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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grasse, Référés Civil, 2 juillet 2026, n° 26/00085

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Droit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

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FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 août 2025, la SCI [H] a donné à bail commercial à la SAS EKLA, pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2025, un local commercial situé [Adresse 3] et [Adresse 4], [Adresse 5] moyennant un loyer annuel initialement fixé à 15.000 € hors taxes soit 1.250€ HT par mois, outre une provision pour charges mensuelle de 164,25€, payable d’avance le 1er jour de chaque mois.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 17 novembre 2025, la SCI [H] a fait délivrer à la SAS EKLA un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 3.742,75 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêté au 5 novembre 2025 incluant le reliquat du loyer et des provisions dus au titre du mois de septembre 2025 (914,25€) ainsi que les loyers et les provisions dus intégralement au titre d’octobre 2025 et novembre 2025 (1.414,25€ x 2).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, la SCI [H] a fait assigner la SAS EKLA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail à compter du 17 décembre 2025, ordonner l’expulsion de la SAS EKLA sous astreinte et la voir condamner au paiement de la somme provisionnelle de 5.157 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500 € jusqu’à libération des lieux, d’une somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement.

L’affaire, initialement appelée à l'audience du 4 février 2026, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été évoquée à l'audience de référé du 27 mai 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 avril 2026, reprises oralement à l'audience, la SCI [H] demande au juge des référés, au visa des articles L145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de :

- constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 14 août 2025 consenti par la société SCI [H] à la société EKLA pour les locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 6] à Antibes est acquise depuis le 17 décembre 2025 ;
- déclarer la société EKLA occupante sans droit ni titre à compter de la résiliation en date du 17 décembre 2025, ;
- constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;
- prononcer en conséquence, l’expulsion de la société EKLA et de tous occupants de son chef des locaux qu’elle lui loue en la forme et accoutumer, et même avec l’assistance du commissaire de police et force armée si besoin en était ainsi que la séquestration à leur frais, et risque et péril des marchandises garnissant les lieux dans tel garde meuble qui plaira à Monsieur le Président désigné, et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard ;
- fixer une indemnité d’occupation jusqu’à la décision à intervenir et à la libération effective des lieux, remise des clés et état des lieux, à la somme de 1500 € par mois;
- condamner la société EKLA à payer ladite indemnité d’occupation,
- condamner la société EKLA à lui payer la somme provisionnelle de 10.814 € (à parfaire) à titre d’arriéré de loyer, indemnités d’occupation et charge échus;
- débouter la société EKLA de sa demande de délais de grâce ;
- condamner la société EKLA à lui payer une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société EKLA aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 17 novembre 2025.

La SCI [H] expose que par acte du 14 août 2025, elle a donné à bail à la société EKLA des locaux commerciaux, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 17 novembre 2025 pour un montant de 3.898,17 € et est demeuré infructueux de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 17 décembre 2025. Elle fait valoir que la créance s'élève désormais à 10.814 € au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés depuis septembre 2025 et que la société EKLA n'a jamais cessé d'exploiter les locaux depuis l'origine du bail et ne justifie d'aucune impossibilité totale d'exploitation de sorte qu'elle ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution, la jurisprudence excluant que l'inexécution puisse être partielle. Elle conteste formellement l'existence de tout accord verbal ayant différé la prise d'effet du bail ou l'exigibilité des loyers, aucune stipulation écrite ne le prévoyant, et fait état du caractère fictif et frauduleux de la facture du 10 novembre 2025 émise par le gérant d'EKLA, à l'origine d'une plainte pénale pour faux, usage de faux et tentative d'escroquerie au jugement. Elle s'oppose à toute demande de délais de paiement en invoquant l'ancienneté de la créance, l'absence de tout règlement depuis l'origine du bail malgré la poursuite de l'exploitation et la mauvaise foi caractérisée de la locataire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2026, reprises oralement à l'audience, la SAS EKLA demande au juge des référés, au visa des articles 1193, 1194, 1719 et 1343-5 du code civil et 700 et 835 du code de procédure civile, de :

A titre principal:
- constater que le bail commercial conclu entre la SAS EKLA et la SCI [H] n’était effectif qu’à compter de la finition des travaux de remise en état;
- constater que cette date d’effectivité reportée du bail commercial résultait du consentement mutuel des parties, des suites logiques du contrat et de l’obligation de délivrer un local conforme à sa destination.
En conséquence:
- constater que les loyers litigieux portent sur une période temporelle où le bail n’était pas effectif,
- constater que l’obligation invoquée par la SCI [H] fait l’objet de contestations sérieuses,
- rejeter l’entièreté des demandes de la SCI [H];
- condamner la SCI [H] aux entiers dépens et à lui verser la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
A titre subsidiaire:
- juger que la clause résolutoire du bail commercial n’est pas acquise et non-avenue;
- octroyer un échelonnement de sa dette sur 24 mois par des mensualités de 214.875€.

La SAS EKLA expose, à titre principal, que si le bail commercial du 14 août 2025 prévoyait une prise d'effet au 1er septembre 2025, les locaux loués ne se trouvaient pas en état de permettre l'exercice de son activité d'établissement recevant du public, les normes applicables n'étant pas respectées. Elle fait valoir que les parties auraient convenues, par un accord verbal constitutif d'une modification mutuelle du contrat, de suspendre l'exigibilité des loyers pendant la durée des travaux de mise en conformité, une telle modification ne nécessitant selon elle aucun écrit sur les fondements des articles 1193, 1194 et 1719 du code civil relatifs à l'obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination, dont elle déduit que l'effectivité du bail aurait été reportée à l'achèvement desdits travaux . Elle se prévaut de deux factures, datées des 10 novembre et 2 décembre 2025, relatives respectivement au remplacement de blocs d'éclairage de sécurité, de la ligne électrique du four et à l'installation d'une vidéosurveillance, d’une part, puis à des travaux de plomberie et sanitaires, d’autre part. Elle soutient que les loyers réclamés, portant sur une période où le bail n'était pas effectif et le local non conforme, seraient indus et que l'obligation invoquée par la bailleresse ferait l'objet d'une contestation sérieuse faisant obstacle à toute provision. A titre subsidiaire, elle sollicite un délai de paiement de 24 mois en faisant valoir qu'elle est une jeune société disposant de partenariats commerciaux prometteurs (Pickup Services, Mondial Relay) de nature à accroître sa capacité financière, que la créance réclamée est minime et que l'activation de la clause résolutoire serait disproportionnée.
 
Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SCI [H] justifie d’un état des inscriptions néant au 15 décembre 2025.

2/ Sur les demandes principales en résiliation de bail, expulsion et condamnations provisionnelles, et sur la demande reconventionnelle tendant à voir accorder des délais et suspendre la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, p à efrescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail, en application d'une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l'infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l'infraction dans le délai d'un mois. Dans le cas d'un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d'en vérifier l'exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l'acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L'existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

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En l’espèce, la SCI [H] produit aux débats le contrat à effet du 1er septembre 2025 par lequel elle a donné à bail commercial à la SAS EKLA un local commercial pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 15.000€ HT. 

Ce bail contient une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

La SCI [H], par suite du paiement partiel des loyers et provisions sur charges de septembre 2025, octobre 2025 et novembre 2025 a fait signifier à la SAS EKLA, le 17 novembre 2025, un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 3.742,75 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle. 

Il est incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance.

En effet, la SAS EKLA ne conteste pas n’avoir procédé qu’à un versement de 500€ depuis l’origine du bail, conformément au décompte du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 novembre 2025.

Pour justifier cette absence de paiement, elle fait valoir que son bailleur a accepté que les loyers ne courent qu’à compter de la fin des travaux de remise en état.

Or, cet accord allégué ne repose sur aucun écrit, ni avenant au bail, ni échange entre les parties établissant une telle franchise de loyers. Les seules pièces produites à l'appui de cette allégation consistent en deux factures, dont l'une, établie le 10 novembre 2025 par le gérant de la société EKLA lui-même, est contestée par la SCI [H] comme fictive et a donné lieu à une plainte pénale pour faux, usage de faux et tentative d'escroquerie au jugement, et dont l'autre, relative au remplacement d'un WC traditionnel par un WC suspendu, n'établit pas l'existence de travaux de mise en conformité. En tout état de cause, il n'est ni démontré ni même allégué que la société EKLA aurait cessé d'exploiter les locaux loués à un quelconque moment depuis la prise d'effet du bail, ce qui exclut toute impossibilité totale d'exploitation de nature à justifier une exception d'inexécution totale.

L’argument sera ainsi écarté.

A titre subsidiaire, la SAS EKLA sollicite, en application des articles 1343-5 du code civil et de l'article L 145-41 du code de commerce, des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire contractuelle.

La SCI [H] s’y oppose.

En application des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision et peut subordonner les mesures à l'accomplissement par le débiteur d'acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, il est constant que la SAS EKLA n'a procédé qu’à un règlement de 500€ depuis la prise de possession du local, alors même qu'elle reconnaît poursuivre l'exploitation des locaux sans discontinuer, et que l'ancienneté de la créance ainsi que l'absence de tout effort de règlement du loyer courant, fût-il minime, traduisent une carence incompatible avec l'octroi de délais de grâce, lesquels supposent la bonne foi du débiteur et sa capacité à apurer sa dette. 

A cet égard, il convient de relever que la SAS EKLA ne justifie pas de sa situation financière, la production de deux contrats de partenariat avec les sociétés PICKUP SERVICES et MONDIAL RELAYn’étant pas de nature à établir sa capacité à faire face au remboursement de l’échéancier qui serait ordonné et au paiement du loyer courant.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. 

Le bail se trouve en conséquence résilié de plein droit depuis le 18 décembre 2025 par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025. Depuis cette date, la SAS EKLA est en conséquence occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et 491 du code de procédure civile, suivant détail précisé au dispositif.
 
L'arriéré locatif n'est pas contesté et il est justifié par les décomptes et pièces versés aux débats. En application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, il y a donc lieu de faire droit à la demande provisionnelle de ce chef.

Sur l'indemnité d'occupation et la demande de provision 

En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

La SCI [H] sollicite la condamnation de la SAS EKLA au paiement d'une indemnité d'occupation. 

Il convient en l’espèce de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel à la valeur du dernier loyer pratiqué soit à la somme mensuelle de 1.250 € (TVA non applicable s’agissant d’une indemnité), charges en sus sur justificatifs, à compter du 18 décembre 2025 et jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés.

La SAS EKLA sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement.

La SCI [H] sollicite la condamnation de la SAS EKLA au paiement d'une provision de 10.814€.

Bien que la demanderesse ne fournisse aucun relevé de compte, il s’avère que ce montant correspond au loyer et à la provision pour charges impayés de septembre 2025 (914,25€) et aux loyers et provisions pour charges impayés d’octobre 2025 à avril 2026 (1.414,25€ x 7 mois).

Si la société EKLA ne conteste pas le quantum de la provision réclamée par la SCI [H], à savoir la somme de 10.814 € au titre des loyers et indemnités d'occupation échus depuis septembre 2025, elle en conteste le principe en soutenant que cette créance ne serait pas exigible faute d'effectivité du bail durant la période considérée. 

Or, pour les motifs précédemment exposés, cette contestation ne présente pas un caractère sérieux de nature à faire obstacle à l'octroi d'une provision.

Il convient en conséquence de condamner la SAS EKLA à payer cette somme à titre provisionnel. 

3/ Sur les dépens et sur l'application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS EKLA, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 17 novembre 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [H] la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens, étant observé que l’échéancier de paiement n’a été proposé par les défendeurs qu’après délivrance à la société locataire de l’assignation introductive d’instance ; une indemnité de 1.200 € lui sera en conséquence allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil ,

Déboute la SAS EKLA de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 18 décembre 2025, du bail commercial liant la SCI [H], bailleresse, à la SAS EKLA, locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte d’huissier du 17 novembre 2025; 

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS EKLA des locaux commerciaux situés [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 2] ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l'article R 153-1 du code des procédures civiles d'exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que l’obligation de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance sera assortie d’une astreinte de 150€ par jour de retard jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés ; précise ne pas se réserver la liquidation de l’astreinte;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 1.250 € (TVA non applicable), charges en sus sur justificatifs, à compter du 18 décembre 2025 jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés;

Condamne la SAS EKLA à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SCI [H] ;

Condamne la SAS EKLA à payer à la SCI [H] la somme provisionnelle de 10.814€ au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 30 avril 2026;

Condamne la SAS EKLA aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 novembre 2025 ; 

Condamne la SAS EKLA à payer à la SCI [H] une indemnité de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Le greffier Le juge des référés
Texte intégral
1 CCC DOSSIER  + 1 CCC et 1 CCFE MeDUCLOUX + 1 CC Me CHOUMAN
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 02 JUILLET 2026 

S.C.I. SCI [H] 
c/
S.A.S. EKLA

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/00085 - 
N° Portalis DBWQ-W-B7K-QSHQ 


Après débats à l'audience publique des référés tenue le 27 Mai 2026 

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par Me Félix SERMISONI, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

S.A.S. EKLA
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Franck CHOUMAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par Me Fanny JULIEN, avocat au barreau de NICE,




***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 27 Mai 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 02 Juillet 2026. 

***








FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 août 2025, la SCI [H] a donné à bail commercial à la SAS EKLA, pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2025, un local commercial situé [Adresse 3] et [Adresse 4], [Adresse 5] moyennant un loyer annuel initialement fixé à 15.000 € hors taxes soit 1.250€ HT par mois, outre une provision pour charges mensuelle de 164,25€, payable d’avance le 1er jour de chaque mois.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 17 novembre 2025, la SCI [H] a fait délivrer à la SAS EKLA un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 3.742,75 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêté au 5 novembre 2025 incluant le reliquat du loyer et des provisions dus au titre du mois de septembre 2025 (914,25€) ainsi que les loyers et les provisions dus intégralement au titre d’octobre 2025 et novembre 2025 (1.414,25€ x 2).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, la SCI [H] a fait assigner la SAS EKLA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail à compter du 17 décembre 2025, ordonner l’expulsion de la SAS EKLA sous astreinte et la voir condamner au paiement de la somme provisionnelle de 5.157 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500 € jusqu’à libération des lieux, d’une somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement.

L’affaire, initialement appelée à l'audience du 4 février 2026, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été évoquée à l'audience de référé du 27 mai 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 avril 2026, reprises oralement à l'audience, la SCI [H] demande au juge des référés, au visa des articles L145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de :

- constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 14 août 2025 consenti par la société SCI [H] à la société EKLA pour les locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 6] à Antibes est acquise depuis le 17 décembre 2025 ;
- déclarer la société EKLA occupante sans droit ni titre à compter de la résiliation en date du 17 décembre 2025, ;
- constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;
- prononcer en conséquence, l’expulsion de la société EKLA et de tous occupants de son chef des locaux qu’elle lui loue en la forme et accoutumer, et même avec l’assistance du commissaire de police et force armée si besoin en était ainsi que la séquestration à leur frais, et risque et péril des marchandises garnissant les lieux dans tel garde meuble qui plaira à Monsieur le Président désigné, et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard ;
- fixer une indemnité d’occupation jusqu’à la décision à intervenir et à la libération effective des lieux, remise des clés et état des lieux, à la somme de 1500 € par mois;
- condamner la société EKLA à payer ladite indemnité d’occupation,
- condamner la société EKLA à lui payer la somme provisionnelle de 10.814 € (à parfaire) à titre d’arriéré de loyer, indemnités d’occupation et charge échus;
- débouter la société EKLA de sa demande de délais de grâce ;
- condamner la société EKLA à lui payer une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société EKLA aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 17 novembre 2025.

La SCI [H] expose que par acte du 14 août 2025, elle a donné à bail à la société EKLA des locaux commerciaux, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 17 novembre 2025 pour un montant de 3.898,17 € et est demeuré infructueux de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 17 décembre 2025. Elle fait valoir que la créance s'élève désormais à 10.814 € au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés depuis septembre 2025 et que la société EKLA n'a jamais cessé d'exploiter les locaux depuis l'origine du bail et ne justifie d'aucune impossibilité totale d'exploitation de sorte qu'elle ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution, la jurisprudence excluant que l'inexécution puisse être partielle. Elle conteste formellement l'existence de tout accord verbal ayant différé la prise d'effet du bail ou l'exigibilité des loyers, aucune stipulation écrite ne le prévoyant, et fait état du caractère fictif et frauduleux de la facture du 10 novembre 2025 émise par le gérant d'EKLA, à l'origine d'une plainte pénale pour faux, usage de faux et tentative d'escroquerie au jugement. Elle s'oppose à toute demande de délais de paiement en invoquant l'ancienneté de la créance, l'absence de tout règlement depuis l'origine du bail malgré la poursuite de l'exploitation et la mauvaise foi caractérisée de la locataire.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2026, reprises oralement à l'audience, la SAS EKLA demande au juge des référés, au visa des articles 1193, 1194, 1719 et 1343-5 du code civil et 700 et 835 du code de procédure civile, de :

A titre principal:
- constater que le bail commercial conclu entre la SAS EKLA et la SCI [H] n’était effectif qu’à compter de la finition des travaux de remise en état;
- constater que cette date d’effectivité reportée du bail commercial résultait du consentement mutuel des parties, des suites logiques du contrat et de l’obligation de délivrer un local conforme à sa destination.
En conséquence:
- constater que les loyers litigieux portent sur une période temporelle où le bail n’était pas effectif,
- constater que l’obligation invoquée par la SCI [H] fait l’objet de contestations sérieuses,
- rejeter l’entièreté des demandes de la SCI [H];
- condamner la SCI [H] aux entiers dépens et à lui verser la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;
A titre subsidiaire:
- juger que la clause résolutoire du bail commercial n’est pas acquise et non-avenue;
- octroyer un échelonnement de sa dette sur 24 mois par des mensualités de 214.875€.

La SAS EKLA expose, à titre principal, que si le bail commercial du 14 août 2025 prévoyait une prise d'effet au 1er septembre 2025, les locaux loués ne se trouvaient pas en état de permettre l'exercice de son activité d'établissement recevant du public, les normes applicables n'étant pas respectées. Elle fait valoir que les parties auraient convenues, par un accord verbal constitutif d'une modification mutuelle du contrat, de suspendre l'exigibilité des loyers pendant la durée des travaux de mise en conformité, une telle modification ne nécessitant selon elle aucun écrit sur les fondements des articles 1193, 1194 et 1719 du code civil relatifs à l'obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination, dont elle déduit que l'effectivité du bail aurait été reportée à l'achèvement desdits travaux . Elle se prévaut de deux factures, datées des 10 novembre et 2 décembre 2025, relatives respectivement au remplacement de blocs d'éclairage de sécurité, de la ligne électrique du four et à l'installation d'une vidéosurveillance, d’une part, puis à des travaux de plomberie et sanitaires, d’autre part. Elle soutient que les loyers réclamés, portant sur une période où le bail n'était pas effectif et le local non conforme, seraient indus et que l'obligation invoquée par la bailleresse ferait l'objet d'une contestation sérieuse faisant obstacle à toute provision. A titre subsidiaire, elle sollicite un délai de paiement de 24 mois en faisant valoir qu'elle est une jeune société disposant de partenariats commerciaux prometteurs (Pickup Services, Mondial Relay) de nature à accroître sa capacité financière, que la créance réclamée est minime et que l'activation de la clause résolutoire serait disproportionnée.
 
Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SCI [H] justifie d’un état des inscriptions néant au 15 décembre 2025.

2/ Sur les demandes principales en résiliation de bail, expulsion et condamnations provisionnelles, et sur la demande reconventionnelle tendant à voir accorder des délais et suspendre la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, p à efrescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail, en application d'une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l'infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l'infraction dans le délai d'un mois. Dans le cas d'un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d'en vérifier l'exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l'acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L'existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

En l’espèce, la SCI [H] produit aux débats le contrat à effet du 1er septembre 2025 par lequel elle a donné à bail commercial à la SAS EKLA un local commercial pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 15.000€ HT. 

Ce bail contient une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

La SCI [H], par suite du paiement partiel des loyers et provisions sur charges de septembre 2025, octobre 2025 et novembre 2025 a fait signifier à la SAS EKLA, le 17 novembre 2025, un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 3.742,75 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant au locataire défaillant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle. 

Il est incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance.

En effet, la SAS EKLA ne conteste pas n’avoir procédé qu’à un versement de 500€ depuis l’origine du bail, conformément au décompte du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 novembre 2025.

Pour justifier cette absence de paiement, elle fait valoir que son bailleur a accepté que les loyers ne courent qu’à compter de la fin des travaux de remise en état.

Or, cet accord allégué ne repose sur aucun écrit, ni avenant au bail, ni échange entre les parties établissant une telle franchise de loyers. Les seules pièces produites à l'appui de cette allégation consistent en deux factures, dont l'une, établie le 10 novembre 2025 par le gérant de la société EKLA lui-même, est contestée par la SCI [H] comme fictive et a donné lieu à une plainte pénale pour faux, usage de faux et tentative d'escroquerie au jugement, et dont l'autre, relative au remplacement d'un WC traditionnel par un WC suspendu, n'établit pas l'existence de travaux de mise en conformité. En tout état de cause, il n'est ni démontré ni même allégué que la société EKLA aurait cessé d'exploiter les locaux loués à un quelconque moment depuis la prise d'effet du bail, ce qui exclut toute impossibilité totale d'exploitation de nature à justifier une exception d'inexécution totale.

L’argument sera ainsi écarté.

A titre subsidiaire, la SAS EKLA sollicite, en application des articles 1343-5 du code civil et de l'article L 145-41 du code de commerce, des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire contractuelle.

La SCI [H] s’y oppose.

En application des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision et peut subordonner les mesures à l'accomplissement par le débiteur d'acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, il est constant que la SAS EKLA n'a procédé qu’à un règlement de 500€ depuis la prise de possession du local, alors même qu'elle reconnaît poursuivre l'exploitation des locaux sans discontinuer, et que l'ancienneté de la créance ainsi que l'absence de tout effort de règlement du loyer courant, fût-il minime, traduisent une carence incompatible avec l'octroi de délais de grâce, lesquels supposent la bonne foi du débiteur et sa capacité à apurer sa dette. 

A cet égard, il convient de relever que la SAS EKLA ne justifie pas de sa situation financière, la production de deux contrats de partenariat avec les sociétés PICKUP SERVICES et MONDIAL RELAYn’étant pas de nature à établir sa capacité à faire face au remboursement de l’échéancier qui serait ordonné et au paiement du loyer courant.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. 

Le bail se trouve en conséquence résilié de plein droit depuis le 18 décembre 2025 par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025. Depuis cette date, la SAS EKLA est en conséquence occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et 491 du code de procédure civile, suivant détail précisé au dispositif.
 
L'arriéré locatif n'est pas contesté et il est justifié par les décomptes et pièces versés aux débats. En application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, il y a donc lieu de faire droit à la demande provisionnelle de ce chef.

Sur l'indemnité d'occupation et la demande de provision 

En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

La SCI [H] sollicite la condamnation de la SAS EKLA au paiement d'une indemnité d'occupation. 

Il convient en l’espèce de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel à la valeur du dernier loyer pratiqué soit à la somme mensuelle de 1.250 € (TVA non applicable s’agissant d’une indemnité), charges en sus sur justificatifs, à compter du 18 décembre 2025 et jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés.

La SAS EKLA sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement.

La SCI [H] sollicite la condamnation de la SAS EKLA au paiement d'une provision de 10.814€.

Bien que la demanderesse ne fournisse aucun relevé de compte, il s’avère que ce montant correspond au loyer et à la provision pour charges impayés de septembre 2025 (914,25€) et aux loyers et provisions pour charges impayés d’octobre 2025 à avril 2026 (1.414,25€ x 7 mois).

Si la société EKLA ne conteste pas le quantum de la provision réclamée par la SCI [H], à savoir la somme de 10.814 € au titre des loyers et indemnités d'occupation échus depuis septembre 2025, elle en conteste le principe en soutenant que cette créance ne serait pas exigible faute d'effectivité du bail durant la période considérée. 

Or, pour les motifs précédemment exposés, cette contestation ne présente pas un caractère sérieux de nature à faire obstacle à l'octroi d'une provision.

Il convient en conséquence de condamner la SAS EKLA à payer cette somme à titre provisionnel. 

3/ Sur les dépens et sur l'application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS EKLA, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 17 novembre 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [H] la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens, étant observé que l’échéancier de paiement n’a été proposé par les défendeurs qu’après délivrance à la société locataire de l’assignation introductive d’instance ; une indemnité de 1.200 € lui sera en conséquence allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS 

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil ,

Déboute la SAS EKLA de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 18 décembre 2025, du bail commercial liant la SCI [H], bailleresse, à la SAS EKLA, locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte d’huissier du 17 novembre 2025; 

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS EKLA des locaux commerciaux situés [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 2] ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l'article R 153-1 du code des procédures civiles d'exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que l’obligation de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance sera assortie d’une astreinte de 150€ par jour de retard jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés ; précise ne pas se réserver la liquidation de l’astreinte;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 1.250 € (TVA non applicable), charges en sus sur justificatifs, à compter du 18 décembre 2025 jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés;

Condamne la SAS EKLA à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SCI [H] ;

Condamne la SAS EKLA à payer à la SCI [H] la somme provisionnelle de 10.814€ au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 30 avril 2026;

Condamne la SAS EKLA aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 novembre 2025 ; 

Condamne la SAS EKLA à payer à la SCI [H] une indemnité de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Le greffier Le juge des référés

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L143-2, code civil 1194, code de commerce L145-1, code de commerce L145-17, code des procedures civiles d'execution R153-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-06T21:08:28.258Z.