Tribunal judiciaire de Grasse, 1ére chambre B, 17 juillet 2026, n° 24/00559

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à Me BIGUENET MAUREL + 1 CCCFE et 1 CCC à Me VERANY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 17 Juillet 2026 


DÉCISION N° 2026/

N° RG 24/00559 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PROO 


DEMANDEURS : 

Monsieur [U] [Z] [T]
né le 26 Août 1962 à MAROCCO
32 rue Hahatzmaout Even Yehouda
ISRAËL

Madame [G] [T] épouse [Z] [T]
née le 17 Mai 1965 à MARSEILLE (13000)
Chez Monsieur [X] [T]
15 avenue Saint-Donatien
06600 ANTIBES

tous deux représentés par Me Cecile BIGUENET-MAUREL, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant substitué par Me Alexandra MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, Me Francis JURKEVITCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
 

DEFENDERESSE :

Madame [C] [N] [G] [O] [A] [J]
née le 30 Septembre 1972 à PARIS
1 avenue du Maréchal Joffre
95270 LUZARCHES

représentée par Me David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocats au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame Mégane NOMEL, juge

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 05 Novembre 2025 ;
 
A l’audience publique du 26 Mai 2026, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2026. 

*****





EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date des 10 et 11 février 2022, Madame [C] [J] a promis de vendre à Madame [G] [T] épouse [Z] [T] un ensemble immobilier situé à Antibes 06603, Avenue Principal Pastour, dénommé « résidence Melody », figurant au cadastre sous la section B S numéro 454, pour une surface de 00ha 03 a et 81 ca, moyennant le prix principal de 176.000 euros payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente.
La réitération de la vente devait intervenir devant Maître [I] [B], notaire à Antibes intervenant aux intérêts de Madame [J], avec la participation de Maître [V] [K], notaire à Antibes intervenant aux intérêts de Madame [Z] [T], au plus tard dans les 75 jours de la dernière signature de la promesse synallagmatique de vente.
Une somme de 8.800 euros a été versée par Madame [Z] [T] entre les mains de Maître [B], à titre de dépôt de garantie. 
Le 30 juin 2022, Maître [V] [K] a dressé un procès-verbal de carence à la requête de Madame [J] aux termes duquel elle a constaté que Madame [Z] [T] n’avait pas comparu pour régulariser la vente par acte authentique bien que régulièrement sommée.
Le 12 janvier 2024, Maître [V] [K] a dressé un procès-verbal de carence à la requête de Madame [Z] [T] et de son époux Monsieur [U] [Z] [T] aux termes duquel elle a constaté que Madame [J] n’avait pas comparu pour régulariser la vente par acte authentique bien que régulièrement sommée.
Par acte en date du 22 janvier 2024, Madame [J] a fait assigner Madame [Z] [T] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de la voir condamner à titre indemnitaire au paiement de la somme de 8.800 € au titre de la clause pénale et de 308,25 € correspondant au remboursement du coût du procès-verbal de carence du 30 juin 2022 (RG 24/0559). 
Par acte en date du 9 février 2024, les époux [Z] [T] ont fait assigner Madame [J] devant le tribunal judiciaire de Grasse en réitération forcée de la vente (RG 24/0969).
Par ordonnance du 17 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires sous le RG 24/00559.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2025 avec effet différé au 5 novembre 2025 et l’affaire retenue à une première audience à juge unique du 1er décembre 2025.
Par jugement du 9 février 2026, le tribunal judiciaire de Grasse a ordonné la réouverture des débats ainsi que le renvoi de l’affaire à l’audience de plaidoirie du 26 mai 2026 à 09h00 et a fait injonction à Maître VERANY de procéder à la notification régulière de ses dernières conclusions, telles que communiquées au tribunal lors de la précédente audience du 1er décembre 2025, avant le 16 février 2026, et au cabinet MB JUSTITIA de conclure avant le 19 mai 2026.
L’affaire a été retenue à l’audience à juge unique du 26 mai 2026.
Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 9 avril 2026, Madame [J] demande au tribunal de :
A titre principal, 
Vu les articles 1103, 1104, 1194, 1231-5, 1240 du Code Civil, 
PRONONCER la révocation de l’ordonnance de clôture et la recevabilité des dernières conclusions et pièces signifiées par Madame [J],
A défaut, PRONONCER l’irrecevabilité de l’ensemble des conclusions et pièces signifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture,
JUGER que le droit de réitération de Madame [T] épouse [Z] et Monsieur [Z] [T] est éteint, 
JUGER que le compromis de vente est caduc, 
DEBOUTER Madame [T] épouse [Z] et Monsieur [Z] [T] de l’ensemble de leurs demandes, 
CONDAMNER solidairement Madame [T] épouse [Z] [T] et Monsieur [Z] [T] à payer à Madame [J] la somme de 17.600€ au titre de la clause pénale, et assortir cette somme des intérêts au taux légal depuis le terme extinctif du compromis 
JUGER que Madame [J] a d’ores et déjà perçu la somme de 8.800 € déjà versée entre ses mains par le Notaire, 
CONDAMNER solidairement Madame [T] épouse [Z] [T] et Monsieur [Z] [T] à payer à Madame [J] la somme de 308.25 euros en remboursement des frais du procès-verbal de carence du 30 juin 2022,
CONDAMNER solidairement Madame [T] épouse [Z] [T] et Monsieur [Z] [T] à verser la somme de 5.000 € à Madame [J] sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
DIRE qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, Madame [J] fait valoir que la réouverture des débats prononcée par jugement du 9 février 2026 implique nécessairement la faculté pour les parties de conclure à nouveau et donc de révoquer l’ordonnance de clôture pour accueillir leurs dernières écritures respectives, qu’en ordonnant la communication des conclusions telles que produites à l’audience du 1er décembre 2025 qui visaient expressément les pièces n°1 à 3, le tribunal a implicitement autorisé la communication de ces pièces, et qu’en tout état de cause, il n’y eu aucune atteinte au principe du contradictoire.
Sur le fond, elle soutient que le procès-verbal de carence dressé à son encontre le 12 janvier 2024 est nul en ce que les époux [Z] [T] ont perdu leur droit de réitération dans le délai d’un mois du procès-verbal de carence daté du 30 juin 2022, soit au 30 juillet 2022.
Elle ajoute que la preuve du dépôt de la lettre de convocation de Madame [Z] [T], rédigée par Maître [V] [K], notaire intervenant à ses intérêts, et datée du 25 mai 2022, suffit sans qu’il soit nécessaire de justifier de la réception de la convocation, et que Madame [Z] [T] n’a jamais soutenu avant la présente audience, dans les nombreux échanges intervenus entre les parties, ne pas avoir reçu cette convocation.

Elle ajoute que la promesse synallagmatique de vente est caduque en raison de l’expiration le 27 avril 2022 du délai imparti pour réitérer la vente par acte authentique dans la mesure où elle avait fait de ce délai une condition essentielle de formation du contrat.
Subsidiairement, si l’existence d’une prorogation tacite du compromis de vente entre les parties ait retenue, elle soutient que la promesse synallagmatique de vente, en ce qu’elle n’est pas perpétuelle, est caduque compte tenu de l’absence de manifestation et de diligence effectuée par Madame [Z] [T] pendant plus de six mois à compter de son absence au jour prévu pour la réitération de la vente, à savoir le 30 juin 2022, ce délai étant abusif pour une promesse de vente sans condition suspensive.
En réponse aux arguments adverses, elle soutient que les négociations intervenues en 2023 l’ont été en dehors de la promesse synallagmatique de vente signée les 10 et 11 février 2022 et qu’il n’y a pas d’identité de parties puisque dans le cadre de cette promesse, l’acte de vente devait intervenir entre Madame [J] et Madame [Z] [T] alors que dans les négociations ayant pris place en 2023, le conjoint de Madame [Z] [T] devait également intervenir à l’acte.
Enfin, elle soutient que les époux [Z] [T] ont fait preuve d’une résistance abusive à l’origine de son préjudice qui justifie la mise en œuvre de la clause pénale prévue au contrat par le versement de la somme de 17.600 euros, déduction faite de la somme de 8.800 euros qu’elle a déjà perçue.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 20 avril 2026, les époux [Z] [T] demandent au tribunal de :
Sur la procédure Vu les articles 122 et 803 du CPC 
- Déclarer les conclusions signifiées par Madame [J] les 12 février 2026 et 9 avril 2026 irrecevables 
- Écarter des débats les pièces 1 à 3 communiquées par Madame [J] selon son bordereau de communication du 12 février 2026 et 4 à 7 communiquées par Madame [J] selon son bordereau de communication du 9 avril 2026 
- Débouter Madame [J] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture 
Sur le fond Vu les articles 1103, 1104, 1106, 1113, et 1221 du code civil 
Vu l'article 112 du CPC 
Vu les articles L131-1 et suivantes du CPCE 
Sur les demandes de Madame [J] 
- Écarter des débats la pièce n° 2 évoquée par Madame [J] dans son assignation (LRAR du 25 mai 2022) 
- Déclarer le PV de carence du 30 juin 2022 nul et de nul effet 
- Débouter Madame [J] de toutes ses demandes fins et conclusions 
À titre reconventionnel 
- Condamner Madame [J] à payer à Madame [Z] [T] la somme de 8.800 € indument versée au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation outre celle de 308,25 € au titre des frais de sommation 
Sur les demandes de Monsieur et Madame [Z] [T] 
- Condamner Madame [J] à signer un acte authentique valant vente devant Maître [K], notaire à Antibes (06600) 51 boulevard du Président Wilson aux clauses et conditions de la promesse des 10 et 11 février 2022, sous astreinte définitive de 1.000 € par jour commençant à courir quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir 
- Dire qu’il se réserve de liquider l’astreinte 
- A défaut de signature dudit acte authentique dans le délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir ordonner que ledit jugement tiendra lieu d’acte authentique et vaudra vente aux clauses et conditions de la promesse des 10 et 11 février 2022 en tant qu'elle porte au profit de Monsieur et Madame [Z] [T] pour le prix principal de 176 000 € outre 14 200 € de provision sur frais d'acte l'ensemble de 190 200 € d'ores et déjà consigné entre les mains de Maître [K] notaire à Antibes, sur les biens situés dans l'ensemble immobilier en copropriété dénommé LE MELODY, situé sur la commune de ANTIBES (06600), 3 AV PRINCIPAL PASTOUR, destiné en totalité ou en partie à l’habitation, et immatriculé comme tel au registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires sous le numéro AA3298395 cadastré section BS n°454 pour 3a81 ca composés : 
A) du lot de copropriété n° 41 soit un APPARTEMENT sis au premier étage, portant le numéro 12 du plan, composé de : 
-hall d'entrée, une salle de séjour avec placard ouvrant sur une terrasse, un coin cuisine, une salle de bains avec WC. 
- Les trois cent dix-huit / dix millièmes (318/10000) des parties communes générales de l'ensemble immobilier. 
Observation étant ici faite qu'il résulte du certificat de mesurage ci-dessous visé que la désignation du lot 41 est la suivante : une entrée, une salle de bains avec W.C., une chambre, un séjour, une cuisine, une loggia 
B) du lot de copropriété n° 82 soit une CAVE sise au sous-sol, portant le numéro C11 du plan
- Les deux / dix millièmes (2/10000) des parties communes générales de l'ensemble immobilier 
- le tout selon l'état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [P] notaire à VALLAURIS (06220), le 28 janvier 1988, dont une copie authentique a été publiée au service chargé de la publicité foncière de ANTIBES 1, le 9 février 1988, volume 1988 P numéro 1259 modifié 
- aux termes d'un acte reçu par Maître [P] notaire à VALLAURIS (06220), le 1er mars 1988 dont une copie authentique a été publiée au service chargé de la publicité foncière de ANTIBES 1, le 11 mars 1988, volume 1988 P numéro 2316. 
- aux termes d'un acte reçu par Maître [P] notaire à VALLAURIS (06220), le 9 juin 1993 dont une copie authentique a été publiée au service chargé de la publicité foncière de ANTIBES 1, le 5 juillet 1993, volume 1993 P numéro 4568. - aux termes d'un acte reçu par Monsieur le Maire à ANTIBES (06600), le 7 août 1995, dont une copie authentique a été publiée au service chargé de la publicité foncière de ANTIBES 1, le 4 septembre 1995, volume 1995 P numéro 6516. 
- lesdits biens ayant été acquis précédemment aux termes d'un acte reçu par Maître [S], notaire à ANTIBES (06600), le 6 septembre 2011 dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de ANTIBES 1, le 13 octobre 2011, volume 2011 P numéro 8513 
- Condamner Madame [J] à payer une somme de 20.000 € à Monsieur et Madame [Z] [T] pour résistance abusive 
- Condamner Madame [J] à payer une somme de 6 000 € à Monsieur et Madame [Z] [T] au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Cécile BIGUENET-MAUREL en application de l’article 699 du CPC 
- Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [Z] [T] soutiennent que Madame [J] ne justifie d’aucune cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture et que la réouverture des débats n’est pas, en elle-même, de nature à rendre recevable les conclusions prises après l’ordonnance de clôture, et que le tribunal n’avait absolument pas autorisé la communication de pièces.
Sur le fond, ils soutiennent d’abord que Madame [J] ne rapporte pas la preuve que Madame [Z] [T] a été régulièrement convoquée pour régulariser la vente le 30 juin 2022 et donc qu’elle a sciemment fait défaut de sorte que d’une part, le procès-verbal de carence du 30 juin 2022 est nul et n’a donc pas pu faire courir le délai d’un mois pour agir, et d’autre part, Madame [J] n’est pas fondée à exiger le paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation, seul le versement d’une partie de celle-ci ayant été expressément consentie à titre amiable, et donc que Madame [Z] [T] qui l’a versé, sous la pression, en vue de régulariser la vente prévue dans un second temps le 12 janvier 2024 est fondée à en obtenir le remboursement.
Ensuite, ils soutiennent que Madame [J], nonobstant le procès-verbal de carence du 30 juin 2022 qui encourt une nullité, avait par la suite accepté, aux termes de longues négociations tout au long de l’année 2023, de vendre ses biens tel que convenu selon la promesse synallagmatique de vente des 10 et 11 février 2022 avec comme seule modification que l'acquéreur était Monsieur et Madame [Z] [T] et non plus Madame [Z] [T] seule, que les parties étaient donc d’accord sur la chose et le prix, de sorte que la vente est parfaite et peut être prononcée judiciairement.
En réplique aux arguments adverses, ils soutiennent qu’il n’était nullement prévu que la signature de l’acte authentique au plus tard 75 jours après celle de l’avant-contrat constituait une condition de la formation de la vente, puisque précisément et à l’inverse il était prévu un mécanisme permettant en cas de défaillance d’obliger une partie à régulariser.
Pour voir rejeter la demande de remboursement des frais du procès-verbal de carence, ils soutiennent que non seulement Madame [Z] [T] n’a pas été touchée par la convocation mais également que l’acte précise que les frais en seront supportés par le requérant et qu’enfin le montant réclamé ne repose sur aucune pièce.
Ils soutiennent enfin que la résistance abusive opposée par Madame [J] à la réitération de la vente leur a occasionné un préjudice.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens. 

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 4 du code de procédure civile dispose dans son premier alinéa que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les demandes de "juger", de "constater", qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne constituent pas des prétentions sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens du code de procédure civile. Il n'y a donc pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens, en dehors de celles qui sous ces vocables, portent une véritable prétention. 
De plus, en application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
Il résulte de l'application de ce texte que le juge du fond apprécie souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis sans être tenu de s'expliquer spécialement sur ceux qu'il décide d'écarter ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre aux arguments soutenus pour combattre les éléments de preuve qu'il retient comme déterminants. La prise en considération de ces éléments vaut rejet implicite des critiques qui étaient adressées à leur valeur probante. Il n'est pas non plus tenu de s'expliquer spécialement sur chacune des pièces soumises à son appréciation.


Sur la nature du jugement

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l’article 467 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant du litige.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture
En application de l’article 802 du code de procédure civile, sauf exceptions limitativement prévues par les textes, « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office ».
L’article 803 du même code ajoute que « l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ».

En l’espèce, par jugement en date du 9 février 2026, le tribunal judiciaire de Grasse a ordonné la réouverture des débats. 
S’il n’a pas expressément révoqué l’ordonnance de clôture ni renvoyé l’affaire à la mise en état, cette décision avait néanmoins pour objectif de permettre à Madame [J] de régulariser ses écritures et au tribunal de trancher le litige à l’issue d’un débat contradictoire complet.
La réouverture des débats impliquait, dans ce contexte, la faculté pour les parties de conclure à nouveau.
Par conséquent, dans un souci de bonne administration de la justice, et pour permettre un débat contradictoire complet, il convient de révoquer la clôture pour être à nouveau prononcée au jour de l’audience du 20 mai 2026 avant ouverture des débats. Toutes les pièces et conclusions des parties transmises jusque-là sont donc recevables. 

Sur le fond 

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 du code civil ajoute que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1186 du Code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparait.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente signée les 10 et 11 février 2022 par Mesdames [J] et [Z] [T] prévoit dans une clause intitulée « REITERATION AUTHENTIQUE » que la signature de l'acte authentique de vente doit avoir lieu au plus tard dans les 75 jours de la dernière signature de l’avant-contrat.
Il est expressément indiqué que « La date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.
En conséquence, si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le Tribunal compétent dans le délai d'un mois (à titre extinctif) de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non-comparution... qui devra intervenir au plus tard dans les 2 mois de la date ci-dessus - à titre extinctif) afin de faire constater la vente par décision de Justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en œuvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes.
Par ailleurs, si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l'ACQUEREUR, le VENDEUR pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'ACQUEREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception (valant mise en demeure de signer sous 48 heures - ce délai étant extinctif), ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier.
Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement, sans autre formalité, et le vendeur retrouvera sans délai la libre disponibilité de son bien.
Le tout sauf à tenir compte de la responsabilité de l'ACQUEREUR par la faute duquel le contrat n'a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en œuvre de la stipulation de pénalité, et de dommages-intérêts si le VENDEUR subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause ».
La clause intitulée « STIPULATION DE PENALITE » prévoit quant à elle qu’« au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de DIX-SEPT MILLE SIX CENTS EUROS (17.600,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ».

Sur la demande en nullité du procès-verbal de carence :
Madame [J] justifie, par la production de lettre recommandée avec accusé réception adressée par Maître [B] à Madame [Z] [T] datée du 25 mai 2022 et de la preuve de son dépôt le 30 mai 2022, avoir valablement mis en demeure Madame [Z] [T] de venir signer l’acte de vente le 30 juin 2022 à 9h30, soit dans le délai de deux mois suivant l’expiration des 75 jours depuis la dernière signature de l’avant-contrat.
En effet, cette mise en demeure n’étant pas de nature contentieuse, le défaut de réception effective par Madame [Z] [T] de la mise en demeure, adressée par lettre recommandée, n’affecte pas sa validité. 
Au surplus, avant la présente instance, Madame [Z] [T] n’avait jamais soutenu ne pas avoir reçu ce courrier.
Il n’est pas contesté que Madame [Z] [T] ne s’est pas présentée à ces heure et date, raison pour laquelle Maître [B] a rédigé un procès-verbal de carence le 30 juin 2022.
Par conséquent, les époux [Z] [T] seront déboutés de leur demande en nullité du procès-verbal de carence du 30 juin 2022.

Sur la demande en paiement de la somme de 17.600 euros au titre de la clause pénale :
La date du 30 juin 2022 est constitutive, en application de la promesse synallagmatique de vente des 10 et 11 février 2022, du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter en saisissant dans un délai extinctif d’un mois le tribunal compétent en réitération forcée de la vente.
Il est établi que ce délai d’un mois a expiré le 30 juillet 2022 sans qu’aucune des parties n’ait saisi le tribunal en réitération forcée de la vente.
Dès lors, Madame [Z] [T] n’est plus recevable à solliciter la réitération forcée de la vente sur la base de la promesse synallagmatique de vente litigieuse.
De son côté, en application de la promesse synallagmatique de vente des 10 et 11 février 2022, le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provenant de la défaillance de Madame [Z] [T], Madame [J] pouvait renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant cette dernière de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier.
Madame [J] ne justifie pas de telles démarches.
D’ailleurs, il ressort d’un courriel adressé par Madame [J] à Maître [K] le 28 juin 2023, que Madame [Z] [T] et elle se sont mises d’accord pour qu’il n’y ait pas de lettre de sa part pour mettre fin à la procédure.
Par conséquent, Madame [Z] [T] sera condamnée à payer à Madame [J] la somme de 17.600 euros au titre de la stipulation de pénalité, déduction faite des sommes déjà versées sur production de justificatifs, avec intérêts au taux légal à compter 30 juillet 2022.
Corrélativement, Madame [Z] [T] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 8.800 euros au titre du solde de la stipulation de pénalité.
La demande de condamnation solidaire de Monsieur [Z] [T], qui n’est pas concerné par le contrat litigieux, sera en revanche rejetée.

Sur la demande de vente forcée :
Dans son courriel du 28 juin 2023, Madame [J] indiquait également qu’il était possible de fixer une date pour la signature, sans plus de précision.
Ce courriel corrobore donc l’argumentation des époux [Z] [T] selon laquelle des négociations ont eu lieu entre les parties postérieurement au procès-verbal de carence du 30 juin 2022.
Il incombe aux époux [Z] [T] qui sollicitent la réitération forcée de la vente de rapporter la preuve que Madame [J] avait, postérieurement au 30 juin 2022, donné son accord pour conclure la vente avec eux.
Il résulte des échanges de courriels entre les parties, sur la période du 18 janvier 2023 au 15 novembre 2023, que jusqu’au 25 août 2023, Madame [J] n’a jamais manifesté sa volonté de vendre à Monsieur [Z] [T].
En effet, à la lecture des courriels échangés entre Mesdames [J] et [Z] [T] sur la période du 18 janvier 2023 au 16 août 2023, on comprend que Madame [J] est d’accord pour conclure la vente de son bien avec Madame [Z] [T] mais que les parties ne parviennent pas à fixer une date de signature.
Puis, dans un courriel du 25 août 2023, Madame [J] va demander à Maître [K] de rédiger « un compromis pour la vente de (son) appartement avec M et Mme [Z] ». Elle y précise : « Une vente directe n’a plus aucun intérêt étant donné le délai pour la signature de l’acte authentique ».
Ce n’est qu’à compter de cette date que Madame [J] manifeste sa volonté de vendre aux époux [Z] [T] et non plus seulement à Madame [Z] [T], et donc à des conditions différentes de la promesse synallagmatique de vente des 10 et 11 février 2022 qui prévoyait expressément l’absence de faculté de substitution de l’acquéreur.
Or, aucun compromis de vente n’a été rédigé.
De plus, dans un courriel du 24 octobre 2023, Madame [J] a posé une nouvelle condition à la réalisation de cette vente, à savoir le versement à son profit par Madame [Z] [T] du solde de la stipulation de pénalité. Elle lui écrit en ces termes : « Comme votre notaire a du vous l’expliquer, j attends que vous me versiez les sommes que vous me devez concernant la vente que vous avez décidé de ne pas finaliser. Une fois le virement reçu, je pourrai faire la vente avec votre mari et vous-même ».
Dans les courriels postérieurs, Madame [J] précisera son souhait d’obtenir le versement de cette somme, à savoir 8.800 euros, sur son propre compte et avant signature.
Les époux [Z] [T] justifient par la production d’un courriel du 15 novembre 2023 de Madame [Z] [T] à Madame [J] et d’un ordre de virement réalisé le 8 février 2024 par Maître [L], nouveau notaire intervenant aux intérêts de Madame [J], avoir versé les sommes de 8.800 euros (« 5% restant de l’indemnité immobilière ») et 308,25 euros (« frais de carence ») à Maître [L] qui les a lui-même reversées à Madame [J].

Toutefois, ce versement par Maître [L] à Madame [J], condition essentielle de formation de la vente, n’a été réalisé que postérieurement à la saisine par Madame [J] de la présente juridiction.

Dès lors, il n’est pas possible de déduire de tous ces éléments que Madame [J] a accepté de vendre son bien aux époux [Z] [T].

Par conséquent, les époux [Z] [T] seront déboutés de leur demande de vente forcée.


Sur la demande en paiement de la somme de 308.25 euros au titre des frais du procès-verbal de carence du 30 juin 2022 :

En application de l’article 1302 du code civil, « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».

En l’espèce, le procès-verbal de carence rédigé par Maître [B], le 30 juin 2022, à la requête de Madame [J] prévoit dans une clause intitulée « frais » que « les frais, droits et émoluments des présentes et de leurs suites seront supportés par le requérant ».

Madame [Z] [T] justifie avoir versé cette somme à Madame [J] alors qu’elle ne lui était pas due.

Par conséquent, Madame [J] sera condamnée à payer à Madame [Z] [T] la somme de 308, 25 euros.



Sur la demande en paiement de la somme de 20.000 € par Madame [J] à Monsieur et Madame [Z] [T] au titre de la résistance abusive :
L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Il est constant qu’en cas d’abus ou de résistance abusive commis par l’une des parties dans l’exercice de son droit d’agir en justice, l’autre partie peut solliciter l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice qui en est résulté. Un tel abus n’est cependant caractérisé qu’en cas de mauvaise foi, d’erreur grossière équivalente au dol ou de légèreté blâmable. 
En l’espèce, les époux [Z] [T] succombant au procès, ils sont mal fondés à se prévaloir de la résistance abusive de Madame [J].
Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande en paiement au titre de la résistance abusive. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.
Par ailleurs, il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
En l’espèce, les époux [Z] [T], parties perdantes au procès, supporteront solidairement les dépens de l’instance qui seront distraits au profit de Maître Cécile BIGUENET-MAUREL en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Tenus aux dépens, ils seront condamnés solidairement à payer à Madame [J] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire
Il résulte des articles 514 et suivants du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,
Révoque l’ordonnance de clôture rendue le 26 mai 2025 avec effet différé au 5 novembre 2025 pour être à nouveau fixée au jour de l’audience du 20 mai 2026, avant ouverture des débats ;
Déclare recevables les conclusions et pièces signifiées par Madame [C] [J] le 9 avril 2026 et par Madame [G] [T] épouse [Z] [T] et Monsieur [U] [T] le 20 avril 2026 ;
Déboute Madame [G] [T] épouse [Z] [T] et Monsieur [U] [T] de leur demande en nullité du procès-verbal de carence établi par [G] [B], notaire à Antibes, en date du 30 juin 2022 ;
Déboute Madame [G] [T] épouse [Z] [T] et Monsieur [U] [T] de leur demande en réitération forcée de la vente à leur profit de l’ensemble immobilier situé à Antibes 06603, Avenue Principal Pastour, dénommé « résidence Melody », figurant au cadastre sous la section B S numéro 454, pour une surface de 00ha 03 a et 81 ca, appartenant à Madame [C] [J] ;
Condamne Madame [G] [T] épouse [Z] [T] à payer à Madame [C] [J] la somme de 17.600 euros au titre de la stipulation de pénalité, déduction faite des sommes déjà versées par Madame [G] [T] épouse [Z] [T] sur production de justificatifs, avec intérêts au taux légal à compter 30 juillet 2022 ;
Déboute Madame [C] [J] de sa demande tendant à voir condamner solidairement Monsieur [U] [Z] [T] au paiement de la somme de 17.600 euros au titre de la stipulation de pénalité, assortie des intérêts au taux légal ;
Déboute Madame [G] [T] épouse [Z] [T] de sa demande en paiement de la somme de 8.800 euros au titre du solde de la stipulation de pénalité ;
Déboute Madame [C] [J] de sa demande en paiement de la somme de 308, 25 euros au titre des frais relatifs au procès-verbal de carence établi par [G] [B], notaire à Antibes, en date du 30 juin 2022 ;
Condamne Madame [C] [J] à payer à Madame [G] [T] épouse [Z] [T] la somme de 308, 25 euros au titre des frais relatifs au procès-verbal de carence établi par [G] [B], notaire à Antibes, en date du 30 juin 2022 ;
Déboute Madame [G] [T] épouse [Z] [T] et Monsieur [U] [T] de leur demande en paiement de la somme de 20.000 euros au titre de la résistance abusive ;
Déboute Madame [G] [T] épouse [Z] [T] et Monsieur [U] [T] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Condamne solidairement Madame [G] [T] épouse [Z] [T] et Monsieur [U] [T] à verser à Madame [C] [J] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Condamne solidairement Madame [G] [T] épouse [Z] [T] et Monsieur [U] [T] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Cécile BIGUENET-MAUREL en application de l’article 696 du code de procédure civile ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;
Et le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier,

Le Greffier La Présidente