Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 4ème chambre 2ème section, 4 juin 2026, n° 24/10034

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [M] [U] est propriétaire d'un studio de 30 m² situé au [Adresse 4], à [Localité 4].

Par contrat du 20 mars 2021, elle a confié la gestion locative de son bien à l'agence Laforêt, située [Adresse 5], à [Localité 4], établissement de la SARL OFIM.

Par acte sous seing privé du 4 mai 2022, l'appartement a été donné en location à M. [L] [G], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 155 euros, comprenant 40 euros de provisions pour charge.

M. [G] a versé un dépôt de garantie de 2 230 euros au moment de son entrée dans les lieux.

À la suite d'un congé pour vente délivré par la bailleresse le 5 avril 2023, M. [G] a quitté les lieux le 15 juin 2023.

Mme [U] a contesté l'état des lieux de sortie par courrier du 29 juin 2023.

Faisant le grief de dégradations de l'appartement, dont elle impute la cause à M. [O] [G] et qui ont nécessité la réalisation de travaux, par courrier du 5 mars 2024, Mme [M] [U] a mis en demeure M. [L] [G] de l'indemniser.

Par courrier du 11 mars 2024, elle a également mis en demeure la société OFIM de l'indemniser de préjudices subis du fait de manquements contractuels dans l'administration du bien.
Après une vaine tentative de conciliation, Mme [M] [U] a, suivant actes du 5 juin 2024, fait délivrer assignation à M. [L] [G] et à la société OFIM d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris. C'est l'objet de la présente instance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 mars 2025, intitulées « Conclusions en défense », ici expressément visées, Mme [M] [U], demanderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 
« Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil ; 
Vu la présente assignation et les pièces jointes ; 
[...] 
À titre principal 
CONSTATER les manquements contractuels et les fautes commises par Monsieur [L] [G] en qualité de locataire ; CONSTATER les manquements contractuels commis par l’EURL OFIM en qualité gestionnaire locatif, dans l’exécution de sa mission et la réalisation d’un état des lieux de sortie non conforme à la réalité et pour absence de réévaluation de la provision pour charge du locataire ; DIRE et JUGER que l’EURL OFIM et Monsieur [L] [G] engagent leurs responsabilités contractuelles vis-à-vis de Madame [U] ; Par voie de conséquence : 
CONDAMNER Monsieur [L] [G], à verser à Madame [M] [U] une somme qui ne saurait être inférieure à 8193 Euros de dommages et intérêts, correspondant aux travaux de réparation qu’elle a été contrainte d’effectuer à hauteur de 9 369 euros, déduction faite de la caution de 1177 euros qu’elle a retenue. CONDAMNER Monsieur [L] [G] à verser à Madame [M] [U] la somme de 4 000 Euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice locatif et de la perte de chance de pouvoir louer son appartement pendant 4 mois durant les travaux de réparation. CONDAMNER l’EURL OFIM au paiement de la somme de 1 000 Euros dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Madame [U] en raison de ses manquements contractuels de régularisation de la provision pour charges du locataire. CONDAMNER l’EURL OFIM au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en raison de la mauvaise foi dans l’exécution de son contrat des gestions locative. En tout état de cause, 
CONDAMNER les parties succombantes à verser à Madame [U] une somme, sauf à parfaire, de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépensORDONNER l’exécution provisoire des chefs de demandes de Madame [U] ». 
À l'égard du locataire, sur le fondement des dispositions de l'article 1231-1 relatives à la responsabilité contractuelle et de l'article 7 (c et d) de la loi du 6 juillet 1989, relatives à l'obligation du preneur de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, Mme [U] demande réparation de manquements qu'elle impute à son locataire.

Au titre des griefs, elle lui reproche :
le défaut d'entretien et la dégradation de la cabine de douche, dégradation matérialisée par un trou de plus d'un centimètre de diamètre ;l'absence de signalement du dégât des eaux, à l'origine d'une aggravation des dommages ;la dégradation des toilettes qui étaient affaissés et dont le support a dû être changé pour éviter qu'elles ne tombent.
Elle souligne que le dégât des eaux est mentionné dans l'état de lieux de sortie, lequel est par ailleurs assorti d'une photo du parquet.

Sur le grief de dégradation de la cabine de douche, elle explique que l'assureur a exclu sa garantie, considérant que lesdites dégradations étaient volontaires.

S'il devait être considéré que ces dégradations ne sont pas volontaires, à tout le moins, elle estime que le locataire avait l'obligation de les signaler pour éviter l'aggravation des dégâts par la propagation du dégât des eaux, ce qu'il n'a pas fait, aucun signalement n'ayant été effectué dans le courant du bail.

S'agissant de la dégradation des toilettes, il lui est reproché d'avoir endommagé le support qui s'est affaissé, à tel point que la cuvette frôlait quasiment le sol et qu'un morceau de mur est tombé. Mme [U] estime que la dégradation ne résulte pas d'un état de vétusté lié à un usage normal, comme l'avance M. [G].

Sur son préjudice, elle indique avoir dû engager des travaux de réparation pour un montant de 9 369 euros. Elle ajoute ne pas avoir été en mesure de louer son appartement le temps de faire réaliser ces réparations, soit pendant 4 mois, sollicitant réparation à hauteur de 4 000 euros.

À l'égard de l'OFIM, au soutien des dispositions des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, relatives à la force obligatoire des contrats, leur exécution de bonne foi et l'engagement de la responsabilité civile contractuelle, Mme [U] fait le grief d'une méconnaissance des stipulations de l'article 13.1 du mandat de gestion, qui prévoient la réalisation par l'agence des états des lieux d'entrée et de sortie. 

Elle estime en effet que l'état des lieux de sortie réalisé le 15 juin 2023 n'est pas conforme à la réalité, dès lors qu'il n'y est pas fait mention de l'ensemble des dégâts présents dans l'appartement, pourtant parfaitement visibles, qu'elle-même a découverts lorsqu'elle s'est rendue dans l'appartement quelques jours après son établissement. 


Elle liste les dommages non-signalés suivants : dégradation du revêtement de la cabine de douche et des plinthes de la salle de bain, présence d'un trou d'un centimètre de diamètre dans la cabine de douche, toilettes affaissées, frôlant le sol et dont le mur était abîmé, parquet abimé dans la cuisine et forte odeur d'urine animale, poignets cassés de la porte des WC et du dressing. Elle estime que l'agence a ainsi conduit sa mission de mauvaise foi et sollicite en conséquence réparation des préjudices matériels et moraux qui en sont la conséquence, à hauteur de 5 000 euros.

Mme [U] fait également grief à l'OFIM d'une absence de régularisation des charges locatives et sollicite en conséquence réparation de son préjudice financier, à hauteur de 1 000 euros.

Sur la demande reconventionnelle en réparation pour congé abusif, formée à son encontre par M. [G], Mme [U] s'y oppose estimant justifier de démarches en ce sens, à savoir avoir fait procéder à l'estimation du bien et à l'organisation de visites, mais n'avoir pu mener à bien son projet à raison de l'état de délabrement du bien.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 avril 2025, intitulées « Conclusions en réponse N°3 », ici expressément visées, M. [L] [G], défendeur, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 
« Vu l’article 1353 du code civil, 
Vu l’article 1730 du code civil, 
Vu l’article 1104 du code civil, 
Vu l’article 10 de la loi n°70 -598 du 9 juillet 1970, 
 [...] 
Débouter Madame [U] de l’ensemble de ses demandes et prétentions,Condamner Madame [U] à restituer à Monsieur [G] l’intégralité de la garantie déposée à son entrée dans les lieux. En conséquence, Condamner Madame [U] à payer à Monsieur [G] la somme de 1.334 euros au titre du dépôt de garantie retenu indûment par Madame [U]. Condamner Madame [U] à verser à Monsieur [G] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour congé irrégulier. Condamner Madame [U] à une amende pénale de 6000 euros, pour avoir délivré un congé frauduleusement justifié par une décision fictive de reprise ou de vente du logement. Condamner Madame [U] à verser à Monsieur [G] 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner Madame [U] aux entiers dépens. » 
M. [G] s'oppose aux demandes en paiement formées à son encontre, considérant avoir toujours respecté les obligations qui lui incombaient en vertu de son contrat de bail.


Il indique qu'il occupait les lieux avant la conclusion formelle du bail avec Mme [U], dès le 1er avril 2021, puisqu'il était le sous-locataire des précédents locataires, avant qu'un bail ne soit conclu à son nom à compter du mois de mai 2022.

Il explique qu'initialement, l'appartement faisait environ 20 m², puis que Mme [U] a fait construire une salle de bain sur une parcelle en dehors de l'immeuble d'origine, mais que des défauts d'étanchéité se sont révélés, occasionnant plusieurs dégâts des eaux à compter du mois de mai 2022.

Il ajoute avoir signalé ces dégâts des eaux au mandataire de gestion en 2022 et en 2023, ce qui a notamment conduit à l'organisation d'une réunion expertise commune le 1er mars 2023, à laquelle Mme [U] et lui-même étaient présents.

Pour lui, les problèmes d'infiltration sont dus aux travaux réalisés par Mme [U] et leur aggravation, à sa lenteur dans la prise en charge du sinistre, en dépit de ses déclarations.

Il précise qu'au cours de son préavis, Mme [U] s'est rendue au sein de l'appartement le 1er juin 2023 afin de constater le dégât des eaux et de prendre les mesures de la salle de bains.

Se fondant sur l'état des lieux de sortie du 15 juin 2023, qui fait foi entre les parties, il avance que dès lors qu'il n'y est pas fait pas mention des désordres qui lui sont imputés, ils ne peuvent lui être reprochés. Il expose que cet état des lieux, relate que l'appartement est dans un état correct et ne mentionne pas le « trou » dans la salle de bain, qui ne figure pas non plus sur les photos prises au moment où il a été établi. 

Il ajoute que l'état des lieux ne fait pas plus état de la détérioration des toilettes, qui lui est reprochée. Au soutien des dispositions de l'article 1730 du code civil, qui excluent la prise en charge par le locataire des dégradations par vétusté, il s'oppose à ce grief expliquant que l'affaissement des toilettes qui sont en l'espèce suspendues et non posées sur le sol, relève par ailleurs d'une situation tout à fait normale au regard du poids d'un corps humain adulte et de leur usage normal, eu égard à la façon dont elles ont été initialement fixées.

Sur sa demande reconventionnelle en remboursement du dépôt de garantie, il explique avoir payé la somme de 2 230 euros mais n'avoir été remboursé que de 896 euros, sans raison. Il sollicite ainsi le paiement de la somme de 1 334 euros.

Sur sa demande reconventionnelle en réparation pour congé abusif, se fondant sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, relatif aux motifs du congé, il fait le grief à Mme [U] de lui avoir délivré un congé le 5 avril 2023 au motif fictif de la vente de l'appartement, puisqu'aucune démarche en vue de la vente n'a été réalisée et que la bailleresse sollicite, dans ses écritures, réparation au titre d'une impossibilité de relouer le bien pendant 4 mois. Soulignant la mauvaise foi de Mme [U], qui a usé d'un prétexte pour l'évincer, abusant de son droit de résiliation du bail, M. [G] demande qu'elle soit condamnée à lui verser une somme de 10 000 euros, expliquant avoir été obligé de quitter précipitamment le logement, de surcroît sans le bénéfice de son dépôt de garantie.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2025, intitulées « Conclusions récapitulatives », ici expressément visées, la SARL OFIM, défenderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 
« 
débouter Madame [M] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Société OFIM ; condamner Madame [M] [U] ou tout autre succombant à payer à la Société OFIM une somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; condamner Madame [M] [U] ou tout autre succombant aux entiers dépens, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Karl Fredrik SKOG, Avocat au Barreau de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article 696 et 699 du Code de Procédure Civile. »
La société OFIM s'oppose aux demandes en réparation formées à son encontre.

Sur le grief d'absence de régularisation de charges, elle explique que le contrat de bail avec M. [G] a été conclu à effet du 4 mai 2022 avec une provision pour charges de 40 euros par mois, qui a été augmentée à 55 euros par mois avant que l'intéressé ne quitte les lieux. Elle ajoute que si une nouvelle régularisation à la hausse devait se justifier, rien n'interdit à la bailleresse de la réclamer à son ancien locataire, ce qu'elle ne fait pas. En tout état de cause, elle estime que le préjudice avancé de 1 000 euros n'est pas justifié.

Sur le grief de manquement à la réalisation de l'état des lieux, elle s'y oppose, expliquant avoir réalisé tant l'état des lieux d'entrée du 4 mai 2022 que l'état des lieux de sortie du 15 juin 2023. Elle ajoute que l'intéressée n'établit pas que l'état des lieux de sortie ne serait pas conforme à la réalité en ce qu'il ne mentionne pas le trou dans la cabine de douche, la dégradation du revêtement en bois de la douche et celle du mur des toilettes. Elle explique que l'état des lieux de sortie mentionne bien les dégradations au sol et au plafond dans la salle de bains, en raison de dégât des eaux et le mauvais état de la peinture.

Elle ajoute que la dégradation du revêtement en bois de la douche, figurait déjà sur les photos prises par la demanderesse en 2020, qu'il avait par ailleurs déjà été signalé à la bailleresse qui a tardé à le déclarer à son assureur.


Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été rendue le 3 juillet 2025, par ordonnance du même jour. L'affaire a été audiencée le 12 mars 2025 et mise en délibéré au 4 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu'aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». Il s'agit d'une exigence d'intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d'exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée.

À cet égard, il convient de relever que dans le dispositif de ses conclusions, Mme [U] formule les demandes en réparation suivantes à l'encontre de M. [G] et de la SARL OFIM :
à l'égard de M. [G] : demande en réparation au titre des réparations consécutives aux dégradations et au titre de la perte de chance de louer son appartement pendant la durée des travaux ;à l'égard de l'OFIM : demande en réparation à raison de manquements dans la réalisation de l'état des lieux et pour absence de régularisation des charges.
C'est donc ces demandes qui seront successivement examinées, à l'exclusion de toute autre figurant uniquement dans le corps des conclusions.

Par ailleurs, aux termes de ses écritures, M. [G] demande que Mme [U] soit condamnée au paiement d'une amende pénale de 6 000 euros, pour avoir délivré un congé frauduleusement justifié par une décision fictive de reprise ou de vente du logement. Or, le juge civil n'est pas compétent pour délivrer une amende pénale, de sorte qu'il ne sera pas statué sur cette demande.

1. Sur les demandes en réparation de Mme [U] au titre des dégradations locatives

En application de l'article 1732 du code civil, le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

Cette règle est reprise par la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 7c) qui dispose que le locataire est obligé « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ».

L'article 7 d) ajoute qu'il est obligé « de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Ces textes établissent une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail : dès lors que l'état des lieux d'entrée ne mentionne pas l'existence de désordres ou qu'un tel document n'a pas été établi, le locataire est tenu de réparer les dégradations constatées lors de son départ, sauf à démontrer qu'il n'en est pas l'auteur ou à établir un cas de force majeure ou encore à justifier que les désordres sont dus à l'usure normale ou à la vétusté.

S'agissant des conditions de l'établissement de l'état des lieux de sortie, l'article 3-2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, dispose : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ».

En l'espèce, Mme [U] fait les griefs suivants à l'encontre de son locataire :
défaut d'entretien et la dégradation de la cabine de douche, dégradation matérialisée par un trou de plus d'un centimètre de diamètre ;dégradation des toilettes qui étaient affaissés dont le support a dû être changé pour éviter qu'elles ne tombent.absence de signalement du dégât des eaux, à l'origine d'une aggravation des dommages.
Sur le grief tiré du défaut d'entretien et de la dégradation de la cabine de douche, l'état des lieux de sortie signé le 15 juin 2023 par M. [G] et l'agence Laforêt mandatée à cet effet par Mme [U], qui fait foi entre les parties, ne mentionne pas l'existence d'un trou, dans le revêtement en bois de la douche. Les photos prises par l'intéressée postérieurement à cet état des lieux sont ainsi insusceptibles d'établir que M. [G] serait à l'origine de ce trou, étant observé que le revêtement, au demeurant particulièrement abîmé, l'était déjà au moment de la mise en location du bien, comme le montrent les photos prises par Mme [U] en 2020 (pièce n°4 de Mme [U]).

L'état des lieux ne fait pas non plus mention de la dégradation des toilettes, de sorte que les photos prises postérieurement par la bailleresse ne permettent pas non plus de l'établir.

Dans ces conditions, il ne saurait être imputé à M. [G] le défaut d'entretien de la cabine de douche, une dégradation volontaire de celle-ci ou une dégradation de la cuvette des toilettes.

Ce d'autant que cet état des lieux fait également mention d'un dégât des eaux dans la salle de bain au niveau du sol et du plafond (pièce n°4 de Mme [U]).

S'agissant de l'absence de signalement de ce dégât des eaux, M. [G] justifie de la déclaration à son assureur d'un sinistre, le 6 février 2023, et de la convocation pour une réunion d'expertise le 1er mars 2023, convocation adressée aussi bien à M. [G] qu'à Mme [U] (pièces n°3 et 4 de M. [G]).

Si Mme [U] estime que son locataire n'aurait pas été diligent dans le signalement du dégât des eaux, il convient de relever que ce dernier produit un courrier de l'agence du 27 janvier 2023, à la suite d'un passage de Mme [U] à l'appartement, assorti de directives d'entretien de sa part, sans qu'il n'y soit fait mention d'un éventuel dégât des eaux (pièce n°6 de M. [G]).

Il ne saurait ainsi lui être reproché de ne pas avoir signalé l'existence d'un dégât des eaux, au regard de la préexistence d'un dégât des eaux dans la salle de bain lors de son entrée en location et des diligences qu'il a réalisées en ce sens dans le courant du bail.

Aucun des griefs imputés à M. [G] n'est donc établi.

En conséquence, faute de fait générateur de responsabilité, Mme [U] sera déboutée de ses demandes en réparation, sans qu'il ne soit besoin d'examiner les préjudices qu'elle invoque.

2. Sur la demande en réparation de Mme [U] au titre des manquements de l'agence immobilière

L'article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L'article 1104 du même code de préciser : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

Le contrat de mandat est régi plus spécialement par les articles 1984 et suivant du code civil, l'article 1991 du code civil disposant que : « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

L'article 1992 du même code précise que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion […] ».

Dans le cadre d'un mandat de gestion immobilière, le mandataire, tenu d'une obligation de moyens, doit faire preuve de diligence dans l'exercice de sa mission.

En matière de preuve, l'article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, Mme [U] a conclu avec la société OFIM un mandat de gestion locative à compter du 5 mars 2021, produit aux débats (pièce n°1 de Mme [U]).

Elle fait le grief à l'OFIM :
de manquements dans l'établissement de l'état des lieux de sortie de M. [G], le 15 juin 2023,d'une absence de régularisation des charges.
S'agissant de l'état des lieux, elle liste les dommages non-signalés suivants : dégradation du revêtement de la cabine de douche et des plinthes de la salle de bain, présence d'un trou d'un centimètre de diamètre dans la cabine de douche, toilettes affaissées, frôlant le sol et dont le mur était abîmé, parquet abimé dans la cuisine et forte odeur d'urine animale, poignets cassés de la porte des WC et du dressing.

Toutefois, comme cela a été rappelé dans le cadre des développements précédents, l'état des lieux de sortie fait expressément mention d'un dégât des eaux au sol de la salle de bain, et est assorti de photos du parquet et des plinthes (pièce n°16 de Mme [U], photo n°19).

Par ailleurs, le revêtement de la cabine de douche était déjà dégradé antérieurement à la prise à bail de M. [G] (pièce n°4 de Mme [U]).

Quant aux autres dégradations avancées, aussi bien les photos prises par ses soins postérieurement à l'établissement de cet état des lieux que ses seules affirmations, ne permettent pas d'établir qu'elles étaient présentes au moment de la réalisation de l'état des lieux contesté.

Sur le grief tiré d'une absence de régularisation des charges, l'agence immobilière justifie du fait que la provision pour charges, initialement fixée à 40 euros dans le contrat de bail (pièce n°3 de Mme [U]), a ensuite été portée à 55 euros (pièce n°1 de l'OFIM).

Mme [U] n'explique pas dans quelle mesure, l'agence immobilière aurait dû procéder différemment ni en quoi elle aurait subi un préjudice de 1 000 à raison de cette absence de régularisation.

Dès lors, les conditions pour engager la responsabilité l'OFIM ne sont pas réunies.

En conséquence, Mme [U] sera déboutée de ses demandes en réparation formées à l'encontre de l'OFIM.

3. Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie

En application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de bail pour garantir l'exécution de ses obligations par le locataire.

Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie ou son solde doit être restitué dans un délai maximum d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est identique à celui d'entrée, de deux mois à défaut, déduction faite des sommes dues au bailleur.

En l'espèce, M. [G] sollicite le paiement de la somme de 1 134 euros, correspondant au reliquat du dépôt de garantie qu'il avait versé au moment de son entrée dans les lieux.

Mme [U] ne conteste pas son absence de paiement de cette somme mais explique qu'elle l'a retenue à raison des dégradations commises par l'intéressé.

Or les développements précédents montrent qu'elle n'établit pas les manquements qu'elle impute à son locataire.

En conséquence, Mme [U] sera condamnée à payer à M. [G] la somme de 1 134 euros en restitution de son dépôt de garantie.

4. Sur la demande en réparation pour congé abusif

Selon l'article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […] ».

La charge de la preuve du caractère frauduleux d'un congé pèse sur le preneur.

En l'espèce, il est constant que Mme [U] a donné à M. [L] [G] un congé pour vendre le bien.

M. [G] produit le courrier qu'il a reçu en ce sens, daté du 5 avril 2023, ce congé précisant que l'intéressé devait quitter les lieux au plus tard le 5 août 2023 (pièce n°7 de M. [G]).

Mme [U] justifie avoir informé l'agence Laforêt de son projet de vente (pièce n°14 de Mme [U]), de même qu'elle justifie de la réalisation d'une estimation du bien le 30 janvier 2023 (pièce n°15 de Mme [U]).

Toutefois, le prix proposé à M. [G] dans le congé, de 400 000 euros, apparaît excessif au regard de l'estimation du bien qu'elle avait fait réaliser, à hauteur de 285 000 à 300 000 euros.

Par ailleurs, Mme [U] n'apporte pas d'élément susceptible d'établir qu'elle aurait réellement mené à bien ce projet de vente à la suite du départ du locataire, le 15 juin 2023.

Au contraire, elle sollicite dans ces écritures réparation au titre d'une impossibilité de relouer le bien pendant une durée de 4 mois, à raison des réparation nécessitées par des dégradations du locataire.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que le congé pour vente a été délivré abusivement à M. [G].

La délivrance fautive de ce congé a été source de tracas pour M. [G], qui justifie avoir dû engager des démarches actives de relogement (pièces n°8 à n°10 de M. [G]). Ils seront réparés par l'octroi d'une somme de 800 euros.

En conséquence, Mme [U] sera condamnée à payer à M. [G] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral.

5. Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

5.1. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [M] [U], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par Maître Karl Fredrik SKOG, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

5.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [M] [U], condamnée aux dépens, devra verser à M. [L] [G] et à la SARL OFIM une somme qu'il est équitable de fixer à 2 000 euros chacun.

Sa demande formée à ce titre sera, quant à elle, écartée.

5.3. Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DÉBOUTE Mme [M] [U] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [M] [U] à payer à M. [L] [G] la somme de 1 134 (mille cent trente-quatre) euros en restitution de son dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [M] [U] à payer à M. [L] [G] la somme de 800 (huit-cents) euros en réparation de son préjudice moral pour congé abusif ;

CONDAMNE Mme [M] [U] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Karl Fredrik SKOG ;

CONDAMNE Mme [M] [U] à payer à M. [O] [G] une somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [U] à payer à la SARL OFIM une somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par Mme [M] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 1], le 4 juin 2026.
LA GREFFIÈRE
Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE 
Nathalie VASSORT-REGRENY

Texte intégral

Décision du 4 juin 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 24/10034 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ADS

2 juin 2026 TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires pour :
Me Reda KOHEN #E43Me Karl SKOG #E1677Me Frédéric AUBIN #T0011délivrées le :

+ 1 copie dossier

■

4ème chambre
2ème section

N° RG 24/10034
N° Portalis 352J-W-B7I-C5ADS

N° MINUTE :

Assignations du
5 juin 2024

JUGEMENT
rendu le 4 juin 2026
DEMANDERESSE

Madame [M] [U]
Élisant domicile chez Me Reda KOHEN
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Reda KOHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E43

DÉFENDEURS

S.A.R.L. OFIM
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1677

Monsieur [L] [G]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par l'A.A.R.P.I. ADER JOLIBOIS, agissant par Me Frédéric AUBIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #T0011

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente
Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président
Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 12 mars 2026 tenue en audience publique devant Madame PETIT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [M] [U] est propriétaire d'un studio de 30 m² situé au [Adresse 4], à [Localité 4].

Par contrat du 20 mars 2021, elle a confié la gestion locative de son bien à l'agence Laforêt, située [Adresse 5], à [Localité 4], établissement de la SARL OFIM.

Par acte sous seing privé du 4 mai 2022, l'appartement a été donné en location à M. [L] [G], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 155 euros, comprenant 40 euros de provisions pour charge.

M. [G] a versé un dépôt de garantie de 2 230 euros au moment de son entrée dans les lieux.

À la suite d'un congé pour vente délivré par la bailleresse le 5 avril 2023, M. [G] a quitté les lieux le 15 juin 2023.

Mme [U] a contesté l'état des lieux de sortie par courrier du 29 juin 2023.

Faisant le grief de dégradations de l'appartement, dont elle impute la cause à M. [O] [G] et qui ont nécessité la réalisation de travaux, par courrier du 5 mars 2024, Mme [M] [U] a mis en demeure M. [L] [G] de l'indemniser.

Par courrier du 11 mars 2024, elle a également mis en demeure la société OFIM de l'indemniser de préjudices subis du fait de manquements contractuels dans l'administration du bien.
Après une vaine tentative de conciliation, Mme [M] [U] a, suivant actes du 5 juin 2024, fait délivrer assignation à M. [L] [G] et à la société OFIM d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris. C'est l'objet de la présente instance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 mars 2025, intitulées « Conclusions en défense », ici expressément visées, Mme [M] [U], demanderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de :
« Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil ;
Vu la présente assignation et les pièces jointes ;
[...]
À titre principal
CONSTATER les manquements contractuels et les fautes commises par Monsieur [L] [G] en qualité de locataire ; CONSTATER les manquements contractuels commis par l’EURL OFIM en qualité gestionnaire locatif, dans l’exécution de sa mission et la réalisation d’un état des lieux de sortie non conforme à la réalité et pour absence de réévaluation de la provision pour charge du locataire ; DIRE et JUGER que l’EURL OFIM et Monsieur [L] [G] engagent leurs responsabilités contractuelles vis-à-vis de Madame [U] ; Par voie de conséquence :
CONDAMNER Monsieur [L] [G], à verser à Madame [M] [U] une somme qui ne saurait être inférieure à 8193 Euros de dommages et intérêts, correspondant aux travaux de réparation qu’elle a été contrainte d’effectuer à hauteur de 9 369 euros, déduction faite de la caution de 1177 euros qu’elle a retenue. CONDAMNER Monsieur [L] [G] à verser à Madame [M] [U] la somme de 4 000 Euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice locatif et de la perte de chance de pouvoir louer son appartement pendant 4 mois durant les travaux de réparation. CONDAMNER l’EURL OFIM au paiement de la somme de 1 000 Euros dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Madame [U] en raison de ses manquements contractuels de régularisation de la provision pour charges du locataire. CONDAMNER l’EURL OFIM au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en raison de la mauvaise foi dans l’exécution de son contrat des gestions locative. En tout état de cause,
CONDAMNER les parties succombantes à verser à Madame [U] une somme, sauf à parfaire, de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépensORDONNER l’exécution provisoire des chefs de demandes de Madame [U] ».
À l'égard du locataire, sur le fondement des dispositions de l'article 1231-1 relatives à la responsabilité contractuelle et de l'article 7 (c et d) de la loi du 6 juillet 1989, relatives à l'obligation du preneur de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, Mme [U] demande réparation de manquements qu'elle impute à son locataire.

Au titre des griefs, elle lui reproche :
le défaut d'entretien et la dégradation de la cabine de douche, dégradation matérialisée par un trou de plus d'un centimètre de diamètre ;l'absence de signalement du dégât des eaux, à l'origine d'une aggravation des dommages ;la dégradation des toilettes qui étaient affaissés et dont le support a dû être changé pour éviter qu'elles ne tombent.
Elle souligne que le dégât des eaux est mentionné dans l'état de lieux de sortie, lequel est par ailleurs assorti d'une photo du parquet.

Sur le grief de dégradation de la cabine de douche, elle explique que l'assureur a exclu sa garantie, considérant que lesdites dégradations étaient volontaires.

S'il devait être considéré que ces dégradations ne sont pas volontaires, à tout le moins, elle estime que le locataire avait l'obligation de les signaler pour éviter l'aggravation des dégâts par la propagation du dégât des eaux, ce qu'il n'a pas fait, aucun signalement n'ayant été effectué dans le courant du bail.

S'agissant de la dégradation des toilettes, il lui est reproché d'avoir endommagé le support qui s'est affaissé, à tel point que la cuvette frôlait quasiment le sol et qu'un morceau de mur est tombé. Mme [U] estime que la dégradation ne résulte pas d'un état de vétusté lié à un usage normal, comme l'avance M. [G].

Sur son préjudice, elle indique avoir dû engager des travaux de réparation pour un montant de 9 369 euros. Elle ajoute ne pas avoir été en mesure de louer son appartement le temps de faire réaliser ces réparations, soit pendant 4 mois, sollicitant réparation à hauteur de 4 000 euros.

À l'égard de l'OFIM, au soutien des dispositions des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, relatives à la force obligatoire des contrats, leur exécution de bonne foi et l'engagement de la responsabilité civile contractuelle, Mme [U] fait le grief d'une méconnaissance des stipulations de l'article 13.1 du mandat de gestion, qui prévoient la réalisation par l'agence des états des lieux d'entrée et de sortie.

Elle estime en effet que l'état des lieux de sortie réalisé le 15 juin 2023 n'est pas conforme à la réalité, dès lors qu'il n'y est pas fait mention de l'ensemble des dégâts présents dans l'appartement, pourtant parfaitement visibles, qu'elle-même a découverts lorsqu'elle s'est rendue dans l'appartement quelques jours après son établissement.

Elle liste les dommages non-signalés suivants : dégradation du revêtement de la cabine de douche et des plinthes de la salle de bain, présence d'un trou d'un centimètre de diamètre dans la cabine de douche, toilettes affaissées, frôlant le sol et dont le mur était abîmé, parquet abimé dans la cuisine et forte odeur d'urine animale, poignets cassés de la porte des WC et du dressing. Elle estime que l'agence a ainsi conduit sa mission de mauvaise foi et sollicite en conséquence réparation des préjudices matériels et moraux qui en sont la conséquence, à hauteur de 5 000 euros.

Mme [U] fait également grief à l'OFIM d'une absence de régularisation des charges locatives et sollicite en conséquence réparation de son préjudice financier, à hauteur de 1 000 euros.

Sur la demande reconventionnelle en réparation pour congé abusif, formée à son encontre par M. [G], Mme [U] s'y oppose estimant justifier de démarches en ce sens, à savoir avoir fait procéder à l'estimation du bien et à l'organisation de visites, mais n'avoir pu mener à bien son projet à raison de l'état de délabrement du bien.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 avril 2025, intitulées « Conclusions en réponse N°3 », ici expressément visées, M. [L] [G], défendeur, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de :
« Vu l’article 1353 du code civil,
Vu l’article 1730 du code civil,
Vu l’article 1104 du code civil,
Vu l’article 10 de la loi n°70 -598 du 9 juillet 1970,
[...]
Débouter Madame [U] de l’ensemble de ses demandes et prétentions,Condamner Madame [U] à restituer à Monsieur [G] l’intégralité de la garantie déposée à son entrée dans les lieux. En conséquence, Condamner Madame [U] à payer à Monsieur [G] la somme de 1.334 euros au titre du dépôt de garantie retenu indûment par Madame [U]. Condamner Madame [U] à verser à Monsieur [G] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour congé irrégulier. Condamner Madame [U] à une amende pénale de 6000 euros, pour avoir délivré un congé frauduleusement justifié par une décision fictive de reprise ou de vente du logement. Condamner Madame [U] à verser à Monsieur [G] 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner Madame [U] aux entiers dépens. »
M. [G] s'oppose aux demandes en paiement formées à son encontre, considérant avoir toujours respecté les obligations qui lui incombaient en vertu de son contrat de bail.

Il indique qu'il occupait les lieux avant la conclusion formelle du bail avec Mme [U], dès le 1er avril 2021, puisqu'il était le sous-locataire des précédents locataires, avant qu'un bail ne soit conclu à son nom à compter du mois de mai 2022.

Il explique qu'initialement, l'appartement faisait environ 20 m², puis que Mme [U] a fait construire une salle de bain sur une parcelle en dehors de l'immeuble d'origine, mais que des défauts d'étanchéité se sont révélés, occasionnant plusieurs dégâts des eaux à compter du mois de mai 2022.

Il ajoute avoir signalé ces dégâts des eaux au mandataire de gestion en 2022 et en 2023, ce qui a notamment conduit à l'organisation d'une réunion expertise commune le 1er mars 2023, à laquelle Mme [U] et lui-même étaient présents.

Pour lui, les problèmes d'infiltration sont dus aux travaux réalisés par Mme [U] et leur aggravation, à sa lenteur dans la prise en charge du sinistre, en dépit de ses déclarations.

Il précise qu'au cours de son préavis, Mme [U] s'est rendue au sein de l'appartement le 1er juin 2023 afin de constater le dégât des eaux et de prendre les mesures de la salle de bains.

Se fondant sur l'état des lieux de sortie du 15 juin 2023, qui fait foi entre les parties, il avance que dès lors qu'il n'y est pas fait pas mention des désordres qui lui sont imputés, ils ne peuvent lui être reprochés. Il expose que cet état des lieux, relate que l'appartement est dans un état correct et ne mentionne pas le « trou » dans la salle de bain, qui ne figure pas non plus sur les photos prises au moment où il a été établi.

Il ajoute que l'état des lieux ne fait pas plus état de la détérioration des toilettes, qui lui est reprochée. Au soutien des dispositions de l'article 1730 du code civil, qui excluent la prise en charge par le locataire des dégradations par vétusté, il s'oppose à ce grief expliquant que l'affaissement des toilettes qui sont en l'espèce suspendues et non posées sur le sol, relève par ailleurs d'une situation tout à fait normale au regard du poids d'un corps humain adulte et de leur usage normal, eu égard à la façon dont elles ont été initialement fixées.

Sur sa demande reconventionnelle en remboursement du dépôt de garantie, il explique avoir payé la somme de 2 230 euros mais n'avoir été remboursé que de 896 euros, sans raison. Il sollicite ainsi le paiement de la somme de 1 334 euros.

Sur sa demande reconventionnelle en réparation pour congé abusif, se fondant sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, relatif aux motifs du congé, il fait le grief à Mme [U] de lui avoir délivré un congé le 5 avril 2023 au motif fictif de la vente de l'appartement, puisqu'aucune démarche en vue de la vente n'a été réalisée et que la bailleresse sollicite, dans ses écritures, réparation au titre d'une impossibilité de relouer le bien pendant 4 mois. Soulignant la mauvaise foi de Mme [U], qui a usé d'un prétexte pour l'évincer, abusant de son droit de résiliation du bail, M. [G] demande qu'elle soit condamnée à lui verser une somme de 10 000 euros, expliquant avoir été obligé de quitter précipitamment le logement, de surcroît sans le bénéfice de son dépôt de garantie.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2025, intitulées « Conclusions récapitulatives », ici expressément visées, la SARL OFIM, défenderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de :
«
débouter Madame [M] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Société OFIM ; condamner Madame [M] [U] ou tout autre succombant à payer à la Société OFIM une somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; condamner Madame [M] [U] ou tout autre succombant aux entiers dépens, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Karl Fredrik SKOG, Avocat au Barreau de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article 696 et 699 du Code de Procédure Civile. »
La société OFIM s'oppose aux demandes en réparation formées à son encontre.

Sur le grief d'absence de régularisation de charges, elle explique que le contrat de bail avec M. [G] a été conclu à effet du 4 mai 2022 avec une provision pour charges de 40 euros par mois, qui a été augmentée à 55 euros par mois avant que l'intéressé ne quitte les lieux. Elle ajoute que si une nouvelle régularisation à la hausse devait se justifier, rien n'interdit à la bailleresse de la réclamer à son ancien locataire, ce qu'elle ne fait pas. En tout état de cause, elle estime que le préjudice avancé de 1 000 euros n'est pas justifié.

Sur le grief de manquement à la réalisation de l'état des lieux, elle s'y oppose, expliquant avoir réalisé tant l'état des lieux d'entrée du 4 mai 2022 que l'état des lieux de sortie du 15 juin 2023. Elle ajoute que l'intéressée n'établit pas que l'état des lieux de sortie ne serait pas conforme à la réalité en ce qu'il ne mentionne pas le trou dans la cabine de douche, la dégradation du revêtement en bois de la douche et celle du mur des toilettes. Elle explique que l'état des lieux de sortie mentionne bien les dégradations au sol et au plafond dans la salle de bains, en raison de dégât des eaux et le mauvais état de la peinture.

Elle ajoute que la dégradation du revêtement en bois de la douche, figurait déjà sur les photos prises par la demanderesse en 2020, qu'il avait par ailleurs déjà été signalé à la bailleresse qui a tardé à le déclarer à son assureur.

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été rendue le 3 juillet 2025, par ordonnance du même jour. L'affaire a été audiencée le 12 mars 2025 et mise en délibéré au 4 juin 2026.