Tribunal judiciaire d'Albertville, 1ère Chambre, 3 juillet 2026, n° 24/00613

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 30 avril 2015, les consorts [C] ont donné à bail commercial à la société Pv-Cp Résidences Exploitation, devenue la société Pv Résidences & Resorts France, un appartement et une cave situés au sein de la copropriété dénommée [Adresse 3], située à [Localité 3].

Par traité d’apport partiel d’actif du 16 décembre 2020, enregistré le 5 février 2021, la société Pv Résidences & Resorts France a apporté à la société Pierre et Vacances Investissement 60 la branche complète de son activité d’exploitation touristique de résidences Pierre et Vacances, ce compris la résidence [Etablissement 1] dont fait partie la copropriété dénommée [Adresse 3]. 

Par acte authentique du 17 décembre 2020, les consorts [C] ont vendu l’appartement et la cave précités à M. [Y] [K] et Mme [A] [Q] épouse [K], ci-après désignés “les consorts [K]”. 

Par décisions de l’associé unique enregistrées le 17 mars 2021, la société Pv Résidences & Resorts France est devenue la société Pv Holding et la société Pierre et Vacances Investissement 60 est devenue la société Pv Exploitation France.

Par acte du 1er juin 2023, les consorts [K] ont fait délivrer à la société Pv Holding un congé sans offre de renouvellement et avec paiement d’une indemnité d’éviction pour le 30 avril 2024.

Par acte du 7 mai 2024, les consorts [K] ont fait assigner la société Pv Holding devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’entendre fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 0 euros et condamner la société Pv Holding à communiquer des pièces sous astreinte.

La clôture a été fixée le 20 mai 2026 par ordonnance du 18 décembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 22 mai 2026. A l’audience, les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2026 conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.
 
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 15 avril 2026, les époux [K] demandent au tribunal de :
▸ à titre principal,
- fixer l’indemnité d’éviction due par eux à la somme de 0 euros,
- ordonner à la société P&V de communiquer sous astreinte les bilans et comptes d’exploitation détaillés de la résidence, si possible visés par un expert-comptable ou un commissaire aux comptes, sur les trois dernières années, comportant le taux d’occupation de la résidence mois par mois, l’évolution des principaux postes de dépenses, la fourniture du détail des charges variables (commissions, linge, ménages, énergie...) et des charges fixes (frais de personnel, maintenance, montant des loyers, taxes...), le résultat de la résidence, le nombre de séjours annulés et/ou reportés, conformément aux dispositions de l’article L.321-2 du Code de tourisme et à la jurisprudence constante de la Cour de cassation,
▸ à titre subsidiaire, nommer un expert,
- condamner la société P&V à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Jastreb-Senelas.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [K] se fondent sur l’article 1194 du Code civil et l’article L. 321-2 du Code de tourisme. Ils font valoir que le locataire d’origine s’était engagé à ne pas demander d’indemnité d’éviction, que la société P&V a confirmé qu’elle ne demanderait pas d’indemnité d’éviction après la reprise du bail, que la renonciation du droit au renouvellement du bail et à l’indemnité d’éviction était l’un des éléments essentiels à leur achat du bien loué et que la société P&V a fait de sa renonciation un usage qui s’impose à elle. Ils ajoutent que la pièce dont ils demandent la communication est nécessaire au calcul de l’indemnité d’éviction et qu’il s’agit d’une obligation légale.

Sur la validité du congé, les époux [K] allèguent qu’ils ne pouvaient pas avoir connaissance de l’apport partiel d’actif, que les différentes entités restent centralisées au sein d’une seule et même résidence, que la société P&V a usé de manoeuvres dolosives contre eux pour se dédouaner de l’intégralité de leurs droits, que la société P&V reconnaît avoir reçu le congé et qu’elle a donc reconnu en être la destinataire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 mai 2026, la société Pv Holding demande au tribunal de :
▸ à titre principal, débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes,
▸ à titre subsidiaire, juger que le congé est nul et de nul effet,
- condamner les époux [K] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour conclure au rejet des demandes, la société Pv Holding se fonde sur l’article 1199 du Code civil, les articles L. 145-16, L. 236-22, L. 236-3, L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce et l’article 700 du Code de procédure civile. Elle expose que l’apport partiel d’actifs est opposable aux requérants, qu’il a opéré une transmission universelle de plein droit des droits, biens et obligations attachés à la branche d’activité apportée, que toutes les formalités légales de publicité ont été accomplies et que le droit au bail a été transféré de plein droit.

A titre subsidiaire, la société Pv Holding fait valoir que le congé lui a été délivré et non à la société Pv Exploitation France, que c’est celle-ci qui est titulaire du bail commercial et que la jurisprudence considère que le congé signifié à la mauvaise personne équivaut à une absence de congé et que les exigences légales quant à la forme du congé sont d’ordre public.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :


I. Le lien contractuel liant les parties

Aux termes de l’article L.145-16, alinéa 2 du Code de commerce, en cas de scission de société, la société désignée par le contrat de scission est substituée à celle au profit de laquelle le bail commercial était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.

Or, conformément à l’article 1199, alinéa 1er, du Code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

En l’espèce, la société Pv Résidences & Resorts France, devenue la société Pv Holding, a apporté à la société Pierre et Vacances Investissement 60, aujourd’hui dénommée la société Pv Exploitation France, sa branche d’activité d’exploitation touristique de résidences Pierre et Vacances (pièce n°1 défenderesse). Cet apport partiel d’actifs, comprenant la résidence [Etablissement 1] dont la copropriété [Adresse 3] fait partie, a été soumis au régime juridique des scissions (même pièce, article 1er de la convention). Ainsi, la société Pv Exploitation France est devenue la nouvelle preneuse au bail commercial avant même la délivrance du congé par les requérants, l’apport partiel d’actifs ayant été enregistré le 5 février 2021 et le congé ayant été délivré le 1er juin 2023 (pièces n°1 défenderesse et n°2 demandeurs).

Par ailleurs, il résulte de l’acte de propriété des requérants que, si le bail commercial a été initialement consenti au profit de la société Pv Résidences & Resorts France, le vendeur leur a indiqué que “le locataire actuel est désormais le Groupe Pierre et Vacances - Center Parc” (pièce n°1, page 5, demandeurs). Ainsi, s’il n’est pas fait mention de la société Pv Exploitation France en tant que nouveau locataire, cet acte fait expressément référence à un changement de preneur au bail commercial. Les requérants étaient donc informés, dès l’acquisition de leurs biens, que la société Pv Holding, anciennement dénommée Pv Résidences & Resorts France, ne serait pas leur locataire.

De plus, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que la scission opérait une transmission universelle de tous les droits, biens et obligations relatifs à la branche d’activité apportée, de telle sorte qu’il n’y a pas d’obligation de signification de cette transmission au bailleur (Cass. Com., 15 mars 1994, n°91-20.334). Par conséquent, le changement de preneur au bail était, quoi qu’il en soit, opposable aux époux [K] dès l’accomplissement des formalités de publicité.

Dès lors, la société Pv Holding n’étant pas la preneuse au bail commercial, la demande des requérants tendant à fixer l’indemnité d’éviction à 0 euros ne peut prospérer puisqu’elle n’est pas formulée à l’égard de leur cocontractante, de même que leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire. Il ne saurait pas davantage être fait droit à leur demande de communication sous astreinte des bilans et comptes d’exploitation détaillés de la résidence dès lors qu’elle est dirigée contre une société tierce au bail commercial. 

En conséquence, sans qu’il ne soit nécessaire de se prononcer sur la régularité du congé ou le montant de l’indemnité d’éviction, les époux [K] sont déboutés de leurs demandes.


II. Les demandes accessoires

• Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”. 

Les époux [K], succombants, sont condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

• Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. 

Les époux [K] sont condamnés à payer à la société Pv Holding la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [Y] [K] et Mme [A] [Q] épouse [K] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE M. [Y] [K] et Mme [A] [Q] épouse [K] aux dépens,

CONDAMNE M. [Y] [K] et Mme [A] [Q] épouse [K] à payer à la société Pv Holding la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé, le 03 juillet 2026, la minute étant signée par Monsieur [...], Président et Madame [...], Greffière
La Greffière Le Président

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE


JUGEMENT DU : 03/07/2026



Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement : 
N° RG 24/00613 

N° Portalis DB2O-W-B7I-CXKJ
DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [A] [Q] épouse [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Tous deux représentés par Me Zelda JASTRZEB-SENELAS, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et Me Rebecca MEDIONI, avocate plaidante au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.A.S.U. PV HOLDING
anciennement dénommée PV Résidences & Resorts France
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocat au barreau d’ALBERTVILLE et Me Philippe RIGLET, de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDIT ET AUTRES, avocat plaidant au barreau de PARIS,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière


DÉBATS :
Audience publique du : 22 Mai 2026
Délibéré annoncé au : 03 Juillet 2026



Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :
à : Me JASTRZEB-SENELAS et Me CHOMETTE
à :








EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 30 avril 2015, les consorts [C] ont donné à bail commercial à la société Pv-Cp Résidences Exploitation, devenue la société Pv Résidences & Resorts France, un appartement et une cave situés au sein de la copropriété dénommée [Adresse 3], située à [Localité 3].

Par traité d’apport partiel d’actif du 16 décembre 2020, enregistré le 5 février 2021, la société Pv Résidences & Resorts France a apporté à la société Pierre et Vacances Investissement 60 la branche complète de son activité d’exploitation touristique de résidences Pierre et Vacances, ce compris la résidence [Etablissement 1] dont fait partie la copropriété dénommée [Adresse 3]. 

Par acte authentique du 17 décembre 2020, les consorts [C] ont vendu l’appartement et la cave précités à M. [Y] [K] et Mme [A] [Q] épouse [K], ci-après désignés “les consorts [K]”. 

Par décisions de l’associé unique enregistrées le 17 mars 2021, la société Pv Résidences & Resorts France est devenue la société Pv Holding et la société Pierre et Vacances Investissement 60 est devenue la société Pv Exploitation France.

Par acte du 1er juin 2023, les consorts [K] ont fait délivrer à la société Pv Holding un congé sans offre de renouvellement et avec paiement d’une indemnité d’éviction pour le 30 avril 2024.

Par acte du 7 mai 2024, les consorts [K] ont fait assigner la société Pv Holding devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’entendre fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 0 euros et condamner la société Pv Holding à communiquer des pièces sous astreinte.

La clôture a été fixée le 20 mai 2026 par ordonnance du 18 décembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 22 mai 2026. A l’audience, les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2026 conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.
 
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 15 avril 2026, les époux [K] demandent au tribunal de :
▸ à titre principal,
- fixer l’indemnité d’éviction due par eux à la somme de 0 euros,
- ordonner à la société P&V de communiquer sous astreinte les bilans et comptes d’exploitation détaillés de la résidence, si possible visés par un expert-comptable ou un commissaire aux comptes, sur les trois dernières années, comportant le taux d’occupation de la résidence mois par mois, l’évolution des principaux postes de dépenses, la fourniture du détail des charges variables (commissions, linge, ménages, énergie...) et des charges fixes (frais de personnel, maintenance, montant des loyers, taxes...), le résultat de la résidence, le nombre de séjours annulés et/ou reportés, conformément aux dispositions de l’article L.321-2 du Code de tourisme et à la jurisprudence constante de la Cour de cassation,
▸ à titre subsidiaire, nommer un expert,
- condamner la société P&V à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Jastreb-Senelas.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [K] se fondent sur l’article 1194 du Code civil et l’article L. 321-2 du Code de tourisme. Ils font valoir que le locataire d’origine s’était engagé à ne pas demander d’indemnité d’éviction, que la société P&V a confirmé qu’elle ne demanderait pas d’indemnité d’éviction après la reprise du bail, que la renonciation du droit au renouvellement du bail et à l’indemnité d’éviction était l’un des éléments essentiels à leur achat du bien loué et que la société P&V a fait de sa renonciation un usage qui s’impose à elle. Ils ajoutent que la pièce dont ils demandent la communication est nécessaire au calcul de l’indemnité d’éviction et qu’il s’agit d’une obligation légale.

Sur la validité du congé, les époux [K] allèguent qu’ils ne pouvaient pas avoir connaissance de l’apport partiel d’actif, que les différentes entités restent centralisées au sein d’une seule et même résidence, que la société P&V a usé de manoeuvres dolosives contre eux pour se dédouaner de l’intégralité de leurs droits, que la société P&V reconnaît avoir reçu le congé et qu’elle a donc reconnu en être la destinataire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 mai 2026, la société Pv Holding demande au tribunal de :
▸ à titre principal, débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes,
▸ à titre subsidiaire, juger que le congé est nul et de nul effet,
- condamner les époux [K] à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour conclure au rejet des demandes, la société Pv Holding se fonde sur l’article 1199 du Code civil, les articles L. 145-16, L. 236-22, L. 236-3, L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce et l’article 700 du Code de procédure civile. Elle expose que l’apport partiel d’actifs est opposable aux requérants, qu’il a opéré une transmission universelle de plein droit des droits, biens et obligations attachés à la branche d’activité apportée, que toutes les formalités légales de publicité ont été accomplies et que le droit au bail a été transféré de plein droit.

A titre subsidiaire, la société Pv Holding fait valoir que le congé lui a été délivré et non à la société Pv Exploitation France, que c’est celle-ci qui est titulaire du bail commercial et que la jurisprudence considère que le congé signifié à la mauvaise personne équivaut à une absence de congé et que les exigences légales quant à la forme du congé sont d’ordre public.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION :


I. Le lien contractuel liant les parties

Aux termes de l’article L.145-16, alinéa 2 du Code de commerce, en cas de scission de société, la société désignée par le contrat de scission est substituée à celle au profit de laquelle le bail commercial était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.

Or, conformément à l’article 1199, alinéa 1er, du Code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

En l’espèce, la société Pv Résidences & Resorts France, devenue la société Pv Holding, a apporté à la société Pierre et Vacances Investissement 60, aujourd’hui dénommée la société Pv Exploitation France, sa branche d’activité d’exploitation touristique de résidences Pierre et Vacances (pièce n°1 défenderesse). Cet apport partiel d’actifs, comprenant la résidence [Etablissement 1] dont la copropriété [Adresse 3] fait partie, a été soumis au régime juridique des scissions (même pièce, article 1er de la convention). Ainsi, la société Pv Exploitation France est devenue la nouvelle preneuse au bail commercial avant même la délivrance du congé par les requérants, l’apport partiel d’actifs ayant été enregistré le 5 février 2021 et le congé ayant été délivré le 1er juin 2023 (pièces n°1 défenderesse et n°2 demandeurs).

Par ailleurs, il résulte de l’acte de propriété des requérants que, si le bail commercial a été initialement consenti au profit de la société Pv Résidences & Resorts France, le vendeur leur a indiqué que “le locataire actuel est désormais le Groupe Pierre et Vacances - Center Parc” (pièce n°1, page 5, demandeurs). Ainsi, s’il n’est pas fait mention de la société Pv Exploitation France en tant que nouveau locataire, cet acte fait expressément référence à un changement de preneur au bail commercial. Les requérants étaient donc informés, dès l’acquisition de leurs biens, que la société Pv Holding, anciennement dénommée Pv Résidences & Resorts France, ne serait pas leur locataire.

De plus, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que la scission opérait une transmission universelle de tous les droits, biens et obligations relatifs à la branche d’activité apportée, de telle sorte qu’il n’y a pas d’obligation de signification de cette transmission au bailleur (Cass. Com., 15 mars 1994, n°91-20.334). Par conséquent, le changement de preneur au bail était, quoi qu’il en soit, opposable aux époux [K] dès l’accomplissement des formalités de publicité.

Dès lors, la société Pv Holding n’étant pas la preneuse au bail commercial, la demande des requérants tendant à fixer l’indemnité d’éviction à 0 euros ne peut prospérer puisqu’elle n’est pas formulée à l’égard de leur cocontractante, de même que leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire. Il ne saurait pas davantage être fait droit à leur demande de communication sous astreinte des bilans et comptes d’exploitation détaillés de la résidence dès lors qu’elle est dirigée contre une société tierce au bail commercial. 

En conséquence, sans qu’il ne soit nécessaire de se prononcer sur la régularité du congé ou le montant de l’indemnité d’éviction, les époux [K] sont déboutés de leurs demandes.


II. Les demandes accessoires

• Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”. 

Les époux [K], succombants, sont condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

• Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. 

Les époux [K] sont condamnés à payer à la société Pv Holding la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [Y] [K] et Mme [A] [Q] épouse [K] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE M. [Y] [K] et Mme [A] [Q] épouse [K] aux dépens,

CONDAMNE M. [Y] [K] et Mme [A] [Q] épouse [K] à payer à la société Pv Holding la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé, le 03 juillet 2026, la minute étant signée par Monsieur [...], Président et Madame [...], Greffière
La Greffière Le Président

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Mise à jour de la source le 2026-07-03T23:48:00.189Z.