Cour d'appel de Riom, 1ère Chambre, 23 juin 2026, n° 25/00003

COUR D'APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 23 juin 2026

N° RG 25/00003 - N° Portalis DBVU-V-B7J-GMQ3

-DA-



Etablissement Public EPF SMAF AUVERGNE / S.A.R.L. MANDATUM Es-qualité de Liquidateur Judiciaire de la SAS FUSIUM. 



Jugement Au fond, origine Juge de l'expropriation de [Localité 2], décision attaquée en date du 30 Juin 2025, enregistrée sous le n° 25/00001



Arrêt rendu le MARDI VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT SIX



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Mme Clémence CIROTTE, Conseiller



En l'absence du Commissaire du Gouvernement régulièrement convoqué



Assistés de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



Etablissement Public EPF SMAF AUVERGNE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Philippe GATIGNOL de la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



APPELANTE



ET :



S.A.R.L. MANDATUM es-qualité de liquidateur judiciaire de la SAS FUSIUM (dont le siège est [Adresse 2] [Localité 4])

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Philippe CRETIER de la SELARL CLERLEX avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté 



INTIMEE



DÉBATS : 



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 mai 2026, en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE et M. CHEVRIER, rapporteurs.



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 23 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure



Le 16 septembre 2024, la commune de [Localité 4] (Puy-de-Dôme) a reçu de la SARL MANDATUM, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS FUSIUM une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) un ancien site industriel à usage d'imprimerie cadastré AD [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3] d'une superficie de 12 474 mètres carré au prix de 525 000 EUR outre une commission d'agence de 42 000 EUR à la charge de l'acquéreur.



Par arrêté du 27 novembre 2024, l'Établissement public foncier Auvergne (l'EPF Auvergne) a exercé son droit de préemption et proposé un prix de 340 000 EUR.



Par lettre RAR reçue le 11 décembre 2024 par l'EPF Auvergne, la SARL MANDATUM, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS FUSIUM, a refusé le prix proposé, indiquant maintenir le prix figurant dans la DIA correspondant au prix fixé par le juge-commissaire ayant autorisé la vente par ordonnance du 29 septembre 2021.



C'est dans ces conditions que suivant mémoire introductif du 23 décembre 2024, reçu au greffe le 3 janvier 2025, l'EPF Auvergne a saisi, dans le délai de 15 jours prévu à l'article R. 213-11 du code de l'urbanisme, le juge de l'expropriation du département du Puy-de-Dôme afin qu'il fixe le prix du bien.



À l'issue des débats, par jugement du 30 juin 2025, le juge de l'expropriation au tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :



« Le juge de l'expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 525 000 euros le prix dû par l'Etablissement Public Foncier d'Auvergne à la SARL MANDATUM, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS FUSIUM, au titre de la préemption de la parcelle AD6-[Cadastre 2]-[Cadastre 3] sur la commune de [Localité 4] (63) ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE l'Etablissement Public Foncier d'Auvergne aux dépens. »



Dans les motifs de sa décision le juge de l'expropriation a notamment écrit :



- Sur la portée de l'ordonnance du juge-commissaire ordonnant la vente du bien préempté



Selon l'article L. 642-18, alinéa 3, du Code de commerce, le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine.



La vente de gré à gré d'un élément d'actif du débiteur est parfaite dès l'ordonnance du juge-commissaire, sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée, même si celle-ci n'est réalisée que par l'accomplissement d'actes postérieurs à la décision du ge-commissaire qui ordonne la cession du bien (Com. 4 octobre 2005, Bull. nº 191).



Une telle vente a ainsi un caractère notamment judiciaire et ne peut faire l'objet d'une action en rescision pour lésion, le juge fixant nécessairement un juste prix au regard des dispositions d'ordre public visant au désintéressement des créanciers.



En outre, le débiteur, soumis à une procédure de liquidation judiciaire, ne peut retirer son offre de vente lorsque l'ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente a été rendue tandis qu'une telle possibilité est en principe laissée au vendeur en matière de droit de préemption urbain en application de l'article L. 213-7 du Code de l'urbanisme lorsque le prix du bien est fixé judiciairement.



Compte tenu de ces éléments et à l'instar de l'exercice du droit de préemption de la SAFER pour lequel les dispositions d'ordre public des procédures collectives priment sur celles du droit rural (3e Civ, 19 septembre 2012, pourvoi nº 10-21.858, publié), l'exercice du droit de préemption urbain ne peut avoir pour effet de modifier les conditions de la vente autorisée par le juge-commissaire.



En l'espèce, le juge commissaire du Tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a, par ordonnance du 29 septembre 2021, autorisé la vente de gré à gré du bien, objet de la préemption, ce au prix de 525 000 euros. L'ordonnance n'a pas fait l'objet d'un recours (pièce 2 SARL MANDATUM) et a acquis force de chose jugée.



La vente, dans les conditions déterminées par l'ordonnance précitée, est donc parfaite et ne peut être modifiée, quand bien même des actes postérieurs devaient être réalisés, un prix inférieur peut être proposé par le titulaire du DPU en réponse à la DIA avant saisine du juge pour fixation du prix, et du temps s'est écoulé depuis, entraînant la dégradation du bien.



En conséquence le prix du bien préempté sera fixé à la somme de 525 000 euros.



***



Dans des conditions non contestées l'EPF Auvergne a fait appel de cette décision le 25 juillet 2025, en ces termes :



« Objet/Portée de l'appel : L'appel porte sur les chefs du jugement critiqué suivants : - FIXE à la somme de 525 000 € le prix dû par l'Etablissement Public Foncier d'Auvergne à la SELARL MANDATUM, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS FUSIUM, au titre de la préemption de la parcelle AD6-[Cadastre 2]-[Cadastre 3] sur la Commune de [Localité 4] (63) ; - DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - CONDAMNE l'Etablissement Public Foncier d'Auvergne aux dépens. »



Dans ses conclusions reçues ensuite le 21 octobre 2025 l'EPF Auvergne demande à la cour de :



« Vu les articles L. 211-1 et suivants, L. 213-4 et suivants du Code de l'urbanisme,

Vu les articles L. 642-18 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles L. 441-1 et suivants du Code de l'organisation judiciaire,

Vu l'article 1031-1 du Code de procédure civile,

À titre principal :

Réformer le jugement rendu le 30 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Clermont Ferrand en ce qu'il a :

fixé à la somme de 525 000 € le prix dû par l'Etablissement Public Foncier d'Auvergne à la SELARL MANDATUM, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Fl [Cadastre 4]. M. au titre de la préemption de la parcelle AD6-[Cadastre 2]-[Cadastre 3] sur la Commune de [Localité 4] (63) ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- condamné l'Etablissement Public Foncier d'Auvergne aux dépens.

Statuant à nouveau,

Déclarer que l'ordonnance du juge-commissaire n'est pas opposable à la collectivité dans l'exercice de son droit de préemption urbain,

Déclarer que la commune, par l'intermédiaire de l'EPF Auvergne, pouvait valablement proposer un prix différent et saisir le juge de l'expropriation,

En conséquence, ordonner la fixation judiciaire du prix du bien préempté dans les conditions prévues aux articles L. 213-4 et suivants du Code de l'urbanisme.

Fixer le prix à la somme de 340 000 € pour l'acquisition des parcelles cadastrées section AD nº [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3] sur la commune de [Localité 4].

À titre subsidiaire et avant dire droit :

Déclarer qu'il y a lieu de solliciter l'avis de la Cour de cassation, la question transmise pouvant être formulée ainsi :

Le titulaire du droit de préemption urbain peut-il, lorsqu'il exerce ce droit sur un immeuble dont la vente a été autorisée par ordonnance du juge-commissaire en application de l'article L. 642-18 du Code de commerce, contester le prix fixé par ladite ordonnance et saisir le juge de l'expropriation en application des articles L. 213-4 et suivants du Code de l'urbanisme '

En tout état de cause :

Condamner la SAS FUSIUM à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. »



***



La SELARL MANDATUM et la SAS FUSIUM ont conclu ensemble le 30 octobre 2025 (RPVA) pour demander à la cour de :



« Vu la chronologie des évènements,

Vu les textes cités,

Vu la jurisprudence citée,

Vu l'autorité de la chose jugée attachée à l'ordonnance définitive de Monsieur le Juge commissaire à la procédure de liquidation judiciaire de la société FUSIUM en date du 29 septembre 2021.

Vu les pièces versées aux débats,

Dire et juger recevable mais infondé l'appel relevé.

Confirmer, en conséquence la décision rendue en ce qu'elle a fixé à 520.000,00 € le prix dû par l'EPF Auvergne à la SARL MANDATUM, ès-qualités, au titre de la préemption de la parcelle AD6-[Cadastre 2]-[Cadastre 3] sur la commune de [Localité 4].

Sur la demande présentée à titre subsidiaire et avant dire droit par l'EPF Auvergne :

Dire et juger que les conditions de l'article L. 441-1 du COJ ne sont pas remplies et rejeter la demande présentée.

À titre subsidiaire sur ce point, et si votre Cour devait faire droit à la demande présentée, alors présenter la question suivant à la Cour de cassation :

L'exercice du droit de préemption urbain par son titulaire peut-il avoir pour effet de modifier les conditions de la vente, et notamment le prix de cession, telle qu'autorisée par le juge-commissaire aux termes d'une ordonnance ayant acquis autorité de la chose jugée '

Condamner en tout état de cause l'EPF Auvergne à payer et porter à la SARL MANDATUM, ès-qualités, une somme de 6.000.00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamner le même aux entiers dépens. »



***



Le commissaire du gouvernement a pris des conclusions le 12 janvier 2026, reçues au greffe le 22 janvier, pour demander à la cour de fixer le prix à la somme de 383 400 EUR pour l'acquisition des parcelles litigieuses.



***



Les parties ont été régulièrement convoquées et l'affaire est venue devant la cour à son audience du lundi 4 mai 2026.





II. Motifs



Par ordonnance rendue au tribunal de commerce de Clermont-Ferrand le 29 septembre 2021, le juge-commissaire a autorisé la SELARL MANDATUM à céder de gré à gré un bien immobilier situé à Lezoux (Puy-de-Dôme) dépendant de la liquidation judiciaire de la SAS FUSIUM, au profit de la SAS IMMALDI ET COMPAGNIE, moyennant le prix de 525 000 EUR. Cette ordonnance est définitive, aucun appel n'ayant été enregistré à la date du 10 décembre 2021, ainsi qu'il en est justifié.



Il est constant dans ces conditions que la vente de gré à gré autorisée par le juge-commissaire est parfaite dès son ordonnance, sous réserve qu'elle acquière autorité de chose jugée, ce qui est le cas en l'espèce faute d'appel (Com., 4 octobre 2005, nº 04-15.062, Bull. 2005, IV, nº 191 : Attendu que si la vente de gré à gré d'un immeuble compris dans l'actif du débiteur en liquidation judiciaire n'est réalisée que par l'accomplissement d'actes postérieurs à la décision du juge-commissaire qui autorise, sur le fondement de l'article L. 622-16, alinéa 3, du Code de commerce, la cession de ce bien, celle-ci n'en est pas moins parfaite dès l'ordonnance, sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée ; Com., 7 septembre 2010, nº 09-66.284, Bull. 2010, IV, nº 132 : Attendu que la vente de gré à gré d'un élément de l'actif mobilier du débiteur en liquidation judiciaire est parfaite dès l'ordonnance du juge-commissaire qui l'autorise, sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée).



En l'état de ces éléments, la vente des biens immobiliers ordonnée par le juge-commissaire le 29 septembre 2021 pour la somme de 525 000 EUR, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SAS FUSIUM, et donc parfaite. Cette ordonnance est opposable à l'EPF Auvergne en tant qu'acte judiciaire définitif, alors qu'aucun texte en toute hypothèse ne prévoit qu'elle lui soit notifiée.



Dans des affaires différentes mais parfaitement transposables, il est constamment jugé que l'exercice du droit de préemption de la SAFER ne doit pas avoir pour effet de modifier les conditions de la vente autorisée par le juge-commissaire (3e Civ., 19 septembre 2012, nº 10-21.858, Bull. 2012, III, nº 129 : l'exercice du droit de préemption par la SAFER ne peut avoir pour effet de modifier les conditions de la vente autorisée par le juge-commissaire ; 3e Civ., 11 juillet 2019, nº 17-22.716, : l'exercice de la préemption ne peut avoir pour effet de modifier les conditions de la vente amiable autorisée par le juge commissaire dans une procédure de liquidation judiciaire ; 3e Civ., 12 novembre 2020, nº 19-21.914 : les conditions de la cession, devenue parfaite, avaient été fixées par une ordonnance ayant acquis force de chose jugée et s'imposaient à la Safer).



Le droit de préemption de la SAFER étant d'ordre public, les situations sont parfaitement comparables, ce qui conduit la cour à confirmer la décision du juge de l'expropriation, sans qu'il soit nécessaire de transmettre à la Cour de cassation une demande d'avis sur une question de pur droit qui est manifestement déjà tranchée.



3000 EUR sont justes pour l'article 700 du code de procédure civile.



L'EPF Auvergne supportera les dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Confirme la décision du juge de l'expropriation ;



Condamne l'EPF Auvergne à payer à la SELARL MANDATUM la somme de 3000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne l'EPF Auvergne aux dépens d'appel ;



Déboute les parties de leurs autres demandes.



Le greffier Le président