Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 3, 6 juillet 2026, n° 25/03013

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] sont propriétaires des lots n°1310, 1334 et 1743 au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 8] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à Bondy (93140), représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION PARIS [Adresse 9], a fait assigner M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

- condamner solidairement M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] à lui payer la somme de 9.759,54 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024, date de la mise en demeure de payer sur la somme de 9.407,63 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner solidairement M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] à lui payer la somme de 772 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;
- condamner solidairement M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner solidairement M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût des frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance ;
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice, M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] n'ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 octobre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 13 avril 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

Le 18 juin 2026, le juge a adressé un message au conseil du syndicat des copropriétaires pour lui indiquer que l’examen des pièces versées aux débats faisait apparaître l’existence de paiements effectués par les défendeurs ne figurant pas sur le décompte produit au soutien de sa créance, et l’inviter à produire un décompte intégrant l’ensemble des paiements effectués par les défendeurs entre le 1er septembre 2021 et le 1er janvier 2025 et à justifier de leur imputation.

Le syndicat des copropriétaires n’a toutefois fait parvenir aucune explication en retour à la présente juridiction dans le temps du délibéré.

Motifs

MOTIFS


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété 

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En application des articles 8, et 13, et 442 du code de procédure civile, le juge peut inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'il estime nécessaire ou à préciser ce qui paraît obscur.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
 
Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. 

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3] verse notamment aux débats :

- un extrait de matrice cadastrale, ainsi qu’un titre de propriété justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K],
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 9.759,54 euros au titre des charges de copropriété impayées,



- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 22 décembre 2020, 22 novembre 2021,
31 mars 2023 et 8 novembre 2023 portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022, vote du budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024 et adoption de travaux, 
- les appels de fonds adressés à M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K], 
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives, 
- la mise en demeure du 8 octobre 2024 adressée à M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K].

L'examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

- la somme de 15,60 euros figurant sur le décompte à la date du 7 octobre 2021 sous l'intitulé « rejet de prlvt impayé [K] ou [L] », qui ne correspond pas à un appel de provisions mais à des frais de rejet de prélèvement.

- la somme de 73,27 euros figurant sur le décompte à la date du 1er octobre 2021 sous l’intitulé « Appel 4/6 budget procédure », celle de 68,96 euros figurant sur le décompte à la date du 1er janvier 2022 sous l’intitulé « f6 ag 221220 budget procédure, appel n°5/6 », et celle de 68,96 euros figurant sur le décompte à la date du 1er avril 2022 sous l’intitulé « f6 ag 221220 budget procédure, appel n°6/6 ». En effet, s’il est justifié que les copropriétaires ont voté lors de l’assemblée générale du 22 décembre 2020 une résolution numéro 41 approuvant le vote d’un budget procédure, néanmoins cette résolution décide que la somme considérée sera constituée de deux appels de fonds appelés les 1er janvier 2021 et 1er avril 2021. Il n’est donc pas possible d’y rattacher les appels considérés.

- les sommes de 663,40 euros et de 160,50 euros, figurant au décompte à la date du 20 mai 2024 sous les intitulés « AI (93-155) IN = 62 m3 x10,70 [K] » et « AI (240-250) IN = 15 m3 x10,70 [K] », ces sommes de nature indéterminée n'étant pas justifiées par la production d’un vote en assemblée générale ni par l'appel de provisions correspondant ;

- les sommes de 340,53 euros et de 16,19 euros figurant au décompte à la date du 1er janvier 2025 au titre des charges courantes et appel de fonds travaux, dès lors que le vote du budget prévisionnel de l’exercice 2025 ne ressort pas de l’examen des procès-verbaux des assemblées générales visées ci-dessus.

Soit un total à déduire de 1.407,41 euros.

A ce stade, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées sur la période allant du 1er septembre 2021 au 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus) s'élève donc à la somme de 9.759,54 - 1.407,41 soit 8.352,13 euros.

Toutefois, l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du relevé de compte des copropriétaires joint à la mise en demeure du 8 octobre 2024 (pièce n°9), fait apparaître l’existence d’un paiement d’un montant de 20.000 euros effectué par les défendeurs à la date du 5 février 2024, paiement qui n’apparaît pas sur le décompte produit par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa créance (pièce n°10). 

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, dans la présente instance, de la manière dont il a imputé ce paiement d’un montant de 20.000 euros, et ne met pas la présente juridiction en mesure de vérifier le bien-fondé des causes sur lesquelles il l’aurait imputé, ainsi que la charge lui en incombe pourtant en sa qualité de demandeur.

Il sera observé à cet égard qu’il ne suffit pas de produire les précédentes décisions ayant pu condamner les défendeurs au titre, déjà, de charges de copropriété impayées pour permettre à la présente juridiction de vérifier l’imputation de ce paiement, mais qu’il incombe au demandeur d’établir un décompte précis des causes ayant fait l’objet de précédentes décisions et des paiements qui y ont été imputés. 

Expressément invité par le juge à s’en expliquer en cours de délibéré, en produisant un décompte intégrant l’ensemble des paiements effectués par les défendeurs entre le 1er septembre 2021 et le 1er janvier 2025 et à justifier de leur imputation, le syndicat des copropriétaires n’a fourni aucun élément de réponse.

Il convient, par conséquent, d’imputer ce paiement de 20.000 euros aux causes réclamées dans la présente instance, dont il a été établi ci-dessus qu’elles s’élevaient à un montant de 8.352,13 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période allant du 1er septembre 2021 au 1er janvier 2025.

Force est alors de constater que la créance du syndicat des copropriétaires de ce chef se trouve éteinte par ce paiement.

La demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3] au titre des charges de copropriété impayées sur la période allant du 1er septembre 2021 au 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus) doit par suite être rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires échoue à établir, dans la présente instance, que M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] se trouvaient débiteurs à son égard en octobre et décembre 2024. 

Il s’en déduit qu’il ne démontre pas que les frais exposés par le syndic au titre des honoraires de mise en demeure, de constitution d’hypothèque, ou de transmission du dossier à l’avocat étaient justifiés.

Dès lors, et sans qu’il ne soit d’examiner plus avant le caractère nécessaire de ces actes, la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut qu’être rejetée. 

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le bien-fondé des demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] n’étant pas établi au terme des développements qui précèdent, aucune résistance abusive ne saurait être reprochée à ces derniers. La demande en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.



Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3], partie perdante, sera condamné aux dépens. 

Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] au titre des charges de copropriété impayées sur la période allant du 1er septembre 2021 au 1er janvier 2025 (appels 1er trimestre 2025 inclus) ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 06 Juillet 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE


Sakina HAFFOU Claire TORRES

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 JUILLET 2026


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 25/03013 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZUO
N° de MINUTE : 26/1030

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] située [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, SAS, dont le siège social est [Adresse 3].
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

C/

DEFENDEURS

Madame [T] [L] épouse [K]
[Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7]
[Localité 2]
non représentée 

Monsieur [J] [K]
[Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7]
[Localité 2]
non représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.



EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] sont propriétaires des lots n°1310, 1334 et 1743 au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 8] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à Bondy (93140), représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION PARIS [Adresse 9], a fait assigner M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

- condamner solidairement M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] à lui payer la somme de 9.759,54 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024, date de la mise en demeure de payer sur la somme de 9.407,63 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner solidairement M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] à lui payer la somme de 772 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;
- condamner solidairement M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner solidairement M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût des frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance ;
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice, M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] n'ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 octobre 2025 et fixée à l'audience de plaidoirie (juge unique) du 13 avril 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

Le 18 juin 2026, le juge a adressé un message au conseil du syndicat des copropriétaires pour lui indiquer que l’examen des pièces versées aux débats faisait apparaître l’existence de paiements effectués par les défendeurs ne figurant pas sur le décompte produit au soutien de sa créance, et l’inviter à produire un décompte intégrant l’ensemble des paiements effectués par les défendeurs entre le 1er septembre 2021 et le 1er janvier 2025 et à justifier de leur imputation.

Le syndicat des copropriétaires n’a toutefois fait parvenir aucune explication en retour à la présente juridiction dans le temps du délibéré.


MOTIFS


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété 

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En application des articles 8, et 13, et 442 du code de procédure civile, le juge peut inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'il estime nécessaire ou à préciser ce qui paraît obscur.

Selon l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l'assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
 
Il convient ici de rappeler que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. 

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3] verse notamment aux débats :

- un extrait de matrice cadastrale, ainsi qu’un titre de propriété justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K],
- le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 9.759,54 euros au titre des charges de copropriété impayées,



- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 22 décembre 2020, 22 novembre 2021,
31 mars 2023 et 8 novembre 2023 portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022, vote du budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024 et adoption de travaux, 
- les appels de fonds adressés à M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K], 
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives, 
- la mise en demeure du 8 octobre 2024 adressée à M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K].

L'examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats :

- la somme de 15,60 euros figurant sur le décompte à la date du 7 octobre 2021 sous l'intitulé « rejet de prlvt impayé [K] ou [L] », qui ne correspond pas à un appel de provisions mais à des frais de rejet de prélèvement.

- la somme de 73,27 euros figurant sur le décompte à la date du 1er octobre 2021 sous l’intitulé « Appel 4/6 budget procédure », celle de 68,96 euros figurant sur le décompte à la date du 1er janvier 2022 sous l’intitulé « f6 ag 221220 budget procédure, appel n°5/6 », et celle de 68,96 euros figurant sur le décompte à la date du 1er avril 2022 sous l’intitulé « f6 ag 221220 budget procédure, appel n°6/6 ». En effet, s’il est justifié que les copropriétaires ont voté lors de l’assemblée générale du 22 décembre 2020 une résolution numéro 41 approuvant le vote d’un budget procédure, néanmoins cette résolution décide que la somme considérée sera constituée de deux appels de fonds appelés les 1er janvier 2021 et 1er avril 2021. Il n’est donc pas possible d’y rattacher les appels considérés.

- les sommes de 663,40 euros et de 160,50 euros, figurant au décompte à la date du 20 mai 2024 sous les intitulés « AI (93-155) IN = 62 m3 x10,70 [K] » et « AI (240-250) IN = 15 m3 x10,70 [K] », ces sommes de nature indéterminée n'étant pas justifiées par la production d’un vote en assemblée générale ni par l'appel de provisions correspondant ;

- les sommes de 340,53 euros et de 16,19 euros figurant au décompte à la date du 1er janvier 2025 au titre des charges courantes et appel de fonds travaux, dès lors que le vote du budget prévisionnel de l’exercice 2025 ne ressort pas de l’examen des procès-verbaux des assemblées générales visées ci-dessus.

Soit un total à déduire de 1.407,41 euros.

A ce stade, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées sur la période allant du 1er septembre 2021 au 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus) s'élève donc à la somme de 9.759,54 - 1.407,41 soit 8.352,13 euros.

Toutefois, l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du relevé de compte des copropriétaires joint à la mise en demeure du 8 octobre 2024 (pièce n°9), fait apparaître l’existence d’un paiement d’un montant de 20.000 euros effectué par les défendeurs à la date du 5 février 2024, paiement qui n’apparaît pas sur le décompte produit par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa créance (pièce n°10). 

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, dans la présente instance, de la manière dont il a imputé ce paiement d’un montant de 20.000 euros, et ne met pas la présente juridiction en mesure de vérifier le bien-fondé des causes sur lesquelles il l’aurait imputé, ainsi que la charge lui en incombe pourtant en sa qualité de demandeur.

Il sera observé à cet égard qu’il ne suffit pas de produire les précédentes décisions ayant pu condamner les défendeurs au titre, déjà, de charges de copropriété impayées pour permettre à la présente juridiction de vérifier l’imputation de ce paiement, mais qu’il incombe au demandeur d’établir un décompte précis des causes ayant fait l’objet de précédentes décisions et des paiements qui y ont été imputés. 

Expressément invité par le juge à s’en expliquer en cours de délibéré, en produisant un décompte intégrant l’ensemble des paiements effectués par les défendeurs entre le 1er septembre 2021 et le 1er janvier 2025 et à justifier de leur imputation, le syndicat des copropriétaires n’a fourni aucun élément de réponse.

Il convient, par conséquent, d’imputer ce paiement de 20.000 euros aux causes réclamées dans la présente instance, dont il a été établi ci-dessus qu’elles s’élevaient à un montant de 8.352,13 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période allant du 1er septembre 2021 au 1er janvier 2025.

Force est alors de constater que la créance du syndicat des copropriétaires de ce chef se trouve éteinte par ce paiement.

La demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3] au titre des charges de copropriété impayées sur la période allant du 1er septembre 2021 au 1er janvier 2025 (appels du 1er trimestre 2025 inclus) doit par suite être rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires échoue à établir, dans la présente instance, que M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] se trouvaient débiteurs à son égard en octobre et décembre 2024. 

Il s’en déduit qu’il ne démontre pas que les frais exposés par le syndic au titre des honoraires de mise en demeure, de constitution d’hypothèque, ou de transmission du dossier à l’avocat étaient justifiés.

Dès lors, et sans qu’il ne soit d’examiner plus avant le caractère nécessaire de ces actes, la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut qu’être rejetée. 

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le bien-fondé des demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] n’étant pas établi au terme des développements qui précèdent, aucune résistance abusive ne saurait être reprochée à ces derniers. La demande en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.



Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3], partie perdante, sera condamné aux dépens. 

Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] au titre des charges de copropriété impayées sur la période allant du 1er septembre 2021 au 1er janvier 2025 (appels 1er trimestre 2025 inclus) ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [J] [K] et Mme [T] [L] épouse [K] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 8] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 06 Juillet 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE


Sakina HAFFOU Claire TORRES

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Mise à jour de la source le 2026-07-06T18:02:29.944Z.