, lors de l’audience du 28 Mai 2026, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.


* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 15 juillet 2015, la société ELYREAL a donné à bail commercial à la société BRICE, aux droits de laquelle se trouve la société JULES, un local dépendant du centre commercial [Adresse 3] situé [Adresse 4] (78), à destination de « A titre principal prêt à porter Homme et accessoires, 
et à titre accessoire, chaussures, cosmétiques, cadeaux, bijoux, maroquinerie,bagagerie ».
Le bail a été consenti pour une durée de 10 années à compter du 1er août 2013. Il s’est poursuivi par tacite prolongation à son échéance le 31 juillet 2023.

Par acte extrajudiciaire délivré le 29 septembre 2023, la société JULES a notifié à la société ELYREAL une demande de renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2023 moyennant la fixation du loyer de base à la somme de 151.200 euros HT/HC par an.

Par acte extrajudiciaire du 7 janvier 2025, la société ELYREAL a accepté le principe du renouvellement du bail proposant de voir fixer le loyer de base de renouvellement moyennant une somme de 352.917,24 euros HT/HC par an.

C’est dans ces conditions qu’après avoir notifié à la société ELYREAL un mémoire préalable dont l’accusé de réception a été signé le 26 mars 2025, la société JULES l’a fait assigner, par exploit introductif d’instance en date du 
24 juillet 2025, devant le juge des loyers commerciaux de [Localité 1] aux fins 
de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal 
de 151.000 € ou à dire d’expert.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société ELYREAL par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 19 janvier 2026, la société JULES demande au juge des loyers commerciaux :

Vu les articles L.145-1 et suivants, L. 145-33, L. 145-34 et L.145-57 du Code de commerce,
Vu les articles R145-1 et suivants du Code de commerce,
Vu les articles 1154 et 1155 anciens du Code civil,
Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

- déclarer la société JULES recevable et bien fondée en ses demandes,
- débouter la société ELYREAL de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,
Par conséquent :
à titre principal
- fixer le loyer annuel de base hors taxes et hors charges du bail renouvelé 
à la somme de151.000 euros HC/HT/AN en principal à compter du 
1er octobre 2023,
- condamner la société ELYREAL au remboursement des loyers trop-perçus outre le paiement des intérêts légaux sur lesdits loyers trop-perçus depuis 
le 1er octobre 2023,
- ordonner que les arriérés dus porteront intérêt légal en application de l’article 1231-7 du Code civil à compter de la délivrance du présent mémoire,
- ordonner que les intérêts échus depuis plus d’un an porteront eux-mêmes intérêt au taux légal en application de l’article 1343-2 du Code civil,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir
à titre subsidiaire
- ordonner la désignation d’un Expert judiciaire ayant pour mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er octobre 2023, en application de R145-30 du Code de commerce,
- fixer le loyer provisionnel minimum garanti pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel actuel,
en tout état de cause,
- condamner la société ELYREAL au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurent MARTIGNON, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositionsde l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société JULES par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 30 mars 2026, la société ELYREAL demande au juge des loyers commerciaux de : 

Vu les pièces versées aux débats,
Vu les articles 1103, 1188, 1192 et 1240 du Code Civil,
Vu les articles 12, 31, 32, 32-1, 73, 74 et 122 du Code de Procédure Civile,

in limine litis : Sur la fin de non-recevoir :
- constater que le bail comporte une stipulation contractuelle aux termes de laquelle les parties ont expressément convenu d’un commun accord que :
« Le loyer de base sera fixé :
- au même loyer que le loyer mentionné ci-dessus à l 'article 4.1 annuellement indexé sur la durée du Bail, selon les conditions prévues à l'article 5 ou à la valeur locative dans l'hypothèse où celle-ci s'avérerait supérieure au loyer susvisé. ››
- constater que les prétentions respectives des parties, et plus encore celle de la société JULES, sont inférieures au montant du dernier loyer de base exigible en application du bail expiré, soit la somme de 319.179,32 € HT/HC/AN,
En conséquence,
- juger que la société JULES ne justifie d’aucun intérêt légitime et actuel, ni ne démontre que son action serait susceptible de lui procurer un avantage,

- déclarer, en conséquence, irrecevable l’action initiée par la société JULES pour défaut d’intérêt à agir et la débouter en conséquence de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
à titre principal :
- recevoir la société ELYREAL en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- débouter la société JULES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- constater que le bail comporte une stipulation contractuelle aux termes de laquelle les parties ont expressément convenu d’un commun accord que :
« Le loyer de base sera fixé :
- au même loyer que le loyer mentionné ci-dessus à l 'article 4.1 annuellement indexé sur la durée du Bail, selon les conditions prévues à l'article 5,
- ou à la valeur locative dans l'hypothèse où celle-ci s'avérerait supérieure au loyer susvisé. ››
- constater que les prétentions des parties se situent en deçà du plancher contractuel défini d’un commun accord entre elles, seul ce dernier devant donc trouver à s’appliquer,
En conséquence,
- faire application de la loi des parties et fixer le loyer de base du bail renouvelé à compter du 1eroctobre 2023 au montant du dernier loyer de base exigible, en application du bail expiré, soit à la somme de 319.179,32 € HT/HC/AN.
À titre subsidiaire :
- recevoir la société ELYREAL en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- débouter la société JULES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- faire application des stipulations contractuelles du bail aux termes desquelles les parties ont expressément convenu de voir fixer le loyer de base de renouvellement à la valeur locative de marché, selon les critères arrêtés entre elles,
- fixer le loyer de base de renouvellement au 1er octobre 2023 à la somme de 312.000 € horstaxes et hors charges par an, correspondant à l’estimation qui en a été faite par Monsieur [P] [Y], Expert Judiciaire près la Cour d’Appel de [Localité 2],
en tout état de cause :
- condamner la société JULES à payer à la société ELYREAL une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner la société JULES à payer à la société ELYREAL la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner la société JULES aux entiers dépens, dont distraction sera ordonnée au profit deMaître Isabelle DONNET, Avocat au Barreau de VERSAILLES, en application des dispositions de l'article 699 du CPC,

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs mémoires ci-dessus visés en application de l’article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS

1. Sur la recevabilité de l’action de la société JULES

L’article 122 du code de procédure civile dispose que "constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Sur ce point, l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action.

En l’espèce, l'existence d’une clause instituant un « loyer plancher » ne saurait constituer une condition de recevabilité de l’action de la locataire qui dispose, en tout état de cause, d’un intérêt légitime à voir fixer le loyer de renouvellement mais uniquement un élément d’appréciation du bien-fondé de celle-ci.

En conséquence, son action sera déclarée recevable.

2. Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447).

En l’espèce, l’article 2. du contrat de bail, intitulé “durée – entrée en jouissance”, stipule : 
“ De convention expresse entre les Parties. et à titre de condition essentielle et déterminante du présent Bail, il est stipulé qu'en cas de renouvellement éventuel dans les termes et conditions découlant de la législation en vigueur, le loyer de base sera fixé :
- au même loyer que le loyer mentionné ci-dessus à l’article 4.1 annuellement indexé sur la durée du Bail selon les conditions prévues à l'article 5.

- ou à la valeur locative dans l’hypothèse où celle-ci s'avérerait supérieure au loyer susvisé.
Dans l 'hypothèse où le loyer de base du bail renouvelé résultant de sa fixation à la valeur locative serait supérieur au loyer du Bail en cours, les PARTIES renoncent expressément aux dispositions de l'article L 145-34 du Code de commerce, le loyer de base du bail renouvelé ainsi fixé à la valeur locative étant appelé dans son intégralité dès la date de prise d'effet du bail renouvelé, sans encadrement.
Cet article est déterminant de la volonté des PARTIES.”

Il résulte de ces termes clairs et précis que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé conformément aux stipulations contractuelles, les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce n’ayant vocation,comme précédemment rappelé, à s’appliquer qu’à titre supplétif. 

Or, ces stipulations contractuelles prévoient que le loyer n’est fixé à la valeur locative que pour autant que celle-ci serait supérieure au loyer de base initialement déterminé entre les parties et annuellement indexé dans les conditions du bail.

Il est constant que le loyer ainsi déterminé à la date de prise d’effet du bail renouvelé le 1er octobre 2023 était de 319.179,32 euros HT/HC par an. 

Dès lors qu’aucune des parties ne sollicite que le loyer ne soit fixé à une valeur locative qui serait supérieure à ce montant, il y a donc lieu de fixer le loyer de renouvellement à ce montant sans qu’il soit nécessaire de rechercher pour le surplus la valeur locative des locaux, les parties ayant d’un commun accord écarté toute fixation à une valeur locative qui serait inférieure au loyer en cours.

Il y a donc lieu de débouter la société JULES de ses demandes à ce titre en ce compris les demandes subséquentes au titre des intérêts.

3. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. 

En l’espèce, la société ELYREAL ne faisant état d’aucun préjudice, elle sera déboutée de ses prétentions à ce titre.

4. Sur les autres demandes

4.1. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société JULES qui succombe supportera la charge des dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Me Isabelle DONNET.

Par conséquent, il y a lieu de la condamner à payer une somme de 4.000 euros à la société ELYREAL en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

4.2. Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. 


PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déclare recevable l’action de la société JULES,

Constate le renouvellement au 1er octobre 2023 du bail commercial liant la société ELYREAL et la société JULES et portant sur des locaux situés [Adresse 5] situé [Adresse 4] (78),

Fixe, à compter du 1er octobre 2023, le montant du loyer de base du bail renouvelé, au montant de 319.179,32 euros euros par an hors charges et hors taxes,

Rejette les autres demandes des parties,

Condamne la société JULES aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Me Isabelle DONNET,

Condamne la société JULES à payer à la société ELYREAL une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2026, par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code civil 1192, code de commerce R145-1, code de commerce L145-1, code de commerce R145-8, code de commerce R145-2, code civil 1155, code civil 1188, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de procedure civile 73). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 17 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/10999

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-8, code de commerce R145-2, code civil 1155, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57

• 11 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand · Expertise · n° 25/04220

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• 3 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Renvoi à une autre audience · n° 26/00002

  en commun : code de commerce R145-8, code de commerce R145-2, code civil 1155, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33

• 15 juillet 2026 · Tribunal judiciaire d'Angers · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00002

  en commun : code de commerce R145-8, code de commerce R145-2, code civil 1155, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33

• 6 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/08375

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-1, code de commerce L145-1, code de commerce R145-8, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33

• 5 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/16225

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  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-8, code de commerce R145-2, code civil 1155, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33

Mise à jour de la source le 2026-06-30T18:54:51.841Z.