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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 18 juin 2026, n° 25/09851

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 avril 2023 à effet au même jour, la S.A VILOGIA a donné à bail à Mme [G] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 489,61 euros, outre une provision sur charges de 364,31 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, la S.A VILOGIA a fait signifier à Mme [G] [B] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 3.876,03 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, la S.A VILOGIA a fait assigner Mme [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai de deux mois à compter du commandement visant la clause résolutoire signifié le 25 février 2025, ainsi que pour défaut de production de l'attestation d'assurance dans le délai d'un mois fixé par la loi, conformément aux articles 7 dernier alinéa et 24 alinéa 1 de la loi 89-462 ; À défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges et défaut d'assurance, sur le fondement des articles 1224 et 1741 du code civil et des articles 7 et 24 de la loi 89-462 ; Par voie de conséquence, déclarer Mme [G] [B] sans droit au maintien dans le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] ; Condamner Mme [G] [B] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu'elle occupe, en satisfaisant aux obligations d'un locataire sortant ; Faute par Mme [G] [B] de le faire immédiatement, ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamner Mme [G] [B] à payer, en deniers ou quittances valables, la somme de 5 761,73 euros, avec intérêts au taux légal, conformément aux articles 1103, 1231-6, 1344-1 et 1728 du code civil, à l'article 7 de la loi 89-462 susvisée et au contrat de location ; Condamner Mme [G] [B] à payer, en outre les sommes échues depuis le 2 mai 2025 jusqu'au jour de la décision à intervenir, en vertu des articles 1103 et 1728 du code civil, à l'article 7 de la loi 89-462 susvisée et au contrat de location ; Dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du commandement, pour la somme énoncée dans les causes du commandement, soit 3 876,03 euros, et de la présente assignation pour le surplus, conformément à l'article 1231-6 du code civil ; Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l'article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordée qu'au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible ; Condamner Mme [G] [B] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, due jusqu'à complète libération des lieux, ladite indemnité s'élevant mensuellement au prix du loyer actuel, charges comprises, en application des articles 1240 et 1760 du code civil ;Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ; Condamner Mme [G] [B] à payer la somme de 150,00 euros, au titre des frais irrépétibles, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner Mme [G] [B] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet, en application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; Certifier la décision en tant que TITRE EXECUTOIRE EUROPEEN en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et en conséquence dire que le greffier de la juridiction sera tenu, sur demande de la partie requérante, de délivrer le TITRE EXÉCUTOIRE EUROPÉEN ensemble avec l’original de la décision ;Enfin, rappeler que la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 février 2026.

A cette audience, la S.A VILOGIA comparaît représentée par M. [X] [C], régulièrement muni d’un pouvoir. 

Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 12 février 2026, à la somme de 8.534,33 euros. Elle indique avoir connaissance d’une procédure de surendettement en cours en faveur de Mme [G] [B]. Elle précise que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer.

La S.A VILOGIA renonce à sa demande de résiliation du bail en l’absence de justificatif d’assurance contre les risques locatifs.
Elle s’oppose au renvoi sollicité par la défenderesse à l’audience. 

S’agissant des délais de paiement, elle s’en rapporte à l’appréciation souveraine du juge. 

Mme [G] [B] comparaît en personne et est représentée par son conseil. Elle sollicite le renvoi de l’audience car son dossier de surendettement est en cours. Elle indique avoir perdu son emploi en juillet dernier, elle est actuellement en formation et percevra un revenu mensuel équivalent au SMIC à partir du mois de mars, lui permettant de reprendre le paiement de son loyer. Elle perçoit actuellement un revenu de 670 euros par France Travail. Elle précise que son loyer est de 900 euros et ses charges sont élevées. Elle bénéfice du FSL à hauteur de 1.300 euros. 

Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. 

Par note en délibérée dans un délai de 15 jours, Mme [G] [B] a été autorisée à produire le justificatif FSL et la décision de recevabilité de la Commission de surendettement des particuliers du Nord. Les documents n’ont pas été reçus au tribunal dans le délai sollicité. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 prorogée au 18 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail : 

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A VILOGIA justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3ème n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 13 avril 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet. 

Le bail, d’une durée d’un mois, s’est renouvelé pour la dernière fois le 13 février 2025, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. 

Cependant, il a été reconduit tacitement en toutes ses dispositions, y compris la clause résolutoire précitée. 

D’ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [G] [B] le 25 février 2025, pour la somme en principal de 3.876,03 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 25 avril 2025.

Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A VILOGIA fait ressortir une dette d’un montant de 9.005,92 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise. 
Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, soit 67,02 euros, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, soit 60,00 euros, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents, soit 136,08 euros. 

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance soit 666,33 euros. 

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 8.076,49 euros.

Mme [G] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Mme [G] [B] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 8.076,49 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 3.876,03 euros, à compter du 28 juillet 2025, date de l'assignation, pour la somme de 5.761,73 - 3.876,03 euros, soit 1.885,70 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 



« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [G] [B] sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire pour apurer sa dette. 

Toutefois, il ne peut être considéré qu’un seul paiement réalisé pour les besoins de la cause avant l'audience caractérise la reprise du versement intégral du loyer courant par la locataire avant la date de l'audience exigée par l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, alors que le décompte tenu par le bailleur montre que depuis 28 mai 2025, la défenderesse n'a réglé aucun loyer. 

En outre, Mme [G] [B] allègue un retour prochain à meilleur fortune sans toutefois en justifier. 

Ses ressources actuelles d'un montant de 670 euros par mois sont insuffisantes pour respecter un plan d'apurement de la dette d'un montant de 8.076,49 euros en sus du loyer courant. Elle n’apparaît donc pas en capacité de régler sa dette locative.
Ainsi, l’absence de reprise du paiement du loyer à l’audience, l’ancienneté et l’importance de la dette justifient que la S.A VILOGIA puisse à nouveau disposer du logement et que soit ordonnée la libération des lieux

Il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [G] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation : 

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 avril 2025, Mme [G] [B] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié. 

Il y a lieu de condamner Mme [G] [B] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 25 avril 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de janvier 2026 inclus.

Ainsi, Mme [G] [B] sera encore condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 802,55 euros, pour la période courant du 1er février 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A VILOGIA de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Mme [G] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Au regard de ses ressources et de la demande faite à l’audience, le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Mme [G] [B].

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A VILOGIA recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 avril 2023 entre la S.A VILOGIA et Mme [G] [B] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] sont réunies à la date du 25 avril 2025 ;

DEBOUTE Mme [G] [B] de sa demande de délais de paiement ; 

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Mme [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;





CONDAMNE Mme [G] [B] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 8.076,49 euros, créance arrêtée au 31 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 3.876,03 euros, à compter du 28 juillet 2025, date de l'assignation, pour la somme de 5.761,73 - 3.876,03 euros, soit 1.885,70 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

CONDAMNE Mme [G] [B] à payer à la S.A VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation, d'un montant actuel de 802,55 euros, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.A VILOGIA ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ; 

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ; 

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Mme [G] [B] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
CS12488
[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

ACCORDE à Mme [G] [B] l'aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE Mme [G] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ; 

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; 


Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 18 juin 2026.


LA CADRE-GREFFIERE LE JUGE

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/09851 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z47I

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 18 Juin 2026





S.A. VILOGIA


C/

[G] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Juin 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [X] [C], muni d'un mandat écrit 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [B], demeurant [Adresse 2]
assistée par Me Tiffany DHUIEGE, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Février 2026 

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier





















EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 avril 2023 à effet au même jour, la S.A VILOGIA a donné à bail à Mme [G] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 489,61 euros, outre une provision sur charges de 364,31 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, la S.A VILOGIA a fait signifier à Mme [G] [B] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 3.876,03 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, la S.A VILOGIA a fait assigner Mme [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai de deux mois à compter du commandement visant la clause résolutoire signifié le 25 février 2025, ainsi que pour défaut de production de l'attestation d'assurance dans le délai d'un mois fixé par la loi, conformément aux articles 7 dernier alinéa et 24 alinéa 1 de la loi 89-462 ; À défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges et défaut d'assurance, sur le fondement des articles 1224 et 1741 du code civil et des articles 7 et 24 de la loi 89-462 ; Par voie de conséquence, déclarer Mme [G] [B] sans droit au maintien dans le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] ; Condamner Mme [G] [B] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu'elle occupe, en satisfaisant aux obligations d'un locataire sortant ; Faute par Mme [G] [B] de le faire immédiatement, ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamner Mme [G] [B] à payer, en deniers ou quittances valables, la somme de 5 761,73 euros, avec intérêts au taux légal, conformément aux articles 1103, 1231-6, 1344-1 et 1728 du code civil, à l'article 7 de la loi 89-462 susvisée et au contrat de location ; Condamner Mme [G] [B] à payer, en outre les sommes échues depuis le 2 mai 2025 jusqu'au jour de la décision à intervenir, en vertu des articles 1103 et 1728 du code civil, à l'article 7 de la loi 89-462 susvisée et au contrat de location ; Dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du commandement, pour la somme énoncée dans les causes du commandement, soit 3 876,03 euros, et de la présente assignation pour le surplus, conformément à l'article 1231-6 du code civil ; Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l'article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordée qu'au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible ; Condamner Mme [G] [B] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, due jusqu'à complète libération des lieux, ladite indemnité s'élevant mensuellement au prix du loyer actuel, charges comprises, en application des articles 1240 et 1760 du code civil ;Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ; Condamner Mme [G] [B] à payer la somme de 150,00 euros, au titre des frais irrépétibles, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner Mme [G] [B] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet, en application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; Certifier la décision en tant que TITRE EXECUTOIRE EUROPEEN en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et en conséquence dire que le greffier de la juridiction sera tenu, sur demande de la partie requérante, de délivrer le TITRE EXÉCUTOIRE EUROPÉEN ensemble avec l’original de la décision ;Enfin, rappeler que la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 février 2026.

A cette audience, la S.A VILOGIA comparaît représentée par M. [X] [C], régulièrement muni d’un pouvoir. 

Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 12 février 2026, à la somme de 8.534,33 euros. Elle indique avoir connaissance d’une procédure de surendettement en cours en faveur de Mme [G] [B]. Elle précise que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer.

La S.A VILOGIA renonce à sa demande de résiliation du bail en l’absence de justificatif d’assurance contre les risques locatifs.
Elle s’oppose au renvoi sollicité par la défenderesse à l’audience. 

S’agissant des délais de paiement, elle s’en rapporte à l’appréciation souveraine du juge. 

Mme [G] [B] comparaît en personne et est représentée par son conseil. Elle sollicite le renvoi de l’audience car son dossier de surendettement est en cours. Elle indique avoir perdu son emploi en juillet dernier, elle est actuellement en formation et percevra un revenu mensuel équivalent au SMIC à partir du mois de mars, lui permettant de reprendre le paiement de son loyer. Elle perçoit actuellement un revenu de 670 euros par France Travail. Elle précise que son loyer est de 900 euros et ses charges sont élevées. Elle bénéfice du FSL à hauteur de 1.300 euros. 

Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. 

Par note en délibérée dans un délai de 15 jours, Mme [G] [B] a été autorisée à produire le justificatif FSL et la décision de recevabilité de la Commission de surendettement des particuliers du Nord. Les documents n’ont pas été reçus au tribunal dans le délai sollicité. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 prorogée au 18 juin 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail : 

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A VILOGIA justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3ème n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 13 avril 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet. 

Le bail, d’une durée d’un mois, s’est renouvelé pour la dernière fois le 13 février 2025, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. 

Cependant, il a été reconduit tacitement en toutes ses dispositions, y compris la clause résolutoire précitée. 

D’ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [G] [B] le 25 février 2025, pour la somme en principal de 3.876,03 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 25 avril 2025.

Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A VILOGIA fait ressortir une dette d’un montant de 9.005,92 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise. 
Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, soit 67,02 euros, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, soit 60,00 euros, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents, soit 136,08 euros. 

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance soit 666,33 euros. 

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 8.076,49 euros.

Mme [G] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Mme [G] [B] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 8.076,49 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 3.876,03 euros, à compter du 28 juillet 2025, date de l'assignation, pour la somme de 5.761,73 - 3.876,03 euros, soit 1.885,70 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 



« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [G] [B] sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire pour apurer sa dette. 

Toutefois, il ne peut être considéré qu’un seul paiement réalisé pour les besoins de la cause avant l'audience caractérise la reprise du versement intégral du loyer courant par la locataire avant la date de l'audience exigée par l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, alors que le décompte tenu par le bailleur montre que depuis 28 mai 2025, la défenderesse n'a réglé aucun loyer. 

En outre, Mme [G] [B] allègue un retour prochain à meilleur fortune sans toutefois en justifier. 

Ses ressources actuelles d'un montant de 670 euros par mois sont insuffisantes pour respecter un plan d'apurement de la dette d'un montant de 8.076,49 euros en sus du loyer courant. Elle n’apparaît donc pas en capacité de régler sa dette locative.
Ainsi, l’absence de reprise du paiement du loyer à l’audience, l’ancienneté et l’importance de la dette justifient que la S.A VILOGIA puisse à nouveau disposer du logement et que soit ordonnée la libération des lieux

Il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [G] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation : 

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 avril 2025, Mme [G] [B] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié. 

Il y a lieu de condamner Mme [G] [B] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 25 avril 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de janvier 2026 inclus.

Ainsi, Mme [G] [B] sera encore condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 802,55 euros, pour la période courant du 1er février 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A VILOGIA de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Mme [G] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Au regard de ses ressources et de la demande faite à l’audience, le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Mme [G] [B].

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A VILOGIA recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 avril 2023 entre la S.A VILOGIA et Mme [G] [B] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4] sont réunies à la date du 25 avril 2025 ;

DEBOUTE Mme [G] [B] de sa demande de délais de paiement ; 

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Mme [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;





CONDAMNE Mme [G] [B] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 8.076,49 euros, créance arrêtée au 31 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 3.876,03 euros, à compter du 28 juillet 2025, date de l'assignation, pour la somme de 5.761,73 - 3.876,03 euros, soit 1.885,70 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

CONDAMNE Mme [G] [B] à payer à la S.A VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation, d'un montant actuel de 802,55 euros, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.A VILOGIA ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ; 

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ; 

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Mme [G] [B] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
CS12488
[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

ACCORDE à Mme [G] [B] l'aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE Mme [G] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ; 

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; 


Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 18 juin 2026.


LA CADRE-GREFFIERE LE JUGE





EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L441-3, code civil 1741, code civil 1760, code de la construction et de l'habitation L442-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-13T18:11:46.192Z.