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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Melun, Ch3 Cab1 CTX civil, 10 juillet 2026, n° 26/01668

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 juin 2024, Mme [I] [U] a loué à M. [X] [B] [C] [T] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4]. 

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, Mme [I] [U] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 220,00 € au titre des loyers et charges impayés. 

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2026, Mme [I] [U] a fait assigner M. [X] [B] [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer la somme de 5 060,00 € au titre des loyers et charges impayés,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 600,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure. 
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 10 février 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 5 mai 2026.

A cette audience, Mme [I] [U] comparaît et sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 5 980,00 €, au titre des loyers et charges échus au 4 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique qu’il ressort du contrat de bail que le loyer est de 470 euros mais que depuis son entrée dans les lieux, le locataire ne lui paye que 460 euros les mois où il effectue un versement, alors qu’aucun accord n’a été conclu avec elle oralement pour réduire à la baisse le loyer. Interrogée par le magistrat, elle admet cependant que le loyer figurant dans le décompte produit à l’audience et dans le commandement de payer prend en compte un loyer de 460 euros et non 470 euros. 

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [X] [B] [C] [T] comparaît. Il soutient au contraire qu’il a toujours été convenu avec la bailleresse que le loyer était de 460 euros et non de 470 euros comme cela résulte du contrat écrit. Il insiste sur le fait qu’il n’a pas pris cette décision seul. Il reconnaît cependant la dette réclamée et sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 100 euros. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Il expose être auto entrepreneur et avoir un salaire très variable. Il ajoute ne pas avoir d’enfant et pouvoir être soutenu financièrement par sa famille. 

L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 10 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 5 mai 2026. 

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Mme [I] [U] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. 

A titre liminaire, il convient de relever que s’il ressort du contrat écrit de bail que le loyer s’élève à 470 euros, il résulte tant du décompte produit à l’audience que de celui figurant dans le commandement de payer que le loyer appelé depuis le début du contrat, soit depuis un an, est un loyer d’un montant de 460 euros et non de 470 euros. La bailleresse ne verse par ailleurs aucun courrier ou mail adressé au locataire contestant le paiement d’un loyer de seulement 460 euros et réclamant les 10 euros restant. Au demeurant, il y a lieu de constater que la somme totale réclamée par la propriétaire le jour de l’audience est calculée à partir d’un loyer de 460 euros et non 470 euros. En conséquence, compte-tenu de l’ensemble des éléments susmentionnés, il convient de considérer qu’un accord tacite est intervenu entre les parties pour convenir d’un loyer de 460 euros.

Il ressort des pièces fournies qu'au 4 mai 2026, la dette locative de M. [X] [B] [C] [T] s’élève à la somme de 5 980,00 €au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.




L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que le loyer est payable au terme à échoir le 1er de chaque mois. Or l’analyse du décompte produit le 5 mai 2026 révèle qu’à cette date aucun versement n’avait été effectué pour le mois de mai 2026. En conséquence, il ne peut pas être considéré que le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement. M. [X] [B] [C] [T] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies. Il sera également débouté de sa demande de suspension d’acquisition résolutoire pour cette même raison. 

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. 

En l’espèce, le contrat prévoit un délai de deux mois et non six semaines, comme le dispose l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné. 

Ce délai est favorable aux locataires, que l'article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S'il protège moins le bailleur, il doit être considéré qu'il est la partie en position de force dans le contrat et qu'il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. 

Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d'ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d'appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail du 23 juin 2024 unissant les parties stipule en son article 11) clause résolutoire qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 2 septembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 novembre 2025.

- Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris. 

L’expulsion de M. [X] [B] [C] [T] sera ordonnée, en conséquence.

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera déboutée de sa demande de ce chef. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [X] [B] [C] [T] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [B] [C] [T] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de Mme [I] [U] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ; 

CONDAMNE M. [X] [B] [C] [T] à verser à Mme [I] [U] la somme de 5 980,00 € (décompte arrêté au 4 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 2 septembre 2025 sur la somme de 3 220,00 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2024 entre Mme [I] [U], d'une part, et M. [X] [B] [C] [T], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 3 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [B] [C] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [B] [C] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [I] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [B] [C] [T] à verser à Mme [I] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [X] [B] [C] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]



N° RG 26/01668
N° Portalis DB2Z-W-B7K-ILJT

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 10/07/2026




Madame [I] [U] [D]

C/

Monsieur [X] [B] [C] [T]


Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Madame [I] [U] [D]
- Monsieur [X] [B] [C] [T]


Expédition délivrée le (voir mention) :
à : 
-Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 10 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier lors des débats et Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [I] [U] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [B] [C] [T]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant en personne






Après débats à l'audience publique du 05 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :








EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 juin 2024, Mme [I] [U] a loué à M. [X] [B] [C] [T] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4]. 

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, Mme [I] [U] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 220,00 € au titre des loyers et charges impayés. 

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2026, Mme [I] [U] a fait assigner M. [X] [B] [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer la somme de 5 060,00 € au titre des loyers et charges impayés,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 600,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure. 
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 10 février 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 5 mai 2026.

A cette audience, Mme [I] [U] comparaît et sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 5 980,00 €, au titre des loyers et charges échus au 4 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique qu’il ressort du contrat de bail que le loyer est de 470 euros mais que depuis son entrée dans les lieux, le locataire ne lui paye que 460 euros les mois où il effectue un versement, alors qu’aucun accord n’a été conclu avec elle oralement pour réduire à la baisse le loyer. Interrogée par le magistrat, elle admet cependant que le loyer figurant dans le décompte produit à l’audience et dans le commandement de payer prend en compte un loyer de 460 euros et non 470 euros. 

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [X] [B] [C] [T] comparaît. Il soutient au contraire qu’il a toujours été convenu avec la bailleresse que le loyer était de 460 euros et non de 470 euros comme cela résulte du contrat écrit. Il insiste sur le fait qu’il n’a pas pris cette décision seul. Il reconnaît cependant la dette réclamée et sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 100 euros. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Il expose être auto entrepreneur et avoir un salaire très variable. Il ajoute ne pas avoir d’enfant et pouvoir être soutenu financièrement par sa famille. 

L’affaire est mise en délibéré au 10 juillet 2026. 


MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 10 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 5 mai 2026. 

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Mme [I] [U] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. 

A titre liminaire, il convient de relever que s’il ressort du contrat écrit de bail que le loyer s’élève à 470 euros, il résulte tant du décompte produit à l’audience que de celui figurant dans le commandement de payer que le loyer appelé depuis le début du contrat, soit depuis un an, est un loyer d’un montant de 460 euros et non de 470 euros. La bailleresse ne verse par ailleurs aucun courrier ou mail adressé au locataire contestant le paiement d’un loyer de seulement 460 euros et réclamant les 10 euros restant. Au demeurant, il y a lieu de constater que la somme totale réclamée par la propriétaire le jour de l’audience est calculée à partir d’un loyer de 460 euros et non 470 euros. En conséquence, compte-tenu de l’ensemble des éléments susmentionnés, il convient de considérer qu’un accord tacite est intervenu entre les parties pour convenir d’un loyer de 460 euros.

Il ressort des pièces fournies qu'au 4 mai 2026, la dette locative de M. [X] [B] [C] [T] s’élève à la somme de 5 980,00 €au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.




L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que le loyer est payable au terme à échoir le 1er de chaque mois. Or l’analyse du décompte produit le 5 mai 2026 révèle qu’à cette date aucun versement n’avait été effectué pour le mois de mai 2026. En conséquence, il ne peut pas être considéré que le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement. M. [X] [B] [C] [T] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies. Il sera également débouté de sa demande de suspension d’acquisition résolutoire pour cette même raison. 

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. 

En l’espèce, le contrat prévoit un délai de deux mois et non six semaines, comme le dispose l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné. 

Ce délai est favorable aux locataires, que l'article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S'il protège moins le bailleur, il doit être considéré qu'il est la partie en position de force dans le contrat et qu'il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. 

Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d'ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d'appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail du 23 juin 2024 unissant les parties stipule en son article 11) clause résolutoire qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 2 septembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 novembre 2025.

- Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris. 

L’expulsion de M. [X] [B] [C] [T] sera ordonnée, en conséquence.

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera déboutée de sa demande de ce chef. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [X] [B] [C] [T] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [B] [C] [T] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de Mme [I] [U] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ; 

CONDAMNE M. [X] [B] [C] [T] à verser à Mme [I] [U] la somme de 5 980,00 € (décompte arrêté au 4 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 2 septembre 2025 sur la somme de 3 220,00 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2024 entre Mme [I] [U], d'une part, et M. [X] [B] [C] [T], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 3 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [B] [C] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [B] [C] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [I] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [B] [C] [T] à verser à Mme [I] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [X] [B] [C] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T22:09:58.346Z.