Tribunal judiciaire de Tours, PREMIERE CHAMBRE, 9 juillet 2026, n° 22/05071

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte notarié reçu le 28 avril 2012 par Maître [P] [W] notaire associé à Rouziers de Touraine, la SCI DU QUAI 6 à 7 a consenti à la S.A.R.L [E] CM un bail commercial, portant sur un immeuble à usage d’hôtel restaurant avec parc, cadastrée section BD n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], et situé [Adresse 4] sur le territoire de la commune d’Amboise (37400).

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années qui a commencé à courir le 1er avril 2012, pour se terminer le 31 mars 2021, moyennant un loyer annuel de 42.000 € hors taxes, payable en douze termes égaux de 3.500 € hors taxes.

Par ordonnance du 14 janvier 2020, le juge des référés, saisi par la SARL [E] CM, a ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher et décrire les désordres dénoncés par la SARL [E] CM, en indiquer la nature, l’ampleur, ainsi que la ou les causes potentielles, et a désigné pour y procéder Monsieur [F] [G].

La S.A.R.L [E] CM a, selon exploit du 14 juin 2021, a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années avec une réduction du loyer annuel à hauteur de 31.600 € HT 

La S.C.I du Quai 6 à 7 a accepté le principe du renouvellement selon exploit du 13 septembre 2021, elle a toutefois refusé toute réduction du loyer.

Le litige est pendant devant le Juge des loyers commerciaux. 

La S.C.I du Quai 6 à 7 a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2022 un commandement de payer l’indexation des loyers, pour un montant principal de 14.257,64 €.

C’est dans conditions que par acte du 28 novembre 2022, la S.A.R.L [E] CM a assigné la S.C.I [Adresse 2] devant ce tribunal aux fins d’obtenir l’annulation du commandement visant la clause résolutoire du 27 octobre 2022 et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 avril 2026, la S.A.R.L [E] CM demande au tribunal de :
Avant toute chose, sur la révocation de l’ordonnance de clôture à effet différé Vu les dispositions des articles 15 et 803 du code de procédure civile 
Révoquer l’ordonnance de clôture à effet différé intervenue le 19 novembre 2025 avec prise d’effet au 14 avril 2026 au jour de l’audience de plaidoirie fixée au 28 avril 2026.
A titre liminaire, sur le commandement de payer visant la clause résolutoire
Vu l’article 1104 du code civil
Vu les dispositions des articles 1741 du code civil et L.145-41 du code de commerce
Vu les dispositions des article 1342-10 et 1343-5 du code civil
- juger que le commandement visant la clause résolutoire du 27 octobre 2022 a été signifié de mauvaise foi par la S.C.I. du Quai 6 à 7 et contient des termes imprécis ne permettant pas de connaître le manquement auquel il devrait être remédié ;
- juger ce commandement nul et de nul effet à l’égard de la S.A.R.L. [E] CM ;
- juger que la clause résolutoire doit dès lors être privée d’effet et qu’en conséquence le bail commercial se poursuit ;
A défaut, juger que la S.A.R.L [E] CM a continué de s’acquitter de la somme de 3.500 € HT auprès de la S.C.I du Quai 6 à 7, de sorte que ces paiements s’imputent, conformément aux règles de computation légale, en priorité sur la dette résultant du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 octobre 2022 ; 
- juger par suite que les causes du commandement délivré le 27 octobre 2022 ont été soldées et qu’il y a lieu d’écarter les effets de clause résolutoire ;
A défaut et dans l’hypothèse où le commandement ne serait ni annulé, ni privé d’effet, juger qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- octroyer un délai de grâce à la S.A.R.L. [E] CM et reporter le paiement des sommes potentiellement dues à l’issue d’un délai de deux années ;
- débouter la S.C.I du Quai 6 à 7 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Au fond, sur la responsabilité de la S.C.I. du Quai 6 à 7
Vu les articles 1719 et suivants du code civil 
Vu l’article 1723 du code civil
Vu les articles 605 et 606 du code civil 
Vu les dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce
Vu les articles L.131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution 
Vu l’article 1217 du code civil 
Homologuer le rapport d’expertise judiciaire ;
- juger que la S.A.R.L [E] justifie de la persistance des désordres dénoncés depuis a minima 2019 ;
- juger que la S.C.I [Adresse 5] à 7 a procédé à une intervention limitée consistant en une révision partielle de la couverture sud de l’immeuble, étant insuffisante à remédier de manière pérenne aux désordres, tel qu’indiqué par l’expert judiciaire ;
- juger que la S.A.R.L [E] ne peut être tenue de prendre à sa charge les travaux relevant des grosses réparations et ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation ;
- juger que la S.C.I [Adresse 6] [Adresse 7] à 7 manque gravement à ses obligations de délivrance et d’entretien du bien loué ;
- condamner la S.C.I [Adresse 2] à faire exécuter l’ensemble des travaux réparatoires préconisés et détaillés par l’expert judiciaire dans son rapport, pour un coût estimatif de 172.519,81€ TTC, à actualiser selon l’indice BT-01 entre le 1er novembre 2002, date rapport d’expertise judiciaire, et le jour du jugement à intervenir, à savoir :
Reprise de la couverture à l’identique Nord : 21.554,25 € ;
Reprise de la terrasse RDC : 13.873,56 € ;
Remplacement du lambris : 2.500 € ;
Reprise de la couverture à l’identique totale : 40.098,64 € ;
Passivation et reprises sous face dalle terrasse RDC : 17.400 € ;
Reprise de la terrasse R+1 : 25.000 € ;
Reprise du plafond du restaurant : 3.575 € ;
Reprise des réseaux : 43.843,36 €.
Soit au total : 172.519,81 €.
- juger que la S.C.I du [Adresse 8] devra réaliser l’ensemble des postes de travaux préconisés conformément aux modalités décrites et détaillées par l’expert judiciaire aux termes de son rapport ;
- juger qu’il y a lieu d’assortir cette obligation de travaux d’une peine astreinte de 1.500 € par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir ; 
- condamner, sous astreinte de 1.500 € par jour de retard, la S.C.I [Adresse 6] [Adresse 8] à permettre la délivrance de la cuve à fioul au preneur, laquelle permet d’alimenter le système de chauffage central de l’établissement (chauffage et eau chaude), en remettant notamment en état l’accès de la S.A.R.L [E] ;
- réserver la possibilité pour le juge de liquider les astreintes prononcées ;
- condamner la S.C.I [Adresse 2] à verser à la S.A.R.L [E] CM la somme de 700 € / mois courant à compter du 26 novembre 2019 (date de l’assignation en référé expertise) et jusqu’à la réalisation parfaite et effective des travaux préconisés par l’expert judiciaire, soit à ce jour la somme de 53.620 € (décompte arrêté au mois d’avril 2026 et à parfaire) en réparation du préjudice de jouissance subi ;
- condamner la S.C.I [Adresse 6] [Adresse 8] à verser à la S.A.R.L [E] CM la somme de 240 € / mois courant à compter du 26 novembre 2019 (date de l’assignation en référé) et jusqu’à la réalisation parfaite et effective des travaux préconisés par l’expert judiciaire, soit à ce jour la somme de 20.160 € (décompte arrêté au mois d’avril 2026 et à parfaire) en réparation du préjudice moral subi ; - débouter la S.C.I [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;
Enfin, sur l’exécution provisoire, les frais irrépétibles et dépens 
Vu les dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile 
- juger qu’en cas de maintien du contrat de bail commercial, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit ; 
- juger, en revanche, qu’en cas de résiliation du bail commercial et d’expulsion de la S.A.R.L [E] CM, l’exécution provisoire entraînerait des conséquences manifestement excessives ; 
- juger, dans cette dernière hypothèse, que l’exécution provisoire de plein droit est incompatible avec la nature de l’affaire, et en conséquence, l’écarter ; 
- condamner la S.C.I. [Adresse 2] au paiement d’une somme de 9.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la S.C.I. du Quai 6 à 7 aux entiers dépens d’instance, comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 avril 2026, la S.C.I du Quai 6 à 7 demande au tribunal de : 
Vu l’article L.145-41 du Code de commerce, 
Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile, 
Vu l’article 1240 du Code civil, 
Vu l’article 1103 du Code civil, 
Vu l’article 1342-10 du Code civil, 
Vu les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, 
A titre principal, 
- débouter la SARL [E] CM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
 
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal retenait la responsabilité du bailleur : 
- constater la réalisation des travaux de couverture effectués par la SCI DU QUAI 6 A 7 pour un montant total de 33.968,69 euros selon factures de la société HALGRIN ; 
- juger que pour le surplus des travaux chiffrés par l’expert il n’y a pas lieu à condamnation à l’encontre du bailleur en ce qu’il a été mis fin aux désordres ; 
- juger que les travaux suivants sont exclusivement imputables à la SARL [E] et resteront à sa charge : 
- le remplacement du lambris pour 2.500 € ; 
- la passivation et reprises sous face dalle terrasse pour 17.400 € ; 
- la reprise de la terrasse RDC pour 13.873,56 € ; 
- la reprise du plafond du restaurant pour un coût de 3.575 € ; 
- la reprise de la terrasse R+1 pour un montant de 25.000 euros €. 
- juger s’agissant des travaux réparatoires concernant les réseaux que sur le montant total chiffré par l’expert à hauteur de 43 843,36 € sur la base du devis de la société VAL DE LOIRE TERRASSEMENT : 
- La somme de 6.694 euros est imputable à la SARL [E] ; 
- Le solde de 37 149,36 euros est imputable à la SCI DU QUAI 6 à 7. 
 
A titre reconventionnel, 
 
- déclarer la SCI DU QUAI 6 à 7 recevable et bien fondée en ses demandes ; 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 28 novembre 2022 ; 
 
En conséquence, 
- ordonner l’expulsion de la SARL [E] CM ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés à [Adresse 9], au besoin avec le concours de la force publique, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du présent jugement ; 
- condamner la SARL [E] CM à payer et à porter à la SCI DU QUAI 6 à 7 la somme en principal de 14.257,64 euros au titre de l’indexation des loyers ; 
- autoriser la SCI DU QUAI 6 à 7 à conserver le montant du dépôt de garantie, à hauteur de 10.000,00, à titre d’indemnité forfaitaire, conformément aux termes du bail ; 
- condamner la SARL [E] CM à payer et porter à la SCI DU QUAI 6 à 7 la somme mensuelle de 6.035,44 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 28 novembre 2022 et jusqu’à la restitution intégrale des locaux et remise effective des clés ; 

En tout état de cause, 
- condamner la SARL [E] CM au paiement de la somme de 10 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- condamner la SARL [E] CM au paiement de la somme de 1.000 euros au regard du caractère abusif de la procédure introduite, 
- condamner la SARL [E] CM aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 27 octobre 2022. 
- juger que l’exécution provisoire est parfaitement compatible avec la nature de l’affaire.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile et de l'article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025 avec effet au 14 avril 2026 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 28 avril 2026.

Motifs

MOTIVATION 

A titre liminaire, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, les parties ayant conclu postérieurement à la date de la clôture de l’instruction, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture de l’instruction et de prononcer la clôture de l’instruction à la date de l’audience de plaidoiries. Par voie de conséquence, les conclusions de la SARL [E] CM notifiées par voie électronique le 24 avril 2026 et celles de la SCI DU QUAI 6 à 7 notifiées par voie électronique le 20 avril 2026 seront déclarées recevables. 


1. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande en annulation du commandement de payer, et en suspension de la clause résolutoire 

Aux termes de l'article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

A la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la SARL [E] CM oppose la nullité du commandement de payer, le fait qu’il soit privé d’effet et à défaut sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la nullité du commandement signifié le 27 octobre 2022 

En l’espèce, suivant acte de commissaire de justice du 27 octobre 2022, la SCI DU QUAI 6 à 7 a fait délivrer à la SARL [E] CM un « commandement de payer l’indexation des loyers », soit la somme de 14.444,90 euros « résultant des indexations des loyers impayées d’un local sis : [Adresse 10] (37400) ».

Il est reproduit, dans cet acte, la clause résolutoire suivant laquelle « il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le Preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au Preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le Bailleur d’user du bénéfice de la présente clause », ainsi que les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, outre l’indication que la SCI DU QUAI 6 à 7 entend se prévaloir de la clause résolutoire. 

Le commandement de payer rappelle également la clause de désignation des lieux loués suivant laquelle « les locaux objet du présent bail devront être consacrés par le Preneur à l’exploitation de son activité d’Hôtel -Restaurant à l’exclusion de tout autre même temporairement » et fait « sommation » au preneur d’avoir à respecter cette clause en indiquant que « la destination du bail est exclusivement commerciale ».

A l’appui de la demande en nullité du commandement de payer, la SARL [E] CM fait valoir que le commandement de payer vise une indexation du loyer sur les cinq derniers exercices, dont elle s’était abstenue jusqu’ici d’en demander paiement à son preneur, que le commandement a été délivré compte tenu de la procédure judiciaire qui lui est défavorable et enfin qu’il est imprécis en lui faisant sommation de respecter la destination des lieux sans mentionner expressément le manquement auquel il devrait être remédié.

Il est de droit qu’une clause résolutoire n’est pas acquise si elle a été mise en œuvre de mauvaise foi appréciée à la date de délivrance du commandement (Civ. 3ème, 12 octobre 2010, n°09 12.380). 

Ainsi, les juges peuvent refuser de faire produire effet à la clause résolutoire s’il est établi que le bailleur l’a mise en œuvre dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire (Civ. 3ème, 18 septembre 2012 n° 11-23.051). 

La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque. 

En l’espèce, la SCI DU QUAI 6 à 7 ne s’est pas abstenue de demander le paiement à son preneur de la régularisation des charges pendant les cinq exercices précédant la délivrance du commandement de payer, puisqu’elle justifie avoir sollicité à son preneur « la régularisation des fractions de loyers impayés correspondant à l’indexation précitée » par acte de commissaire de justice signifié le 13 septembre 2021, en réponse à la demande en renouvellement du bail que lui avait faite son preneur.

Au surplus, la SARL [E] CM ne justifie pas du caractère erroné du calcul de l’indexation : en effet, la clause d’échelle mobile stipulée au bail prévoit que « les parties conviennent d’indexer le loyer sur l’indice national du coût de la construction, publié par l’Institut [Etablissement 1] et des Etudes Economiques, et de lui faire subir les mêmes variations d’augmentation ou de diminution » et que « le réajustement du loyer s’effectuera chaque année à la date du 1er janvier (le premier réajustement devant avoir lieu le 1er janvier 2014), le dernier indice connu à la date de l’indexation étant alors comparé à l’indice du même trimestre de l’année dernière ». 

Il ressort de la lecture du commandement de payer que le calcul de l’indexation pour les années 2014 à 2022 a été effectué à partir de l’indice du 3ème trimestre de l’année précédente pour les années 2015 à 2022 et à partir de l’indice du 2ème trimestre 2013 pour l’année 2014 (indice paru le 08. 10.2013)

La SARL [E] CM ne rapporte pas la preuve qu’au 1er janvier de chaque année (date de la mise en œuvre de l'indexation), l’indice du 4ème trimestre (ou celui du 3ème T pour l’année 2014) de l’année précédente était déjà publié et donc était le « dernier indice connu » du bailleur au sens de clause d’échelle mobile. 

Enfin, le décompte produit précise que la demande de paiement de l’indexation se limite aux cinq dernières années, soit sur la période du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2022, en sorte qu’à supposer que l’indice retenu pour l’année 2014 était erroné – ce que la SARL [E] CM ne démontre pas –, cette erreur de calcul serait sans incidence pour le preneur. 

La preuve de la mauvaise foi du bailleur ne peut être déduite du fait qu’un commandement de payer a été délivré à la SARL [E] CM, alors qu’une « procédure en cours lui serait défavorable ». 

La seule circonstance que la SARL [E] CM ait obtenu, en janvier 2020, l’organisation d’une mesure d’expertise aux fins de rechercher les désordres dénoncés par elle, leur ampleur, ainsi que la ou les causes potentielles, ne démontre pas que la SCI DU QUAI 6 à 7 ait fait preuve de mauvaise foi en lui délivrant un commandement de payer plus de deux ans plus tard, alors que parallèlement, elle a accepté le renouvellement du bail. 

En outre, il n’est pas établi que la SCI DU QUAI 6 à 7 a fait délivrer ce commandement de payer dans le but de se soustraire à son obligation d’exécuter des travaux lui incombant et ce alors qu’elle conteste l’imputabilité des désordres relevés par l’expert judiciaire et que ce dernier ne s’est pas prononcé sur le manquement éventuel du bailleur à son obligation de délivrance, indiquant en réponse à un dire que les « faits matériels sont réputés éclairer les parties quant à ce qui relève de l’obligation d’engager les travaux idoines par l’une ou l’autre des parties dans la cause » (rapport, p.94). 

Enfin, si le commandement délivré par la SCI DU QUAI 6 à 7 fait sommation à la SARL [E] CM de respecter la clause de destination des lieux loués figurant dans le contrat, soit la destination exclusivement commerciale du bail, il ne vise pas la clause résolutoire en cas de manquement du preneur à cette obligation. 

Ainsi, il n’y a pas lieu de prononcer l’annulation du commandement signifié à la SARL [E] CM ou de priver d’effet la clause résolutoire. 

Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire 

La SARL [E] CM entend s’opposer à la mise en œuvre de la clause résolutoire au motif qu’elle a continué à s’acquitter tous les mois de la somme de 3.500 euros HT, en sorte que ses causes du commandement seraient à ce jour soldées, compte tenu des règles d’imputation des paiements.

Toutefois, les causes du commandement de payer, soit le paiement de la somme de 14.257,60 euros, devaient être régularisées dans le mois de sa signification, conformément aux dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce et en l’espèce, il n’est ni contesté, ni contestable que la SARL [E] CM n’a pas réglé la somme visée dans le commandement de payer dans le mois suivant la signification de ce commandement.

Aux termes de l'article L 145-41 alinéas 1 et 2 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. Ainsi, la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En matière de baux commerciaux, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour de ses loyers. 

Au cas d’espèce, la SARL [E] CM n’est pas fondée à demander la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire, dès lors qu’à supposer que les paiements mensuels de 3.500 euros HT qu’elle a effectués depuis la délivrance du commandement de payer s’imputent sur sa dette d’indexation des loyers sur la période du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2022, elle ne serait pas à jour de ses loyers courants.

En revanche, au regard de l’ancienneté des relations contractuelles, du fait que la SARL [E] CM se soit acquittée régulièrement et ponctuellement du paiement des loyers depuis 2012 et du fait que la SCI DU QUAI 6 à 7 s’est abstenue d’invoquer la clause d’indexation des loyers jusqu’en septembre 2021, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à la SARL [E] CM pour s’acquitter de sa dette d’indexation d’un montant de 14.257,64 euros, somme au paiement de laquelle la SARL [E] CM sera condamnée. Il lui sera donc accordé des délais de paiement sur la base de 12 mois à compter du présent jugement. 

A défaut pour la SARL [E] CM d’avoir procédé au paiement de la dette d’indexation des loyers à l’échéance du délai imparti, outre le paiement des loyers courants, la clause résolutoire produira son plein effet et l’expulsion de la SARL [E] CM ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sera ordonnée, à défaut pour la SCI DU QUAI 6 à 7 d’avoir quitté les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation et le dépôt de garantie 

En vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du Code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties prévoit une clause pénale aux termes de laquelle « il [le Preneur] serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de cinquante pour cent (50%) » (bail, p.12). 

Cette stipulation présente le caractère d’une clause pénale forfaitaire. Elle peut donc être modérée. 

Au cas où la SARL [E] CM ne respecte pas les délais de paiement, qui lui ont été accordés, elle sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation. 

L'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer global de la dernière année sans qu'il y ait lieu à majoration forfaitaire, la SCI DU QUAI 6 à 7 ne justifiant pas d'un préjudice supérieur qui ne soit pas déjà indemnisé par le paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer acquitté.

Le bail commercial prévoit également qu’« à la garantie du paiement régulier des loyers ci-dessous stipulés, en principal, intérêts, frais et accessoires et de l’exécution des charges et conditions du présent bail, le preneur a remis ce jour par la comptabilité de l’Office Notarial, au « bailleur » qui le reconnaît et lui en donne quittance, une somme de DIX MILLE EUROS (10.000,00 EUR), à titre de dépôt de garantie. 
[ ]
Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au Preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au Bailleur de plein droit à titre de dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres » (bail commercial, p.12) 

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI DU QUAI 6 à 7 en conservation du montant du dépôt de garantie « en guise d’indemnité forfaitaire de résiliation du bail » au cas où la clause résolutoire produirait effet, dans la mesure où la SCI DU QUAI 6 à 7 ne justifie pas d’un préjudice consécutif à la résiliation du bail et enfin au regard des manquements à ses obligations (notamment à son obligation de délivrance). 


2. Sur les demandes en condamnation de la SCI DU QUAI 6 à 7 au paiement de travaux visés par l’expert judiciaire

Aux termes de l'article 1719 1° et 3° du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ».

L’article 1719-3° du Code civil fait également obligation au bailleur « d’entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ». 

En l’espèce, la SARL [E] CM sollicite la condamnation de la SCI DU QUAI 6 à 7 à faire exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise pour un montant chiffré à 172.519,81 euros TTC. Elle soutient que la SCI DU QUAI 6 à 7 a manqué à son obligation de délivrance ainsi qu’à son obligation d’entretien pendant la durée du bail.

La SCI DU QUAI 6 à 7 lui oppose les clauses du bail commercial suivant lequel « le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir faire aucune réclamation à ce sujet au Bailleur, ni exiger de lui aucune réparation et remise en état », ainsi que la clause du bail « entretien et réparations » suivant laquelle « le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi entier. 
Toutes les autres réparations, grosses et menues, seront à la seule charge du Preneur, notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le Preneur devra maintenir en parfait état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures. » (bail, p.3). 

La clause relative aux travaux prévoit, pour sa part, que « sans préjudice de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait quarante jours, à la condition qu’ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure » (bail, p.4). 

La SCI DU QUAI 6 à 7 invoque également la franchise totale des loyers accordée au preneur pour les mois d’avril et mai 2012 et partielle (3.000 euros HT au lieu de 3.500 euros HT) pour les mois du 1er juin 2012 au 31 décembre 2013 «pour tenir compte des travaux devant être réalisés par la SARL [E] CM ainsi qu’il a été dit ci-dessus » (bail, p. 11)

Elle soutient enfin que la SARL [E] CM se serait engagée à faire son affaire personnelle de la réalisation de travaux de remise en état sur l’immeuble. 

La SARL [E] CM produit, en pièce 11, un document intitulé « liste des travaux à effectuer à la charge du preneur », annexé au bail authentique, prévoyant :
- pour la partie hôtel la mise aux normes incendie, le changement de place des prises téléphoniques dans chaque chambre, la remise en état des chambres (peinture, sol..etc), l’enlèvement des bidets dans les salles de bains et la pose de porte-serviettes,
- pour la partie cuisine, la mise en norme et la pose d’une cuisine, d’une plonge, de la ventilation etc, voire la pose d’une bouche d’évacuation,
- pour la partie salle, la mise aux normes incendie, les travaux de peinture, le remplacement du bureau par des toilettes pour handicapés, et enfin en sous-sol le changement des deux portes en porte coupe feu. 

Elle justifie avoir fait effectuer, à son entrée dans les lieux, des travaux de peinture dans la partie hôtel et restaurant, et de pose de sanitaires handicapés, de changement des sanitaires et de la robinetterie, ainsi que des travaux d’installation d’un système incendie (pièce 30, la SARL [E] CM). 

En outre, la clause selon laquelle le preneur prend les locaux en l’état où ils se trouvent sans pouvoir exiger de son bailleur aucune remise en état ou réparation, et mettant à la charge du preneur toutes les réparations, y compris les grosses réparations, ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrer les lieux en bon état de réparations de toute espèce, ni de son obligation d’entretien pendant le cours du bail. 

Si le bail initial met à la charge du preneur les petites ou grosses réparations, le bailleur ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble, ni être dispensé de répondre de la vétusté de l'immeuble (Civ .3ème, 3 déc.2015, n°14-21.166).

Par ailleurs, à défaut de convention particulière, le bailleur répond de la vétusté des lieux même lorsque le preneur les a pris en parfaite connaissance de ladite vétusté et d'une clause exonérant le bailleur de toutes réparations (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 3ème, 3 avril 2001, n° 99-15.740). 

Enfin, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil et celles relatives aux travaux liés à la vétusté dès lors qu’elles relèvent des grosses réparations, ne peuvent plus être imputées au preneur depuis la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 applicables aux baux renouvelés (l’article R. 145-35 du Code de commerce) et en l’espèce, le bail renouvelé a pris effet entre les parties à compter du 1er juillet 2021. 

En l’espèce, il résulte des constatations de l’expert judiciaire que l’immeuble est affecté de désordres qui portent atteinte à sa solidité, que « ces désordres sont anciens et procèdent d’une vétusté avérée due en partie aux travaux initiaux non conformes et à une absence de réparation, de maintenance en bon état de l’ensemble constituant le bien tout au long de son exploitation »(rapport, p.28 et 29). L’expert judiciaire précise, en outre, que le délai d’occupation par la SARL [E] CM est « très court pour qu’un immeuble atteigne un tel état de vétusté ». 

Il ajoute que « les désordres reconnus comme prépondérants rendent déjà les lieux impropres à leur usage qui en est fait dans des conditions actuelles et sont susceptibles de provoquer des accidents, que ce soit en direction de l’exploitant, comme pour la clientèle » (rapport, p. 29).

Les désordres prépondérants concernent les désordres affectant la dalle de terrasse (dégradation de la sous face de la dalle et maçonnerie sous le grand escalier – point 4), ceux de la terrasse du 1er étage (point 5) et enfin ceux afférents à la couverture (point 6).

Les désordres affectant la sous face de la dalle du local clos situé sous la terrasse (point 4) résultent de la faiblesse d’épaisseur d’enrobage du treillis en aciers de la terrasse, de l’absence d’étanchéité de cette dalle laissant infiltrer l’eau par percolation au travers du béton, et de la peinture appliquée et sont qualifiés de désordres manifestes et évolutifs et portant atteinte à la solidité de l’immeuble. 

En outre, la terrasse en surplomb du jardin desservant l’entrée de l’hôtel est décrite par l’expert judiciaire comme étant très endommagée et affectée d’une vétusté avancée avec un revêtement et un support en état de dégradation très importants, un défaut de protection de la dalle béton favorisant l’infiltration des eaux de ruissellement par percolation, avec un risque pour les usagers généré par le décollement du revêtement de cette terrasse accessible par la clientèle de l’hôtel. 

Le mur porteur sous le grand escalier porte également la trace d’infiltrations actives à la jonction non traitée entre les marches de l’escalier et le mur en descente de l’escalier. 

Ces désordres ne sont donc pas en lien avec l’état de vétusté de l’immeuble, mais constituent des désordres graves liés à la structure de l’immeuble. 

Si l’obturation par la SARL [E] CM de l’espace sous la terrasse par la création d’un local clos a aggravé l’état de détérioration de la sous face de la dalle, elle n’en est pas la cause directe, mais une cause aggravante. 

Les travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire – travaux de passivation des aciers et reprise des mortiers impliquant la dépose de la chape-, ainsi que les travaux de reprise du mur extérieur relèvent donc des travaux structurels incombant à la SCI DU QUAI 6 à 7 en sa qualité de propriétaire bailleur. 

La SCI DU QUAI 6 à 7 sera donc condamnée à exécuter les travaux de remise en état de la dalle de terrasse, ainsi que les travaux de reprise du mur de l’escalier dans les termes du dispositif. 

Les désordres affectant la terrasse du 1er étage (point 5) se traduisent par des infiltrations persistantes et « probablement actives» sur le plafond de la salle de restauration qui se trouvent en dessous. 

Ainsi, selon l’expert judiciaire, les traces d’humidité ne peuvent s’expliquer que du fait d’une migration d’eau depuis la terrasse servant de toit au rez-de-chaussée ; l’expert émet pour hypothèse qu’elles résultent d’une voie d’eau en provenance soit des fixations des montants des parois séparatives encastrées dans la dalle drainant l’eau de ruissellement, soit des interstices des joints de carrelages délités et sommairement réparés.

Dans tous les cas, les travaux préconisés par l’expert ne peuvent être mis à la charge de la SCI DU QUAI 6 à 7, dans la mesure où la SARL [E] CM ne justifie pas avoir obtenu l’autorisation de son bailleur pour la mise en place de parois séparatives sur la dalle du restaurant et où le remplacement des joints d’étanchéité relève de l’obligation d’entretien du preneur. 



Pour ce qui est du désordre affectant la couverture (tuiles poreuses, se délitant), dont la SCI DU QUAI 6 à 7 ne conteste pas qu’ils relèvent de sa responsabilité, l’expert judiciaire a précisé que « seule la dépose et repose à neuf seraient envisageables, tant la vétusté est prononcée » (p.23/49). 

Il ajoute toutefois qu’il peut être envisagé la reprise totale à l’identique sur la face nord et une révision de la face sud de la couverture moins impactée, avec la réserve qu’une telle intervention ne serait pas pérenne. 

Sur ce point, la SCI DU QUAI 6 à 7 justifie avoir effectué des travaux de reprise de la couverture pour un montant de 33.968,69 euros, suivant facture de la société HALGRAIN du 31 janvier 2023.

Cette facture atteste de la reprise de la couverture en tuile en terre cuite sur la face nord et de travaux de réparation ponctuelle en réemploi des tuiles du versant nord sur la façade sud.

Ces travaux, même s’ils ne portent pas sur la réfection de la toiture dans son ensemble, apparaissent satisfactoires : la SARL [E] CM ne rapporte pas la preuve de la survenue de nouvelles infiltrations depuis l’exécution de ces travaux. Ainsi, les constatations faites par le commissaire de justice le 03 avril 2023 sur la présence sur le plafond de la salle du restaurant de deux grandes traces d’humidité avec cloquage de peinture, de moisissure et de salpêtre ne permettent pas de connaître l’origine de ces infiltrations, et de l’imputer à une infiltration de la couverture, alors que la terrasse du 1er étage génère également des infiltrations à cet endroit.

Il n’y a donc pas lieu de condamner la SCI DU QUAI 6 à 7 à effectuer les travaux de reprise de la couverture. 

En ce qui concerne la reprise des réseaux sanitaires, l’expert judiciaire relève que la mise en place de séparateurs de graisses relève d’une obligation réglementaire. Il ajoute qu’il n’a pu se prononcer sur l’état du réseau sanitaire, mais que le service public assainissement de la ville d’[Localité 3] avait émis, en 2013, un avis « défavorable » au fonctionnement et à l’entretien de l’installation d’assainissement non collectif, notamment en ce qui concerne les bacs à graisse (ouvrages dégradés par une corrosion importante) et le réseau de traitement des eaux usées (infiltration en charge et dispositif non conforme aux normes). 

L’engagement pris par la SARL [E] CM, lors de la conclusion du bail commercial, de mettre aux normes la cuisine ne signifie pas que le preneur avait l’obligation de remettre en état le réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble en son ensemble.

Au surplus, la SCI DU QUAI 6 à 7 ne justifie pas d’installations sanitaires en « parfait état de fonctionnement », lors de l’entrée dans les lieux de la SARL [E] CM, en produisant un bon d’intervention du 25 juillet 2008 pour le débouchage et curage des collecteurs et des bacs. 

Il en découle que la SCI DU QUAI 6 à 7 a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de son locataire en mettant à sa disposition un immeuble équipé d’un réseau d’assainissement ne permettant pas l’exploitation dans de bonnes conditions du local commercial. 


Elle doit donc être condamnée à exécuter sous astreinte les travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement de l’immeuble, pour un coût chiffré à 43.843,36 euros par l’expert judiciaire, dans les termes du dispositif. 

Enfin, pour ce qui concerne la reprise du lambris, la SARL [E] CM ne conteste pas qu’il lui incombe d’entretenir les lames de bois en lambris de la sous face du débord de la toiture. 

Elle ne justifie pas qu’elle aurait été dans l’impossibilité de garder ces lambris en bon état à raison des infiltrations d’eau : l’expert judiciaire a mis en exergue que les jointoiements, les fléchissements des lames, ainsi que la présence de lames manquantes imputables à un défaut d’entretien régulier du locataire par la mise en œuvre d’un traitement fongicide du bois et du vernis.

Elle sera donc déboutée de sa demande en condamnation de la SCI DU QUAI 6 à 7 à faire exécuter les travaux de remplacement du lambris.

4. Sur les demandes indemnitaires formées par la SARL [E] CM 

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

En l’espèce, la SARL [E] CM forme une demande en indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 700 euros par mois à compter du 26 novembre 2019, date de l’assignation en référé expertise et jusqu’à la réalisation des travaux préconisés en raison des désordres d’infiltration d’eau provenant du plafond, de dégradation des terrasses et de fissurations des carrelages. 

Elle soutient qu’elle subit une impossibilité d’exploitation partielle de son fonds de commerce, générant un trouble grave de jouissance, mais ne justifie d’aucune perte d’exploitation, dont elle ne sollicite d’ailleurs pas l’indemnisation.

Toutefois, le préjudice de jouissance constitue un préjudice spécifique distinct et autonome du préjudice d’exploitation.

En outre, il résulte des pièces versées au dossier que la SARL [E] CM a subi indéniablement un préjudice de jouissance à raison des infiltrations récurrentes depuis la terrasse du rez-de-chaussée, des fissurations des carreaux de sol de cette terrasse, de la vétusté avancée de la couverture et du dysfonctionnement du réseau des eaux usées.

Compte tenu de la nature de l’activité d’hôtel restaurant, le préjudice de jouissance subi par la SARL [E] CM, qui doit également tenir compte de la mise en œuvre des travaux de couverture par le bailleur en avril 2023 et de la responsabilité du preneur pour les désordres d’humidité affectant le plafond du restaurant, sera évalué, sur la période de novembre 2019 à ce jour, à la somme de 10.000 euros. 

Au regard de la réalisation par la SCI DU QUAI 6 à 7 des travaux de couverture, il n’y a pas lieu de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité pour préjudice de jouissance jusqu’à la date d’exécution des travaux. 


Pour ce qui est de la demande indemnitaire au titre du préjudice moral, à l’exception d’un unique avis anonyme « google » contredits par ceux reproduits dans les écritures de la SCI DU QUAI 6 à 7, la SARL [E] CM ne produit aucun élément de nature à démontrer qu’elle aurait, en raison des désordres structurels affectant l’immeuble, souffert d’une atteinte à sa réputation dans un secteur concurrentiel, ou que cette situation a entravé ses perspectives de développement, alors qu’elle est dans les lieux depuis 2012, et a sollicité le renouvellement du bail et qu’elle a attendu près de 8 années avant d’engager une procédure judiciaire pour obliger le bailleur à entreprendre les travaux. 

Elle sera donc déboutée de sa demande indemnitaire du chef de ce préjudice. 

5. Sur la demande de remise en état de l’accès à la cave à fuel

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage auquel elle est destinée pendant la durée du bail. 

En l’espèce, le bail commercial liant la SCI DU QUAI 6 à 7 à la SARL [E] CM met à la disposition du preneur un immeuble situé sur un terrain cadastré section BD, lieu-dit la [Adresse 11], sous les numéros 93, et 94 et [Cadastre 3] comportant un chemin d’accès depuis la départementale [Cadastre 4] situé sur la parcelle [Cadastre 3]. 

La SARL [E] CM fait valoir que les propriétaires riverains de l’hôtel (indivision [U]) ont implanté des piquets occupant la moitié du chemin d’accès et empêchant les véhicules plus volumineux de manœuvrer et les obligeant à stationner sur la voie publique. 

Elle ajoute que l’utilisation de la cave à fioul conditionnant l’usage normal des locaux (chauffage et eau chaude) est rendue impossible par la mise en place de la clôture. Elle sollicite la condamnation sous astreinte de la SCI DU QUAI 6 à 7 à lui permettre l’accès à la cave à fuel. 

Il paraît résulter du plan des lieux, reproduit dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 15 avril 2026, que la cave à fuel se situe sur une parcelle [Cadastre 5], propriété des consorts [U], coindivisaires, en sorte qu’il ne peut être ordonné à la SCI DU QUAI 6 à 7 de permettre la délivrance à la SARL [E] CM de la cuve à fuel qui se trouve sur une parcelle d’un tiers. 

La SARL [E] CM sera donc déboutée de cette demande. 

6. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI DU QUAI 6 à 7

En application de l'article 1240 du Code civil et de l'article 32-1 du Code de procédure civile, le droit d’agir ne peut constituer un abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

Les demandes formées par la SARL [E] CM en exécution de travaux et en indemnisation de son préjudice de jouissance ayant été jugées bien fondées, la demande en condamnation formée par la SCI DU QUAI 6 à 7 pour procédure abusive ne peut qu’être rejetée. 



7. Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL [E] CM les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'exposer dans le cadre du présent litige. En conséquence, la SCI DU QUAI 6 à 7 sera condamnée à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Partie perdante pour l’essentiel de ses prétentions, la SCI DU QUAI 6 à 7 sera condamnée aux dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, sans qu’aucune circonstance ne commande d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ; 

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 18 novembre 2025 avec effet au 14 avril 2026 ; 

PRONONCE la clôture de l’instruction au 28 avril 2026, date de l’audience de plaidoiries ; 

DECLARE, en conséquence, recevables les conclusions de la SARL [E] CM notifiées par voie électronique le 24 avril 2026 et celles de la SCI DU QUAI 6 à 7 notifiées par voie électronique le 20 avril 2026 ; 

DEBOUTE la SARL [E] CM de sa demande en annulation du commandement de payer signifié le 27 octobre 2022 ; 

CONDAMNE la SARL [E] CM à payer à la SCI DU QUAI 6 A 7 la somme de 14.257,64 euros au titre de la dette d’indexation de loyer ; 

ACCORDE à la SARL [E] CM un délai de 12 mois à compter de la signification du présent jugement pour procéder au paiement à la SCI DU QUAI 6 A 7 de la somme de 14.257,64 euros au titre de la dette d’indexation de loyer, par 11 mensualités égales d’un montant de 1.188 euros et le solde le douzième mois ;

PRONONCE la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à échéance du délai susvisé ;

DIT qu’en cas d’exécution par la SARL [E] CM dans le délai de 12 mois, l’acquisition de la clause résolutoire sera non avenue ;

DIT qu’à défaut d’exécution par la SARL [E] CM dans le délai de 12 mois, ou faute de paiement d’une seule des échéances prévues au présent jugement, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle : 
- la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ;
- l’acquisition de la clause résolutoire produira son plein effet, le bail commercial sera résilié de plein droit au 28 novembre 2022 ; 
 - la SARL [E] CM sera déclarée occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;
- la SCI DU QUAI 6 à 7 sera autorisée, faute pour le preneur d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois suivant la mise en demeure d’avoir à régler l’échéance impayée, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- la SCI DU QUAI 6 à 7 sera autorisée, faute pour le preneur d’avoir libéré les lieux dans ce délai, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- la SCI DU QUAI 6 à 7 sera condamnée, à compter du 28 novembre 2022 jusqu’à parfaite libération des locaux et de la restitution des clés, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, comme si le bail s’était poursuivi;

DEBOUTE la SCI DU QUAI 6 à 7 de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire de résiliation ; 

CONDAMNE la SCI DU QUAI 6 à 7 à exécuter ou faire exécuter dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un nouveau délai de trois mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué :
- les travaux de reprise de la terrasse du rez-de-chaussée, tels que préconisés par l’expert judiciaire et détaillés dans le devis n°2020 01 29 de la société HALGRAIN annexé en p.35 et 36 du rapport d’expertise ; 
- les travaux de passivation et de reprise de la sous face de la dalle terrasse du rez-de-chaussée détaillés par l’expert judiciaire en page 27 point 4 et en page 47 du rapport d’expertise ; 
- les travaux de reprise des réseaux, tels que préconisés par l’expert judiciaire en page 47 et détaillés dans le devis n°2017-07166 de la société HALGRAIN, annexé en p.45 et 46 du rapport d’expertise ; 
- les travaux de reprise du mur de l’escalier tels que préconisés par l’expert judiciaire, en page 28 de son rapport (point 3) ; 


DÉBOUTE la SARL [E] CM du surplus de ses demandes de condamnation de la SCI DU QUAI 6 à 7 à faire exécuter les travaux de remplacement du lambris, de la reprise de la terrasse située au 1er étage, les travaux de reprise du plafond du restaurant et de reprise de la couverture à l’identique ; 

DÉBOUTE la SARL [E] CM de sa demande de remise en état de l’accès à la cave à fuel ; 

CONDAMNE la SCI DU QUAI 6 à 7 à la SARL [E] CM la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ,

DÉBOUTE la SARL [E] CM du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE la SCI DU QUAI 6 à 7 de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

CONDAMNE la SCI DU QUAI 6 à 7 à payer à la SARL [E] CM la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 


CONDAMNE la SCI DU QUAI 6 à 7 aux dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire ; 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire 


LE GREFFIER,
C. LEJEUNE
LA PRÉSIDENTE,
V. GUEDJ

Dispositif

En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.
A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente 
décision à exécution.
Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les 
Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A vous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter 
main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,
Directeur de greffe soussigné.
POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 09 JUILLET 2026


N° RG 22/05071 - N° Portalis DBYF-W-B7G-ISVP

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [E] CM
(RCS de [Localité 1] n° 532 704 822), 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 2]
(RCS de [Localité 2] n° 440 292 621), 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Sophie FERREIRA DOS SANTOS de la SELARL LE CERCLE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

V. GUEDJ, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, V. GUEDJ en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Mme V. GUEDJ, Vice-Présidente
Assesseur : Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente
Assesseur : Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente

assistés de Madame D. BOISTARD, Greffier lors des débats et C. LEJEUNE, Greffier, lors du prononcé du jugement.


DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Avril 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026.





EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte notarié reçu le 28 avril 2012 par Maître [P] [W] notaire associé à Rouziers de Touraine, la SCI DU QUAI 6 à 7 a consenti à la S.A.R.L [E] CM un bail commercial, portant sur un immeuble à usage d’hôtel restaurant avec parc, cadastrée section BD n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], et situé [Adresse 4] sur le territoire de la commune d’Amboise (37400).

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années qui a commencé à courir le 1er avril 2012, pour se terminer le 31 mars 2021, moyennant un loyer annuel de 42.000 € hors taxes, payable en douze termes égaux de 3.500 € hors taxes.

Par ordonnance du 14 janvier 2020, le juge des référés, saisi par la SARL [E] CM, a ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher et décrire les désordres dénoncés par la SARL [E] CM, en indiquer la nature, l’ampleur, ainsi que la ou les causes potentielles, et a désigné pour y procéder Monsieur [F] [G].

La S.A.R.L [E] CM a, selon exploit du 14 juin 2021, a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années avec une réduction du loyer annuel à hauteur de 31.600 € HT 

La S.C.I du Quai 6 à 7 a accepté le principe du renouvellement selon exploit du 13 septembre 2021, elle a toutefois refusé toute réduction du loyer.

Le litige est pendant devant le Juge des loyers commerciaux. 

La S.C.I du Quai 6 à 7 a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2022 un commandement de payer l’indexation des loyers, pour un montant principal de 14.257,64 €.

C’est dans conditions que par acte du 28 novembre 2022, la S.A.R.L [E] CM a assigné la S.C.I [Adresse 2] devant ce tribunal aux fins d’obtenir l’annulation du commandement visant la clause résolutoire du 27 octobre 2022 et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 avril 2026, la S.A.R.L [E] CM demande au tribunal de :
Avant toute chose, sur la révocation de l’ordonnance de clôture à effet différé Vu les dispositions des articles 15 et 803 du code de procédure civile 
Révoquer l’ordonnance de clôture à effet différé intervenue le 19 novembre 2025 avec prise d’effet au 14 avril 2026 au jour de l’audience de plaidoirie fixée au 28 avril 2026.
A titre liminaire, sur le commandement de payer visant la clause résolutoire
Vu l’article 1104 du code civil
Vu les dispositions des articles 1741 du code civil et L.145-41 du code de commerce
Vu les dispositions des article 1342-10 et 1343-5 du code civil
- juger que le commandement visant la clause résolutoire du 27 octobre 2022 a été signifié de mauvaise foi par la S.C.I. du Quai 6 à 7 et contient des termes imprécis ne permettant pas de connaître le manquement auquel il devrait être remédié ;
- juger ce commandement nul et de nul effet à l’égard de la S.A.R.L. [E] CM ;
- juger que la clause résolutoire doit dès lors être privée d’effet et qu’en conséquence le bail commercial se poursuit ;
A défaut, juger que la S.A.R.L [E] CM a continué de s’acquitter de la somme de 3.500 € HT auprès de la S.C.I du Quai 6 à 7, de sorte que ces paiements s’imputent, conformément aux règles de computation légale, en priorité sur la dette résultant du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 octobre 2022 ; 
- juger par suite que les causes du commandement délivré le 27 octobre 2022 ont été soldées et qu’il y a lieu d’écarter les effets de clause résolutoire ;
A défaut et dans l’hypothèse où le commandement ne serait ni annulé, ni privé d’effet, juger qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- octroyer un délai de grâce à la S.A.R.L. [E] CM et reporter le paiement des sommes potentiellement dues à l’issue d’un délai de deux années ;
- débouter la S.C.I du Quai 6 à 7 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Au fond, sur la responsabilité de la S.C.I. du Quai 6 à 7
Vu les articles 1719 et suivants du code civil 
Vu l’article 1723 du code civil
Vu les articles 605 et 606 du code civil 
Vu les dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce
Vu les articles L.131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution 
Vu l’article 1217 du code civil 
Homologuer le rapport d’expertise judiciaire ;
- juger que la S.A.R.L [E] justifie de la persistance des désordres dénoncés depuis a minima 2019 ;
- juger que la S.C.I [Adresse 5] à 7 a procédé à une intervention limitée consistant en une révision partielle de la couverture sud de l’immeuble, étant insuffisante à remédier de manière pérenne aux désordres, tel qu’indiqué par l’expert judiciaire ;
- juger que la S.A.R.L [E] ne peut être tenue de prendre à sa charge les travaux relevant des grosses réparations et ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation ;
- juger que la S.C.I [Adresse 6] [Adresse 7] à 7 manque gravement à ses obligations de délivrance et d’entretien du bien loué ;
- condamner la S.C.I [Adresse 2] à faire exécuter l’ensemble des travaux réparatoires préconisés et détaillés par l’expert judiciaire dans son rapport, pour un coût estimatif de 172.519,81€ TTC, à actualiser selon l’indice BT-01 entre le 1er novembre 2002, date rapport d’expertise judiciaire, et le jour du jugement à intervenir, à savoir :
Reprise de la couverture à l’identique Nord : 21.554,25 € ;
Reprise de la terrasse RDC : 13.873,56 € ;
Remplacement du lambris : 2.500 € ;
Reprise de la couverture à l’identique totale : 40.098,64 € ;
Passivation et reprises sous face dalle terrasse RDC : 17.400 € ;
Reprise de la terrasse R+1 : 25.000 € ;
Reprise du plafond du restaurant : 3.575 € ;
Reprise des réseaux : 43.843,36 €.
Soit au total : 172.519,81 €.
- juger que la S.C.I du [Adresse 8] devra réaliser l’ensemble des postes de travaux préconisés conformément aux modalités décrites et détaillées par l’expert judiciaire aux termes de son rapport ;
- juger qu’il y a lieu d’assortir cette obligation de travaux d’une peine astreinte de 1.500 € par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir ; 
- condamner, sous astreinte de 1.500 € par jour de retard, la S.C.I [Adresse 6] [Adresse 8] à permettre la délivrance de la cuve à fioul au preneur, laquelle permet d’alimenter le système de chauffage central de l’établissement (chauffage et eau chaude), en remettant notamment en état l’accès de la S.A.R.L [E] ;
- réserver la possibilité pour le juge de liquider les astreintes prononcées ;
- condamner la S.C.I [Adresse 2] à verser à la S.A.R.L [E] CM la somme de 700 € / mois courant à compter du 26 novembre 2019 (date de l’assignation en référé expertise) et jusqu’à la réalisation parfaite et effective des travaux préconisés par l’expert judiciaire, soit à ce jour la somme de 53.620 € (décompte arrêté au mois d’avril 2026 et à parfaire) en réparation du préjudice de jouissance subi ;
- condamner la S.C.I [Adresse 6] [Adresse 8] à verser à la S.A.R.L [E] CM la somme de 240 € / mois courant à compter du 26 novembre 2019 (date de l’assignation en référé) et jusqu’à la réalisation parfaite et effective des travaux préconisés par l’expert judiciaire, soit à ce jour la somme de 20.160 € (décompte arrêté au mois d’avril 2026 et à parfaire) en réparation du préjudice moral subi ; - débouter la S.C.I [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;
Enfin, sur l’exécution provisoire, les frais irrépétibles et dépens 
Vu les dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile 
- juger qu’en cas de maintien du contrat de bail commercial, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit ; 
- juger, en revanche, qu’en cas de résiliation du bail commercial et d’expulsion de la S.A.R.L [E] CM, l’exécution provisoire entraînerait des conséquences manifestement excessives ; 
- juger, dans cette dernière hypothèse, que l’exécution provisoire de plein droit est incompatible avec la nature de l’affaire, et en conséquence, l’écarter ; 
- condamner la S.C.I. [Adresse 2] au paiement d’une somme de 9.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la S.C.I. du Quai 6 à 7 aux entiers dépens d’instance, comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 avril 2026, la S.C.I du Quai 6 à 7 demande au tribunal de : 
Vu l’article L.145-41 du Code de commerce, 
Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile, 
Vu l’article 1240 du Code civil, 
Vu l’article 1103 du Code civil, 
Vu l’article 1342-10 du Code civil, 
Vu les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, 
A titre principal, 
- débouter la SARL [E] CM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
 
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal retenait la responsabilité du bailleur : 
- constater la réalisation des travaux de couverture effectués par la SCI DU QUAI 6 A 7 pour un montant total de 33.968,69 euros selon factures de la société HALGRIN ; 
- juger que pour le surplus des travaux chiffrés par l’expert il n’y a pas lieu à condamnation à l’encontre du bailleur en ce qu’il a été mis fin aux désordres ; 
- juger que les travaux suivants sont exclusivement imputables à la SARL [E] et resteront à sa charge : 
- le remplacement du lambris pour 2.500 € ; 
- la passivation et reprises sous face dalle terrasse pour 17.400 € ; 
- la reprise de la terrasse RDC pour 13.873,56 € ; 
- la reprise du plafond du restaurant pour un coût de 3.575 € ; 
- la reprise de la terrasse R+1 pour un montant de 25.000 euros €. 
- juger s’agissant des travaux réparatoires concernant les réseaux que sur le montant total chiffré par l’expert à hauteur de 43 843,36 € sur la base du devis de la société VAL DE LOIRE TERRASSEMENT : 
- La somme de 6.694 euros est imputable à la SARL [E] ; 
- Le solde de 37 149,36 euros est imputable à la SCI DU QUAI 6 à 7. 
 
A titre reconventionnel, 
 
- déclarer la SCI DU QUAI 6 à 7 recevable et bien fondée en ses demandes ; 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 28 novembre 2022 ; 
 
En conséquence, 
- ordonner l’expulsion de la SARL [E] CM ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés à [Adresse 9], au besoin avec le concours de la force publique, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du présent jugement ; 
- condamner la SARL [E] CM à payer et à porter à la SCI DU QUAI 6 à 7 la somme en principal de 14.257,64 euros au titre de l’indexation des loyers ; 
- autoriser la SCI DU QUAI 6 à 7 à conserver le montant du dépôt de garantie, à hauteur de 10.000,00, à titre d’indemnité forfaitaire, conformément aux termes du bail ; 
- condamner la SARL [E] CM à payer et porter à la SCI DU QUAI 6 à 7 la somme mensuelle de 6.035,44 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 28 novembre 2022 et jusqu’à la restitution intégrale des locaux et remise effective des clés ; 

En tout état de cause, 
- condamner la SARL [E] CM au paiement de la somme de 10 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- condamner la SARL [E] CM au paiement de la somme de 1.000 euros au regard du caractère abusif de la procédure introduite, 
- condamner la SARL [E] CM aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 27 octobre 2022. 
- juger que l’exécution provisoire est parfaitement compatible avec la nature de l’affaire.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile et de l'article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025 avec effet au 14 avril 2026 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 28 avril 2026. 

MOTIVATION 

A titre liminaire, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, les parties ayant conclu postérieurement à la date de la clôture de l’instruction, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture de l’instruction et de prononcer la clôture de l’instruction à la date de l’audience de plaidoiries. Par voie de conséquence, les conclusions de la SARL [E] CM notifiées par voie électronique le 24 avril 2026 et celles de la SCI DU QUAI 6 à 7 notifiées par voie électronique le 20 avril 2026 seront déclarées recevables. 


1. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande en annulation du commandement de payer, et en suspension de la clause résolutoire 

Aux termes de l'article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

A la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la SARL [E] CM oppose la nullité du commandement de payer, le fait qu’il soit privé d’effet et à défaut sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la nullité du commandement signifié le 27 octobre 2022 

En l’espèce, suivant acte de commissaire de justice du 27 octobre 2022, la SCI DU QUAI 6 à 7 a fait délivrer à la SARL [E] CM un « commandement de payer l’indexation des loyers », soit la somme de 14.444,90 euros « résultant des indexations des loyers impayées d’un local sis : [Adresse 10] (37400) ».

Il est reproduit, dans cet acte, la clause résolutoire suivant laquelle « il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le Preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au Preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le Bailleur d’user du bénéfice de la présente clause », ainsi que les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, outre l’indication que la SCI DU QUAI 6 à 7 entend se prévaloir de la clause résolutoire. 

Le commandement de payer rappelle également la clause de désignation des lieux loués suivant laquelle « les locaux objet du présent bail devront être consacrés par le Preneur à l’exploitation de son activité d’Hôtel -Restaurant à l’exclusion de tout autre même temporairement » et fait « sommation » au preneur d’avoir à respecter cette clause en indiquant que « la destination du bail est exclusivement commerciale ».

A l’appui de la demande en nullité du commandement de payer, la SARL [E] CM fait valoir que le commandement de payer vise une indexation du loyer sur les cinq derniers exercices, dont elle s’était abstenue jusqu’ici d’en demander paiement à son preneur, que le commandement a été délivré compte tenu de la procédure judiciaire qui lui est défavorable et enfin qu’il est imprécis en lui faisant sommation de respecter la destination des lieux sans mentionner expressément le manquement auquel il devrait être remédié.

Il est de droit qu’une clause résolutoire n’est pas acquise si elle a été mise en œuvre de mauvaise foi appréciée à la date de délivrance du commandement (Civ. 3ème, 12 octobre 2010, n°09 12.380). 

Ainsi, les juges peuvent refuser de faire produire effet à la clause résolutoire s’il est établi que le bailleur l’a mise en œuvre dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire (Civ. 3ème, 18 septembre 2012 n° 11-23.051). 

La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque. 

En l’espèce, la SCI DU QUAI 6 à 7 ne s’est pas abstenue de demander le paiement à son preneur de la régularisation des charges pendant les cinq exercices précédant la délivrance du commandement de payer, puisqu’elle justifie avoir sollicité à son preneur « la régularisation des fractions de loyers impayés correspondant à l’indexation précitée » par acte de commissaire de justice signifié le 13 septembre 2021, en réponse à la demande en renouvellement du bail que lui avait faite son preneur.

Au surplus, la SARL [E] CM ne justifie pas du caractère erroné du calcul de l’indexation : en effet, la clause d’échelle mobile stipulée au bail prévoit que « les parties conviennent d’indexer le loyer sur l’indice national du coût de la construction, publié par l’Institut [Etablissement 1] et des Etudes Economiques, et de lui faire subir les mêmes variations d’augmentation ou de diminution » et que « le réajustement du loyer s’effectuera chaque année à la date du 1er janvier (le premier réajustement devant avoir lieu le 1er janvier 2014), le dernier indice connu à la date de l’indexation étant alors comparé à l’indice du même trimestre de l’année dernière ». 

Il ressort de la lecture du commandement de payer que le calcul de l’indexation pour les années 2014 à 2022 a été effectué à partir de l’indice du 3ème trimestre de l’année précédente pour les années 2015 à 2022 et à partir de l’indice du 2ème trimestre 2013 pour l’année 2014 (indice paru le 08. 10.2013)

La SARL [E] CM ne rapporte pas la preuve qu’au 1er janvier de chaque année (date de la mise en œuvre de l'indexation), l’indice du 4ème trimestre (ou celui du 3ème T pour l’année 2014) de l’année précédente était déjà publié et donc était le « dernier indice connu » du bailleur au sens de clause d’échelle mobile. 

Enfin, le décompte produit précise que la demande de paiement de l’indexation se limite aux cinq dernières années, soit sur la période du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2022, en sorte qu’à supposer que l’indice retenu pour l’année 2014 était erroné – ce que la SARL [E] CM ne démontre pas –, cette erreur de calcul serait sans incidence pour le preneur. 

La preuve de la mauvaise foi du bailleur ne peut être déduite du fait qu’un commandement de payer a été délivré à la SARL [E] CM, alors qu’une « procédure en cours lui serait défavorable ». 

La seule circonstance que la SARL [E] CM ait obtenu, en janvier 2020, l’organisation d’une mesure d’expertise aux fins de rechercher les désordres dénoncés par elle, leur ampleur, ainsi que la ou les causes potentielles, ne démontre pas que la SCI DU QUAI 6 à 7 ait fait preuve de mauvaise foi en lui délivrant un commandement de payer plus de deux ans plus tard, alors que parallèlement, elle a accepté le renouvellement du bail. 

En outre, il n’est pas établi que la SCI DU QUAI 6 à 7 a fait délivrer ce commandement de payer dans le but de se soustraire à son obligation d’exécuter des travaux lui incombant et ce alors qu’elle conteste l’imputabilité des désordres relevés par l’expert judiciaire et que ce dernier ne s’est pas prononcé sur le manquement éventuel du bailleur à son obligation de délivrance, indiquant en réponse à un dire que les « faits matériels sont réputés éclairer les parties quant à ce qui relève de l’obligation d’engager les travaux idoines par l’une ou l’autre des parties dans la cause » (rapport, p.94). 

Enfin, si le commandement délivré par la SCI DU QUAI 6 à 7 fait sommation à la SARL [E] CM de respecter la clause de destination des lieux loués figurant dans le contrat, soit la destination exclusivement commerciale du bail, il ne vise pas la clause résolutoire en cas de manquement du preneur à cette obligation. 

Ainsi, il n’y a pas lieu de prononcer l’annulation du commandement signifié à la SARL [E] CM ou de priver d’effet la clause résolutoire. 

Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire 

La SARL [E] CM entend s’opposer à la mise en œuvre de la clause résolutoire au motif qu’elle a continué à s’acquitter tous les mois de la somme de 3.500 euros HT, en sorte que ses causes du commandement seraient à ce jour soldées, compte tenu des règles d’imputation des paiements.

Toutefois, les causes du commandement de payer, soit le paiement de la somme de 14.257,60 euros, devaient être régularisées dans le mois de sa signification, conformément aux dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce et en l’espèce, il n’est ni contesté, ni contestable que la SARL [E] CM n’a pas réglé la somme visée dans le commandement de payer dans le mois suivant la signification de ce commandement.

Aux termes de l'article L 145-41 alinéas 1 et 2 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. Ainsi, la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En matière de baux commerciaux, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour de ses loyers. 

Au cas d’espèce, la SARL [E] CM n’est pas fondée à demander la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire, dès lors qu’à supposer que les paiements mensuels de 3.500 euros HT qu’elle a effectués depuis la délivrance du commandement de payer s’imputent sur sa dette d’indexation des loyers sur la période du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2022, elle ne serait pas à jour de ses loyers courants.

En revanche, au regard de l’ancienneté des relations contractuelles, du fait que la SARL [E] CM se soit acquittée régulièrement et ponctuellement du paiement des loyers depuis 2012 et du fait que la SCI DU QUAI 6 à 7 s’est abstenue d’invoquer la clause d’indexation des loyers jusqu’en septembre 2021, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à la SARL [E] CM pour s’acquitter de sa dette d’indexation d’un montant de 14.257,64 euros, somme au paiement de laquelle la SARL [E] CM sera condamnée. Il lui sera donc accordé des délais de paiement sur la base de 12 mois à compter du présent jugement. 

A défaut pour la SARL [E] CM d’avoir procédé au paiement de la dette d’indexation des loyers à l’échéance du délai imparti, outre le paiement des loyers courants, la clause résolutoire produira son plein effet et l’expulsion de la SARL [E] CM ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sera ordonnée, à défaut pour la SCI DU QUAI 6 à 7 d’avoir quitté les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation et le dépôt de garantie 

En vertu de l’article 1231-5, alinéa 1 et 2, du Code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties prévoit une clause pénale aux termes de laquelle « il [le Preneur] serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de cinquante pour cent (50%) » (bail, p.12). 

Cette stipulation présente le caractère d’une clause pénale forfaitaire. Elle peut donc être modérée. 

Au cas où la SARL [E] CM ne respecte pas les délais de paiement, qui lui ont été accordés, elle sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation. 

L'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer global de la dernière année sans qu'il y ait lieu à majoration forfaitaire, la SCI DU QUAI 6 à 7 ne justifiant pas d'un préjudice supérieur qui ne soit pas déjà indemnisé par le paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer acquitté.

Le bail commercial prévoit également qu’« à la garantie du paiement régulier des loyers ci-dessous stipulés, en principal, intérêts, frais et accessoires et de l’exécution des charges et conditions du présent bail, le preneur a remis ce jour par la comptabilité de l’Office Notarial, au « bailleur » qui le reconnaît et lui en donne quittance, une somme de DIX MILLE EUROS (10.000,00 EUR), à titre de dépôt de garantie. 
[ ]
Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au Preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au Bailleur de plein droit à titre de dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres » (bail commercial, p.12) 

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SCI DU QUAI 6 à 7 en conservation du montant du dépôt de garantie « en guise d’indemnité forfaitaire de résiliation du bail » au cas où la clause résolutoire produirait effet, dans la mesure où la SCI DU QUAI 6 à 7 ne justifie pas d’un préjudice consécutif à la résiliation du bail et enfin au regard des manquements à ses obligations (notamment à son obligation de délivrance). 


2. Sur les demandes en condamnation de la SCI DU QUAI 6 à 7 au paiement de travaux visés par l’expert judiciaire

Aux termes de l'article 1719 1° et 3° du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ».

L’article 1719-3° du Code civil fait également obligation au bailleur « d’entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ». 

En l’espèce, la SARL [E] CM sollicite la condamnation de la SCI DU QUAI 6 à 7 à faire exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise pour un montant chiffré à 172.519,81 euros TTC. Elle soutient que la SCI DU QUAI 6 à 7 a manqué à son obligation de délivrance ainsi qu’à son obligation d’entretien pendant la durée du bail.

La SCI DU QUAI 6 à 7 lui oppose les clauses du bail commercial suivant lequel « le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir faire aucune réclamation à ce sujet au Bailleur, ni exiger de lui aucune réparation et remise en état », ainsi que la clause du bail « entretien et réparations » suivant laquelle « le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi entier. 
Toutes les autres réparations, grosses et menues, seront à la seule charge du Preneur, notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le Preneur devra maintenir en parfait état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures. » (bail, p.3). 

La clause relative aux travaux prévoit, pour sa part, que « sans préjudice de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait quarante jours, à la condition qu’ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure » (bail, p.4). 

La SCI DU QUAI 6 à 7 invoque également la franchise totale des loyers accordée au preneur pour les mois d’avril et mai 2012 et partielle (3.000 euros HT au lieu de 3.500 euros HT) pour les mois du 1er juin 2012 au 31 décembre 2013 «pour tenir compte des travaux devant être réalisés par la SARL [E] CM ainsi qu’il a été dit ci-dessus » (bail, p. 11)

Elle soutient enfin que la SARL [E] CM se serait engagée à faire son affaire personnelle de la réalisation de travaux de remise en état sur l’immeuble. 

La SARL [E] CM produit, en pièce 11, un document intitulé « liste des travaux à effectuer à la charge du preneur », annexé au bail authentique, prévoyant :
- pour la partie hôtel la mise aux normes incendie, le changement de place des prises téléphoniques dans chaque chambre, la remise en état des chambres (peinture, sol..etc), l’enlèvement des bidets dans les salles de bains et la pose de porte-serviettes,
- pour la partie cuisine, la mise en norme et la pose d’une cuisine, d’une plonge, de la ventilation etc, voire la pose d’une bouche d’évacuation,
- pour la partie salle, la mise aux normes incendie, les travaux de peinture, le remplacement du bureau par des toilettes pour handicapés, et enfin en sous-sol le changement des deux portes en porte coupe feu. 

Elle justifie avoir fait effectuer, à son entrée dans les lieux, des travaux de peinture dans la partie hôtel et restaurant, et de pose de sanitaires handicapés, de changement des sanitaires et de la robinetterie, ainsi que des travaux d’installation d’un système incendie (pièce 30, la SARL [E] CM). 

En outre, la clause selon laquelle le preneur prend les locaux en l’état où ils se trouvent sans pouvoir exiger de son bailleur aucune remise en état ou réparation, et mettant à la charge du preneur toutes les réparations, y compris les grosses réparations, ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrer les lieux en bon état de réparations de toute espèce, ni de son obligation d’entretien pendant le cours du bail. 

Si le bail initial met à la charge du preneur les petites ou grosses réparations, le bailleur ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble, ni être dispensé de répondre de la vétusté de l'immeuble (Civ .3ème, 3 déc.2015, n°14-21.166).

Par ailleurs, à défaut de convention particulière, le bailleur répond de la vétusté des lieux même lorsque le preneur les a pris en parfaite connaissance de ladite vétusté et d'une clause exonérant le bailleur de toutes réparations (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 3ème, 3 avril 2001, n° 99-15.740). 

Enfin, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil et celles relatives aux travaux liés à la vétusté dès lors qu’elles relèvent des grosses réparations, ne peuvent plus être imputées au preneur depuis la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 applicables aux baux renouvelés (l’article R. 145-35 du Code de commerce) et en l’espèce, le bail renouvelé a pris effet entre les parties à compter du 1er juillet 2021. 

En l’espèce, il résulte des constatations de l’expert judiciaire que l’immeuble est affecté de désordres qui portent atteinte à sa solidité, que « ces désordres sont anciens et procèdent d’une vétusté avérée due en partie aux travaux initiaux non conformes et à une absence de réparation, de maintenance en bon état de l’ensemble constituant le bien tout au long de son exploitation »(rapport, p.28 et 29). L’expert judiciaire précise, en outre, que le délai d’occupation par la SARL [E] CM est « très court pour qu’un immeuble atteigne un tel état de vétusté ». 

Il ajoute que « les désordres reconnus comme prépondérants rendent déjà les lieux impropres à leur usage qui en est fait dans des conditions actuelles et sont susceptibles de provoquer des accidents, que ce soit en direction de l’exploitant, comme pour la clientèle » (rapport, p. 29).

Les désordres prépondérants concernent les désordres affectant la dalle de terrasse (dégradation de la sous face de la dalle et maçonnerie sous le grand escalier – point 4), ceux de la terrasse du 1er étage (point 5) et enfin ceux afférents à la couverture (point 6).

Les désordres affectant la sous face de la dalle du local clos situé sous la terrasse (point 4) résultent de la faiblesse d’épaisseur d’enrobage du treillis en aciers de la terrasse, de l’absence d’étanchéité de cette dalle laissant infiltrer l’eau par percolation au travers du béton, et de la peinture appliquée et sont qualifiés de désordres manifestes et évolutifs et portant atteinte à la solidité de l’immeuble. 

En outre, la terrasse en surplomb du jardin desservant l’entrée de l’hôtel est décrite par l’expert judiciaire comme étant très endommagée et affectée d’une vétusté avancée avec un revêtement et un support en état de dégradation très importants, un défaut de protection de la dalle béton favorisant l’infiltration des eaux de ruissellement par percolation, avec un risque pour les usagers généré par le décollement du revêtement de cette terrasse accessible par la clientèle de l’hôtel. 

Le mur porteur sous le grand escalier porte également la trace d’infiltrations actives à la jonction non traitée entre les marches de l’escalier et le mur en descente de l’escalier. 

Ces désordres ne sont donc pas en lien avec l’état de vétusté de l’immeuble, mais constituent des désordres graves liés à la structure de l’immeuble. 

Si l’obturation par la SARL [E] CM de l’espace sous la terrasse par la création d’un local clos a aggravé l’état de détérioration de la sous face de la dalle, elle n’en est pas la cause directe, mais une cause aggravante. 

Les travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire – travaux de passivation des aciers et reprise des mortiers impliquant la dépose de la chape-, ainsi que les travaux de reprise du mur extérieur relèvent donc des travaux structurels incombant à la SCI DU QUAI 6 à 7 en sa qualité de propriétaire bailleur. 

La SCI DU QUAI 6 à 7 sera donc condamnée à exécuter les travaux de remise en état de la dalle de terrasse, ainsi que les travaux de reprise du mur de l’escalier dans les termes du dispositif. 

Les désordres affectant la terrasse du 1er étage (point 5) se traduisent par des infiltrations persistantes et « probablement actives» sur le plafond de la salle de restauration qui se trouvent en dessous. 

Ainsi, selon l’expert judiciaire, les traces d’humidité ne peuvent s’expliquer que du fait d’une migration d’eau depuis la terrasse servant de toit au rez-de-chaussée ; l’expert émet pour hypothèse qu’elles résultent d’une voie d’eau en provenance soit des fixations des montants des parois séparatives encastrées dans la dalle drainant l’eau de ruissellement, soit des interstices des joints de carrelages délités et sommairement réparés.

Dans tous les cas, les travaux préconisés par l’expert ne peuvent être mis à la charge de la SCI DU QUAI 6 à 7, dans la mesure où la SARL [E] CM ne justifie pas avoir obtenu l’autorisation de son bailleur pour la mise en place de parois séparatives sur la dalle du restaurant et où le remplacement des joints d’étanchéité relève de l’obligation d’entretien du preneur. 



Pour ce qui est du désordre affectant la couverture (tuiles poreuses, se délitant), dont la SCI DU QUAI 6 à 7 ne conteste pas qu’ils relèvent de sa responsabilité, l’expert judiciaire a précisé que « seule la dépose et repose à neuf seraient envisageables, tant la vétusté est prononcée » (p.23/49). 

Il ajoute toutefois qu’il peut être envisagé la reprise totale à l’identique sur la face nord et une révision de la face sud de la couverture moins impactée, avec la réserve qu’une telle intervention ne serait pas pérenne. 

Sur ce point, la SCI DU QUAI 6 à 7 justifie avoir effectué des travaux de reprise de la couverture pour un montant de 33.968,69 euros, suivant facture de la société HALGRAIN du 31 janvier 2023.

Cette facture atteste de la reprise de la couverture en tuile en terre cuite sur la face nord et de travaux de réparation ponctuelle en réemploi des tuiles du versant nord sur la façade sud.

Ces travaux, même s’ils ne portent pas sur la réfection de la toiture dans son ensemble, apparaissent satisfactoires : la SARL [E] CM ne rapporte pas la preuve de la survenue de nouvelles infiltrations depuis l’exécution de ces travaux. Ainsi, les constatations faites par le commissaire de justice le 03 avril 2023 sur la présence sur le plafond de la salle du restaurant de deux grandes traces d’humidité avec cloquage de peinture, de moisissure et de salpêtre ne permettent pas de connaître l’origine de ces infiltrations, et de l’imputer à une infiltration de la couverture, alors que la terrasse du 1er étage génère également des infiltrations à cet endroit.

Il n’y a donc pas lieu de condamner la SCI DU QUAI 6 à 7 à effectuer les travaux de reprise de la couverture. 

En ce qui concerne la reprise des réseaux sanitaires, l’expert judiciaire relève que la mise en place de séparateurs de graisses relève d’une obligation réglementaire. Il ajoute qu’il n’a pu se prononcer sur l’état du réseau sanitaire, mais que le service public assainissement de la ville d’[Localité 3] avait émis, en 2013, un avis « défavorable » au fonctionnement et à l’entretien de l’installation d’assainissement non collectif, notamment en ce qui concerne les bacs à graisse (ouvrages dégradés par une corrosion importante) et le réseau de traitement des eaux usées (infiltration en charge et dispositif non conforme aux normes). 

L’engagement pris par la SARL [E] CM, lors de la conclusion du bail commercial, de mettre aux normes la cuisine ne signifie pas que le preneur avait l’obligation de remettre en état le réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble en son ensemble.

Au surplus, la SCI DU QUAI 6 à 7 ne justifie pas d’installations sanitaires en « parfait état de fonctionnement », lors de l’entrée dans les lieux de la SARL [E] CM, en produisant un bon d’intervention du 25 juillet 2008 pour le débouchage et curage des collecteurs et des bacs. 

Il en découle que la SCI DU QUAI 6 à 7 a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de son locataire en mettant à sa disposition un immeuble équipé d’un réseau d’assainissement ne permettant pas l’exploitation dans de bonnes conditions du local commercial. 


Elle doit donc être condamnée à exécuter sous astreinte les travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement de l’immeuble, pour un coût chiffré à 43.843,36 euros par l’expert judiciaire, dans les termes du dispositif. 

Enfin, pour ce qui concerne la reprise du lambris, la SARL [E] CM ne conteste pas qu’il lui incombe d’entretenir les lames de bois en lambris de la sous face du débord de la toiture. 

Elle ne justifie pas qu’elle aurait été dans l’impossibilité de garder ces lambris en bon état à raison des infiltrations d’eau : l’expert judiciaire a mis en exergue que les jointoiements, les fléchissements des lames, ainsi que la présence de lames manquantes imputables à un défaut d’entretien régulier du locataire par la mise en œuvre d’un traitement fongicide du bois et du vernis.

Elle sera donc déboutée de sa demande en condamnation de la SCI DU QUAI 6 à 7 à faire exécuter les travaux de remplacement du lambris.

4. Sur les demandes indemnitaires formées par la SARL [E] CM 

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

En l’espèce, la SARL [E] CM forme une demande en indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 700 euros par mois à compter du 26 novembre 2019, date de l’assignation en référé expertise et jusqu’à la réalisation des travaux préconisés en raison des désordres d’infiltration d’eau provenant du plafond, de dégradation des terrasses et de fissurations des carrelages. 

Elle soutient qu’elle subit une impossibilité d’exploitation partielle de son fonds de commerce, générant un trouble grave de jouissance, mais ne justifie d’aucune perte d’exploitation, dont elle ne sollicite d’ailleurs pas l’indemnisation.

Toutefois, le préjudice de jouissance constitue un préjudice spécifique distinct et autonome du préjudice d’exploitation.

En outre, il résulte des pièces versées au dossier que la SARL [E] CM a subi indéniablement un préjudice de jouissance à raison des infiltrations récurrentes depuis la terrasse du rez-de-chaussée, des fissurations des carreaux de sol de cette terrasse, de la vétusté avancée de la couverture et du dysfonctionnement du réseau des eaux usées.

Compte tenu de la nature de l’activité d’hôtel restaurant, le préjudice de jouissance subi par la SARL [E] CM, qui doit également tenir compte de la mise en œuvre des travaux de couverture par le bailleur en avril 2023 et de la responsabilité du preneur pour les désordres d’humidité affectant le plafond du restaurant, sera évalué, sur la période de novembre 2019 à ce jour, à la somme de 10.000 euros. 

Au regard de la réalisation par la SCI DU QUAI 6 à 7 des travaux de couverture, il n’y a pas lieu de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité pour préjudice de jouissance jusqu’à la date d’exécution des travaux. 


Pour ce qui est de la demande indemnitaire au titre du préjudice moral, à l’exception d’un unique avis anonyme « google » contredits par ceux reproduits dans les écritures de la SCI DU QUAI 6 à 7, la SARL [E] CM ne produit aucun élément de nature à démontrer qu’elle aurait, en raison des désordres structurels affectant l’immeuble, souffert d’une atteinte à sa réputation dans un secteur concurrentiel, ou que cette situation a entravé ses perspectives de développement, alors qu’elle est dans les lieux depuis 2012, et a sollicité le renouvellement du bail et qu’elle a attendu près de 8 années avant d’engager une procédure judiciaire pour obliger le bailleur à entreprendre les travaux. 

Elle sera donc déboutée de sa demande indemnitaire du chef de ce préjudice. 

5. Sur la demande de remise en état de l’accès à la cave à fuel

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage auquel elle est destinée pendant la durée du bail. 

En l’espèce, le bail commercial liant la SCI DU QUAI 6 à 7 à la SARL [E] CM met à la disposition du preneur un immeuble situé sur un terrain cadastré section BD, lieu-dit la [Adresse 11], sous les numéros 93, et 94 et [Cadastre 3] comportant un chemin d’accès depuis la départementale [Cadastre 4] situé sur la parcelle [Cadastre 3]. 

La SARL [E] CM fait valoir que les propriétaires riverains de l’hôtel (indivision [U]) ont implanté des piquets occupant la moitié du chemin d’accès et empêchant les véhicules plus volumineux de manœuvrer et les obligeant à stationner sur la voie publique. 

Elle ajoute que l’utilisation de la cave à fioul conditionnant l’usage normal des locaux (chauffage et eau chaude) est rendue impossible par la mise en place de la clôture. Elle sollicite la condamnation sous astreinte de la SCI DU QUAI 6 à 7 à lui permettre l’accès à la cave à fuel. 

Il paraît résulter du plan des lieux, reproduit dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 15 avril 2026, que la cave à fuel se situe sur une parcelle [Cadastre 5], propriété des consorts [U], coindivisaires, en sorte qu’il ne peut être ordonné à la SCI DU QUAI 6 à 7 de permettre la délivrance à la SARL [E] CM de la cuve à fuel qui se trouve sur une parcelle d’un tiers. 

La SARL [E] CM sera donc déboutée de cette demande. 

6. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI DU QUAI 6 à 7

En application de l'article 1240 du Code civil et de l'article 32-1 du Code de procédure civile, le droit d’agir ne peut constituer un abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

Les demandes formées par la SARL [E] CM en exécution de travaux et en indemnisation de son préjudice de jouissance ayant été jugées bien fondées, la demande en condamnation formée par la SCI DU QUAI 6 à 7 pour procédure abusive ne peut qu’être rejetée. 



7. Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL [E] CM les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'exposer dans le cadre du présent litige. En conséquence, la SCI DU QUAI 6 à 7 sera condamnée à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Partie perdante pour l’essentiel de ses prétentions, la SCI DU QUAI 6 à 7 sera condamnée aux dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, sans qu’aucune circonstance ne commande d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort ; 

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 18 novembre 2025 avec effet au 14 avril 2026 ; 

PRONONCE la clôture de l’instruction au 28 avril 2026, date de l’audience de plaidoiries ; 

DECLARE, en conséquence, recevables les conclusions de la SARL [E] CM notifiées par voie électronique le 24 avril 2026 et celles de la SCI DU QUAI 6 à 7 notifiées par voie électronique le 20 avril 2026 ; 

DEBOUTE la SARL [E] CM de sa demande en annulation du commandement de payer signifié le 27 octobre 2022 ; 

CONDAMNE la SARL [E] CM à payer à la SCI DU QUAI 6 A 7 la somme de 14.257,64 euros au titre de la dette d’indexation de loyer ; 

ACCORDE à la SARL [E] CM un délai de 12 mois à compter de la signification du présent jugement pour procéder au paiement à la SCI DU QUAI 6 A 7 de la somme de 14.257,64 euros au titre de la dette d’indexation de loyer, par 11 mensualités égales d’un montant de 1.188 euros et le solde le douzième mois ;

PRONONCE la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à échéance du délai susvisé ;

DIT qu’en cas d’exécution par la SARL [E] CM dans le délai de 12 mois, l’acquisition de la clause résolutoire sera non avenue ;

DIT qu’à défaut d’exécution par la SARL [E] CM dans le délai de 12 mois, ou faute de paiement d’une seule des échéances prévues au présent jugement, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle : 
- la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ;
- l’acquisition de la clause résolutoire produira son plein effet, le bail commercial sera résilié de plein droit au 28 novembre 2022 ; 
 - la SARL [E] CM sera déclarée occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;
- la SCI DU QUAI 6 à 7 sera autorisée, faute pour le preneur d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois suivant la mise en demeure d’avoir à régler l’échéance impayée, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- la SCI DU QUAI 6 à 7 sera autorisée, faute pour le preneur d’avoir libéré les lieux dans ce délai, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- la SCI DU QUAI 6 à 7 sera condamnée, à compter du 28 novembre 2022 jusqu’à parfaite libération des locaux et de la restitution des clés, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, comme si le bail s’était poursuivi;

DEBOUTE la SCI DU QUAI 6 à 7 de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire de résiliation ; 

CONDAMNE la SCI DU QUAI 6 à 7 à exécuter ou faire exécuter dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un nouveau délai de trois mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué :
- les travaux de reprise de la terrasse du rez-de-chaussée, tels que préconisés par l’expert judiciaire et détaillés dans le devis n°2020 01 29 de la société HALGRAIN annexé en p.35 et 36 du rapport d’expertise ; 
- les travaux de passivation et de reprise de la sous face de la dalle terrasse du rez-de-chaussée détaillés par l’expert judiciaire en page 27 point 4 et en page 47 du rapport d’expertise ; 
- les travaux de reprise des réseaux, tels que préconisés par l’expert judiciaire en page 47 et détaillés dans le devis n°2017-07166 de la société HALGRAIN, annexé en p.45 et 46 du rapport d’expertise ; 
- les travaux de reprise du mur de l’escalier tels que préconisés par l’expert judiciaire, en page 28 de son rapport (point 3) ; 


DÉBOUTE la SARL [E] CM du surplus de ses demandes de condamnation de la SCI DU QUAI 6 à 7 à faire exécuter les travaux de remplacement du lambris, de la reprise de la terrasse située au 1er étage, les travaux de reprise du plafond du restaurant et de reprise de la couverture à l’identique ; 

DÉBOUTE la SARL [E] CM de sa demande de remise en état de l’accès à la cave à fuel ; 

CONDAMNE la SCI DU QUAI 6 à 7 à la SARL [E] CM la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ,

DÉBOUTE la SARL [E] CM du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE la SCI DU QUAI 6 à 7 de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

CONDAMNE la SCI DU QUAI 6 à 7 à payer à la SARL [E] CM la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 


CONDAMNE la SCI DU QUAI 6 à 7 aux dépens comprenant les honoraires de l’expert judiciaire ; 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire 


LE GREFFIER,
C. LEJEUNE
LA PRÉSIDENTE,
V. GUEDJ

 






En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.
A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente 
décision à exécution.
Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les 
Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A vous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter 
main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,
Directeur de greffe soussigné.
POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1723, code civil 606, code civil 1741, code civil 605, code de commerce R145-35). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 20 août 2026 · Tribunal judiciaire de Dax · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00207

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• 30 avril 2026 · Cour d'appel de Pau · Autre · n° 25/01011

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• 10 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/11444

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• 24 novembre 2025 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/06633

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Mise à jour de la source le 2026-07-10T23:10:49.529Z.