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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 4ème chambre 2ème section, 2 juillet 2026, n° 23/09399

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F], ont confié à la SAS [N], le 12 mars 2022, la vente de deux appartements assortis chacun d'un emplacement de stationnement (l'un de type F4 de 75 m², l'autre de type F3 de 64 m²), situés [Adresse 3] à [Localité 4], aux prix respectifs de 760 000 euros pour le F4 et 670 000 euros pour le F3.

Les propriétaires ont résilié les deux mandats de vente, le 27 octobre 2022, sans que les biens n'aient été vendus.

Finalement, les époux [F] ont vendu l'appartement de type F3 et son parking, le 28 avril 2023, aux prix de 567 307 euros et celui de type F4 avec son emplacement de stationnement, le 7 juin 2023, pour un prix de 625 000 euros.

Estimant que l'agence immobilière, par la méconnaissance de ses obligations au titre de son mandat, était à l'origine d'un préjudice consistant en la vente tardive des biens immobiliers, dans un contexte de marché défavorable, les époux [F], suivant acte du 26 juin 2023, lui ont fait délivrer assignation d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris, en vue d'obtenir réparation de leurs préjudices. C'est l'objet de la présente instance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2024, intitulées « Conclusions n°1 », ici expressément visées, M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F], demandeurs, sollicitent du tribunal judiciaire de Paris de : 

« Vu les articles 1991 et 1997 du code civil, 
condamner la SAS [N] à payer à Monsieur et Madame [Q] [F] la somme de 80 000 € à titre de dommages et intérêts ; condamner la SAS [N] à payer à Monsieur et Madame [Q] [F] la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Sur le fondement des articles 1991 et 1997 du code civil relatifs au contrat de mandat, les époux [F] sollicitent l'engagement de la responsabilité civile contractuelle de la société [N], agence immobilière qu'ils avaient mandatée pour la vente de deux biens immobiliers.

Ils lui reprochent des manquements à ses obligations de diligence et compétence, plus précisément un retard dans la mise à exécution du mandat et un défaut de conseil dans la fixation des prix de vente.

Ils indiquent que les diagnostics de performance énergétiques ont été réalisés plus de trois mois après la signature pour le premier mandat et plus de cinq mois après pour le deuxième, de telle sorte qu'aucune visite « utile » des biens n'a pu être organisée pendant six mois, les contraignant à résilier le contrat et recommencer le processus de vente.

En réponse à l'argumentation adverse, ils avancent qu'il est d'usage que les diagnostics soient pris en charge par les agences immobilières, de sorte que l'agence se devait d'y procéder dès que les clés lui ont été remises, le 1er avril 2022.

Ils estiment que si l'agence considérait que ces diligences incombaient au mandant, elle aurait dû les informer du fait qu'elle ne pouvait commencer sa mission sans qu'ils les aient réalisées, ce qu'elle n'a pas fait.

Ils reconnaissent n'avoir eux-mêmes pas réglé la facture des diagnostics, reçue 6 mois après la signature du mandat, en raison de leur mécontentement.

Pour eux, aucune visite « utile » n'a pu être réalisée avant le 16 juin 2024, date de la réalisation du premier diagnostic, précisant que, par application de l'article R 134-5-2 du code de la construction, toute annonce immobilière doit contenir les mentions relatives aux diagnostics énergétiques et climats, ajoutant qu'il est impossible de signer un compromis ou une promesse de vente sans ces documents. 

En tout état de cause, ils estiment que l'agence n'établit pas la parution d'annonces ou la réalisation des sept visites dont elle se prévaut, précisant n'avoir jamais été informés de leur éventuelle réalisation.

Quant au grief relatif à la fixation du prix de vente, les époux [F] estiment qu'il appartenait à l'agence de leur indiquer que le prix proposé par M. [Q] [F] lui semblait excessif, dans le cadre de son obligation de conseil.

Les époux [F] considèrent que ces deux fautes, à savoir l'absence de réalisation des diagnostics énergétiques et le défaut de conseil dans la fixation du prix, les ont empêchés de vendre leur bien immobilier au printemps 2022, à une période où le prix de l'immobilier était de 9 200 euros le mètre carré. 

Selon les demandeurs, la réalisation des ventes, les 28 avril 2023 et 7 juin 2023, à des prix de 8 600 et 8 300 euros du mètre carré leur a ainsi fait perdre la chance de percevoir la somme de 98 000 euros (140 m² x 700 €). Au regard de la forte probabilité de vendre le bien à un tel prix, ils estiment que leur perte de chance est supérieure à 80 %, sollicitant le paiement de 80 000 euros en réparation de leur préjudice.

En réponse aux moyens adverses, ils précisent que le marché parisien a connu un recul assez important à partir de la fin du printemps 2022, dont l'agence [N] faisait par ailleurs état par courriel du 21 juillet 2022. Ils soulignent les contradictions de l'agence, qui a mis en vente les biens au prix de 9 200 euros le mètre carré, mais considère désormais qu'il n'est pas établi qu'il s'agissait du prix de marché à cette période.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 février 2025, intitulées « Conclusions en défense n°2 », ici expressément visées, la SAS [N], défenderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 

« Vu l’article 1231-1 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats, 
DEBOUTER Monsieur [Q] [F] et Madame [Y] [J], épouse [F] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la société [N], 
ECARTER l’exécution provisoire 
CONDAMNER Monsieur [Q] [F] et Madame [Y] [J], épouse [F] à verser à la société [N] la somme de 10.000 euros à la société [N] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître François BLANGY, Avocat au barreau de paris, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

La SAS [N], agence immobilière, s'oppose à la demande en réparation formée à son encontre, estimant que les conditions d'engagement de sa responsabilité ne sont pas réunies.

S'appuyant sur les stipulations des conditions particulière des deux mandats, l'agence avance qu'il appartenait aux époux [F] de lui faire connaître l'absence de réalisation des diagnostics techniques et de la solliciter expressément en vue de leur réalisation, dans les 15 jours de la signature du mandat. Faute de toute demande en ce sens, elle estime que leur réalisation incombait, en principe, aux époux [F]. Pour l'agence, c'est en raison de cette carence des époux [F] qu'elle-même a adressé un devis pour leur réalisation, le 26 avril 2022, en vue de pouvoir effectuer sa mission, précisant que les époux [F] n'ont ensuite pas payé la prestation en temps utile, l'obligeant à les relancer pour ce faire.

L'agence ajoute que, contrairement à ce qu'indiquent les époux [F], des visites avaient tout de même été organisées avant la réalisation des diagnostics, comme en témoigne la signature d'avenants aux mandats de vente le 23 juin 2022, en vue d'une baisse du prix des deux biens.

Pour l'agence, la vente a en réalité été freinée par le démembrement de propriété des biens et la vente concomitante des parkings, de même que par la période estivale, dès lors que les acquéreurs potentiels sont en congés.

L'agence réfute encore avoir fourni de mauvais conseils sur le prix de vente des biens en les surévaluant à 10 000 euros par mètre carré, précisant avoir fourni une estimation entre 9 442 et 9 752 euros par mètre carré et ajoutant que M. [F], notaire de formation, a souhaité retenir un prix de vente lui permettant une marge de négociation à la baisse avec les acquéreurs.

Elle précise que, de manière générale, la commercialisation des logements a été longue du fait de l'accumulation d'offres de vente similaires au sein du même ensemble immobilier, ajoutant que le prix de vente moyen au sein dudit ensemble était de 10 079,53 euros.

L'agence rappelle, du reste, avoir conseillé aux vendeurs une baisse du prix de vente moins de trois mois après la date de commencement du mandat.

Au-delà de son absence de faute, l'agence réfute l'existence d'un lien de causalité entre les griefs allégués et le préjudice, précisant que le mandat de vente a été résilié le 27 octobre 2022 et considérant que, lors de la vente de leurs biens, les époux [F] ont minoré le prix pour vendre plus rapidement, de sorte qu'ils sont à l'origine de leurs propres turpitudes, qu'elle-même n'a pas à pallier.

Enfin, l'agence remet en cause l'existence d'un préjudice, estimant que les époux [F] n'établissent pas que le prix du marché était de 9 200 euros le mètre carré au mois d'avril 2022, ni le recul du marché parisien à partir de la fin du printemps 2022. De même, l'agence estime qu'ils ne prouvent pas avoir vendu leurs biens au prix du marché au mois d'avril 2023, soulignant que des biens immobiliers comparables ont été vendus concomitamment à des prix au mètre carré supérieurs.

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été rendue le 13 novembre 2025, par ordonnance du même jour. L'affaire a été audiencée le 21 mai 2026 et mise en délibéré au 2 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu'aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». Il s'agit d'une exigence d'intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d'exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée. 


1. Sur la demande en réparation

L'article 1103 du code civil reconnaît force obligatoire des contrats, en ces termes : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le contrat de mandat est défini à l'article 1984 du code civil, lequel dispose : « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. »

La réparation des préjudices tirés de l'inexécution d'un contrat est envisagée par l'article 1231-1 du code civil, en ces termes : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

S'agissant plus précisément des obligations relatives au contrat de mandat, l'article 1991 du code civil édicte que : « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

L'article 1992 du même code précise que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion […]. »

Le mandataire, tenu d'une obligation de moyens, doit faire preuve de diligence dans l'exercice de sa mission.

L'engagement de la responsabilité du mandataire suppose que soient établis un fait générateur, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En matière de preuve, l'article 1315 du code civil dispose, dans sa version applicable au litige, que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » Plus généralement, l'article 9 du code de procédure civile précise qu' : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » 

En application de ces dispositions, c'est au mandant d'établir les fautes du mandataire dans l'exécution de sa mission.

Au cas présent, les époux [F] ont conclu avec l'agence immobilière [N] deux mandats de vente les 12 et 16 mars 2023, amendés par deux avenants signés le 23 juin 2023 (pièces n°1 et n°2 des époux [F]).

Ils reprochent deux griefs à l'agence dans l'exécution de ces mandats :
un défaut de conseil dans la fixation des prix de vente,un retard dans leur mise en œuvre en raison du délai pris pour la réalisation des diagnostics de performance énergétique.
Sur la fixation des prix de vente, il est constant que les prix ont été initialement fixés à 760 000 euros pour le F4 et 670 000 euros pour le F3, avant d'être réduits à 748 800 euros pour le F4 et 655 200 euros pour le F3, par avenants du 23 juin 2023.

Avant la fixation initiale du prix, M. [F], mandant, a transmis le courriel suivant au mandataire, le 20 février 2022 [soulignements du tribunal] :
« Cher Monsieur,
je fais suite à notre entretien téléphonique.
Concernant les lots 56 et 142, congé a été donné pour 715000,00 et 20000,00 euros, je vous propose de retenir:740000,00 et 20000,00.Concernant les lots 69 et 75, congé a été donné pour 630000,00 et 20000,00, je vous propose de retenir: 650000,00 et 20000,00.Si ces montants vous semblent excessifs, merci de me le faire savoir, mais en les fixant j'ai tenu compte d'une marge de négociation à la baisse pour l'éventuel acquéreur » (pièce n°10 des époux [F] et n°4 de l'agence).

Pour les mandants, il appartenait à l'agence, dans le cadre de son obligation de conseil, de leur indiquer que les prix proposés dans ce courriel étaient excessifs, plutôt que de les reprendre comme tel.

Toutefois, l'agence justifie de ce qu'elle avait estimé les biens, le 15 juillet 2021, comme suit :
entre 690 00 euros et 710 000 euros pour le F4,entre 610 000 euros et 630 000 euros pour le F3 (pièces n°2 et n°3 de l'agence).
Elle justifie encore du fait qu'en 2022, au sein du même immeuble, ont été vendus un F3 de surface similaire au prix de 663 000 euros et un F4 de surface similaire pour un prix de 705 000 euros.

Ces éléments confrontés aux prix retenus par M. [F] ne justifiaient pas que l'agence le mettent en garde d'une surévaluation, d'autant qu'il indiquait dans son courriel vouloir être informé dans l'hypothèse où sa proposition serait excessive, tout en précisant avoir tenu compte d'une marge de négociation.

Le grief du défaut de conseil dans la fixation du prix ne sera donc pas retenu.

Sur le retard dans la mise à exécution des mandats, les mandants reprochent à l'agence un défaut de diligence dans la réalisation des diagnostics, empêchant toute visite utile. 

Il est à cet égard constant que les diagnostics ont été réalisés pour chacun des deux biens, à l'initiative de l'agence, respectivement les 16 juin 2022 pour le F4 et 29 juillet 2022 pour le F3.

Si les mandants estiment que l'agence aurait dû les faire réaliser dès le 1er avril 2022, lors de la remise des clés, il faut relever que les mandats de vente produits aux débats contiennent tous les deux un paragraphe relatif à la réalisation des diagnostics, rédigé ainsi [soulignements du tribunal] :
« REGLEMENTATION RELATIVE A L'IMMEUBLE
Pour se conformer aux différentes obligations en vigueur (amiante, saturnisme, termites, mesurage...) dans le cadre de la vente des Biens, le Mandant s'engage à fournir tous les documents en sa possession. Si ces obligations n'ont pas été remplies, le Mandant donne pouvoir au Mandataire à l'effet de prendre contact avec une société spécialisée et d'organiser son intervention sur les lieux afin que celle-ci puisse y effectuer les diagnostics techniques.

Dans tous les cas, la situation devra être connue dans les 15 jours suivants la signature des présentes.
Les frais résultants de ces obligations sont à la charge du Mandant qui s'y oblige et les documents y afférents resteront sa propriété, sauf convention contraire des parties » (pièces n°1 et n°2 des époux [F]).

L'analyse de cette clause montre ainsi qu'il est prévu que le mandant transmette au mandataire les diagnostics en sa possession et, à défaut, qu'il donne pouvoir au mandataire pour ce faire, étant précisé que la question de leur réalisation par l'agence devra être connue dans les quinze jours de la signature du mandat.

Les époux [F], mandants, qui estiment que, peu importe la rédaction de cette clause, il serait d'usage que l'agence procède à la réalisation desdits diagnostics, n'apportent pas d'élément de nature à le prouver.

Toujours est-il que l'agence a fait procéder auxdits diagnostics, sollicitant l'accord des mandants pour leur réalisation par un courriel du 26 avril 2022, courriel auquel M. [F] a répondu le même jour par l'affirmative (pièce n°5 de l'agence).

Ce n'est qu'à compter de cet accord qu'il convient d'examiner si les diligences ont été réalisées ensuite avec retard.


À cet égard, la réalisation du premier diagnostic, le 16 juin 2022 pour le F4, soit environ un mois et demi après l'obtention de cet accord, ne saurait être considérée comme tardive.

En revanche, la réalisation du second, le 29 juillet 2022 pour le F3, soit plus de trois mois après cet accord, apparaît tardive.

Il n'en demeure pas moins que l'agence justifie de la réalisation de diligences en vue de la vente du bien, produisant un courriel du 21 juillet 2022, portant récapitulatif des visites, lequel indique notamment :
« 
 Lot 56 [F4] : il y a eu 4 visites sur ce logement depuis la baisse de prix, soit sur 1 Mois. Les acquéreurs regrettent l'absence d'une cuisine et doivent budgétiser l'installation et l'équipement de cette dernière. Des retours ont également été fait sur la salle de bains à rénover. Sinon pour le reste de l'appartement, les retours sont positifs et les clients apprécient l'état général de l'appartement. A l'heure actuelle, aucune offre n'a été formuléeLot 69 [F3] : Il n'y a eu qu'une visite sur cet appartement. Ce dernier se destine plus à une jeune famille et certaines difficultés (agent de sécurité et charges) rendent plus difficile le désire de visite. » 
L'analyse de ce courriel montre ainsi que des visites étaient organisées sur les biens, dont l'importance a augmenté, s'agissant du F4, depuis la baisse de prix intervenue le 23 juin 2026.

Il apparaît ainsi que l'agence a procédé à des diligences en vue de la vente des biens, sans que les mandants n'établissent que l'absence de vente aurait un lien quelconque avec l'absence de réalisation des diagnostics dans un temps plus restreint.

Faute de lien entre ces éléments, il ne saurait par ailleurs être considéré que les visites réalisées étaient dépourvues de caractère utile à raison de cette absence, étant observé qu'aucune offre n'avait été formulée, qui aurait nécessité la formalisation d'une promesse de vente comprenant lesdits diagnostics.

Dès lors et sans qu'il soit besoin d'entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties, le grief de retard dans la mise à exécution des mandats faute de réalisation des diagnostics énergétiques sera écarté.

En conséquence, la demande en réparation des époux [F] sera écartée.

2. Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

2.1. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F] qui succombent à l'instance, seront condamnés aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par Maître François Blangy en application de l'article 699 du code de procédure civile.

2.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F], condamnés aux dépens, devront verser à la SAS [N] une somme qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Leur demande formée à ce titre sera, quant à elle, écartée.

2.3. Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DÉBOUTE M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F] de l'ensemble de leurs demandes ;
Décision du 2 juillet 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/09399 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5MN


CONDAMNE M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître François Blangy ;

CONDAMNE M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F] à payer à la SAS [N] une somme de 3 000 (trois mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire 

Fait et jugé à [Localité 1], le 2 juillet 2026.

LA GREFFIÈRE
Nadia SHAKI

LA PRÉSIDENTE 
Nathalie VASSORT-REGRENY
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires pour :
Me Jean-Marc DELAS #A0082Me François BLANGY #P0399délivrées le : 
+ 1 copie dossier


■

4ème chambre 
2ème section

N° RG 23/09399 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5MN

N° MINUTE : 




Assignation du 
26 juin 2023




JUGEMENT 
rendu le 2 juillet 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [Q] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Jean-Marc DELAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0082

Madame [Y] [J] épouse [F] 
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Jean-Marc DELAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0082


DÉFENDERESSE

S.A.S. [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me François BLANGY de la S.C.P. CORDELIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente
Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président
Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière, lors des débats
et de Madame Nadia SHAKI, Cadre-Greffière, lors de la mise à disposition 
Décision du 2 juillet 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/09399 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5MN


DÉBATS

À l’audience du 21 mai 2026 tenue en audience publique devant Madame PETIT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort






FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F], ont confié à la SAS [N], le 12 mars 2022, la vente de deux appartements assortis chacun d'un emplacement de stationnement (l'un de type F4 de 75 m², l'autre de type F3 de 64 m²), situés [Adresse 3] à [Localité 4], aux prix respectifs de 760 000 euros pour le F4 et 670 000 euros pour le F3.

Les propriétaires ont résilié les deux mandats de vente, le 27 octobre 2022, sans que les biens n'aient été vendus.

Finalement, les époux [F] ont vendu l'appartement de type F3 et son parking, le 28 avril 2023, aux prix de 567 307 euros et celui de type F4 avec son emplacement de stationnement, le 7 juin 2023, pour un prix de 625 000 euros.

Estimant que l'agence immobilière, par la méconnaissance de ses obligations au titre de son mandat, était à l'origine d'un préjudice consistant en la vente tardive des biens immobiliers, dans un contexte de marché défavorable, les époux [F], suivant acte du 26 juin 2023, lui ont fait délivrer assignation d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris, en vue d'obtenir réparation de leurs préjudices. C'est l'objet de la présente instance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2024, intitulées « Conclusions n°1 », ici expressément visées, M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F], demandeurs, sollicitent du tribunal judiciaire de Paris de : 

« Vu les articles 1991 et 1997 du code civil, 
condamner la SAS [N] à payer à Monsieur et Madame [Q] [F] la somme de 80 000 € à titre de dommages et intérêts ; condamner la SAS [N] à payer à Monsieur et Madame [Q] [F] la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Sur le fondement des articles 1991 et 1997 du code civil relatifs au contrat de mandat, les époux [F] sollicitent l'engagement de la responsabilité civile contractuelle de la société [N], agence immobilière qu'ils avaient mandatée pour la vente de deux biens immobiliers.

Ils lui reprochent des manquements à ses obligations de diligence et compétence, plus précisément un retard dans la mise à exécution du mandat et un défaut de conseil dans la fixation des prix de vente.

Ils indiquent que les diagnostics de performance énergétiques ont été réalisés plus de trois mois après la signature pour le premier mandat et plus de cinq mois après pour le deuxième, de telle sorte qu'aucune visite « utile » des biens n'a pu être organisée pendant six mois, les contraignant à résilier le contrat et recommencer le processus de vente.

En réponse à l'argumentation adverse, ils avancent qu'il est d'usage que les diagnostics soient pris en charge par les agences immobilières, de sorte que l'agence se devait d'y procéder dès que les clés lui ont été remises, le 1er avril 2022.

Ils estiment que si l'agence considérait que ces diligences incombaient au mandant, elle aurait dû les informer du fait qu'elle ne pouvait commencer sa mission sans qu'ils les aient réalisées, ce qu'elle n'a pas fait.

Ils reconnaissent n'avoir eux-mêmes pas réglé la facture des diagnostics, reçue 6 mois après la signature du mandat, en raison de leur mécontentement.

Pour eux, aucune visite « utile » n'a pu être réalisée avant le 16 juin 2024, date de la réalisation du premier diagnostic, précisant que, par application de l'article R 134-5-2 du code de la construction, toute annonce immobilière doit contenir les mentions relatives aux diagnostics énergétiques et climats, ajoutant qu'il est impossible de signer un compromis ou une promesse de vente sans ces documents. 

En tout état de cause, ils estiment que l'agence n'établit pas la parution d'annonces ou la réalisation des sept visites dont elle se prévaut, précisant n'avoir jamais été informés de leur éventuelle réalisation.

Quant au grief relatif à la fixation du prix de vente, les époux [F] estiment qu'il appartenait à l'agence de leur indiquer que le prix proposé par M. [Q] [F] lui semblait excessif, dans le cadre de son obligation de conseil.

Les époux [F] considèrent que ces deux fautes, à savoir l'absence de réalisation des diagnostics énergétiques et le défaut de conseil dans la fixation du prix, les ont empêchés de vendre leur bien immobilier au printemps 2022, à une période où le prix de l'immobilier était de 9 200 euros le mètre carré. 

Selon les demandeurs, la réalisation des ventes, les 28 avril 2023 et 7 juin 2023, à des prix de 8 600 et 8 300 euros du mètre carré leur a ainsi fait perdre la chance de percevoir la somme de 98 000 euros (140 m² x 700 €). Au regard de la forte probabilité de vendre le bien à un tel prix, ils estiment que leur perte de chance est supérieure à 80 %, sollicitant le paiement de 80 000 euros en réparation de leur préjudice.

En réponse aux moyens adverses, ils précisent que le marché parisien a connu un recul assez important à partir de la fin du printemps 2022, dont l'agence [N] faisait par ailleurs état par courriel du 21 juillet 2022. Ils soulignent les contradictions de l'agence, qui a mis en vente les biens au prix de 9 200 euros le mètre carré, mais considère désormais qu'il n'est pas établi qu'il s'agissait du prix de marché à cette période.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 février 2025, intitulées « Conclusions en défense n°2 », ici expressément visées, la SAS [N], défenderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 

« Vu l’article 1231-1 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats, 
DEBOUTER Monsieur [Q] [F] et Madame [Y] [J], épouse [F] de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre de la société [N], 
ECARTER l’exécution provisoire 
CONDAMNER Monsieur [Q] [F] et Madame [Y] [J], épouse [F] à verser à la société [N] la somme de 10.000 euros à la société [N] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître François BLANGY, Avocat au barreau de paris, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

La SAS [N], agence immobilière, s'oppose à la demande en réparation formée à son encontre, estimant que les conditions d'engagement de sa responsabilité ne sont pas réunies.

S'appuyant sur les stipulations des conditions particulière des deux mandats, l'agence avance qu'il appartenait aux époux [F] de lui faire connaître l'absence de réalisation des diagnostics techniques et de la solliciter expressément en vue de leur réalisation, dans les 15 jours de la signature du mandat. Faute de toute demande en ce sens, elle estime que leur réalisation incombait, en principe, aux époux [F]. Pour l'agence, c'est en raison de cette carence des époux [F] qu'elle-même a adressé un devis pour leur réalisation, le 26 avril 2022, en vue de pouvoir effectuer sa mission, précisant que les époux [F] n'ont ensuite pas payé la prestation en temps utile, l'obligeant à les relancer pour ce faire.

L'agence ajoute que, contrairement à ce qu'indiquent les époux [F], des visites avaient tout de même été organisées avant la réalisation des diagnostics, comme en témoigne la signature d'avenants aux mandats de vente le 23 juin 2022, en vue d'une baisse du prix des deux biens.

Pour l'agence, la vente a en réalité été freinée par le démembrement de propriété des biens et la vente concomitante des parkings, de même que par la période estivale, dès lors que les acquéreurs potentiels sont en congés.

L'agence réfute encore avoir fourni de mauvais conseils sur le prix de vente des biens en les surévaluant à 10 000 euros par mètre carré, précisant avoir fourni une estimation entre 9 442 et 9 752 euros par mètre carré et ajoutant que M. [F], notaire de formation, a souhaité retenir un prix de vente lui permettant une marge de négociation à la baisse avec les acquéreurs.

Elle précise que, de manière générale, la commercialisation des logements a été longue du fait de l'accumulation d'offres de vente similaires au sein du même ensemble immobilier, ajoutant que le prix de vente moyen au sein dudit ensemble était de 10 079,53 euros.

L'agence rappelle, du reste, avoir conseillé aux vendeurs une baisse du prix de vente moins de trois mois après la date de commencement du mandat.

Au-delà de son absence de faute, l'agence réfute l'existence d'un lien de causalité entre les griefs allégués et le préjudice, précisant que le mandat de vente a été résilié le 27 octobre 2022 et considérant que, lors de la vente de leurs biens, les époux [F] ont minoré le prix pour vendre plus rapidement, de sorte qu'ils sont à l'origine de leurs propres turpitudes, qu'elle-même n'a pas à pallier.

Enfin, l'agence remet en cause l'existence d'un préjudice, estimant que les époux [F] n'établissent pas que le prix du marché était de 9 200 euros le mètre carré au mois d'avril 2022, ni le recul du marché parisien à partir de la fin du printemps 2022. De même, l'agence estime qu'ils ne prouvent pas avoir vendu leurs biens au prix du marché au mois d'avril 2023, soulignant que des biens immobiliers comparables ont été vendus concomitamment à des prix au mètre carré supérieurs.

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été rendue le 13 novembre 2025, par ordonnance du même jour. L'affaire a été audiencée le 21 mai 2026 et mise en délibéré au 2 juillet 2026.


MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu'aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». Il s'agit d'une exigence d'intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d'exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée. 


1. Sur la demande en réparation

L'article 1103 du code civil reconnaît force obligatoire des contrats, en ces termes : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le contrat de mandat est défini à l'article 1984 du code civil, lequel dispose : « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. »

La réparation des préjudices tirés de l'inexécution d'un contrat est envisagée par l'article 1231-1 du code civil, en ces termes : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

S'agissant plus précisément des obligations relatives au contrat de mandat, l'article 1991 du code civil édicte que : « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

L'article 1992 du même code précise que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion […]. »

Le mandataire, tenu d'une obligation de moyens, doit faire preuve de diligence dans l'exercice de sa mission.

L'engagement de la responsabilité du mandataire suppose que soient établis un fait générateur, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En matière de preuve, l'article 1315 du code civil dispose, dans sa version applicable au litige, que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » Plus généralement, l'article 9 du code de procédure civile précise qu' : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » 

En application de ces dispositions, c'est au mandant d'établir les fautes du mandataire dans l'exécution de sa mission.

Au cas présent, les époux [F] ont conclu avec l'agence immobilière [N] deux mandats de vente les 12 et 16 mars 2023, amendés par deux avenants signés le 23 juin 2023 (pièces n°1 et n°2 des époux [F]).

Ils reprochent deux griefs à l'agence dans l'exécution de ces mandats :
un défaut de conseil dans la fixation des prix de vente,un retard dans leur mise en œuvre en raison du délai pris pour la réalisation des diagnostics de performance énergétique.
Sur la fixation des prix de vente, il est constant que les prix ont été initialement fixés à 760 000 euros pour le F4 et 670 000 euros pour le F3, avant d'être réduits à 748 800 euros pour le F4 et 655 200 euros pour le F3, par avenants du 23 juin 2023.

Avant la fixation initiale du prix, M. [F], mandant, a transmis le courriel suivant au mandataire, le 20 février 2022 [soulignements du tribunal] :
« Cher Monsieur,
je fais suite à notre entretien téléphonique.
Concernant les lots 56 et 142, congé a été donné pour 715000,00 et 20000,00 euros, je vous propose de retenir:740000,00 et 20000,00.Concernant les lots 69 et 75, congé a été donné pour 630000,00 et 20000,00, je vous propose de retenir: 650000,00 et 20000,00.Si ces montants vous semblent excessifs, merci de me le faire savoir, mais en les fixant j'ai tenu compte d'une marge de négociation à la baisse pour l'éventuel acquéreur » (pièce n°10 des époux [F] et n°4 de l'agence).

Pour les mandants, il appartenait à l'agence, dans le cadre de son obligation de conseil, de leur indiquer que les prix proposés dans ce courriel étaient excessifs, plutôt que de les reprendre comme tel.

Toutefois, l'agence justifie de ce qu'elle avait estimé les biens, le 15 juillet 2021, comme suit :
entre 690 00 euros et 710 000 euros pour le F4,entre 610 000 euros et 630 000 euros pour le F3 (pièces n°2 et n°3 de l'agence).
Elle justifie encore du fait qu'en 2022, au sein du même immeuble, ont été vendus un F3 de surface similaire au prix de 663 000 euros et un F4 de surface similaire pour un prix de 705 000 euros.

Ces éléments confrontés aux prix retenus par M. [F] ne justifiaient pas que l'agence le mettent en garde d'une surévaluation, d'autant qu'il indiquait dans son courriel vouloir être informé dans l'hypothèse où sa proposition serait excessive, tout en précisant avoir tenu compte d'une marge de négociation.

Le grief du défaut de conseil dans la fixation du prix ne sera donc pas retenu.

Sur le retard dans la mise à exécution des mandats, les mandants reprochent à l'agence un défaut de diligence dans la réalisation des diagnostics, empêchant toute visite utile. 

Il est à cet égard constant que les diagnostics ont été réalisés pour chacun des deux biens, à l'initiative de l'agence, respectivement les 16 juin 2022 pour le F4 et 29 juillet 2022 pour le F3.

Si les mandants estiment que l'agence aurait dû les faire réaliser dès le 1er avril 2022, lors de la remise des clés, il faut relever que les mandats de vente produits aux débats contiennent tous les deux un paragraphe relatif à la réalisation des diagnostics, rédigé ainsi [soulignements du tribunal] :
« REGLEMENTATION RELATIVE A L'IMMEUBLE
Pour se conformer aux différentes obligations en vigueur (amiante, saturnisme, termites, mesurage...) dans le cadre de la vente des Biens, le Mandant s'engage à fournir tous les documents en sa possession. Si ces obligations n'ont pas été remplies, le Mandant donne pouvoir au Mandataire à l'effet de prendre contact avec une société spécialisée et d'organiser son intervention sur les lieux afin que celle-ci puisse y effectuer les diagnostics techniques.

Dans tous les cas, la situation devra être connue dans les 15 jours suivants la signature des présentes.
Les frais résultants de ces obligations sont à la charge du Mandant qui s'y oblige et les documents y afférents resteront sa propriété, sauf convention contraire des parties » (pièces n°1 et n°2 des époux [F]).

L'analyse de cette clause montre ainsi qu'il est prévu que le mandant transmette au mandataire les diagnostics en sa possession et, à défaut, qu'il donne pouvoir au mandataire pour ce faire, étant précisé que la question de leur réalisation par l'agence devra être connue dans les quinze jours de la signature du mandat.

Les époux [F], mandants, qui estiment que, peu importe la rédaction de cette clause, il serait d'usage que l'agence procède à la réalisation desdits diagnostics, n'apportent pas d'élément de nature à le prouver.

Toujours est-il que l'agence a fait procéder auxdits diagnostics, sollicitant l'accord des mandants pour leur réalisation par un courriel du 26 avril 2022, courriel auquel M. [F] a répondu le même jour par l'affirmative (pièce n°5 de l'agence).

Ce n'est qu'à compter de cet accord qu'il convient d'examiner si les diligences ont été réalisées ensuite avec retard.


À cet égard, la réalisation du premier diagnostic, le 16 juin 2022 pour le F4, soit environ un mois et demi après l'obtention de cet accord, ne saurait être considérée comme tardive.

En revanche, la réalisation du second, le 29 juillet 2022 pour le F3, soit plus de trois mois après cet accord, apparaît tardive.

Il n'en demeure pas moins que l'agence justifie de la réalisation de diligences en vue de la vente du bien, produisant un courriel du 21 juillet 2022, portant récapitulatif des visites, lequel indique notamment :
« 
 Lot 56 [F4] : il y a eu 4 visites sur ce logement depuis la baisse de prix, soit sur 1 Mois. Les acquéreurs regrettent l'absence d'une cuisine et doivent budgétiser l'installation et l'équipement de cette dernière. Des retours ont également été fait sur la salle de bains à rénover. Sinon pour le reste de l'appartement, les retours sont positifs et les clients apprécient l'état général de l'appartement. A l'heure actuelle, aucune offre n'a été formuléeLot 69 [F3] : Il n'y a eu qu'une visite sur cet appartement. Ce dernier se destine plus à une jeune famille et certaines difficultés (agent de sécurité et charges) rendent plus difficile le désire de visite. » 
L'analyse de ce courriel montre ainsi que des visites étaient organisées sur les biens, dont l'importance a augmenté, s'agissant du F4, depuis la baisse de prix intervenue le 23 juin 2026.

Il apparaît ainsi que l'agence a procédé à des diligences en vue de la vente des biens, sans que les mandants n'établissent que l'absence de vente aurait un lien quelconque avec l'absence de réalisation des diagnostics dans un temps plus restreint.

Faute de lien entre ces éléments, il ne saurait par ailleurs être considéré que les visites réalisées étaient dépourvues de caractère utile à raison de cette absence, étant observé qu'aucune offre n'avait été formulée, qui aurait nécessité la formalisation d'une promesse de vente comprenant lesdits diagnostics.

Dès lors et sans qu'il soit besoin d'entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties, le grief de retard dans la mise à exécution des mandats faute de réalisation des diagnostics énergétiques sera écarté.

En conséquence, la demande en réparation des époux [F] sera écartée.

2. Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

2.1. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F] qui succombent à l'instance, seront condamnés aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par Maître François Blangy en application de l'article 699 du code de procédure civile.

2.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F], condamnés aux dépens, devront verser à la SAS [N] une somme qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Leur demande formée à ce titre sera, quant à elle, écartée.

2.3. Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020. 


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DÉBOUTE M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F] de l'ensemble de leurs demandes ;
Décision du 2 juillet 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 23/09399 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5MN


CONDAMNE M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître François Blangy ;

CONDAMNE M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F] à payer à la SAS [N] une somme de 3 000 (trois mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la M. [Q] [F] et Mme [Y] [J], épouse [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire 

Fait et jugé à [Localité 1], le 2 juillet 2026.

LA GREFFIÈRE
Nadia SHAKI

LA PRÉSIDENTE 
Nathalie VASSORT-REGRENY

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1991, code civil 1984, code civil 1997, code de procedure civile 514-6, code de la construction et de l'habitation R134-5-2, code civil 1992). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-06T18:38:20.368Z.