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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, Baux Commerciaux, 7 juillet 2026, n° 25/00013

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 2 janvier 2015, Les Plastiques Industriels de [Localité 1] (P.I.V.) a consenti à la société Arcus Inox un bail commercial d'une durée de neuf années à compter du 2 janvier 2015 jusqu’au 31 décembre 2024 portant sur des locaux situés à [Localité 1] faisant partie d'un ensemble industriel comprenant trois bâtiments industriels, une maison de gardien, un bâtiment administratif, un bâtiment social décrits par les plans annexés au contrat.

Il est précisé dans le contrat de bail que « le locataire aura la jouissance exclusive du bâtiment A équipé de trois ponts roulants et partiellement du bâtiment F, ainsi que de la cour arrière du bâtiment. Les voies d'accès seront à utiliser en commun avec le bailleur. Soit une superficie approximative de 1 330 m² dont le locataire prendra possession progressivement ».

Les locaux sont exclusivement destinés à usage industriel, le preneur pouvant exercer dans les lieux toutes activités industrielles et commerciales se rapportant à la fabrication, la transformation et la distribution d'articles d'acier, à l'exclusion de toute autre.

Le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 6 650 € (60 € par mètre carré et par an), payable le premier jour de chaque mois échu.

Suivant acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, la société Arcus Inox a signifié au bailleur une demande de renouvellement de bail commercial dès le 1er juillet 2024 aux clauses et conditions initiales. Suivant exploit du 13 août 2024, le bailleur a consenti au principe du renouvellement à compter du 1er juillet 2024 mais a sollicité la fixation du loyer annuel à la somme de 134 958 € hors-taxes et hors charges (soit 11 246,50 € par mois) « ajusteé à la surface occupée (…) soit 240 m² pour le bâtiment F et 1 115 m² pour le bâtiment A étant précisé que le dépôt de garantie devra être réajusté en conséquence et que toutes les autres clauses du bail doivent être respectées scrupuleusement ».

Suivant mémoire du 29 avril 2025 notifié par lettre recommandée avec avis de réception signée le 5 mai 2025, le bailleur a notifié au preneur une demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 134 958 € hors-taxes hors charges par an en raison d'un déplafonnement justifié par « la modification notable des caractéristiques du local commercial ayant eu une incidence directe et favorable sur l'activité exercée ».

Suivant exploit du 10 octobre 2025, la société PIV a fait assigner la société Arcus France devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant mémoire récapitulatif III notifié par lettre recommandée avec avis de réception, la société par actions simplifiée les Plastiques Industriels de [Localité 1] a sollicité, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
– fixer à 134 958 € hors-taxes hors charges par an le montant du loyer de renouvellement dû à compter du 1er juillet 2024 par le preneur pour les locaux à usage commercial situé à [Adresse 3] d'une surface de 1 352 m²,
– dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et que la société preneuse versera entre les mains du bailleur le complément dû à ce titre,
– à titre subsidiaire, la désignation d'un expert avec pour mission notamment de donner son avis sur le montant de la valeur locative correspondant aux locaux à la date du 1er juillet 2024 et fixer le loyer provisionnel à 134 958 € hors-taxes hors charges annuelles soit 11 246,50 € hors-taxes hors charges par mois à terme échu à compter du 1er juillet 2024,
– en tout état de cause, condamner le preneur au paiement de la somme de 5 000 € titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, dont distraction au profit du conseil du bailleur.

Au soutien de ses demandes, la société par actions simplifiée les Plastiques Industriels de [Localité 1] a affirmé que la modification notable des caractéristiques du local et de l'économie du contrat a entraîné le déplafonnement du loyer renouvelé, mettant en exergue que le locataire a pris possession de cellules qui ont été libérées petit à petit dans le cours du bail, qu'il a été autorisé à couvrir à ses frais une cour intérieure (le bailleur n'ayant pas sollicité de loyer supplémentaire malgré cette surface complémentaire pendant plusieurs années, engendrant une perte d'environ 80 000 € rapportée au prix du mètre carré) et à construire une rampe d'accès. Le bailleur a fait valoir que le loyer de départ était relativement bas et a fourni des estimations. Il a ajouté qu'à la suite des travaux, un état des lieux a été finalement effectué avec un peu de retard, mais que celui-ci n'était qu'accessoire et non obligatoire. À titre subsidiaire, il ne s'est pas opposé à la désignation d'un expert judiciaire.
 
Suivant dernier mémoire N°4 notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 29 mai 2026, la société Arcus France a sollicité :
– à titre principal, de fixer le loyer du bail renouvelé selon le plafonnement légal et débouter la partie adverse de toutes ses demandes, de diminuer la surface de location de 200 m², soit 1 130 m², pour le calcul du loyer,
– à titre subsidiaire, de désigner un expert,
– de condamner le bailleur à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, la société Arcus France s'est opposée au déplafonnement du loyer, en l'absence de modification notable, précisant qu'il s'agissait d'un premier renouvellement de bail, que les travaux ont été réalisés sans aucun financement du bailleur, s'agissant de travaux d'amélioration et non de modification des caractéristiques du bail puisque la cour intérieure était déjà existante. Elle a déploré qu'elle ne pouvait pas utiliser 200 m² des lieux loués puisqu'une machine appartenant au bailleur s'y trouvait et a donc sollicité que cette surface soit déduite de son loyer. À titre subsidiaire, elle a sollicité une expertise.

Lors de l'audience du 2 juin 2026, les parties ont maintenu leurs demandes.

Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'acte et au mémoire susvisé.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.
 
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

La date de renouvellement

En vertu de l'article L 145–12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet, dans le cadre d'une demande de renouvellement faite en cours de prolongation du bail précédent, au premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Les parties s'accordent pour fixer la date d'effet du bail renouvelé au 1er juillet 2024.

Sur la question relative à l'entretien de la route

Le preneur évoque le mauvais état de la route partagée qui dessert les locaux. Le juge des loyers commerciaux dispose d'une compétence d'attribution exclusive mais strictement limitée. Ce juge n'est pas compétent pour régler les litiges portant sur l'exécution des obligations contractuelles, la répartition des charges ou les travaux de réfection de la voirie. Si un expert est désigné, il pourra éventuellement analyser si l'état matériel de cette route constitue un facteur de minoration de la valeur locative au sens de l'article L. 145-33 du Code de commerce.

Sur les règles régissant le renouvellement du loyer et la qualification des travaux

Conformément aux dispositions de l'article L 145–33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, sous réserve des dispositions de l'article L 145–34 du même code relatives au plafonnement de ce loyer.

L'article L 145–34 énonce qu'à moins d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, les obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice des activités tertiaires.

Les articles R145-3 et R145-8 du code de commerce disposent que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée, de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail, de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Pour trancher ce litige, le juge des loyers commerciaux doit qualifier de manière exacte la consistance des travaux réalisés. 

Le droit des baux commerciaux distingue deux grandes catégories de travaux dont les régimes de prise en compte au moment du renouvellement sont différents : les travaux engendrant une modification notable des caractéristiques des locaux loués et les travaux d'amélioration. Il n'existe pas de définition légale pour ces travaux.

La charge de la preuve de la modification notable des caractéristiques des locaux loués susceptibles d'écarter la règle du plafonnement pèse sur le bailleur qui sollicite le déplafonnement pour cette raison.

D'une part, les travaux engendrant une modification notable des caractéristiques des locaux loués sont ceux qui altèrent la consistance même des lieux, leur configuration ou l'assiette matérielle du bail, conformément à l'article R. 145-3 du Code de commerce. Si ces modifications sont notables, qu’elles ont été prises en charge par le preneur et ont fait accession au bailleur, elles peuvent être prises en compte dès le premier renouvellement suivant leur réalisation pour écarter le plafonnement.

D'autre part, les travaux d'amélioration relèvent de l'article R. 145-8 du Code de commerce. Si les travaux d'amélioration ont été financés, même en partie, par le bailleur (et que les travaux ont fait accession en fin de bail), ce dernier peut s'en prévaloir pour demander le déplafonnement dès le premier renouvellement. En revanche, si les travaux d'amélioration ont été financés exclusivement par le locataire et à ses seuls frais, le mécanisme légal de l'accession différée s'applique. Dans ce cas, le bailleur ne peut en tirer profit pour augmenter le loyer qu'à l'occasion du second renouvellement suivant leur réalisation. Ce dispositif permet au locataire de bénéficier de l'amortissement économique de ses investissements sur au moins une période contractuelle de neuf ans. 

Lorsque des travaux constituent à la fois une modification des lieux loués et une amélioration, c'est le régime des améliorations qui doit prévaloir.

Les clauses du bail

Il résulte de la lecture du contrat de bail que l'article premier stipule que la superficie approximative des locaux est de 1 330 m² « dont le locataire prendra possession progressivement. Ainsi que lesdits lieux se poursuivent et comportent, dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance et sans pouvoir prétendre à aucuns travaux de remise en état ou réparation autre que ceux dont aurait la charge le bailleur selon les stipulations ci-dessous, pendant le cours de la location, ni à aucune diminution de loyer pour quelque cause que ce soit ».

L'article 4-8 intitulé « constructions » précise : « le preneur ne pourra édifier sur les locaux aucune construction nouvelle sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur. À ce titre, le preneur est d'ores et déjà autorisé par le bailleur à réaliser les travaux de construction suivants :
– construction d'une rampe d'accès entre son ensemble industriel et l'ensemble immobilier du bailleur.
– Couverture de la cour intérieure du bâtiment loué.
– Installation d'un système d'alarme et de vidéosurveillance.
– Installation d'un système d'éclairage extérieur sur deux faces du bâtiment.
En cas d'autorisation, les travaux auront lieu sous la surveillance du bailleur. Toute construction nouvelle qui serait faite par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, ne deviendra la propriété du bailleur qu'en fin de bail. L'accession du bailleur quand elle se réalisera, donnera lieu au paiement d'une indemnité au preneur égale, au choix du bailleur, à l'une des deux sommes prévues à l'article 555 du code civil ».

L'article 5 du contrat de bail intitulé « loyer » stipule : « dans la mesure où la superficie des locaux loués sera fonction de l'avancement des travaux, il est expressément convenu entre les parties que le montant du loyer sera défini par rapport aux mètres carré réels mis à disposition, en état d'utilisation, de sécurité et de propreté et ayant fait l'objet de l'état des lieux spécifiés à l'article 4.1 ».

Selon l’article 4-1 intitulé « état des lieux », « le preneur prendra les locaux dans l'état où ils se trouveront lors de son entrée en jouissance. Un état des lieux sera dressé amiablement et contradictoirement entre les parties au jour de la prise de possession des locaux par le preneur et sera annexé au bail (…) à défaut de l'établissement amiable et contradictoire de l'état des lieux (d'entrée, pendant le cours du bail ou de sortie), il sera dressé par un huissier, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre les parties ».

Les arguments des parties

Le bailleur sollicite le déplafonnement immédiat du loyer au 1er juillet 2024 en invoquant une modification notable de la consistance des locaux précisant que des travaux significatifs ont été effectués dans les locaux au cours du bail écoulé, engendrant une modification notable de la structure. Il explique que la couverture de la cour intérieure a augmenté la surface commerciale de 156 m², soit 13 % de la surface louée, outre l'aménagement d'une rampe d’accès.

Le bailleur fait valoir que le preneur n'a pas seulement fait poser une toiture au-dessus de la courette mais a mis le sol au niveau du reste des bâtiments, a créé de grandes ouvertures à chacune des extrémités de cette nouvelle pièce pour rejoindre le reste des bâtiments, transformant un espace vide en un hall de stockage ouvert avec des racks de stockage.

À titre subsidiaire, si le juge des loyers commerciaux devait qualifier les travaux de travaux d'amélioration, le bailleur prétend avoir participé indirectement aux travaux puisque, depuis plus de neuf ans, il ne sollicite pas le règlement d'un loyer complémentaire malgré l’adjonction d'une surface de 156 m².

Le preneur quant à lui fait valoir que ces travaux constituent une amélioration intrinsèque du local au sens de l'article R 145 –8 du code de commerce susceptible d'entraîner un déplafonnement au deuxième renouvellement et donc au 1er juillet 2033. Il précise que la cour couverte n'est pas une surface close au sens du code de la construction, ne constitue ni une surface de plancher ni une surface pondérée, qu’elle n'est ni chauffée ni isolée ni transformée en bâtiment. En l'absence de modification de la structure ou de la destination, aucun déplafonnement ne peut être appliqué.

Le preneur soutient que l'article cinq du contrat de bail ne visait pas les travaux de la cour et de la rampe, mais l'ouverture potentielle d'autres locaux qui ne s'est jamais réalisée. Il ajoute que l'absence d'état des lieux selon l'article 4.1 au moment de l'achèvement des travaux en 2015 ou 2016 prouve que ces aménagements n'avaient pas vocation à modifier la surface de location ni à engendrer un supplément de loyer en cours de bail. Le bailleur affirme au contraire que la surface a augmenté pour atteindre 1 352 m² (alors que le preneur ne règle un loyer que pour une superficie de 1196 m²) sur les factures et que le preneur est de mauvaise foi puisqu'il a accepté la mise à disposition progressive des surfaces.

Sur la consistance des lieux et la question de la participation financière du bailleur

Pour l'évolution des loyers des surfaces en cours du bail, les parties ont mis en place un mécanisme contractuel précis. L'article 4.8 autorisait expressément le preneur dès la signature du bail à réaliser des travaux de construction spécifiques, à savoir la couverture de la cour intérieure du bâtiment loué et la construction d'une rampe d'accès. Cet article renvoie le sort de ces structures à une clause d'accession prévoyant qu'elles deviendront la propriété du bailleur seulement fin de bail, avec un dédommagement du preneur sur le fondement de l'article 555 du Code civil. 
L'article 5 qui régit le loyer stipule que la superficie des locaux loués sera fonction de l'avancement des travaux. Il précise qu'il est expressément convenu entre les parties que le montant du loyer sera défini par rapport aux mètres carré réels mis à disposition en état d'utilisation, de sécurité et de propreté, ayant fait l'objet de l'état des lieux spécifiés à l'article 4.1. 
L'article 4.1 stipule qu'un état des lieux sera dressé amiablement et contradictoirement au jour de la prise de possession et qu'à défaut, il pourra être dressé par huissier d'entrée, pendant le cours du bail ou de sortie.

Les pièces suivantes sont versées aux débats :
– une facture de loyer du 7 mai 2015 pour un montant mensuel de 1200 € TTC, le bailleur précisant qu'elle correspond à la mise à disposition du bâtiment A,
– une facture de loyer du 3 juillet 2015 d'un montant de 3883,26 € TTC pour l'échéance de juillet 2015, mentionnant : « 500 m² libérés au 1er juillet 2015 », le bailleur précisant qu'il s'agit de la mise à disposition de la zone 1,
– une facture de loyer du 1er août 2015 d'un montant mensuel de 4723,26 € TTC, mentionnant « 140 m² libérés au 1er août 2015 », le bailleur prétendant qu'il s'agit de la mise à disposition de la zone 2,
– une facture de loyer du 5 septembre 2015 d'un montant de 6223,26 € TTC correspondant au loyer de septembre 2015, mentionnant « 250 m² libérés au 1er septembre 2015 », le bailleur prétendant qu'il s'agit de la mise à disposition de la zone 3,
– une facture de loyer du 2 octobre 2015 d'un montant de 6373,26 € TTC correspondant au loyer du mois d'octobre 2015, mentionnant « location bâtiment central 915 m² », le bailleur prétendant il s'agit d'une mise à disposition de la zone 4, soit 20 m² supplémentaires, avec une occupation à cette époque d'une surface totale de 915 m²,
– une facture d'un montant de 13 465,92 € TTC correspondant au loyer du mois de septembre 2024 et mentionnant « location bâtiment central 112 m² (…) location bâtiment F 240 m² », le bailleur précisant que cette facture intègre le loyer de la cellule « jardin » sans supplément, cette cellule étant constituée selon lui d'un espace clos de quatre murs sans accès, sans sol et sans toiture, faisant l'objet d'une autorisation pour le preneur de modifier cette zone, le preneur ayant abattu partiellement deux des murs pour créer son accès, effectué un sol en béton ainsi qu'une couverture en octobre 2015.

Le bailleur prétend également qu’au mois de mai 2016 a eu lieu une mise à disposition de la zone 5, soit 41 m² supplémentaires, celui-ci fournissant le plan d'évolution des surfaces louées.

Il résulte des stipulations contractuelles que l'article 5 conditionne toute modification de loyer à l'établissement d'un état des lieux selon l'article 4.1. Le preneur a réalisé des travaux importants dans la cour en 2015, le bailleur a modifié sa facturation, mais aucun état des lieux amiable ou par commissaire de justice n'a été dressé à cette époque pour figer les surfaces réelles ou constater la conformité des locaux. Le seul document existant est un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi tardivement, le 29 juin 2021, soit six ans après l'entrée dans les lieux. Le commissaire de justice note expressément qu’aucun état des lieux n'a été fait à l'origine et que ce constat de 2021 est demandé par les deux parties uniquement pour protéger « leurs droits et actions futurs ». 
De surcroît, ce document ne valide aucune surface et acte un désaccord, puisque devant le commissaire de justice, le preneur affirme qu'une pièce entière ne fait pas partie du bail, tandis que le bailleur soutient le contraire. 
Le juge ne peut donc pas s'appuyer sur les clauses du bail ou sur les pièces produites pour déterminer l'assiette contractuelle exacte, ce qui rend l'intervention d'un expert indispensable sur ce point.

En outre, la bailleresse prétend avoir participé indirectement au financement en ne réclamant pas de supplément de loyer lors de la mise à disposition des surfaces. Le texte de l'article R. 145-8 exige que la participation indirecte du bailleur soit caractérisée, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit. Aucune réduction du loyer initial n'est démontrée ici, le loyer étant simplement resté inchangé. Il sera relevé que le juge des loyers commerciaux ne dispose d'aucun plan, d'aucun relevé de géomètre ni d'aucun justificatif de métrage permettant de vérifier si la surface réelle des locaux a effectivement augmenté de 156 m².
 
SUR CE,

Le juge des loyers se heurte à une incertitude factuelle majeure concernant la consistance exacte des travaux. Le preneur produit une série de factures de l'année 2015 montrant la réalisation d'un dallage industriel, de résine de sol et d'une structure métallique de couverture. Pour autant, ces pièces ne décrivent pas précisément la configuration des lieux. Le juge ne dispose d'aucun plan ni d'aucun rapport technique permettant de vérifier si la couverture de cette cour de 156 mètres carrés a entraîné des démolitions, des percements de murs porteurs ou une modification profonde de la structure du bâtiment, ce qui relèverait de la modification de consistance, ou s'il s'agit d'un aménagement accessoire et d'une adaptation des locaux à la destination contractuelle sans modification structurelle, ce qui relèverait de l'amélioration. De surcroît, la superficie exacte de cette zone reste à vérifier, le bail initial visant 1 330 mètres carrés alors que le bailleur applique une surface de 1 352 mètres carrés sans qu'aucun état des lieux intermédiaire n'ait validé cette évolution.
Le juge des loyers commerciaux n’est donc pas suffisament informé pour trancher ce litige et doit donc recourir également sur ce point à un expert judiciaire.

Sur la demande reconventionnelle visant à diminuer la surface de location de 200 m²

Le juge des loyers commerciaux est également saisi d'une demande reconventionnelle du preneur tendant à la diminution de la surface de location de 200 mètres carrés, au motif que la bailleresse y entrepose une machine privée en violation de son obligation de délivrance. 
La bailleresse reconnaît la présence de cette machine mais conteste son impact sur la facturation. 
L'emprise réelle de cette machine et la privation de jouissance alléguée ne font l'objet d'aucune mesure précise dans le dossier. 
Enfin, le procès-verbal de constat d'huissier du 29 juin 2021 établit que les parties étaient en désaccord sur l'inclusion d'une pièce entière dans le périmètre du bail, sans que le commissaire de justice n'ait procédé à un mesurage des surfaces.

Sur la valeur locative en elle-même

L'évaluation de la valeur locative au 1er juillet 2024 fait elle-même l'objet d'estimations radicalement contradictoires. La bailleresse produit deux avis de valeur d'agences immobilières de février 2026 estimant le marché local à 8,32 euros hors-taxe par mètre carré et par mois pour réclamer un loyer annuel de 134 958 euros. Le preneur verse des études de marché macro-économiques générales de 2023 et 2024 évaluant les locaux industriels du secteur entre 45 et 65 euros par mètre carré et par an, soutenant que la demande de la bailleresse est surévaluée de 120 %.
Ces pièces sont contradictoires.
En conséquence, il ne peut être fait droit aux demandes principales des parties en l’absence d’expertise judiciaire. La demande subsidiaire d’expertise sera donc examinée.

Sur la demande d’expertise

Le caractère notable d'une modification des caractéristiques des locaux ou d'une amélioration relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, le juge des loyers commerciaux doit connaître la consistance matérielle réelle des locaux. 
Faute d'éléments techniques incontestables, une bonne administration de la justice impose d'ordonner une expertise judiciaire avant-dire-droit sur l'ensemble des demandes et de surseoir à statuer sur le fond du litige.

Il appartiendra à l'expert judiciaire de quantifier les surfaces privatives réellement occupées et exploitées par la société Arcus France (au besoin en s'adjoignant les services d'un sapiteur) et de donner au tribunal tous les éléments techniques permettant au juge de qualifier ces travaux soit en modification de la consistance au sens de l'article R. 145-3, soit en amélioration au sens de l'article R. 145-8 du Code de commerce.

Concernant la pièce de 200 mètres carrés faisant l'objet de la demande reconventionnelle, l’expert devra constater la présence, la nature, le volume et l'emprise au sol de la machine appartenant à la bailleresse, dire si cette machine fait obstacle, totalement ou partiellement, à l'utilisation, à la circulation et à la jouissance de cette surface par la société preneuse, constater l'état d'entretien général des locaux.
Il lui appartiendra également de rechercher les prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux industriels comparables, d’analyser les facteurs locaux de commercialité et fournir tous les éléments d'évaluation permettant de déterminer la valeur locative annuelle des locaux au 1er juillet 2024, conformément aux critères de l'article L. 145-33 du Code de commerce, en proposant les pondérations de surfaces et les abattements techniques nécessaires.
Il sera également dit que l'expert pourra, si nécessaire pour l'accomplissement de sa mission, se faire assister par tout sapiteur de son choix dans une spécialité technique distincte de la sienne, après en avoir informé le tribunal et les parties.

Les frais de consignation de l'expertise judiciaire seront pris en charge par la société Les Plastiques de [Localité 1], qui sollicite le déplafonnement du loyer.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert judiciaire, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer en cours, soit la somme annuelle de 79 800 € hors-taxes et hors charges,

L'exécution provisoire est de droit, il n'y a pas lieu de l'écarter.

Les dépens et les demandes seront réservés, en ce compris les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire en matière de loyers commerciaux et en premier ressort,

Constate que la date d'effet du bail renouvelé est le 1er juillet 2024,

Avant dire droit, ordonne une expertise et commet pour y procéder Monsieur [I], [Adresse 4] [Localité 2], téléphone : [XXXXXXXX01], en qualité d'expert avec pour mission de :

–visiter les lieux, les décrire, entendre les parties et prendre connaissance de tous les documents utiles,

–donner son avis sur les caractéristiques du local considéré, les obligations respectives des parties, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage et en tirer toute information utile pour la résolution du présent litige,

–quantifier l'ensemble des surfaces avec leurs destinations,

-relever l'ensemble des pièces et cellules (notamment à l’aide des descriptions du procès-verbal de constat du 29 juin 2021), 

-donner au juge tous les éléments techniques permettant de qualifier ces travaux soit en modification de la consistance au sens de l'article R. 145-3, soit en amélioration au sens de l'article R. 145-8 du Code de commerce,

-s’agissant de la demande reconventionnelle du preneur visant à retrancher 200m2 de la surface louée, constater la présence, la nature, le volume et l'emprise au sol de la machine appartenant à la bailleresse, 

-dire si cette machine fait obstacle, totalement ou partiellement, à l'utilisation, à la circulation et à la jouissance de cette surface par la société preneuse, 
-constater l'état d'entretien général des locaux,

–proposer, en fonction de ces éléments une valeur locative des locaux au 1er juillet 2024,


–de manière générale, donner tout élément permettant au juge de statuer sur le présent litige,
Dit que l'expert pourra, si nécessaire pour l'accomplissement de sa mission, se faire assister par tout sapiteur de son choix dans une spécialité technique distincte de la sienne après en avoir informé les parties;

-Dit que l’expert devra également informer le médiateur quand la note de synthèse aura été transmise aux parties ; après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ; si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;


Dit que la société Les Plastiques de [Localité 1] devra consigner entre les mains de Monsieur le Régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Pontoise une provision de 5 000 €, à valoir sur les frais d'expertise dans un délai de cinq semaines, à compter de la notification du présent jugement,

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de six mois à compter de l'avis de consignation,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations, statuer sur les incidents et procéder, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l'expert empêché,


Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Monsieur [Z] [M]
[Adresse 5]
06 80 65 07 69
[Courriel 1]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce rendez-vous d’information, les parties disposent d'un délai maximal d'un mois à compter de la réunion de présentation organisée par le médiateur pour accepter ou refuser la médiation; Dit qu'à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans ce délai, le médiateur en avisera l’expert et le juge des loyers commerciaux par voie électronique ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
le médiateur en informera l’expert et le juge des loyers commerciaux, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, étant précisé que les parties lui verseront une rémunération pour moitié chacune, que le versement de la provision à verser au médiateur (dont le montant est fixé ci-dessous) devra intervenir au plus tard 15 jours, à peine de caducité, après l'acceptation de la médiation constatée par le médiateur qui devra aviser le juge des loyers commerciaux ainsi que l'expert désigné du versement de la provision sur honoraires qui lui est allouée; Dit que le délai de 3 mois imparti pour mener à bien la médiation débute à compter du versement total de la provision entre les mains du médiateur,
Fixe, dans ce cas, le montant de la provision à la somme de 2 000 euros HT à partager par moitié entre la société Les Plastiques de [Localité 1] et la société Arcus France, 

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge des loyers commerciaux par voie électronique, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit qu'en cas de difficulté, le médiateur informera le juge des loyers commerciaux par tout moyen, notamment par voie électronique;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; 

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le montant du loyer provisionnel dû à compter du présent jugement et pendant toute la durée de l’instance au montant de 79 800 euros HT et HC par an,

Ordonne l'exécution provisoire de la décision,

Ordonne le retrait du rôle durant les opérations d’expertises, sauf opposition des parties, pouvant parvenir au juge des loyers commerciaux par tout moyen,

Réserve les demandes et les dépens,

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 7 juillet 2026,

La Greffière La Présidente
Texte intégral
07 Juillet 2026

N° Rôle : N° RG 25/00013 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OTLT

CODE NAC : 30C

S.A.S. LES PLASTIQUES INDUSTRIELS DE [Localité 1]
c/
S.A.S. ARCUS FRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE.


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BAUX COMMERCIAUX


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JUGEMENT.

JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du tribunal judiciaire de Pontoise par Madame Aude BELLAN, Vice-Président, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffier, le 07 Juillet 2026 après débats à l’audience publique du 02 Juin 2026.

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DEMANDERESSE

S.A.S. LES PLASTIQUES INDUSTRIELS DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Benoît MONIN, avocat au barreau de VERSAILLES

DÉFENDERESSE

S.A.S. ARCUS FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Vanessa BERNE, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE et Me Jean-Elie DRAI, avocat plaidant au barreau de PARIS

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FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 2 janvier 2015, Les Plastiques Industriels de [Localité 1] (P.I.V.) a consenti à la société Arcus Inox un bail commercial d'une durée de neuf années à compter du 2 janvier 2015 jusqu’au 31 décembre 2024 portant sur des locaux situés à [Localité 1] faisant partie d'un ensemble industriel comprenant trois bâtiments industriels, une maison de gardien, un bâtiment administratif, un bâtiment social décrits par les plans annexés au contrat.

Il est précisé dans le contrat de bail que « le locataire aura la jouissance exclusive du bâtiment A équipé de trois ponts roulants et partiellement du bâtiment F, ainsi que de la cour arrière du bâtiment. Les voies d'accès seront à utiliser en commun avec le bailleur. Soit une superficie approximative de 1 330 m² dont le locataire prendra possession progressivement ».

Les locaux sont exclusivement destinés à usage industriel, le preneur pouvant exercer dans les lieux toutes activités industrielles et commerciales se rapportant à la fabrication, la transformation et la distribution d'articles d'acier, à l'exclusion de toute autre.

Le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 6 650 € (60 € par mètre carré et par an), payable le premier jour de chaque mois échu.

Suivant acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, la société Arcus Inox a signifié au bailleur une demande de renouvellement de bail commercial dès le 1er juillet 2024 aux clauses et conditions initiales. Suivant exploit du 13 août 2024, le bailleur a consenti au principe du renouvellement à compter du 1er juillet 2024 mais a sollicité la fixation du loyer annuel à la somme de 134 958 € hors-taxes et hors charges (soit 11 246,50 € par mois) « ajusteé à la surface occupée (…) soit 240 m² pour le bâtiment F et 1 115 m² pour le bâtiment A étant précisé que le dépôt de garantie devra être réajusté en conséquence et que toutes les autres clauses du bail doivent être respectées scrupuleusement ».

Suivant mémoire du 29 avril 2025 notifié par lettre recommandée avec avis de réception signée le 5 mai 2025, le bailleur a notifié au preneur une demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 134 958 € hors-taxes hors charges par an en raison d'un déplafonnement justifié par « la modification notable des caractéristiques du local commercial ayant eu une incidence directe et favorable sur l'activité exercée ».

Suivant exploit du 10 octobre 2025, la société PIV a fait assigner la société Arcus France devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant mémoire récapitulatif III notifié par lettre recommandée avec avis de réception, la société par actions simplifiée les Plastiques Industriels de [Localité 1] a sollicité, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
– fixer à 134 958 € hors-taxes hors charges par an le montant du loyer de renouvellement dû à compter du 1er juillet 2024 par le preneur pour les locaux à usage commercial situé à [Adresse 3] d'une surface de 1 352 m²,
– dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et que la société preneuse versera entre les mains du bailleur le complément dû à ce titre,
– à titre subsidiaire, la désignation d'un expert avec pour mission notamment de donner son avis sur le montant de la valeur locative correspondant aux locaux à la date du 1er juillet 2024 et fixer le loyer provisionnel à 134 958 € hors-taxes hors charges annuelles soit 11 246,50 € hors-taxes hors charges par mois à terme échu à compter du 1er juillet 2024,
– en tout état de cause, condamner le preneur au paiement de la somme de 5 000 € titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, dont distraction au profit du conseil du bailleur.

Au soutien de ses demandes, la société par actions simplifiée les Plastiques Industriels de [Localité 1] a affirmé que la modification notable des caractéristiques du local et de l'économie du contrat a entraîné le déplafonnement du loyer renouvelé, mettant en exergue que le locataire a pris possession de cellules qui ont été libérées petit à petit dans le cours du bail, qu'il a été autorisé à couvrir à ses frais une cour intérieure (le bailleur n'ayant pas sollicité de loyer supplémentaire malgré cette surface complémentaire pendant plusieurs années, engendrant une perte d'environ 80 000 € rapportée au prix du mètre carré) et à construire une rampe d'accès. Le bailleur a fait valoir que le loyer de départ était relativement bas et a fourni des estimations. Il a ajouté qu'à la suite des travaux, un état des lieux a été finalement effectué avec un peu de retard, mais que celui-ci n'était qu'accessoire et non obligatoire. À titre subsidiaire, il ne s'est pas opposé à la désignation d'un expert judiciaire.
 
Suivant dernier mémoire N°4 notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 29 mai 2026, la société Arcus France a sollicité :
– à titre principal, de fixer le loyer du bail renouvelé selon le plafonnement légal et débouter la partie adverse de toutes ses demandes, de diminuer la surface de location de 200 m², soit 1 130 m², pour le calcul du loyer,
– à titre subsidiaire, de désigner un expert,
– de condamner le bailleur à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, la société Arcus France s'est opposée au déplafonnement du loyer, en l'absence de modification notable, précisant qu'il s'agissait d'un premier renouvellement de bail, que les travaux ont été réalisés sans aucun financement du bailleur, s'agissant de travaux d'amélioration et non de modification des caractéristiques du bail puisque la cour intérieure était déjà existante. Elle a déploré qu'elle ne pouvait pas utiliser 200 m² des lieux loués puisqu'une machine appartenant au bailleur s'y trouvait et a donc sollicité que cette surface soit déduite de son loyer. À titre subsidiaire, elle a sollicité une expertise.

Lors de l'audience du 2 juin 2026, les parties ont maintenu leurs demandes.

Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'acte et au mémoire susvisé.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.
 
Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

La date de renouvellement

En vertu de l'article L 145–12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet, dans le cadre d'une demande de renouvellement faite en cours de prolongation du bail précédent, au premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Les parties s'accordent pour fixer la date d'effet du bail renouvelé au 1er juillet 2024.

Sur la question relative à l'entretien de la route

Le preneur évoque le mauvais état de la route partagée qui dessert les locaux. Le juge des loyers commerciaux dispose d'une compétence d'attribution exclusive mais strictement limitée. Ce juge n'est pas compétent pour régler les litiges portant sur l'exécution des obligations contractuelles, la répartition des charges ou les travaux de réfection de la voirie. Si un expert est désigné, il pourra éventuellement analyser si l'état matériel de cette route constitue un facteur de minoration de la valeur locative au sens de l'article L. 145-33 du Code de commerce.

Sur les règles régissant le renouvellement du loyer et la qualification des travaux

Conformément aux dispositions de l'article L 145–33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, sous réserve des dispositions de l'article L 145–34 du même code relatives au plafonnement de ce loyer.

L'article L 145–34 énonce qu'à moins d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, les obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice des activités tertiaires.

Les articles R145-3 et R145-8 du code de commerce disposent que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée, de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail, de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Pour trancher ce litige, le juge des loyers commerciaux doit qualifier de manière exacte la consistance des travaux réalisés. 

Le droit des baux commerciaux distingue deux grandes catégories de travaux dont les régimes de prise en compte au moment du renouvellement sont différents : les travaux engendrant une modification notable des caractéristiques des locaux loués et les travaux d'amélioration. Il n'existe pas de définition légale pour ces travaux.

La charge de la preuve de la modification notable des caractéristiques des locaux loués susceptibles d'écarter la règle du plafonnement pèse sur le bailleur qui sollicite le déplafonnement pour cette raison.

D'une part, les travaux engendrant une modification notable des caractéristiques des locaux loués sont ceux qui altèrent la consistance même des lieux, leur configuration ou l'assiette matérielle du bail, conformément à l'article R. 145-3 du Code de commerce. Si ces modifications sont notables, qu’elles ont été prises en charge par le preneur et ont fait accession au bailleur, elles peuvent être prises en compte dès le premier renouvellement suivant leur réalisation pour écarter le plafonnement.

D'autre part, les travaux d'amélioration relèvent de l'article R. 145-8 du Code de commerce. Si les travaux d'amélioration ont été financés, même en partie, par le bailleur (et que les travaux ont fait accession en fin de bail), ce dernier peut s'en prévaloir pour demander le déplafonnement dès le premier renouvellement. En revanche, si les travaux d'amélioration ont été financés exclusivement par le locataire et à ses seuls frais, le mécanisme légal de l'accession différée s'applique. Dans ce cas, le bailleur ne peut en tirer profit pour augmenter le loyer qu'à l'occasion du second renouvellement suivant leur réalisation. Ce dispositif permet au locataire de bénéficier de l'amortissement économique de ses investissements sur au moins une période contractuelle de neuf ans. 

Lorsque des travaux constituent à la fois une modification des lieux loués et une amélioration, c'est le régime des améliorations qui doit prévaloir.

Les clauses du bail

Il résulte de la lecture du contrat de bail que l'article premier stipule que la superficie approximative des locaux est de 1 330 m² « dont le locataire prendra possession progressivement. Ainsi que lesdits lieux se poursuivent et comportent, dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance et sans pouvoir prétendre à aucuns travaux de remise en état ou réparation autre que ceux dont aurait la charge le bailleur selon les stipulations ci-dessous, pendant le cours de la location, ni à aucune diminution de loyer pour quelque cause que ce soit ».

L'article 4-8 intitulé « constructions » précise : « le preneur ne pourra édifier sur les locaux aucune construction nouvelle sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur. À ce titre, le preneur est d'ores et déjà autorisé par le bailleur à réaliser les travaux de construction suivants :
– construction d'une rampe d'accès entre son ensemble industriel et l'ensemble immobilier du bailleur.
– Couverture de la cour intérieure du bâtiment loué.
– Installation d'un système d'alarme et de vidéosurveillance.
– Installation d'un système d'éclairage extérieur sur deux faces du bâtiment.
En cas d'autorisation, les travaux auront lieu sous la surveillance du bailleur. Toute construction nouvelle qui serait faite par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, ne deviendra la propriété du bailleur qu'en fin de bail. L'accession du bailleur quand elle se réalisera, donnera lieu au paiement d'une indemnité au preneur égale, au choix du bailleur, à l'une des deux sommes prévues à l'article 555 du code civil ».

L'article 5 du contrat de bail intitulé « loyer » stipule : « dans la mesure où la superficie des locaux loués sera fonction de l'avancement des travaux, il est expressément convenu entre les parties que le montant du loyer sera défini par rapport aux mètres carré réels mis à disposition, en état d'utilisation, de sécurité et de propreté et ayant fait l'objet de l'état des lieux spécifiés à l'article 4.1 ».

Selon l’article 4-1 intitulé « état des lieux », « le preneur prendra les locaux dans l'état où ils se trouveront lors de son entrée en jouissance. Un état des lieux sera dressé amiablement et contradictoirement entre les parties au jour de la prise de possession des locaux par le preneur et sera annexé au bail (…) à défaut de l'établissement amiable et contradictoire de l'état des lieux (d'entrée, pendant le cours du bail ou de sortie), il sera dressé par un huissier, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre les parties ».

Les arguments des parties

Le bailleur sollicite le déplafonnement immédiat du loyer au 1er juillet 2024 en invoquant une modification notable de la consistance des locaux précisant que des travaux significatifs ont été effectués dans les locaux au cours du bail écoulé, engendrant une modification notable de la structure. Il explique que la couverture de la cour intérieure a augmenté la surface commerciale de 156 m², soit 13 % de la surface louée, outre l'aménagement d'une rampe d’accès.

Le bailleur fait valoir que le preneur n'a pas seulement fait poser une toiture au-dessus de la courette mais a mis le sol au niveau du reste des bâtiments, a créé de grandes ouvertures à chacune des extrémités de cette nouvelle pièce pour rejoindre le reste des bâtiments, transformant un espace vide en un hall de stockage ouvert avec des racks de stockage.

À titre subsidiaire, si le juge des loyers commerciaux devait qualifier les travaux de travaux d'amélioration, le bailleur prétend avoir participé indirectement aux travaux puisque, depuis plus de neuf ans, il ne sollicite pas le règlement d'un loyer complémentaire malgré l’adjonction d'une surface de 156 m².

Le preneur quant à lui fait valoir que ces travaux constituent une amélioration intrinsèque du local au sens de l'article R 145 –8 du code de commerce susceptible d'entraîner un déplafonnement au deuxième renouvellement et donc au 1er juillet 2033. Il précise que la cour couverte n'est pas une surface close au sens du code de la construction, ne constitue ni une surface de plancher ni une surface pondérée, qu’elle n'est ni chauffée ni isolée ni transformée en bâtiment. En l'absence de modification de la structure ou de la destination, aucun déplafonnement ne peut être appliqué.

Le preneur soutient que l'article cinq du contrat de bail ne visait pas les travaux de la cour et de la rampe, mais l'ouverture potentielle d'autres locaux qui ne s'est jamais réalisée. Il ajoute que l'absence d'état des lieux selon l'article 4.1 au moment de l'achèvement des travaux en 2015 ou 2016 prouve que ces aménagements n'avaient pas vocation à modifier la surface de location ni à engendrer un supplément de loyer en cours de bail. Le bailleur affirme au contraire que la surface a augmenté pour atteindre 1 352 m² (alors que le preneur ne règle un loyer que pour une superficie de 1196 m²) sur les factures et que le preneur est de mauvaise foi puisqu'il a accepté la mise à disposition progressive des surfaces.

Sur la consistance des lieux et la question de la participation financière du bailleur

Pour l'évolution des loyers des surfaces en cours du bail, les parties ont mis en place un mécanisme contractuel précis. L'article 4.8 autorisait expressément le preneur dès la signature du bail à réaliser des travaux de construction spécifiques, à savoir la couverture de la cour intérieure du bâtiment loué et la construction d'une rampe d'accès. Cet article renvoie le sort de ces structures à une clause d'accession prévoyant qu'elles deviendront la propriété du bailleur seulement fin de bail, avec un dédommagement du preneur sur le fondement de l'article 555 du Code civil. 
L'article 5 qui régit le loyer stipule que la superficie des locaux loués sera fonction de l'avancement des travaux. Il précise qu'il est expressément convenu entre les parties que le montant du loyer sera défini par rapport aux mètres carré réels mis à disposition en état d'utilisation, de sécurité et de propreté, ayant fait l'objet de l'état des lieux spécifiés à l'article 4.1. 
L'article 4.1 stipule qu'un état des lieux sera dressé amiablement et contradictoirement au jour de la prise de possession et qu'à défaut, il pourra être dressé par huissier d'entrée, pendant le cours du bail ou de sortie.

Les pièces suivantes sont versées aux débats :
– une facture de loyer du 7 mai 2015 pour un montant mensuel de 1200 € TTC, le bailleur précisant qu'elle correspond à la mise à disposition du bâtiment A,
– une facture de loyer du 3 juillet 2015 d'un montant de 3883,26 € TTC pour l'échéance de juillet 2015, mentionnant : « 500 m² libérés au 1er juillet 2015 », le bailleur précisant qu'il s'agit de la mise à disposition de la zone 1,
– une facture de loyer du 1er août 2015 d'un montant mensuel de 4723,26 € TTC, mentionnant « 140 m² libérés au 1er août 2015 », le bailleur prétendant qu'il s'agit de la mise à disposition de la zone 2,
– une facture de loyer du 5 septembre 2015 d'un montant de 6223,26 € TTC correspondant au loyer de septembre 2015, mentionnant « 250 m² libérés au 1er septembre 2015 », le bailleur prétendant qu'il s'agit de la mise à disposition de la zone 3,
– une facture de loyer du 2 octobre 2015 d'un montant de 6373,26 € TTC correspondant au loyer du mois d'octobre 2015, mentionnant « location bâtiment central 915 m² », le bailleur prétendant il s'agit d'une mise à disposition de la zone 4, soit 20 m² supplémentaires, avec une occupation à cette époque d'une surface totale de 915 m²,
– une facture d'un montant de 13 465,92 € TTC correspondant au loyer du mois de septembre 2024 et mentionnant « location bâtiment central 112 m² (…) location bâtiment F 240 m² », le bailleur précisant que cette facture intègre le loyer de la cellule « jardin » sans supplément, cette cellule étant constituée selon lui d'un espace clos de quatre murs sans accès, sans sol et sans toiture, faisant l'objet d'une autorisation pour le preneur de modifier cette zone, le preneur ayant abattu partiellement deux des murs pour créer son accès, effectué un sol en béton ainsi qu'une couverture en octobre 2015.

Le bailleur prétend également qu’au mois de mai 2016 a eu lieu une mise à disposition de la zone 5, soit 41 m² supplémentaires, celui-ci fournissant le plan d'évolution des surfaces louées.

Il résulte des stipulations contractuelles que l'article 5 conditionne toute modification de loyer à l'établissement d'un état des lieux selon l'article 4.1. Le preneur a réalisé des travaux importants dans la cour en 2015, le bailleur a modifié sa facturation, mais aucun état des lieux amiable ou par commissaire de justice n'a été dressé à cette époque pour figer les surfaces réelles ou constater la conformité des locaux. Le seul document existant est un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi tardivement, le 29 juin 2021, soit six ans après l'entrée dans les lieux. Le commissaire de justice note expressément qu’aucun état des lieux n'a été fait à l'origine et que ce constat de 2021 est demandé par les deux parties uniquement pour protéger « leurs droits et actions futurs ». 
De surcroît, ce document ne valide aucune surface et acte un désaccord, puisque devant le commissaire de justice, le preneur affirme qu'une pièce entière ne fait pas partie du bail, tandis que le bailleur soutient le contraire. 
Le juge ne peut donc pas s'appuyer sur les clauses du bail ou sur les pièces produites pour déterminer l'assiette contractuelle exacte, ce qui rend l'intervention d'un expert indispensable sur ce point.

En outre, la bailleresse prétend avoir participé indirectement au financement en ne réclamant pas de supplément de loyer lors de la mise à disposition des surfaces. Le texte de l'article R. 145-8 exige que la participation indirecte du bailleur soit caractérisée, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit. Aucune réduction du loyer initial n'est démontrée ici, le loyer étant simplement resté inchangé. Il sera relevé que le juge des loyers commerciaux ne dispose d'aucun plan, d'aucun relevé de géomètre ni d'aucun justificatif de métrage permettant de vérifier si la surface réelle des locaux a effectivement augmenté de 156 m².
 
SUR CE,

Le juge des loyers se heurte à une incertitude factuelle majeure concernant la consistance exacte des travaux. Le preneur produit une série de factures de l'année 2015 montrant la réalisation d'un dallage industriel, de résine de sol et d'une structure métallique de couverture. Pour autant, ces pièces ne décrivent pas précisément la configuration des lieux. Le juge ne dispose d'aucun plan ni d'aucun rapport technique permettant de vérifier si la couverture de cette cour de 156 mètres carrés a entraîné des démolitions, des percements de murs porteurs ou une modification profonde de la structure du bâtiment, ce qui relèverait de la modification de consistance, ou s'il s'agit d'un aménagement accessoire et d'une adaptation des locaux à la destination contractuelle sans modification structurelle, ce qui relèverait de l'amélioration. De surcroît, la superficie exacte de cette zone reste à vérifier, le bail initial visant 1 330 mètres carrés alors que le bailleur applique une surface de 1 352 mètres carrés sans qu'aucun état des lieux intermédiaire n'ait validé cette évolution.
Le juge des loyers commerciaux n’est donc pas suffisament informé pour trancher ce litige et doit donc recourir également sur ce point à un expert judiciaire.

Sur la demande reconventionnelle visant à diminuer la surface de location de 200 m²

Le juge des loyers commerciaux est également saisi d'une demande reconventionnelle du preneur tendant à la diminution de la surface de location de 200 mètres carrés, au motif que la bailleresse y entrepose une machine privée en violation de son obligation de délivrance. 
La bailleresse reconnaît la présence de cette machine mais conteste son impact sur la facturation. 
L'emprise réelle de cette machine et la privation de jouissance alléguée ne font l'objet d'aucune mesure précise dans le dossier. 
Enfin, le procès-verbal de constat d'huissier du 29 juin 2021 établit que les parties étaient en désaccord sur l'inclusion d'une pièce entière dans le périmètre du bail, sans que le commissaire de justice n'ait procédé à un mesurage des surfaces.

Sur la valeur locative en elle-même

L'évaluation de la valeur locative au 1er juillet 2024 fait elle-même l'objet d'estimations radicalement contradictoires. La bailleresse produit deux avis de valeur d'agences immobilières de février 2026 estimant le marché local à 8,32 euros hors-taxe par mètre carré et par mois pour réclamer un loyer annuel de 134 958 euros. Le preneur verse des études de marché macro-économiques générales de 2023 et 2024 évaluant les locaux industriels du secteur entre 45 et 65 euros par mètre carré et par an, soutenant que la demande de la bailleresse est surévaluée de 120 %.
Ces pièces sont contradictoires.
En conséquence, il ne peut être fait droit aux demandes principales des parties en l’absence d’expertise judiciaire. La demande subsidiaire d’expertise sera donc examinée.

Sur la demande d’expertise

Le caractère notable d'une modification des caractéristiques des locaux ou d'une amélioration relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond, le juge des loyers commerciaux doit connaître la consistance matérielle réelle des locaux. 
Faute d'éléments techniques incontestables, une bonne administration de la justice impose d'ordonner une expertise judiciaire avant-dire-droit sur l'ensemble des demandes et de surseoir à statuer sur le fond du litige.

Il appartiendra à l'expert judiciaire de quantifier les surfaces privatives réellement occupées et exploitées par la société Arcus France (au besoin en s'adjoignant les services d'un sapiteur) et de donner au tribunal tous les éléments techniques permettant au juge de qualifier ces travaux soit en modification de la consistance au sens de l'article R. 145-3, soit en amélioration au sens de l'article R. 145-8 du Code de commerce.

Concernant la pièce de 200 mètres carrés faisant l'objet de la demande reconventionnelle, l’expert devra constater la présence, la nature, le volume et l'emprise au sol de la machine appartenant à la bailleresse, dire si cette machine fait obstacle, totalement ou partiellement, à l'utilisation, à la circulation et à la jouissance de cette surface par la société preneuse, constater l'état d'entretien général des locaux.
Il lui appartiendra également de rechercher les prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux industriels comparables, d’analyser les facteurs locaux de commercialité et fournir tous les éléments d'évaluation permettant de déterminer la valeur locative annuelle des locaux au 1er juillet 2024, conformément aux critères de l'article L. 145-33 du Code de commerce, en proposant les pondérations de surfaces et les abattements techniques nécessaires.
Il sera également dit que l'expert pourra, si nécessaire pour l'accomplissement de sa mission, se faire assister par tout sapiteur de son choix dans une spécialité technique distincte de la sienne, après en avoir informé le tribunal et les parties.

Les frais de consignation de l'expertise judiciaire seront pris en charge par la société Les Plastiques de [Localité 1], qui sollicite le déplafonnement du loyer.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert judiciaire, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer en cours, soit la somme annuelle de 79 800 € hors-taxes et hors charges,

L'exécution provisoire est de droit, il n'y a pas lieu de l'écarter.

Les dépens et les demandes seront réservés, en ce compris les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire en matière de loyers commerciaux et en premier ressort,

Constate que la date d'effet du bail renouvelé est le 1er juillet 2024,

Avant dire droit, ordonne une expertise et commet pour y procéder Monsieur [I], [Adresse 4] [Localité 2], téléphone : [XXXXXXXX01], en qualité d'expert avec pour mission de :

–visiter les lieux, les décrire, entendre les parties et prendre connaissance de tous les documents utiles,

–donner son avis sur les caractéristiques du local considéré, les obligations respectives des parties, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage et en tirer toute information utile pour la résolution du présent litige,

–quantifier l'ensemble des surfaces avec leurs destinations,

-relever l'ensemble des pièces et cellules (notamment à l’aide des descriptions du procès-verbal de constat du 29 juin 2021), 

-donner au juge tous les éléments techniques permettant de qualifier ces travaux soit en modification de la consistance au sens de l'article R. 145-3, soit en amélioration au sens de l'article R. 145-8 du Code de commerce,

-s’agissant de la demande reconventionnelle du preneur visant à retrancher 200m2 de la surface louée, constater la présence, la nature, le volume et l'emprise au sol de la machine appartenant à la bailleresse, 

-dire si cette machine fait obstacle, totalement ou partiellement, à l'utilisation, à la circulation et à la jouissance de cette surface par la société preneuse, 
-constater l'état d'entretien général des locaux,

–proposer, en fonction de ces éléments une valeur locative des locaux au 1er juillet 2024,


–de manière générale, donner tout élément permettant au juge de statuer sur le présent litige,
Dit que l'expert pourra, si nécessaire pour l'accomplissement de sa mission, se faire assister par tout sapiteur de son choix dans une spécialité technique distincte de la sienne après en avoir informé les parties;

-Dit que l’expert devra également informer le médiateur quand la note de synthèse aura été transmise aux parties ; après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ; si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;


Dit que la société Les Plastiques de [Localité 1] devra consigner entre les mains de Monsieur le Régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Pontoise une provision de 5 000 €, à valoir sur les frais d'expertise dans un délai de cinq semaines, à compter de la notification du présent jugement,

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de six mois à compter de l'avis de consignation,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations, statuer sur les incidents et procéder, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l'expert empêché,


Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Monsieur [Z] [M]
[Adresse 5]
06 80 65 07 69
[Courriel 1]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce rendez-vous d’information, les parties disposent d'un délai maximal d'un mois à compter de la réunion de présentation organisée par le médiateur pour accepter ou refuser la médiation; Dit qu'à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans ce délai, le médiateur en avisera l’expert et le juge des loyers commerciaux par voie électronique ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
le médiateur en informera l’expert et le juge des loyers commerciaux, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, étant précisé que les parties lui verseront une rémunération pour moitié chacune, que le versement de la provision à verser au médiateur (dont le montant est fixé ci-dessous) devra intervenir au plus tard 15 jours, à peine de caducité, après l'acceptation de la médiation constatée par le médiateur qui devra aviser le juge des loyers commerciaux ainsi que l'expert désigné du versement de la provision sur honoraires qui lui est allouée; Dit que le délai de 3 mois imparti pour mener à bien la médiation débute à compter du versement total de la provision entre les mains du médiateur,
Fixe, dans ce cas, le montant de la provision à la somme de 2 000 euros HT à partager par moitié entre la société Les Plastiques de [Localité 1] et la société Arcus France, 

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge des loyers commerciaux par voie électronique, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit qu'en cas de difficulté, le médiateur informera le juge des loyers commerciaux par tout moyen, notamment par voie électronique;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; 

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le montant du loyer provisionnel dû à compter du présent jugement et pendant toute la durée de l’instance au montant de 79 800 euros HT et HC par an,

Ordonne l'exécution provisoire de la décision,

Ordonne le retrait du rôle durant les opérations d’expertises, sauf opposition des parties, pouvant parvenir au juge des loyers commerciaux par tout moyen,

Réserve les demandes et les dépens,

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 7 juillet 2026,

La Greffière La Présidente

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-12, code de commerce R145-8, code de commerce R145-3, code civil 555, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-15T06:58:02.772Z.