Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre sociale, 15 juin 2026, n° 24/00395

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 21 décembre 2018, Monsieur [M] [I] a consenti à Madame [L] [S] un bail de trois ans portant sur une parcelle de terre située à [Localité 3], cadastrée section AK [Cadastre 1], d'une superficie de 5ha 74a, pour un montant de fermage de 120.000 € payable à terme échu trimestriellement le 30 du mois à compter du mois de mars 2019.



Le 18 octobre 2019, M. [I] à fait délivrer à Mme [S] un commandement d'avoir à payer la somme totale de 48.000 €, outre 424,19 € d'émoluments, correspondant aux soldes du fermage au 30 mars 2019 pour 13.000€, au 30 juin 2019 pour 5.000 € et au 30 septembre 2019 pour 30.000€.



Suivant requête du19 novembre 2019, Mme [S] a fait convoquer M. [I] devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour voir :

- prononcer la nullité de la clause du bail fixant la durée du contrat à 3 ans en contrariété aux dispositions d'ordre public,

- prononcer la nullite de la clause du bail fixant le montant du fermage sans référence à une

denrée en contrariété aux dispositions d'ordre public,

- dire que le montant du fermage ne peut avoir une valeur supérieure à 10,50 tonnes de cannes

à sucre l'hectare et10,4kg de poulets au m2 représentant une somme maximum de 51.507,50 €

en application des dispositions d'ordre public des arrêtés prefectoraux 510 et 511 du 28 mars

2018,

- fixer le prix du fermage à 1.270,50 € pour la canne à sucre et 50.237,09 € pour les bâtiments

poulets, soit un total de 51 .507,59 €,

- prononcer la compensation entre les créances respectives des parties jusqu'à extinction de

la plus faible,

- condamner M. [I] à lui verser la somme de 1.492,41€ au titre du trop percu de fermage pour la periode du 1er janvier au 31 décembre 2019,

- dire qu'elle est à jour du règlement de la totalité des fermages au 31 decembre 2019,

- prononcer la nullité du commandement de payer du 18 octobre 2019,

- déclarer non écrites toutes clauses tendant à restreindre les droits reconnus au preneur,

- ordonner l'exécution provisoire,

- débouter le défendeur de ses demandes, fins et conclusions contraires,

- condamner le défendeur au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article

700 du code de procedure civile et aux dépens.





Par jugement du 19 avril 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux a statué en ces termes :

- dit que le contrat signé entre les parties est un bail à ferme, 

- déclare recevable l'action en régularisation de fermage illicite,

- prononce la nullité de la clause du bail fixant la durée du contrat à 3 ans,

- fixe la durée du contrat à 9 ans,

- prononce la nullité de la clause du bail fixant le montant du fermage,

- prononce la nullité de la clause du bail refusant le droit à indemnité au preneur sortant,

- déboute Mme [S] de sa demande visant à voir annuler la clause relative au terme du paiement du fermage,

- constate le renoncement de Mme [S] à sa demande de nullite du commandement de payer du 18 octobre 2019, 

- déboute Mme [S] de sa demande d'indemnisation pour trouble de jouissance,

- déboute M. [I] de sa demande à voir Mme [S] contrainte à réaliser la vente au terme convenu, soit le 31 décembre 2021,

- déboute M. [I] de sa demande à voir Mme [S], condamnée au paiement de dommages-intérêts pour non réalisation de la vente devant intervenir le 31 decembre 2021,

- déboute M. [I] de sa demande d'expulsion de Mme [S] ;



Avant dire droit sur la fixation du montant du fermage, ordonne une expertise.



Le 18 mai 2021, Madame [S] a interjeté appel de ce jugement.



Par arrêt du 20 février 2023, la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion a confirmé ce jugement, sauf en ce qu'il a débouté M. [I] de sa demande d'expulsion de Madame [S] et, statuant à nouveau du chef infirmé, dit que Madame [S] est occupante sans droit ni titre de la maison d'habitation sise [Adresse 2], 97440 Saint-André. 

 

Lors de l'audience du 5 juin 2023, les parties ont renoncé à l'expertise judiciaire.



À l'audience du tribunal paritaire des baux ruraux du 20 novembre 2023, le tribunal a :



- retenu son incompétence s'agissant de la demande de M. [I] visant à voir Mme [S] condamnée à lui payer ia somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la dégradation de la maison d'habitation,



- s'est déclaré incompétent, s'agissant de la demande de M. [I] visant à se voir octroyer un droit de passage sur le fonds donné à bail à Mme [S],



- déclaré irrecevable la demande de M. [I] visant à voir Mme [S] condamnée à lui payer la somme de 17.600 € au titre du prix de la souche des cannes à sucre,



- fixé le montant du fermage annuel à la somme de 28.230,39 €,



- condamné Mme [S] à payer à M. [I] la somme de 35.781 ,41€ au titre des fermages restant dus sur les années 2020 à 2023,



- rejeté la demande de transport sur les lieux,



- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procedure civile,



- partagé les dépens de l'instance par moitié entre les parties, en ce compris les frais

d'expertise.



M. [I] a interjeté appel indiquant qu'en tout état de cause, il convenait de fixer également le périmètre du bail dès lors que la maison d'habitation n'est plus « squatée » et que le bail permet au propriétaire un droit de passage sur le bien. 





Par conclusions du 23 juin 2025 communiquées par voie électronique et soutenues à l'audience du 16 février 2026, l'appelant requiert de la cour d' infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau : 

 

- ordonner le transport sur les lieux ([Adresse 3] [Localité 3]). 

 

- ordonner l'expertise uniquement sur la partie défrichée en juin 2024 afin de déterminer la nature de la culture et de la superficie exacte du maraîchage. 

 

L'expert aura pour mission : 

o de se rendre sur les lieux au [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5], principalement sur la partie de culture de canne à sucre, les visiter, les décrire, 

o déterminer la culture effectivement cultivée par Madame [S], 

o rechercher la valeur locative de la parcelle, 

o faire toute observation utile au règlement du litige. 

 

- fixer le fermage à : 

 - 49.428,21 euros (210 + 47.159,11 + 1.059,10) euros de 2019 à 2022 - 53.596,73 euros (1.318,46 + 51.219,17 + 1.059,10) à partir de 2023 ; 

 

- ordonner que le paiement du loyer se fera trimestriellement aux 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année ;

 

- condamner Mme [S] au paiement des : 

' taxes foncières depuis 2019, 

' les arriérés locatifs à parfaire en fonction de la valeur locative, soit à 144.712,84 euros ;

 

- octroyer un droit de passage à M. [I] sur la parcelle dont il est propriétaire, pour accéder à la maison d'habitation dont il conserve l'usage, à charge pour lui de construire une clôture et délimiter la maison et l'exploitation agricole ; 



- ordonner la communication des attestations d'assurance ;

 

En tout état de cause, 

 

- condamner Mme [S] au paiement de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et au remboursement des frais d'expertise judiciaire.

 

 

 Par conclusions communiquées par voie électronique le 25 avril 2025, soutenues à l'audience du 16 février 2026, Mme [S] demande de :



- Confirmer la décision entreprise, 



- Juger irrecevables les demandes de M. [I] relatives :

 - Au paiement d'une indemnité au titre des souches de cannes qui auraient été laissées en terre par le bailleur,

- A la fixation d'un droit de passage,

- Au paiement de dommages-intérêts pour dégradation de la maison d'habitation, déjà présentée sans succès devant la cour d'appel.



Si elle devait modifier le montant du fermage :



- Juger que le montant du fermage s'élève à la somme annuelle de 15.035,97 euros ;



- Condamner M. [I] à lui payer la somme de 1.492,41 euros au titre du trop-perçu sur le fermage 2019 ;



- Débouter M. [I] de toutes demandes, fins et conclusions ;



- Ordonner l'exécution provision du jugement à intervenir ;



- Condamner M. [I] à payer à Mme [S] la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du ccode de procédure civile ;



- Condamner M. [I] à payer les dépens d'instance.



Les parties ont été autorisées à l'audience à déposer une note en délibéré.



Mme [S] a déposé une note le 26 septembre 2025.

M. [I] a déposé une note le 29 septembre 2025.



Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu'aux développements ci-dessous.

Motifs

SUR QUOI 





Sur le droit de passage 



Mme [S] fait valoir en premier lieu que la demande n'a pas été soumise à la conciliation et n'a aucun lien avec les prétentions d'origine.

Elle est donc irrecevable



Elle ajoute que cette demande a été présentée devant un tribunal incompétent en application de l'article 491-1 du code rural, s'agissant d'une procédure de désenclavement alors qu'à supposer que le droit de passage réclamé ne relève pas de la procédure de désenclavement, la demande opposerait le propriétaire/occupant d'un local d'habitation à l'exploitant d'une surface agricole.

Dès lors que la maison d'habitation n'était pas incluse dans le contrat de bail à ferme, par définition, un passage vers cette maison d'habitation ne relèverait pas non plus du contrat de fermage.



Enfin, contrairement à ce que considère M. [I], la cour ne serait pas amenée à statuer sur l'utilisation d'un chemin d'exploitation, le dit chemin mentionné au bail, s'arrête à l'entrée de l'exploitation. 



M. [I] répond que, dans le cadre de l'exécution du bail à ferme, la cour est parfaitement compétente pour délimiter l'objet du contrat et juger que le droit de passage inclus permet au propriétaire l'accès à la maison d'habitation, à charge pour le propriétaire et faire clôturer la maison et le chemin permettant le passage pour éviter tout échange avec l'exploitation agricole.



Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Aux termes de l'article 565, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. En application de l'article 566 du même code, les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge, les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire et, selon les articles 70 et 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.



La cour relève que c'est par arrêt du 20 février 2023 que la cour d'appel a statué sur l'occupation sans droit ni titre de Mme [S] sur la maison d'occupation, de sorte que M. [I] est fondé en suite de cette décision de solliciter la possibilité de l'occuper par la création d'un passage.



La demande est recevable.



L'article L. 491-1 du code rural, d'ordre public, dispose que 'Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l'application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code.'.



La demande tendant à voir condamner Mme [S] à permettre un accès sur les parcelles affermées trouve sa cause dans le bail rural relatif aux parcelles et s'inscrit donc dans le cadre des relations qu'il entretient avec cette dernière en sa qualité de bailleur.



D'une part, le bail prévoit un droit de passage sur le chemin d'exploitation mitoyen existant entre la parcelle inca [Cadastre 1] exploitée par le preneur et la parcelle voisine inca [Cadastre 2] appartenant à Madame M., ainsi que la parcelle inca [Cadastre 3] exploitée par le bailleur.

Dès lors, le passage matérialisé page 9 des conclusions de l'appelant et qui part de ce chemin mitoyen est le seul moyen pour M. [I] d'accéder à la maison qui est enclavée.



D'autre part, le rapport d'expertise déposé le 12 décembre 2023 démontre que la maison d'habitation se trouve près de la route principale et que le chemin dont la création est demandée permet l'accès à cette maison sans que les usagers de celle-ci soient en contact avec les bâtiments agricoles ou le matériel agricole. 



Il convient de faire droit à la demande de droit de passage dans le prolongement du chemin d'exploitation mitoyen jusqu'à la maison d'habitation sans qu'il y ait lieu à la construction d'une clôture pour délimiter la maison et l'exploitation agricole, dès lors qu'il ne s'agit que d'un droit de passage qui n'interdit pas à Mme [S] également le passage sur cette partie des terres affermées.

Ce chemin d'accès à la maison d'habitation n'a pas la nature d'un chemin d'exploitation. 





Sur le prix du fermage



Concernant la fixation du prix relatif à la canne à sucre





Comme rappelé par le tribunal, la fixation du prix du fermage se fait en application des dispositions de l'article L461-7 du code rural, en quantité de denrées. Il s'agit de dispositions d'ordre public. En l'espèce, ce sont les arrêts préfectoraux n° 510 et 511 du 29 mars 2018 qui fixent les modalités de calcul du prix du fermage, comme en conviennent toutes deux les parties.



Toutefois, ces arrêtés ne sont applicables que pour les années 2019 à 2023 et un nouvel arrêté du 23 juillet 2023 fixe le prix des denrées à la Réunion pour l'année 2023 (pièce n°5/bailleur).



M. [I] demande à la cour de fixer le loyer à 10 tonnes par an, soit quasiment le maximum de ce qui est prévu à hauteur de 10,5 tonnes à l'article 2-2 des deux arrêtés précités. 



Le rendement de 7,5 tonnes retenu par le tribunal correspondant à la quantité médiane doit être reconnue comme satisfactoire et aucun élement du dossier ne permet de le fixer à 10 tonnes alors que Mme [S] justifie de ce que le terrain comprend encore nombre de roches importantes qui interdisent une coupe mécanisée dans de bonnes conditions.



Le calcul s'établit donc comme suit :

- de 2019 à 2022 : 

 7.[Immatriculation 1] X 2.200 = 907.50 

 

- à partir de 2023 : 

 7.5 X 59.93 X 2.200 = 988.85 



Concernant le fermage des bâtiments



Le tribunal a retenu que si toutes les surfaces des bâtiments devaient être prises en compte dans le calcul du montant du fermage des bâtiments d'exploitation, une quantité médiane sera retenue pour prendre en compte qu'une partie de ces bâtiments n'est pas directement affectée à l'élevage.

Ainsi, la quantité retenue est de 6,7kg, pour un montant du fermage retenu de 26.263,79 €.



Au soutien de son appel, M. [I] qui demande de retenir la valeur maximale et non médiane, fait valoir que, pour les années 2019 à 2021, Mme [S] produisait plus de 30 kg/m² pour une viabilité de son exploitation de 98% alors qu'il lui avait cédé ses parts sociales d'AVIPOLE pour lui permettre de devenir adhérente et obtenir une garantie d'écoulement de sa production.



Il ajoute, pour répondre à l'argumentation de Mme [S], que ses dernières livraisons n'étaient nullement infestées par la salmonelle et que d'ailleurs, sur toute l'année 2018, aucun prélèvement obligatoire n'a relevé la présence de salmonelle. Il précise que ses deux dernières livraisons ont été très rentables.



En conséquence, il demande que le montant du fermage soit fixé à : 

- Pour les années 2019 à 2022 : 

o 10.4 X 1.51 X 3.003 m² = 47.159,11 

- A partir du 1 er janvier 2023 : 

o 10.4 X 1.64 X 3.003 = 51.219,17. 



Mme [S] répond que le cour ne peut retenir la fourchette haute car la surface de 3199 m2 intègre des bâtiments annexes qui ne sont pas directement affectés à l'élevage : locaux administratifs, de stockage de matériel, etc...

Seule une surface d'un peu plus de 1800 m2 concerne directement l'élevage.

Elle ajoute que le bailleur n'est pas fondé à se prévaloir du bon ratio production de 33 kg/m2 et de son taux de viabilité de 98 % dès lors qu'il capitalise le fruit du travail de sa locataire qui a fourni un travail acharné pour que ce taux soit atteint en 2020.



Elle affirme qu'elle a récupéré en début de bail des bâtiments infectés par la salmonelle, ce qui lui interdisait certaines ventes, et avec un taux de production compris entre 24 et 29 kg/m2. 



Aux termes de l'article 6-1 de l' arrêté du 29 mars 2018, « le montant du fermage annuel pour les bâtiments poulets s'obtient de la manière suivante :

« Nombre de litres ou kg X Prix fermage au litre ou au kg X Superficie louée en m2 ».

Le nombre de kilos est déterminé entre les parties par référence au tableau de l'article 6.2 de l'arrêté préfectoral n°510 du 29 mars 2018 fixant une fourchette pour les poulets de chair entre 3kg par m2 et 10,4 kg par m2.

Le prix d'un kilogramme de poulets de chair est fixé par l'arrêté préfectoral n°511 du 29 mars 2018 à 1,51 euros/kg.



Le fermage annuel applicable au bail litigieux, pour ce qui concerne les poulets, est 

donc compris entre :

- un minimum de 3 kg x 1,51 € x 3199 m2 = 14.491,47 euros

- un maximum de 10,4 kg x 1,51 € x 3199 m2= 50.237,09 euros.



Depuis 2023, le montant a été porté à 1,64 euros/kg.



Il est établi en l'espèce, au vu du dossier, que la surface des bâtiments mentionnés au bail intègre effectivement des bâtiments annexes non directement affectés à l'élevage : locaux administratifs, de stockage de matériel et que seule une surface d'un peu plus de 1800 m2 concerne directement l'élevage.



Au surplus, les résultats d'analyses successifs des mois de mars, juin et septembre 2018, produits par Mme [S] mentionnent tous une présence de salmonelle dans l' élevage de M. [I] lors de la mise en location, de sorte qu'il ne peut nier les difficultés rencontrées par Mme [S] à ce titre (pièce n°15 /Mme [S]) même si elles ne sont pas quantifiées ; les analyses effectuées en 2017 ont également mentionné la présence de salmonelle (pièce n°16 /Mme [S]).



Il résulte de ce qui précède que c'est en faisant une juste appréciation des faits de la cause que le tribunal a retenu la quantité de 6,7 kg, expliquant que si toutes les surfaces des bâtiments seront prises en compte dans le calcul du montant du fermage des bâtiments d'exploitation, une

quantité médiane sera retenue pour prendre en compte qu'une partie de ces bâtiments n'est pas

directement affectée à l'élevage.



Toutefois, la superficie totale des bâtiments à prendre en compte s'élève, comme indiqué par M. [I] à 3003 m2, conformément au bail.



Ainsi, le montant du fermage est fixé à ce titre à :

- 6,7 x1,51 x 3003 = 30.381,35 € pour les années 2019 à 2022, 

- 6,7 x1,64 x 3003 = 32.996,96 € pour 2023,



Soit un total de 2019 à 2023 de 121.525,54 + 32996,96 = 154.522,36 €. 



Le jugement déféré est ainsi infirmé sur les montants retenus.





Concernant la fixation du prix du fermage au titre de la valeur locative des vergers



L'expert a fixé à 0,7000 hectare la surface de verger.



Mme [S] fait valoir que si différents arbres fruitiers sont effectivement présents de manière éparse sur la propriété, il n'existe pas de verger à proprement parler et donc qu'il n'y a pas lieu à la fixation d'une fermage à ce titre.



Comme le souligne M. [I], il résulte de l'expertise que ce verger existe.



Les baux peuvent être conclus sur la base soit d'une seule des denrées mentionnées, soit de plusieurs de ces denrées dans des proportions qui seront librement déterminées par les parties à la conclusion du bail.



Le nombre de kilogrammes est fixé entre les parties dans une fourchette comprise entre 350 et 1350 kilogramme de poulets de chair, conformément à ce que prévoit l'article 6.2 de I'arrêté n° 510.

L`arrêt préfectoral n° 511 du 29 mars 2018 fixe le prix d'un kilogramme de canne à1,78€, soit une fourchette de prix de fermage de 436,10 à 1 682,10 €.



Comme pour toutes les autres composantes du fermage, l'expert préconise de retenir une valeur intermédiaire concernant le verger en raison de la grande dimension des arbres, de leur densité réduite, des contraintes forte en terme de taille et de récolte.

Ainsi, il y a lieu de retenir un montant de fermage de 1.059,10 €. 





Sur la demande de transport sur les lieux ou d'expertise 



Au regard de ce qui précède, il apparaît que les demandes ont pu être tranchées sans qu'il ne soit nécessaire de se transporter sur les lieux, de sorte que la demande de transport serarejetée ainsi que la demande d'expertise.





Sur le paiement de la taxe foncière 



Il ressort de l'article 8-6 du bail que Mme [S] doit verser à M. [I] les taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties.



Mme [S] ne formule aucune observation sur ce point.



Au soutien de sa demande, M. [I] verse aux débats les justificatifs des taxes foncières dues de 2019 à 2023 (sa pièce n° 11) de sorte que sa demande est fondée pour la somme globale de 8.078 euros.



Mme [S] est condamnée au paiement de cette somme par ajout au jugement déféré.



Sur le compte entre les parties 



Il résulte de ce qui précède que le montant total du fermage s'établit à la somme suivante :

- 32.347,95 euros (907.50 + 30 381,35 + 1.059,10) euros de 2019 à 2022 ;

- 35.044,91 euros (988.85 + 32 996,96 + 1.059,10) à partir de 2023 ;



Somme totale de 164.436,71 euros pour la période considérée.



Les parties, taisantes en appel sur ce point, se sont accordées tel qu'indiqué dans le jugement déféré pour reconnaître que la somme de 100.075,04 € avait été versée.

Il n'est allégué et donc justifié d'aucun autre paiement .



Par conséquent, au regard des sommes dues au titres des fermages des années 2019

à 2023, tel que le montant a été fixé précédemment de 164.436,71 euros - le paiement déjà réalisé par Mme [S] - de 100.075,04 €, elle reste redevable d'une somme de 64.361,67 €, sauf à parfaire, qu'elle sera condamnée à payer.



Le jugement déféré est infirmé de ce chef.





Sur la date de paiement du fermage 



Le bail prévoit en son article 7 que le fermage est payable à terme échu en fonction de la date du bail : trimestriellement au 30 du mois à comper du mois de mars 2019.



M. [I] est en conséquence fondé à demander que le paiement du loyer se fera trimestriellement aux 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.





Sur les justificatifs d'assurance 



L'article 8-5 du bail prévoit que le preneur tiendra assuré les bâtiments loués et fournira au bailleur une attestation d'assurance offrant toute garantie.



M. [I] demande la production de ce document.

Mme [S], en charge de la preuve de cette transmission, ne formule aucune observation ni produit aucune pièce.



Il convient en conséquence d'ordonner la remise par Mme [S] à M. [I] des attestations d'assurance précitées depuis 2018.



Il sera ajouté au jugement sur ce point.





Sur les demandes accessoires



Il convient de confirmer le jugement déféré sur la charge des dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise ainsi que sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



En cause d'appel , Mme [L] [S] est condamnée aux dépens.



L'équité commande de faire droit à la demande présentée au titre des frais irrépétibles par M. [I] et il convient de condamner Mme [S] au paiement de la somme à 2.000 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 



La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, dans la limite de sa saisine, mis à disposition au greffe, 



Infirme le jugement rendu le 19 février 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît sauf en ce qu'il a rejeté la demande de transport sur le lieux, sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Fixe le fermage actuel du bail consenti le 21 décembre 2018 à Mme [L] [S] par Monsieur [M] [I] à la somme de 35.044,91 euros par an ;



Dit que le paiement du loyer se fera trimestriellement aux 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année ;



Fixe au profit de M. [M] [I] un droit de passage sur la partie de terre affermée dans le prolongement du chemin d'exploitation mitoyen, en ligne droite jusqu'à la maison d'habitation sans qu'il y ait lieu à la construction d'une clôture pour délimiter ce chemin qui n'est pas un chemin d'exploitation agricole ;



Condamne Mme [L] [S] à payer à M. [M] [I] la somme de 8.078 euros au titre des taxes foncières de 2010 à 2023 ; 



Condamne Mme [L] [S] à payer à M. [M] [I] la somme de 64.361,67 euros, sauf à parfaire, au titre des fermages de 2019 à 2023 ;



Déboute Monsieur [M] [I] de sa demande d'expertise ;



Ordonne la remise par Mme [L] [S] à Monsieur [M] [I] des justificatifs d'assurance depuis 2018 ;



Condamne Mme [L] [S] à payer à Monsieur [M] [I] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



 Condamne Mme [L] [S] aux dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Madame Corinne JACQUEMIN, présidente de chambre, et par Madame Monique LEBRUN, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

AFFAIRE : N° RG 24/00395 - N° Portalis DBWB-V-B7I-GBF5

 Code Aff. :CJ



 ARRÊT N° 





 ORIGINE :JUGEMENT du Tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît en date du 19 Février 2024, rg n° 51-19-0012 









COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS

DE [Localité 1]



CHAMBRE CIVILE

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

ARRÊT DU 15 JUIN 2026

 





APPELANT :



Monsieur [M] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Flora PARAVEMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

 

 

INTIMÉE :



Madame [L] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Eric BODO de la SELARL ACTIO DEFENDI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION





DÉBATS : En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 février 2026, en audience publique devant Corinne JACQUEMIN, présidente de chambre chargée d'instruire l'affaire, assistée Monique LEBRUN, greffière les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 15 juin 2026.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Président : Corinne JACQUEMIN

Conseiller : Agathe ALIAMUS

Conseiller : Aurélie POLICE



Qui en ont délibéré



ARRÊT : mis à disposition des parties le 15 JUIN 2026





LA COUR :



EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 21 décembre 2018, Monsieur [M] [I] a consenti à Madame [L] [S] un bail de trois ans portant sur une parcelle de terre située à [Localité 3], cadastrée section AK [Cadastre 1], d'une superficie de 5ha 74a, pour un montant de fermage de 120.000 € payable à terme échu trimestriellement le 30 du mois à compter du mois de mars 2019.



Le 18 octobre 2019, M. [I] à fait délivrer à Mme [S] un commandement d'avoir à payer la somme totale de 48.000 €, outre 424,19 € d'émoluments, correspondant aux soldes du fermage au 30 mars 2019 pour 13.000€, au 30 juin 2019 pour 5.000 € et au 30 septembre 2019 pour 30.000€.



Suivant requête du19 novembre 2019, Mme [S] a fait convoquer M. [I] devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour voir :

- prononcer la nullité de la clause du bail fixant la durée du contrat à 3 ans en contrariété aux dispositions d'ordre public,

- prononcer la nullite de la clause du bail fixant le montant du fermage sans référence à une

denrée en contrariété aux dispositions d'ordre public,

- dire que le montant du fermage ne peut avoir une valeur supérieure à 10,50 tonnes de cannes

à sucre l'hectare et10,4kg de poulets au m2 représentant une somme maximum de 51.507,50 €

en application des dispositions d'ordre public des arrêtés prefectoraux 510 et 511 du 28 mars

2018,

- fixer le prix du fermage à 1.270,50 € pour la canne à sucre et 50.237,09 € pour les bâtiments

poulets, soit un total de 51 .507,59 €,

- prononcer la compensation entre les créances respectives des parties jusqu'à extinction de

la plus faible,

- condamner M. [I] à lui verser la somme de 1.492,41€ au titre du trop percu de fermage pour la periode du 1er janvier au 31 décembre 2019,

- dire qu'elle est à jour du règlement de la totalité des fermages au 31 decembre 2019,

- prononcer la nullité du commandement de payer du 18 octobre 2019,

- déclarer non écrites toutes clauses tendant à restreindre les droits reconnus au preneur,

- ordonner l'exécution provisoire,

- débouter le défendeur de ses demandes, fins et conclusions contraires,

- condamner le défendeur au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article

700 du code de procedure civile et aux dépens.





Par jugement du 19 avril 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux a statué en ces termes :

- dit que le contrat signé entre les parties est un bail à ferme, 

- déclare recevable l'action en régularisation de fermage illicite,

- prononce la nullité de la clause du bail fixant la durée du contrat à 3 ans,

- fixe la durée du contrat à 9 ans,

- prononce la nullité de la clause du bail fixant le montant du fermage,

- prononce la nullité de la clause du bail refusant le droit à indemnité au preneur sortant,

- déboute Mme [S] de sa demande visant à voir annuler la clause relative au terme du paiement du fermage,

- constate le renoncement de Mme [S] à sa demande de nullite du commandement de payer du 18 octobre 2019, 

- déboute Mme [S] de sa demande d'indemnisation pour trouble de jouissance,

- déboute M. [I] de sa demande à voir Mme [S] contrainte à réaliser la vente au terme convenu, soit le 31 décembre 2021,

- déboute M. [I] de sa demande à voir Mme [S], condamnée au paiement de dommages-intérêts pour non réalisation de la vente devant intervenir le 31 decembre 2021,

- déboute M. [I] de sa demande d'expulsion de Mme [S] ;



Avant dire droit sur la fixation du montant du fermage, ordonne une expertise.



Le 18 mai 2021, Madame [S] a interjeté appel de ce jugement.



Par arrêt du 20 février 2023, la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion a confirmé ce jugement, sauf en ce qu'il a débouté M. [I] de sa demande d'expulsion de Madame [S] et, statuant à nouveau du chef infirmé, dit que Madame [S] est occupante sans droit ni titre de la maison d'habitation sise [Adresse 2], 97440 Saint-André. 

 

Lors de l'audience du 5 juin 2023, les parties ont renoncé à l'expertise judiciaire.



À l'audience du tribunal paritaire des baux ruraux du 20 novembre 2023, le tribunal a :



- retenu son incompétence s'agissant de la demande de M. [I] visant à voir Mme [S] condamnée à lui payer ia somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la dégradation de la maison d'habitation,



- s'est déclaré incompétent, s'agissant de la demande de M. [I] visant à se voir octroyer un droit de passage sur le fonds donné à bail à Mme [S],



- déclaré irrecevable la demande de M. [I] visant à voir Mme [S] condamnée à lui payer la somme de 17.600 € au titre du prix de la souche des cannes à sucre,



- fixé le montant du fermage annuel à la somme de 28.230,39 €,



- condamné Mme [S] à payer à M. [I] la somme de 35.781 ,41€ au titre des fermages restant dus sur les années 2020 à 2023,



- rejeté la demande de transport sur les lieux,



- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procedure civile,



- partagé les dépens de l'instance par moitié entre les parties, en ce compris les frais

d'expertise.



M. [I] a interjeté appel indiquant qu'en tout état de cause, il convenait de fixer également le périmètre du bail dès lors que la maison d'habitation n'est plus « squatée » et que le bail permet au propriétaire un droit de passage sur le bien. 





Par conclusions du 23 juin 2025 communiquées par voie électronique et soutenues à l'audience du 16 février 2026, l'appelant requiert de la cour d' infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau : 

 

- ordonner le transport sur les lieux ([Adresse 3] [Localité 3]). 

 

- ordonner l'expertise uniquement sur la partie défrichée en juin 2024 afin de déterminer la nature de la culture et de la superficie exacte du maraîchage. 

 

L'expert aura pour mission : 

o de se rendre sur les lieux au [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5], principalement sur la partie de culture de canne à sucre, les visiter, les décrire, 

o déterminer la culture effectivement cultivée par Madame [S], 

o rechercher la valeur locative de la parcelle, 

o faire toute observation utile au règlement du litige. 

 

- fixer le fermage à : 

 - 49.428,21 euros (210 + 47.159,11 + 1.059,10) euros de 2019 à 2022 - 53.596,73 euros (1.318,46 + 51.219,17 + 1.059,10) à partir de 2023 ; 

 

- ordonner que le paiement du loyer se fera trimestriellement aux 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année ;

 

- condamner Mme [S] au paiement des : 

' taxes foncières depuis 2019, 

' les arriérés locatifs à parfaire en fonction de la valeur locative, soit à 144.712,84 euros ;

 

- octroyer un droit de passage à M. [I] sur la parcelle dont il est propriétaire, pour accéder à la maison d'habitation dont il conserve l'usage, à charge pour lui de construire une clôture et délimiter la maison et l'exploitation agricole ; 



- ordonner la communication des attestations d'assurance ;

 

En tout état de cause, 

 

- condamner Mme [S] au paiement de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et au remboursement des frais d'expertise judiciaire.

 

 

 Par conclusions communiquées par voie électronique le 25 avril 2025, soutenues à l'audience du 16 février 2026, Mme [S] demande de :



- Confirmer la décision entreprise, 



- Juger irrecevables les demandes de M. [I] relatives :

 - Au paiement d'une indemnité au titre des souches de cannes qui auraient été laissées en terre par le bailleur,

- A la fixation d'un droit de passage,

- Au paiement de dommages-intérêts pour dégradation de la maison d'habitation, déjà présentée sans succès devant la cour d'appel.



Si elle devait modifier le montant du fermage :



- Juger que le montant du fermage s'élève à la somme annuelle de 15.035,97 euros ;



- Condamner M. [I] à lui payer la somme de 1.492,41 euros au titre du trop-perçu sur le fermage 2019 ;



- Débouter M. [I] de toutes demandes, fins et conclusions ;



- Ordonner l'exécution provision du jugement à intervenir ;



- Condamner M. [I] à payer à Mme [S] la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du ccode de procédure civile ;



- Condamner M. [I] à payer les dépens d'instance.



Les parties ont été autorisées à l'audience à déposer une note en délibéré.



Mme [S] a déposé une note le 26 septembre 2025.

M. [I] a déposé une note le 29 septembre 2025.



Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu'aux développements ci-dessous.





SUR QUOI 





Sur le droit de passage 



Mme [S] fait valoir en premier lieu que la demande n'a pas été soumise à la conciliation et n'a aucun lien avec les prétentions d'origine.

Elle est donc irrecevable



Elle ajoute que cette demande a été présentée devant un tribunal incompétent en application de l'article 491-1 du code rural, s'agissant d'une procédure de désenclavement alors qu'à supposer que le droit de passage réclamé ne relève pas de la procédure de désenclavement, la demande opposerait le propriétaire/occupant d'un local d'habitation à l'exploitant d'une surface agricole.

Dès lors que la maison d'habitation n'était pas incluse dans le contrat de bail à ferme, par définition, un passage vers cette maison d'habitation ne relèverait pas non plus du contrat de fermage.



Enfin, contrairement à ce que considère M. [I], la cour ne serait pas amenée à statuer sur l'utilisation d'un chemin d'exploitation, le dit chemin mentionné au bail, s'arrête à l'entrée de l'exploitation. 



M. [I] répond que, dans le cadre de l'exécution du bail à ferme, la cour est parfaitement compétente pour délimiter l'objet du contrat et juger que le droit de passage inclus permet au propriétaire l'accès à la maison d'habitation, à charge pour le propriétaire et faire clôturer la maison et le chemin permettant le passage pour éviter tout échange avec l'exploitation agricole.



Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Aux termes de l'article 565, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. En application de l'article 566 du même code, les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge, les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire et, selon les articles 70 et 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.



La cour relève que c'est par arrêt du 20 février 2023 que la cour d'appel a statué sur l'occupation sans droit ni titre de Mme [S] sur la maison d'occupation, de sorte que M. [I] est fondé en suite de cette décision de solliciter la possibilité de l'occuper par la création d'un passage.



La demande est recevable.



L'article L. 491-1 du code rural, d'ordre public, dispose que 'Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l'application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code.'.



La demande tendant à voir condamner Mme [S] à permettre un accès sur les parcelles affermées trouve sa cause dans le bail rural relatif aux parcelles et s'inscrit donc dans le cadre des relations qu'il entretient avec cette dernière en sa qualité de bailleur.



D'une part, le bail prévoit un droit de passage sur le chemin d'exploitation mitoyen existant entre la parcelle inca [Cadastre 1] exploitée par le preneur et la parcelle voisine inca [Cadastre 2] appartenant à Madame M., ainsi que la parcelle inca [Cadastre 3] exploitée par le bailleur.

Dès lors, le passage matérialisé page 9 des conclusions de l'appelant et qui part de ce chemin mitoyen est le seul moyen pour M. [I] d'accéder à la maison qui est enclavée.



D'autre part, le rapport d'expertise déposé le 12 décembre 2023 démontre que la maison d'habitation se trouve près de la route principale et que le chemin dont la création est demandée permet l'accès à cette maison sans que les usagers de celle-ci soient en contact avec les bâtiments agricoles ou le matériel agricole. 



Il convient de faire droit à la demande de droit de passage dans le prolongement du chemin d'exploitation mitoyen jusqu'à la maison d'habitation sans qu'il y ait lieu à la construction d'une clôture pour délimiter la maison et l'exploitation agricole, dès lors qu'il ne s'agit que d'un droit de passage qui n'interdit pas à Mme [S] également le passage sur cette partie des terres affermées.

Ce chemin d'accès à la maison d'habitation n'a pas la nature d'un chemin d'exploitation. 





Sur le prix du fermage



Concernant la fixation du prix relatif à la canne à sucre





Comme rappelé par le tribunal, la fixation du prix du fermage se fait en application des dispositions de l'article L461-7 du code rural, en quantité de denrées. Il s'agit de dispositions d'ordre public. En l'espèce, ce sont les arrêts préfectoraux n° 510 et 511 du 29 mars 2018 qui fixent les modalités de calcul du prix du fermage, comme en conviennent toutes deux les parties.



Toutefois, ces arrêtés ne sont applicables que pour les années 2019 à 2023 et un nouvel arrêté du 23 juillet 2023 fixe le prix des denrées à la Réunion pour l'année 2023 (pièce n°5/bailleur).



M. [I] demande à la cour de fixer le loyer à 10 tonnes par an, soit quasiment le maximum de ce qui est prévu à hauteur de 10,5 tonnes à l'article 2-2 des deux arrêtés précités. 



Le rendement de 7,5 tonnes retenu par le tribunal correspondant à la quantité médiane doit être reconnue comme satisfactoire et aucun élement du dossier ne permet de le fixer à 10 tonnes alors que Mme [S] justifie de ce que le terrain comprend encore nombre de roches importantes qui interdisent une coupe mécanisée dans de bonnes conditions.



Le calcul s'établit donc comme suit :

- de 2019 à 2022 : 

 7.[Immatriculation 1] X 2.200 = 907.50 

 

- à partir de 2023 : 

 7.5 X 59.93 X 2.200 = 988.85 



Concernant le fermage des bâtiments



Le tribunal a retenu que si toutes les surfaces des bâtiments devaient être prises en compte dans le calcul du montant du fermage des bâtiments d'exploitation, une quantité médiane sera retenue pour prendre en compte qu'une partie de ces bâtiments n'est pas directement affectée à l'élevage.

Ainsi, la quantité retenue est de 6,7kg, pour un montant du fermage retenu de 26.263,79 €.



Au soutien de son appel, M. [I] qui demande de retenir la valeur maximale et non médiane, fait valoir que, pour les années 2019 à 2021, Mme [S] produisait plus de 30 kg/m² pour une viabilité de son exploitation de 98% alors qu'il lui avait cédé ses parts sociales d'AVIPOLE pour lui permettre de devenir adhérente et obtenir une garantie d'écoulement de sa production.



Il ajoute, pour répondre à l'argumentation de Mme [S], que ses dernières livraisons n'étaient nullement infestées par la salmonelle et que d'ailleurs, sur toute l'année 2018, aucun prélèvement obligatoire n'a relevé la présence de salmonelle. Il précise que ses deux dernières livraisons ont été très rentables.



En conséquence, il demande que le montant du fermage soit fixé à : 

- Pour les années 2019 à 2022 : 

o 10.4 X 1.51 X 3.003 m² = 47.159,11 

- A partir du 1 er janvier 2023 : 

o 10.4 X 1.64 X 3.003 = 51.219,17. 



Mme [S] répond que le cour ne peut retenir la fourchette haute car la surface de 3199 m2 intègre des bâtiments annexes qui ne sont pas directement affectés à l'élevage : locaux administratifs, de stockage de matériel, etc...

Seule une surface d'un peu plus de 1800 m2 concerne directement l'élevage.

Elle ajoute que le bailleur n'est pas fondé à se prévaloir du bon ratio production de 33 kg/m2 et de son taux de viabilité de 98 % dès lors qu'il capitalise le fruit du travail de sa locataire qui a fourni un travail acharné pour que ce taux soit atteint en 2020.



Elle affirme qu'elle a récupéré en début de bail des bâtiments infectés par la salmonelle, ce qui lui interdisait certaines ventes, et avec un taux de production compris entre 24 et 29 kg/m2. 



Aux termes de l'article 6-1 de l' arrêté du 29 mars 2018, « le montant du fermage annuel pour les bâtiments poulets s'obtient de la manière suivante :

« Nombre de litres ou kg X Prix fermage au litre ou au kg X Superficie louée en m2 ».

Le nombre de kilos est déterminé entre les parties par référence au tableau de l'article 6.2 de l'arrêté préfectoral n°510 du 29 mars 2018 fixant une fourchette pour les poulets de chair entre 3kg par m2 et 10,4 kg par m2.

Le prix d'un kilogramme de poulets de chair est fixé par l'arrêté préfectoral n°511 du 29 mars 2018 à 1,51 euros/kg.



Le fermage annuel applicable au bail litigieux, pour ce qui concerne les poulets, est 

donc compris entre :

- un minimum de 3 kg x 1,51 € x 3199 m2 = 14.491,47 euros

- un maximum de 10,4 kg x 1,51 € x 3199 m2= 50.237,09 euros.



Depuis 2023, le montant a été porté à 1,64 euros/kg.



Il est établi en l'espèce, au vu du dossier, que la surface des bâtiments mentionnés au bail intègre effectivement des bâtiments annexes non directement affectés à l'élevage : locaux administratifs, de stockage de matériel et que seule une surface d'un peu plus de 1800 m2 concerne directement l'élevage.



Au surplus, les résultats d'analyses successifs des mois de mars, juin et septembre 2018, produits par Mme [S] mentionnent tous une présence de salmonelle dans l' élevage de M. [I] lors de la mise en location, de sorte qu'il ne peut nier les difficultés rencontrées par Mme [S] à ce titre (pièce n°15 /Mme [S]) même si elles ne sont pas quantifiées ; les analyses effectuées en 2017 ont également mentionné la présence de salmonelle (pièce n°16 /Mme [S]).



Il résulte de ce qui précède que c'est en faisant une juste appréciation des faits de la cause que le tribunal a retenu la quantité de 6,7 kg, expliquant que si toutes les surfaces des bâtiments seront prises en compte dans le calcul du montant du fermage des bâtiments d'exploitation, une

quantité médiane sera retenue pour prendre en compte qu'une partie de ces bâtiments n'est pas

directement affectée à l'élevage.



Toutefois, la superficie totale des bâtiments à prendre en compte s'élève, comme indiqué par M. [I] à 3003 m2, conformément au bail.



Ainsi, le montant du fermage est fixé à ce titre à :

- 6,7 x1,51 x 3003 = 30.381,35 € pour les années 2019 à 2022, 

- 6,7 x1,64 x 3003 = 32.996,96 € pour 2023,



Soit un total de 2019 à 2023 de 121.525,54 + 32996,96 = 154.522,36 €. 



Le jugement déféré est ainsi infirmé sur les montants retenus.





Concernant la fixation du prix du fermage au titre de la valeur locative des vergers



L'expert a fixé à 0,7000 hectare la surface de verger.



Mme [S] fait valoir que si différents arbres fruitiers sont effectivement présents de manière éparse sur la propriété, il n'existe pas de verger à proprement parler et donc qu'il n'y a pas lieu à la fixation d'une fermage à ce titre.



Comme le souligne M. [I], il résulte de l'expertise que ce verger existe.



Les baux peuvent être conclus sur la base soit d'une seule des denrées mentionnées, soit de plusieurs de ces denrées dans des proportions qui seront librement déterminées par les parties à la conclusion du bail.



Le nombre de kilogrammes est fixé entre les parties dans une fourchette comprise entre 350 et 1350 kilogramme de poulets de chair, conformément à ce que prévoit l'article 6.2 de I'arrêté n° 510.

L`arrêt préfectoral n° 511 du 29 mars 2018 fixe le prix d'un kilogramme de canne à1,78€, soit une fourchette de prix de fermage de 436,10 à 1 682,10 €.



Comme pour toutes les autres composantes du fermage, l'expert préconise de retenir une valeur intermédiaire concernant le verger en raison de la grande dimension des arbres, de leur densité réduite, des contraintes forte en terme de taille et de récolte.

Ainsi, il y a lieu de retenir un montant de fermage de 1.059,10 €. 





Sur la demande de transport sur les lieux ou d'expertise 



Au regard de ce qui précède, il apparaît que les demandes ont pu être tranchées sans qu'il ne soit nécessaire de se transporter sur les lieux, de sorte que la demande de transport serarejetée ainsi que la demande d'expertise.





Sur le paiement de la taxe foncière 



Il ressort de l'article 8-6 du bail que Mme [S] doit verser à M. [I] les taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties.



Mme [S] ne formule aucune observation sur ce point.



Au soutien de sa demande, M. [I] verse aux débats les justificatifs des taxes foncières dues de 2019 à 2023 (sa pièce n° 11) de sorte que sa demande est fondée pour la somme globale de 8.078 euros.



Mme [S] est condamnée au paiement de cette somme par ajout au jugement déféré.



Sur le compte entre les parties 



Il résulte de ce qui précède que le montant total du fermage s'établit à la somme suivante :

- 32.347,95 euros (907.50 + 30 381,35 + 1.059,10) euros de 2019 à 2022 ;

- 35.044,91 euros (988.85 + 32 996,96 + 1.059,10) à partir de 2023 ;



Somme totale de 164.436,71 euros pour la période considérée.



Les parties, taisantes en appel sur ce point, se sont accordées tel qu'indiqué dans le jugement déféré pour reconnaître que la somme de 100.075,04 € avait été versée.

Il n'est allégué et donc justifié d'aucun autre paiement .



Par conséquent, au regard des sommes dues au titres des fermages des années 2019

à 2023, tel que le montant a été fixé précédemment de 164.436,71 euros - le paiement déjà réalisé par Mme [S] - de 100.075,04 €, elle reste redevable d'une somme de 64.361,67 €, sauf à parfaire, qu'elle sera condamnée à payer.



Le jugement déféré est infirmé de ce chef.





Sur la date de paiement du fermage 



Le bail prévoit en son article 7 que le fermage est payable à terme échu en fonction de la date du bail : trimestriellement au 30 du mois à comper du mois de mars 2019.



M. [I] est en conséquence fondé à demander que le paiement du loyer se fera trimestriellement aux 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.





Sur les justificatifs d'assurance 



L'article 8-5 du bail prévoit que le preneur tiendra assuré les bâtiments loués et fournira au bailleur une attestation d'assurance offrant toute garantie.



M. [I] demande la production de ce document.

Mme [S], en charge de la preuve de cette transmission, ne formule aucune observation ni produit aucune pièce.



Il convient en conséquence d'ordonner la remise par Mme [S] à M. [I] des attestations d'assurance précitées depuis 2018.



Il sera ajouté au jugement sur ce point.





Sur les demandes accessoires



Il convient de confirmer le jugement déféré sur la charge des dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise ainsi que sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



En cause d'appel , Mme [L] [S] est condamnée aux dépens.



L'équité commande de faire droit à la demande présentée au titre des frais irrépétibles par M. [I] et il convient de condamner Mme [S] au paiement de la somme à 2.000 euros.













PAR CES MOTIFS 



La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, dans la limite de sa saisine, mis à disposition au greffe, 



Infirme le jugement rendu le 19 février 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît sauf en ce qu'il a rejeté la demande de transport sur le lieux, sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Fixe le fermage actuel du bail consenti le 21 décembre 2018 à Mme [L] [S] par Monsieur [M] [I] à la somme de 35.044,91 euros par an ;



Dit que le paiement du loyer se fera trimestriellement aux 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année ;



Fixe au profit de M. [M] [I] un droit de passage sur la partie de terre affermée dans le prolongement du chemin d'exploitation mitoyen, en ligne droite jusqu'à la maison d'habitation sans qu'il y ait lieu à la construction d'une clôture pour délimiter ce chemin qui n'est pas un chemin d'exploitation agricole ;



Condamne Mme [L] [S] à payer à M. [M] [I] la somme de 8.078 euros au titre des taxes foncières de 2010 à 2023 ; 



Condamne Mme [L] [S] à payer à M. [M] [I] la somme de 64.361,67 euros, sauf à parfaire, au titre des fermages de 2019 à 2023 ;



Déboute Monsieur [M] [I] de sa demande d'expertise ;



Ordonne la remise par Mme [L] [S] à Monsieur [M] [I] des justificatifs d'assurance depuis 2018 ;



Condamne Mme [L] [S] à payer à Monsieur [M] [I] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



 Condamne Mme [L] [S] aux dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Madame Corinne JACQUEMIN, présidente de chambre, et par Madame Monique LEBRUN, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

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• 5 novembre 2025 · Tribunal judiciaire d'Aurillac · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00422

  en commun : code rural et de la peche maritime L491-1, code rural et de la peche maritime 491-1

• 11 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Tarbes · Se déclare incompétent · n° 25/00118

  en commun : code rural et de la peche maritime L491-1, code rural et de la peche maritime 491-1

• 27 mars 2026 · Tribunal judiciaire d'Avignon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00009

  en commun : code rural et de la peche maritime L491-1, code rural et de la peche maritime 491-1

• 15 juin 2026 · Tribunal de commerce de Chalon-sur-Saône · n° 2025003652

  en commun : code rural et de la peche maritime L491-1, code rural et de la peche maritime 491-1

• 15 juin 2026 · Tribunal de commerce de Chalon-sur-Saône · n° 2025003653

  en commun : code rural et de la peche maritime L491-1, code rural et de la peche maritime 491-1

• 19 mai 2022 · Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion · Autre · n° 20/01917

  en commun : code rural et de la peche maritime L461-7

• 29 septembre 2022 · Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion · Autre · n° 22/00536

  en commun : code rural et de la peche maritime L461-7

• 25 janvier 2024 · Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion · Autre · n° 22/01155

  en commun : code rural et de la peche maritime L461-7

Mise à jour de la source le 2026-07-12T16:28:01.381Z.