Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 4 - LC, 14 avril 2026, n° 25/00036

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2011, la S.C.I. [X] [S] a donné à bail à la S.A.S. ADDY PARTICIPATIONS un local à usage commercial sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de douze années à compter de la date de constatation de l’achèvement des travaux et de livraison des locaux loués et sous réserve de la réalisation de conditions suspensives, moyennant un loyer annuel de 161.600 euros HT hors charges (des franchises de loyer étant consenties au preneur par le bailleur les deux premières années), payable trimestriellement et d’avance.

Il est stipulé que les locaux pris à bail se composent d’un local commercial formant le lot n°1, situé au rez-de-chaussée, et qu’ils se trouvent loués pour l’usage exclusif de « commerce », et pour l’exercice de l’activité de « supermarché alimentaire ».

Par avenant en date du 18 décembre 2013, la S.A.S. EMERIGE PATRIMOINE, venant aux droits de la S.C.I. [X] [S], a donné son accord à la substitution de la S.A.S. VICTORIA DISTRIBUTION à la société ADDY PARTICIPATIONS dans le contrat de bail à compter rétroactivement du 1er juillet 2013.

Par acte notarié en date du 1er août 2016, la société EMERIGE PATRIMOINE a vendu la pleine propriété des locaux donnés à bail à la S.C.C.V. PRIMONIAL CAPIMMO.

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2017, la société VICTORIA DISTRIBUTION a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. STD DISTRIBUTION. 
 
Par acte de commissaire de justice signifié le 7 mars 2024, la société STD DISTRIBUTION a sollicité de la société PRIMONIAL CAPIMMO le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 16 juillet 2024 et moyennant un loyer annuel de 138.000 euros hors taxes et hors charges.

En parallèle, et par acte de commissaire de justice signifié le 12 mars 2024, la société PRIMONIAL CAPIMMO a fait délivrer à la société STD DISTRIBUTION un congé pour le 30 septembre 2024 avec offre de renouvellement, proposant de maintenir inchangé le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2024 soit un loyer annuel hors taxes et hors charges de 199.438,52 euros.

Aucun accord n’étant intervenu sur la fixation du loyer du bail renouvelé, la société STD DISTRIBUTION a notifié à la société PRIMONIAL CAPIMMO par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 9 août 2024 un mémoire préalable en date du 16 juillet 2024 aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 16 juillet 2024 à la somme annuelle de 138.000 euros hors charges hors taxes.
 
C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice signifié le 28 août 2025, la société STD DISTRIBUTION a fait assigner la S.C.C.V. CAPIMMO devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 16 juillet 2024 à la somme annuelle de 138.000 euros hors charges hors taxes.

Dans son dernier mémoire en date du 29 décembre 2025 notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, la société STD DISTRIBUTION demande à la présente juridiction de : 
« - juger que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative sur le fondement de l'article L.145-33 du code de commerce ;
- en conséquence, fixer le loyer de renouvellement au 16 juillet 2024 à la somme de 138.000 euros hors charges hors taxes par an ;




- débouter la société CAPIMMO de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 5] ;
- débouter la société CAPIMMO de l’ensemble de ses demandes. »

Dans son dernier mémoire en date du 22 décembre 2025 notifié au preneur par lettre recommandée avec avis de réception, la société CAPIMMO demande au juge des loyers commerciaux de : 
« - juger que l’avis amiable produit par la société STD DISTRIBUTION ne saurait à lui seul fonder la décision du juge des loyers commerciaux ;
- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 16 juillet 2024 à la somme annuelle en principal de 212.293,25 € HT HC, et, à titre subsidiaire à la somme annuelle en principal de 201.678,58 euros HT HC sans préjudice de l’application de la clause d'indexation prévue au bail ;
- juger que pour le surplus, le bail sera renouvelé pour 9 ans aux clauses, charges et conditions du bail expiré sous réserve de leur adaptation aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 dite loi PINEL,
- juger que les arriérés de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu'à parfait paiement ;
- juger que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil ;
Subsidiairement, dans l’hypothèse où le juge des loyers commerciaux s’estimerait insuffisamment informé,
- désigner tel Expert qu’il lui plaira dans les conditions de l’article 263 du code de procédure civile, avec pour mission de donner son avis sur le montant de la valeur locative au 16 juillet 2024 ;
- dans cette hypothèse, fixer le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours, charges et taxes en sus ;
En toutes hypothèses,
- condamner la société STD DISTRIBUTION au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit. »

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le principe et la date de renouvellement du bail commercial

L’article L.145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.






En application de l’article L.145-12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Il convient de relever à titre liminaire que les parties s’accordent dans la présente instance sur le fait qu’elles se trouvent liées par le bail signé le 13 décembre 2011, la société CAPIMMO en qualité de bailleur, la société STD DISTRIBUTION en qualité de preneur, et sur le fait que ce bail, d’une durée de douze années, a pris effet à compter du 16 juillet 2012 et avait pour terme le 15 juillet 2024, ce quand bien même les pièces produites sont insuffisantes à permettre à la présente juridiction de s’en assurer entièrement (le lien de droit entre CAPIMMO et PRIMONIAL CAPIMMO n’étant par exemple pas explicité).

Les parties s’accordent également sur le fait que par l’effet de la demande de renouvellement du bail émanant de la société STD DISTRIBUTION, le bail les liant s’est trouvé renouvelé à partir du 16 juillet 2024.

Il sera en conséquence constaté le renouvellement du bail à compter du 16 juillet 2024.

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code ajoute que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

Plus spécifiquement, et selon l’article R.145-30 du code du commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Il résulte de ces dispositions que le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé ne s’applique pas, notamment, lorsque la durée contractuelle du bail est supérieure à neuf ans.

En l’espèce, le bail expiré ayant été conclu pour une durée de douze ans à compter du 16 juillet 2012 et jusqu’au 15 juillet 2024, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, ce sur quoi s’accordent les parties dans leur mémoire.

Les parties demeurent toutefois en désaccord sur son montant.

Si la société STD DISTRIBUTION produit, au soutien de ses prétentions, un rapport d’expertise établi par Monsieur [U] [L] en date du 1er juin 2023, ce rapport se trouve établi par un technicien rémunéré par l’une des parties, et hors la présence de l’autre partie. Il ne présente donc pas de garanties suffisantes au regard des exigences d’impartialité et de contradiction pour suffire à justifier, par lui seul, du bien-fondé des prétentions de la société preneuse.

Les autres pièces produites de part et d’autre apparaissant insuffisantes pour éclairer la présente juridiction sur le montant du loyer renouvelé, il apparaît nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire.

Cette expertise judiciaire sera confiée à Monsieur [J] [A], qui aura pour mission de déterminer la valeur locative 16 juillet 2024, date du renouvellement du contrat de bail commercial, dans les termes précisés au dispositif de cette décision.

Elle aura lieu aux frais avancés du preneur, qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et qui a intérêt à voir fixer le loyer à une valeur locative qu’elle considère comme inférieure au montant du loyer en cours.

Il sera rappelé aux parties qu’il leur appartient de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. 

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. 

En outre, et conformément au principe posé par l’article L.145-57 alinéa 1 du code de commerce, le loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l'instance, au montant du loyer contractuel du bail expiré, hors taxes et hors charges et par an. 

Dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens. 


Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire,

en premier ressort, 

CONSTATE le renouvellement du bail commercial liant la S.C.C.V. CAPIMMO (bailleur) et la S.A.R.L. STD DISTRIBUTION (preneur) portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 5], ce à compter du 16 juillet 2024 ;

avant-dire-droit sur toutes les autres demandes,

• sur l’expertise

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert :

Monsieur [J] [A]
VERON EXPERTISE & ASSOCIES
[Adresse 4]
[Localité 6]
Tél : [XXXXXXXX01]
Fax : 01.42.21.11.55
Port. : 06.25.43.78.46
Email : [Courriel 1]

avec pour mission, de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- visiter les locaux litigieux situés situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 5], et les décrire,
- annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,
- rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués à la date du 16 juillet 2024 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 et suivants du code de commerce, 
- faire toutes observations utiles à la solution du litige,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

RAPPELLE qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

RAPPELLE donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du code de procédure civile l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;



DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 29 janvier 2027 ;

FIXE à la somme de 5000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.A.R.L. STD DISTRIBUTION à la régie du tribunal judiciaire de Bobigny au plus tard le 1er juin 2026, avec une copie de la présente décision ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 30 juin 2026 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

• sur l’injonction à rencontrer un médiateur

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : 

L’association Médiation Barreau 93
[Adresse 5]
06 73 63 98 38
[Courriel 2]

DIT que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ; 

DIT que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux mois suivant cette information ; 

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ; 

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : 
- d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, 
- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, 

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ; 

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : 
- le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, 
- le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;





DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ; 

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ; 

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € ; 

• sur le surplus

FIXE à une somme égale au dernier loyer payé le loyer provisionnel à compter du 16 juillet 2024, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 14 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX




Madame AIT Madame TORRES

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 2]



JUGEMENT DU 14 AVRIL 2026



Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 25/00036 - N° Portalis DB3S-W-B7J-[Immatriculation 1]
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 26/00595

DEMANDEUR

S.A.R.L. STD DISTRIBUTION
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Hayat TABOHOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0261

C/

DEFENDEUR

Société CAPIMMO
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Davina SUSINI - LAURENTI de l’EURL DAVINA SUSINI-LAURENTI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0102


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 27 Janvier 2026


JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.









EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2011, la S.C.I. [X] [S] a donné à bail à la S.A.S. ADDY PARTICIPATIONS un local à usage commercial sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée de douze années à compter de la date de constatation de l’achèvement des travaux et de livraison des locaux loués et sous réserve de la réalisation de conditions suspensives, moyennant un loyer annuel de 161.600 euros HT hors charges (des franchises de loyer étant consenties au preneur par le bailleur les deux premières années), payable trimestriellement et d’avance.

Il est stipulé que les locaux pris à bail se composent d’un local commercial formant le lot n°1, situé au rez-de-chaussée, et qu’ils se trouvent loués pour l’usage exclusif de « commerce », et pour l’exercice de l’activité de « supermarché alimentaire ».

Par avenant en date du 18 décembre 2013, la S.A.S. EMERIGE PATRIMOINE, venant aux droits de la S.C.I. [X] [S], a donné son accord à la substitution de la S.A.S. VICTORIA DISTRIBUTION à la société ADDY PARTICIPATIONS dans le contrat de bail à compter rétroactivement du 1er juillet 2013.

Par acte notarié en date du 1er août 2016, la société EMERIGE PATRIMOINE a vendu la pleine propriété des locaux donnés à bail à la S.C.C.V. PRIMONIAL CAPIMMO.

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2017, la société VICTORIA DISTRIBUTION a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. STD DISTRIBUTION. 
 
Par acte de commissaire de justice signifié le 7 mars 2024, la société STD DISTRIBUTION a sollicité de la société PRIMONIAL CAPIMMO le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 16 juillet 2024 et moyennant un loyer annuel de 138.000 euros hors taxes et hors charges.

En parallèle, et par acte de commissaire de justice signifié le 12 mars 2024, la société PRIMONIAL CAPIMMO a fait délivrer à la société STD DISTRIBUTION un congé pour le 30 septembre 2024 avec offre de renouvellement, proposant de maintenir inchangé le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2024 soit un loyer annuel hors taxes et hors charges de 199.438,52 euros.

Aucun accord n’étant intervenu sur la fixation du loyer du bail renouvelé, la société STD DISTRIBUTION a notifié à la société PRIMONIAL CAPIMMO par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 9 août 2024 un mémoire préalable en date du 16 juillet 2024 aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 16 juillet 2024 à la somme annuelle de 138.000 euros hors charges hors taxes.
 
C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice signifié le 28 août 2025, la société STD DISTRIBUTION a fait assigner la S.C.C.V. CAPIMMO devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 16 juillet 2024 à la somme annuelle de 138.000 euros hors charges hors taxes.

Dans son dernier mémoire en date du 29 décembre 2025 notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, la société STD DISTRIBUTION demande à la présente juridiction de : 
« - juger que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative sur le fondement de l'article L.145-33 du code de commerce ;
- en conséquence, fixer le loyer de renouvellement au 16 juillet 2024 à la somme de 138.000 euros hors charges hors taxes par an ;




- débouter la société CAPIMMO de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 5] ;
- débouter la société CAPIMMO de l’ensemble de ses demandes. »

Dans son dernier mémoire en date du 22 décembre 2025 notifié au preneur par lettre recommandée avec avis de réception, la société CAPIMMO demande au juge des loyers commerciaux de : 
« - juger que l’avis amiable produit par la société STD DISTRIBUTION ne saurait à lui seul fonder la décision du juge des loyers commerciaux ;
- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 16 juillet 2024 à la somme annuelle en principal de 212.293,25 € HT HC, et, à titre subsidiaire à la somme annuelle en principal de 201.678,58 euros HT HC sans préjudice de l’application de la clause d'indexation prévue au bail ;
- juger que pour le surplus, le bail sera renouvelé pour 9 ans aux clauses, charges et conditions du bail expiré sous réserve de leur adaptation aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 dite loi PINEL,
- juger que les arriérés de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu'à parfait paiement ;
- juger que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil ;
Subsidiairement, dans l’hypothèse où le juge des loyers commerciaux s’estimerait insuffisamment informé,
- désigner tel Expert qu’il lui plaira dans les conditions de l’article 263 du code de procédure civile, avec pour mission de donner son avis sur le montant de la valeur locative au 16 juillet 2024 ;
- dans cette hypothèse, fixer le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours, charges et taxes en sus ;
En toutes hypothèses,
- condamner la société STD DISTRIBUTION au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit. »

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le principe et la date de renouvellement du bail commercial

L’article L.145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.






En application de l’article L.145-12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Il convient de relever à titre liminaire que les parties s’accordent dans la présente instance sur le fait qu’elles se trouvent liées par le bail signé le 13 décembre 2011, la société CAPIMMO en qualité de bailleur, la société STD DISTRIBUTION en qualité de preneur, et sur le fait que ce bail, d’une durée de douze années, a pris effet à compter du 16 juillet 2012 et avait pour terme le 15 juillet 2024, ce quand bien même les pièces produites sont insuffisantes à permettre à la présente juridiction de s’en assurer entièrement (le lien de droit entre CAPIMMO et PRIMONIAL CAPIMMO n’étant par exemple pas explicité).

Les parties s’accordent également sur le fait que par l’effet de la demande de renouvellement du bail émanant de la société STD DISTRIBUTION, le bail les liant s’est trouvé renouvelé à partir du 16 juillet 2024.

Il sera en conséquence constaté le renouvellement du bail à compter du 16 juillet 2024.

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code ajoute que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

Plus spécifiquement, et selon l’article R.145-30 du code du commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Il résulte de ces dispositions que le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé ne s’applique pas, notamment, lorsque la durée contractuelle du bail est supérieure à neuf ans.

En l’espèce, le bail expiré ayant été conclu pour une durée de douze ans à compter du 16 juillet 2012 et jusqu’au 15 juillet 2024, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, ce sur quoi s’accordent les parties dans leur mémoire.

Les parties demeurent toutefois en désaccord sur son montant.

Si la société STD DISTRIBUTION produit, au soutien de ses prétentions, un rapport d’expertise établi par Monsieur [U] [L] en date du 1er juin 2023, ce rapport se trouve établi par un technicien rémunéré par l’une des parties, et hors la présence de l’autre partie. Il ne présente donc pas de garanties suffisantes au regard des exigences d’impartialité et de contradiction pour suffire à justifier, par lui seul, du bien-fondé des prétentions de la société preneuse.

Les autres pièces produites de part et d’autre apparaissant insuffisantes pour éclairer la présente juridiction sur le montant du loyer renouvelé, il apparaît nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire.

Cette expertise judiciaire sera confiée à Monsieur [J] [A], qui aura pour mission de déterminer la valeur locative 16 juillet 2024, date du renouvellement du contrat de bail commercial, dans les termes précisés au dispositif de cette décision.

Elle aura lieu aux frais avancés du preneur, qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et qui a intérêt à voir fixer le loyer à une valeur locative qu’elle considère comme inférieure au montant du loyer en cours.

Il sera rappelé aux parties qu’il leur appartient de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. 

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. 

En outre, et conformément au principe posé par l’article L.145-57 alinéa 1 du code de commerce, le loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l'instance, au montant du loyer contractuel du bail expiré, hors taxes et hors charges et par an. 

Dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens. 


Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire,

en premier ressort, 

CONSTATE le renouvellement du bail commercial liant la S.C.C.V. CAPIMMO (bailleur) et la S.A.R.L. STD DISTRIBUTION (preneur) portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 5], ce à compter du 16 juillet 2024 ;

avant-dire-droit sur toutes les autres demandes,

• sur l’expertise

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert :

Monsieur [J] [A]
VERON EXPERTISE & ASSOCIES
[Adresse 4]
[Localité 6]
Tél : [XXXXXXXX01]
Fax : 01.42.21.11.55
Port. : 06.25.43.78.46
Email : [Courriel 1]

avec pour mission, de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- visiter les locaux litigieux situés situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 5], et les décrire,
- annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,
- rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués à la date du 16 juillet 2024 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 et suivants du code de commerce, 
- faire toutes observations utiles à la solution du litige,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

RAPPELLE qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

RAPPELLE donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du code de procédure civile l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;



DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 29 janvier 2027 ;

FIXE à la somme de 5000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.A.R.L. STD DISTRIBUTION à la régie du tribunal judiciaire de Bobigny au plus tard le 1er juin 2026, avec une copie de la présente décision ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 30 juin 2026 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

• sur l’injonction à rencontrer un médiateur

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : 

L’association Médiation Barreau 93
[Adresse 5]
06 73 63 98 38
[Courriel 2]

DIT que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ; 

DIT que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux mois suivant cette information ; 

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ; 

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : 
- d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, 
- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, 

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ; 

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : 
- le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, 
- le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;





DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ; 

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ; 

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € ; 

• sur le surplus

FIXE à une somme égale au dernier loyer payé le loyer provisionnel à compter du 16 juillet 2024, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 14 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX




Madame AIT Madame TORRES

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Mise à jour de la source le 2026-04-14T18:08:36.462Z.