Tribunal judiciaire de Compiègne, Chambre 1 Section 1, 7 juillet 2026, n° 21/00057

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE



MINUTE N° : 080 /2026
N° RG 21/00057 - N° Portalis DBZV-W-B7F-CBUV
CONTENTIEUX - Chambre 1 Section 1


JUGEMENT DU 07 Juillet 2026


Entre :

Madame [S] [U], agissant en qualité d’ayant droit de Monsieur [P] [U] né le 05 juillet 1946 à [Localité 1] (60) et décédé le 02 avril 2023 à [Localité 2] (60)
née le 22 Février 1970 à [Localité 3] (OISE)
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Thibaut VANDIERENDONCK, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

Société [Adresse 2]
immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 841 111 529
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître François LECLERCQ de la SELARL CABINET LECLERCQ, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant
Rep/assistant : Maître Sandra MOUSSAFIR de la SELARL CABINET MOUSSAFIR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. AFEDIM GESTION CM-CIC
Immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro 388 034 753
[Adresse 4]
[Localité 6]
Rep/assistant : Maître Gérard FERREIRA, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant
Rep/assistant : Maître Serge PAULUS de la SELARL ORION, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

Maître [F] [Y] (associé de la SCP [Z] [B] [F] [Y])
né le 02 Février 1973 à [Localité 7] (MARNE)
[Adresse 5]
[Localité 8]
Rep/assistant : Maître Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS

S.C.P. [Z] [B] [F] [Y] 
Immatriculée au RCS de COMPIEGNE sous le numéro 382 504 678
[Adresse 5]
[Localité 8]
Rep/assistant : Maître Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau D’AMIENS

Maître [H] [N]
né le 17 Juin 1957 à [Localité 9]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Rep/assistant : Maître Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau D’AMIENS

N° RG 21/00057 - N° Portalis DBZV-W-B7F-CBUV - jugement du 07 Juillet 2026



S.C.P. CENDRINE WAROQUIER ET [Q] [N] Immatriculée au RCS de COMPIEGNE sous le numéro [Numéro identifiant 1]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 10]
Rep/assistant : Maître Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS

S.A.S. AFEDIM
Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le numéro 387 468 382
[Adresse 8]
[Localité 11]
Rep/assistant : Maître Gérard FERREIRA, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant
Rep/assistant : Maître Serge PAULUS de la SELARL ORION, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant




Expédition et Formule exécutoire le :
à Me François LECLERCQ
Me Gérard FERREIRA
Me Franck DERBISE
Me Thibaut VANDIERENDONCK


 
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Hélène JOURDAIN, magistrat chargé du rapport

Magistrats ayant délibéré :
Président : Madame Hélène JOURDAIN
Assesseurs : Monsieur Patrick ROSSI et Madame Caroline OLLITRAULT
Magistrat rédacteur : Madame Hélène JOURDAIN 

Greffier : Madame Angélique LALOYER

DEBATS :

A l'audience du 05 Mai 2026, tenue publiquement devant Madame JOURDAIN, magistrat chargé du rapport, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l'audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile ;

Avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 07 Juillet 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte signé le 5 février 2018, la SCCV POINT DE MIRE a confié à la société AFEDIM CM-CIC Agence Immobilière (RCS 387 468 382) un mandat non exclusif de commercialisation avec mission de rechercher des acquéreurs en vue de la vente de biens dépendant d’un programme immobilier portant sur la « [Adresse 9] » située à [Localité 12].


Le 20 avril 2018, Monsieur [P] [U] et la SCCV POINT DE MIRE ont régularisé un contrat de réservation dit « contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement » portant sur un appartement n°17 et un box n°B5 au sein d’un immeuble à édifier sur un terrain sis à [Localité 12] pour un prix de 158 900 euros TTC. 
Suivant acte reçu par Maître [F] [Y], Notaire à [Localité 8], avec la participation de Maître [H] [N]-[T], Notaire à [Localité 10], le 26 avril 2019, Monsieur [P] [U] a acquis en l’état futur d’achèvement, auprès de la société SCCV [Adresse 2], les lots 28 et 39 d’un immeuble en copropriété nommé « [Adresse 10] », situé [Adresse 11] et [Adresse 12] à [Localité 12], pour un prix de 158 900 euros TTC. 
Par décision en date du 25 novembre 2019, le juge des tutelles du Tribunal d’Instance de SENLIS, statuant sur requête déposée par les enfants de l’intéressé le 31 octobre 2019, a placé Monsieur [P] [U] sous le régime de la sauvegarde de justice pendant la durée de l’instance et désigné l’association de protection juridique des majeurs de l’Oise (APJMO) en qualité de mandataire spécial. 
Suivant acte sous seing privé signé le 7 février 2020, Monsieur [U] a confié un mandat de gestion immobilière à la société AFEDIM CM-CIC GESTION IMMOBILIERE, immatriculée au RCS de NANTES sous le n°388 034 753 concernant lesdits lots.
Le 13 juillet 2020, le Juge des Tutelles de Senlis a rendu une ordonnance confiant à l’A.P.J.M.O la mission d’accomplir tous les actes nécessaires à l’annulation de l’acquisition immobilière du bien situé [Adresse 13]. 
Le 29 septembre 2020, le juge des tutelles de SENLIS, au vu d’un certificat médical attestant que l’altération des facultés mentales ou corporelles de Monsieur [U] l’empêchait de pourvoir seul à ses intérêts, a ouvert une mesure de protection et : 
- Désigné l’APJMO en qualité de tuteur aux biens ; 
- Désigné les enfants de Monsieur [P] [U], [S] et [D] [U], en qualité de tuteurs à la personne. 
Le 8 octobre 2020, la SELARL DORINET, huissiers de justice, a fait délivrer à l’A.P.J.M.O un commandement de payer visant la clause résolutoire, réitéré selon les mêmes formes le 17 novembre 2020. 
Le 27 janvier 2021, Maitre [Z] [B], Notaire, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution de la vente. 
L’acte dressait par Maître [B] mentionnait que la SCCV [Adresse 2] avait retenu sur les sommes déjà versées par Monsieur [P] [U] les montants suivants: 
- Indemnité de résiliation: 10 % soit 15 890 euros, 
- Intérêts de retard de paiement de 1% par mois relatifs à l’appel de fonds “plancher bas du rez-de-chaussée” du 14 novembre 2019 s’élevant à la somme de 476,70 euros, et s’élevant pour 13 mois de retard à la somme totale de 6 197,10 euros, 
- Intérêts de retard de paiement de 1% par mois relatif à l’appel de fond “mise hors d’eau -mise hors d’air” du 4 juin 2020 s’élevant initialement à 397,25 euros, soit 2 383,50 euros,
- Frais d’huissier : 483,25 euros, 
- Frais d’actes de résiliation de la vente : 1800 euros,
Soit une retenue globale de 26 753,83 euros.
Un chèque de 28 861,17 euros a, par conséquent, été retourné à l’A.P.J.M.O ès qualité. 
Par actes d’huissier de justice en date des 1er décembre 2020 et 22 janvier 2021, 1Monsieur [U] [P], représenté par son tuteur, l’association de protection juridique des majeurs de l’Oise (APJMO), a fait assigner la société AFEDIM GESTION (CM-CIC) et la société SCCV [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de COMPIEGNE aux fins de voir :
« - Ordonner au juge des tutelles de SENLIS de produire aux débats le certificat médical réalisé par le Docteur [E] [A] le 30 septembre 2019, des lors qu’il n’existe aucun motif d’empêchement légitime, afin de déterminer l’état de santé dans lequel se trouvait Monsieur [P] [U] en 2019 ;
Ordonner l’annulation de l’acte notarié régularisé par Monsieur [U] [P] auprofit de la société SCCV [Adresse 2] le 26 avril 2019 par-devant Me [Y], Notaire à [Localité 8], portant sur l’acquisition en l’état futur d’achèvement des fractions ci-après désignées dépendant d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 10], situe à [Localité 12], [Adresse 11] et [Adresse 12], ledit immeuble cadastré Section AK n0°[Cadastre 1], [Adresse 14], pour 32 ares et 43 centiares :

Lot n° 28 : un garage au rez-de-chaussée du Bâtiment B (portant le n° B5),
et les 27/ 10.000emes des parties communes générales du bâtiment B,
et les 52 / 10.000emes des parties communes spéciales du bâtiment B,
Lot n° 39 : un appartement au 1er étage du Bâtiment B (portant n° B 17)
et les 242 / 10.000èmes des parties communes générales du bâtiment B,
et les 469/ 10.000emes des parties communes spéciales du bâtiment B,
Ordonner la publication de la présente décision auprès du service de la publicité foncière;
Condamner en conséquence la société SCCV [Adresse 2] à lui rembourser l’intégralité des sommes que ce dernier a pu lui verser ;
Ordonner l’annulation du mandat de gestion donné à la société CM-CIC GESTION IMMOBILIERE et, plus généralement, tout document se rapportant e ce mandat (bulletins individuels d’adhésions et mandat de prélèvement. . .) ;
Condamner solidairement la société SCCV [Adresse 2] et la société AFEDIM GESTION à lui payer, représenté par son tuteur, la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles que ce dernier se voit contraint d'exposer ;
Condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me VANDIERENDONCK, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile ; »
Monsieur [P] [U] est décédé le 2 avril 2023.
Madame [S] [U] a repris l’instance en qualité d’ayant-droit de Monsieur [P] [U].
Suivant ordonnance en date du 6 juin 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes en lien avec la commercialisation de l’immeuble formées par la société SCCV [Adresse 2] à l’encontre de la société AFEDIM GESTION CM-CIC (RCS 388 034 753).

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023, la SCCV [Adresse 2] a appelé en garantie la société AFEDIM (RCS 387 468 382) devant le tribunal judiciaire de Compiègne. La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 24/00025.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 23 janvier 2024, la jonction a été prononcée entre les procédures enregistrées sous les numéros RG 24/00025 et 21/00057.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, la société AFDIM a appelé en intervention forcée la SCP CENDRINE WAROQUIER ET [Q] [N], Maître [H] [N], la SCP [Z] [B] - [F] [Y] et Maître [F] [Y].
L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/459.
Suivant décision du juge de la mise en état en date du 28 mai 2024, la jonction des causes inscrites sous les n° RG 24/459 et 21/57 a été ordonnée.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2026, fixant l'audience de plaidoiries au 5 mai 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 septembre 2023, Madame [S] [U] demande au tribunal de :
Ordonner l’annulation de la vente en l’état futur d’achèvement conclue entre Monsieur [P] [U] et la société SCCV [Adresse 2] le 26 avril 2019 par-devant Maître [Y],
Ordonner la publication de la décision auprès du service de la publicité foncière, 
Condamner la SCCV [Adresse 2] à lui restituer la somme de 26 753,83 euros au titre des sommes versées par Monsieur [P] [U],
Ordonner l’annulation du mandat de gestion donné par Monsieur [P] [U] à la société AFEDIM GESTION et de tout document se rapportant à ce mandat,
Condamner la société SCCV [Adresse 2] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SCCV [Adresse 2] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître VANDIERENDONCK.


Au soutien de sa demande de nullité de la vente, se fondant sur les articles 414-1, 1178 et 464 du code civil, Madame [S] [U] expose qu’il résulte du certificat médical établi par le docteur [A] le 30 septembre 2019 que Monsieur [P] [U] souffrait déjà de troubles cognitifs sévères lors de la signature de l’acte authentique de vente. Elle affirme qu’il n’était donc pas en capacité de conclure valablement un acte juridique, ce qui est également établi par le fait que l’acquisition n’avait aucune utilité pour lui puisqu’il disposait déjà d’un domicile dont il était propriétaire. Elle soutient également que la SCCV [Adresse 2] ne pouvait ignorer l’état de santé de Monsieur [P] [U] puisque ce dernier avait été hospitalisé quelques jours après la signature de l’acte authentique où il était présent et souligne que son état de santé avait nécessité sa mise en fauteuil roulant de sorte que son état physique était particulièrement préoccupant. Elle indique en outre que son père a nécessairement subi un préjudice lié à l’absence d’utilité de la vente ayant justifié l’autorisation donnée par le juge des tutelles à l’APJMO d’accomplir les actes nécessaires pour obtenir la nullité de la vente.
S’agissant de sa demande d’annulation du mandat de gestion confié à la société AFEDIM GESTION, elle fait valoir que l’annulation de la vente entraîne par voie de conséquence l’annulation de tous les actes postérieurs effectués relativement à cette acquisition.

Suivant conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 27 janvier 2026, la SCCV [Adresse 2] sollicite de voir :
A titre principal :
Constater la résolution de la vente conclue le 26 avril 20219, par application de la clause résolutoire contractuelle,
Débouter l’APJMO de ses demandes formées à son encontre,
A titre subsidiaire, 
Condamner Monsieur [P] [U] au paiement du dépôt de garantie prévu dans le contrat de réservation de vente,
Condamner solidairement Maître [F] [Y] et la SCP [Z] [F] [Y], ainsi que Maître [H] [N] [T] et la SCP CENDRINE WAROQUIER ET [Q] [N] NOTAIRES à garantir Monsieur [P] [U] des condamnations qui seront prononcées à son encontre,
En tout état de cause :
Condamner toute partie succombant au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Pour s’opposer à la demande de nullité de la vente, se prévalant des dispositions des articles 464 et 465 du code civil, la SCCV [Adresse 2] souligne que la publication du jugement d’ouverture de la mesure de protection est intervenue bien après la vente et affirme qu’il n’est pas démontré que l’altération des facultés mentales de Monsieur [U] existait lors de la conclusion du contrat, le certificat médical ayant été établi 6 mois après. Elle précise que l’acquisition visait à réaliser un investissement locatif qui était projeté dès le mois d’avril 2018, de sorte que la dépense effectuée par Monsieur [U] ne disposait pas d’un caractère irraisonné ou inutile. Elle soutient en outre qu’il n’est pas démontré que l’altération des facultés de Monsieur [U] était notoirement connue de ses cocontractants et indique que Monsieur [U] était assisté de son notaire personnel lors de la signature de l’acte de vente, lequel n’a exprimé aucune réserve. Elle expose également qu’elle n’a jamais rencontré Monsieur [U] puisqu’elle a donné mandat de commercialisation à la société AFEDIM qui l’a contactée et lui a fait signer le contrat de réservation et qu’elle était représentée par un clerc de notaire lors de la conclusion de la vente.
Au soutien de sa demande subsidiaire de condamnation de Monsieur [U] à lui verser le dépôt de garantie, se fondant sur l’article R261-31 du code de la construction et de l’habitation, elle souligne que le contrat de réservation a été conclu en avril 2018, soit deux ans avant le prononcé de la mesure de protection, de sorte qu’il ne peut faire l’objet d’une résiliation ou résolution et que les sommes versées à titre de dépôt de garantie doivent lui demeurer acquises.
Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, la société AFEDIM formule les demandes suivantes :
A titre principal, lui donner acte de l’absence de prétention formée par la SCCV [Adresse 2] à son encontre et débouter les autres parties de leurs demandes dirigées à son encontre,



A titre subsidiaire, condamner solidairement Maître [F] [Y], la SCP [Z] [B] [F] [Y], NOTAIRES ASSOCIES ainsi que la SCP CENDRINE WAROQUIER ET [Q] [N], NOTAIRES à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,
En tout état de cause :
Condamner la SCCV [Adresse 2] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamner la SCCV [Adresse 2] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamner la SCCV [Adresse 2] aux dépens.
A l’appui de sa demande principale, elle souligne que la SCCV [Adresse 2] ne formule plus aucune demande à son encontre. Elle expose également, en se fondant sur les dispositions des articles 1231-1 et 1353 du code civil, qu’aucun contrat ne la liait à Monsieur [P] [U] et qu’elle a respecté l’ensemble de ses obligations. Elle souligne qu’au moment de la signature du contrat de réservation, Monsieur [P] [U] ne faisait l’objet d’aucun régime de protection. Elle affirme qu’aucun trouble mental n’était manifeste et aucune circonstance particulière ne permettait de mettre en doute ses facultés mentales.
Au soutien de sa demande subsidiaire, elle affirme que Maître [F] [Y] et Maître [H] [N]-[T] se devaient de vérifier la capacité juridique des parties à l’acte de vente. Elle fait valoir que les notes de rendez-vous versées par Maître [N]-[T] ne présentent aucune valeur probante et que c’est lors de la signature de la vente que les notaires auraient dû constater l’insanité d’esprit de Monsieur [U] et non lors de la signature de l’acte de réservation.
S’agissant de sa demande de condamnation de la SCCV [Adresse 2] à lui verser des dommages et intérêts, se fondant sur les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, elle affirme que l’action de cette dernière constitue un abus de son droit d’ester en justice en ce qu’elle lui avait demandé dans un premier temps le remboursement du montant des honoraires versés au titre du mandat avant de l’assigner en intervention forcée en modifiant ses prétentions et en dissimulant le fait qu’elle avait déjà remboursé cette somme pour finalement abandonner ses demandes à son encontre dans ses dernières conclusions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, la SCP CENDRINE WAROQUIER et [Q] [N] et la SCP [Z] [B] – [F] [Y] demandent au tribunal de :
Débouter la société AFEDIM et la SCCV [Adresse 2] de leurs demandes formées leur encontre,
Condamner la société AFEDIM à leur verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 
Condamner la société AFEDIM aux dépens dont distraction au profit de la SCP LEBEGUE DERBISE.
Pour s’opposer aux demandes formées par la SCP CENDRINE WAROQUIER ET [Q] [N], Maître [H] [N], la SCP [Z] [B] - [F] [Y] et Maître [F] [Y] font valoir que l’APJMO n’a versé aucune pièce démontrant l’existence d’une altération des facultés mentales de Monsieur [U] lors de la vente qui est intervenue plusieurs mois avant l’établissement du certificat médical réalisé par le docteur [A]. Ils affirment également qu’il résulte des notes de Maître [N]-[T] que Monsieur [U] était accompagné par un conseiller patrimonial de sa banque lors du rendez-vous en vue de la signature du contrat de réservation le 20 avril 2018, de sorte qu’il s’agissait d’un projet réfléchi faisant suite à la réalisation de démarches et qu’aucune altération de ses facultés mentales n’avait été constatée lors des rendez-vous et de la régularisation de l’acte de vente. Ils affirment qu’il ressort de ces éléments qu’ils n'ont commis aucune faute lors de la vente.
Se prévalant des dispositions de l’article 1240 du code civil, ils font valoir que les conséquences d’une éventuelle restitution du prix de vente ne peuvent être mises à leur charge dans la mesure où il n’est pas démontré que la SCCV [Adresse 2] serait insolvable. Ils exposent que la SCCV [Adresse 2] ne démontre pas l’existence d’une faute des notaires en lien direct avec le paiement d’un dépôt de garantie par Monsieur [U] relatif au contrat de réservation auquel ils sont tiers et qu’il n’est pas établi que Monsieur [U] serait dans l’incapacité de régler son montant.


N° RG 21/00057 - N° Portalis DBZV-W-B7F-CBUV - jugement du 07 Juillet 2026



La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la demande de nullité de la vente :

Conformément à l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.
L’article 414-2 de ce code précise que de son vivant, l'action en nullité n'appartient qu'à l'intéressé.
Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d'esprit, que dans les cas suivants :
1° Si l'acte porte en lui-même la preuve d'un trouble mental ;
2° S'il a été fait alors que l'intéressé était placé sous sauvegarde de justice ;
3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d'ouverture d'une curatelle ou d'une tutelle ou aux fins d'habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future.

L’article 464 du code civil prévoit que les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l'époque où les actes ont été passés.
Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s'il est justifié d'un préjudice subi par la personne protégée.

En l’espèce, il est constant que Monsieur-[P] [U] a acquis les lots 28 et 39 d’un immeuble en copropriété nommé « [Adresse 10] » situé [Adresse 11] et [Adresse 12] à [Localité 12] auprès de la SCCV [Adresse 2] le 26 avril 2019 et qu’il a été placé sous tutelle par jugement du 29 septembre 2020. 

Afin d’obtenir la nullité de la vente en application de l’article 414-1 du code civil, il appartient à Madame [S] [U] d’apporter la preuve que Monsieur [P] [U] était atteint d’un trouble mental lors de la conclusion du contrat. 

Celle-ci verse à ce titre un certificat médical établi par le Docteur [E] [A] qui a procédé à l’examen de Monsieur [P] [U] le 25 septembre 2019 et précise que ce dernier présente d’importants troubles cognitifs et souffre d’une maladie neuro-dégénérative de type Alzheimer le conduisant à tenir des propos incohérents et inadaptés et à faire des chutes ayant conduit à la mise en place de moyens de contention mécanique par l’établissement où il est hospitalisé depuis mai 2019. Il est également indiqué que Monsieur [P] [U] présente une atteinte de ses fonctions de jugement et de raisonnement. 

Il est dès lors établi que Monsieur [P] [U] souffrait, en septembre 2019, d’un trouble mental l’empêchant de consentir valablement à un acte juridique. 

Cependant, son état a été constaté plusieurs mois après la conclusion du contrat litigieux conclu le 26 avril 2019 et Madame [S] [U] ne verse aucune autre pièce, notamment aucun certificat médical, ni aucune attestation de témoin, permettant de démontrer avec certitude que cette incapacité préexistait à la vente litigieuse. 

S’il est fait état dans le certificat médical du Dr [A] d’une hospitalisation de Monsieur [P] [U] à compter du mois de mai 2019, la cause initiale de cette hospitalisation n’est pas connue et le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant d’apprécier l’état de ses troubles cognitifs à cette date, ce qui est d’autant plus problématique que les troubles dont souffrait l’intéressé présentaient, par définition, un caractère évolutif.



Par ailleurs, il doit être souligné que Monsieur [P] [U] était présent pour la signature de l’acte authentique du 26 avril 2019 et qu’il a été assisté dans le cadre de sa démarche d’acquisition par son notaire personnel, Maître [H] [N]-[T]. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas démontré que le trouble mental dont a souffert Monsieur [P] [U] existait lors de la vente et le rendait, à cette date, incapable d’y consentir de manière éclairée. 

Pour démontrer l’incapacité de son père, Madame [S] [U] invoque encore l’inutilité de la vente eu égard au fait que Monsieur [P] [U] disposait déjà d’un domicile lors de sa conclusion. Toutefois, cet élément apparaît insuffisant pour démontrer l’existence d’un trouble mental dans la mesure où il apparaît que dès le 20 avril 2018, Monsieur [U] avait conclu un contrat de réservation auprès de la SCCV POINT DE MIRE, aux droits de laquelle vient la société SCCV [Adresse 2], soit plus d’un an avant son hospitalisation et la mise en place d’une mesure de protection. Or, il n’est ni démontré, ni même allégué que Monsieur [P] [U] faisait déjà l’objet à cette époque d’un affaiblissement significatif de ses capacités cognitives. 

Madame [S] [U] n’apporte pas davantage la preuve que l’inaptitude de Monsieur [P] [U] à défendre ses intérêts était notoire ou aurait été connue de la SCCV [Adresse 2] ou de la société AFEDIM dans les conditions visées par l’article 464 du code civil. 

Il n’est, en outre, pas démontré que cet acte, qui constituait manifestement un investissement locatif, aurait causé à Monsieur [P] [U] un préjudice justifiant d’en prononcer la nullité sur le fondement de ce même article.

Par conséquent, il convient de débouter Madame [S] [U] de sa demande de nullité de la vente ainsi que de sa demande en paiement de la somme de 26 753,83 euros.
 
Sur la demande de constat de la résolution de la vente :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L’article 1225 de ce code prévoit que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
Conformément à l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
En l’espèce, le contrat de vente du 26 avril 2019 comporte une clause aux termes de laquelle « pour le cas où l’acquéreur serait défaillant dans son obligation de payer les fractions du prix stipulées payables à terme, le vendeur aura la faculté, un mois après une sommation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou après un commandement de payer demeuré infructueux, de se prévaloir d’office et sans formalité, de la résolution des présentes (…)
S’il advient que la résolution soit prononcée pour une cause imputable à l’une ou l’autre des parties, celle à laquelle elle est imputable devra verser à l’autre une indemnité forfaitaire, insusceptible de modération ou de révision, de 10% du prix de vente éventuellement révisé ».
A l’appui de sa demande tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, la SCCV [Adresse 2] produit un commandement d’avoir à payer la somme de 93 836,98 euros signifié le 8 octobre 2020 à l’APJMO, en sa qualité de tuteur aux biens de Monsieur [P] [U], précisant que faute de régler cette somme dans un délai d’un mois, elle entendait se prévaloir d’office et sans formalité de la résolution de l’acte notarié. 
Elle verse également aux débats un courrier adressé à l’APJMO en date du 18 décembre 2020 notifiant la résiliation de la vente.
Il n’est pas discuté que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois. 
Il s’ensuit que la clause résolutoire est acquise depuis le 8 novembre 2020.

Par conséquent, il convient de constater la résolution de la vente à cette date.

Sur les demandes en garantie formée à l’encontre des notaires :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient au notaire, tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes reçus par lui, de vérifier la capacité de son client lorsque des circonstances particulières lui permettent de mettre en doute ses facultés mentales.

Compte tenu de la solution donnée au litige, les appels en garantie formés à l’encontre de Maître [F] [Y], la SCP [Z] [F] [Y], Maître [H] [N] [T] et la SCP CENDRINE WAROQUIER ET [Q] [N] NOTAIRES, sont sans objet.
A titre surabondant, il sera relevé que s’il est constant que Monsieur [P] [U] a été placé sous mesure de protection postérieurement à la vente et que son hospitalisation en mai 2019 est intervenue dans un temps rapproché de la signature de l’acte de vente, il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats qu’il présentait déjà à cette date les signes d’une altération de ses facultés qui auraient dû alerter les notaires et les conduire à vérifier sa capacité à conclure le contrat. 

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société AFEDIM à l’encontre de SCCV [Adresse 2] : 

Conformément à l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à des dommages et intérêts.

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

A l’appui de sa demande de condamnation de la SCCV [Adresse 2] au titre d’un abus de droit d’agir en justice, la société AFEDIM fait valoir que cette dernière l’a assignée en dissimulant le fait qu’elle avait déjà remboursé le montant de ses honoraires pour finalement abandonner ses prétentions à son encontre dans ses dernières conclusions.

Suivant conclusions au fond n°2 transmises en vue de l’audience de mise en état du 25 octobre 2022, la SCCV [Adresse 2] sollicitait la condamnation de la société AFEDIM GESTION à lui rembourser le montant de la commission versée au titre du mandat de commercialisation du bien régularisé le 23 juin 2020. Ses demandes ont néanmoins été déclarées irrecevables pour défaut de droit d’agir par ordonnance du juge de la mise en état du 6 juin 2023, en ce qu’elles étaient dirigées à l’encontre de la société AFEDIM GESTION (RCS 388 034 753) et non à l’encontre de la société AFEDIM (RCS 387 468 382). 

La société AFEDIM produit un avis d’opération de virement dont il ressort qu’elle avait versé à la société SCCV [Adresse 2] la somme de 9 534 euros correspondant au montant de sa commission le 24 mai 2022, soit plusieurs mois avant le dépôt par la SCCV [Adresse 2] de ses conclusions. 

Il apparaît néanmoins que dès ses conclusions au fond n°2, la SCCV [Adresse 2] sollicitait également la condamnation de la société AFEDIM à la garantir des éventuelles condamnations prononcées à son encontre, affirmant qu’elle avait confié un mandat de commercialisation à la société AFEDIM qui avait été l’unique interlocutrice de Monsieur [U] lors de la signature du contrat de réservation, ce que ne conteste pas cette dernière, et prétention qu’elle a maintenue dans son assignation en intervention forcée du 27 décembre 2023 avant de finalement renoncer à ses demandes à l’encontre de la société AFEDIM. 

La société AFEDIM n’ayant été attraite à la procédure qu’au titre de cette prétention, qui n’apparait pas manifestement abusive et pour laquelle il ne peut être soutenu que la SCVV [Adresse 2] ait agi de mauvaise foi, il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de retenir l’existence d’un abus par cette dernière de son droit d’agir en justice. 

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la société AFEDIM tendant à obtenir la condamnation de la SCCV [Adresse 2] à lui verser des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
L’article 700 de ce code précise que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [S] [U] qui succombe supportera la charge des dépens dont distraction au profit de la SCP LEBEGUE DERBISE.

Par ailleurs, au vu des circonstances particulières du litige et de la situation économique respective des parties, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes des parties sur ce fondement seront rejetées.

DECISION

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
DEBOUTE Madame [S] [U] de sa demande de nullité de la vente conclue par acte notarié du 26 avril 2019 entre Monsieur [P] [U] et la SCCV [Adresse 2] ;

DEBOUTE Madame [S] [U] de sa demande de condamnation de la société SCCV [Adresse 2] à lui restituer la somme de 26 753,83 euros ; 

CONSTATE la résolution de la vente conclue le 26 avril 2019 entre Monsieur [P] [U] et la SCCV [Adresse 2] portant sur les lots 28 et 39 de l’immeuble en copropriété « [Adresse 10] », situé [Adresse 11] et [Adresse 12] à [Localité 12], par application de la clause résolutoire contractuelle, avec effet au 8 novembre 2020 ;

DEBOUTE la SCCV [Adresse 2] de sa demande de condamnation de Maître [F] [Y], la SCP [Z] [B] - [F] [Y] [N]-[T], notaires associés, Maître [H] [N]-[T], et la SCP [N]-[T] et WAROQUIER à garantir les condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur [P] [U] ;

DEBOUTE la société AFEDIM (RCS 387 468 382) de son appel en garantie à l’encontre de la SCP CENDRINE WAROQUIER ET [Q] [N], Maître [H] [N], la SCP [Z] [B] - [F] [Y] et Maître [F] [Y] ;

DEBOUTE la SAS AFEDIM de sa demande de condamnation de la SCCV [Adresse 2] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Madame [S] [U] aux dépens, avec distraction au profit de la SCP LEBEGUE DERBISE ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et remis au greffe le 7 juillet 2026.

Et ont signé Hélène JOURDAIN, Président et Angélique LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT