Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 4 - LC, 7 juillet 2026, n° 25/00053

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2012, la S.C.I. FONCIERE DE LA COMETE a donné à bail à la S.A.S. BIO CRECHE CONCEPT des locaux à usage commercial dans un immeuble à construire situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du procès-verbal de prise de possession, et moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 108.272 euros la première année, 117.160 euros la deuxième année, et 129.280 euros à compter de la troisième année.

L’acte stipule que les lieux sont loués pour l’exercice exclusif de « crèche ».

Par avenant en date du 22 juillet 2013, la société FONCIERE DE LA COMETE et la société BIO CRECHE CONCEPT ont constaté que le bail a pris effet le 11 février 2013 et convenu des modalités de règlement des travaux réalisés par le bailleur aux frais du preneur en application des stipulations du contrat de bail.

Par avenant en date du 3 avril 2018, la S.A.S. OPCI FONCIERE DE LA COMETE et la société BIO CRECHE CONCEPT ont complété la clause relative à l’indexation du loyer.

Par acte notarié en date du 9 décembre 2019, la S.C.P.I. IMMORENTE est devenue propriétaire des locaux loués.

Le bail s'est poursuivi par tacite prolongation au-delà du 10 février 2022, terme de la période contractuelle.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 16 décembre 2024, reçue le 19 décembre 2024, la société BIO CRECHE CONCEPT a sollicité de la société IMMORENTE le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2025 et moyennant un loyer annuel de 70.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 juin 2025, la société BIO CRECHE CONCEPT a fait délivrer à la société IMMORENTE un mémoire préalable aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 63.630 euros hors charges et hors taxes.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 décembre 2025, la société BIO CRECHE CONCEPT a fait assigner la société IMMORENTE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de : 

- fixer le montant du loyer du bail en renouvellement, à compter du 1er janvier 2025 à la somme de 63.630 € HT et HC par an ; 
- rappeler que la décision à venir constitue un titre exécutoire permettant à la société BIO CRECHE CONCEPT de solliciter la restitution par le bailleur des trop-perçus de loyer versés depuis le 1er janvier 2025 ;
- condamner la société IMMORENTE à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du demandeur pour l’exposé de ses moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

La société IMMORENTE a constitué avocat le 11 mai 2026 et sollicité la réouverture des débats par message notifié par la voie électronique le 12 mai 2026. La partie demanderesse s’y est opposée par message notifié par la voie électronique le 13 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il se déduit de ces dispositions qu’en l’absence d’écritures d’une partie qui a constitué avocat, le juge ne fait droit aux demandes adverses que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées. 

Sur la demande de réouverture des débats

Aux termes de l’article 144 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, la société IMMORENTE a été assignée à personne par acte de commissaire de justice signifiée le 10 décembre 2025 pour une audience devant se tenir le 5 mai 2026. Elle disposait donc du temps nécessaire pour se constituer et conclure avant l’audience.

Le défaut d’organisation interne à son mandataire qu’elle invoque au soutien de sa demande de réouverture des débats, sans en justifier au demeurant, n’est pas de nature à justifier une telle demande, le principe du contradictoire exigeant que chaque partie ait été mise en mesure de prendre connaissance des prétentions et moyens adverses et d’y répondre, ce qui a bien été le cas en l’espèce, non qu’elle le fasse effectivement.

Il convient, par suite, de rejeter la demande de réouverture des débats formée par la société IMMORENTE.

Sur le principe et la date de renouvellement du bail commercial

Selon l’article L.145-9 du code du commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.

L’article L.145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En application de l’article L.145-12 du code de commerce, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue, et le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.




En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le contrat de bail commercial liant les parties a été renouvelé à compter du 1er janvier 2026, à la suite de la demande de renouvellement notifiée par la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 16 décembre 2024, reçue le 19 décembre 2024, et de l’absence de réaction de la bailleresse dans les trois mois de cette notification.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code ajoute que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

Plus spécifiquement, et selon l’article R.145-30 du code du commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, les parties ne s’accordent pas sur la valeur locative du bail renouvelé au 1er janvier 2025, la société locataire retenant un loyer fixé à 63.630 euros hors taxe hors charges et la bailleresse n’ayant pas conclu dans la présente instance.

La société BIO CRECHE CONCEPT verse aux débats une étude effectuée par M. [V] [H] le 1er octobre 2023, réalisée à sa demande, de manière non-contradictoire, hors du cadre juridique applicable aux expertises judiciaires, par un technicien mandaté par elle, rémunéré par elle, et dont le contenu de la mission a été défini par elle.

Les éléments produits apparaissent dès lors insuffisants pour permettre à la présente juridiction de statuer sur la valeur locative des lieux loués, il est nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire.

Cette expertise judiciaire sera confiée à Monsieur [Q] [C], qui aura pour mission de déterminer la valeur locative au 1er janvier 2025, date du renouvellement du contrat de bail commercial, dans les termes précisés au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la société BIO CRECHE CONCEPT, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail commercial.

Il convient, en application des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce, de fixer le loyer provisionnel à compter du 1er janvier 2025 à une somme égale au dernier loyer payé, ce jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise.

Dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,


Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire,

REJETTE la demande de réouverture des débats formée par la S.C.P.I. IMMORENTE ;

en premier ressort, 

CONSTATE le renouvellement du bail commercial liant la S.A.S. BIO CRECHE CONCEPT à la S.C.P.I. IMMORENTE, portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 5], ce à compter du 1er janvier 2025 ;

avant-dire-droit sur toutes les autres demandes,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [Q] [C]
[Adresse 4]
Tél : [XXXXXXXX01]
Email : [Courriel 1]


avec pour mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux et les décrire,
- annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,
- déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,
- rechercher à partir de tous éléments pertinents la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2025, 
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date 1er janvier 2025 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- faire toutes observations utiles à la solution du litige,
- dresser rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT qu'en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT qu’en cas de besoin, l’expert pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir avisé les parties ;

DIT donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny comme magistrat chargé de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

FIXE à une somme égale au dernier loyer payé le loyer provisionnel à compter du 1er janvier 2025, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 28 mai 2027 ;

DIT que la société BIO CRECHE CONCEPT devront consigner à la régie du tribunal, avant le 31 août 2026, la somme de 5000 euros TTC à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;


DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 15 septembre 2026 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;
 
RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Juge des loyers commerciaux, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

Fait au Palais de Justice, le 07 Juillet 2026

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX 

Sakina HAFFOU Claire TORRES

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
 TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 2]


JUGEMENT DU 07 JUILLET 2026


Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 25/00053 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4B3B
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 26/1004

DEMANDEUR

S.A.S.U. BIO CRECHE CONCEPT
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Julien DESCLOZEAUX de la SELARL LATOURNERIE WOLFROM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R138


C/

DEFENDEUR

Société SCPI IMMORENTE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0891



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Claire TORRES, Magistrat, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 05 Mai 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Magistrat, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2012, la S.C.I. FONCIERE DE LA COMETE a donné à bail à la S.A.S. BIO CRECHE CONCEPT des locaux à usage commercial dans un immeuble à construire situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du procès-verbal de prise de possession, et moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 108.272 euros la première année, 117.160 euros la deuxième année, et 129.280 euros à compter de la troisième année.

L’acte stipule que les lieux sont loués pour l’exercice exclusif de « crèche ».

Par avenant en date du 22 juillet 2013, la société FONCIERE DE LA COMETE et la société BIO CRECHE CONCEPT ont constaté que le bail a pris effet le 11 février 2013 et convenu des modalités de règlement des travaux réalisés par le bailleur aux frais du preneur en application des stipulations du contrat de bail.

Par avenant en date du 3 avril 2018, la S.A.S. OPCI FONCIERE DE LA COMETE et la société BIO CRECHE CONCEPT ont complété la clause relative à l’indexation du loyer.

Par acte notarié en date du 9 décembre 2019, la S.C.P.I. IMMORENTE est devenue propriétaire des locaux loués.

Le bail s'est poursuivi par tacite prolongation au-delà du 10 février 2022, terme de la période contractuelle.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 16 décembre 2024, reçue le 19 décembre 2024, la société BIO CRECHE CONCEPT a sollicité de la société IMMORENTE le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2025 et moyennant un loyer annuel de 70.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 juin 2025, la société BIO CRECHE CONCEPT a fait délivrer à la société IMMORENTE un mémoire préalable aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 63.630 euros hors charges et hors taxes.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 décembre 2025, la société BIO CRECHE CONCEPT a fait assigner la société IMMORENTE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de : 

- fixer le montant du loyer du bail en renouvellement, à compter du 1er janvier 2025 à la somme de 63.630 € HT et HC par an ; 
- rappeler que la décision à venir constitue un titre exécutoire permettant à la société BIO CRECHE CONCEPT de solliciter la restitution par le bailleur des trop-perçus de loyer versés depuis le 1er janvier 2025 ;
- condamner la société IMMORENTE à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du demandeur pour l’exposé de ses moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

La société IMMORENTE a constitué avocat le 11 mai 2026 et sollicité la réouverture des débats par message notifié par la voie électronique le 12 mai 2026. La partie demanderesse s’y est opposée par message notifié par la voie électronique le 13 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il se déduit de ces dispositions qu’en l’absence d’écritures d’une partie qui a constitué avocat, le juge ne fait droit aux demandes adverses que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées. 

Sur la demande de réouverture des débats

Aux termes de l’article 144 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, la société IMMORENTE a été assignée à personne par acte de commissaire de justice signifiée le 10 décembre 2025 pour une audience devant se tenir le 5 mai 2026. Elle disposait donc du temps nécessaire pour se constituer et conclure avant l’audience.

Le défaut d’organisation interne à son mandataire qu’elle invoque au soutien de sa demande de réouverture des débats, sans en justifier au demeurant, n’est pas de nature à justifier une telle demande, le principe du contradictoire exigeant que chaque partie ait été mise en mesure de prendre connaissance des prétentions et moyens adverses et d’y répondre, ce qui a bien été le cas en l’espèce, non qu’elle le fasse effectivement.

Il convient, par suite, de rejeter la demande de réouverture des débats formée par la société IMMORENTE.

Sur le principe et la date de renouvellement du bail commercial

Selon l’article L.145-9 du code du commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.

L’article L.145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En application de l’article L.145-12 du code de commerce, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue, et le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.




En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le contrat de bail commercial liant les parties a été renouvelé à compter du 1er janvier 2026, à la suite de la demande de renouvellement notifiée par la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 16 décembre 2024, reçue le 19 décembre 2024, et de l’absence de réaction de la bailleresse dans les trois mois de cette notification.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code ajoute que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

Plus spécifiquement, et selon l’article R.145-30 du code du commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, les parties ne s’accordent pas sur la valeur locative du bail renouvelé au 1er janvier 2025, la société locataire retenant un loyer fixé à 63.630 euros hors taxe hors charges et la bailleresse n’ayant pas conclu dans la présente instance.

La société BIO CRECHE CONCEPT verse aux débats une étude effectuée par M. [V] [H] le 1er octobre 2023, réalisée à sa demande, de manière non-contradictoire, hors du cadre juridique applicable aux expertises judiciaires, par un technicien mandaté par elle, rémunéré par elle, et dont le contenu de la mission a été défini par elle.

Les éléments produits apparaissent dès lors insuffisants pour permettre à la présente juridiction de statuer sur la valeur locative des lieux loués, il est nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire.

Cette expertise judiciaire sera confiée à Monsieur [Q] [C], qui aura pour mission de déterminer la valeur locative au 1er janvier 2025, date du renouvellement du contrat de bail commercial, dans les termes précisés au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la société BIO CRECHE CONCEPT, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail commercial.

Il convient, en application des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce, de fixer le loyer provisionnel à compter du 1er janvier 2025 à une somme égale au dernier loyer payé, ce jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise.

Dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,


Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire,

REJETTE la demande de réouverture des débats formée par la S.C.P.I. IMMORENTE ;

en premier ressort, 

CONSTATE le renouvellement du bail commercial liant la S.A.S. BIO CRECHE CONCEPT à la S.C.P.I. IMMORENTE, portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 5], ce à compter du 1er janvier 2025 ;

avant-dire-droit sur toutes les autres demandes,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [Q] [C]
[Adresse 4]
Tél : [XXXXXXXX01]
Email : [Courriel 1]


avec pour mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux et les décrire,
- annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,
- déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,
- rechercher à partir de tous éléments pertinents la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2025, 
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date 1er janvier 2025 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- faire toutes observations utiles à la solution du litige,
- dresser rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT qu'en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT qu’en cas de besoin, l’expert pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir avisé les parties ;

DIT donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny comme magistrat chargé de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

FIXE à une somme égale au dernier loyer payé le loyer provisionnel à compter du 1er janvier 2025, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 28 mai 2027 ;

DIT que la société BIO CRECHE CONCEPT devront consigner à la régie du tribunal, avant le 31 août 2026, la somme de 5000 euros TTC à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;


DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 15 septembre 2026 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;
 
RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Juge des loyers commerciaux, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

Fait au Palais de Justice, le 07 Juillet 2026

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX 

Sakina HAFFOU Claire TORRES

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Mise à jour de la source le 2026-07-07T18:02:23.116Z.