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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Angers, PPP BAUX JCP, 29 juin 2026, n° 25/01241

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 1]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/01241 - N° Portalis DBY2-W-B7J-IALX


JUGEMENT du
29 Juin 2026


Minute n° 708




[V] [L]

C/

[R] [C], [P] [S] épouse [C]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
Me BOITTIN

Copie conforme
Me LEBERT

Préfecture du Maine et [Localité 2] 

Copie dossier










JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 29 Juin 2026

après débats à l'audience du 23 mars 2026, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :


DEMANDEUR

Monsieur [V] [L]
né le 18 Juin 1955 à [Localité 3]
demeurant : [Adresse 1][Adresse 2]”
[Localité 4]

représenté par Maître Etienne BOITTIN, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [C]
né le 07 Juin 1958 à [Localité 3]
demeurant: [Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Thierry LEBERT, avocat au barreau de NANTES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 49007-2025-007972 du 26/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])









Madame [P] [S] épouse [C]
née le 04 Mai 1960 à [Localité 3]
demeurant : [Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Thierry LEBERT, avocat au barreau de NANTES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 49007-2025-007973 du 26/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
Par acte notarié reçu par Maître [G] [F] les 26 janvier et 29 janvier 2007 ainsi que le 01er février 2007, Monsieur [V], [N] [L] (ci-après Monsieur [V] [L]) a donné à bail à compter du 05 février 2007 à Monsieur [R], [U], [X] [C] et à Madame [P], [T], [H] [S] épouse [C] (ci-après Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C]), une maison à usage d'habitation sise [Adresse 3] à [Localité 6], cadastrée section CT, n° [Cadastre 1], moyennant un loyer mensuel de 1000 euros, outre le paiement annuel de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. 

Le bail a été renouvelé tacitement tous les trois ans.

Par acte de Commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, Monsieur [V] [L] a signifié aux locataires un congé pour vendre prenant effet le 04 février 2025 à minuit. 

Par acte de Commissaire de justice délivré le 26 juin 2025, Monsieur [V] [L] a assigné Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ANGERS. 

Le dossier a été retenu à l'audience du 23 mars 2026 en présence des deux parties.

Aux termes de son assignation et des moyens soutenus oralement à l'audience, Monsieur [V] [L] demande au juge des contentieux de la protection de :

- Ecarter les pièces des défendeurs à partir de la douzième ;
- Constater que le bail a pris fin le 04 février 2025 en raison du congé délivré à Monsieur [R] [C] et à Madame [P] [S] épouse [C] le 31 juillet 2024 ;
- Constater que Monsieur [R] [C] et que Madame [P] [S] épouse [C] sont occupants sans droit ni titre depuis le 05 février 2025 de la maison sise [Adresse 4] ;
- Ordonner l'expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et que la juridiction se réservera la liquidation de l'astreinte provisoire ;
- Supprimer le délai prévu à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, d'un montant mensuel de 1 295,18 euros avec indexation annuelle sur l'indice de référence des loyers tel que publié par l'INSEE outre la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères, jusqu'à la complète libération du logement ;
- Condamner Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] aux dépens, aux frais d'exécution et d'expulsion ;
- Condamner Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] à lui payer la somme de 2 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Constater qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement. 

A titre liminaire, Monsieur [V] [L] indique à l'audience et dans son assignation, sur le fondement de l'article 47 du Code de procédure civile, qu'il a choisi de dépayser le dossier car malgré le fait que le lieu de signature du bail et de situation de l'immeuble soient situés sur le même ressort, Monsieur [R] [C] est avocat inscrit au barreau de NANTES.

En réponse aux défendeurs, s'agissant de leur demande de sursis à statuer, Monsieur [V] [L] indique à l'audience que les locataires pouvaient interroger l'hypothèque pour constater son titre de propriété. 

Au soutien de sa demande aux fins de constater la validité du congé et l'occupation illicite du bien immobilier par Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] depuis le 05 février 2025, Monsieur [V] [L] se fonde sur l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989. Il déclare que le congé a été notifié aux défendeurs le 31 juillet 2024 et qu'à cette date, il était âgé de 69 ans tandis que les défendeurs étaient âgés de 64 ans s'agissant de Madame [P] [S] épouse [C] et de 66 ans s'agissant de Monsieur [R] [C]. Il ajoute qu'indépendamment des ressources des locataires, l'âge du bailleur suffit à écarter tout droit au renouvellement du bail. 

De plus, s'agissant de sa demande aux fins d'expulsion des défendeurs sous astreinte, Monsieur [V] [L] se fonde sur les articles L. 131-1, L. 131-3, L. 131-4 du Code des procédures civiles d'exécution. 
Au soutien de sa demande aux fins d'écarter le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, prévu à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'expulsion, Monsieur [V] [L] relève que Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] demeurent dans les lieux alors qu'un congé leur a été régulièrement signifié. A l'audience, Monsieur [V] [L] précise que les locataires se sont déjà accordés un très large délai. 

Concernant sa demande relative au paiement, de l'indemnité d'occupation, Monsieur [V] [L] se fonde sur l'article 1728 du Code civil ainsi que sur l'article 07 de la loi du 06 juillet 1989. Il sollicite l'indemnité d'occupation sur la base de loyer indexé. En réponse aux défendeurs, il soutient à l'audience qu'ils n'ont jamais fait de réclamation concernant l'état du bien et qu'aucune preuve n'est produite par rapport à l'état du logement. 
Sur sa demande de prise en charge des frais de procédure, Monsieur [V] [L] se fonde sur l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution afin que soient mis à la charge des défendeurs les frais d'exécution forcée et d'expulsion en raison de leur défaillance. 
Par ailleurs, au soutien de sa demande de ne pas voir écarter l'exécution provisoire du jugement, Monsieur [V] [L] se fonde sur les articles 514, 514-1 et 514-2 du Code de procédure civile. Il déclare qu'eu égard à l'ancienneté du litige, à son caractère non sérieusement contestable et des demandes présentées, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. 
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2026, et reprises oralement à l'audience, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] demandent au tribunal, de :

A titre principal :
- Surseoir à statuer et ordonner la production du titre de propriété de Monsieur [V] [L] pour pouvoir constater la validité du congé pour vendre qui leur a été signifié ainsi que la production d'un constat de Commissaire de justice pour justifier de l'état du bien loué ;
Subsidiairement :
- Débouter Monsieur [V] [L] de sa demande de voir ordonner leur expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- Débouter Monsieur [V] [L] de sa demande de suppression du délai prévu à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
A titre infiniment subsidiaire :
- Débouter Monsieur [V] [L] de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1 295,18 euros à compter de la date de la résiliation du bail et réduire le montant de l'indemnité d'occupation à de plus justes proportions ;
- Ecarter l'exécution provisoire eu égard à la nature des demandes. 
A titre liminaire, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] ne contestent pas la compétence du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ANGERS sur le fondement des articles 44 et 47 du Code de procédure civile ainsi que R. 213-9-7 du Code de l'organisation judiciaire. 

A titre principal, au soutien de leur demande aux fins de surseoir à statuer, les défendeurs soutiennent qu'il est nécessaire que Monsieur [V] [L] produise un titre de propriété afin de vérifier la validité du congé pour vendre, en application de l'article 815-3 du Code civil. De plus, ils relèvent que le tribunal doit leur ordonner la production d'un constat de Commissaire de justice pour justifier de l'état du bien loué. 

S'agissant de la validité du congé pour vendre, les défendeurs indiquent que les avis de taxes foncières communiqués par le demandeur chaque année pour le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont au nom de Monsieur [V] [L] et de Madame [Y] [A], propriétaires indivis. Ainsi, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] expliquent que lorsque le bien immobilier est en indivision, il convient de vérifier le consentement de chaque propriétaire indivis à la délivrance du congé pour vendre. 

A titre subsidiaire, pour s'opposer aux demandes de Monsieur [V] [L] aux fins d'expulsion de l'immeuble sous astreinte, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] expliquent avoir subi des difficultés financières depuis 2020. De plus, ils ajoutent à l'audience que Monsieur [R] [C] a eu des problèmes de santé et qu'ils ont eu des difficultés familiales. Ils ajoutent qu'ils n'avaient pas été informés en amont du congé pour vendre. Les défendeurs déclarent à l'audience vouloir quitter les lieux et être en recherche d'un logement. A l'audience, ils indiquent avoir résolu leurs problèmes financiers grâce à des prêts. 

Pour s'opposer aux demandes de Monsieur [V] [L] aux fins de suppression du délai de deux mois, prévu à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] rappellent que le bailleur ne les a pas informés de ses intentions avant la délivrance du congé.

A titre infiniment subsidiaire, en réponse à la demande de Monsieur [V] [L] aux fins qu'ils paient une indemnité d'occupation sur la base du loyer indexé, les défendeurs contestent à l'audience son montant eu égard à l'absence d'entretien et de réparation de la maison à la charge du propriétaire. Ainsi, ils expliquent que lors de la signature du bail, le bien immobilier était dans un bon état relatif mais qu'en l'absence d'entretien par Monsieur [V] [L], celui-ci s'est dégradé et n'est plus conforme à ce qui avait été conclu dans le bail. 

Les défendeurs demandent à l'audience que l'exécution provisoire soit écartée en raison de la nature des demandes. 


A l'issue de l'audience l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 29 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l'article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps et jusqu'à la survenance de l'évènement qu'elle détermine. 
De plus l'article 6 du Code de procédure civile dispose " qu'à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. "

Il convient en premier lieu de rappeler que les défendeurs ont été assignés le 26 juin 2025 pour l'audience du 7 octobre 2025 et que le dossier a été retenu le 23 mars seulement ; ils ont donc bénéficié d'un temps long pour préparer leurs défenses mais n'ont conclu que peu de jours avant l'audience.

Monsieur [V] [L] a produit l'acte de vente de la parcelle de terrain à bâtir sise [Adresse 5] à [Localité 6] en date du 26 avril 1996, établi par Maître [G] [F] avec la participation de Maître [M], qui constitue son titre de propriété. 
De plus, l'absence de production d'un constat de Commissaire de justice pour constater l'état du logement est insuffisant pour justifier d'un sursis à statuer car il appartient aux parties de produire les éléments de preuve à l'appui de leurs demandes, ce que les défendeurs ont largement eu le temps de faire. 
Par conséquent, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] seront déboutés de leur demande de sursis à statuer aux fins d'ordonner la production par Monsieur [V] [L] de son titre de propriété du bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] ainsi que d'ordonner la production d'un constat de Commissaire de justice. 

Sur la demande aux fins d'écarter des pièces du débat

Aux termes de l'article 15 du Code de procédure civile " les parties doivent se faire connaître en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. 

L'article 16 du Code de procédure civile dispose que " le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. "
Enfin, l'article 135 du Code de procédure civil indique que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

Les pièces numérotées de 1 à 12 ont toutes été régulièrement communiquées en amont de l'audience.

Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] versent au débat des photographies de la maison afin de démontrer que Monsieur [V] [L] n'a pas réalisé les travaux d'entretien du logement, lesquelles ne sont pas numérotées. 

Or, force est de constater qu'elles ont été soumises au débat contradictoirement puisqu'[V] [L] a pu en avoir connaissance au plus tard à l'audience . 



Par conséquent, les photographies produites par Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] ne seront pas écartées des débats. 


Sur la validité du congé pour vendre :

L'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que " I.- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. ".

De plus, aux termes de l'article 15-II susvisé, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

L'article 15-III de la loi du 06 juillet 1989 dispose que " le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. "

" Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. "

" Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. "

En l'espèce, le contrat de bail en date des 26 et 29 janvier 2007 et du 01er février 2007 avec prise d'effet le 05 février 2007 a été conclu entre Monsieur [V] [L], propriétaire du bien immobilier et Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.





Par ailleurs, sur les avis des taxes foncières versées aux débats et communiquées par Monsieur [V] [L] chaque année pour le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, le nom du demandeur apparait avec celui de son épouse, Madame [Y] [A]. Toutefois, dans l'acte de vente de la parcelle de terrain à bâtir sise [Adresse 5] à [Localité 6], en date du 26 avril 1996 et établi par Maître [G] [F] avec la participation de Maître [M] il est précisé que l'acquéreur est " Monsieur [V] [N] [L], attaché commercial, époux de Madame [B] [W] [E] [A] " et qu'ils sont mariés sous le régime matrimonial de la séparation de biens. 

Dès lors, le propriétaire du bien immobilier loué est Monsieur [V] [L], conformément à l'acte de vente du bien et au contrat de bail. 

Par acte de Commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, Monsieur [V] [L] a signifié aux défendeurs un congé pour vendre à la date de fin du bail, soit le 04 février 2025 à minuit. Cet acte précise que les conditions de la vente projetée sont ordinaires et de " droit en pareille matière ", avec offre de vente des locaux objets de la location pendant les deux premiers mois du délai de préavis au prix de 380 000 euros.

Dès lors, ce congé a bien été notifié dans les délais légaux, soit six mois avant l'échéance du contrat de bail. 

De plus, ce congé comporte les mentions exigées par la loi à peine de nullité, le prix et conditions de la vente projetée ainsi que le rappel des différents délais applicables. Il comporte la désignation précise des biens offerts à la vente et mentionne enfin de façon apparente la date du congé. 

Enfin, à la date d'échéance du contrat de bail, soit au 04 février 2025, Monsieur [R] [C] avait 66 ans, Madame [P] [S] épouse [C] avait 65 ans et Monsieur [V] [L] avait 69 ans. Si les défendeurs versent aux débats leurs avis d'imposition sur le revenu en date de 2023 et de 2024 selon lesquels ils correspondent à la catégorie de locataire protégé, Monsieur [V] [L] a plus de 65 ans au moment de la date d'échéance du contrat de bail. 

Par conséquent, le bailleur peut s'opposer au renouvellement du contrat de bail, en ce qu'il est une personne physique âgée de plus de 65 ans, par la signification aux locataires du congé pour vendre.

En conséquence, il y a lieu de déclarer valable le congé pour vendre signifié le 31 juillet 2024 et de dire que celui-ci doit produire ses pleins effets.

Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] se trouvent donc occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 05 février 2025. 


Sur le délai pour quitter les lieux :
En application des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que " à l'exception des droits proportionnés de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais d'exécution forcée sont à la charge du débiteur sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. "

Enfin, aux termes de l'article L. 131-1 du Code des procédures civiles d'exécution, " tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. "

En l'espèce, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] produisent leurs avis d'imposition de 2023 et de 2024, une attestation de paiement détaillée de la retraite de Monsieur [R] [C] ainsi que le décompte des sommes dues à la Caisse Nationale des Barreaux Français en date du 22 décembre 2025 qui établit qu'il doit régler la somme de 8 000 euros. Ces pièces démontrent leurs difficultés financières. De plus, il ressort de l'attestation du Bâtonnier du barreau de NANTES en date du 13 janvier 2026 que Monsieur [R] [C] a cessé son activité d'avocat le 31 décembre 2025 et qu'il a payé les cotisations par un prêt d'honneur qui lui a été accordé par le Fonds de solidarité du barreau de NANTES le 11 février 2026. 
Enfin, il est précisé par la demande de dérogation effectuée par Monsieur [R] [C] le 05 mars 2026 que ce dernier a effectué les paiements afin d'être à jour de ses cotisations afin que sa retraite puisse lui être payée rétroactivement. 

Toutefois, malgré les difficultés financières prouvées par les défendeurs et les problématiques de santé et familiales alléguées pendant la période de signification du congé pour vendre et l'absence d'information préalable de Monsieur [V] [L], l'acte est valide. 

Ainsi, postérieurement au 05 février 2025, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] se sont maintenus dans les lieux. Il y a donc lieu de procéder à leur expulsion. 
Par conséquent, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [C] et de Madame [P] [S] épouse [C] ainsi que de tous occupants de leurs chef, ainsi que de leurs biens, de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 6] qu'ils occupent sans droit ni titre et si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

Au vu des observations susvisées, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire et se trouve justifié par l'âge des défendeurs ainsi que par leur situation financière.

De plus, ce délai apparaît nécessaire pour que Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] organisent leur départ et assurent leur relogement. Ainsi, à l'audience, ils ont évoqué leur volonté de quitter le logement ce qui est corroboré par l'attestation de témoin en date du 21 mars 2026 de Madame [Z] [I] et de Monsieur [O] [Q] qui assurent leur avoir proposé de mettre à leur disposition un local " suffisamment grand pour stocker leurs meubles. "

Par conséquent, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] devront libérer les lieux dans un délai de 2 mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, et ce en application des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution.


S'agissant de l'astreinte, les locataires se sont maintenus dans les lieux mais recherchent désormais un nouveau logement et prouvent leurs démarches par l'attestation de témoin qui indique qu'ils sont à la recherche d'un relogement. Dès lors, compte tenu de leurs démarches, de leur volonté de quitter les lieux et de leur âge, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte à l'encontre de Monsieur [R] [C] et de Madame [P] [S] épouse [C]. 

S'agissant des frais d'exécution forcée et d'expulsion, ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [N] [C] et de Madame [P] [S] épouse [C] puisqu'ils sont occupants sans droit ni titre des lieux. 

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, une indemnité d'occupation est allouée à celui-ci. En effet, si les locataires se maintiennent dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l'ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d'une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit.

Aux termes des articles 1719 2 du Code civil et 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d'entretien normal des lieux loués. 

Cette obligation d'entretien porte aussi bien sur le local lui-même que sur ses accessoires et ses éléments d'équipement, c'est-à-dire sur toutes les réparations qui ne sont pas, par définition, de nature locative comme le gros œuvre, toiture, verrières, travaux de désamiantage, remise en état du fonctionnement normal de la piscine, changement d'un volet roulant et celles, qui sont de nature locative, mais dont le preneur n'a pas à assumer la charge, parce qu'elles proviennent de la vétusté, de malfaçons ou de vices de construction de la chose.
 
En l'espèce, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] sont occupants sans droit ni titre du bien immobilier de Monsieur [V] [L] depuis le 05 février 2025. Ils sont donc tenus au paiement d'une indemnité d'occupation en réparation du préjudice subi par Monsieur [V] [L]. 

S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation, Monsieur [V] [L] a produit le compte rendu de gestion de l'immeuble pour la période du 15 janvier 2025 au 29 janvier 2025, puis du 31 janvier 2025 au 06 février 2025, du 07 février 2025 ainsi que du 08 février 2025 au 05 mai 2025 et un décompte au 14 mai 2025 dans lesquels il est constaté que Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] n'ont effectué aucun paiement de loyer. Ces documents mentionnent que le montant dû est de 5066,43 euros s'agissant de l'indemnité d'occupation de février, mars, avril et mai 2025. 

Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] versent au débat un devis de la SARL [J] du 02 juillet 2025 selon lequel " les radiateurs chauffent en position été depuis quelques temps. L'eau chaude n'a pas fonctionné une fois, sans défaut affiché ". L'intervenant a ajouté avoir " isolé la chaudière en attendant l'accord du devis " qui évaluait à 827,20 euros le cout des réparations. 

Toutefois, malgré le fait qu'il soit allégué par les défendeurs la dégradation du logement, aucun constat de Commissaire de justice n'a été effectué par Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] permettant d'établir objectivement son état, les photographies produites n'étant ni datées ni localisées. De plus, les défendeurs ne justifient pas que l'état actuel de la maison résulterait des négligences du bailleur et non du défaut d'entretien des locataires de longue date. 

Il n'y a donc pas lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à un chiffre inférieur à celui du loyer et des charges.

Ainsi, l'occupation illicite du logement cause un préjudice à Monsieur [V] [L] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs en l'absence de congé pour vendre, soit à la somme de 1 295.18 euros par mois, avec indexation sur l'indice IRL. 

Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] seront, par conséquent, condamnés au paiement de la somme de 1 295,18 euros par mois à compter du 05 février 2025 et jusqu'à la complète libération du logement, augmentés de l'indexation sur l'indice IRL . 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

o Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C], parties perdantes au procès, seront condamnés aux dépens. 

o Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à Monsieur [V] [L], une somme qu'il est équitable de fixer à 2 000 euros.

o Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l'article 514 et de l'article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postérieurement au 1er janvier 2020. 

De plus, " le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. "

En l'espèce, l'exécution provisoire n'apparaît pas incompatible avec la nature de l'affaire car la validité du congé pour vendre a été constatée et Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 05 février 2025. 

Par conséquent, il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] de leur demande de sursis à statuer ;

DEBOUTE Monsieur [V] [L] de sa demande aux fins d'écarter du débat les pièces dépassant la douzième de Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] ;

JUGE valide le congé pour vendre délivré à Monsieur [R] [C] et à Madame [P] [S] épouse [C] le 31 juillet 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [R] [C] et que Madame [P] [S] épouse [C] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] et cadastré section CT, n° [Cadastre 1] depuis le 05 février 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [V], [N] [L] de sa demande de suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux sur le fondement de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; 

DIT que Monsieur [R] [C] et que Madame [P] [S] épouse [C] doivent libérer les lieux de leur personne et de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef dans un délai maximum de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, l'expulsion de Monsieur [R] [C] et de Madame [P] [S] épouse [C] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement susvisé avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE Monsieur [V], [N] [L] de sa demande aux fins d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [C] et de Madame [P] [S] épouse [C] sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement ; 

CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] au paiement des frais d'exécution forcée et d'expulsion sur le fondement de l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] à payer à Monsieur [V], [N] [L] une indemnité d'occupation de 1. 295,18 euros par mois (mille deux-cent quatre-vingt-quinze euros et dix-huit centimes) à compter du 05 février 2025 et jusqu'à la complète libération du logement, avec indexation sur l'indice IRL;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] aux dépens ;


CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] au paiement de la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] de leur demande de voir écarter l'exécution provisoire de la présente décision ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Président,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 1]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/01241 - N° Portalis DBY2-W-B7J-IALX


JUGEMENT du
29 Juin 2026


Minute n° 708




[V] [L]

C/

[R] [C], [P] [S] épouse [C]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire
Me BOITTIN

Copie conforme
Me LEBERT

Préfecture du Maine et [Localité 2] 

Copie dossier










JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 29 Juin 2026

après débats à l'audience du 23 mars 2026, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :


DEMANDEUR

Monsieur [V] [L]
né le 18 Juin 1955 à [Localité 3]
demeurant : [Adresse 1][Adresse 2]”
[Localité 4]

représenté par Maître Etienne BOITTIN, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [C]
né le 07 Juin 1958 à [Localité 3]
demeurant: [Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Thierry LEBERT, avocat au barreau de NANTES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 49007-2025-007972 du 26/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])









Madame [P] [S] épouse [C]
née le 04 Mai 1960 à [Localité 3]
demeurant : [Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Thierry LEBERT, avocat au barreau de NANTES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 49007-2025-007973 du 26/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
Par acte notarié reçu par Maître [G] [F] les 26 janvier et 29 janvier 2007 ainsi que le 01er février 2007, Monsieur [V], [N] [L] (ci-après Monsieur [V] [L]) a donné à bail à compter du 05 février 2007 à Monsieur [R], [U], [X] [C] et à Madame [P], [T], [H] [S] épouse [C] (ci-après Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C]), une maison à usage d'habitation sise [Adresse 3] à [Localité 6], cadastrée section CT, n° [Cadastre 1], moyennant un loyer mensuel de 1000 euros, outre le paiement annuel de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. 

Le bail a été renouvelé tacitement tous les trois ans.

Par acte de Commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, Monsieur [V] [L] a signifié aux locataires un congé pour vendre prenant effet le 04 février 2025 à minuit. 

Par acte de Commissaire de justice délivré le 26 juin 2025, Monsieur [V] [L] a assigné Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ANGERS. 

Le dossier a été retenu à l'audience du 23 mars 2026 en présence des deux parties.

Aux termes de son assignation et des moyens soutenus oralement à l'audience, Monsieur [V] [L] demande au juge des contentieux de la protection de :

- Ecarter les pièces des défendeurs à partir de la douzième ;
- Constater que le bail a pris fin le 04 février 2025 en raison du congé délivré à Monsieur [R] [C] et à Madame [P] [S] épouse [C] le 31 juillet 2024 ;
- Constater que Monsieur [R] [C] et que Madame [P] [S] épouse [C] sont occupants sans droit ni titre depuis le 05 février 2025 de la maison sise [Adresse 4] ;
- Ordonner l'expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et que la juridiction se réservera la liquidation de l'astreinte provisoire ;
- Supprimer le délai prévu à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, d'un montant mensuel de 1 295,18 euros avec indexation annuelle sur l'indice de référence des loyers tel que publié par l'INSEE outre la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères, jusqu'à la complète libération du logement ;
- Condamner Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] aux dépens, aux frais d'exécution et d'expulsion ;
- Condamner Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] à lui payer la somme de 2 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Constater qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement. 

A titre liminaire, Monsieur [V] [L] indique à l'audience et dans son assignation, sur le fondement de l'article 47 du Code de procédure civile, qu'il a choisi de dépayser le dossier car malgré le fait que le lieu de signature du bail et de situation de l'immeuble soient situés sur le même ressort, Monsieur [R] [C] est avocat inscrit au barreau de NANTES.

En réponse aux défendeurs, s'agissant de leur demande de sursis à statuer, Monsieur [V] [L] indique à l'audience que les locataires pouvaient interroger l'hypothèque pour constater son titre de propriété. 

Au soutien de sa demande aux fins de constater la validité du congé et l'occupation illicite du bien immobilier par Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] depuis le 05 février 2025, Monsieur [V] [L] se fonde sur l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989. Il déclare que le congé a été notifié aux défendeurs le 31 juillet 2024 et qu'à cette date, il était âgé de 69 ans tandis que les défendeurs étaient âgés de 64 ans s'agissant de Madame [P] [S] épouse [C] et de 66 ans s'agissant de Monsieur [R] [C]. Il ajoute qu'indépendamment des ressources des locataires, l'âge du bailleur suffit à écarter tout droit au renouvellement du bail. 

De plus, s'agissant de sa demande aux fins d'expulsion des défendeurs sous astreinte, Monsieur [V] [L] se fonde sur les articles L. 131-1, L. 131-3, L. 131-4 du Code des procédures civiles d'exécution. 
Au soutien de sa demande aux fins d'écarter le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, prévu à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'expulsion, Monsieur [V] [L] relève que Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] demeurent dans les lieux alors qu'un congé leur a été régulièrement signifié. A l'audience, Monsieur [V] [L] précise que les locataires se sont déjà accordés un très large délai. 

Concernant sa demande relative au paiement, de l'indemnité d'occupation, Monsieur [V] [L] se fonde sur l'article 1728 du Code civil ainsi que sur l'article 07 de la loi du 06 juillet 1989. Il sollicite l'indemnité d'occupation sur la base de loyer indexé. En réponse aux défendeurs, il soutient à l'audience qu'ils n'ont jamais fait de réclamation concernant l'état du bien et qu'aucune preuve n'est produite par rapport à l'état du logement. 
Sur sa demande de prise en charge des frais de procédure, Monsieur [V] [L] se fonde sur l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution afin que soient mis à la charge des défendeurs les frais d'exécution forcée et d'expulsion en raison de leur défaillance. 
Par ailleurs, au soutien de sa demande de ne pas voir écarter l'exécution provisoire du jugement, Monsieur [V] [L] se fonde sur les articles 514, 514-1 et 514-2 du Code de procédure civile. Il déclare qu'eu égard à l'ancienneté du litige, à son caractère non sérieusement contestable et des demandes présentées, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. 
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2026, et reprises oralement à l'audience, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] demandent au tribunal, de :

A titre principal :
- Surseoir à statuer et ordonner la production du titre de propriété de Monsieur [V] [L] pour pouvoir constater la validité du congé pour vendre qui leur a été signifié ainsi que la production d'un constat de Commissaire de justice pour justifier de l'état du bien loué ;
Subsidiairement :
- Débouter Monsieur [V] [L] de sa demande de voir ordonner leur expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- Débouter Monsieur [V] [L] de sa demande de suppression du délai prévu à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
A titre infiniment subsidiaire :
- Débouter Monsieur [V] [L] de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1 295,18 euros à compter de la date de la résiliation du bail et réduire le montant de l'indemnité d'occupation à de plus justes proportions ;
- Ecarter l'exécution provisoire eu égard à la nature des demandes. 
A titre liminaire, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] ne contestent pas la compétence du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ANGERS sur le fondement des articles 44 et 47 du Code de procédure civile ainsi que R. 213-9-7 du Code de l'organisation judiciaire. 

A titre principal, au soutien de leur demande aux fins de surseoir à statuer, les défendeurs soutiennent qu'il est nécessaire que Monsieur [V] [L] produise un titre de propriété afin de vérifier la validité du congé pour vendre, en application de l'article 815-3 du Code civil. De plus, ils relèvent que le tribunal doit leur ordonner la production d'un constat de Commissaire de justice pour justifier de l'état du bien loué. 

S'agissant de la validité du congé pour vendre, les défendeurs indiquent que les avis de taxes foncières communiqués par le demandeur chaque année pour le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont au nom de Monsieur [V] [L] et de Madame [Y] [A], propriétaires indivis. Ainsi, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] expliquent que lorsque le bien immobilier est en indivision, il convient de vérifier le consentement de chaque propriétaire indivis à la délivrance du congé pour vendre. 

A titre subsidiaire, pour s'opposer aux demandes de Monsieur [V] [L] aux fins d'expulsion de l'immeuble sous astreinte, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] expliquent avoir subi des difficultés financières depuis 2020. De plus, ils ajoutent à l'audience que Monsieur [R] [C] a eu des problèmes de santé et qu'ils ont eu des difficultés familiales. Ils ajoutent qu'ils n'avaient pas été informés en amont du congé pour vendre. Les défendeurs déclarent à l'audience vouloir quitter les lieux et être en recherche d'un logement. A l'audience, ils indiquent avoir résolu leurs problèmes financiers grâce à des prêts. 

Pour s'opposer aux demandes de Monsieur [V] [L] aux fins de suppression du délai de deux mois, prévu à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] rappellent que le bailleur ne les a pas informés de ses intentions avant la délivrance du congé.

A titre infiniment subsidiaire, en réponse à la demande de Monsieur [V] [L] aux fins qu'ils paient une indemnité d'occupation sur la base du loyer indexé, les défendeurs contestent à l'audience son montant eu égard à l'absence d'entretien et de réparation de la maison à la charge du propriétaire. Ainsi, ils expliquent que lors de la signature du bail, le bien immobilier était dans un bon état relatif mais qu'en l'absence d'entretien par Monsieur [V] [L], celui-ci s'est dégradé et n'est plus conforme à ce qui avait été conclu dans le bail. 

Les défendeurs demandent à l'audience que l'exécution provisoire soit écartée en raison de la nature des demandes. 


A l'issue de l'audience l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l'article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps et jusqu'à la survenance de l'évènement qu'elle détermine. 
De plus l'article 6 du Code de procédure civile dispose " qu'à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. "

Il convient en premier lieu de rappeler que les défendeurs ont été assignés le 26 juin 2025 pour l'audience du 7 octobre 2025 et que le dossier a été retenu le 23 mars seulement ; ils ont donc bénéficié d'un temps long pour préparer leurs défenses mais n'ont conclu que peu de jours avant l'audience.

Monsieur [V] [L] a produit l'acte de vente de la parcelle de terrain à bâtir sise [Adresse 5] à [Localité 6] en date du 26 avril 1996, établi par Maître [G] [F] avec la participation de Maître [M], qui constitue son titre de propriété. 
De plus, l'absence de production d'un constat de Commissaire de justice pour constater l'état du logement est insuffisant pour justifier d'un sursis à statuer car il appartient aux parties de produire les éléments de preuve à l'appui de leurs demandes, ce que les défendeurs ont largement eu le temps de faire. 
Par conséquent, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] seront déboutés de leur demande de sursis à statuer aux fins d'ordonner la production par Monsieur [V] [L] de son titre de propriété du bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] ainsi que d'ordonner la production d'un constat de Commissaire de justice. 

Sur la demande aux fins d'écarter des pièces du débat

Aux termes de l'article 15 du Code de procédure civile " les parties doivent se faire connaître en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. 

L'article 16 du Code de procédure civile dispose que " le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. "
Enfin, l'article 135 du Code de procédure civil indique que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

Les pièces numérotées de 1 à 12 ont toutes été régulièrement communiquées en amont de l'audience.

Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] versent au débat des photographies de la maison afin de démontrer que Monsieur [V] [L] n'a pas réalisé les travaux d'entretien du logement, lesquelles ne sont pas numérotées. 

Or, force est de constater qu'elles ont été soumises au débat contradictoirement puisqu'[V] [L] a pu en avoir connaissance au plus tard à l'audience . 



Par conséquent, les photographies produites par Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] ne seront pas écartées des débats. 


Sur la validité du congé pour vendre :

L'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que " I.- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. ".

De plus, aux termes de l'article 15-II susvisé, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

L'article 15-III de la loi du 06 juillet 1989 dispose que " le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. "

" Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. "

" Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. "

En l'espèce, le contrat de bail en date des 26 et 29 janvier 2007 et du 01er février 2007 avec prise d'effet le 05 février 2007 a été conclu entre Monsieur [V] [L], propriétaire du bien immobilier et Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.





Par ailleurs, sur les avis des taxes foncières versées aux débats et communiquées par Monsieur [V] [L] chaque année pour le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, le nom du demandeur apparait avec celui de son épouse, Madame [Y] [A]. Toutefois, dans l'acte de vente de la parcelle de terrain à bâtir sise [Adresse 5] à [Localité 6], en date du 26 avril 1996 et établi par Maître [G] [F] avec la participation de Maître [M] il est précisé que l'acquéreur est " Monsieur [V] [N] [L], attaché commercial, époux de Madame [B] [W] [E] [A] " et qu'ils sont mariés sous le régime matrimonial de la séparation de biens. 

Dès lors, le propriétaire du bien immobilier loué est Monsieur [V] [L], conformément à l'acte de vente du bien et au contrat de bail. 

Par acte de Commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, Monsieur [V] [L] a signifié aux défendeurs un congé pour vendre à la date de fin du bail, soit le 04 février 2025 à minuit. Cet acte précise que les conditions de la vente projetée sont ordinaires et de " droit en pareille matière ", avec offre de vente des locaux objets de la location pendant les deux premiers mois du délai de préavis au prix de 380 000 euros.

Dès lors, ce congé a bien été notifié dans les délais légaux, soit six mois avant l'échéance du contrat de bail. 

De plus, ce congé comporte les mentions exigées par la loi à peine de nullité, le prix et conditions de la vente projetée ainsi que le rappel des différents délais applicables. Il comporte la désignation précise des biens offerts à la vente et mentionne enfin de façon apparente la date du congé. 

Enfin, à la date d'échéance du contrat de bail, soit au 04 février 2025, Monsieur [R] [C] avait 66 ans, Madame [P] [S] épouse [C] avait 65 ans et Monsieur [V] [L] avait 69 ans. Si les défendeurs versent aux débats leurs avis d'imposition sur le revenu en date de 2023 et de 2024 selon lesquels ils correspondent à la catégorie de locataire protégé, Monsieur [V] [L] a plus de 65 ans au moment de la date d'échéance du contrat de bail. 

Par conséquent, le bailleur peut s'opposer au renouvellement du contrat de bail, en ce qu'il est une personne physique âgée de plus de 65 ans, par la signification aux locataires du congé pour vendre.

En conséquence, il y a lieu de déclarer valable le congé pour vendre signifié le 31 juillet 2024 et de dire que celui-ci doit produire ses pleins effets.

Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] se trouvent donc occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 05 février 2025. 


Sur le délai pour quitter les lieux :
En application des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. 

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que " à l'exception des droits proportionnés de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais d'exécution forcée sont à la charge du débiteur sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. "

Enfin, aux termes de l'article L. 131-1 du Code des procédures civiles d'exécution, " tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. "

En l'espèce, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] produisent leurs avis d'imposition de 2023 et de 2024, une attestation de paiement détaillée de la retraite de Monsieur [R] [C] ainsi que le décompte des sommes dues à la Caisse Nationale des Barreaux Français en date du 22 décembre 2025 qui établit qu'il doit régler la somme de 8 000 euros. Ces pièces démontrent leurs difficultés financières. De plus, il ressort de l'attestation du Bâtonnier du barreau de NANTES en date du 13 janvier 2026 que Monsieur [R] [C] a cessé son activité d'avocat le 31 décembre 2025 et qu'il a payé les cotisations par un prêt d'honneur qui lui a été accordé par le Fonds de solidarité du barreau de NANTES le 11 février 2026. 
Enfin, il est précisé par la demande de dérogation effectuée par Monsieur [R] [C] le 05 mars 2026 que ce dernier a effectué les paiements afin d'être à jour de ses cotisations afin que sa retraite puisse lui être payée rétroactivement. 

Toutefois, malgré les difficultés financières prouvées par les défendeurs et les problématiques de santé et familiales alléguées pendant la période de signification du congé pour vendre et l'absence d'information préalable de Monsieur [V] [L], l'acte est valide. 

Ainsi, postérieurement au 05 février 2025, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] se sont maintenus dans les lieux. Il y a donc lieu de procéder à leur expulsion. 
Par conséquent, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [C] et de Madame [P] [S] épouse [C] ainsi que de tous occupants de leurs chef, ainsi que de leurs biens, de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 6] qu'ils occupent sans droit ni titre et si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

Au vu des observations susvisées, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire et se trouve justifié par l'âge des défendeurs ainsi que par leur situation financière.

De plus, ce délai apparaît nécessaire pour que Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] organisent leur départ et assurent leur relogement. Ainsi, à l'audience, ils ont évoqué leur volonté de quitter le logement ce qui est corroboré par l'attestation de témoin en date du 21 mars 2026 de Madame [Z] [I] et de Monsieur [O] [Q] qui assurent leur avoir proposé de mettre à leur disposition un local " suffisamment grand pour stocker leurs meubles. "

Par conséquent, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] devront libérer les lieux dans un délai de 2 mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, et ce en application des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution.


S'agissant de l'astreinte, les locataires se sont maintenus dans les lieux mais recherchent désormais un nouveau logement et prouvent leurs démarches par l'attestation de témoin qui indique qu'ils sont à la recherche d'un relogement. Dès lors, compte tenu de leurs démarches, de leur volonté de quitter les lieux et de leur âge, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte à l'encontre de Monsieur [R] [C] et de Madame [P] [S] épouse [C]. 

S'agissant des frais d'exécution forcée et d'expulsion, ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [N] [C] et de Madame [P] [S] épouse [C] puisqu'ils sont occupants sans droit ni titre des lieux. 

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, une indemnité d'occupation est allouée à celui-ci. En effet, si les locataires se maintiennent dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l'ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d'une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit.

Aux termes des articles 1719 2 du Code civil et 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d'entretien normal des lieux loués. 

Cette obligation d'entretien porte aussi bien sur le local lui-même que sur ses accessoires et ses éléments d'équipement, c'est-à-dire sur toutes les réparations qui ne sont pas, par définition, de nature locative comme le gros œuvre, toiture, verrières, travaux de désamiantage, remise en état du fonctionnement normal de la piscine, changement d'un volet roulant et celles, qui sont de nature locative, mais dont le preneur n'a pas à assumer la charge, parce qu'elles proviennent de la vétusté, de malfaçons ou de vices de construction de la chose.
 
En l'espèce, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] sont occupants sans droit ni titre du bien immobilier de Monsieur [V] [L] depuis le 05 février 2025. Ils sont donc tenus au paiement d'une indemnité d'occupation en réparation du préjudice subi par Monsieur [V] [L]. 

S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation, Monsieur [V] [L] a produit le compte rendu de gestion de l'immeuble pour la période du 15 janvier 2025 au 29 janvier 2025, puis du 31 janvier 2025 au 06 février 2025, du 07 février 2025 ainsi que du 08 février 2025 au 05 mai 2025 et un décompte au 14 mai 2025 dans lesquels il est constaté que Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] n'ont effectué aucun paiement de loyer. Ces documents mentionnent que le montant dû est de 5066,43 euros s'agissant de l'indemnité d'occupation de février, mars, avril et mai 2025. 

Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] versent au débat un devis de la SARL [J] du 02 juillet 2025 selon lequel " les radiateurs chauffent en position été depuis quelques temps. L'eau chaude n'a pas fonctionné une fois, sans défaut affiché ". L'intervenant a ajouté avoir " isolé la chaudière en attendant l'accord du devis " qui évaluait à 827,20 euros le cout des réparations. 

Toutefois, malgré le fait qu'il soit allégué par les défendeurs la dégradation du logement, aucun constat de Commissaire de justice n'a été effectué par Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] permettant d'établir objectivement son état, les photographies produites n'étant ni datées ni localisées. De plus, les défendeurs ne justifient pas que l'état actuel de la maison résulterait des négligences du bailleur et non du défaut d'entretien des locataires de longue date. 

Il n'y a donc pas lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à un chiffre inférieur à celui du loyer et des charges.

Ainsi, l'occupation illicite du logement cause un préjudice à Monsieur [V] [L] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs en l'absence de congé pour vendre, soit à la somme de 1 295.18 euros par mois, avec indexation sur l'indice IRL. 

Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] seront, par conséquent, condamnés au paiement de la somme de 1 295,18 euros par mois à compter du 05 février 2025 et jusqu'à la complète libération du logement, augmentés de l'indexation sur l'indice IRL . 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

o Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C], parties perdantes au procès, seront condamnés aux dépens. 

o Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à Monsieur [V] [L], une somme qu'il est équitable de fixer à 2 000 euros.

o Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l'article 514 et de l'article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postérieurement au 1er janvier 2020. 

De plus, " le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. "

En l'espèce, l'exécution provisoire n'apparaît pas incompatible avec la nature de l'affaire car la validité du congé pour vendre a été constatée et Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 05 février 2025. 

Par conséquent, il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.





PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] de leur demande de sursis à statuer ;

DEBOUTE Monsieur [V] [L] de sa demande aux fins d'écarter du débat les pièces dépassant la douzième de Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] ;

JUGE valide le congé pour vendre délivré à Monsieur [R] [C] et à Madame [P] [S] épouse [C] le 31 juillet 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [R] [C] et que Madame [P] [S] épouse [C] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] et cadastré section CT, n° [Cadastre 1] depuis le 05 février 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [V], [N] [L] de sa demande de suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux sur le fondement de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; 

DIT que Monsieur [R] [C] et que Madame [P] [S] épouse [C] doivent libérer les lieux de leur personne et de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef dans un délai maximum de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, l'expulsion de Monsieur [R] [C] et de Madame [P] [S] épouse [C] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement susvisé avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE Monsieur [V], [N] [L] de sa demande aux fins d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [C] et de Madame [P] [S] épouse [C] sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement ; 

CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] au paiement des frais d'exécution forcée et d'expulsion sur le fondement de l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] à payer à Monsieur [V], [N] [L] une indemnité d'occupation de 1. 295,18 euros par mois (mille deux-cent quatre-vingt-quinze euros et dix-huit centimes) à compter du 05 février 2025 et jusqu'à la complète libération du logement, avec indexation sur l'indice IRL;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] aux dépens ;


CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] au paiement de la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [R] [C] et Madame [P] [S] épouse [C] de leur demande de voir écarter l'exécution provisoire de la présente décision ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 135, code de procedure civile 44, code de procedure civile 514-2, code des procedures civiles d'execution L131-4, code des procedures civiles d'execution L131-3, code civil 815-3, code de procedure civile 47, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T17:07:00.940Z.