Tribunal judiciaire de Compiègne, Chambre 1 Section 1, 7 juillet 2026, n° 23/00710

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE



MINUTE N° : 085/2026

N° RG 23/00710 - N° Portalis DBZV-W-B7H-CJPS

CONTENTIEUX - Chambre 1 Section 1


JUGEMENT DU 07 Juillet 2026


Entre :

Monsieur [P] [S]
né le 26 Juillet 1965 à [Localité 1] (OISE)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Océane ZEITER DURAND de la SCP SIMEONI - ZEITER DURAND, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant
Rep/assistant : Maître Barthélémy LATHOUD de la SELARL ATOUTS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


Et :

S.C.I. BENJI II
immatriculée au RCS de COMPIEGNE sous le numéro 494 372 386
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Marie DUPONCHELLE, avocat au barreau de COMPIEGNE

S.A. ALLIANZ IARD
immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 542 110 291
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Frédérique ANGOTTI de la SCP ANGOTTI, avocats au barreau de COMPIEGNE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC EN EXERCICE ORPI CEGIT IMMO [Localité 2]
dont le siège social est [Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Bénédicte MEUNIER, avocat au barreau de [Localité 2], avocat postulant
Rep/assistant : Maître Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD 
immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 722 057 460
[Adresse 5]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Aurélien DESMET de la SCP COTTIGNIES-CAHITTE-DESMET, avocat au barreau D’AMIENS







N° RG 23/00710 - N° Portalis DBZV-W-B7H-CJPS - jugement du 07 Juillet 2026



PARTIE INTERVENANTE (intervention volontaire) :

Monsieur [I] [D] exploitant sous l’enseigne DEGRIF’EMOI
[Adresse 2]
[Localité 2]
rep/assistant : Maître Marie DUPONCHELLE de la SARL ESIA AVOCATS, avocat au barreau de COMPIEGNE




Expédition et Formule exécutoire le :
à Me Frédérique ANGOTTI
Me Aurélien DESMET
Me Marie DUPONCHELLE
Me Bénédicte MEUNIER
Me Océane ZEITER DURAND

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Hélène JOURDAIN, magistrat chargé du rapport

Magistrats ayant délibéré :
Président : Madame Hélène JOURDAIN
Assesseurs : Monsieur Patrick ROSSI et Madame Caroline OLLITRAULT
Magistrat rédacteur : Madame Hélène JOURDAIN 

Greffier : Madame Angélique LALOYER

DEBATS :

A l'audience du 05 Mai 2026, tenue publiquement devant Madame JOURDAIN, magistrat chargé du rapport, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile ;

Avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 07 Juillet 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE 

Monsieur [P] [S] est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 2], immeuble soumis au statut de la copropriété.
La SCI BENJI II est propriétaire de l’immeuble mitoyen situé au [Adresse 6] à [Localité 2].
Le 16 mars 2022, le mur intérieur d’un des appartements de l’immeuble situé [Adresse 6] s’est effondré. 
Suivant arrêt de mise en sécurité n°DAJ-14-2022 du 18 mars 2022, l’Agglomération Région de [Localité 2] a contraint les occupants des immeubles situés au [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 2] à quitter les lieux.



N° RG 23/00710 - N° Portalis DBZV-W-B7H-CJPS - jugement du 07 Juillet 2026



Le 18 mars 2022, l’ARC a saisi le tribunal administratif d’Amiens en référé d’une demande de désignation d’un expert judiciaire avec pour mission de dresser un constat de l’état des immeubles et de déterminer les risques encourus par les occupants.
Par ordonnance du 21 mars 2022, le tribunal administratif d’Amiens a fait droit à cette demande et a désigné Monsieur [W] [Y] en qualité d’expert judiciaire.

Par actes de commissaire de justice du 28 et 29 juin 2022, Monsieur [P] [S] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Compiègne d’une demande d’expertise judiciaire aux fins de déterminer les causes des désordres et les moyens d’y remédier.
Aux termes d’une ordonnance du 4 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Compiègne a désigné Monsieur [W] [Y] en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 31 janvier 2023.

Par actes de commissaire de justice du 11 et 13 juillet 2023, Monsieur [P] [S] a attrait la SCI BENJI II, la société ALLIANZ, en sa qualité d’assureur de la société BENJI II, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n°[Adresse 1] à [Localité 2], et la société AXA, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Compiègne, aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance du 10 septembre 2024, le juge de la mise en état a constaté l’intervention volontaire de Monsieur [I] [D] à la procédure et a rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n°[Adresse 1] à [Localité 2].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2026, fixant l'audience de plaidoiries au 5 mai 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électroniques le 6 mars 2025, Monsieur [P] [S] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Condamner solidairement, la SCI BENJI II, la société ALLIANZ, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n°[Adresse 1] à [Localité 2] et la société AXA à lui payer les sommes suivantes, avec les intérêts au taux légal :
544, 92 euros au titre des frais d’hébergement en hôtel ; 
9 621,[Adresse 1] euros de frais kilométriques ; 
5 941,76 euros d’honoraires d’expert ; 
5 973 euros de factures ANDRE ; 
16 250 euros de préjudice de jouissance ; 
13 000 euros de préjudice moral ; 
37 505,03 euros de travaux réparatoires ; 
413,91 euros d’abonnement internet ; 
1 520 euros de repas pris en dehors de son domicile ; 
1781 euros de taxe foncière ; 
489,67 euros de taxe d’habitation ; 
667,55 euros d’honoraires de Syndic ;
1 631,31 euros de dépens ;
Condamner solidairement la SCI BENJI II, la société ALLIANZ, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n°[Adresse 1] à [Localité 2] et la société AXA aux dépens et au paiement de la somme de 12 000 euros au titre des frais irrépétibles.
A l’appui de ses demandes, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et l’article L133-2 du code de la consommation, il fait valoir que l’expert judiciaire a constaté divers désordres. S’agissant du caractère fuyant de la descente d’eaux pluviales, il fait valoir que l’expert indique qu’elle ne laissait pas apparaître de vétusté particulière et a saturé d’humidité le mur intérieur de l’appartement. Il affirme qu’étant commune aux immeubles des n°[Adresse 1] et n°[Adresse 6], la responsabilité des dommages en résultant est donc nécessairement partagée entre la SCI BENJI II, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n°[Adresse 1] à [Localité 2] sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute de ces derniers. 

Concernant la garantie de la société AXA, il expose que les conditions générales du contrat d’assurance indiquent que sont garantis les dommages et responsabilité résultant de fuites et débordements de canalisations non enterrées et d’évacuation d’eaux pluviales et que les désordres résultant de la descente d’eaux pluviales entre dans ce cadre. Il soutient que l’assureur ne peut se prévaloir de l’absence d’adhésion à l’extension de garantie « infiltrations en façade » pour refuser sa garantie sans aboutir à une interprétation contradictoire des conditions générales du contrat. Il ajoute que l’interprétation favorable des clauses à l’assuré doit prévaloir, outre le fait que les infiltrations ne sont qu’une conséquence de la fuite qui constitue la véritable cause du sinistre.
Monsieur [S] fait en outre valoir que la suppression du conduit de cheminée au sein de l’appartement de Monsieur [D], relevée par l’expert, a contribué à l’effondrement du mur et laisse apparaître un défaut d’entretien du mur de l’immeuble sis au n°[Adresse 6] engageant la responsabilité de la société BENJI II. Il expose que l’expert a désigné parmi les causes du sinistre la présence d’un ventre dans le mur effondré au sein de l’appartement de cette dernière, caractérisant également un défaut d’entretien ou de construction de l’ouvrage ayant contribué à l’effondrement du mur et relevant de la responsabilité de la société BENJI II. 

S’agissant des travaux qu’il a réalisés au sein de son appartement, il affirme que le mur n’a pas fait l’objet d’un rejointoiement depuis son entrée dans les lieux, celui-ci ayant été réalisé plus de quinze ans auparavant, de sorte qu’il ne peut constituer une cause de l’effondrement du mur. Il fait également valoir que les travaux réalisés par la société LILABAT dans son appartement consistaient en des travaux de rénovation sans reprise du mur litigieux, que la poutre moisée se situait à plusieurs mètres de l’effondrement et que lesdits travaux ont été réalisés plus de trois ans avant le sinistre de sorte qu’il convient de les exclure des causes du sinistre.
Il affirme avoir subi divers préjudices puisque son appartement est devenu inhabitable entre le 16 mars 2022, date du sinistre, et le 14 avril 2023, date de la fin des travaux, de sorte qu’il a été contraint de prendre une chambre d’hôtel en urgence et a été hébergé chez des proches à titre gracieux à une distance de ses locaux professionnels l’ayant contraint à réaliser un kilométrage substantiel dans le cadre de ses trajets domicile-travail. Il soutient avoir subi un préjudice de jouissance, puisqu’il a été privé de la jouissance de son appartement entre mars 2022 et avril 2023, préjudice qui doit être évalué à la valeur locative mensuelle du logement de 1 250 euros. Il indique également que les honoraires de l’expert et les sommes qu’il a été contraint d’exposer afin de permettre la poursuite des opérations d’expertise doivent être mis à la charge du syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] et de la SCI BENJI II ainsi que leurs assureurs. Il expose par ailleurs avoir subi un préjudice moral résultant des inconvénients et démarches administratives liés au sinistre.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiée via le RPVA le 20 mars 2026, la SCI BENJI II et Monsieur [I] [D] sollicitent de voir :
A titre principal, Débouter les autres parties de leurs demandes formées à leur encontre,
A titre subsidiaire :
Ordonner un partage de responsabilité entre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], Monsieur [P] [S] et la SCI BENJI II,
Ordonner la compensation entre les sommes dues réciproquement par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], Monsieur [P] [S] et la SCI BENJI II,
Débouter les parties de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [I] [D],
En tout état de cause :
Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son Syndic, son assureur AXA, Monsieur [P] [S] et la société ALLIANZ à verser à la société BENJI II les sommes suivantes :
25 520 euros au titre de la perte de loyers,
3 708,02 euros au titre des frais de relogement des locataires,
2 943,36 euros au titre des frais avancés pour la gestion du sinistre,
63 006,52 euros au titre des travaux de sécurisation et de remise en état de l’immeuble,
4 230 euros au titre du remboursement de la taxe foncière de 2022,
5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son Syndic, son assureur AXA, Monsieur [P] [S] et la société ALLIANZ à verser à Monsieur [I] [D] les sommes suivantes :
146 150 euros au titre de la perte d’exploitation non couverte par l’assurance, 
2 339 euros au titre de la franchise contractuelle de la perte d’exploitation,
5 000 euros au titre de son préjudice moral,
5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
Condamner la société ALLIANZ à garantir la SCI BENJI II de toute condamnation prononcée à son encontre,
Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son Syndic, son assureur AXA, Monsieur [P] [S] et la société ALLIANZ aux dépens de l’instance,
Ecarter l’exécution provisoire de la décision.

Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre, se fondant sur l’article 681 du code civil, la SCI BENJI II fait valoir que la descente d’eau pluviale n’est pas mitoyenne dans la mesure où elle est située sur l’immeuble au [Adresse 1] à [Localité 2] tandis qu’elle-même bénéficie d’une servitude permettant à ses eaux pluviales de s’y déverser, de sorte qu’il ne peut y avoir de partage de responsabilité avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.
Il est soutenu par ailleurs que la dépose du conduit de cheminée est antérieure à l’acquisition de l’immeuble qui a fait l’objet de travaux en 2008 ne permettant pas de faire apparaître la forme voutée du mur liée à présence d’un ventre, de sorte que la SCI BENJI II en ignorait l’existence. Il est précisé que ces deux désordres ne peuvent être considérés comme ayant participé au sinistre en raison de leur ancienneté.
A l’appui de sa demande subsidiaire de partage de responsabilité, la SCI BENJI II soutient que la forme voutée du mur et la suppression du conduit de cheminée ne peuvent être retenues comme des causes exclusives du dommage, puisqu’il est établi que celui-ci est également imputable à l’infiltration provenant de l’immeuble situé [Adresse 1] et aux travaux réalisés par Monsieur [P] [S].
Au soutien de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], se fondant sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1240 du code civil, la SCI et Monsieur [D] font valoir que le dommage lié à l’effondrement du mur a pour origine le système d’évacuation des eaux pluviales de l’immeuble en copropriété qui constitue une partie commune de celui-ci et qu’aucune faute d’un tiers n’est caractérisée de sorte que la responsabilité de plein droit du syndicat de copropriétaires est engagée. S’agissant de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [P] [S], ils indiquent que ce dernier a entrepris des travaux de moisage en 2019 ayant atteint la structure de l’immeuble et qui sont à l’origine du sinistre. Ils précisent qu’il convient de faire application de la garantie dégât des eaux souscrite auprès de la société AXA par le syndicat des copropriétaires, l’assureur ayant été assigné en référé et convoqué aux opérations d’expertise.
Ils exposent avoir subi des préjudices puisque le sinistre a nécessité le relogement des locataires aux frais de la SCI BENJI II et entraîné une perte locative en raison de l’impossibilité de louer les logements jusqu’à la fin des travaux et de la nécessité de baisser le montant des loyers pour retrouver des locataires. La SCI BENJI II fait également valoir qu’elle a dû avancer des frais dans le cadre de la gestion du sinistre ainsi que pour la reconstruction et la sécurisation de son bien. 
Monsieur [I] [N] affirme qu’il n’a pas été en mesure d’exploiter son commerce entre le 16 mars 2022 et le 24 mars 2023 et qu’il a donc subi une perte d’exploitation qui n’a été indemnisée qu’à hauteur de 6 mois par son assureur. Il expose que l’image de son commerce a été entachée par cette fermeture qui a généré une perte de clientèle, de sorte qu’il subit également un préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic, demande au tribunal de :
A titre principal, débouter Monsieur [P] [S] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre,
A titre subsidiaire :
Condamner in solidum la SCI BENJI II et la société ALLIANZ à le garantir à hauteur de 50% des condamnations qui seraient mises à sa charge sur les demandes de Monsieur [P] [S],
Condamner Monsieur [P] [S] à le garantir à hauteur de 25% des condamnations qui seraient mises à sa charge sur les demandes de Monsieur [P] [S],
Condamner la société AXA à le garantir de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires,
Réduire le montant des sommes qui pourraient être allouées à Monsieur [P] [S] à de plus justes proportions,
A titre reconventionnel et en tout état de cause :
Condamner Monsieur [P] [S], la société AXA, la société BENJI II et la société ALLIANZ à lui verser la somme de 43 121,54 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,
Rejeter toutes les demandes formées à son encontre,
Condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Charles BOHBOT, ainsi qu’à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre, se fondant sur l’article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] fait valoir que l’infiltration en façade causée par une fuite d’eaux pluviales constitue la cause résiduelle du dommage et que la descente d’eau étant mitoyenne aux deux immeubles sis [Adresse 1] et [Adresse 6], il n’est pas possible de déterminer son propriétaire. Il souligne que l’expert indique qu’il n’existe aucun problème de vétusté, de sorte qu’il ne peut lui être reproché un défaut d’entretien. Il indique en outre que la SCI BENJI II a librement consenti au relogement de ses locataires et ne justifie pas d’une baisse de loyer.
Au soutien de ses demandes subsidiaire, il fait valoir qu’il ressort du rapport d’expertise que la SCI BENJI II est responsable de deux circonstances sur les quatre retenues par l’expert comme étant à l’origine de l’effondrement du mur et que cet effondrement est également imputable à des travaux réalisés par Monsieur [S]. Il affirme par ailleurs que le rapport d’expertise est opposable à la société AXA dans la mesure où celui-ci a été versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties. Il précise que le désordre relève de la garantie « Dégâts des eaux » ainsi que de la garantie « Responsabilité civile » qu’il a souscrites.
S’agissant de sa demande de réduire à de plus justes proportions les dommages et intérêts sollicités par Monsieur [P] [S], le syndicat de copropriétaires fait valoir que l’expertise judiciaire a retenu un préjudice indemnisable à hauteur de 3 744,92 euros, que les demandes de Monsieur [S] au titre des frais kilométrique et au titre du préjudice de jouissance ne se basent sur aucune pièce probante, que les honoraires de l’expert font partie des dépens, et que les frais qu’il a avancés sont sans lien avec la progression des opérations d’expertise. Il souligne également que la taxe foncière, la taxe d’habitation et les honoraires de syndic auraient dû avoir été payés indépendamment du sinistre.
A l’appui de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [P] [S], de la société AXA, de la société BENJI II et de la société ALLIANZ à des dommages et intérêts, il s’en remet aux conclusions de l’expert sur le chiffrage des travaux réparatoires. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 septembre 20205, la société ALLIANZ IARD demande au tribunal de :
A titre principal, débouter Monsieur [P] [S] de ses demandes formées à son encontre,
Subsidiairement :
Débouter Monsieur [P] [S] de ses demandes au titre de son préjudice de jouissance, son préjudice moral, les taxes foncières et d’habitation et les honoraires du syndic,
Limiter à 50% le droit à indemnisation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],
Débouter la SCI BENJI II de ses demandes au titre des baisses de loyer et de remboursement de la caution,
Débouter Monsieur [P] [D] de ses demandes au titre des pertes exploitation, de la franchise, du préjudice moral et des taxes foncières,
En tout état de cause : 

Condamner solidairement Monsieur [P] [S], le syndicat des copropriétaires, la société AXA, la société BENJI II à lui verser la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,
Ecarter l’exécution provisoire de droit.
La société ALLIANZ fait valoir que Monsieur [S] est responsable de l’effondrement du mur compte tenu de la réalisation de travaux ayant fragilisé ce derniers et que la suppression du conduit de cheminée et le ventre étant antérieurs de plus de 15 ans au sinistre, il est peu probable de ces deux causes soient impliquées dans la survenance de ce dernier. Elle affirme également que le démantèlement du conduit de cheminée n’est pas une cause couverte par la garantie dégât des eaux souscrite par la SCI BENJI II, de même que les infiltrations d’eau eu égard à leur ancienneté.
S’agissant des demandes de Monsieur [S], elle fait valoir que le préjudice de jouissance n’est pas consécutif à un dommage matériel garanti par le contrat d’assurance et que le paiement de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et des honoraires du syndic ne sont pas en lien avec une occupation effective des locaux mais constituent le corollaire de sa qualité de propriétaire. 
Elle soutient qu’elle ne peut être condamné à prendre en charge plus de 25% des conséquences découlant des infiltrations d’eaux pluviales compte tenu du partage de responsabilité entre les immeubles situés aux [Adresse 1] et [Adresse 6] et que le syndicat des copropriétaires a concouru à la réalisation du dommage à raison de 50%. 
Elle affirme que la SCI BENJI II ne justifie pas d’une baisse de loyer, que la caution lui a été remboursée lors du départ des lieux des locataires et que le garantie « dégât des eaux » n’inclut pas les frais de réparation ou remplacement du bien à l’origine des désordres. 

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 23 janvier 2026, la société AXA formule les demandes suivantes :
A titre principal, débouter Monsieur [P] [S], la SCI BENJI II, Monsieur [D] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de l'ensemble de leurs demandes à son encontre,
A titre subsidiaire :
Débouter Monsieur [S] de ses demandes au titre des travaux réparatoires, du préjudice de jouissance, du préjudice moral, de la taxe foncière et des honoraires du syndic,
Débouter la SCI BENJI II et de Monsieur [I] [D] de leurs demandes au titre de la baisse de loyer et la perte d’exploitation alléguée et, à titre très subsidiaire, réduire à de plus justes proportions les demandes de Monsieur [I] [D] au titre des pertes d’exploitation,
Débouter la SCI BENJI II de ses demandes au titre de la réfection de la descente d’eau pluviale,
Rejeter les demandes de Monsieur [D] au titre du préjudice moral, d’image et de perte de clientèle ainsi que sa demande au titre de la taxe foncière ;
Limiter la quote part de responsabilité imputable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et à son assureur AXA à la moitié d’un quart, soit 12,5 % ;
Condamner in solidum Monsieur [P] [S], la SCI BENJI II et la société ALLIANZ à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au-delà de cette quote part de 12,5%,
Juger que toutes les condamnations prononcées à l’encontre d’AXA France IARD se feront dans les limites de garantie et franchises prévues au contrat.
En tout état de cause :
Condamner Monsieur [S] ou tous succombants in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,
Ecarter l’exécution provisoire de droit.
Au soutien de ses demandes, sur le fondement de l’article 478 du code de procédure civile, la société AXA fait valoir que l’ordonnance de référé du 4 juillet 2022 ne lui a pas été signifiée dans un délai de 6 mois alors qu’elle était non comparante, de sorte qu’elle est non avenue à son égard. Elle en déduit que les conclusions de l’expert, sur lesquelles se fondent exclusivement les demandes formées à son encontre, ne lui sont pas opposables. 
S’appuyant sur l’article L112-6 du code des assurances, elle affirme en outre qu’aucune des garanties souscrites auprès d’elle par le syndicat des copropriétaires n’a vocation à être mobilisée puisque seule la question des infiltrations en façade est susceptible de concerner son assuré et qu’aucune faute tenant à un défaut d’entretien n’est caractérisée. Elle fait valoir que les infiltrations par façade font l’objet d’une extension de garantie spécifique qui n’a pas été souscrite par le syndicat des copropriétaires et qu’elle peut opposer les exclusions de garantie à Monsieur [S], la SCI BENJI II et Monsieur [D].
A l’appui de ses demandes subsidiaires, elle fait valoir, pour s’opposer aux demandes de Monsieur [S], que le préjudice relatif au travaux réparatoires est déjà invoqué par le syndicat des copropriétaires, que son préjudice de jouissance ne relève pas de la garantie souscrite et que la demande au titre du préjudice moral fait doublon avec celle relative au préjudice de jouissance. Elle expose que les frais de taxe foncière et les honoraires du syndic ne sont pas liés à l’occupation des lieux et que les frais d’huissier ne font pas l’objet d’un poste spécifique.
Elle soutient par ailleurs que la perte d’exploitation alléguée par Monsieur [D] n’a jamais été alléguée ou débattue dans le cadre des opérations d’expertise. 
Concernant se demande en garantie, elle fait valoir que seule une cause relevée par l’expert est imputable au syndicat des copropriétaires et qu’elle concerne également l’immeuble appartenant à la SCI BENJI II, de sorte que sa part de responsabilité s’élève à 12,5%. Elle affirme que les limites de garantie prévues dans le contrat d’assurance sont également opposables aux tiers.

Comme l'y autorisent les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie, pour l’exposé des moyens développés par les parties, à la lecture de leurs dernières conclusions telles que susmentionnées. 

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le caractère non avenu de l’ordonnance de référé du 4 juillet 2022 à l’égard de la société AXA :

En application de l’article 478 du code de procédure civile, le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu'il est susceptible d'appel est non avenu s'il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date.
Cette disposition vise à protéger les intérêts du défendeur non comparant qui n'a pas été informé avec certitude du procès.
Il n’est pas discuté que l’ordonnance de référé du 4 juillet 2022 n’a pas été rendue par défaut.
Cette décision était réputée contradictoire et mentionne que la société AXA n’était pas représentée à l’audience. 
Or, seule la partie qui n’a pas comparu ni été citée à personne peut demander à ce que soit constaté le caractère non avenu du jugement.
En l’espèce, la société AXA ne justifie, ni même n’allègue qu’elle n’a pas été citée à personne dans le cadre de l’audience de référé de sorte qu’elle ne peut se prévaloir du caractère non avenu à son égard de l’ordonnance du 4 juillet 2022 ayant désigné Monsieur [Y] en qualité d’expert. 
A titre surabondant, il sera relevé que la consultation des archives du tribunal démontre que la société AXA a été assignée à personne par exploit de commissaire de justice en date du 29 juin 2022. 

Sur les responsabilités encourues :

* Sur la responsabilité de Monsieur [P] [S] :

La SCI BENJI II soutient que les travaux réalisés par Monsieur [S] dans son appartement sont une des causes du dommage et que la responsabilité civile délictuelle de Monsieur [S] se trouve par suite engagée.
La société ALLIANZ, assureur de la SCI BENJI II, fait également valoir que la responsabilité de Monsieur [S] au titre des travaux de réfection de son appartement est engagée dès lors que « les travaux en question ont nécessairement porté atteinte à la structure de l’immeuble en raison des fortes vibrations au sein de l’ensemble du mur qui en ont résulté, lequel mur s’en est trouvé fragilisé, tel que l’a rappelé l’expert judiciaire dans son rapport » Elle s’en rapporte aux conclusions de l’expert judiciaire en ce qu’il retient « qu’il est impossible d’exclure que le rejointoiement du mur ait pu fragiliser le lit opposé lors du piquage du mur » , de même qu’il est impossible d’exclure « le fait que les travaux de renforcement de la poutre n’ont pas participé aux désordres ». La société ALLIANZ en déduit que « les travaux entrepris par Monsieur [S] constituent une cause engageant indiscutablement sa responsabilité dans le cadre du présent sinistre ».

Aucun fondement juridique n’est invoqué mais l’argumentation développée tend à démontrer que la société ALLIANZ considère, comme son assurée, que la responsabilité de Monsieur [S] est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil. 
Pour contester l’imputabilité de l’effondrement partiel du mur aux travaux réalisés sur son fonds, Monsieur [P] [S] affirme que ces derniers ont été réalisés plus de trois ans avant le sinistre, qu’ils consistaient en des travaux de rénovation sans reprise du mur au sein de son appartement et que la poutre moisée se situait à plusieurs mètres de la zone d’effondrement.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans son rapport du 31 janvier 2023, l’expert judiciaire précise que l’effondrement du mur « est probablement lié à la conjugaison de quatre facteurs dont la prépondérance de chacun n’est pas quantifiable ; s’agit plutôt d’un effet cumulatif ayant conduit à la ruine de l’ouvrage :
Suppression du conduit de cheminée au sein de l’appartement de Monsieur [I] [D] (SCI BENJI II) -> Défaut de reprise du chevêtre, fragilisation du mur
Forme voutée (d’origine ou lors de la dépose de la cheminée ?) du mur effondré au sein de l’appartement de Monsieur [I] [D] (SCI BENJI II) ; présence d’un ventre masqué par la mise en œuvre du doublage à 30 cm du nu extérieur du mur effondré -> Travail en compression non centrée et fragilisation du mur, poussée au vide
Travaux de reprise du mur au sein de l’appartement de Monsieur [S] suivant facture 20190179 de la société LILABAT en date du 30/12/2019 pour un montant de 72 000 euros HT soit 79 200 euros TTC, comprenant un poste « renforcement poutre salon fracturée » pour un montant de 3778 euros HT ; moisage d’une poutre ancrée dans le mur objet de désordre -> vibrations au sein de l’ensemble du mur, fragilisation, écoulement du remplissage
Infiltration en façade par l’intermédiaire de la descente perforée -> Mâchefer de remplissage saturé, écoulement et déplacement du remplissage, création de vide, poussée au vide ».
S’agissant spécifiquement des travaux réalisés chez Monsieur [S], l’expert précise en page 28 de son rapport que le renforcement de la poutre a nécessité une « intervention lourde » au niveau du mur mitoyen entre les deux immeubles concernés par les désordres. L’expert ajoute que « ce type d’intervention ne peut conduire à exclure un lien de causalité (a minima un facteur aggravant) » avec le désordre observé et parle d’un facteur « potentiellement causal », indiquant encore en page 29 que « cette action a pu participer à la fragilisation du mur ». 

Il se déduit ainsi du rapport de l’expert judiciaire une incertitude sur le lien de causalité pouvant exister entre les travaux réalisés dans l’appartement de Monsieur [S] et les désordres observés. 
L’expert souligne par ailleurs que les travaux de rejointoiement du mur « ont pu avoir un impact sur la ruine de la portion du mur », objet des opérations d’expertise, en entrainant une « fragilisation du lit opposé lors du piquage du mur », tout en reconnaissant que Monsieur [S] avait précisé que ces travaux de rejointoiement étaient intervenus avant sa prise de possession des lieux et que ce poste n’apparaissait pas dans la facture de la société LILABAT.

D’autre part, la SCI BENJI II et la société ALLIANZ sont particulièrement taisantes sur la nature de la faute reprochée à Monsieur [S].
La SCI BENJI II se réfère sur ce point au rapport d’expertise qui souligne qu’aucune campagne de reconnaissance de l’état du mur sur sa face opposée n’a été entreprise lors du renforcement de la poutre et qu’eu égard à l’état du mur, aucune entreprise n’aurait dû accepter d’entreprendre des travaux structurels. 
Les diverses attestations d’anciens locataires produites par la SCI BENJI II corroborent les constatations de l’expert quant à l’ampleur des travaux entrepris par Monsieur [S] puisqu’il est fait état d’importantes nuisances sonores et de fortes vibrations ressenties dans le mur aussi bien la semaine que le weekend.
Pour autant, il apparaît en substance que les sociétés BENJI II et ALLIANZ reprochent in fine à Monsieur [S], qui n’est pas un professionnel du bâtiment, les dommages causés à l’immeuble voisin par la supposée faute de l’entrepreneur qui n’aurait pas pris de précautions suffisantes avant de réaliser les travaux, et ce sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
Or, le maître de l’ouvrage ne peut être tenu, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, de la faute de son prestataire dès lors qu’il n’existe pas de lien de préposition entre eux comme l’exige l’article 1242 alinéa 5 du même code pour engager la responsabilité du commettant. En effet, l’entrepreneur qui jouit d’une certaine indépendance dans l’exécution de sa mission et choisit ses moyens techniques n’est pas un préposé. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la responsabilité de Monsieur [S] ne peut être engagée sur le fondement délictuel, étant précisé qu’aucun autre fondement n’est invoqué par les parties. 

* Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] :

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020 issue de l’ordonnance n°2019-1101, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 consacre une véritable responsabilité objective du syndicat des copropriétaires dès l’instant où des parties communes peuvent être considérées comme le siège du dommage subi.
L’article 2 de cette loi précise que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
L’article 3 de cette loi prévoit que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs et tout élément incorporé dans les parties communes. 
Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre, le syndicat des copropriétaires indique qu’il est impossible en l’état de déterminer qui est propriétaire de la descente d’eau pluviale dans la mesure où cette dernière est située en mitoyenneté des deux immeubles situés au [Adresse 1] et [Adresse 6]. La SCI BENJI II affirme que la descente n’est pas mitoyenne puisqu’elle est située sur la façade de l’immeuble situé au [Adresse 1], de sorte qu’elle appartient à la copropriété.
Sur ce point, il ressort du rapport d’expertise judiciaire et des photographies produites que la descente d’eau pluviale est située en partie sur le fonds situé [Adresse 1] et fixée contre la toiture et la façade de l’immeuble qui constituent des éléments de gros œuvre et, par conséquent, des parties communes de l’immeuble auxquels elle s’incorpore. Par ailleurs, il apparaît que la descente litigieuse constitue un élément d’équipement commun de l’immeuble bénéficiant à l’ensemble des copropriétaires. Il s’ensuit que le système d’évacuation des eaux pluviales est présumé être une partie commune, peu important d’ailleurs que la descente appartienne en pleine propriété au syndicat de copropriétaires ou que celui-ci bénéficie de droits indivis sur cet élément en raison de son caractère mitoyen.
Par ailleurs, il apparaît au regard des conclusions de l’expert judiciaire que les fuites affectant la descente perforée sont une des causes des désordres observés. En effet, l’effondrement du mur est partiellement lié à une infiltration en façade consécutive à une fuite affectant le système d’évacuation d’eau pluviale, ce qu’aucune partie ne conteste.
Les dommages ayant leur origine dans une partie commune de l’immeuble, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] est engagée de plein droit. 

* Sur la responsabilité de la SCI BENJI II :

Selon le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la responsabilité de la SCI BENJI II se trouve engagée par application des dispositions de l’article 1242 et 1244 du Code Civil. 
Monsieur [S] considère quant à lui que la responsabilité de la SCI BENJI II est engagée en raison d’un défaut d’entretien fautif de l’immeuble, sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 
Conformément à l’article 1244 du code civil, le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction.
Parmi les désordres ayant contribué à l’effondrement du mur, l’expert judiciaire retient la suppression du conduit de cheminée avec présence d’un chevêtre coupé et la forme voûtée du mur (présence d’un ventre) qui s’est effondré au sein de l’appartement donné à bail à Monsieur [I] [D] par la SCI BENJI II.
Le rapport d’expertise précise que ces éléments ont contribué à fragiliser le mur et étaient de nature à évoluer et à aboutir à une ruine totale de l’ouvrage. 
Il est dès lors établi que l’effondrement partiel du mur de refend est lié à des vices de construction (chevêtre coupé sans reprise et création d’un ventre dans le mur) et à un défaut d’entretien du mur lié à sa vétusté, compromettant la solidité de l’ouvrage.
Si le rapport d’expertise précise que la dépose de la cheminée est ancienne, que la couverture a masqué la position de la souche et que le ventre était préexistant aux travaux réalisés en 2008 par la SCI BENJI II, cette société demeure responsable des conséquences dommageables de l’effondrement du mur en ce qu’elle est propriétaire de l’ouvrage à l’origine du dommage, bien que celui-ci trouve sa cause dans un vice de construction antérieur à l’acquisition du bien dont il n’est pas démontré qu’elle avait connaissance. En effet, la responsabilité du fait du bâtiment pèse sur celui qui est propriétaire de l'immeuble au jour du dommage, peu importe que la faiblesse structurelle du bâtiment soit imputable aux travaux réalisés par un précédent propriétaire. L’article 1244 du code civil n’exige pas la preuve d’une faute. Et il est, en outre, applicable à un mur mitoyen.
La « ruine » au sens de ce même texte inclut l'effondrement d'éléments de la construction, ce qui est le cas en l’espèce dès lors que les désordres affectant l’immeuble se sont manifestés par l’effondrement d’un mur de refend, c’est-à-dure d’un mur porteur intérieur. La jurisprudence n’impose pas un effondrement total du bâtiment. En effet, la ruine d'un bâtiment doit s'entendre non seulement de sa destruction totale, mais encore de la dégradation partielle de tout ou partie de la construction ou de tout élément mobilier ou immobilier qui y est incorporé de façon indissoluble.
En conséquence, les conditions sont réunies pour que le régime spécifique de responsabilité de l’article 1244 du code civil trouve à s’appliquer et la SCI BENJI II engage sa responsabilité sur ce fondement.

Sur la mobilisation des garanties d’assurance :

* Sur la mobilisation de la garantie de la société ALLIANZ :

La société ALLIANZ dénie sa garantie indiquant que le contrat d’assurance souscrit par la SCI BENJI II a pris effet le 16 mars 2012 et qu’il ne saurait couvrir des infiltrations anciennes et antérieures à la date de souscription. Elle fait encore valoir que les effets du démantèlement du conduit de cheminée ayant pu fragiliser le mur ne constituent pas une cause couverte par la garantie dégât des eaux ».
En l’espèce, il est constant que le 13 octobre 2011, la SCI BENJI II a souscrit auprès de la société ALLIANZ un contrat d’assurance.
Il ressort des dispositions particulières du contrat d’assurance qu’outre la garantie « Dégâts des eaux », la SCI BENJI II a souscrit la garantie « Responsabilité civile immeuble ». 
Aux termes des dispositions générales du contrat d’assurance, la garantie « dégât des eaux » est applicable au dommage provoqué par des fuites des chêneaux et gouttières.
La garantie « Responsabilité civile immeuble » couvre quant à elle les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber à l’assuré en raison de dommages corporels, matériels et des pertes pécuniaires consécutives causés à autrui du fait de l’immeuble assuré.
Par ailleurs, les conditions générales du contrat d’assurance comprennent une clause [Adresse 1]. « L’étendue de vos garanties » aux termes de laquelle « la garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du contrat ».

Il est constant que l’effondrement du mur, qui constitue le fait dommageable, est survenu le 16 mars 2022, soit postérieurement à la souscription du contrat et le fait que la suppression du conduit de cheminée et la création du ventre soient antérieures à la prise d’effet du contrat d’assurance est sans effet sur la garantie de la société ALLIANZ.
Par conséquence, la garantie de la société ALLIANZ est mobilisable.

* Sur la mobilisation de la garantie de la société AXA :

La société AXA dénie sa garantie en faisant valoir que son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], n’a pas souscrit l’extension de garantie spécifique relatives aux infiltrations en façade. 
En l’espèce, il est constant que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] a souscrit auprès de la société AXA le [Adresse 1] février 2011 une assurance « Multirisque Immeuble » dont les conditions particulières mentionnent qu’elle comporte notamment une garantie « responsabilité en qualité de propriétaire » et une garantie « dégâts des eaux ». 
S’agissant de la garantie « Responsabilité civile en qualité de propriétaire », les conditions générales du contrat prévoient notamment que sont garantis les dommages causés aux tiers, lorsqu’ils entrainent la responsabilité de l’assuré et qu’ils résultent directement du fait des biens immobiliers, de leur contenu et de toutes les installations extérieures et intérieures. Il est précisé que sont exclus les dommages matériels et immatériels provenant d’un dégât des eaux survenu dans le bien assuré dans la mesure où les dommages relèvent dans cette hypothèse de la garantie « Dégâts des eaux ».
S’agissant de la garantie « Dégâts des Eaux », les conditions générales du contrat prévoient que cette garantie concerne « les dommages et les responsabilités résultant directement des évènements suivants: 
 Ruptures, fuites, débordements accidentels provenant exclusivement :
des canalisations non enterrées d’adduction et de distribution d’eau froide ou chaude, d’évacuation des eaux pluviales, ménagères et de vidange ainsi que des installations sanitaires et de chauffage faisant partie des installations fixes
des chéneaux et des gouttières ».
Cette clause est claire et ne donne pas lieu à interprétation.
En l’espèce, les dommages étant consécutifs à une fuite affectant le système d’évacuation d’eau pluviale, la garantie de la société AXA est mobilisable sans que la Compagnie d’assurance ne puisse opposer à son assuré le défaut de souscription de l’extension spécifique relative aux infiltrations en façade.

Sur les préjudices et les droits à indemnisation des parties :

A titre liminaire, il sera mentionné que la responsabilité des parties est engagée en application de régimes de responsabilité de plein droit sans qu’aucune faute n’ait pu leur être imputée de sorte qu’il n’y a pas lieu de limiter leurs droits à indemnisation. Il n’y a pas lien non plus de procéder ab initio à un partage de responsabilité en fonction de la théorie de la causalité adéquate qui ne sera pas retenue et en l’absence de faute caractérisée. 
En effet, il sera retenu que puisque chaque cause a participé à la réalisation de l'entier dommage, chaque responsable doit être condamné à le réparer intégralement. L'obligation in solidum est fondée sur l'indivisibilité du lien de causalité, celui des débiteurs qui a indemnisé la victime conservant un recours contre ses coobligés. L’application de la théorie de la causalité intégrale (équivalence des conditions) se justifie d’autant plus en l’espèce qu’au vu du rapport d’expertise il n’apparaît pas envisageable d'apprécier l'influence causale des divers facteurs qui ont contribué à provoquer le dommage. 

* Sur les dommages et intérêts sollicités par Monsieur [P] [S] :

En l’espèce, Monsieur [P] [S] sollicite les sommes suivantes :
544, 92 euros au titre des frais d’hébergement en hôtel ; 
9 621,[Adresse 1] euros de frais kilométriques ; 
5 941,76 euros d’honoraires d’expert ; 
5 973 euros de factures ANDRE ; 
16 250 euros de préjudice de jouissance ; 
13 000 euros de préjudice moral ; 
37 505,03 euros de travaux réparatoires ; 

N° RG 23/00710 - N° Portalis DBZV-W-B7H-CJPS - jugement du 07 Juillet 2026



413,91 euros d’abonnement internet ; 
1 520 euros de repas pris en dehors de son domicile ; 
1781 euros de taxe foncière ; 
489,67 euros de taxe d’habitation ; 
667,55 euros d’honoraires de Syndic ;
1 631,31 euros de dépens ;

- Sur les frais d’hébergement en hôtel :
En l’espèce, il est constant que la résidence principale de Monsieur [P] [S] se situe au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] et qu’à la suite de l’effondrement partiel du mur survenu le 16 mars 2022, un arrêté de mise en sécurité du 18 mars 2022 a contraint les occupants de l’immeuble à quitter les lieux. 
Les frais d’hôtel étant la conséquence des désordres en ce qu’il est établi que Monsieur [P] [S] a été dans l’obligation de se reloger en urgence en raison de l’interdiction qui lui a été faite de demeurer dans les lieux après l’effondrement du mur, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], la société AXA et la SCI BENJI II et la société ALLIANZ à l’indemniser à hauteur de la somme de 544,92 euros au titre de ses frais d’hébergement.

-Sur les travaux réparatoires relatifs aux parties communes :
Concernant sa demande d’indemnisation des travaux réparatoires, Monsieur [P] [S] produit diverses factures émises entre le 31 mai 2022 et le 17 mars 2023 pour un montant total de 72 125,06 euros, précisant que ces factures correspondent aux sommes facturées à la copropriété du [Adresse 1]. Il réclame, par suite, la somme de 37 505,03 euros qui restera à sa charge dès lors qu’il détient les 520/1000ème de l’immeuble en copropriété. 
Dans son rapport, l’expert judiciaire a retenu que les travaux réparatoires à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] pouvaient être chiffrés à hauteur de la somme de 43 121,54 euros. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] forme, d’ailleurs, dans le cadre de la présente instance une demande indemnitaire à hauteur de ce montant.
Les demandes de Monsieur [S] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] portent donc sur le même objet. 
Or, aux termes de l'article 14, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
L'article 15, alinéa 1er, de la même loi, prévoit que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Selon la Cour de Cassation, il résulte de la combinaison de ces textes que si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux.
Dès lors, Monsieur [S] sera débouté de sa demande de paiement de la somme de 37 505,03 euros correspondant à sa quote-part dans les travaux réparatoires facturés au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2]. 

- Sur les factures acquittées relatives aux parties privatives : 
Monsieur [S] sollicite le remboursement de deux factures acquittées auprès de la société ANDRE. 
La première facture en date du 22 septembre 2022 d’un montant de 2 900 euros porte sur la création d’un « plancher sur les contreforts pour la réalisation d’investigation au niveau de la couverture par experts ». Il n’est sérieusement contestable que ces travaux ont été rendus nécessaires en cours d’expertise.
La seconde facture en date du 17 août 2023 pour un montant de 2 783 euros porte sur la reprise de fissures et de peinture dans la chambre située dans les combles. Cette facture est conforme aux préconisations de l’expert judiciaire qui, dans son rapport, a retenu la nécessité de procéder à la reprise du mur fissuré en comble dans l’appartement appartenant à Monsieur [S]. 

Dans ces conditions, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], la société AXA et la SCI BENJI II et la société ALLIANZ à payer à Monsieur [S] la somme de 5973 euros au titre des travaux réalisés dans les parties privatives. 

- Sur la taxe d’habitation, la taxe foncière, les frais kilométriques, les frais de repas et d’abonnement internet, le coût des honoraires du Syndic :
. Sur la taxe foncière et la taxe d’habitation acquittées par Monsieur [P] [S], il est constant que le règlement de ces sommes est lié à la propriété de l’immeuble et à son occupation effective au 1er janvier 2022, de sorte que leur versement est sans lien avec la survenance du sinistre.
. Concernant les frais kilométriques, si Monsieur [S] verse aux débats une attestation selon laquelle il aurait été hébergé gracieusement à [Localité 5] et produit un décompte de ses déplacements chiffrant le montant de ses frais, il ne produit aucun élément permettant de corroborer le chiffrage et les montants indiqués de sorte qu’il sera débouté de sa demande. 
. Faute de lien de causalité établi, les demandes de Monsieur [S] au titre des frais d’abonnement internet, de repas pris en dehors de son domicile et d’honoraires de Syndic seront également rejetées.

- Sur le préjudice de jouissance :
En l’espèce, il est constant que ne pouvant se maintenir dans les lieux suite à l’effondrement partiel du mur de refend, Monsieur [P] [S] a subi un préjudice de jouissance puisqu’il a été dans l’impossibilité de jouir sa résidence principale pendant une période comprise entre mars 2022 à avril 2023, soit pendant plus d’un an. 
A l’appui de sa demande, Monsieur [S] verse un avis de valeur locative dressé par la société ORPI indiquant que la valeur locative de son appartement s’élève à une somme comprise entre 1 200 et 1 300 euros par mois. 
Il y a lien en conséquence de faire droit à cette demande et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], la société AXA et la SCI BENJI II et la société ALLIANZ à lui verser la somme de 16 250 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

- Sur le préjudice moral :
Si Monsieur [P] [S] sollicite la somme de 13 000 euros en réparation de son préjudice moral, il n’apporte aucun élément de nature à démontrer l’existence de conséquences dommageables imputables au désordre qui ne seraient pas réparées au titre du préjudice de jouissance.
Par conséquent, il y a lieu de le débouter de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral.

- Sur les honoraires d’expert et dépens de l’instance en référé :
Ces demandes seront examinées au titre des dépens et des frais irrépétibles.


* Sur les dommages et intérêts sollicités par Monsieur [I] [D] :

Monsieur [I] [D], bénéficiaire d’un bail commercial sur le local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 6], sollicite la condamnation in solidum du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], de son assureur la société AXA, de Monsieur [P] [S] et de la société ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la SCI BENJI II à lui verser les sommes suivantes : 
• 146.150,00€ au titre de la perte d’exploitation non couverte par l’assurance ;
• 2.339,00€ au titre de la franchise contractuelle de la perte d’exploitation ;
• 5.000€ au titre de son préjudice moral et d’atteinte à l’image de son commerce.

- Sur les pertes d’exploitation de Monsieur [D] et sur la franchise restée à sa charge: 
En l’espèce, il n’est pas discuté que le magasin de Monsieur [D] a dû être fermé des suites du sinistre pour la période comprise entre le 16 mars 2022 au 24 mars 2023, soit pendant environ un an. 

Monsieur [D] a souscrit à une assurance auprès de la société ALLIANZ le 13 mai 2020 dont il ressort que cette dernière garantit les « pertes d’exploitation à concurrence de 100% du chiffre d’affaires annuel hors taxes au jour du sinistre (maximum 750 000 euros) ».
Il ressort de la quittance d’indemnité du 21 juillet 2023 qu’il produit qu’il a été indemnisé pour ses pertes d’exploitation, pour une période de 6 mois, à hauteur de la somme de 95 899 euros par la société ALLIANZ, déduction faite de la somme de 2 339 euros correspondant à la franchise prévue par le contrat d’assurance.
Monsieur [D] sollicite des dommages et intérêts au titre ses pertes d’exploitation pour la période postérieure de 6 mois non couverte par son contrat d’assurance.
Au soutien de cette demande, il produit des attestations de son expert-comptable faisant état de ses marges mensuelles d’un montant variable au cours des années de comparaison utiles (hors période covid) précédant le sinistre.
Au vu des éléments produits, et notamment des marges réalisées par le commerce sur les périodes de comparaison en tant compte de la saisonnalité de l’activité, la demande formée par Monsieur [D] au titre de ses pertes d’exploitation apparaît fondée. 
Il convient en conséquence de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la société AXA, et la société ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la SCI BENJI II à lui payer la somme 146.150,00€ au titre de ses pertes d’exploitation non couvertes par sa propre assurance, outre la somme de 2.339,00€ au titre de la franchise contractuelle restée à sa charge.

- Sur la demande de Monsieur [D] au titre de 5.000€ au titre de son préjudice moral et d’atteinte à l’image de son commerce :
Monsieur [D] sollicite la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral et de l’atteinte à l’image de son commerce.
Toutefois, Monsieur [D] ne verse aux débats aucun élément permettant de démontrer que l’image de son commerce aurait été dévalorisée auprès de sa clientèle en raison des désordres survenus dans l’immeuble.
Il sera, en conséquence, débouté de sa demande à ce titre.


* Sur les dommages et intérêts sollicités par la SCI BENJI II :

En l’espèce, la SCI BENJI II demande la condamnation in solidum du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], de son assureur la société AXA, de Monsieur [P] [S] et de la société ALLIANZ IARD à lui verser les sommes suivantes : 
25 520 euros au titre de la perte de loyers,
3 708,02 euros au titre des frais de relogement des locataires,
2 943,36 euros au titre des frais avancés pour la gestion du sinistre,
63 006,52 euros au titre des travaux de sécurisation et de remise en état de l’immeuble,
4 230 euros au titre du remboursement de la taxe foncière de 2022.

- Sur la perte de loyers :
En l’espèce, il est constant que compte tenu de la survenance du sinistre, la SCI BENJI II a été dans l’incapacité de louer les deux appartements dont elle est propriétaire au sein de son immeuble entre le 16 mars 2022 et le 23 mars 2023, date à laquelle les travaux de sécurisation de l’immeuble ont pris fin.
Il est constant que la perte de ses loyers est une conséquence directe des désordres survenus dans l’immeuble qui a nécessité de laisser les biens donnés à bail libre de tout occupant jusqu’à la sécurisation des lieux et a contraint par la suite le bailleur à concéder à ses locataires une baisse du loyer pendant le temps des travaux de remise en état.
En conséquence, il convient de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], son assureur la société AXA, et la société ALLIANZ IARD à verser à la SCI BENJI II la somme de 25 520 euros au titre de la perte de revenus locatifs subie.

- Sur les frais de relogement des locataires :
Il est constant que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.


En l’espèce, il est démontré que l’effondrement du mur a fait obstacle à la jouissance du bien donné à bail par la SCI BENJI II et que cette dernière était donc tenue d’assumer les frais de relogement de ses locataires.
Au vu des justificatifs produits, il convient de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], son assureur la société AXA, et la société ALLIANZ IARD à verser à la SCI BENJI II la somme de 2408,02 euros, la caution récupérable n’étant pas retenue. 

- Sur les frais de gestion du sinistre :
En l’espèce, si la SCI BENJI II justifie du règlement de divers frais liés à la gestion du sinistre relatifs.
Au vu des justificatifs produits, il convient de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], son assureur la société AXA, et la société ALLIANZ IARD à verser à la SCI BENJI II la somme de 2.943,36€ au titre des frais de gestion du sinistre. 

- Sur les travaux de sécurisation et de remise en état de l’immeuble :
S’agissant de sa demande d’indemnisation des travaux de remise en état de l’immeuble, il apparaît que les sommes versées par la SCI BENJI à ce titre sont liées à l’effondrement du mur qui a contraint cette dernière à entreprendre des travaux afin de sécuriser les appartements lui appartenant et de les remettre en état.
Dès lors, au vu des diverses factures produites, il convient de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], son assureur la société AXA, et la société ALLIANZ IARD à verser à la SCI BENJI II la somme de 63 .006,52€ TTC euros au titre des travaux de sécurisation et de remise en état de l’immeuble.

- Sur la taxe foncière :
En l’espèce, il est constant que le versement de la taxe foncière est en lien avec la propriété dont dispose la SCI BENJI II sur l’immeuble situé au [Adresse 6] et est indépendante de l’occupation effective de ce dernier de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de ce chef.


* Sur les dommages et intérêts sollicités par le syndicat des copropriétaires :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sollicite la condamnation de Monsieur [P] [S], de la société AXA, de la société BENJI II et de la société ALLIANZ à lui verser la somme de 43 121,54 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.
Cette somme correspond au chiffrage retenu par l’expert judiciaire et n’est pas discutée par les parties. 
En conséquence, il convient de condamner in solidum la société AXA, la société BENJI II et la société ALLIANZ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 43 121,54 euros de dommages et intérêts au titre des travaux réparatoires. 


Sur les appels en garantie 

* Sur la garantie des assureurs :

Les garanties du contrat souscrit étant mobilisables, la société AXA sera condamnée à garantir son assuré, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], de toutes les condamnations mises à sa charge dans le cadre de la présente décision. 
Pour les mêmes motifs, la société ALLIANZ IARD sera condamnée à garantir son assurée la SCI BENJI II de toutes les condamnations mises à sa charge dans le cadre de la présente décision. 

* Sur les recours entre coobligés :



N° RG 23/00710 - N° Portalis DBZV-W-B7H-CJPS - jugement du 07 Juillet 2026



En considération de éléments retenus par l’expert judiciaire qui a conclu que l’influence respective des causes à l’origine du dommage n’était pas quantifiable, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :
50 % pour la SCI BENJI II ;
50 % pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2].

Conformément à la demande formulée, il convient de condamner in solidum la SCI BENJI II et son assureur, la compagnie ALLIANZ, à garantir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à hauteur de 50% des condamnations mises à sa charge sur les demandes de Monsieur [S].

Sur la demande formulée, il convient de condamner in solidum la SC BENJI II et la compagnie ALLIANZ IARD à relever indemne et garantir la société AXA France IARD à hauteur de 50% des condamnations mises à sa charge. 


Sur la compensation judiciaire

Il y a lieu d’ordonner la compensation des créances des parties à proportion de leurs montants respectifs en application de l’article 1348 du Code civil.


Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, la SCI BENJI II, la société ALLIANZ, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et la société AXA qui succombent partiellement à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais d’expertise et de l’audience de référé.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, il convient de condamner in solidum la SCI BENJI II, la société ALLIANZ, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et la société AXA à payer la somme de 3 500 euros à Monsieur [S] et la somme de 2000 euros à Monsieur [D] au titre des frais irrépétibles.
Les autres demandes des parties seront rejetées, l’équité ne commandant pas d’y faire droit. 

* Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 515 de ce code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,


DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur [P] [S] ; 
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], la société AXA et la SCI BENJI II et la société ALLIANZ à payer à Monsieur [P] [S] la somme de 544,92 euros au titre de ses frais d’hébergement ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], la société AXA et la SCI BENJI II et la société ALLIANZ à payer à Monsieur [P] [S] la somme de 5973 euros au titre des travaux réalisés dans les parties privatives ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], la société AXA et la SCI BENJI II et la société ALLIANZ à payer à Monsieur [P] [S] la somme de 16 250 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
DEBOUTE Monsieur [P] [S] de sa demande de paiement de la somme de 37 505,03 euros correspondant à sa quote-part dans les travaux réparatoires facturés au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] ;
DEBOUTE Monsieur [P] [S] de ses demandes de dommages et intérêts au titre des frais d’abonnement internet, des frais kilométriques, des frais de repas pris en dehors de son domicile, de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et des frais d’honoraires de Syndic ; 
DEBOUTE Monsieur [P] [S] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la société AXA, et la société ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la SCI BENJI II, à payer à Monsieur [I] [D] la somme 146.150,00€ au titre de ses pertes d’exploitation non couvertes par sa propre assurance, outre la somme de 2.339,00€ au titre de la franchise contractuelle restée à sa charge ;
DEBOUTE Monsieur [I] [D] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et d’atteinte à l’image de son commerce ;
CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], son assureur, la société AXA, et la société ALLIANZ IARD à verser à la SCI BENJI II la somme de 25 520 euros au titre de la perte de revenus locatifs subie ;
CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], son assureur, la société AXA, et la société ALLIANZ IARD à verser à la SCI BENJI II la somme de 2408,02 euros au titre des frais de relogement de ses locataires ;
CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], son assureur la société AXA, et la société ALLIANZ IARD à verser à la SCI BENJI II la somme de 2.943,36€ au titre des frais de gestion du sinistre ;
CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], son assureur la société AXA, et la société ALLIANZ IARD à verser à la SCI BENJI II la somme de 63.006,52€ TTC euros au titre des travaux de sécurisation et de remise en état de l’immeuble ;
DEBOUTE la SCI BENJI II de sa demande au titre de la taxe foncière ;
CONDAMNE in solidum la société AXA, la société BENJI II et la société ALLIANZ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 43 121,54 euros de dommages et intérêts au titre des travaux réparatoires ;
CONDAMNE la société AXA à garantir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de toutes les condamnations mises à sa charge dans le cadre de la présente décision ;
CONDAMNE la société ALLIANZ IARD à garantir la SCI BENJI II de toutes les condamnations mises à sa charge dans le cadre de la présente décision ;
FIXE, dans les rapports entre coobligés, la contribution à la dette de réparation comme suit:
- 50 % pour la SCI BENJI II ;
- 50 % pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2].
CONDAMNE in solidum la SCI BENJI II et son assureur, la compagnie ALLIANZ, à garantir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à hauteur de 50% des condamnations mises à sa charge sur les demandes de Monsieur [S] ; 


CONDAMNE in solidum la SC BENJI II et la compagnie ALLIANZ IARD à relever indemne et garantir la société AXA France IARD à hauteur de 50% des condamnations mises à sa charge ;
JUGE que les condamnations prononcées à l’encontre des assureurs s’exécuteront dans la limite des plafonds de garantie et franchises contractuellement applicables ;
ORDONNE la compensation des créances des parties à proportion de leurs montants respectifs dans les conditions de l’article 1348 du code civil ;
CONDAMNE in solidum la SCI BENJI II, la société ALLIANZ, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et la société AXA aux dépens qui comprendront les frais d’expertise et de l’audience de référé, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum la SCI BENJI II, la société ALLIANZ, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et la société AXA à payer à Monsieur [P] [S] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE in solidum la SCI BENJI II, la société ALLIANZ, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] et la société AXA à payer à Monsieur [I] [D] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;
REJETTE les autres demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Et ont signé Hélène JOURDAIN, Président et Angélique LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT