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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Dax, CHAMBRE DES REFERES, 20 août 2026, n° 26/00207

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux professionnels
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Selon acte sous seing privé en date du 22 janvier 2026, Monsieur [H] [T] [C] a consenti à la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE un bail commercial portant sur des locaux (lot n°1d’un immeuble en copropriété d’une superficie totale d’environ 345 m2 comprenant deux magasins, trois bureaux, un hangar, trois dégagements, un local technique, une chaufferie, des toilettes) situés à l’angle du [Adresse 3] et du [Adresse 1] à [Localité 2], pour une durée de neuf ans à compter du 22 janvier 2026, moyennant un loyer mensuel de 1950 euros HT.


Selon le bail, l’usage des lieux loués est destiné à une activité de café-théâtre avec petite restauration. 

Aux termes du bail, il est stipulé que le preneur a effectué diverses démarches auprès du service de l’urbanisme de [Localité 3] et notamment une autorisation de travaux en vue de : 
*la transformation du local commercial en [Localité 4] catégorie 5 type L, 
*la mise en conformité aux règles d’accessibilité et de sécurité (porte d’entrée, sortie de secours, WC, PMR...), 
*la réalisation de travaux d’aménagement (revêtement de sol, climatisation...), 
*la modification du cloisonnement. 

Dans le cadre des opérations d’aménagement du preneur en vue de l’exploitation de son fonds (démolition de cloisons situées au fond de la pièce principale afin de permettre l’installation d’une salle de spectacle et dépose partielle du faux plafond dans cette zone afin d’augmenter la hauteur sous plafond), il a été constaté que le plafond était fortement dégradé.

Un devis de remise en état d’un montant de 36.707 euros en date du 1er mars 2026, établi par la SARL RENOV&MOI40, maître d’oeuvre du preneur, a été communiqué au bailleur, au titre des postes plâtrerie, électricité et peinture. 

Le 6 mars 2026, à la demande du preneur, il a été dressé un procès-verbal de constat de l’état du plafond par commissaire de justice. 

Par courrier en date du 13 mars 2026, la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE a mis en demeure Monsieur [H] [T] [C] de :
- faire procéder, dans un délai de huit jours, par les professionnels de son choix, aux travaux nécessaires à la remise en état du clos et couvert, comprenant notamment : la déconstruction complète du plafond dégradé et sa reconstruction dans les règles de l’art, selon article 9 du bail commercial, ainsi que la réfection complète de la toiture afin d’assurer l’étanchéité et la pérennité de tout le bâtiment,
- mandater un expert technique afin de constater l’ensemble des désordres affectant la toiture,
- communiquer une attestation de réalisation des travaux, attestant de la remise en état complète du clos et couvert, condition préalable indispensable à la reprise des travaux d’aménagement. 

Aux termes dudit courrier, le preneur informait le bailleur qu’il avait également constaté des infiltrations et ruissellements d’eau le long des murs, observés notamment dans l’espace dénommé dégagement et hangar.

Par courriel de son conseil en date du 16 mars 2026, Monsieur [T] [C] informait le preneur qu’il allait procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du clos et du couvert lui incombant, après le passage d’un artisan chargé de lister les travaux, et qu’il ne prendrait pas en charge les travaux de peinture et d’électricité. 

Monsieur [H] [T] [C] a fait réaliser des travaux de couverture, d’étanchéité zinguerie (factures de [D] [U] des 27 février 2026 (2993 euros), 23 avril 2026 (3350 euros), 29 avril 2026 (3890 euros) et 1er juin 2026 (2670 euros). 

Le bailleur a également fait réaliser des travaux de dépose du sous-plafond moyennant la somme de 7500 euros (facture du 1er avril 2026 de [D] [U]). A cette occasion, l’électricité a également été déposée. 

Constatant que le bailleur avait déposé l’ensemble du sous-plafond du local et l’électricité, le preneur a, par courrier de son conseil en date du 10 avril 2026, mis en demeure le bailleur d’avoir à procéder aux travaux de remise en état, dans un délai d’un mois.

Le 7 mai 2026, à la requête du preneur, un nouveau constat a été établi par commissaire de justice.

Par courrier de son conseil en date du 11 mai 2026, Monsieur [H] [T] [C] 
informait le preneur qu’il avait pris le local en l’état et qu’il ne lui revenait pas de prendre à sa charge les frais de mises aux normes et / ou d’adaptation du local à son activité, notamment l’installation d’un plafond ignifugé. 

A la requête du preneur, un diagnostic sécurité incendie a été réalisé par l’apave le 23 mai 2026.

Invoquant des problèmes de sécurité et l’impossibilité de poursuivre les travaux en vue de l’exploitation du local, la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE a été autorisée à introduire une action en justice selon la procédure de référé d’heure à heure, par ordonnance de la présidente de ce tribunal en date du 22 juin 2026.

La SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE a assigné Monsieur [H] [T] [C] devant la présidente du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, en vue de l’audience du 7 juillet 2026 à 9 heures.

À l'audience du 07 juillet 2026, la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE représentée par son conseil a soutenu ses demandes telles que développées dans ses conclusions notifiées par RPVA le 6 juillet 2026.

Elle a sollicité de voir, sur le fondement des articles 834 et suivants du code civil : 
- condamner Monsieur [H] [T] [C] d’avoir à réaliser les travaux suivants:
*Réalisation d’une ossature métallique sur l’ensemble de la scène, de la salle de spectacle et de l’accueil,
*Pose d’une laine de verre sur l’ensemble du plafond,
*Pose d’un plafond en DALLE 60 X 60 Laine de roche dans la salle spectacle et scène,
*Pose d'un coffrage en BA 13 coupe-feu 1h fixé sur ossature métallique pour protéger les deux poutres métalliques et le poteau côté accueil,
*Pose d’un plafond en BA 13 coupe-feu 1h uniquement salle d’accueil,
*Réalisation des bandes et joint et peinture espace accueil,
*Pose d'un tableau aux normes en vigueur avec toutes les protections nécessaires pour l'installation électrique du bâtiment,
*Mise en place et passage des gaines sous le plafond sur l’ensemble du plafond,
*Pose de tout le câblage nécessaire pour alimenter toutes les installations qui ont été supprimées suivant les normes coupe-feu recommandées par l'Apave,
*Pose des anciens luminaires récupérés pour la salle de spectacle et l'accueil en goulotte apparente pour respecter la norme coupe-feu du nouveau plafond qui sera installé,
ET CE SOUS ASTREINTE, de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision,
- dire que passé un délai d’un mois, le preneur sera expressément autorisé à réaliser les 
travaux suivant devis joint aux frais de Monsieur [T] [C] [H] :
- Devis du maître d’œuvre à hauteur de la somme de 30.919,89 euros pour le plafond et PLACO,
- Devis électricité du maître d’œuvre pour la somme de 10.751,21 euros,
- ordonner la suspension des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux à la charge du bailleur et ce depuis le 1er mars 2026,
- condamner Monsieur [H] [T] [C] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. 

Elle explique que :

- il ressort du contrat de bail et de l’état des lieux que le local a été livré avec un plafond, un sous plafond et des luminaires ; qu’il n’est pas contesté que le bailleur a déposé, en cours de bail, l’ensemble du plafond existant ainsi que l’ensemble de l’électricité, de sorte qu’il a modifié la chose louée, 
- il n’est pas demandé une remise en état au titre des désordres découverts mais désormais au titre du bien tel qu’il a été livré, avec un plafond, sous plafond et l’électricité,
- la société n’avait pas prévu de refaire les faux plafonds de l’entrée qui étaient dans un état apparent conforme, ni la reprise complète de l’électricité ; qu’il n’y avait de prévu que le sous plafond de la partie de la salle abritant la scène dont la solidité devait être analysée pour supporter les projecteurs de lumière, 
- le bailleur a modifié la chose louée et engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions des articles 1719 et 1723 du code civil au regard de l’obligation de délivrance ; qu’il engage également sa responsabilité du fait personnel ; que dans ces conditions, il lui revient de supporter les travaux de remise en état, 
- la jouissance des lieux n’est plus garantie dans la mesure où les lieux sont inutilisables, 
- l’état du local était parfaitement connu du bailleur dans la mesure où les anciens locataires lui avaient dénoncé des infiltrations, 
- il y a urgence à intervenir dans la mesure où concernant la première partie du local qui ne devait pas faire l’objet de travaux, le plafond et sous plafond ayant été déposés, les propriétaires du dessus (situés en R+1) n’ont plus de protection et seul le parquet les sépare ; que l’APAVE conclut à l’existence d’un danger en l’absence de coupe-feu, lequel était pourtant en place antérieurement à la dépose, 
- l’électricité a été déposée sans recueillir l’avis du preneur, ce qui constitue une grave atteinte aux droits des requérants et un trouble manifestement illicite, 
- la nature des travaux et leur étendue correspondent aux deux devis communiqués par Monsieur [T] [C], électricité en sus ; que le seul point contesté est l’application du coupe feu qui est obligatoire non pas en raison de l’activité, mais du fait de la présence d’un tiers à l’étage, 
- l’ouverture du fonds était initialement prévue au 15 mai 2026, de sorte que la situation a des graves répercussions sur le plan économique, 
- le local n’est plus exploitable tant que les travaux n’ont pas été réalisés, de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter la suspension des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux. 

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 2 juillet 2026, Monsieur [H] [T] [C] représenté par son conseil a demandé à la juridiction de :
- se déclarer incompétente pour connaître des demandes de la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE,
- débouter la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE de l’intégralité de ses demandes, 
- condamner la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE à régler à Monsieur [T]
[C] l’arriéré de loyer à hauteur de 2112 euros TTC,
- condamner la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE à verser à Monsieur [H] 
[Y] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Il explique que :

- le demandeur n’indique pas précisément sur quel fondement le juge des référés est saisi, 
- à supposer que le référé d’heure à heure soit fondé sur l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, c’est au demandeur d’établir qu’un dommage imminent va avoir lieu ; que la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE se contente d’affirmer qu’il existerait un risque d’effondrement du plafond, dans un local exploité pendant plus de trente ans par différents locataires commerciaux ; que les deux constats de commissaire de justice ne mentionnent aucun risque d’effondrement et le maître d’œuvre dans ses devis ne l’évoque pas davantage ; que sans la démonstration d’un risque sérieux de dommage imminent, le juge des référés ne peut que se déclarer incompétent sur ce fondement, 
- sur le terrain du trouble manifestement illicite, le demandeur est imprécis quant à la règle de droit qui aurait été violée ; qu’au regard de l’article 606 du code civil, le plafond intérieur n’est pas « le rétablissement des couvertures entières » et qu’il a été démontré que Monsieur [Y] avait effectué des travaux sur l’intégralité de la toiture ; que concernant l’article 1719 du code civil et les obligations du bailleur (obligation de délivrance, d’entretien et d’assurer la jouissance paisible des lieux), le demandeur doit établir l’existence d’un trouble, dont est responsable le bailleur et dont l’illicéité est manifeste ; que le locataire s’est engagé aux termes du bail à prendre le local en l’état, déclarant connaître le local pour l’avoir visité à plusieurs reprises, 
- c’est le preneur qui est à l’origine des trous dans le faux-plafond et a réclamé au bailleur qu’il réalise des travaux sur celui-ci ; que répondant à cette demande, alors que ces travaux ne font pas partie de ses obligations, Monsieur [Y] a financé la dépose du faux plafond, la mise en sécurité de l’installation électrique et fait établir des devis ; que cette dépose a été rendue nécessaire par les travaux commencés par la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE ; que les constats de commissaire de justice ne font que confirmer que ce faux-plafond ne pouvait être laissé en l’état puisque le preneur avait entamé sa destruction,
- le juge des référés ne saurait déceler un trouble de jouissance dans le financement de la dépose du faux-plafond, débutée par le preneur, qui était une étape incontournable des travaux qu’il s’était réservés dans le bail commercial ; qu’à fortiori, il ne saurait y déceler un trouble manifestement illicite, 
- l’évidence juridique qui est attendue par l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile n’est pas présente, 
- la clause selon laquelle les locaux sont « loués en l’état » dispense le bailleur de son obligation de « délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » ; que le preneur, par cette clause, assume les travaux d’adaptation de son local à son activité, les travaux de rénovation ou de remise en état qu’il pourrait rencontrer ; que les travaux de rénovation du plafond pèsent uniquement sur la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE ; que néanmoins, Monsieur [T] [C] a fini par proposer au preneur de prendre en charge la rénovation du plafond et de lui laisser uniquement les travaux d’adaptation de ce plafond à son activité de café-théâtre, 
- le charpentier dont l’intervention a été autorisée par le preneur a procédé à la fin de la dépose du faux-plafond qui avait été entamée par le locataire et qui ne l’aurait certainement pas laissé en l’état avec les trous béants qu’il avait lui-même créés ; que cette dépose a été financée intégralement par Monsieur [Y], à hauteur de 7500 euros, alors qu’elle a été rendue nécessaire par la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE et aurait dû peser uniquement sur elle ; qu’en tout état de cause, cette dépose était nécessaire pour que le charpentier accède au plafond et dresse ses devis ; qu’en outre, l’intervention de l’électricien était rendue également nécessaire pour assurer la sécurité du charpentier,
- l’électricien a laissé les câbles suffisamment longs pour que l’électricien de la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE puisse travailler à la mise aux normes de l’installation électrique à l’activité de café-théâtre, 
- la mise aux normes d’un local à l’activité du preneur pèse entièrement sur le preneur ; que Monsieur [Y] a financé seul une partie de ces travaux électriques ; que cette intervention, loin de préjudicier au locataire, lui fait réaliser de substantielles économies et ne transfère toutefois pas l’obligation de mettre le local aux normes de l’activité de café-théâtre au bailleur ; que le locataire demeure le seul responsable de cette adaptation,
- Monsieur [Y] est intervenu à la demande du locataire et que cette dépose et cette mise en sécurité étaient le pendant de cette demande ; qu’il a fait dresser des devis, comme convenu, pour la réfection du plafond et proposé de répartir les travaux comme suit : il prenait en charge les travaux qui correspondaient à la rénovation du plafond et le preneur assumait les travaux de mise aux normes à son activité (plafond ignifugé, par exemple),
- il suffit de se pencher sur la liste des travaux réclamés dans la présente procédure pour comprendre qu’il ne s’agirait nullement d’une remise en l’état du plafond mais d’une adaptation complète de celui-ci à l’activité du preneur ; qu’à titre d’exemple, la pose d’un plafond en BA 13 coupe-feu 1h dans la salle d’accueil ne correspond pas à une remise en l’état antérieur mais à une amélioration et une adaptation du local à la nouvelle activité du preneur. 

La décision a été mise en délibéré au 20 août 2026.

Motifs

SUR CE :

A titre liminaire, il convient de relever que si les demandes de la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE sont imprécises,elles sont néanmoins sollicitées au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de sorte que le juge des référés dispose du pouvoir juridictionnel (et non de la compétence) pour y répondre. 

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Il ressort des conclusions de la société requérante et des débats que les demandes de la société L’INSOLITE CAFE THEATRE à titre principal, ne sont pas faites au titre de la prévention d’un dommage imminent, mais qu’elles reposent sur l’existence d’un trouble manifestement illicite. 

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.(...)

Selon le paragraphe IX 1) du bail intitulé Réparations à la charge du Bailleur, il est précisé qu’en exécution de l’article R145-35 1° du code de commerce, le bailleur supportera la charge des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, notamment pour les travaux à entreprendre lorsque l’immeuble est affecté dans sa structure et sa solidité générale. 

Selon le paragraphe IX 2) relatif aux Réparations à la charge du Preneur, il est stipulé que si les réparations sont rendues nécessaires par la vétusté, la charge des travaux incombera au bailleur. 

Selon le paragraphe IX 3) relatif aux travaux de mises aux normes, imposés par la réglementation, il est stipulé que le preneur supportera, sans recours contre le bailleur, la charge de tous les travaux ayant pour objet de mettre les locaux loués en conformité avec la réglementation, à la condition qu’ils soient en rapport avec la destination contractuelle des locaux. Il en serait autrement toutefois si ces travaux pouvaient être qualifiés de “grosses réparations” au sens de l’article 606 du code civil, y compris dans cette hypothèse, le cas où ils seraient rendus nécessaires par la vétusté de l’immeuble ou ses équipements (...). 

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée (...) ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 1723 du code civil, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que :

- concernant l’état dégradé de la toiture découvert à l’occasion des travaux d’aménagement du preneur en vue de l’exploitation du local et le risque d’infiltrations et /ou d’effondrement pouvant en découler, le bailleur justifie avoir fait procéder à des travaux de réparation de la toiture et de la couverture en ce qui concerne le clos et le couvert : factures de [D] [U] des 27 février 2026 (2993 euros), 23 avril 2026 (3350 euros), 29 avril 2026 (3890 euros) et 1er juin 2026 (2670 euros) ; que le procès-verbal de constat en date du 7 mai 2026 ne relève pas de désordre en lien avec l’état de la toiture et l’existence de potentiels dangers, de sorte que la violation de l’article 606 du code civil n’apparaît pas évidente, 
- concernant l’obligation de délivrance, de jouissance paisible et l’obligation du bailleur de ne pas modifier la chose louée, si le local a effectivement été livré avec un plafond, un sous-plafond et l’électricité, il est constant que c’est le preneur, dans le cadre de ses travaux d’aménagement, qui a déposé une partie du sous-plafond dans la pièce destinée à la future salle de spectacle ; qu’à cette occasion et ayant constaté des désordres au dessus du faux-plafond, il s’est rapproché du bailleur, lequel a proposé de prendre en charge une partie des travaux concernant la réfection dudit faux-plafond ; que s’il apparaît que le bailleur a déposé l’ensemble du sous-plafond du local et a fait couper l’électricité à cette occasion, il n’en demeure pas moins qu’après des échanges entre les parties, le preneur a manifestement autorisé le bailleur à intervenir dans les locaux en vue de la dépose du sous-plafond, sans que lesdits travaux n’aient été fixés et réalisés dans un cadre contractuel précis.


Dans ces conditions, outre le fait qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir modifié l’état du sous-plafond compte tenu de son état tel que constaté dans le procès-verbal du 6 mars 2026 après le commencement des travaux d’aménagement réalisés par le preneur, il apparaît qu’au regard de l’état de celui-ci au niveau de la future salle de spectacle, il serait inopportun de remettre le local dans son état antérieur à la dépose effectuée ; qu’en toutes hypothèses, le preneur ne peut pas demander une remise en état des locaux tels que pris à bail alors qu’il y a déjà entrepris des travaux importants ; qu’en outre, concernant l’électricité, la juridiction n’est pas en mesure de se prononcer ni sur son état initial avant travaux d’aménagement du preneur, ni sur la nécessité ou non de la déposer par mesure de sécurité dans le cadre des travaux réalisés par le bailleur et qui ont en partie été autorisés par le preneur ; que si les lieux sont inexploitables notamment en raison de l’absence d’électricité, il paraît utile de remettre en oeuvre ladite installation éléctrique dans le cadre du projet global de réaménagement du local.

En toutes hypothèses, compte tenu de ce qui précède, il apparaît que les violations alléguées du bailleur à ses obligations ne sont pas établies avec l’évidence requise devant le juge des référés. 

En outre, il existe manifestement une contestation sérieuse concernant la partie devant prendre en charge les travaux demandés et si la réfection des sous-plafonds et de l’électricité relève du bailleur, compte tenu notamment de l’état initial des lieux et de leur possible vétusté, ou si elle relève du preneur, au titre des travaux de mises aux normes des locaux rendus nécessaires du fait de la nouvelle destination contractuelle des lieux loués. 

Au vu de ce qui précède, il convient de débouter la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE de ses demandes, que ce soit sur le fondement du trouble manifestement illicite ou de la remise en état des lieux loués.

Par ailleurs, outre le fait qu’il n’est pas établi qu’il y ait eu avant dépose du sous-plafond, l’existence d’un coupe feu entre le local commercial et le logement du dessus situé en R+1, il apparaît que tant que le local commercial n’est pas exploité, il n’est pas démontré que l’absence de coupe feu tel que constaté représente un danger, de sorte que l’urgence n’est pas caractérisée. 

En conséquence, il convient de débouter la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE de ses demandes relatives à la condamnation du bailleur d’avoir à réaliser certains travaux listés, sous astreinte. 

Sur la demande de suspension des loyers et de paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Concernant les impayés de loyers qui ne sont pas contestés, le preneur oppose une exception d’inexécution pour faire échec à son obligation à paiement au motif que le local serait inexploitable dans l’attente de la réalisation des travaux par le bailleur. 

Si l’exception d’inexécution ne peut être tranchée par le juge des référés, il lui revient néanmoins d’apprécier l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’obligation à paiement qui est discutée. 

En l’espèce, s’il existe au vu de ce qui a été précedemment développé, une contestation sérieuse quant au respect des obligations du bailleur, la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE justifie néanmoins, au vu du constat établi le 7 mai 2026 et des photographies jointes, de l’impossibilité manifeste d’exploiter les locaux en l’état conformément à leur destination contractuelle.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande de la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE de voir suspendre le paiement des loyers à compter du 1er mars 2026, dans l’attente de la réalisation de travaux devant nécessairement être effectués au sein du local et de débouter Monsieur [H] [T] [C] de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif. 


 * * *

A titre superfétatoire, compte tenu des enjeux économiques existant de part et d’autre, il convient de relever que les parties auraient tout intérêt à se rapprocher dans le cadre d’un règlement amiable de leur litige avant toute saisine au fond. 


Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. 

PAR CES MOTIFS


Nous, Laure VUITTON, présidente du tribunal judiciaire de Dax, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE de ses demandes relatives à la condamnation de Monsieur [H] [T] [C] d’avoir à réaliser certains travaux listés, sous astreinte,

ORDONNONS la suspension du paiement des loyers à compter du 1er mars 2026, 

DEBOUTONS Monsieur [H] [T] [C] de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. 

La présente ordonnance a été signée le 20 août 2026 par Laure VUITTON, présidente du tribunal judiciaire, juge des référés, et par Cristine MARTINS, greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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O R D O N NA N C E D E R É F É R É

R É F É R É D’HEURE A HEURE

du 20 AOUT 2026
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N° du dossier : N° RG 26/00207 - N° Portalis DBYL-W-B7K-DMAY

A l'audience publique des référés tenue le 07 Juillet 2026, 

Nous, Madame Laure VUITTON, Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS, Greffière, en présence de Madame [B] [S], Greffière stagiaire, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.A.R.L. L’INSOLITE CAFE THEATRE
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY-LONNE-CANLORBE-AVOCATS, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

ET :

Monsieur [H] [T] [C]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Maître Nicolas SILVESTRE de la SELAS LEGILAND, avocat au barreau de DAX


EXPOSE DU LITIGE 

Selon acte sous seing privé en date du 22 janvier 2026, Monsieur [H] [T] [C] a consenti à la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE un bail commercial portant sur des locaux (lot n°1d’un immeuble en copropriété d’une superficie totale d’environ 345 m2 comprenant deux magasins, trois bureaux, un hangar, trois dégagements, un local technique, une chaufferie, des toilettes) situés à l’angle du [Adresse 3] et du [Adresse 1] à [Localité 2], pour une durée de neuf ans à compter du 22 janvier 2026, moyennant un loyer mensuel de 1950 euros HT.


Selon le bail, l’usage des lieux loués est destiné à une activité de café-théâtre avec petite restauration. 

Aux termes du bail, il est stipulé que le preneur a effectué diverses démarches auprès du service de l’urbanisme de [Localité 3] et notamment une autorisation de travaux en vue de : 
*la transformation du local commercial en [Localité 4] catégorie 5 type L, 
*la mise en conformité aux règles d’accessibilité et de sécurité (porte d’entrée, sortie de secours, WC, PMR...), 
*la réalisation de travaux d’aménagement (revêtement de sol, climatisation...), 
*la modification du cloisonnement. 

Dans le cadre des opérations d’aménagement du preneur en vue de l’exploitation de son fonds (démolition de cloisons situées au fond de la pièce principale afin de permettre l’installation d’une salle de spectacle et dépose partielle du faux plafond dans cette zone afin d’augmenter la hauteur sous plafond), il a été constaté que le plafond était fortement dégradé.

Un devis de remise en état d’un montant de 36.707 euros en date du 1er mars 2026, établi par la SARL RENOV&MOI40, maître d’oeuvre du preneur, a été communiqué au bailleur, au titre des postes plâtrerie, électricité et peinture. 

Le 6 mars 2026, à la demande du preneur, il a été dressé un procès-verbal de constat de l’état du plafond par commissaire de justice. 

Par courrier en date du 13 mars 2026, la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE a mis en demeure Monsieur [H] [T] [C] de :
- faire procéder, dans un délai de huit jours, par les professionnels de son choix, aux travaux nécessaires à la remise en état du clos et couvert, comprenant notamment : la déconstruction complète du plafond dégradé et sa reconstruction dans les règles de l’art, selon article 9 du bail commercial, ainsi que la réfection complète de la toiture afin d’assurer l’étanchéité et la pérennité de tout le bâtiment,
- mandater un expert technique afin de constater l’ensemble des désordres affectant la toiture,
- communiquer une attestation de réalisation des travaux, attestant de la remise en état complète du clos et couvert, condition préalable indispensable à la reprise des travaux d’aménagement. 

Aux termes dudit courrier, le preneur informait le bailleur qu’il avait également constaté des infiltrations et ruissellements d’eau le long des murs, observés notamment dans l’espace dénommé dégagement et hangar.

Par courriel de son conseil en date du 16 mars 2026, Monsieur [T] [C] informait le preneur qu’il allait procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du clos et du couvert lui incombant, après le passage d’un artisan chargé de lister les travaux, et qu’il ne prendrait pas en charge les travaux de peinture et d’électricité. 

Monsieur [H] [T] [C] a fait réaliser des travaux de couverture, d’étanchéité zinguerie (factures de [D] [U] des 27 février 2026 (2993 euros), 23 avril 2026 (3350 euros), 29 avril 2026 (3890 euros) et 1er juin 2026 (2670 euros). 

Le bailleur a également fait réaliser des travaux de dépose du sous-plafond moyennant la somme de 7500 euros (facture du 1er avril 2026 de [D] [U]). A cette occasion, l’électricité a également été déposée. 

Constatant que le bailleur avait déposé l’ensemble du sous-plafond du local et l’électricité, le preneur a, par courrier de son conseil en date du 10 avril 2026, mis en demeure le bailleur d’avoir à procéder aux travaux de remise en état, dans un délai d’un mois.

Le 7 mai 2026, à la requête du preneur, un nouveau constat a été établi par commissaire de justice.

Par courrier de son conseil en date du 11 mai 2026, Monsieur [H] [T] [C] 
informait le preneur qu’il avait pris le local en l’état et qu’il ne lui revenait pas de prendre à sa charge les frais de mises aux normes et / ou d’adaptation du local à son activité, notamment l’installation d’un plafond ignifugé. 

A la requête du preneur, un diagnostic sécurité incendie a été réalisé par l’apave le 23 mai 2026.

Invoquant des problèmes de sécurité et l’impossibilité de poursuivre les travaux en vue de l’exploitation du local, la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE a été autorisée à introduire une action en justice selon la procédure de référé d’heure à heure, par ordonnance de la présidente de ce tribunal en date du 22 juin 2026.

La SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE a assigné Monsieur [H] [T] [C] devant la présidente du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, en vue de l’audience du 7 juillet 2026 à 9 heures.

À l'audience du 07 juillet 2026, la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE représentée par son conseil a soutenu ses demandes telles que développées dans ses conclusions notifiées par RPVA le 6 juillet 2026.

Elle a sollicité de voir, sur le fondement des articles 834 et suivants du code civil : 
- condamner Monsieur [H] [T] [C] d’avoir à réaliser les travaux suivants:
*Réalisation d’une ossature métallique sur l’ensemble de la scène, de la salle de spectacle et de l’accueil,
*Pose d’une laine de verre sur l’ensemble du plafond,
*Pose d’un plafond en DALLE 60 X 60 Laine de roche dans la salle spectacle et scène,
*Pose d'un coffrage en BA 13 coupe-feu 1h fixé sur ossature métallique pour protéger les deux poutres métalliques et le poteau côté accueil,
*Pose d’un plafond en BA 13 coupe-feu 1h uniquement salle d’accueil,
*Réalisation des bandes et joint et peinture espace accueil,
*Pose d'un tableau aux normes en vigueur avec toutes les protections nécessaires pour l'installation électrique du bâtiment,
*Mise en place et passage des gaines sous le plafond sur l’ensemble du plafond,
*Pose de tout le câblage nécessaire pour alimenter toutes les installations qui ont été supprimées suivant les normes coupe-feu recommandées par l'Apave,
*Pose des anciens luminaires récupérés pour la salle de spectacle et l'accueil en goulotte apparente pour respecter la norme coupe-feu du nouveau plafond qui sera installé,
ET CE SOUS ASTREINTE, de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision,
- dire que passé un délai d’un mois, le preneur sera expressément autorisé à réaliser les 
travaux suivant devis joint aux frais de Monsieur [T] [C] [H] :
- Devis du maître d’œuvre à hauteur de la somme de 30.919,89 euros pour le plafond et PLACO,
- Devis électricité du maître d’œuvre pour la somme de 10.751,21 euros,
- ordonner la suspension des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux à la charge du bailleur et ce depuis le 1er mars 2026,
- condamner Monsieur [H] [T] [C] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. 

Elle explique que :

- il ressort du contrat de bail et de l’état des lieux que le local a été livré avec un plafond, un sous plafond et des luminaires ; qu’il n’est pas contesté que le bailleur a déposé, en cours de bail, l’ensemble du plafond existant ainsi que l’ensemble de l’électricité, de sorte qu’il a modifié la chose louée, 
- il n’est pas demandé une remise en état au titre des désordres découverts mais désormais au titre du bien tel qu’il a été livré, avec un plafond, sous plafond et l’électricité,
- la société n’avait pas prévu de refaire les faux plafonds de l’entrée qui étaient dans un état apparent conforme, ni la reprise complète de l’électricité ; qu’il n’y avait de prévu que le sous plafond de la partie de la salle abritant la scène dont la solidité devait être analysée pour supporter les projecteurs de lumière, 
- le bailleur a modifié la chose louée et engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions des articles 1719 et 1723 du code civil au regard de l’obligation de délivrance ; qu’il engage également sa responsabilité du fait personnel ; que dans ces conditions, il lui revient de supporter les travaux de remise en état, 
- la jouissance des lieux n’est plus garantie dans la mesure où les lieux sont inutilisables, 
- l’état du local était parfaitement connu du bailleur dans la mesure où les anciens locataires lui avaient dénoncé des infiltrations, 
- il y a urgence à intervenir dans la mesure où concernant la première partie du local qui ne devait pas faire l’objet de travaux, le plafond et sous plafond ayant été déposés, les propriétaires du dessus (situés en R+1) n’ont plus de protection et seul le parquet les sépare ; que l’APAVE conclut à l’existence d’un danger en l’absence de coupe-feu, lequel était pourtant en place antérieurement à la dépose, 
- l’électricité a été déposée sans recueillir l’avis du preneur, ce qui constitue une grave atteinte aux droits des requérants et un trouble manifestement illicite, 
- la nature des travaux et leur étendue correspondent aux deux devis communiqués par Monsieur [T] [C], électricité en sus ; que le seul point contesté est l’application du coupe feu qui est obligatoire non pas en raison de l’activité, mais du fait de la présence d’un tiers à l’étage, 
- l’ouverture du fonds était initialement prévue au 15 mai 2026, de sorte que la situation a des graves répercussions sur le plan économique, 
- le local n’est plus exploitable tant que les travaux n’ont pas été réalisés, de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter la suspension des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux. 

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 2 juillet 2026, Monsieur [H] [T] [C] représenté par son conseil a demandé à la juridiction de :
- se déclarer incompétente pour connaître des demandes de la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE,
- débouter la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE de l’intégralité de ses demandes, 
- condamner la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE à régler à Monsieur [T]
[C] l’arriéré de loyer à hauteur de 2112 euros TTC,
- condamner la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE à verser à Monsieur [H] 
[Y] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Il explique que :

- le demandeur n’indique pas précisément sur quel fondement le juge des référés est saisi, 
- à supposer que le référé d’heure à heure soit fondé sur l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, c’est au demandeur d’établir qu’un dommage imminent va avoir lieu ; que la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE se contente d’affirmer qu’il existerait un risque d’effondrement du plafond, dans un local exploité pendant plus de trente ans par différents locataires commerciaux ; que les deux constats de commissaire de justice ne mentionnent aucun risque d’effondrement et le maître d’œuvre dans ses devis ne l’évoque pas davantage ; que sans la démonstration d’un risque sérieux de dommage imminent, le juge des référés ne peut que se déclarer incompétent sur ce fondement, 
- sur le terrain du trouble manifestement illicite, le demandeur est imprécis quant à la règle de droit qui aurait été violée ; qu’au regard de l’article 606 du code civil, le plafond intérieur n’est pas « le rétablissement des couvertures entières » et qu’il a été démontré que Monsieur [Y] avait effectué des travaux sur l’intégralité de la toiture ; que concernant l’article 1719 du code civil et les obligations du bailleur (obligation de délivrance, d’entretien et d’assurer la jouissance paisible des lieux), le demandeur doit établir l’existence d’un trouble, dont est responsable le bailleur et dont l’illicéité est manifeste ; que le locataire s’est engagé aux termes du bail à prendre le local en l’état, déclarant connaître le local pour l’avoir visité à plusieurs reprises, 
- c’est le preneur qui est à l’origine des trous dans le faux-plafond et a réclamé au bailleur qu’il réalise des travaux sur celui-ci ; que répondant à cette demande, alors que ces travaux ne font pas partie de ses obligations, Monsieur [Y] a financé la dépose du faux plafond, la mise en sécurité de l’installation électrique et fait établir des devis ; que cette dépose a été rendue nécessaire par les travaux commencés par la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE ; que les constats de commissaire de justice ne font que confirmer que ce faux-plafond ne pouvait être laissé en l’état puisque le preneur avait entamé sa destruction,
- le juge des référés ne saurait déceler un trouble de jouissance dans le financement de la dépose du faux-plafond, débutée par le preneur, qui était une étape incontournable des travaux qu’il s’était réservés dans le bail commercial ; qu’à fortiori, il ne saurait y déceler un trouble manifestement illicite, 
- l’évidence juridique qui est attendue par l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile n’est pas présente, 
- la clause selon laquelle les locaux sont « loués en l’état » dispense le bailleur de son obligation de « délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » ; que le preneur, par cette clause, assume les travaux d’adaptation de son local à son activité, les travaux de rénovation ou de remise en état qu’il pourrait rencontrer ; que les travaux de rénovation du plafond pèsent uniquement sur la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE ; que néanmoins, Monsieur [T] [C] a fini par proposer au preneur de prendre en charge la rénovation du plafond et de lui laisser uniquement les travaux d’adaptation de ce plafond à son activité de café-théâtre, 
- le charpentier dont l’intervention a été autorisée par le preneur a procédé à la fin de la dépose du faux-plafond qui avait été entamée par le locataire et qui ne l’aurait certainement pas laissé en l’état avec les trous béants qu’il avait lui-même créés ; que cette dépose a été financée intégralement par Monsieur [Y], à hauteur de 7500 euros, alors qu’elle a été rendue nécessaire par la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE et aurait dû peser uniquement sur elle ; qu’en tout état de cause, cette dépose était nécessaire pour que le charpentier accède au plafond et dresse ses devis ; qu’en outre, l’intervention de l’électricien était rendue également nécessaire pour assurer la sécurité du charpentier,
- l’électricien a laissé les câbles suffisamment longs pour que l’électricien de la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE puisse travailler à la mise aux normes de l’installation électrique à l’activité de café-théâtre, 
- la mise aux normes d’un local à l’activité du preneur pèse entièrement sur le preneur ; que Monsieur [Y] a financé seul une partie de ces travaux électriques ; que cette intervention, loin de préjudicier au locataire, lui fait réaliser de substantielles économies et ne transfère toutefois pas l’obligation de mettre le local aux normes de l’activité de café-théâtre au bailleur ; que le locataire demeure le seul responsable de cette adaptation,
- Monsieur [Y] est intervenu à la demande du locataire et que cette dépose et cette mise en sécurité étaient le pendant de cette demande ; qu’il a fait dresser des devis, comme convenu, pour la réfection du plafond et proposé de répartir les travaux comme suit : il prenait en charge les travaux qui correspondaient à la rénovation du plafond et le preneur assumait les travaux de mise aux normes à son activité (plafond ignifugé, par exemple),
- il suffit de se pencher sur la liste des travaux réclamés dans la présente procédure pour comprendre qu’il ne s’agirait nullement d’une remise en l’état du plafond mais d’une adaptation complète de celui-ci à l’activité du preneur ; qu’à titre d’exemple, la pose d’un plafond en BA 13 coupe-feu 1h dans la salle d’accueil ne correspond pas à une remise en l’état antérieur mais à une amélioration et une adaptation du local à la nouvelle activité du preneur. 

La décision a été mise en délibéré au 20 août 2026.

SUR CE :

A titre liminaire, il convient de relever que si les demandes de la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE sont imprécises,elles sont néanmoins sollicitées au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de sorte que le juge des référés dispose du pouvoir juridictionnel (et non de la compétence) pour y répondre. 

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Il ressort des conclusions de la société requérante et des débats que les demandes de la société L’INSOLITE CAFE THEATRE à titre principal, ne sont pas faites au titre de la prévention d’un dommage imminent, mais qu’elles reposent sur l’existence d’un trouble manifestement illicite. 

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.(...)

Selon le paragraphe IX 1) du bail intitulé Réparations à la charge du Bailleur, il est précisé qu’en exécution de l’article R145-35 1° du code de commerce, le bailleur supportera la charge des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, notamment pour les travaux à entreprendre lorsque l’immeuble est affecté dans sa structure et sa solidité générale. 

Selon le paragraphe IX 2) relatif aux Réparations à la charge du Preneur, il est stipulé que si les réparations sont rendues nécessaires par la vétusté, la charge des travaux incombera au bailleur. 

Selon le paragraphe IX 3) relatif aux travaux de mises aux normes, imposés par la réglementation, il est stipulé que le preneur supportera, sans recours contre le bailleur, la charge de tous les travaux ayant pour objet de mettre les locaux loués en conformité avec la réglementation, à la condition qu’ils soient en rapport avec la destination contractuelle des locaux. Il en serait autrement toutefois si ces travaux pouvaient être qualifiés de “grosses réparations” au sens de l’article 606 du code civil, y compris dans cette hypothèse, le cas où ils seraient rendus nécessaires par la vétusté de l’immeuble ou ses équipements (...). 

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée (...) ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 1723 du code civil, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que :

- concernant l’état dégradé de la toiture découvert à l’occasion des travaux d’aménagement du preneur en vue de l’exploitation du local et le risque d’infiltrations et /ou d’effondrement pouvant en découler, le bailleur justifie avoir fait procéder à des travaux de réparation de la toiture et de la couverture en ce qui concerne le clos et le couvert : factures de [D] [U] des 27 février 2026 (2993 euros), 23 avril 2026 (3350 euros), 29 avril 2026 (3890 euros) et 1er juin 2026 (2670 euros) ; que le procès-verbal de constat en date du 7 mai 2026 ne relève pas de désordre en lien avec l’état de la toiture et l’existence de potentiels dangers, de sorte que la violation de l’article 606 du code civil n’apparaît pas évidente, 
- concernant l’obligation de délivrance, de jouissance paisible et l’obligation du bailleur de ne pas modifier la chose louée, si le local a effectivement été livré avec un plafond, un sous-plafond et l’électricité, il est constant que c’est le preneur, dans le cadre de ses travaux d’aménagement, qui a déposé une partie du sous-plafond dans la pièce destinée à la future salle de spectacle ; qu’à cette occasion et ayant constaté des désordres au dessus du faux-plafond, il s’est rapproché du bailleur, lequel a proposé de prendre en charge une partie des travaux concernant la réfection dudit faux-plafond ; que s’il apparaît que le bailleur a déposé l’ensemble du sous-plafond du local et a fait couper l’électricité à cette occasion, il n’en demeure pas moins qu’après des échanges entre les parties, le preneur a manifestement autorisé le bailleur à intervenir dans les locaux en vue de la dépose du sous-plafond, sans que lesdits travaux n’aient été fixés et réalisés dans un cadre contractuel précis.


Dans ces conditions, outre le fait qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir modifié l’état du sous-plafond compte tenu de son état tel que constaté dans le procès-verbal du 6 mars 2026 après le commencement des travaux d’aménagement réalisés par le preneur, il apparaît qu’au regard de l’état de celui-ci au niveau de la future salle de spectacle, il serait inopportun de remettre le local dans son état antérieur à la dépose effectuée ; qu’en toutes hypothèses, le preneur ne peut pas demander une remise en état des locaux tels que pris à bail alors qu’il y a déjà entrepris des travaux importants ; qu’en outre, concernant l’électricité, la juridiction n’est pas en mesure de se prononcer ni sur son état initial avant travaux d’aménagement du preneur, ni sur la nécessité ou non de la déposer par mesure de sécurité dans le cadre des travaux réalisés par le bailleur et qui ont en partie été autorisés par le preneur ; que si les lieux sont inexploitables notamment en raison de l’absence d’électricité, il paraît utile de remettre en oeuvre ladite installation éléctrique dans le cadre du projet global de réaménagement du local.

En toutes hypothèses, compte tenu de ce qui précède, il apparaît que les violations alléguées du bailleur à ses obligations ne sont pas établies avec l’évidence requise devant le juge des référés. 

En outre, il existe manifestement une contestation sérieuse concernant la partie devant prendre en charge les travaux demandés et si la réfection des sous-plafonds et de l’électricité relève du bailleur, compte tenu notamment de l’état initial des lieux et de leur possible vétusté, ou si elle relève du preneur, au titre des travaux de mises aux normes des locaux rendus nécessaires du fait de la nouvelle destination contractuelle des lieux loués. 

Au vu de ce qui précède, il convient de débouter la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE de ses demandes, que ce soit sur le fondement du trouble manifestement illicite ou de la remise en état des lieux loués.

Par ailleurs, outre le fait qu’il n’est pas établi qu’il y ait eu avant dépose du sous-plafond, l’existence d’un coupe feu entre le local commercial et le logement du dessus situé en R+1, il apparaît que tant que le local commercial n’est pas exploité, il n’est pas démontré que l’absence de coupe feu tel que constaté représente un danger, de sorte que l’urgence n’est pas caractérisée. 

En conséquence, il convient de débouter la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE de ses demandes relatives à la condamnation du bailleur d’avoir à réaliser certains travaux listés, sous astreinte. 

Sur la demande de suspension des loyers et de paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Concernant les impayés de loyers qui ne sont pas contestés, le preneur oppose une exception d’inexécution pour faire échec à son obligation à paiement au motif que le local serait inexploitable dans l’attente de la réalisation des travaux par le bailleur. 

Si l’exception d’inexécution ne peut être tranchée par le juge des référés, il lui revient néanmoins d’apprécier l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’obligation à paiement qui est discutée. 

En l’espèce, s’il existe au vu de ce qui a été précedemment développé, une contestation sérieuse quant au respect des obligations du bailleur, la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE justifie néanmoins, au vu du constat établi le 7 mai 2026 et des photographies jointes, de l’impossibilité manifeste d’exploiter les locaux en l’état conformément à leur destination contractuelle.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande de la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE de voir suspendre le paiement des loyers à compter du 1er mars 2026, dans l’attente de la réalisation de travaux devant nécessairement être effectués au sein du local et de débouter Monsieur [H] [T] [C] de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif. 


 * * *

A titre superfétatoire, compte tenu des enjeux économiques existant de part et d’autre, il convient de relever que les parties auraient tout intérêt à se rapprocher dans le cadre d’un règlement amiable de leur litige avant toute saisine au fond. 


Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. 

PAR CES MOTIFS


Nous, Laure VUITTON, présidente du tribunal judiciaire de Dax, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la SARL L’INSOLITE CAFE THEATRE de ses demandes relatives à la condamnation de Monsieur [H] [T] [C] d’avoir à réaliser certains travaux listés, sous astreinte,

ORDONNONS la suspension du paiement des loyers à compter du 1er mars 2026, 

DEBOUTONS Monsieur [H] [T] [C] de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. 

La présente ordonnance a été signée le 20 août 2026 par Laure VUITTON, présidente du tribunal judiciaire, juge des référés, et par Cristine MARTINS, greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.








En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1723, code civil 834, code civil 1720, code civil 606, code de commerce R145-35). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-20T18:19:39.133Z.