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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Melun, Ch3 Cab1 CTX civil, 7 juillet 2026, n° 25/04992

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 avril 2024 avec prise d’effet le 13 avril 2024, M. [J] [G], avec le concours de la société Foncia amyot gillet en tant que mandataire, a loué à M. [F] [R] [E] un local à usage d'habitation numéroté 1202 et deux emplacements de stationnement numérotés 3056 et 3057 situés [Adresse 5], [Adresse 6] ([Adresse 7] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 755,00 euros hors charges outre 100,00 euros de provision pour charges.

Le 22 août 2024, l’officier d’état civil de [Localité 5] enregistrait la déclaration conjointe de pacte civil de solidarité entre M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V].

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, M. [J] [G] a fait délivrer à M. [F] [R] [E] seul un commandement de payer la somme de 2 145,42 euros au titre des loyers et charges échus, mois de janvier 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, M. [J] [G] a fait délivrer à M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] un commandement de payer la somme de 3 128,76 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’avril 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2025, M. [J] [G] a fait assigner M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués et dire qu’il sera procédé par tout moyen, notamment avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meuble du choix du requérant aux frais des défendeurs et aux risques de qui il en appartiendra,condamner les défendeurs solidairement à payer la somme de 4 712,27 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025,condamner les défendeurs solidairement à payer le montant des loyers et charges dus depuis la date à laquelle le décompte est arrêté et jusqu’à la résiliation du bail,condamner les défendeurs solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été appliqués si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,condamner les défendeurs in solidum à payer la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.



L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 10 septembre 2025.

Initialement appelée à l’audience du 6 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 14 avril 2026 suite à la demande du conseil des défendeurs pour bénéficier du temps utile à l’établissement de ses conclusions.

L’affaire a de nouveau été renvoyée le 14 avril 2026 à la demande du conseil du demandeur suite à un mouvement de grève. L'affaire a alors été fixée et retenue lors de l'audience du 19 mai 2026.

A cette audience, M. [J] [G], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe tendant à :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,subsidiairement, constater que les défendeurs ne règlent pas régulièrement leurs loyers, juger que le non-règlement constitue une violation manifeste du contrat de bail et prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion des défendeurs ainsi que de toute personne dans les lieux de leur fait avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tel lieu au choix du requérant, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues, conformément aux articles L.433-1, L.433-2, L.412-8, L.433-3 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,dire et juger que conformément aux articles L.433-1, L.433-2, L.412-8, L.433-3 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge des défendeurs,condamner les défendeurs solidairement à payer la somme de 4 309,87 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2026 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer les loyers pour les sommes qui y sont visées et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer à compter du 11 juin 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation et payable jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,condamner les défendeurs solidairement au paiement de ladite indemnité d’occupation,ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus conformément à l’article 1154 du code civil,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner les défendeurs solidairement à payer la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré.
Le demandeur actualise également sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 309,49 euros, au titre des loyers et charges échus au 12 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus.

Cités par actes délivrés à tiers présent à domicile pour M. [F] [R] [E] et à sa personne pour Mme [N] [D] [V], ceux-ci ne comparaissent pas mais sont représentés par leur conseil qui procède au dépôt de son dossier de plaidoirie. Ses conclusions, transmises préalablement au conseil du demandeur, visent à faire :

juger qu’en l’absence de communication d’un contrat de location dûment signé par le locataire et paraphé par l’ensemble des parties, le bailleur devra être débouté de l’intégralité de ses demandes,
subsidiairement, juger que Mme [N] [D] [V] n’a pas été signataire du contrat de location et débouter en conséquence le bailleur de l’intégralité des demandes de condamnation formulées à son encontre,au regard des paiements effectués par M. [F] [R] [E], ordonner la suspension de la clause résolutoire et juger que le locataire pourra s’acquitter du montant des sommes dues au titre des loyers et charges impayés par le biais de mensualités d’un montant de 250,00 euros outre le paiement du loyer courant,débouter le bailleur de sa demande de condamnation au titre de l’indemnité d’occupation et de ses plus amples demandes,débouter le bailleur de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ainsi que de sa demande de condamnation aux dépens.
Le conseil des défendeurs joint également leur avis d’imposition, les bulletins de salaire des mois de septembre à novembre 2025 de M. [F] [R] [E] exerçant en tant qu’ingénieur d’études et développement, une attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales ainsi que des factures et échéanciers de crédits destinés aux dépenses quotidiennes. Par ailleurs, il ajoute que l’emplacement de stationnement litigieux a été désencombré.

L’affaire est mise en délibéré au 7 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. A titre liminaire, il convient de constater l’existence et la validité du contrat de bail, celui-ci étant signé électroniquement conformément aux exigences européennes en la matière.

Sur la recevabilité de la demande

2. L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

3. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 6 janvier 2026.

4. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur le paiement des loyers et des charges

5. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

6. En l'espèce, M. [J] [G] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

7. Il ressort des pièces fournies qu'au 12 mai 2026, la dette locative de M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] s’élève à la somme de 3 690,37 euros (soit la somme de 4 309,49 euros réclamée lors de l'audience diminuée d'un montant de 619,12 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et les deux emplacements de stationnement, terme du mois de mai 2026 inclus.

8. Mme [N] [D] [V] n’est pas signataire du contrat de bail prévoyant une clause de solidarité entre les locataires.

9. Néanmoins, l’article 515-4 du code civil prévoit que les partenaires liés par un pacte civil de solidarité sont tenus solidairement à l'égard des tiers des dettes contractées par l'un d'eux pour les besoins de la vie courante.

10. Dès lors, la dette née de la location du local servant à l’habitation des partenaires doit être considérée comme une dette contractée pour les besoins de la vie courante à laquelle ils sont tenus solidairement.

11. En l’espèce, est produit aux débats le récépissé de l’enregistrement de la déclaration conjointe des partenaires du pacte civil de solidarité en date du 22 août 2024.

12. Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] au paiement de la dette locative à compter du 22 août 2024.

13. En outre, la somme de 3 690,37 euros portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 30 avril 2025 pour la somme de 3 128,76 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

14. En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

15. Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les délais de paiement

16. En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

17. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

18. Compte tenu de la situation financière exposée par le conseil des défendeurs, de la reprise du paiement des loyers et de l’engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] un échelonnement de la dette sur une durée de 15 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 250,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

19. Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

20. En l’espèce, le contrat de bail du 11 avril 2024 avec prise d’effet le 13 avril 2024 unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

21. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

22. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 30 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 juin 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

23. Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
24. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

25. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande des défendeurs, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. S’ils règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

26. Il convient d'attirer l'attention de M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet. 

27. Dans cette dernière hypothèse, M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
28.  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

29. M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
 
30. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

31. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [J] [G] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 300,00 euros en application de l’article précité.
 
Sur l’exécution provisoire 

32. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

33. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ; 

CONDAMNE solidairement à compter du 22 août 2024 M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] à verser à M. [J] [G] la somme de 3 690,37 euros (décompte arrêté au 12 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 3 128,76 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 250,00 euros chacune et une 15e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 avril 2024 avec prise d’effet le 13 avril 2024 entre M. [J] [G], d'une part, et M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V], d'autre part, concernant le logement numéroté 1202 et les deux emplacements de stationnement numérotés 3056 et 3057 situés [Adresse 8] sont réunies à la date du 12 juin 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;


DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [J] [G] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] soient condamnés solidairement à verser à M. [J] [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] in solidum à verser à M. [J] [G] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/04992 - 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFJH

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 07/07/2026





Monsieur [J] [G]


C/

Monsieur [F] [R] [E]
Madame [N] [D] [V]












Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELARL AD LITEM JURIS
- SELARL IMBERT & ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE



ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [R] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par Maître Laurence IMBERT de la SELARL IMBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MELUN

Madame [N] [D] [V]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Maître Laurence IMBERT de la SELARL IMBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MELUN





Après débats à l'audience publique du 19 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :



EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 avril 2024 avec prise d’effet le 13 avril 2024, M. [J] [G], avec le concours de la société Foncia amyot gillet en tant que mandataire, a loué à M. [F] [R] [E] un local à usage d'habitation numéroté 1202 et deux emplacements de stationnement numérotés 3056 et 3057 situés [Adresse 5], [Adresse 6] ([Adresse 7] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 755,00 euros hors charges outre 100,00 euros de provision pour charges.

Le 22 août 2024, l’officier d’état civil de [Localité 5] enregistrait la déclaration conjointe de pacte civil de solidarité entre M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V].

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, M. [J] [G] a fait délivrer à M. [F] [R] [E] seul un commandement de payer la somme de 2 145,42 euros au titre des loyers et charges échus, mois de janvier 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, M. [J] [G] a fait délivrer à M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] un commandement de payer la somme de 3 128,76 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’avril 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2025, M. [J] [G] a fait assigner M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués et dire qu’il sera procédé par tout moyen, notamment avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meuble du choix du requérant aux frais des défendeurs et aux risques de qui il en appartiendra,condamner les défendeurs solidairement à payer la somme de 4 712,27 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025,condamner les défendeurs solidairement à payer le montant des loyers et charges dus depuis la date à laquelle le décompte est arrêté et jusqu’à la résiliation du bail,condamner les défendeurs solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été appliqués si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,condamner les défendeurs in solidum à payer la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.



L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 10 septembre 2025.

Initialement appelée à l’audience du 6 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 14 avril 2026 suite à la demande du conseil des défendeurs pour bénéficier du temps utile à l’établissement de ses conclusions.

L’affaire a de nouveau été renvoyée le 14 avril 2026 à la demande du conseil du demandeur suite à un mouvement de grève. L'affaire a alors été fixée et retenue lors de l'audience du 19 mai 2026.

A cette audience, M. [J] [G], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffe tendant à :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,subsidiairement, constater que les défendeurs ne règlent pas régulièrement leurs loyers, juger que le non-règlement constitue une violation manifeste du contrat de bail et prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion des défendeurs ainsi que de toute personne dans les lieux de leur fait avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tel lieu au choix du requérant, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues, conformément aux articles L.433-1, L.433-2, L.412-8, L.433-3 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,dire et juger que conformément aux articles L.433-1, L.433-2, L.412-8, L.433-3 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge des défendeurs,condamner les défendeurs solidairement à payer la somme de 4 309,87 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2026 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer les loyers pour les sommes qui y sont visées et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer à compter du 11 juin 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation et payable jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,condamner les défendeurs solidairement au paiement de ladite indemnité d’occupation,ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus conformément à l’article 1154 du code civil,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner les défendeurs solidairement à payer la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré.
Le demandeur actualise également sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 309,49 euros, au titre des loyers et charges échus au 12 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus.

Cités par actes délivrés à tiers présent à domicile pour M. [F] [R] [E] et à sa personne pour Mme [N] [D] [V], ceux-ci ne comparaissent pas mais sont représentés par leur conseil qui procède au dépôt de son dossier de plaidoirie. Ses conclusions, transmises préalablement au conseil du demandeur, visent à faire :

juger qu’en l’absence de communication d’un contrat de location dûment signé par le locataire et paraphé par l’ensemble des parties, le bailleur devra être débouté de l’intégralité de ses demandes,
subsidiairement, juger que Mme [N] [D] [V] n’a pas été signataire du contrat de location et débouter en conséquence le bailleur de l’intégralité des demandes de condamnation formulées à son encontre,au regard des paiements effectués par M. [F] [R] [E], ordonner la suspension de la clause résolutoire et juger que le locataire pourra s’acquitter du montant des sommes dues au titre des loyers et charges impayés par le biais de mensualités d’un montant de 250,00 euros outre le paiement du loyer courant,débouter le bailleur de sa demande de condamnation au titre de l’indemnité d’occupation et de ses plus amples demandes,débouter le bailleur de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ainsi que de sa demande de condamnation aux dépens.
Le conseil des défendeurs joint également leur avis d’imposition, les bulletins de salaire des mois de septembre à novembre 2025 de M. [F] [R] [E] exerçant en tant qu’ingénieur d’études et développement, une attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales ainsi que des factures et échéanciers de crédits destinés aux dépenses quotidiennes. Par ailleurs, il ajoute que l’emplacement de stationnement litigieux a été désencombré.

L’affaire est mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. A titre liminaire, il convient de constater l’existence et la validité du contrat de bail, celui-ci étant signé électroniquement conformément aux exigences européennes en la matière.

Sur la recevabilité de la demande

2. L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

3. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 6 janvier 2026.

4. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur le paiement des loyers et des charges

5. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

6. En l'espèce, M. [J] [G] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

7. Il ressort des pièces fournies qu'au 12 mai 2026, la dette locative de M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] s’élève à la somme de 3 690,37 euros (soit la somme de 4 309,49 euros réclamée lors de l'audience diminuée d'un montant de 619,12 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et les deux emplacements de stationnement, terme du mois de mai 2026 inclus.

8. Mme [N] [D] [V] n’est pas signataire du contrat de bail prévoyant une clause de solidarité entre les locataires.

9. Néanmoins, l’article 515-4 du code civil prévoit que les partenaires liés par un pacte civil de solidarité sont tenus solidairement à l'égard des tiers des dettes contractées par l'un d'eux pour les besoins de la vie courante.

10. Dès lors, la dette née de la location du local servant à l’habitation des partenaires doit être considérée comme une dette contractée pour les besoins de la vie courante à laquelle ils sont tenus solidairement.

11. En l’espèce, est produit aux débats le récépissé de l’enregistrement de la déclaration conjointe des partenaires du pacte civil de solidarité en date du 22 août 2024.

12. Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] au paiement de la dette locative à compter du 22 août 2024.

13. En outre, la somme de 3 690,37 euros portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 30 avril 2025 pour la somme de 3 128,76 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

14. En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

15. Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les délais de paiement

16. En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

17. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

18. Compte tenu de la situation financière exposée par le conseil des défendeurs, de la reprise du paiement des loyers et de l’engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] un échelonnement de la dette sur une durée de 15 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 250,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

19. Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

20. En l’espèce, le contrat de bail du 11 avril 2024 avec prise d’effet le 13 avril 2024 unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

21. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

22. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 30 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 juin 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

23. Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
24. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

25. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande des défendeurs, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. S’ils règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

26. Il convient d'attirer l'attention de M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet. 

27. Dans cette dernière hypothèse, M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
28.  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

29. M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
 
30. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

31. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [J] [G] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 300,00 euros en application de l’article précité.
 
Sur l’exécution provisoire 

32. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

33. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ; 

CONDAMNE solidairement à compter du 22 août 2024 M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] à verser à M. [J] [G] la somme de 3 690,37 euros (décompte arrêté au 12 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 3 128,76 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 250,00 euros chacune et une 15e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 avril 2024 avec prise d’effet le 13 avril 2024 entre M. [J] [G], d'une part, et M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V], d'autre part, concernant le logement numéroté 1202 et les deux emplacements de stationnement numérotés 3056 et 3057 situés [Adresse 8] sont réunies à la date du 12 juin 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;


DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [J] [G] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] soient condamnés solidairement à verser à M. [J] [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] in solidum à verser à M. [J] [G] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [R] [E] et Mme [N] [D] [V] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution L433-3, code des procedures civiles d'execution L412-8, code civil 515-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-07T19:26:30.609Z.