Tribunal judiciaire de Pontoise, Troisième Chambre Civile, 26 juin 2026, n° 21/02854

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

26 Juin 2026

N° RG 21/02854 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MBVX 

Code NAC : 54G 

[F], [S] [H]
[M], [W], [E] [B] épouse [H]

C/

S.A.R.L. KA ARCHITECTURE
S.A. [K] recherchée en sa triple qualité d’assureur D-O CNR et RC
MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
S.A. AXA FRANCE IARD
S.D.C. [Adresse 1]
[V] [O]
[C] [N] épouse [O]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN, Greffière, a rendu le 26 juin 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente
Madame MARQUES, Vice-Présidente
Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 10 Avril 2026 devant Grégoire PERRIN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Grégoire PERRIN 

--==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [F], [S] [H], né le 12 Décembre 1973 à [Localité 1] (ROYAUME UNI), demeurant [Adresse 2]

Madame [M], [W], [E] [B] épouse [H], née le 30 Juillet 1973 à [Localité 2] (79), demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Me Claire BENOLIEL, avocat postulante au barreau de VAL D’OISE et Me Ludovic REVERT-CHERQUI, avocat plaidant au barreau de PARIS 

DÉFENDEURS

S.A.R.L. KA ARCHITECTURE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat 

S.A. [K] ès qualités d’assureur D/O et ès qualités d’assureur CNR et RC de la société PIERRE ET P PROMOTION, immatriculée au RCS de [Localité 3] n° 429369309, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Marie-Noël LYON, avocate postulante au barreau de VAL D’OISE et Me Samia DIDI MOULAI, avocate plaidante au barreau de PARIS

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ès qualités d’assureur de la SARL KA ARCHITECTURE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Katy CISSE, avocate postulante au barreau de VAL D’OISE et Me Ladislas FRASSON-GORRET, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A. AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur de la société TMM SERVICES liquidée, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Marie-Eva BIRRIEN, avocate postulante au barreau de VAL D’OISE et Me Stella BEN ZENOU, avocate plaidante au barreau de PARIS

S.D.C. [Adresse 7] représenté par son syndic le CABINET HABITAT CONFORT IMMOBILIER, dont le siège social est à [Adresse 8]

représenté par Me Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE

Monsieur [V] [O], né le 24 avril 1978 à [Localité 4] (92), demeurant [Adresse 9]

Madame [C] [N] épouse [O], née le 8 mai 1980 à [Localité 5] (95), demeurant [Adresse 9]

Tous deux représentés par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

--==o0§0o==--

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL Pierre et P Immobilier a fait réaliser, en qualité de maître d'ouvrage, une opération immobilière consistant en la rénovation et la transformation d'un local d'activité en un ensemble de dix logements sis [Adresse 10] à [Localité 6] (95). 

Pour cette opération, la SARL Pierre et P Immobilier a souscrit auprès de la société [K] une police d'assurance dommages-ouvrage, une police constructeur non réalisateur ainsi qu'une assurance de responsabilité civile. 

Sont notamment intervenus à l'acte de construire : 
- la SARL KA Architecture, en qualité de maître d'œuvre, assurée par la société d'assurance Mutuelle des architectes français (ci-après la MAF) ; 
- la société TMM Services, en qualité d'entreprise générale, assurée auprès de la société Axa France Iard ;
- le Bureau Veritas, en qualité de contrôleur technique. 

Par acte du 6 mai 2008, M. [V] [O] et Mme [C] [N] épouse [O] ont acquis un pavillon, correspondant au lot n°1 au sein de l'ensemble immobilier, qu'ils ont vendu à M. [F] [H] et Mme [M] [B] épouse [H] par acte du 16 septembre 2014. 

Constatant des infiltrations par la toiture, les époux [H] ont déclaré deux sinistres à la société [K] les 18 février 2015 et 8 février 2016. 

Par acte d'huissier du 14 avril 2018, ils ont saisi le juge des référés au contradictoire de la société [K] aux fins de voir ordonner une expertise. 

Par actes d'huissier des 9 et 14 mai 2018, la société [K] a assigné aux mêmes fins la société KA Architecture, son assureur la MAF et la société Axa France Iard ès qualités d'assureur de la société TMM Services.

Par ordonnance du 20 septembre 2018, le juge des référés a fait droit à la demande d'expertise et désigné M. [Z] en qualité d'expert, lequel a remis son rapport le 16 janvier 2020. 

Par actes d'huissier des 9, 14 et 15 mai 2018, la société [K] a fait assigner au fond la société KA Architecture, son assureur la MAF et la société Axa France Iard ès qualités d'assureur de la société TMM Services devant le présent tribunal afin de préserver ses recours. 

Par exploits introductifs d'instance des 12 et 17 mai 2021, M. [F] [H] et Mme [M] [B] épouse [H] ont fait assigner M. [V] [O] et Mme [C] [N] épouse [O], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à Argenteuil, la société [K] ès qualités d'assureur responsabilité civile et constructeur non réalisateur de la SARL Pierre et P Immobilier et d'assureur dommages-ouvrage, la société d'assurance Mutuelle des architectes français ès qualités d'assureur de la SARL KA Architecture et la société Axa France Iard ès qualités d'assureur de la société TMM Services devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d'indemnisation de leurs préjudices. 

Cette instance a été jointe à l'instance engagée par la société [K]. 

Par ordonnance du 13 janvier 2023, le juge de la mise en état a : 
- Dit que la réception tacite de l'ouvrage est intervenue le 6 mai 2008 ; 
- Déclaré irrecevables comme forcloses les demandes des époux [H] à l'encontre de la société Axa France Iard et de la MAF.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023, M. [F] [H] et Mme [M] [B] épouse [H] demandent au tribunal, aux visas des articles 1137, 1792 et suivants et 1240 du code civil, 14 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et L.124-3 du code des assurances, de :
* Donner acte aux époux [H] qu'ils se désistent de leurs prétentions à l'encontre de la MAF et de la société Axa France Iard ; 
* Débouter les défendeurs de leurs demandes à l'encontre des époux [H] ; 
* Condamner in solidum la société [K] ès qualités d'assureur responsabilité civile et constructeur non réalisateur de la SARL Pierre et P Immobilier et d'assureur dommages-ouvrage, le SDC du [Adresse 10] et/ou toutes parties succombantes et les époux [O] à payer aux époux [H] les sommes suivantes : 
- 16 000,00 euros au titre de la réfection de la toiture ; 
- 2 000,00 euros au titre de la reprise des embellissements ; 
- 2 875,00 euros au titre du préjudice de jouissance ; 
- 2 930,95 euros au titre de la facture de réparation de l'entreprise Styl-Bat ; 
- 570,40 euros au titre des frais de procès-verbal de constat d'huissier ; 
* Condamner in solidum la société [K] ès qualités d'assureur responsabilité civile et constructeur non réalisateur de la SARL Pierre et P Immobilier et d'assureur dommages-ouvrage, le SDC du [Adresse 10] et/ou toutes parties succombantes et les époux [O] au paiement de l'intégralité des dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire d'un montant de 5 764,12 euros ; 
* Condamner in solidum la société [K] ès qualités d'assureur responsabilité civile et constructeur non réalisateur de la SARL Pierre et P Immobilier et d'assureur dommages-ouvrage, le SDC du [Adresse 10] et/ou toutes parties succombantes et les époux [O] à payer aux époux [H] la somme de 10 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 09 avril 2025, la société [K] demande au tribunal de :
A titre principal, 

- Mettre hors de cause, faute de réception des travaux, la société [K] au titre des contrats dommages-ouvrage et constructeur non-réalisateur ; 
- Mettre hors de cause la société [K] au titre du contrat responsabilité civile ou, à défaut, juger que les condamnations à intervenir ne pourraient l'être que sous déduction de la franchise et du plafond des garanties contractuellement prévues ; 
A titre subsidiaire, 
- Dire et juger que la réception des travaux est intervenue le 24 juin 2008 ; 
- Condamner in solidum la MAF et la société Axa France Iard à relever et garantir la société [K] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; 
- Ordonner l'exécution provisoire de ce chef de demande ; 
En tout état de cause, 
- Condamner tous succombants à verser à la société [K] la somme de 5000,00 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me [Localité 7]. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, le SDC du [Adresse 10] demande au tribunal de :
- Débouter les époux [H] de leurs demandes à son encontre ; 
- Condamner tous succombants à payer au SDC du [Adresse 10] la somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ; 
- Condamner tous succombants aux entiers dépens. 

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, les époux [O] demandent au tribunal de :
- Débouter les époux [H] de leurs demandes à leur encontre ; 
- Condamner les époux [H] à leur verser la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ; 
- Condamner les époux [H] à leur verser la somme de 4 000,00 euros pour procédure abusive ; 
- Condamner les époux [H] à leur verser la somme de 6 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- Les condamner aux dépens. 

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 31 août 2023, la MAF demande au tribunal de :
A titre principal, 
- Dire et juger les époux [H] irrecevables en leurs demandes à l'encontre de la MAF ; 
- Débouter en conséquence les époux [H] de leurs demandes de condamnation présentées contre la MAF ; 
- Débouter la société [K] et toute partie de leurs demandes et appels en garantie dirigés contre la MAF ; 
A titre subsidiaire, 
- Dire et juger que la part de responsabilité de la SARL KA Architecture ne saurait être supérieure à une fourchette comprise entre 10% et 20% ; 
- Condamner in solidum la société [K] ès qualités d'assureur responsabilité civile et constructeur non réalisateur de la SARL Pierre et P Immobilier et la société Axa France Iard ès qualités d'assureur de la société TMM Services à relever et garantir la MAF de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ; 
En tout état de cause, 
- Dire et juger que toute condamnation de la MAF ne pourra être prononcée que dans les limites contractuelles de sa garantie facultative et notamment le plafond et la franchise contractuelle ; 
- Condamner tout succombant à verser à la MAF la somme de 3 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner tout succombant aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés par Me Ladislas Frasson-Gorret. 

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 juillet 2025, la société Axa France Iard demande au tribunal de :
In limine litis, 
- Déclarer les demandes présentées par la société [K] dans son assignation du 11 mai 2018 à l'encontre de la société Axa France Iard irrecevables car forcloses ; 
- Prendre acte du désistement des époux [H] et de l'acceptation de la société Axa France Iard, sans préjudice du maintien de sa demande au titre des frais irrépétibles ; 
Sur le fond, à titre principal,
- Débouter en toute hypothèse la société [K], la MAF et plus généralement toute partie de leurs demandes dirigées contre la société Axa France Iard dont la garantie n'est pas mobilisable ; 
- Condamner les époux [H], la société [K], la MAF ou tout autre partie à verser à la société Axa France Iard la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
A titre subsidiaire, 
- Limiter la garantie de la société Axa France Iard aux clauses prévues par sa police y compris les franchises opposables pour les garanties facultatives ; 
- Condamner la MAF à garantir la société Axa France Iard de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. 

La clôture de la mise en état a été fixée au 20 novembre 2025 par ordonnance du même jour et l'affaire appelée à l'audience du 10 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré au 26 juin 2026, date de la présente décision.

MOTIFS

I/ Sur les demandes liminaires

Sur la réception des travaux

Aux termes de l'article 1792-6 du code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statue sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement.

Aux termes de l'article 794 du même code, les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir. 

Il résulte de la combinaison de ces textes que l'autorité de la chose jugée attachée à l'ordonnance du juge de la mise en état statuant sur une fin de non-recevoir s'étend à la question de fond préalable tranchée au dispositif, à la condition que l'examen de la fin de non-recevoir ait nécessité la résolution de ladite question de fond. 

En l'espèce, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 13 janvier 2023, déclaré irrecevables comme forcloses les demandes des époux [H] à l'encontre de la société Axa France Iard et de la MAF, après avoir, par une disposition distincte, dit que la réception tacite de l'ouvrage est intervenue le 6 mai 2008. 
L'examen de la forclusion des demandes des époux [H] ayant conduit le juge de la mise en état à statuer sur l'expiration d'un délai décennal à compter de la réception de l'ouvrage, la fin de non-recevoir a nécessité que soit tranchée au préalable la question de fond relative à la date de ladite réception. 

Dès lors, l'ordonnance du juge de la mise en état a autorité de la chose jugée s'agissant de la date de réception des travaux. 

Dans ces conditions, la société [K], qui était partie à l'audience d'incident, n'est plus recevable à solliciter devant la juridiction du fond que soit retenue une absence de réception de l'ouvrage ou, à défaut, une date de réception postérieure.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion des demandes de la société [K]

En application des articles 1792-4-1 et 1792-4-3 du code civil, le délai de dix ans à compter de la réception des travaux pour agir contre les constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du même code est un délai de forclusion.

En l'espèce, l'instance introduite par la société [K] à l'encontre de la société KA Architecture, son assureur la MAF et la société Axa France Iard ès qualités d'assureur de la société TMM Services l'a été par actes des 9, 14 et 15 mai 2018, soit antérieurement à l'entrée en vigueur du nouvel article 789 du code de procédure civile, qui donne compétence exclusive au juge de la mise en état pour connaître des fins de non-recevoir. 

Il ressort de l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 13 janvier 2023 que la date de la réception tacite des travaux est intervenue le 6 mai 2008. 

Dès lors, la société [K] avait jusqu'au 6 mai 2018 pour faire assigner la société Axa France Iard et la MAF au fond. 

Or, n'ayant fait assigner en référé et au fond ces deux sociétés que les 14 et 15 mai 2018, soit plusieurs jours après l'expiration du délai décennal, il convient de déclarer irrecevables comme forcloses les demandes de la société [K] à l'encontre de la société Axa France Iard et de la MAF. 

Sur l'irrecevabilité des demandes des époux [H] à l'encontre de la MAF

Le juge de la mise en état ayant déjà déclaré irrecevables les demandes des époux [H] à son encontre, il n'y a pas lieu de statuer sur cette fin de non-recevoir soulevée à nouveau par la MAF dans le cadre de la présente instance. 

Sur le désistement des époux [H] de leurs demandes à l'encontre de la MAF et de la société Axa France Iard

Par ordonnance du 13 janvier 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables comme forcloses les demandes des époux [H] à l'encontre de la société Axa France Iard et de la MAF. 

Ainsi, ces demandes ayant été écartées, il n'appartient pas aux époux [H] de les maintenir ou de s'en désister.

Dès lors, il n'y a pas lieu d'acter tant le désistement de leur demande que l'acceptation par les sociétés MAF et Axa de ce désistement. 

II/ Sur l'indemnisation des préjudices consécutifs aux infiltrations par la toiture

Sur la nature, l'origine et la qualification du désordre

Il incombe au maître ou à l'acquéreur de l'ouvrage qui agit sur le fondement de l'article 1792 du code civil de rapporter la preuve de l'existence de dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Il ressort des éléments versés aux débats que le lot n°1 acquis par les époux [O] puis, en 2014, par les époux [H] au sein de l'ensemble immobilier du [Adresse 10] à [Localité 6] a connu des infiltrations en provenance de la toiture ; que les époux [H] ont procédé à deux déclarations de sinistre les 18 février 2015 et 8 février 2016. 

L'expert judiciaire relève dans son rapport que les couvertures du séjour-cuisine, des chambres et de la salle de bain sont affectées de diverses non-conformités ; il retient que le désordre d'infiltrations est généré par la couverture du séjour cuisine. 

Les non-conformités affectant la pente, l'étanchéité ou encore la ventilation de la couverture du séjour-cuisine, décelées postérieurement à l'apparition des infiltrations, présentaient un caractère caché au jour de la réception de l'ouvrage, soit le 6 mai 2008. 

Il convient par ailleurs de relever que l'expert a constaté un taux d'humidité de 60% en cueillie de passage de porte dans le séjour-cuisine ; qu'il préconise la réfection totale de la couverture de cette pièce. 

L'ampleur de l'humidité constatée en provenance d'un des éléments constitutifs de l'ouvrage rend ce dernier impropre à sa destination d'habitation. 

Dès lors, le désordre est de nature décennale. 

Sur les responsabilités et la garantie des assureurs

Sur la garantie de l'assureur dommages-ouvrage 

En application de l'article L.242-1 du code des assurances, l'assurance de dommages-ouvrage garantit le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792. 

Il résulte de ce texte que l'assureur dommages-ouvrage ne garantit que les désordres de nature décennale et ne prend en charge que les dommages matériels, sauf à ce que le maître de l'ouvrage ait souscrit une garantie complémentaire pour les dommages immatériels. 

En l'espèce, compte tenu du caractère décennal du désordre, la société [K] ès qualités d'assureur dommages-ouvrage doit sa garantie.

En revanche, il n'est pas démontré par les époux [H] que les dommages immatériels soient couverts par l'assurance dommages-ouvrage, de sorte que la garantie de la société [K] ne sera due qu'au titre des dommages matériels. 

Sur la responsabilité des époux [O]

En droit, il résulte de l'ancien article 1116 du code civil (1137 nouveau) que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait dissuadé de contracter.

En application de l'article 1240 nouveau du code civil, le droit de demander la nullité d'un contrat sur le fondement de l'article 1137 du code civil n'exclut pas l'exercice, par la victime des manœuvres dolosives, d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu'elle a subi.

En l'espèce, les époux [H] font valoir que les époux [O] avaient connaissance, au jour de la vente, des infiltrations affectant le bien vendu et leur ont volontairement dissimulé cette information ; qu'ainsi, ils ont commis une réticence dolosive engageant leur responsabilité. 

Cela étant, si les demandeurs versent au soutien de leur demande deux courriers émanant du syndic de la copropriété en dates des 8 août et 2 novembre 2012 et évoquant un sinistre et l'éventualité de l'intervention d'un couvreur, ces seuls éléments, en l'absence de précision sur le sinistre évoqué, ne suffisent pas à démontrer que les époux [O], destinataires de ces courriers, avaient connaissance du désordre litigieux au jour de la vente. 

Dans ces conditions, les époux [H] seront déboutés de leur demande à l'encontre des époux [O]. 

Sur la garantie de la société [K] ès qualités d'assureur constructeur non réalisateur de la SARL Pierre et P Immobilier

En vertu de l'article 1646-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu des vices cachés à la réception sur le fondement de la garantie décennale de l'article 1792 du même code si les conditions d'application de cette garantie sont réunies. 

En application de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Aux termes de l'article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. 

En l'espèce, la SARL Pierre et P Immobilier, constructeur de l'ouvrage, est responsable de plein droit sur le fondement de l'article 1792 du code civil, de sorte que la société [K] doit sa garantie en sa qualité d'assureur Constructeur non réalisateur. 

En revanche, il n'est pas démontré par les époux [H] que les dommages immatériels soient couverts par l'assurance Constructeur non réalisateur, de sorte que la garantie de la société [K] ne sera due qu'au titre des dommages matériels. 

Sur la garantie de la société [K] ès qualités d'assureur responsabilité civile de la SARL Pierre et P Immobilier

La SARL Pierre et P Immobilier étant responsable de plein droit et non pour faute prouvée, seule la garantie obligatoire de la société [K], soit la police Constructeur non réalisateur, apparaît être due. 

Les époux [H], qui ne justifient pas du bien-fondé de leur demande à ce titre, seront déboutés de leur demande à l'encontre de la société [K] ès qualités d'assureur responsabilité civile de la SARL Pierre et P Immobilier. 

Sur la responsabilité du SDC du [Adresse 10]

Les époux [H] font valoir, au soutien de leur demande, que la société [K] est le gardien des toitures affectées de non-conformités, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, lesdites toitures constituant des parties communes spéciales en application du règlement de copropriété ; ils ajoutent, au visa de l'article 18-2 de la loi précitée, que le SDC du [Adresse 10] doit répondre de la faute de son syndic, le cabinet HCI, qui n'a entrepris aucune démarche pour obtenir la remise des pièces et archives auprès du syndic qui l'a précédé, à savoir les pièces du marché lui permettant d'activer en temps utile les garanties d'assurance.

Aux termes de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. 

Aux termes de l'article 6-2 de la loi, les parties communes spéciales à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

En application de ces textes, s'il suffit à la victime d'apporter la preuve que le dommage est imputable à un défaut de conception ou d'entretien d'une partie commune pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il en va différemment lorsque le défaut affecte une partie commune spéciale, seuls les copropriétaires en ayant l'usage étant alors tenus de supporter les charges y afférentes. 

En l'espèce, il ressort du règlement de copropriété que les éléments assurant le clos, le couvert et l'étanchéité, la toiture (charpentes et couverture) ou la toiture terrasse des bâtiments A, B, C, D, E, F, G, H et I constituent des parties communes spéciales à chacun de ces bâtiments. 

Dès lors, le désordre affectant la couverture du bâtiment des époux [H] trouve son origine dans une partie commune spéciale et ne saurait engager la responsabilité du SDC du [Adresse 10] sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

Par ailleurs, il convient de relever que les époux [H], qui font valoir que le cabinet HCI n'a pas obtenu de l'ancien syndic de document concernant une assurance dommages-ouvrage, de procès-verbal de réception ni les marchés de travaux, n'expliquent pas l'éventuel lien entre le défaut d'obtention de documents et les dommages qu'ils subissent, étant au demeurant précisé qu'ils ont utilement engagé la responsabilité de l'assureur dommages-ouvrage et de l'assureur du promoteur constructeur et que la réception des travaux a été fixée par ordonnance du juge de la mise en état du 13 janvier 2023. 

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter les époux [H] de leurs demandes à l'encontre du SDC du [Adresse 10]. 

Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que : 
- la société [K] ès qualités d'assureur dommages-ouvrage et la société [K] ès qualités d'assureur Constructeur non réalisateur de la SARL Pierre et P Immobilier seront tenues in solidum de la réparation des dommages matériels résultant du désordre litigieux ; 
- les époux [H] doivent être déboutés de leurs demandes à l'encontre de la société [K] ès qualités d'assureur responsabilité civile de la SARL Pierre et P Immobilier, des époux [O] et du SDC du [Adresse 10]. 

Sur les préjudices

Sur les préjudices matériels

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'expert préconise la réfection totale de la couverture du séjour-cuisine afin de mettre fin au désordre ainsi que la reprise des embellissements ; que ces travaux apparaissent nécessaires. 

Compte tenu des devis présentés par les époux [H] et de leur examen par l'expert judiciaire, il convient de condamner in solidum la société [K] ès qualités d'assureur dommages-ouvrage et la société [K] ès qualités d'assureur Constructeur non réalisateur de la SARL Pierre et P Immobilier à verser aux demandeurs : 
- 16 000,00 euros au titre de la réfection de la toiture ; 
- 2 000,00 euros au titre de la reprise des embellissements. 

Par ailleurs, les époux [H] justifient, par la production d'une facture du 12 octobre 2015, avoir versé la somme de 2 930,95 euros à l'entreprise Styl-Bat afin de remédier aux infiltrations en provenance de la toiture ; cette dépense étant une conséquence dommageable du désordre litigieux, la société [K] ès qualités d'assureur dommages-ouvrage et la société [K] ès qualités d'assureur Constructeur non réalisateur de la SARL Pierre et P Immobilier y seront également tenues. 

Enfin, elles seront tenues du remboursement des frais des procès-verbaux de constat d'huissier établis les 4 et 12 mai 2019 par les époux [H], ces dépenses apparaissant elles aussi en lien direct avec le désordre d'infiltrations. 

Sur le préjudice de jouissance

Les dommages immatériels n'étant pas garantis par l'assurance dommages-ouvrage et l'assurance Constructeur non réalisateur souscrites auprès de la société [K], les époux [H] seront déboutés de leur demande au titre du préjudice de jouissance. 

III/ Sur les autres demandes

Sur les demandes de dommages-intérêts des époux [O]

En application constante des dispositions de l'article 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol. 

L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits et devoirs n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul refus de donner suite aux prétentions de l'autre partie.

En l'espèce, les époux [O] exposent que les époux [H] ne les ont jamais contactés avant l'assignation, qui est intervenue quatre ans après la vente ; que malgré la fragilité de leur dossier et la forclusion de leurs demandes, les époux [H] ont maintenu la procédure en l'état, ce qui a généré pour les époux [O] l'engagement de frais et de nombreux tracas. 

Cela étant, il ne saurait être reprochés aux époux [H], qui ont subi les conséquences dommageables d'un désordre trouvant sa source dans des non-conformités préexistant à la vente, d'avoir tenté d'engager la responsabilité de leurs vendeurs, la seule circonstance qu'ils aient fait une appréciation inexacte de leurs droits ne suffisant pas à établir leur faute. 

En conséquence, les époux [O] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires de ce chef. 

Sur les demandes de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En application de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

En l'espèce, la société [K] ès qualités d'assureur dommages-ouvrage et la société [K] ès qualités d'assureur Constructeur non réalisateur de la SARL Pierre et P Immobilier, parties perdantes, seront tenues aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire d'un montant de 5 764,12 euros. 

Par ailleurs, il convient d'admettre les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

En l'espèce, la société [K] ès qualités d'assureur dommages-ouvrage et la société [K] ès qualités d'assureur Constructeur non réalisateur seront condamnées in solidum à verser :
- 3 500,00 euros aux époux [H] ; 
- 1 500,00 euros à la MAF ; 
- 1 500,00 euros à la société Axa France Iard. 
Par ailleurs, il convient de condamner les époux [H] à verser : 
- 1 500,00 euros aux époux [O] ; 
- 1 000,00 euros au SDC du [Adresse 10]. 

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées. 

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n'en dispose autrement. 

En l'espèce, l'exécution provisoire du présent jugement sera rappelée. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

DÉCLARE la société [K] ès qualités d'assureur responsabilité civile et constructeur non réalisateur de la SARL Pierre et P Immobilier et d'assureur dommages-ouvrage irrecevable, du fait de l'autorité de la chose jugée attachée à l'ordonnance du juge de la mise en état du 13 janvier 2023, à contester la date de la réception de l'ouvrage fixée par ladite décision ; 

DÉCLARE irrecevables comme forcloses les demandes de la société [K] ès qualités d'assureur responsabilité civile et constructeur non réalisateur de la SARL Pierre et P Immobilier et d'assureur dommages-ouvrage à l'encontre de la société d'assurance Mutuelle des architectes français ès qualités d'assureur de la SARL KA Architecture et de la société Axa France Iard ès qualités d'assureur de la société TMM Services ; 

DIT n'y avoir lieu à statuer sur la recevabilité des demandes de M. [F] [H] et Mme [M] [B] épouse [H] à l'encontre de la société d'assurance Mutuelle des architectes français ès qualités d'assureur de la SARL KA Architecture ; 

DIT n'y avoir lieu à statuer sur le désistement de M. [F] [H] et Mme [M] [B] épouse [H] de leurs demandes à l'encontre de la société d'assurance Mutuelle des architectes français ès qualités d'assureur de la SARL KA Architecture et de la société Axa France Iard ès qualités d'assureur de la société TMM Services ; 

DÉBOUTE M. [F] [H] et Mme [M] [B] épouse [H] de leurs demandes indemnitaires à l'encontre de la société [K] ès qualités d'assureur responsabilité civile de la SARL Pierre et P Immobilier, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 6] et de M. [V] [O] et Mme [C] [N] épouse [O] ; 

CONDAMNE in solidum la société [K] ès qualités d'assureur dommages-ouvrage et la société [K] ès qualités d'assureur Constructeur non réalisateur de la SARL Pierre et P Immobilier à verser à M. [F] [H] et Mme [M] [B] épouse [H] les sommes suivantes, en réparation du préjudice matériel ; 
- 16 000,00 euros au titre de la réfection de la toiture ; 
- 2 000,00 euros au titre de la reprise des embellissements ; 
- 2 930,95 euros au titre de la facture de l'entreprise Styl-Bat ; 
- 570,40 euros au titre des procès-verbaux de constat d'huissier ; 

DÉBOUTE M. [F] [H] et Mme [M] [B] épouse [H] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ; 

DÉBOUTE M. [V] [O] et Mme [C] [N] épouse [O] de leurs demandes au titre du préjudice moral et de la procédure abusive ; 

CONDAMNE in solidum la société [K] ès qualités d'assureur dommages-ouvrage et la société [K] ès qualités d'assureur Constructeur non réalisateur de la SARL Pierre et P Immobilier aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire d'un montant de 5 764,12 euros ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum la société [K] ès qualités d'assureur dommages-ouvrage et la société [K] ès qualités d'assureur Constructeur non réalisateur de la SARL Pierre et P Immobilier à verser au titre des frais irrépétibles : 
- 3 500,00 euros à M. [F] [H] et Mme [M] [B] épouse [H] ; 
- 1 500,00 euros à la société d'assurance Mutuelle des architectes français ès qualités d'assureur de la SARL KA Architecture ; 
- 1 500,00 euros à la société Axa France Iard ès qualités d'assureur de la société TMM Services ; 

CONDAMNE M. [F] [H] et Mme [M] [B] épouse [H] à verser au titre des frais irrépétibles : 
- 1 500,00 euros à M. [V] [O] et Mme [C] [N] épouse [O]; 
- 1 000,00 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 6]; 

REJETTE les autres demandes au titre des frais irrépétibles ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision. 

Le présent jugement ayant été signé ce jour par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière
Madame LEAUTIER Madame MAZZIERI-SARKISSIAN 





























Me Thierry ALLAIN
Me Claire BENOLIEL
Me Marie-eva BIRRIEN
Me Katy CISSE
Me Thierry LAISNE
Me Marie-noël LYON