Tribunal judiciaire de Paris, 4ème chambre 2ème section, 2 juillet 2026, n° 24/03816

Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SARL Groupe BSI Ogipa a pour objet l'administration d'immeubles et autres biens immobiliers.

Par contrat du 8 janvier 2021, Mme [E] lui a confié, pour une durée de 3 ans, la gestion de son local commercial situé au rez-de chaussée d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, [Adresse 3], à [Localité 4].

Précédemment, le bien avait été donné à bail le 1er août 2018 à la société Poke M, par l'intermédiaire de l'agence BSI Ogipa, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer trimestriel de 5 220 euros, incluant 420 euros de provisions sur charges.

La société Poke M a réalisé des travaux de rénovation à l'origine de dégradations de la chaufferie de l'immeuble, dont le syndic a fait part à Mme [E] par courriel du 20 janvier 2022 et qui ont nécessité des travaux de réfection pour un montant de 13 310 euros, votés par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du 12 avril 2023.

À compter du 1er trimestre 2022, la société Poke M a cessé de payer ses loyers, puis, par jugement du 10 janvier 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à son encontre, dans le cadre de laquelle le bail commercial a été résilié le 10 mai 2023.

Mme [E] a ensuite vendu son local commercial le 17 janvier 2024, après avoir signé une promesse de vente en ce sens, le 29 septembre 2023. 

Par courrier du 28 novembre 2023, Mme [E] a mis en demeure la société BSI OGIPA de justifier des diligences accomplies pour la gestion des difficultés relatives à la location de son commerce.

En l'absence de réponse, suivant acte du 21 février 2024, Mme [E] a fait délivrer assignation à la SARL BSI Groupe Ogipa d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris, en vue d'obtenir la réparation de préjudices tirés de manquements dans l'exécution du mandat de gestion. C'est l'objet de la présente instance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 juillet 2025, intitulées « Conclusions n°3 », ici expressément visées, Mme [Q] [E], demanderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 

« Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil, 
Vu les articles 1991 et suivants du Code civil, 
[...]
RECEVOIR Madame [Q] [E] dans l’intégralité de ses prétentions à l'encontre de la société BSI OGIPA, les conditions de mise en jeu de sa responsabilité civile contractuelle étant réunies ;A titre principal, 
CONDAMNER la société BSI OGIPA à s’acquitter des sommes suivantes auprès de Madame [Q] [E] : La somme de 11.952,1 euros au titre du préjudice financier subi du fait des loyers impayés par la locataire, la société POKE M ; La somme de 13.210 euros au titre du préjudice financier subi du fait des dégradations commises par les travaux entrepris par la locataire, la société POKE M ; La somme de 14.700 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien immobilier sis [Adresse 4], à un prix conforme aux conditions normales du marché immobilier en vigueur à la date de la vente, perte directement causée par les circonstances de gestion fautive ayant conduit à une cession précipitée ; La somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait des manquements de la société BSI OGIPA. A titre subsidiaire, 
CONDAMNER la société BSI OGIPA à s’acquitter des sommes suivantes auprès de Madame [Q] [E] : La somme de 8.400 euros au titre de la perte de chance d’avoir eu une exécution conforme du contrat. La somme de 13.210 euros au titre du préjudice financier subi du fait des dégradations commises par les travaux entrepris par la locataire, la société POKE M ; La somme de 14.700 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien immobilier sis [Adresse 4], à un prix conforme aux conditions normales du marché immobilier en vigueur à la date de la vente, perte directement causée par les circonstances de gestion fautive ayant conduit à une cession précipitée ; La somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait des manquements de la société BSI OGIPA ; En tout état de cause : 
DEBOUTER la société BSI OGIPA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [Q] [E]. CONDAMNER la société BSI OGIPA à verser à Madame [E] la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société BSI OGIPA aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Manon BARNEL, avocat aux offres de droit, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile »
Sur le fondement des dispositions des articles 1991 et suivants du code civil et 1231-1 du même code, relatives au contrat de mandat et à l'engagement de la responsabilité civile contractuelle, Mme [E] sollicite la réparation de fautes commises par l'agence dans la gestion du bien immobilier qu'elle lui avait confié.

Elle lui reproche des manquements dans le recouvrement de loyers, estimant avoir dû faire face à un impayé de quatre trimestres, sans que l'agence ne prenne de mesures adéquates, notamment par la mise en jeu de la police d'assurances loyers impayés et la réalisation d'un décompte des sommes dues, en dépit de multiples demandes de sa part en ce sens. 

La mandante explique que faute de démarches entreprises par l'agence auprès de l'assurance, elle a tenté de les réaliser elle-même mais qu'à cette occasion il lui a été indiqué qu'un règlement de avait été fait au profit de l'agence, le 12 octobre 2023, le courrier précisant que l'assureur était dans l'attente de justificatifs afin de procéder à un règlement complémentaire.

Elle ajoute avoir sollicité auprès de l'agence, en vain, des informations sur la date de résiliation du bail et la déclaration de sa créance de loyer à la procédure collective, la contraignant à engager la présente action judiciaire pour obtenir les informations.

Pour Mme [E], le fait que l'agence justifie de la réalisation des démarches ne permet pas de l'exonérer de tout grief, dès lors que ce qu'elle lui reproche, c'est de ne pas l'avoir informée, manquant à son obligation, en qualité de mandataire, de rendre des comptes au mandant.

Mme [E] reproche également à l'agence de ne pas avoir sollicité son accord pour la réalisation de travaux importants, en méconnaissance des stipulations du mandat de gestion et de ne pas l'avoir informée du suivi du dossier à la suite de la survenance d'importants dégâts dans la chaufferie de la copropriété, consécutivement aux travaux. 
Elle explique avoir été informée par le syndic de la copropriété, le 20 janvier 2022, quand l'agence l'a avertie des difficultés liées aux dégâts par le biais d'un mail en date du 22 février 2022, soit un mois après le courrier envoyé par le syndic, précisant qu'il s'agit du seul mail qu'elle lui a transmis à ce sujet pendant toute l'année 2022. Elle réfute l'argumentation adverse de l'agence qui indique avoir été informée des travaux par le syndic, concomitamment à Mme [E].

Au-delà de ce manque de transparence, Mme [E] reproche à l'agence un manque de réactivité dans la gestion de ce sinistre, précisant qu'aucune pièce n'est versée aux débats susceptible d'étayer son affirmation selon laquelle elle n'aurait eu de cesse d'entrer en contact avec la société Poke M pour parvenir à une issue à la suite des dégâts occasionnés par les travaux.

Au titre de ses préjudices, Mme [E] sollicite réparation d'un préjudice financier résultant des loyers impayés, précisant que le locataire n'a pas procédé au règlement des loyers du mois de juillet 2022 au mois de mai 2023, soit durant onze mois, ce qui correspond à 20 880 euros. Pour la demanderesse, ce préjudice est la conséquence des fautes de l'agence, qui ne l'a pas informée de la cessation des paiements du locataire, qui n'a pas réalisé les démarches requises en vue de la mise en jeu de la garantie loyer impayé ou auprès du liquidateur et qui a manqué de transparence.

Elle précise avoir reçu de la part de l'agence la somme de 8 927,9 euros, sans indication de ce à quoi elle correspond, estimant que son préjudice correspond à 11 952,1 euros (20 880 € - 8 927,9 € = 11 952,1 €). À titre subsidiaire, elle sollicite réparation de la perte de chance de percevoir ces loyers à raison du manque de diligence de l'agence, perte de chance qu'elle évalue à 70 % de la dette locative, sollicitant le paiement de 8 400 euros.

Mme [E] demande également réparation au titre des sommes qu'elle dû régler pour remédier aux dégâts causés à la copropriété par les travaux non-autorisés réalisés par le locataire. Elle explique avoir été contrainte de déduire du prix de vente de son bien la somme de 13 310,92 euros en raison des travaux de rénovation entrepris par la société Poke M sans son consentement, préjudice qui n'a pas été pris en charge par l'assureur.

Mme [E] demande encore réparation au titre de la perte de chance de vendre son bien à un prix correspondant au marché immobilier, expliquant avoir été contrainte de le vendre dans un délai rapide, afin de mettre un terme à sa situation financière précaire qui lui devenait impossible à gérer, du fait de l'absence de paiement des loyers et des charges auxquelles elle devait faire face.

Pour la demanderesse, un différentiel de 20 100 euros entre la valeur médiane estimée et le prix effectivement obtenu est à relever, ce qui la conduit à solliciter réparation d'une perte de chance à hauteur de 70 % de ce différentiel, soit 14 070 euros.

Soulignant les répercussions personnelles particulièrement lourdes que cette situation a entraîné, notamment la nécessité d'un accompagnement thérapeutique, du fait des difficultés financières et des tensions accentuées par le manque de transparence de l'agence, elle sollicite réparation de son préjudice moral à hauteur de 10 000 euros.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2025, intitulées « Conclusions n°4 », ici expressément visées, la SARL Groupe BSI OGIPA, défenderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 

« A titre principal : 
DEBOUTER Madame [Q] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société GROUPE BSI OGIPA ; 
A titre subsidiaire : 
RAPPORTER les préjudices allégués à de plus justes proportions ; 
En tout état de cause : 
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
Décision du 2 juillet 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 24/03816 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BNV

CONDAMNER Madame [Q] [E] à payer à la société GROUPE BSI OGIPA une somme de 6.000 euros au ti tre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNER Madame [Q] [E] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Benjamin PORCHER conformément à l’article 699 du code de procédure civile. »

L'agence immobilière s'oppose aux demandes formées à son encontre.

Rappelant que les obligations incombant à un mandataire ont la nature d'obligations de moyen, elle réfute toute faute dans l'exécution du mandat confié par Mme [E] pour la gestion de son bien immobilier.

S'agissant des loyers impayés, l'agence estime ainsi avoir mis en œuvre toute les mesures nécessaires et raisonnables aux fins d'obtenir leur recouvrement, précisant avoir délivré un commandement de payer dès que le locataire a cessé de les payer, le 6 janvier 2023, puis avoir déclaré sa créance auprès du liquidateur judiciaire le 31 janvier 2023 et sollicité la mise en œuvre de la garantie loyers impayés. Elle précise que Mme [E] avait connaissance de l'existence de cette assurance et reconnaît par ailleurs avoir perçu la somme de 8 046,45 euros au titre de la garantie des loyers impayés, de sorte qu'aucun manquement de l'agence n'est à déplorer.

S'agissant de la gestion des dégradations sur la chaufferie de l'immeuble occasionnées par les travaux non-autorisés du locataire, l'agence explique que c'est le locataire qui a réalisé ces travaux, de sorte que les dégâts subséquents relèvent de sa seule responsabilité. Elle indique qu'elle-même n'avait pas connaissance de ces travaux puisque c'est le syndic qui l'a informée, concomitamment à Mme [E], le 21 décembre 2021. Pour elle, sa seule qualité d'interlocutrice du locataire ne permet pas de démontrer qu'elle aurait été informée tant de la réalisation des travaux que de l'apparition des désordres, ce d'autant que Mme [E] recevait les informations par le syndic, en sa qualité de copropriétaire.

L'agence estime par ailleurs avoir réalisé des diligences dès sa connaissance des dégâts, sollicitant le locataire en vue de trouver une issue, participant à une première expertise le 28 février 2022 et invitant le locataire à faire une déclaration auprès de son assureur, puis tentant d'en organiser une deuxième, mais se heurtant au silence et à l'inertie dudit locataire, lequel a par ailleurs été placé en liquidation judiciaire le 10 janvier 2023. L'agence précise avoir informé Mme [E] de ces difficultés, par mail du 2 janvier 2023, puis l'avoir prévenue, le 17 janvier 2023 de l'ouverture de la liquidation judiciaire. Elle ajoute avoir déclaré un sinistre auprès de son assurance mais également auprès de l'assureur du locataire.

Au-delà de l'absence de faute, l'agence immobilière réfute l'existence de liens de causalité entre les fautes alléguées et les préjudices, de même qu'elle estime la matérialité de certains préjudices n'est pas établie.

Sur les loyers impayés, elle s'oppose au règlement d'une somme additionnelle, précisant que deux règlements ont été effectués, correspondant aux sommes versées par l'assurance, pour un montant total de 10 312,82 euros et estimant, qu'il n'appartient pas au mandataire de se substituer au locataire défaillant, seul débiteur de ces sommes.

Sur le coût des travaux occasionnés par les dégâts causés par le locataire, elle estime qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les prétendues fautes qu'elle aurait commises au titre de la gestion du sinistre et le préjudice invoqué par Mme [E] de 13 310 euros, correspondant à la somme qu'elle a dû déduire du prix de vente du local. L'agence avance que lesdits dégâts relèvent de la responsabilité du locataire, qu'ils avaient vocation à être pris en charge par l'assureur de Mme [E] ou de ce dernier. Du reste, pour elle, la vente du local commercial dont le coût des travaux a été déduit du prix de vente témoigne de ce que Mme [E] a finalement accepté de les prendre en charge.

Sur le préjudice correspondant à la perte de chance de vendre le bien à un prix supérieur, l'agence souligne que la demanderesse échoue à démontrer qu'une quelconque intervention de sa part l'aurait contrainte à vendre le bien litigieux en urgence. Elle réfute notamment toute force probante aux témoignages versés aux débats, mais aussi à l'évaluation du bien, réalisée près de 2 ans après sa vente, précisant qu'en tout état de cause, seule une perte de chance est susceptible d'être réparée.

Sur les sommes réclamées en réparation d'un préjudice moral, l'agence considère qu'à supposer ce préjudice établi, il trouve son origine dans les manquements du locataire, dès lors que les maux soulevés par la demanderesse relèvent exclusivement de l'impact financier du non-paiement des loyers par la société Poke M et des travaux réalisés par cette dernière sans autorisation. Elle ajoute que l'engagement d'une procédure judiciaire ne suffit pas, à elle seule, à justifier l'octroi de dommages-intérêts.

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été rendue le 18 septembre 2025, par ordonnance du même jour. L'affaire a été audiencée le 21 mai 2026 et mise en délibéré au 2 juillet 2027.

Motifs

MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu'aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». Il s'agit d'une exigence d'intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d'exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée. 

1. Sur les demandes en réparation formulées par Mme [E]

1.1. Sur le principe de la responsabilité

L'article 1103 du code civil reconnaît force obligatoire des contrats, en ces termes : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La réparation des préjudices tirés de l'inexécution d'un contrat est envisagée par l'article 1231-1 du code civil, en ces termes : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Elle suppose que soient établis une inexécution contractuelle, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Le contrat de mandat est défini à l'article 1984 du code civil, lequel dispose : « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. »

L'article 1991 du code civil précise que : « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

L'article 1992 du même code précise que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. »

Le mandataire, tenu d'une obligation de moyens, doit faire preuve de diligence dans l'exercice de sa mission.

En matière de preuve, l'article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » Plus généralement, l'article 9 du code de procédure civile précise qu' : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » 

En l'espèce, Mme [E] demande réparation au titre de manquements dans l'exécution d'un mandat de gestion confié à l'agence BSI Ogipa, par contrat du 8 janvier 2021 (pièce n°1 de Mme [E]).

Il doit être précisé à cet égard que les griefs de Mme [E] à l'encontre de l'agence ont évolué, puisqu' initialement, elle demandait à l'agence de justifier de la réalisation de multiples démarches dans le cadre de la gestion du bien, mais reconnaît finalement, dans ses écritures, que l'agence justifie désormais de la réalisation des diligences litigieuses (ses conclusions, p.13).

Mme [E] lui reproche néanmoins de ne pas lui avoir transmis d'informations avant l'engagement de la présente procédure judiciaire, de même qu'elle lui fait le grief d'un manque de transparence à son égard ou encore de réactivité dans la gestion du sinistre survenu dans la copropriété.

Sur la question des travaux non-autorisés et des dégâts qu'ils ont occasionnés dans la copropriété, si Mme [E] reproche à l'agence de l'en avoir informée tardivement, c'est à juste titre que l'agence avance que sa seule qualité d'interlocutrice du locataire ne permet pas d'en déduire qu'elle-même aurait été informée, tant de la réalisation des travaux que de l'apparition des désordres.

Par ailleurs, il ressort aussi bien des courriers versés aux débats par Mme [E] que des courriels produits par l'agence (pièce n°7 de Mme [E] ou n°9 de l'agence) que Mme [E] était directement informée par le syndic des désordres survenus dans la copropriété, en lien avec son bien.

En témoigne le courriel du syndic du 21 décembre 2021, produit aux débats, concernant l'apparition du sinistre, adressé aussi bien à l'agence qu'à la propriétaire (pièce n°9 de l'agence), qui permet d'établir que Mme [E] et l'agence en ont été informées concomitamment. 

Mme [E] reproche encore un manque de réactivité de l'agence dans la gestion de ce sinistre ; toutefois l'agence justifie de sa participation à une réunion d'expertise dès le 28 janvier 2022, d'une déclaration auprès de l'assurance de la propriétaire (pièce n°7 de l'agence), de même que de démarches auprès du locataire pour qu'il effectue une déclaration auprès de son assureur (pièce n°1 de l'agence), ou encore sa tentative d'organiser une seconde réunion d'expertise (pièce n°2 de l'agence), de sorte qu'aucun grief ne saurait lui être reproché.

Sur le grief plus général d'un manque de transmission d'informations, Mme [E] produit une pièce n°7 intitulée « Courriels envoyés à l'agence BSI Ogipa », qui comprend, non pas des courriels mais deux courriers de sa part : l'un daté du 26 janvier 2022, l'autre du 17 août 2023.

L'analyse du courrier de Mme [E] du 26 janvier 2022, montre qu'elle y sollicite des informations s'agissant du sinistre survenu dans la chaufferie, formulant notamment des demandes, en ces termes :
« […] voici les questions urgentes qui se posent :
-Avez vous reçu une demande de travaux de Mme [R] ?
-Avez vous en votre possession, et vérifié, l'assurance civile de Mme [R] ?
-Dès que vous avez été informé des dégâts, vous êtes vous mis en contact avec Mme [R] pour avoir les coordonnés de son entreprise et vérifier la conformité des travaux ?
-Avez vous fait le nécessaire concernant la recherche d'une entreprise de nettoyage ?
A ce jour, je n'ai eu aucun retours de votre part […] ».

L'agence établit qu'une partie de ces demandes avaient été formulées par courriel, le 25 janvier 2022, courriel auquel elle avait répondu, dès le 26 janvier 2022, précisant notamment qu'elle était en attente d'informations additionnelles et que les travaux seraient à la charge des locataires s'ils n'avaient pas fait l'objet d'une autorisation de la part de Mme [E] ou de sa mère, qui était la précédente propriétaire.

Quant au courrier du 17 août 2023, Mme [E] y émet des griefs à l'agence sur la gestion de ce sinistre mais aussi sur le recouvrement des loyers impayés, sollicitant notamment la transmission d'informations et de documents

L'agence immobilière ne justifie pas avoir répondu aux demandes qui y sont formulées, pas plus qu'elle ne justifie avoir répondu à la mise en demeure de transmettre des informations adressée par courrier du 28 novembre 2023, ni transmis les documents qui y étaient sollicités avant l'engagement de la présente procédure.

Dans ces conditions, il doit être retenu un manquement de l'agence à son obligation de rendre des comptes à son mandant.

1.2. Sur la réparation des préjudices

Dès lors que seul un manquement de l'agence à son obligation de rendre des comptes à son mandant est retenu, doivent être écartées les demandes en réparation de préjudices au titre des loyers impayés, des dégradations survenues dans la copropriété et de la perte de chance de vendre le bien à un prix plus attractif, faute de lien de causalité avec le fait générateur.

En revanche, Mme [E] justifie par les différentes attestations produites aux débats de ce que le manque de communication de l'agence a été source d'importants soucis et tracas, qu'il conviendra de réparer par l'allocation d'une somme de 500 euros.

En conséquence, la SARL Groupe BSI Ogipa sera condamnée à verser à Mme [E] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral.

Mme [E] sera en revanche déboutée du surplus de ses demandes en réparation.

2. Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

2.1. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SARL Groupe BSI Ogipa, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par Me Manon Barnel en application de l'article 699 du code de procédure civile.

2.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

la SARL Groupe BSI Ogipa, condamnée aux dépens, devra verser à Mme [E] une somme qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Sa demande formée à ce titre sera, quant à elle, écartée.

2.3. Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

CONDAMNE la SARL Groupe BSI Ogipa à payer à Mme [Q] [E] la somme de 500 (cinq-cents) euros en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Mme [Q] [E] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL Groupe BSI Ogipa aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me Manon Barnel ;

CONDAMNE la SARL Groupe BSI Ogipa à payer à Mme [Q] [E] une somme de 3 000 (trois mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la SARL Groupe BSI Ogipa au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1], le 2 juillet 2026.

LA GREFFIÈRE
Nadia SHAKI

LA PRÉSIDENTE 
Nathalie VASSORT-REGRENY

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires pour : 
Me Mathilde QUINTIN #C0008Me Benjamin PORCHER #G0450délivrées le :
+ 1 copie dossier 


■

4ème chambre 
2ème section
 
N° RG 24/03816 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4BNV

N° MINUTE : 




Assignation du 
21 février 2024






JUGEMENT 
rendu le 2 juillet 2026 
DEMANDERESSE

Madame [Q] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Mathilde QUINTIN, avocate au barreau de PARIS, avocate postulante, vestiaire #C0008, et par Me Manon BARNEL, avocate au barreau de MARSEILLE, avocate plaidante


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. GROUPE BSI OGIPA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Benjamin PORCHER de la S.E.L.A.S. PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente
Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président
Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière, lors des débats
et de Madame Nadia SHAKI, Cadre-Greffière, lors de la mise à disposition 


Décision du 2 juillet 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 24/03816 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BNV

DÉBATS

À l’audience du 21 mai 2026 tenue en audience publique devant Madame PETIT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort


FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SARL Groupe BSI Ogipa a pour objet l'administration d'immeubles et autres biens immobiliers.

Par contrat du 8 janvier 2021, Mme [E] lui a confié, pour une durée de 3 ans, la gestion de son local commercial situé au rez-de chaussée d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, [Adresse 3], à [Localité 4].

Précédemment, le bien avait été donné à bail le 1er août 2018 à la société Poke M, par l'intermédiaire de l'agence BSI Ogipa, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer trimestriel de 5 220 euros, incluant 420 euros de provisions sur charges.

La société Poke M a réalisé des travaux de rénovation à l'origine de dégradations de la chaufferie de l'immeuble, dont le syndic a fait part à Mme [E] par courriel du 20 janvier 2022 et qui ont nécessité des travaux de réfection pour un montant de 13 310 euros, votés par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du 12 avril 2023.

À compter du 1er trimestre 2022, la société Poke M a cessé de payer ses loyers, puis, par jugement du 10 janvier 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à son encontre, dans le cadre de laquelle le bail commercial a été résilié le 10 mai 2023.

Mme [E] a ensuite vendu son local commercial le 17 janvier 2024, après avoir signé une promesse de vente en ce sens, le 29 septembre 2023. 

Par courrier du 28 novembre 2023, Mme [E] a mis en demeure la société BSI OGIPA de justifier des diligences accomplies pour la gestion des difficultés relatives à la location de son commerce.

En l'absence de réponse, suivant acte du 21 février 2024, Mme [E] a fait délivrer assignation à la SARL BSI Groupe Ogipa d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris, en vue d'obtenir la réparation de préjudices tirés de manquements dans l'exécution du mandat de gestion. C'est l'objet de la présente instance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 juillet 2025, intitulées « Conclusions n°3 », ici expressément visées, Mme [Q] [E], demanderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 

« Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil, 
Vu les articles 1991 et suivants du Code civil, 
[...]
RECEVOIR Madame [Q] [E] dans l’intégralité de ses prétentions à l'encontre de la société BSI OGIPA, les conditions de mise en jeu de sa responsabilité civile contractuelle étant réunies ;A titre principal, 
CONDAMNER la société BSI OGIPA à s’acquitter des sommes suivantes auprès de Madame [Q] [E] : La somme de 11.952,1 euros au titre du préjudice financier subi du fait des loyers impayés par la locataire, la société POKE M ; La somme de 13.210 euros au titre du préjudice financier subi du fait des dégradations commises par les travaux entrepris par la locataire, la société POKE M ; La somme de 14.700 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien immobilier sis [Adresse 4], à un prix conforme aux conditions normales du marché immobilier en vigueur à la date de la vente, perte directement causée par les circonstances de gestion fautive ayant conduit à une cession précipitée ; La somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait des manquements de la société BSI OGIPA. A titre subsidiaire, 
CONDAMNER la société BSI OGIPA à s’acquitter des sommes suivantes auprès de Madame [Q] [E] : La somme de 8.400 euros au titre de la perte de chance d’avoir eu une exécution conforme du contrat. La somme de 13.210 euros au titre du préjudice financier subi du fait des dégradations commises par les travaux entrepris par la locataire, la société POKE M ; La somme de 14.700 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien immobilier sis [Adresse 4], à un prix conforme aux conditions normales du marché immobilier en vigueur à la date de la vente, perte directement causée par les circonstances de gestion fautive ayant conduit à une cession précipitée ; La somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait des manquements de la société BSI OGIPA ; En tout état de cause : 
DEBOUTER la société BSI OGIPA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [Q] [E]. CONDAMNER la société BSI OGIPA à verser à Madame [E] la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société BSI OGIPA aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Manon BARNEL, avocat aux offres de droit, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile »
Sur le fondement des dispositions des articles 1991 et suivants du code civil et 1231-1 du même code, relatives au contrat de mandat et à l'engagement de la responsabilité civile contractuelle, Mme [E] sollicite la réparation de fautes commises par l'agence dans la gestion du bien immobilier qu'elle lui avait confié.

Elle lui reproche des manquements dans le recouvrement de loyers, estimant avoir dû faire face à un impayé de quatre trimestres, sans que l'agence ne prenne de mesures adéquates, notamment par la mise en jeu de la police d'assurances loyers impayés et la réalisation d'un décompte des sommes dues, en dépit de multiples demandes de sa part en ce sens. 

La mandante explique que faute de démarches entreprises par l'agence auprès de l'assurance, elle a tenté de les réaliser elle-même mais qu'à cette occasion il lui a été indiqué qu'un règlement de avait été fait au profit de l'agence, le 12 octobre 2023, le courrier précisant que l'assureur était dans l'attente de justificatifs afin de procéder à un règlement complémentaire.

Elle ajoute avoir sollicité auprès de l'agence, en vain, des informations sur la date de résiliation du bail et la déclaration de sa créance de loyer à la procédure collective, la contraignant à engager la présente action judiciaire pour obtenir les informations.

Pour Mme [E], le fait que l'agence justifie de la réalisation des démarches ne permet pas de l'exonérer de tout grief, dès lors que ce qu'elle lui reproche, c'est de ne pas l'avoir informée, manquant à son obligation, en qualité de mandataire, de rendre des comptes au mandant.

Mme [E] reproche également à l'agence de ne pas avoir sollicité son accord pour la réalisation de travaux importants, en méconnaissance des stipulations du mandat de gestion et de ne pas l'avoir informée du suivi du dossier à la suite de la survenance d'importants dégâts dans la chaufferie de la copropriété, consécutivement aux travaux. 
Elle explique avoir été informée par le syndic de la copropriété, le 20 janvier 2022, quand l'agence l'a avertie des difficultés liées aux dégâts par le biais d'un mail en date du 22 février 2022, soit un mois après le courrier envoyé par le syndic, précisant qu'il s'agit du seul mail qu'elle lui a transmis à ce sujet pendant toute l'année 2022. Elle réfute l'argumentation adverse de l'agence qui indique avoir été informée des travaux par le syndic, concomitamment à Mme [E].

Au-delà de ce manque de transparence, Mme [E] reproche à l'agence un manque de réactivité dans la gestion de ce sinistre, précisant qu'aucune pièce n'est versée aux débats susceptible d'étayer son affirmation selon laquelle elle n'aurait eu de cesse d'entrer en contact avec la société Poke M pour parvenir à une issue à la suite des dégâts occasionnés par les travaux.

Au titre de ses préjudices, Mme [E] sollicite réparation d'un préjudice financier résultant des loyers impayés, précisant que le locataire n'a pas procédé au règlement des loyers du mois de juillet 2022 au mois de mai 2023, soit durant onze mois, ce qui correspond à 20 880 euros. Pour la demanderesse, ce préjudice est la conséquence des fautes de l'agence, qui ne l'a pas informée de la cessation des paiements du locataire, qui n'a pas réalisé les démarches requises en vue de la mise en jeu de la garantie loyer impayé ou auprès du liquidateur et qui a manqué de transparence.

Elle précise avoir reçu de la part de l'agence la somme de 8 927,9 euros, sans indication de ce à quoi elle correspond, estimant que son préjudice correspond à 11 952,1 euros (20 880 € - 8 927,9 € = 11 952,1 €). À titre subsidiaire, elle sollicite réparation de la perte de chance de percevoir ces loyers à raison du manque de diligence de l'agence, perte de chance qu'elle évalue à 70 % de la dette locative, sollicitant le paiement de 8 400 euros.

Mme [E] demande également réparation au titre des sommes qu'elle dû régler pour remédier aux dégâts causés à la copropriété par les travaux non-autorisés réalisés par le locataire. Elle explique avoir été contrainte de déduire du prix de vente de son bien la somme de 13 310,92 euros en raison des travaux de rénovation entrepris par la société Poke M sans son consentement, préjudice qui n'a pas été pris en charge par l'assureur.

Mme [E] demande encore réparation au titre de la perte de chance de vendre son bien à un prix correspondant au marché immobilier, expliquant avoir été contrainte de le vendre dans un délai rapide, afin de mettre un terme à sa situation financière précaire qui lui devenait impossible à gérer, du fait de l'absence de paiement des loyers et des charges auxquelles elle devait faire face.

Pour la demanderesse, un différentiel de 20 100 euros entre la valeur médiane estimée et le prix effectivement obtenu est à relever, ce qui la conduit à solliciter réparation d'une perte de chance à hauteur de 70 % de ce différentiel, soit 14 070 euros.

Soulignant les répercussions personnelles particulièrement lourdes que cette situation a entraîné, notamment la nécessité d'un accompagnement thérapeutique, du fait des difficultés financières et des tensions accentuées par le manque de transparence de l'agence, elle sollicite réparation de son préjudice moral à hauteur de 10 000 euros.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2025, intitulées « Conclusions n°4 », ici expressément visées, la SARL Groupe BSI OGIPA, défenderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 

« A titre principal : 
DEBOUTER Madame [Q] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société GROUPE BSI OGIPA ; 
A titre subsidiaire : 
RAPPORTER les préjudices allégués à de plus justes proportions ; 
En tout état de cause : 
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
Décision du 2 juillet 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 24/03816 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BNV

CONDAMNER Madame [Q] [E] à payer à la société GROUPE BSI OGIPA une somme de 6.000 euros au ti tre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNER Madame [Q] [E] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Benjamin PORCHER conformément à l’article 699 du code de procédure civile. »

L'agence immobilière s'oppose aux demandes formées à son encontre.

Rappelant que les obligations incombant à un mandataire ont la nature d'obligations de moyen, elle réfute toute faute dans l'exécution du mandat confié par Mme [E] pour la gestion de son bien immobilier.

S'agissant des loyers impayés, l'agence estime ainsi avoir mis en œuvre toute les mesures nécessaires et raisonnables aux fins d'obtenir leur recouvrement, précisant avoir délivré un commandement de payer dès que le locataire a cessé de les payer, le 6 janvier 2023, puis avoir déclaré sa créance auprès du liquidateur judiciaire le 31 janvier 2023 et sollicité la mise en œuvre de la garantie loyers impayés. Elle précise que Mme [E] avait connaissance de l'existence de cette assurance et reconnaît par ailleurs avoir perçu la somme de 8 046,45 euros au titre de la garantie des loyers impayés, de sorte qu'aucun manquement de l'agence n'est à déplorer.

S'agissant de la gestion des dégradations sur la chaufferie de l'immeuble occasionnées par les travaux non-autorisés du locataire, l'agence explique que c'est le locataire qui a réalisé ces travaux, de sorte que les dégâts subséquents relèvent de sa seule responsabilité. Elle indique qu'elle-même n'avait pas connaissance de ces travaux puisque c'est le syndic qui l'a informée, concomitamment à Mme [E], le 21 décembre 2021. Pour elle, sa seule qualité d'interlocutrice du locataire ne permet pas de démontrer qu'elle aurait été informée tant de la réalisation des travaux que de l'apparition des désordres, ce d'autant que Mme [E] recevait les informations par le syndic, en sa qualité de copropriétaire.

L'agence estime par ailleurs avoir réalisé des diligences dès sa connaissance des dégâts, sollicitant le locataire en vue de trouver une issue, participant à une première expertise le 28 février 2022 et invitant le locataire à faire une déclaration auprès de son assureur, puis tentant d'en organiser une deuxième, mais se heurtant au silence et à l'inertie dudit locataire, lequel a par ailleurs été placé en liquidation judiciaire le 10 janvier 2023. L'agence précise avoir informé Mme [E] de ces difficultés, par mail du 2 janvier 2023, puis l'avoir prévenue, le 17 janvier 2023 de l'ouverture de la liquidation judiciaire. Elle ajoute avoir déclaré un sinistre auprès de son assurance mais également auprès de l'assureur du locataire.

Au-delà de l'absence de faute, l'agence immobilière réfute l'existence de liens de causalité entre les fautes alléguées et les préjudices, de même qu'elle estime la matérialité de certains préjudices n'est pas établie.

Sur les loyers impayés, elle s'oppose au règlement d'une somme additionnelle, précisant que deux règlements ont été effectués, correspondant aux sommes versées par l'assurance, pour un montant total de 10 312,82 euros et estimant, qu'il n'appartient pas au mandataire de se substituer au locataire défaillant, seul débiteur de ces sommes.

Sur le coût des travaux occasionnés par les dégâts causés par le locataire, elle estime qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les prétendues fautes qu'elle aurait commises au titre de la gestion du sinistre et le préjudice invoqué par Mme [E] de 13 310 euros, correspondant à la somme qu'elle a dû déduire du prix de vente du local. L'agence avance que lesdits dégâts relèvent de la responsabilité du locataire, qu'ils avaient vocation à être pris en charge par l'assureur de Mme [E] ou de ce dernier. Du reste, pour elle, la vente du local commercial dont le coût des travaux a été déduit du prix de vente témoigne de ce que Mme [E] a finalement accepté de les prendre en charge.

Sur le préjudice correspondant à la perte de chance de vendre le bien à un prix supérieur, l'agence souligne que la demanderesse échoue à démontrer qu'une quelconque intervention de sa part l'aurait contrainte à vendre le bien litigieux en urgence. Elle réfute notamment toute force probante aux témoignages versés aux débats, mais aussi à l'évaluation du bien, réalisée près de 2 ans après sa vente, précisant qu'en tout état de cause, seule une perte de chance est susceptible d'être réparée.

Sur les sommes réclamées en réparation d'un préjudice moral, l'agence considère qu'à supposer ce préjudice établi, il trouve son origine dans les manquements du locataire, dès lors que les maux soulevés par la demanderesse relèvent exclusivement de l'impact financier du non-paiement des loyers par la société Poke M et des travaux réalisés par cette dernière sans autorisation. Elle ajoute que l'engagement d'une procédure judiciaire ne suffit pas, à elle seule, à justifier l'octroi de dommages-intérêts.

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été rendue le 18 septembre 2025, par ordonnance du même jour. L'affaire a été audiencée le 21 mai 2026 et mise en délibéré au 2 juillet 2027.


MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu'aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». Il s'agit d'une exigence d'intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d'exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée. 

1. Sur les demandes en réparation formulées par Mme [E]

1.1. Sur le principe de la responsabilité

L'article 1103 du code civil reconnaît force obligatoire des contrats, en ces termes : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La réparation des préjudices tirés de l'inexécution d'un contrat est envisagée par l'article 1231-1 du code civil, en ces termes : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Elle suppose que soient établis une inexécution contractuelle, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Le contrat de mandat est défini à l'article 1984 du code civil, lequel dispose : « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. »

L'article 1991 du code civil précise que : « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

L'article 1992 du même code précise que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. »

Le mandataire, tenu d'une obligation de moyens, doit faire preuve de diligence dans l'exercice de sa mission.

En matière de preuve, l'article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » Plus généralement, l'article 9 du code de procédure civile précise qu' : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » 

En l'espèce, Mme [E] demande réparation au titre de manquements dans l'exécution d'un mandat de gestion confié à l'agence BSI Ogipa, par contrat du 8 janvier 2021 (pièce n°1 de Mme [E]).

Il doit être précisé à cet égard que les griefs de Mme [E] à l'encontre de l'agence ont évolué, puisqu' initialement, elle demandait à l'agence de justifier de la réalisation de multiples démarches dans le cadre de la gestion du bien, mais reconnaît finalement, dans ses écritures, que l'agence justifie désormais de la réalisation des diligences litigieuses (ses conclusions, p.13).

Mme [E] lui reproche néanmoins de ne pas lui avoir transmis d'informations avant l'engagement de la présente procédure judiciaire, de même qu'elle lui fait le grief d'un manque de transparence à son égard ou encore de réactivité dans la gestion du sinistre survenu dans la copropriété.

Sur la question des travaux non-autorisés et des dégâts qu'ils ont occasionnés dans la copropriété, si Mme [E] reproche à l'agence de l'en avoir informée tardivement, c'est à juste titre que l'agence avance que sa seule qualité d'interlocutrice du locataire ne permet pas d'en déduire qu'elle-même aurait été informée, tant de la réalisation des travaux que de l'apparition des désordres.

Par ailleurs, il ressort aussi bien des courriers versés aux débats par Mme [E] que des courriels produits par l'agence (pièce n°7 de Mme [E] ou n°9 de l'agence) que Mme [E] était directement informée par le syndic des désordres survenus dans la copropriété, en lien avec son bien.

En témoigne le courriel du syndic du 21 décembre 2021, produit aux débats, concernant l'apparition du sinistre, adressé aussi bien à l'agence qu'à la propriétaire (pièce n°9 de l'agence), qui permet d'établir que Mme [E] et l'agence en ont été informées concomitamment. 

Mme [E] reproche encore un manque de réactivité de l'agence dans la gestion de ce sinistre ; toutefois l'agence justifie de sa participation à une réunion d'expertise dès le 28 janvier 2022, d'une déclaration auprès de l'assurance de la propriétaire (pièce n°7 de l'agence), de même que de démarches auprès du locataire pour qu'il effectue une déclaration auprès de son assureur (pièce n°1 de l'agence), ou encore sa tentative d'organiser une seconde réunion d'expertise (pièce n°2 de l'agence), de sorte qu'aucun grief ne saurait lui être reproché.

Sur le grief plus général d'un manque de transmission d'informations, Mme [E] produit une pièce n°7 intitulée « Courriels envoyés à l'agence BSI Ogipa », qui comprend, non pas des courriels mais deux courriers de sa part : l'un daté du 26 janvier 2022, l'autre du 17 août 2023.

L'analyse du courrier de Mme [E] du 26 janvier 2022, montre qu'elle y sollicite des informations s'agissant du sinistre survenu dans la chaufferie, formulant notamment des demandes, en ces termes :
« […] voici les questions urgentes qui se posent :
-Avez vous reçu une demande de travaux de Mme [R] ?
-Avez vous en votre possession, et vérifié, l'assurance civile de Mme [R] ?
-Dès que vous avez été informé des dégâts, vous êtes vous mis en contact avec Mme [R] pour avoir les coordonnés de son entreprise et vérifier la conformité des travaux ?
-Avez vous fait le nécessaire concernant la recherche d'une entreprise de nettoyage ?
A ce jour, je n'ai eu aucun retours de votre part […] ».

L'agence établit qu'une partie de ces demandes avaient été formulées par courriel, le 25 janvier 2022, courriel auquel elle avait répondu, dès le 26 janvier 2022, précisant notamment qu'elle était en attente d'informations additionnelles et que les travaux seraient à la charge des locataires s'ils n'avaient pas fait l'objet d'une autorisation de la part de Mme [E] ou de sa mère, qui était la précédente propriétaire.

Quant au courrier du 17 août 2023, Mme [E] y émet des griefs à l'agence sur la gestion de ce sinistre mais aussi sur le recouvrement des loyers impayés, sollicitant notamment la transmission d'informations et de documents

L'agence immobilière ne justifie pas avoir répondu aux demandes qui y sont formulées, pas plus qu'elle ne justifie avoir répondu à la mise en demeure de transmettre des informations adressée par courrier du 28 novembre 2023, ni transmis les documents qui y étaient sollicités avant l'engagement de la présente procédure.

Dans ces conditions, il doit être retenu un manquement de l'agence à son obligation de rendre des comptes à son mandant.

1.2. Sur la réparation des préjudices

Dès lors que seul un manquement de l'agence à son obligation de rendre des comptes à son mandant est retenu, doivent être écartées les demandes en réparation de préjudices au titre des loyers impayés, des dégradations survenues dans la copropriété et de la perte de chance de vendre le bien à un prix plus attractif, faute de lien de causalité avec le fait générateur.

En revanche, Mme [E] justifie par les différentes attestations produites aux débats de ce que le manque de communication de l'agence a été source d'importants soucis et tracas, qu'il conviendra de réparer par l'allocation d'une somme de 500 euros.

En conséquence, la SARL Groupe BSI Ogipa sera condamnée à verser à Mme [E] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral.

Mme [E] sera en revanche déboutée du surplus de ses demandes en réparation.

2. Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

2.1. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SARL Groupe BSI Ogipa, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par Me Manon Barnel en application de l'article 699 du code de procédure civile.

2.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

la SARL Groupe BSI Ogipa, condamnée aux dépens, devra verser à Mme [E] une somme qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Sa demande formée à ce titre sera, quant à elle, écartée.

2.3. Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

CONDAMNE la SARL Groupe BSI Ogipa à payer à Mme [Q] [E] la somme de 500 (cinq-cents) euros en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Mme [Q] [E] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SARL Groupe BSI Ogipa aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me Manon Barnel ;

CONDAMNE la SARL Groupe BSI Ogipa à payer à Mme [Q] [E] une somme de 3 000 (trois mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la SARL Groupe BSI Ogipa au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1], le 2 juillet 2026.

LA GREFFIÈRE
Nadia SHAKI

LA PRÉSIDENTE 
Nathalie VASSORT-REGRENY

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1991, code civil 1984, code de procedure civile 514-6, code civil 1992). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 9 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 19/12546

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• 14 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/09291

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• 4 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/10034

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• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/09399

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• 8 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/14202

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• 9 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/00815

  en commun : code civil 1991, code civil 1984, code civil 1992

• 9 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/05106

  en commun : code civil 1991, code civil 1984, code civil 1992

• 10 avril 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/04860

  en commun : code civil 1991, code civil 1984, code civil 1992

Mise à jour de la source le 2026-07-06T18:43:32.070Z.