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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Mulhouse, PPEP Civil, 30 juin 2026, n° 25/01946

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 avril 2021, la SCI Foncière DI 01/2004 a loué à M. [O] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 328,15 € outre 45,00 € de provision pour charges. 

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, la SCI Foncière DI 01/2004 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 458,00 € au titre des loyers et charges échus au 18 septembre 2023. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, la SCI Foncière DI 01/2004 a fait assigner M. [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins principalement d’expulsion et d’impayés locatifs.

L’affaire a été fixée au 12 novembre 2024 lors de laquelle le défendeur, présent, justifie avoir déposé un dossier de surendettement de sorte que l’affaire a fait un l’objet d’un renvoi au 25 février 2025.

Lors de l’audience du 25 février 2025, les parties sont présentes ou régulièrement représentée par leur conseil. M. [O] [I] justifie de la recevabilité de son dossier de surendettement et explique que suite à la perte de son emploi, il n’est pas en mesure de reprendre le paiement du loyer courant.

Par une ordonnance en date du 10 juin 2025 l’affaire a été retirée du rôle des affaires en cours.

Par acte du 23 juillet 2025, régulièrement signifié en date du 27 août 2025, la SCI Foncière DI 01/2004 a repris l’instance et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
déclarer la demande recevable,ordonner la reprise d’instance,constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 30 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner le défendeur à payer la somme de 925,25 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à 500 € hors charges à compter du mois d’août 2025 jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 850,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 
Au soutien de son acte de reprise d’instance, la demanderesse expose que le défendeur a bénéficié d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation avec un effacement de la dette locative à hauteur de 5 367,86 € mais que, depuis lors, il n’a pas repris le paiement du loyer courant de sorte que la dette s’élève, déduction faite de la dette effacée, à la somme de 8 711,79 €.


L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 7 juin 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 18 novembre 2025.

A cette audience, la SCI Foncière DI 01/2004, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte de reprise d’instance. 

Cité par acte délivré à personne, M. [O] [I] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 septembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 18 novembre 2025. 

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, la SCI Foncière DI 01/2004 verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 8 juillet 2025, la dette locative de M. [O] [I] s’élève à la somme de 925,25 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de juillet 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Toutefois, l’article 24 VIII de la loi précitée, dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 29 septembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, le défendeur ne s’acquitte pas du loyer courant depuis la décision de la commission de surendettement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Les effets de la clause résolutoire, acquise antérieurement à ladite décision, ne peuvent donc pas être suspendus.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [O] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [O] [I] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. 

Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

M. [O] [I] sera dès lors également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [I] succombe à l’instance, de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Foncière DI 01/2004 et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [O] [I] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2021 entre la SCI Foncière DI 01/2004, d'une part, et M. [O] [I] , d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 30 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Foncière DI 01/2004 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [I] à verser à la SCI Foncière DI 01/2004 la somme de 925,25 € (neuf cent vingt-cinq euros et vingt-cinq centimes) selon décompte arrêté au 8 juillet 2025, mois de juin 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [O] [I] à verser à la SCI Foncière DI 01/2004 une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SCI Foncière DI 01/2004 du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [O] [I] à verser à la SCI Foncière DI 01/2004 une somme de 800,00 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, 

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 30 juin 2026, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
---------------------------------
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
----------------------------
Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 25/01946 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JM6Z
Section 2
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 30 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

S.C.I. FONCIERE DI 01/2004, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par Me François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71


PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [O] [I], né le 18 Mars 1968 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 10 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier 



EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 avril 2021, la SCI Foncière DI 01/2004 a loué à M. [O] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 328,15 € outre 45,00 € de provision pour charges. 

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, la SCI Foncière DI 01/2004 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 458,00 € au titre des loyers et charges échus au 18 septembre 2023. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, la SCI Foncière DI 01/2004 a fait assigner M. [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins principalement d’expulsion et d’impayés locatifs.

L’affaire a été fixée au 12 novembre 2024 lors de laquelle le défendeur, présent, justifie avoir déposé un dossier de surendettement de sorte que l’affaire a fait un l’objet d’un renvoi au 25 février 2025.

Lors de l’audience du 25 février 2025, les parties sont présentes ou régulièrement représentée par leur conseil. M. [O] [I] justifie de la recevabilité de son dossier de surendettement et explique que suite à la perte de son emploi, il n’est pas en mesure de reprendre le paiement du loyer courant.

Par une ordonnance en date du 10 juin 2025 l’affaire a été retirée du rôle des affaires en cours.

Par acte du 23 juillet 2025, régulièrement signifié en date du 27 août 2025, la SCI Foncière DI 01/2004 a repris l’instance et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
déclarer la demande recevable,ordonner la reprise d’instance,constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 30 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner le défendeur à payer la somme de 925,25 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à 500 € hors charges à compter du mois d’août 2025 jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 850,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 
Au soutien de son acte de reprise d’instance, la demanderesse expose que le défendeur a bénéficié d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation avec un effacement de la dette locative à hauteur de 5 367,86 € mais que, depuis lors, il n’a pas repris le paiement du loyer courant de sorte que la dette s’élève, déduction faite de la dette effacée, à la somme de 8 711,79 €.


L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 7 juin 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 18 novembre 2025.

A cette audience, la SCI Foncière DI 01/2004, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte de reprise d’instance. 

Cité par acte délivré à personne, M. [O] [I] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2026. 

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 septembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 18 novembre 2025. 

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, la SCI Foncière DI 01/2004 verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 8 juillet 2025, la dette locative de M. [O] [I] s’élève à la somme de 925,25 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de juillet 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Toutefois, l’article 24 VIII de la loi précitée, dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 29 septembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, le défendeur ne s’acquitte pas du loyer courant depuis la décision de la commission de surendettement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Les effets de la clause résolutoire, acquise antérieurement à ladite décision, ne peuvent donc pas être suspendus.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [O] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [O] [I] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. 

Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

M. [O] [I] sera dès lors également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [I] succombe à l’instance, de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Foncière DI 01/2004 et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [O] [I] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2021 entre la SCI Foncière DI 01/2004, d'une part, et M. [O] [I] , d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 30 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Foncière DI 01/2004 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [I] à verser à la SCI Foncière DI 01/2004 la somme de 925,25 € (neuf cent vingt-cinq euros et vingt-cinq centimes) selon décompte arrêté au 8 juillet 2025, mois de juin 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [O] [I] à verser à la SCI Foncière DI 01/2004 une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SCI Foncière DI 01/2004 du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [O] [I] à verser à la SCI Foncière DI 01/2004 une somme de 800,00 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, 

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 30 juin 2026, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la securite sociale L542-1, code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code des procedures civiles d'execution L421-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-07T21:03:56.098Z.