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Décision de justice

Tribunal de commerce d'Angers, AUDIENCE PUBLIQUE CONTENTIEUX GENERAL, 8 juillet 2026, n° 2025003019

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Parties (entreprises)

CHAMPTOCE DISTRI

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [O] [H], gérant de la SARL [Localité 1] DISTRI, immatriculée au RCS d'ANGERS sous le numéro 498 524 065, a souhaité vendre son fonds de commerce situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Monsieur [J] [A], agent immobilier au sein de la société IAD FRANCE, a été mandaté afin de trouver le futur acquéreur de ce fonds.

Monsieur [X] [Z], né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 4] (44), s'est positionné afin de reprendre le fonds de commerce de la société [Localité 1] DISTRI.

Un compromis de cession de fonds de commerce a été signé le 12 juin 2024 devant notaire, entre la société [Localité 1] DISTRI et Monsieur [X] [Z]. L'acte réitératif devait être régularisé au plus tard au 14 octobre 2024.

Par courrier recommandé du 23 septembre 2024, Monsieur [X] [Z] a informé le notaire de son intention de ne plus poursuivre l'acquisition du fonds de commerce.

Aucun accord n'a pu être trouvé concernant l'indemnisation du vendeur.

La société [Localité 1] DISTRI a alors fait signifier à Monsieur [X] [Z] une assignation à comparaitre à l'audience du 14 mai 2025 devant le tribunal de céans.

Lors de cette audience publique, l'affaire a été renvoyée à l'audience du juge chargé d'instruire l'affaire pour être mise en état. L'affaire a alors fait l'objet de plusieurs renvois successifs.

Par conclusions du 8 septembre 2025, la société IAD FRANCE est intervenue volontairement à la procédure et a sollicité du tribunal le paiement de ses honoraires.

Par acte notarié du 25 novembre 2025, la société [Localité 1] DISTRI a cédé son fonds de commerce et a donc modifié ses prétentions.

Appelée à l'audience publique du 29 avril 2026, l'affaire y a été plaidée, les parties ayant comparu représentées par leurs conseils.

Le Tribunal a mis la décision en délibéré et il statuera par un jugement contradictoire qui sera prononcé le 8 juillet 2026.

Les Parties ayant transmis leurs dernières conclusions la veille de l'audience, le Tribunal a autorisé la société IAD France à transmettre une note en délibéré avant le 13 mai 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Pour la société [Localité 1] DISTRI, demanderesse

Prétentions

Au sein de ses conclusions récapitulatives N°2, signées et datées du 28 avril 2026, la société [Localité 1] DISTRI demande au Tribunal,

Vu les articles 1104, 1106, 1217, 1221, 1222, 1231-1 et 1589 du Code civil,

Vu les articles L.141-1 et suivants du Code de Commerce,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

JUGER la société [Localité 1] DISTRI recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

JUGER que la société [Localité 1] DISTRI n'entend plus solliciter l'exécution forcée du compromis de vente signé le 12 juin 2024 ;

JUGER que le fonds litigieux a été vendu aux consorts [L] ;

JUGER que Monsieur [X] [Z] a engagé sa responsabilité contractuelle ;

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] à payer à la société [Localité 1] DISTRI une indemnité de 60.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [O] [H] une indemnité de 5.000€ en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [B] [H] une indemnité de 5.000€ en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] à payer à la société [Localité 1] DISTRI la somme de 700€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [O] [H] la somme de 700€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [B] [H] la somme de 700€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] aux entiers dépens.

Moyens

Au soutien de ses demandes, la société [Localité 1] DISTRI se réfère à ses pièces et expose notamment que :

Monsieur [X] [Z] n'avait aucune justification juridique pour sortir de la transaction ; l'acte ne prévoyait aucune condition suspensive, hormis l'accord du groupe CASINO ; mais les délais sont écoulés.

La responsabilité de Monsieur [X] [Z] est donc engagée.

Monsieur [X] [Z] a reconnu sa faute et proposé à Monsieur [O] [H] de l'indemniser à hauteur du montant dérisoire de 6.750€. Monsieur [X] [Z] n'a pas donné suite à sa proposition de transiger à la somme forfaitaire de 30.000€.

Le fonctionnement du magasin a été paralysé du fait de la renonciation de Monsieur [X] [Z] d'acquérir le fonds.

Cela a eu d'importantes répercussions dans la vie quotidienne de Monsieur [O] [H] et de son père [B], associé.

Suite à la cession du fonds intervenue le 25 novembre 2025, la société [Localité 1] DISTRI a renoncé à sa demande de vente forcée du fonds et demande le paiement de dommages et intérêts.

Pour un plus ample exposé des moyens de la société [Localité 1] DISTRI, en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal se réfère à ses dernières conclusions précédemment citées.

Pour la société IAD France, défendeur

Prétentions

Au sein de ses conclusions afin de constitution et d'intervention volontaire N°2, signées et datées du 5 février 2026, et de la note du 6 mai 2026 produite en cours de délibéré, la société IAD France demande au Tribunal,

Dire et juger la société IAD FRANCE recevable et bien fondée en son intervention volontaire et en l'ensemble de ses prétentions, fins et écritures ;

En conséquence,

Débouter Monsieur [Z] de l'ensemble des demandes formulées contre la société LAD France ;

Condamner Monsieur [Z] à verser à la société IAD FRANCE la somme de 4.500€ à titre d'honoraires ;

Subsidiairement,

Condamner Monsieur [Z] à verser à la société IAD FRANCE la somme de 4.500€ à titre de perte de chance d'avoir pu percevoir ses honoraires ;

Condamner Monsieur [Z] à verser à la société IAD FRANCE la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [Z] aux entiers dépens ;

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Moyens

Au soutien de ses demandes, la société IAD France se réfère à ses pièces et expose notamment que :

La société IAD FRANCE est partie prenante au compromis de cession du fonds de commerce.

La responsabilité de Monsieur [X] [Z] est engagée.

L'absence de réitération de la vente par acte authentique ne saurait avoir pour effet de priver la société IAD FRANCE de la rémunération convenue.

Pour un plus ample exposé des moyens de la société IAD France, en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal se réfère à ses dernières conclusions précédemment citées.

Pour Monsieur [X] [Z], défendeur

Prétentions

Au sein de ses conclusions N°2, signées et datées du 28 avril 2026, Monsieur [X] [Z] demande au Tribunal,

Débouter tant les demandeurs principaux, à savoir la société [Localité 1] DISTRI, Messieurs [B] et [O] [H] d'une part et l'agence immobilière IAD FRANCE de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner les demandeurs principaux au paiement d'une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC au profit de Monsieur [Z] et la société IAD FRANCE au paiement d'une indemnité de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC au profit de Monsieur [Z] ;

Condamner les demandeurs aux entiers dépens in solidum.

Moyens

Au soutien de ses demandes, Monsieur [X] [Z] se réfère à ses pièces et expose notamment que :

Le compromis était sous condition suspensive de l'obtention de l'agrément par le groupe CASINO de la candidature de Monsieur [X] [Z], condition qui n'a pas été levée.

L'accord souscrit le 12 juin 2024 a finalement évolué pour ne plus donner lieu à aucun accord.

Aucune indemnité n'est donc due, ni à la société [Localité 1] DISTRI, ni à la société IAD France.

Pour un plus ample exposé des moyens de Monsieur [X] [Z], en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal se réfère à ses dernières conclusions précédemment citées.

Motifs

MOTIVATION DU TRIBUNAL

Sur la recevabilité des parties en leur action

L'intervention volontaire de la société IAD est liée à la procédure initiée par la société [Localité 1] DISTRI suite à la non-réitération du compromis de cession de fonds de commerce signé en date du 12 juin 2024.

Les dispositions de l'article 122 du Code de procédure civile définissent les éléments constitutifs d'une fin de non-recevoir. Au cas d'espèce, chacune des parties a qualité et intérêt à agir dans la présente instance pour trancher le litige qui les oppose ; aucune prétention de prescription d'instance ni de délai préfix n'a été soulevée dans la présente affaire qui, jusqu'aux présentes, n'est pas «

chose jugée».

Par ailleurs, aucune des parties ne verse au débat de moyen établissant l'irrecevabilité des autres parties en leur action.

En conséquence, le Tribunal dira recevables les parties en leur action devant la présente juridiction.

Sur la note produite en délibéré

L'article 445 du Code de procédure civile dispose que « Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444».

Conformément aux dispositions de l'article 442 du CPC, la production de note en délibéré a été autorisée par le président lors de l'audience.

Une note en date du 6 mai 2026 a été reçue par la juridiction et a été communiquée à la partie adverse, respectant le caractère contradictoire des débats.

En conséquence, le Tribunal retiendra cette note dans les débats.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société [Localité 1] DISTRI

La société [Localité 1] DISTRI sollicite la condamnation de Monsieur [X] [Z] au paiement d'une indemnité de 60.000€ à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [X] [Z] explique que le compromis de cession de fonds de commerce signé le 12 juin 2024 (Pièce [Localité 1] N°1) était, d'une part sous conditions suspensives de l'obtention de l'agrément par le GROUPE CASINO de la candidature de Monsieur [Z], d'autre part ce compromis a finalement évolué pour ne plus donner lieu à aucun accord par la suite.

Sur l'agrément par le GOUPE CASINO :

Le compromis de cession précise à la page 10,

qu'il a été signé en date du 16 septembre 2021, un contrat de franchise avec le groupe DISTRIBUTION CASINO France sous l'enseigne SPAR à [Localité 1] ;

que le cessionnaire a été informé dudit contrat par la copie qui lui a été remise ;

que le franchiseur dispose d'un droit d'agrément du franchisé en cas de cession du fonds de commerce, assorti d'un pacte de préférence.

Le paragraphe suivant PACTE DE PREFERENCE ET AGREMENT précise que «

le contrat de franchise impose, à peine de nullité de la cession que le CEDANT propose la priorité de l'acquisition, dans les mêmes termes et conditions, préalablement à la réitération authentique de la vente».

Le Tribunal constate qu'aucune des parties ne produit le courrier adressé au groupe CASINO.

Néanmoins, dans un courrier en recommandé avec accusé de réception de Maître [N] [S], notaire de la cession, adressé à DISTRIBUTION CASINO France en date du 4 octobre 2024, il est fait mention d'un courrier de notification des conditions de vente daté du 17 juin 2024, 5 jours après la signature du compromis (Pièce IAD N°5).

Par mail du 10 octobre 2024, CASINO PROXIMITE FRANCHISE répond à la question posée concernant l'exercice du droit de préférence et une éventuelle acquisition du fonds en indiquant avoir été informé le 25 septembre dernier par Monsieur [Z] qu'il renonçait à l'acquisition de ce fonds de commerce (Pièce IAD N°7).

De plus, Monsieur [X] [Z] écrit dans un courrier du 16 août 2024 au sujet de la reprise des stocks : «

Comme convenu, …, le groupe CASINO s'engage à vous reprendre le stock en cours et à me le revendre

» (Pièce [Localité 1] N°7 p.5).

Le Tribunal constate que l'information du franchiseur a bien été faite.

Le paragraphe PACTE DE PREFERENCE ET AGREMENT du compromis de cession poursuit : «

En outre, il est nécessairement prévu une clause d'agrément du CESSIONNAIRE, à peine de résiliation du contrat ».

La société [Localité 1] DISTRI produit en Pièce 3, une attestation de Madame [F] [I], Responsable de Secteur Franchise CASINO, qui explique la chronologie des faits entre la réception du compromis de cession et le 26 septembre 2026.

Cette attestation non datée, non signée, et non conforme aux dispositions de l'article 202 du Code de procédure civile a une valeur probante très faible.

Néanmoins, Monsieur [X] [Z] ne la conteste pas et s'en sert pour en déduire que «

cette condition suspensive issue du pacte de préférence de d'agrément du contrat de franchise avec le GROUPE CASINO n'a jamais été levée»

Le non-respect des conditions de l'article 202 du CPC n'entraîne pas automatiquement la nullité de l'attestation. Dans son pouvoir souverain d'appréciation, le Tribunal retiendra cette pièce comme un commencement de preuve.

Le Tribunal constate que des discussions ont eu lieu entre le GROUPE CASINO et Monsieur [X] [Z], que le Responsable Recrutement a validé sa candidature, que Monsieur [Z] a fait son parcours de formation e-learning (du 19 au 23 août) en magasin pilote (dernière semaine d'août).

Le Tribunal constate qu'il ne ressort pas de ce document (que Monsieur [X] [Z] ne conteste pas), que le GROUPE CASINO ait refusé de l'agréer, ni qu'il ait envisagé d'exercer son droit de préférence.

Le paragraphe PACTE DE PREFERENCE ET AGREMENT du compromis de cession précise : «

Il est enfin précisé que par suite de notification, le groupe CASINO dispose d'un délai de trois mois (3 mois) pour donner sa décision ».

Compte tenu d'une information faite entre le 17 et le 20 juin 2024, le Tribunal constate que le groupe CASINO avait jusqu'au 19 septembre 2024 au plus tard pour donner sa décision, ce qu'il n'a pas fait.

L'article 12 : CLAUSE D'AGREMENT ET PACTE DE PREFERENCE du contrat de franchise est reproduite pages 10 et 11 du compromis de cession.

Cette clause prévoit que : « A défaut de respecter ce délai (de trois mois), le Franchiseur sera déchu de tous ses droits, sans recours, le pacte de préférence consenti par les présentes devenant de nul effet ».

Le Tribunal constate que le groupe CASINO n'a pas exercé la clause du pacte de préférence qui lui était conféré.

Postérieurement à cette date limite, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 23 septembre 2024 (Pièce IAD N°6), Monsieur [X] [Z] a renoncé à l'acquisition du fonds de commerce de Monsieur [H] à [Localité 1]. Il justifie cette annulation «

pour des raisons personnelles que vous connaissez et par la non-obtention du prêt (document ci-joint) pour effectuer l'achat du SPAR à [Localité 1]

». Il précise : «

Etant dans les délais légaux et comme stipulé sur le compromis initial, aucune indemnité sera versée».

Aucune information n'est fournie au dossier concernant les raisons personnelles.

A la page 8 du compromis de cession, le CESSIONNAIRE «

déclare que le total indiqué cidessus

(151.500€)

sera financé au moyen de ses deniers personnels

». La non-obtention du prêt n'était donc pas une condition suspensive.

Pour justifier le non-paiement d'une indemnité, Monsieur [X] [Z] affirme aujourd'hui, que la clause d'agrément et de pacte de préférence était une condition suspensive qui n'aurait pas été levée.

Le Tribunal aura pourtant constaté que le groupe CASINO n'a pas exercé la clause du pacte de préférence et la clause d'agrément qui lui était conférés et que les délais sont écoulés. Même si le groupe CASINO ne l'a pas confirmé par écrit, cette condition est donc levée.

Sur l'avenant au compromis de cession initial du 12 juin 2024 :

Monsieur [X] [Z] ne justifie pas son affirmation selon laquelle «

l'accord souscrit le 12 juin 2024 a finalement évolué pour ne plus donner lieu à aucun accord par la suite».

Le compromis de cession a fait l'objet d'un avenant en date du 27 août 2024 signé par les deux parties (Pièce [Localité 1] N°5).

Par cet avenant, les parties conviennent, par suite de l'annonce du départ d'un salarié, de renégocier les conditions financières de la cession. Le prix principal est réduit de 138.000€ à 130.000€ (même si le détail ne correspond pas tout à fait) et la commission d'agence est réduite de 7.000€ à 4.500€. «

Les autres conditions prévues audit compromis demeurent inchangées».

Le Tribunal ne retiendra pas ce motif et juge donc que le compromis engage définitivement les parties.

La responsabilité de Monsieur [X] [Z] est donc engagée, car, sans motif légitime, il n'a pas souhaité signer l'acte définitif avant la date butoir du 14 octobre 2024.

La société [Localité 1] DISTRI est donc en droit de demander le paiement de dommages et intérêts.

Sur le montant des dommages et intérêts

La société [Localité 1] DISTRI sollicite la condamnation de Monsieur [X] [Z] au paiement d'une indemnité d'un montant de 60.000€ à titre de dommages et intérêts.

Le compromis de vente prévoit en page 16 le défaut de réalisation des conditions suspensives. Il précise que les conditions suspensives sont stipulées dans l'intérêt exclusif du CESSIONNAIRE et indique que «

l'indemnité d'immobilisation versée devra être restituée au CESSIONNAIRE».

Le Tribunal constate qu'aucune indemnité d'immobilisation n'a été inscrite au compromis de vente.

Le compromis de cession du fonds de commerce n'a pas non plus prévu de clause pénale fixant forfaitairement l'indemnité due en cas de défaillance d'une partie.

Le montant de cette éventuelle clause est souvent de 5 % à 10 % du prix de cession, soit une somme de 6.500€ à 13.000€, sans rapport avec la demande de 60.000€.

La société [Localité 1] DISTRI explique que depuis plus d'un an, le magasin a fonctionné avec un stock quasi-inexistant, réduit en attente de la vente, et que Monsieur [H] s'est énormément investi. En revanche, elle ne justifie pas du chiffrage de son préjudice, ni par des frais supplémentaires, ni par des pertes d'exploitation, ni même par une perte de valeur du fonds de commerce.

Au contraire, la société [Localité 1] DISTRI indique avoir modifié ses demandes initiales d'ordonner la vente forcée du fonds, suite à un acte notarié du 25 novembre 2025, par lequel la société [Localité 1] DISTRI a cédé son fonds de commerce au prix de 136.500€, supérieur au prix prévu par avenant de 130.000€.

Compte tenu de cet écart favorable de 6.500€, soit 5% du prix de vente, de la noniustification chiffrée du préiudice, et du délai de moins de 18 mois entre le 12 iuin 2024 (date du compromis initial) et le 25 novembre 2025 (second compromis), le Tribunal considère que le préjudice de la société [Localité 1] DISTRI est limité, voire faible.

La demande sera donc cantonnée aux conséquences concrètes du retard que la société [Localité 1] DISTRI ne justifie pas.

Dans un échange de mail en date du 16 octobre 2024 (Pièce [Localité 1] N°7 p.4), Monsieur [X] [Z] a proposé à Monsieur [H] pour indemnisation la somme de 135.000€ x 5% = 6.750€.

Compte tenu de l'absence de chiffrage du préjudice de la société [Localité 1] DISTRI, le Tribunal retiendra cette somme de 6.750€.

En conséquence, le Tribunal condamnera Monsieur [X] [Z] à payer à la société [Localité 1] DISTRI une indemnité de 6.750€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Sur le préjudice moral de Messieurs [H]

Monsieur [O] [H], gérant, et son père Monsieur [B] [H] demandent chacun la somme de 5.000€ en réparation de leur préjudice moral.

Monsieur [O] [H] explique avoir eu à subir des insomnies et un stress quotidien à cause de cette affaire. S'agissant de son père, également associé de la société, il a été contraint d'aider son fils, aussi bien moralement que financièrement pour réussir à surmonter cette épreuve.

S'agissant d'une cession de fonds de commerce entre professionnels, le préjudice doit être distinct du simple désagrément normal d'un litige commercial.

Le Tribunal aura noté que le fonds a finalement été vendu 5% plus cher dans un délai de moins de 18 mois. Le Tribunal n'a pas constaté de comportement fautif de Monsieur [X] [Z].

Le Tribunal considère que la contrariété existe, mais qu'elle reste dans les aléas ordinaires d'une opération commerciale. Et rien ne prouve que l'hospitalisation de Monsieur [B] [H], âgé de 76 ans, soit liée à cette contrariété ; son témoignage en tant que père de Monsieur [X] [Z] et associé de la société [Localité 1] DISTRI, manque d'impartialité, compte tenu du lien de dépendance affective et patrimoniale.

En conséquence, le Tribunal déboutera Monsieur [O] [H] et Monsieur [B] [H] de leur demande d'indemnisation de leur préjudice moral.

Sur la demande de paiement des honoraires

La société IAD France demande au Tribunal de condamner Monsieur [Z] à lui verser la somme de 4.500€ à titre d'honoraires.

La société IAD France produit un mandat de vente de fonds de commerce sans exclusivité N°1505235 daté du 3 avril 2024, entre elle et Monsieur [O] [H] portant sur la superette SPAR de [Localité 1] (Pièce IAD N°1).

Ce mandat prévoit une rémunération de 10.000€ à la charge de l'acquéreur.

Monsieur [A], agent commercial mandataire en immobilier de la société IAD France, a présenté le bien à Monsieur [X] [Z] le 24 avril 2024 (Pièce IAD N°2).

Monsieur [X] [Z] a signé le 22 mai 2024 une proposition d'achat au prix de 145.000€, acceptée le lendemain par Monsieur [O] [H] (Pièce IAD N°3).

Le compromis de cession a été régularisé le 12 juin 2024 sur la base d'un prix revu à 138.000€. L'acte contient une clause « NÉGOCIATION » selon laquelle : «

Les parties déclarent que les présentes ont été négociées par Monsieur [J] [A], IAD France

» et «

qu'en conséquence, le CESSIONNAIRE sera redevable, lors de la réitération des présentes par acte authentique, d'une commission d'un montant de 7.000,00€

» (Pièce [Localité 1] N°1 p.7). La signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 14 octobre 2024.

Le compromis de cession a fait l'objet d'un avenant en date du 27 août 2024 signé par les deux parties (Pièce [Localité 1] N°5), qui a revu le prix à la baisse à 130.000€ et les honoraires dus à l'agent immobilier par le cessionnaire à la somme de 4.500€.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 23 septembre 2024 (Pièce IAD N°6), Monsieur [X] [Z] a renoncé à l'acquisition du fonds de commerce de Monsieur [H] à [Localité 1].

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 30 octobre 2024 (Pièce IAD N°9), la société IAD FRANCE a mis en demeure Monsieur [X] [Z] de lui verser la somme de 5.400€TTC (4.500€HT) en indemnisation du préjudice de perte de chance de percevoir une commission.

Plusieurs relances effectuées par le conseil de la société IAD FRANCE sont toutes restées sans effet.

Le Tribunal aura jugé que la responsabilité de Monsieur [X] [Z] était engagée, car, sans motif légitime, il n'a pas souhaité signer l'acte définitif avant la date butoir du 14 octobre 2024.

L'absence de réitération de la vente par acte authentique ne saurait avoir pour effet de priver la société IAD FRANCE de la rémunération convenue.

La société IAD FRANCE est donc en droit de demander le paiement de dommages et intérêts.

La société [Localité 1] DISTRI ne conteste pas l'affirmation de la société IAD France selon laquelle elle n'a pas perçu de commission lors de la seconde vente au prix de 136.500€ en novembre 2025.

En conséquence, le Tribunal condamnera Monsieur [X] [Z] à payer à la société IAD FRANCE une indemnité de 4.500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Sur la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

Le Tribunal a jugé que la responsabilité de Monsieur [X] [Z] était engagée. Mais il a aussi constaté que la société [Localité 1] DISTRI a refusé les propositions de Monsieur [X] [Z] pour régler ce litige, et maintenu ses prétentions lorsque le fonds de commerce a été revendu.

Il parait donc équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais, non compris dans les dépens, exposés pour faire reconnaître leurs droits.

En conséquence, le Tribunal déboutera la société [Localité 1] DISTRI et Monsieur [X] [Z] de leur demande d'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Pour faire reconnaître ses droits, la société IAD FRANCE dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser en totalité à sa charge, il y a lieu de condamner Monsieur [X] [Z] à lui payer la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Le Tribunal rappelle que conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Aucun élément versé au débat ne vient justifier qu'elle soit écartée.

En conséquence, le tribunal rappellera que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter.

Sur les dépens

Monsieur [X] [Z] succombe à l'instance principale. Par application de l'article 696 du Code de procédure civile, les dépens de la présente instance seront mis à sa charge, y compris les frais de greffe.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

APRÈS EN AVOIR DÉLIBÉRÉ, STATUANT PUBLIQUEMENT PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, LE TRIBUNAL

dit recevables les parties en leur action devant la présente juridiction ;

condamne Monsieur [X] [Z] à payer à la société [Localité 1] DISTRI une indemnité de 6.750€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

condamne Monsieur [X] [Z] à payer à la société IAD FRANCE une indemnité de 4.500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

déboute la société [Localité 1] DISTRI et Monsieur [X] [Z] de leur demande d'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

condamne Monsieur [X] [Z] à payer à la société IAD FRANCE la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter ;

condamne Monsieur [X] [Z] aux entiers dépens, y compris les frais de greffe taxés et liquidés à la somme de …..€.

Ainsi prononcé publiquement le 8 juillet 2026 par mise à disposition du jugement au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du Code de procédure civile,

Et signé par

Le Greffier

Le Président.
Texte intégral
NUMERO D'INSCRIPTION AU REPERTOIRE GENERAL : 2025 003019

TRIBUNAL DE COMMERCE D'ANGERS

AUDIENCE PUBLIQUE

JUGEMENT DU 08/07/2026

DEMANDEUR(S):

1- [Localité 1] DISTRI (SARL)

[Adresse 1]

[Localité 1]

2- M. [H] [O] [B] [P]

[Adresse 2]

[Localité 1]

3- M. [H] [B] [R] [Q] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

REPRESENTANT(S) :

1 à 3 - Me HAMON Sébastien

DEFENDEUR(S):

M. [Z] [X] [B] [K]

[Adresse 4]

[Localité 3]

REPRESENTANT(S):

Maître BRECHETEAU Bertrand - AVOCONSEIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DEBAT ET DU DELIBERE :

PRESIDENT :

JUGES :

M. Bruno CALLOU

M. Pascal PRINGARBE

M. Pierre TRIMOREAU

GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Lynda IMLOUL

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Me Raphaël PAILLE

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [O] [H], gérant de la SARL [Localité 1] DISTRI, immatriculée au RCS d'ANGERS sous le numéro 498 524 065, a souhaité vendre son fonds de commerce situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Monsieur [J] [A], agent immobilier au sein de la société IAD FRANCE, a été mandaté afin de trouver le futur acquéreur de ce fonds.

Monsieur [X] [Z], né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 4] (44), s'est positionné afin de reprendre le fonds de commerce de la société [Localité 1] DISTRI.

Un compromis de cession de fonds de commerce a été signé le 12 juin 2024 devant notaire, entre la société [Localité 1] DISTRI et Monsieur [X] [Z]. L'acte réitératif devait être régularisé au plus tard au 14 octobre 2024.

Par courrier recommandé du 23 septembre 2024, Monsieur [X] [Z] a informé le notaire de son intention de ne plus poursuivre l'acquisition du fonds de commerce.

Aucun accord n'a pu être trouvé concernant l'indemnisation du vendeur.

La société [Localité 1] DISTRI a alors fait signifier à Monsieur [X] [Z] une assignation à comparaitre à l'audience du 14 mai 2025 devant le tribunal de céans.

Lors de cette audience publique, l'affaire a été renvoyée à l'audience du juge chargé d'instruire l'affaire pour être mise en état. L'affaire a alors fait l'objet de plusieurs renvois successifs.

Par conclusions du 8 septembre 2025, la société IAD FRANCE est intervenue volontairement à la procédure et a sollicité du tribunal le paiement de ses honoraires.

Par acte notarié du 25 novembre 2025, la société [Localité 1] DISTRI a cédé son fonds de commerce et a donc modifié ses prétentions.

Appelée à l'audience publique du 29 avril 2026, l'affaire y a été plaidée, les parties ayant comparu représentées par leurs conseils.

Le Tribunal a mis la décision en délibéré et il statuera par un jugement contradictoire qui sera prononcé le 8 juillet 2026.

Les Parties ayant transmis leurs dernières conclusions la veille de l'audience, le Tribunal a autorisé la société IAD France à transmettre une note en délibéré avant le 13 mai 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Pour la société [Localité 1] DISTRI, demanderesse

Prétentions

Au sein de ses conclusions récapitulatives N°2, signées et datées du 28 avril 2026, la société [Localité 1] DISTRI demande au Tribunal,

Vu les articles 1104, 1106, 1217, 1221, 1222, 1231-1 et 1589 du Code civil,

Vu les articles L.141-1 et suivants du Code de Commerce,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

JUGER la société [Localité 1] DISTRI recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

JUGER que la société [Localité 1] DISTRI n'entend plus solliciter l'exécution forcée du compromis de vente signé le 12 juin 2024 ;

JUGER que le fonds litigieux a été vendu aux consorts [L] ;

JUGER que Monsieur [X] [Z] a engagé sa responsabilité contractuelle ;

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] à payer à la société [Localité 1] DISTRI une indemnité de 60.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [O] [H] une indemnité de 5.000€ en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [B] [H] une indemnité de 5.000€ en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] à payer à la société [Localité 1] DISTRI la somme de 700€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [O] [H] la somme de 700€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] à payer à Monsieur [B] [H] la somme de 700€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] aux entiers dépens.

Moyens

Au soutien de ses demandes, la société [Localité 1] DISTRI se réfère à ses pièces et expose notamment que :

Monsieur [X] [Z] n'avait aucune justification juridique pour sortir de la transaction ; l'acte ne prévoyait aucune condition suspensive, hormis l'accord du groupe CASINO ; mais les délais sont écoulés.

La responsabilité de Monsieur [X] [Z] est donc engagée.

Monsieur [X] [Z] a reconnu sa faute et proposé à Monsieur [O] [H] de l'indemniser à hauteur du montant dérisoire de 6.750€. Monsieur [X] [Z] n'a pas donné suite à sa proposition de transiger à la somme forfaitaire de 30.000€.

Le fonctionnement du magasin a été paralysé du fait de la renonciation de Monsieur [X] [Z] d'acquérir le fonds.

Cela a eu d'importantes répercussions dans la vie quotidienne de Monsieur [O] [H] et de son père [B], associé.

Suite à la cession du fonds intervenue le 25 novembre 2025, la société [Localité 1] DISTRI a renoncé à sa demande de vente forcée du fonds et demande le paiement de dommages et intérêts.

Pour un plus ample exposé des moyens de la société [Localité 1] DISTRI, en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal se réfère à ses dernières conclusions précédemment citées.

Pour la société IAD France, défendeur

Prétentions

Au sein de ses conclusions afin de constitution et d'intervention volontaire N°2, signées et datées du 5 février 2026, et de la note du 6 mai 2026 produite en cours de délibéré, la société IAD France demande au Tribunal,

Dire et juger la société IAD FRANCE recevable et bien fondée en son intervention volontaire et en l'ensemble de ses prétentions, fins et écritures ;

En conséquence,

Débouter Monsieur [Z] de l'ensemble des demandes formulées contre la société LAD France ;

Condamner Monsieur [Z] à verser à la société IAD FRANCE la somme de 4.500€ à titre d'honoraires ;

Subsidiairement,

Condamner Monsieur [Z] à verser à la société IAD FRANCE la somme de 4.500€ à titre de perte de chance d'avoir pu percevoir ses honoraires ;

Condamner Monsieur [Z] à verser à la société IAD FRANCE la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [Z] aux entiers dépens ;

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Moyens

Au soutien de ses demandes, la société IAD France se réfère à ses pièces et expose notamment que :

La société IAD FRANCE est partie prenante au compromis de cession du fonds de commerce.

La responsabilité de Monsieur [X] [Z] est engagée.

L'absence de réitération de la vente par acte authentique ne saurait avoir pour effet de priver la société IAD FRANCE de la rémunération convenue.

Pour un plus ample exposé des moyens de la société IAD France, en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal se réfère à ses dernières conclusions précédemment citées.

Pour Monsieur [X] [Z], défendeur

Prétentions

Au sein de ses conclusions N°2, signées et datées du 28 avril 2026, Monsieur [X] [Z] demande au Tribunal,

Débouter tant les demandeurs principaux, à savoir la société [Localité 1] DISTRI, Messieurs [B] et [O] [H] d'une part et l'agence immobilière IAD FRANCE de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner les demandeurs principaux au paiement d'une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC au profit de Monsieur [Z] et la société IAD FRANCE au paiement d'une indemnité de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC au profit de Monsieur [Z] ;

Condamner les demandeurs aux entiers dépens in solidum.

Moyens

Au soutien de ses demandes, Monsieur [X] [Z] se réfère à ses pièces et expose notamment que :

Le compromis était sous condition suspensive de l'obtention de l'agrément par le groupe CASINO de la candidature de Monsieur [X] [Z], condition qui n'a pas été levée.

L'accord souscrit le 12 juin 2024 a finalement évolué pour ne plus donner lieu à aucun accord.

Aucune indemnité n'est donc due, ni à la société [Localité 1] DISTRI, ni à la société IAD France.

Pour un plus ample exposé des moyens de Monsieur [X] [Z], en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal se réfère à ses dernières conclusions précédemment citées.

MOTIVATION DU TRIBUNAL

Sur la recevabilité des parties en leur action

L'intervention volontaire de la société IAD est liée à la procédure initiée par la société [Localité 1] DISTRI suite à la non-réitération du compromis de cession de fonds de commerce signé en date du 12 juin 2024.

Les dispositions de l'article 122 du Code de procédure civile définissent les éléments constitutifs d'une fin de non-recevoir. Au cas d'espèce, chacune des parties a qualité et intérêt à agir dans la présente instance pour trancher le litige qui les oppose ; aucune prétention de prescription d'instance ni de délai préfix n'a été soulevée dans la présente affaire qui, jusqu'aux présentes, n'est pas «

chose jugée».

Par ailleurs, aucune des parties ne verse au débat de moyen établissant l'irrecevabilité des autres parties en leur action.

En conséquence, le Tribunal dira recevables les parties en leur action devant la présente juridiction.

Sur la note produite en délibéré

L'article 445 du Code de procédure civile dispose que « Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444».

Conformément aux dispositions de l'article 442 du CPC, la production de note en délibéré a été autorisée par le président lors de l'audience.

Une note en date du 6 mai 2026 a été reçue par la juridiction et a été communiquée à la partie adverse, respectant le caractère contradictoire des débats.

En conséquence, le Tribunal retiendra cette note dans les débats.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société [Localité 1] DISTRI

La société [Localité 1] DISTRI sollicite la condamnation de Monsieur [X] [Z] au paiement d'une indemnité de 60.000€ à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [X] [Z] explique que le compromis de cession de fonds de commerce signé le 12 juin 2024 (Pièce [Localité 1] N°1) était, d'une part sous conditions suspensives de l'obtention de l'agrément par le GROUPE CASINO de la candidature de Monsieur [Z], d'autre part ce compromis a finalement évolué pour ne plus donner lieu à aucun accord par la suite.

Sur l'agrément par le GOUPE CASINO :

Le compromis de cession précise à la page 10,

qu'il a été signé en date du 16 septembre 2021, un contrat de franchise avec le groupe DISTRIBUTION CASINO France sous l'enseigne SPAR à [Localité 1] ;

que le cessionnaire a été informé dudit contrat par la copie qui lui a été remise ;

que le franchiseur dispose d'un droit d'agrément du franchisé en cas de cession du fonds de commerce, assorti d'un pacte de préférence.

Le paragraphe suivant PACTE DE PREFERENCE ET AGREMENT précise que «

le contrat de franchise impose, à peine de nullité de la cession que le CEDANT propose la priorité de l'acquisition, dans les mêmes termes et conditions, préalablement à la réitération authentique de la vente».

Le Tribunal constate qu'aucune des parties ne produit le courrier adressé au groupe CASINO.

Néanmoins, dans un courrier en recommandé avec accusé de réception de Maître [N] [S], notaire de la cession, adressé à DISTRIBUTION CASINO France en date du 4 octobre 2024, il est fait mention d'un courrier de notification des conditions de vente daté du 17 juin 2024, 5 jours après la signature du compromis (Pièce IAD N°5).

Par mail du 10 octobre 2024, CASINO PROXIMITE FRANCHISE répond à la question posée concernant l'exercice du droit de préférence et une éventuelle acquisition du fonds en indiquant avoir été informé le 25 septembre dernier par Monsieur [Z] qu'il renonçait à l'acquisition de ce fonds de commerce (Pièce IAD N°7).

De plus, Monsieur [X] [Z] écrit dans un courrier du 16 août 2024 au sujet de la reprise des stocks : «

Comme convenu, …, le groupe CASINO s'engage à vous reprendre le stock en cours et à me le revendre

» (Pièce [Localité 1] N°7 p.5).

Le Tribunal constate que l'information du franchiseur a bien été faite.

Le paragraphe PACTE DE PREFERENCE ET AGREMENT du compromis de cession poursuit : «

En outre, il est nécessairement prévu une clause d'agrément du CESSIONNAIRE, à peine de résiliation du contrat ».

La société [Localité 1] DISTRI produit en Pièce 3, une attestation de Madame [F] [I], Responsable de Secteur Franchise CASINO, qui explique la chronologie des faits entre la réception du compromis de cession et le 26 septembre 2026.

Cette attestation non datée, non signée, et non conforme aux dispositions de l'article 202 du Code de procédure civile a une valeur probante très faible.

Néanmoins, Monsieur [X] [Z] ne la conteste pas et s'en sert pour en déduire que «

cette condition suspensive issue du pacte de préférence de d'agrément du contrat de franchise avec le GROUPE CASINO n'a jamais été levée»

Le non-respect des conditions de l'article 202 du CPC n'entraîne pas automatiquement la nullité de l'attestation. Dans son pouvoir souverain d'appréciation, le Tribunal retiendra cette pièce comme un commencement de preuve.

Le Tribunal constate que des discussions ont eu lieu entre le GROUPE CASINO et Monsieur [X] [Z], que le Responsable Recrutement a validé sa candidature, que Monsieur [Z] a fait son parcours de formation e-learning (du 19 au 23 août) en magasin pilote (dernière semaine d'août).

Le Tribunal constate qu'il ne ressort pas de ce document (que Monsieur [X] [Z] ne conteste pas), que le GROUPE CASINO ait refusé de l'agréer, ni qu'il ait envisagé d'exercer son droit de préférence.

Le paragraphe PACTE DE PREFERENCE ET AGREMENT du compromis de cession précise : «

Il est enfin précisé que par suite de notification, le groupe CASINO dispose d'un délai de trois mois (3 mois) pour donner sa décision ».

Compte tenu d'une information faite entre le 17 et le 20 juin 2024, le Tribunal constate que le groupe CASINO avait jusqu'au 19 septembre 2024 au plus tard pour donner sa décision, ce qu'il n'a pas fait.

L'article 12 : CLAUSE D'AGREMENT ET PACTE DE PREFERENCE du contrat de franchise est reproduite pages 10 et 11 du compromis de cession.

Cette clause prévoit que : « A défaut de respecter ce délai (de trois mois), le Franchiseur sera déchu de tous ses droits, sans recours, le pacte de préférence consenti par les présentes devenant de nul effet ».

Le Tribunal constate que le groupe CASINO n'a pas exercé la clause du pacte de préférence qui lui était conféré.

Postérieurement à cette date limite, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 23 septembre 2024 (Pièce IAD N°6), Monsieur [X] [Z] a renoncé à l'acquisition du fonds de commerce de Monsieur [H] à [Localité 1]. Il justifie cette annulation «

pour des raisons personnelles que vous connaissez et par la non-obtention du prêt (document ci-joint) pour effectuer l'achat du SPAR à [Localité 1]

». Il précise : «

Etant dans les délais légaux et comme stipulé sur le compromis initial, aucune indemnité sera versée».

Aucune information n'est fournie au dossier concernant les raisons personnelles.

A la page 8 du compromis de cession, le CESSIONNAIRE «

déclare que le total indiqué cidessus

(151.500€)

sera financé au moyen de ses deniers personnels

». La non-obtention du prêt n'était donc pas une condition suspensive.

Pour justifier le non-paiement d'une indemnité, Monsieur [X] [Z] affirme aujourd'hui, que la clause d'agrément et de pacte de préférence était une condition suspensive qui n'aurait pas été levée.

Le Tribunal aura pourtant constaté que le groupe CASINO n'a pas exercé la clause du pacte de préférence et la clause d'agrément qui lui était conférés et que les délais sont écoulés. Même si le groupe CASINO ne l'a pas confirmé par écrit, cette condition est donc levée.

Sur l'avenant au compromis de cession initial du 12 juin 2024 :

Monsieur [X] [Z] ne justifie pas son affirmation selon laquelle «

l'accord souscrit le 12 juin 2024 a finalement évolué pour ne plus donner lieu à aucun accord par la suite».

Le compromis de cession a fait l'objet d'un avenant en date du 27 août 2024 signé par les deux parties (Pièce [Localité 1] N°5).

Par cet avenant, les parties conviennent, par suite de l'annonce du départ d'un salarié, de renégocier les conditions financières de la cession. Le prix principal est réduit de 138.000€ à 130.000€ (même si le détail ne correspond pas tout à fait) et la commission d'agence est réduite de 7.000€ à 4.500€. «

Les autres conditions prévues audit compromis demeurent inchangées».

Le Tribunal ne retiendra pas ce motif et juge donc que le compromis engage définitivement les parties.

La responsabilité de Monsieur [X] [Z] est donc engagée, car, sans motif légitime, il n'a pas souhaité signer l'acte définitif avant la date butoir du 14 octobre 2024.

La société [Localité 1] DISTRI est donc en droit de demander le paiement de dommages et intérêts.

Sur le montant des dommages et intérêts

La société [Localité 1] DISTRI sollicite la condamnation de Monsieur [X] [Z] au paiement d'une indemnité d'un montant de 60.000€ à titre de dommages et intérêts.

Le compromis de vente prévoit en page 16 le défaut de réalisation des conditions suspensives. Il précise que les conditions suspensives sont stipulées dans l'intérêt exclusif du CESSIONNAIRE et indique que «

l'indemnité d'immobilisation versée devra être restituée au CESSIONNAIRE».

Le Tribunal constate qu'aucune indemnité d'immobilisation n'a été inscrite au compromis de vente.

Le compromis de cession du fonds de commerce n'a pas non plus prévu de clause pénale fixant forfaitairement l'indemnité due en cas de défaillance d'une partie.

Le montant de cette éventuelle clause est souvent de 5 % à 10 % du prix de cession, soit une somme de 6.500€ à 13.000€, sans rapport avec la demande de 60.000€.

La société [Localité 1] DISTRI explique que depuis plus d'un an, le magasin a fonctionné avec un stock quasi-inexistant, réduit en attente de la vente, et que Monsieur [H] s'est énormément investi. En revanche, elle ne justifie pas du chiffrage de son préjudice, ni par des frais supplémentaires, ni par des pertes d'exploitation, ni même par une perte de valeur du fonds de commerce.

Au contraire, la société [Localité 1] DISTRI indique avoir modifié ses demandes initiales d'ordonner la vente forcée du fonds, suite à un acte notarié du 25 novembre 2025, par lequel la société [Localité 1] DISTRI a cédé son fonds de commerce au prix de 136.500€, supérieur au prix prévu par avenant de 130.000€.

Compte tenu de cet écart favorable de 6.500€, soit 5% du prix de vente, de la noniustification chiffrée du préiudice, et du délai de moins de 18 mois entre le 12 iuin 2024 (date du compromis initial) et le 25 novembre 2025 (second compromis), le Tribunal considère que le préjudice de la société [Localité 1] DISTRI est limité, voire faible.

La demande sera donc cantonnée aux conséquences concrètes du retard que la société [Localité 1] DISTRI ne justifie pas.

Dans un échange de mail en date du 16 octobre 2024 (Pièce [Localité 1] N°7 p.4), Monsieur [X] [Z] a proposé à Monsieur [H] pour indemnisation la somme de 135.000€ x 5% = 6.750€.

Compte tenu de l'absence de chiffrage du préjudice de la société [Localité 1] DISTRI, le Tribunal retiendra cette somme de 6.750€.

En conséquence, le Tribunal condamnera Monsieur [X] [Z] à payer à la société [Localité 1] DISTRI une indemnité de 6.750€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Sur le préjudice moral de Messieurs [H]

Monsieur [O] [H], gérant, et son père Monsieur [B] [H] demandent chacun la somme de 5.000€ en réparation de leur préjudice moral.

Monsieur [O] [H] explique avoir eu à subir des insomnies et un stress quotidien à cause de cette affaire. S'agissant de son père, également associé de la société, il a été contraint d'aider son fils, aussi bien moralement que financièrement pour réussir à surmonter cette épreuve.

S'agissant d'une cession de fonds de commerce entre professionnels, le préjudice doit être distinct du simple désagrément normal d'un litige commercial.

Le Tribunal aura noté que le fonds a finalement été vendu 5% plus cher dans un délai de moins de 18 mois. Le Tribunal n'a pas constaté de comportement fautif de Monsieur [X] [Z].

Le Tribunal considère que la contrariété existe, mais qu'elle reste dans les aléas ordinaires d'une opération commerciale. Et rien ne prouve que l'hospitalisation de Monsieur [B] [H], âgé de 76 ans, soit liée à cette contrariété ; son témoignage en tant que père de Monsieur [X] [Z] et associé de la société [Localité 1] DISTRI, manque d'impartialité, compte tenu du lien de dépendance affective et patrimoniale.

En conséquence, le Tribunal déboutera Monsieur [O] [H] et Monsieur [B] [H] de leur demande d'indemnisation de leur préjudice moral.

Sur la demande de paiement des honoraires

La société IAD France demande au Tribunal de condamner Monsieur [Z] à lui verser la somme de 4.500€ à titre d'honoraires.

La société IAD France produit un mandat de vente de fonds de commerce sans exclusivité N°1505235 daté du 3 avril 2024, entre elle et Monsieur [O] [H] portant sur la superette SPAR de [Localité 1] (Pièce IAD N°1).

Ce mandat prévoit une rémunération de 10.000€ à la charge de l'acquéreur.

Monsieur [A], agent commercial mandataire en immobilier de la société IAD France, a présenté le bien à Monsieur [X] [Z] le 24 avril 2024 (Pièce IAD N°2).

Monsieur [X] [Z] a signé le 22 mai 2024 une proposition d'achat au prix de 145.000€, acceptée le lendemain par Monsieur [O] [H] (Pièce IAD N°3).

Le compromis de cession a été régularisé le 12 juin 2024 sur la base d'un prix revu à 138.000€. L'acte contient une clause « NÉGOCIATION » selon laquelle : «

Les parties déclarent que les présentes ont été négociées par Monsieur [J] [A], IAD France

» et «

qu'en conséquence, le CESSIONNAIRE sera redevable, lors de la réitération des présentes par acte authentique, d'une commission d'un montant de 7.000,00€

» (Pièce [Localité 1] N°1 p.7). La signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 14 octobre 2024.

Le compromis de cession a fait l'objet d'un avenant en date du 27 août 2024 signé par les deux parties (Pièce [Localité 1] N°5), qui a revu le prix à la baisse à 130.000€ et les honoraires dus à l'agent immobilier par le cessionnaire à la somme de 4.500€.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 23 septembre 2024 (Pièce IAD N°6), Monsieur [X] [Z] a renoncé à l'acquisition du fonds de commerce de Monsieur [H] à [Localité 1].

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 30 octobre 2024 (Pièce IAD N°9), la société IAD FRANCE a mis en demeure Monsieur [X] [Z] de lui verser la somme de 5.400€TTC (4.500€HT) en indemnisation du préjudice de perte de chance de percevoir une commission.

Plusieurs relances effectuées par le conseil de la société IAD FRANCE sont toutes restées sans effet.

Le Tribunal aura jugé que la responsabilité de Monsieur [X] [Z] était engagée, car, sans motif légitime, il n'a pas souhaité signer l'acte définitif avant la date butoir du 14 octobre 2024.

L'absence de réitération de la vente par acte authentique ne saurait avoir pour effet de priver la société IAD FRANCE de la rémunération convenue.

La société IAD FRANCE est donc en droit de demander le paiement de dommages et intérêts.

La société [Localité 1] DISTRI ne conteste pas l'affirmation de la société IAD France selon laquelle elle n'a pas perçu de commission lors de la seconde vente au prix de 136.500€ en novembre 2025.

En conséquence, le Tribunal condamnera Monsieur [X] [Z] à payer à la société IAD FRANCE une indemnité de 4.500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Sur la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

Le Tribunal a jugé que la responsabilité de Monsieur [X] [Z] était engagée. Mais il a aussi constaté que la société [Localité 1] DISTRI a refusé les propositions de Monsieur [X] [Z] pour régler ce litige, et maintenu ses prétentions lorsque le fonds de commerce a été revendu.

Il parait donc équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais, non compris dans les dépens, exposés pour faire reconnaître leurs droits.

En conséquence, le Tribunal déboutera la société [Localité 1] DISTRI et Monsieur [X] [Z] de leur demande d'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Pour faire reconnaître ses droits, la société IAD FRANCE dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser en totalité à sa charge, il y a lieu de condamner Monsieur [X] [Z] à lui payer la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Le Tribunal rappelle que conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Aucun élément versé au débat ne vient justifier qu'elle soit écartée.

En conséquence, le tribunal rappellera que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter.

Sur les dépens

Monsieur [X] [Z] succombe à l'instance principale. Par application de l'article 696 du Code de procédure civile, les dépens de la présente instance seront mis à sa charge, y compris les frais de greffe.

PAR CES MOTIFS

APRÈS EN AVOIR DÉLIBÉRÉ, STATUANT PUBLIQUEMENT PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, LE TRIBUNAL

dit recevables les parties en leur action devant la présente juridiction ;

condamne Monsieur [X] [Z] à payer à la société [Localité 1] DISTRI une indemnité de 6.750€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

condamne Monsieur [X] [Z] à payer à la société IAD FRANCE une indemnité de 4.500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

déboute la société [Localité 1] DISTRI et Monsieur [X] [Z] de leur demande d'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

condamne Monsieur [X] [Z] à payer à la société IAD FRANCE la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter ;

condamne Monsieur [X] [Z] aux entiers dépens, y compris les frais de greffe taxés et liquidés à la somme de …..€.

Ainsi prononcé publiquement le 8 juillet 2026 par mise à disposition du jugement au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du Code de procédure civile,

Et signé par

Le Greffier

Le Président.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1221, code de commerce L141-1, code civil 1589, code de procedure civile 445, code civil 1106, code civil 1222). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-11T10:03:46.328Z.