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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 22 juin 2026, n° 25/09140

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Parties (entreprises)

SIREN 775671886

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 5 août 2009, la CAISSE DE RETRAITE ET DE PRÉVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYÉS DE NOTAIRES (ci-après : la C.R.P.C.E.N.) a donné à bail commercial à la S.A.R.L. M.A.C.H. des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2008 et jusqu'au 30 septembre 2017, moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 18.771,92 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive «l'activité de pension de famille ou celle autorisée par la préfecture de police aux termes du courrier en date du 29 avril 2009».

À compter du 1er octobre 2017, le contrat de bail s'est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2023, la bailleresse a signifié à la S.A.R.L. M.A.C.H. un congé pour la date du 30 septembre 2023, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 185.000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 octobre 2023, la C.R.P.C.E.N. a notifié à la S.A.R.L. M.A.C.H. un mémoire préalable aux fins de voir fixé à la somme annuelle en principal de 185.000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er octobre 2023 et subsidiairement de voir désigner un expert.

Aucun accord n'ayant été trouvé entre les parties, la C.R.P.C.E.N. a ensuite fait assigner la S.A.R.L. M.A.C.H. devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 13 février 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

Les deux parties, cependant, s'opposant sur la date à laquelle le contrat a été renouvelé, le juge des loyers commerciaux, par jugement en date du 9 juillet 2025, s'est déclaré incompétent au profit de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la contestation portant sur la date de renouvellement du contrat de bail commercial liant la C.R.P.C.E.N. et la S.A.R.L. M.A.C.H.

C'est dans ces conditions que dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, la C.R.P.C.E.N. demande au tribunal, de :
"A titre principal, 
- JUGER que le bail s'est renouvelé à compter du 1er octobre 2023 ; 
- JUGER que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2023 doit être fixé à la valeur locative par application de l'article L.145-34 du Code de commerce ; 
- FIXER le loyer de renouvellement à la date du 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 185.000 € (CENT QUATRE VINGT CINQ MILLE EUROS) hors taxes et hors charges. 
A titre subsidiaire, 
- DESIGNER tel expert qu'il lui plaira, avec pour mission d'évaluer la valeur locative des lieux loués conformément à la mission usuelle en la matière ; 
- FIXER le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à la somme de 150.000 €, conformément aux dispositions de l'article L.145-57 du Code de commerce. 
En tout état de cause, 
- RAPPELER que la décision à intervenir sera assortie de plein droit de l'exécution provisoire, 
- CONDAMNER la société MACH aux dépens ainsi qu'au paiement au profit de la CRPCEN d'une indemnité de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025, la S.A.R.L. M.A.C.H. demande au tribunal, de :
"Juger que le bail a été renouvelé conventionnellement le 29 novembre 2020, pour une durée de 9 ans prenant fin le 29 novembre 2029, ce renouvellement résultant du courrier du 23 novembre 2020 de la CRPCEN à la société MACH et du courrier en réponse du 29 novembre 2020 de la société MACH.
Juger qu'aucune demande de révision triennale n'ayant été formée dans un délai de 2 ans à compter du renouvellement l'action en fixation du loyer est prescrite conformément aux dispositions de l'article R.125-60 du Code de Commerce.
Débouter la CRPCEN de toute demande à l'égard de la société MACH de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023.
A titre infiniment subsidiaire,
Vu le jugement rendu le 6 Septembre 2001 par le Tribunal de Grande Instance de Paris et l'Arrêt rendu le 6 décembre 2002 par la Cour d'appel de Paris 16ème chambre B, décrivant la nature des deux appartements loués par la société MACH, leur configuration et l'absence de monovalence compte tenu de la nature des locaux loués.
Pour le cas où le Tribunal jugerait qu'un nouveau bail a pris effet à compter du 30 septembre 2023,
Vu les dispositions des articles 72, 122 et 123 du CPC,
Rejeter la demande en fixation du loyer sur une base de la méthode hôtelière totalement contestée par la société MACH, tant en ce qu'elle est étrangère à l'évaluation à effectuer pour une maison de retraite/pension de famille, qu'en raison de la fixation arbitraire du chiffre d'affaires réalisée sans tenir compte des charges spécifiques supportées par la société MACH et d'absence d'aide de l'Etat, ce qui exclut la fixation du loyer sur la base demandée.
Ordonner aux frais avancés de la CRPCEN une expertise.
Débouter la CRPCEN de sa demande en fixation provisionnelle du loyer pendant l'instance à la somme de 150.000,00 €.
Vu les dispositions de l'article 514-1, 3ème alinéa du code de procédure civile.
Décision du 22 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 25/09140 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAP43

La débouter la CRPCEN de sa demande visant à ce que la décision à intervenir soit assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Débouter la société CRPCEN de sa demande en paiement de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, montant totalement injustifié.
La condamner au paiement de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la société MACH ayant été contrainte, par le comportement de la CRPCEN, à engager des frais pour la défense de ses intérêts.
Condamner la CRPCEN en tous les dépens, dont distraction au profit de BERNARD BESSIS SARL, représentée par Maître Bernard BESSIS, conformement aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile." 

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 1er décembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 15 avril 2026. 
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 15 avril 2026, et la décision a été mise en délibéré au 22 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS

Sur la date de renouvellement du bail 

La C.R.P.C.E.N. soutient que le bail s'est prorogé depuis le 1er octobre 2017 et que le congé donné pour le 30 septembre 2023 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2023 est valable. Elle fait valoir que le bail s'est donc renouvelé à compter du 1er octobre 2023.

La S.A.R.L. M.A.C.H., quant à elle, soutient que le bail s'est renouvelé à compter du 29 novembre 2020 pour une durée de neuf années.

L'article L.145-10 du code de commerce dispose que :
"À défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. (…) S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent(…)".

L'article L.145-12 du même code prévoit notamment que :
"La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. (…)
Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande."

Selon l'article 1113 du code civil,"Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur."

En vertu de l'article 1114 de ce code "L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation.
À défaut, il y a seulement invitation à entrer en pourparlers."

L'article 1118 du même code précise que "L'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre."

Il est constant que la délivrance d'un congé ou d'une demande de renouvellement n'est pas nécessaire à la formation du nouveau bail commercial qui peut intervenir par l'accord des parties (Civ. 3e, 10 oct. 2001, n° 00-10.807).

Il convient, en l'espèce, pour déterminer la date du renouvellement du bail et le montant du nouveau loyer, de rechercher si les parties se sont accordées, en 2020, pour un renouvellement amiable, ou si le renouvellement n'a eu lieu que par l'effet de la demande en ce sens de la locataire en 2023.

Par courriel en date du 23 novembre 2020, Madame [O] [X], adjointe à la Direction du Développement de la C.R.P.C.E.N. indiquait à la S.A.R.L. M.A.C.H., "Je fais suite à votre visite des locaux du RDC avec Monsieur [L] et vous remercie de bien vouloir me confirmer votre intérêt sur lesdits locaux. Dans la positive seriez-vous disposé à signer un nouveau bail, par acte authentique, lequel intégrerait ces nouvelles surfaces. Enfin, concernant le montant annuel pour ces surfaces serait de 4400€ HT HC sachant qu'elles pourraient être pondérées à 30%". 

Par courrier en date du 29 novembre 2020, le représentant de la S.A.R.L. M.A.C.H. indiquait "Je fais suite à votre mail du 23 novembre, après avoir visité les locaux avec Monsieur [L] je vous confirme mon intérêt pour les dits locaux du rez-de-chaussée. 
Vous m'indiquez que le montant annuel de ces surfaces serait de 4 400 € HT et HC pondérées de 30%.
Est-ce que cela signifie que le loyer serait de 3 080 € HT et HC.
Compte tenu de la vétusté des locaux je vous propose un abattement de 50%.
Par ailleurs, je suis d'accord pour signer un nouveau bail authentique qui intégrerait ces nouvelles surfaces.
Soit le loyer annuel révisé est de 22 195,24 € + 2 200 € HT HC pourrait être de 24 395,24 €.
Je vous remercie de bien vouloir me fixer sur le nouveau montant du loyer rendant compte de ma proposition."

En l'espèce, le courriel du 23 novembre 2020 doit être considéré comme une simple demande d'information de la bailleresse quant au souhait de la locataire de signer un nouveau bail intégrant de nouvelles surfaces. Ce courriel ne présente nullement les caractères d'une offre au sens de l'article 1114 du code civil en ce qu'elle ne précise pas les éléments essentiels du contrat de bail commercial, notamment la date du renouvellement, la durée du bail ou même le montant du loyer. Seul est évoqué le prix du loyer de la surface qui pourrait être adjointe aux locaux loués. 

Quant à la locataire, elle indique simplement son accord de conclure un nouveau bail qui intégrerait ces nouvelles surfaces et fait une contre-proposition quant au loyer de ces nouvelles surfaces.

Or, il n'est pas contesté que cette nouvelle surface, qui est le seul objet des échanges susvisés, n'a jamais été louée par la locataire. 
Par ailleurs, il n'est produit aucun autre échange entre les deux parties relatif au renouvellement du bail postérieurement aux deux courriels produits. 

Dès lors, il n'est nullement justifié d'une rencontre des volontés des parties portant sur le principe du renouvellement du bail à compter du 29 novembre 2020. 

La S.A.R.L. M.A.C.H. sera ainsi déboutée de sa demande de renouvellement du bail à compter du 29 novembre 2020 ainsi que de sa demande de prescription de l'action de la C.R.P.C.E.N. en fixation du loyer de renouvellement.

Dans ces conditions, le contrat de bail commercial liant les parties a été renouvelé à compter du 1er octobre 2023, à la suite du congé pour le 30 septembre 2023 signifié par la C.R.P.C.E.N. à la S.A.R.L. M.A.C.H. par acte d'huissier en date du 3 février 2023 portant offre de renouvellement du bail.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023.
 
Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Sur le déplafonnement du loyer 

L'article 145-34 prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l'espèce, le bail s'est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2017, pour atteindre une durée effective de plus de douze ans.

Dès lors, il y a lieu de constater que la règle du plafonnement prévue par l'article L.145-34 du code de commerce n'est pas applicable et le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative des lieux loués.

Sur le montant de la valeur locative

L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
 1° Les caractéristiques du local considéré ;
 2° La destination des lieux ;
 3° Les obligations respectives des parties ;
 4° Les facteurs locaux de commercialité ;
 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

Par ailleurs, l'article R.145-30 du même code dispose que "si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte".

La C.R.P.C.E.N. soutient qu'il convient d'appliquer en l'espèce la méthode hôtelière. Elle sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 185.000 euros hors charges et hors taxes. Elle produit à l'appui de ce qu'elle invoque une expertise immobilière unilatérale effectuée par Madame [J] [Y] le 9 décembre 2022. A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d'un expert judiciaire. 

La S.A.R.L. M.A.C.H. s'oppose à l'application en l'espèce de la méthode hôtelière. Elle fait valoir qu'elle n'exploite pas un hôtel mais une pension de famille/maison de retraite. Elle n'a pas fait de demande quant au montant du loyer du bail renouvelé et a simplement demandé le débouté de la demande de la bailleresse. 

En l'espèce, les éléments produits sont insuffisants pour permettre au tribunal de déterminer, d'une part si les locaux loués peuvent être qualifiés de monovalents au sens de l'article R.145-10 du code de commerce et se voir appliquer la méthode hôtelière et, d'autre part, la valeur locative des lieux loués, arrêtée selon les critères de ce dernier article en cas de monovalence, ou selon ceux posés aux articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce dans l'autre cas. 

Il convient en conséquence, avant dire droit sur l'ensemble des demandes, de recourir à une mesure d'instruction en application de l'article R.145-30 du code de commerce. L'expertise portera tant sur le caractère monovalent des locaux que sur la valeur locative et sera ordonnée dans les termes du dispositif du présent jugement, aux frais avancés de la C.R.P.C.E.N., demanderesse à la présente instance.

Sur l'injonction à rencontrer un médiateur
 
Selon les dispositions de l'article 21 du code de procédure civile «Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige».

Aux termes des dispositions de l'article 1533 du même code, «le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie».

En application de l'article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n'est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l'article 1533-2 du même code organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l'article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion.
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.
 

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives, aucun élément produit ne permettant de le fixer à un montant supérieur à ce dernier. 
 
Sur les demandes accessoires 

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. M.A.C.H. de sa demande de renouvellement du bail à compter du 29 novembre 2020 ainsi que de sa demande de prescription de l'action de la CAISSE DE RETRAITE ET DE PRÉVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYÉS DE NOTAIRES en fixation du loyer de renouvellement
 
CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la CAISSE DE RETRAITE ET DE PRÉVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYÉS DE NOTAIRES à la S.A.R.L. M.A.C.H., et portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes des parties,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

ORDONNE une mesure d'expertise,

COMMET pour y procéder :

Monsieur [V] [N]
[Adresse 3]
01.40.71.01.70 - [Courriel 1]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 2] à [Localité 4] de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d'annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne l'application de la méthode hôtelière,
* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix,
* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,
* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,
* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,
* d'estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause à la date du 1er octobre 2023, au regard des dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce ainsi que des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, si le caractère monovalent des locaux était écarté,
* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
* du tout dresser rapport motivé,
* de tenter de concilier les parties,

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par la CAISSE DE RETRAITE ET DE PRÉVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYÉS DE NOTAIRES auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris (Paris 17ème, [Adresse 4], 1er étage à droite), avec copie de la présente décision, le 22 septembre 2026 au plus tard,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge de la mise en état tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal que la CAISSE DE RETRAITE ET DE PRÉVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYÉS DE NOTAIRES a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT que l'expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe de la 18ème chambre - 3ème section du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 22 juin 2027 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertise,

DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertise, auquel l'expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : 

Madame [I] [E]
[Adresse 5]
01 44 05 21 21 - 06 26 19 88 87 
[Courriel 2]

DIT que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,
 
DIT qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise,
 
DIT que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
 
DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'expert judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice,
 
DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : 
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, 

DIT qu'au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six mois suivant la première réunion d'information susvisée, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues,

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. M.A.C.H. pendant la durée de la présente instance au titre du bail commercial au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives et indexé conformément aux stipulations contractuelles,

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 7 octobre 2026 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation à valoir sur les honoraires de l'expert,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me FAUVAGE (P0255)
C.C.C.
délivrées le :
à Me BESSIS (E0794)
 M. [N]
 Mme [E]


■


18° chambre 
3ème section

 
N° RG 25/09140 

N° Portalis 352J-W-B7J-DAP43

N° MINUTE : 2

Assignation du :
01 Août 2025

EXPERTISE

[V] [N]







JUGEMENT 
rendu le 22 Juin 2026 


DEMANDERESSE

CAISSE DE RETRAITE ET DE PRÉVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYÉS DE NOTAIRES - CRPCEN (SIREN 775 671 886)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Caroline FAUVAGE de la S.C.P. FH AVOCATS & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0255


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. M.A.C.H. (RCS de [Localité 1] 340 940 964)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Bernard BESSIS de la S.E.L.A.R.L. BERNARD BESSIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0794

Décision du 22 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 25/09140 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAP43


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 15 Avril 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 5 août 2009, la CAISSE DE RETRAITE ET DE PRÉVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYÉS DE NOTAIRES (ci-après : la C.R.P.C.E.N.) a donné à bail commercial à la S.A.R.L. M.A.C.H. des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2008 et jusqu'au 30 septembre 2017, moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 18.771,92 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive «l'activité de pension de famille ou celle autorisée par la préfecture de police aux termes du courrier en date du 29 avril 2009».

À compter du 1er octobre 2017, le contrat de bail s'est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2023, la bailleresse a signifié à la S.A.R.L. M.A.C.H. un congé pour la date du 30 septembre 2023, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 185.000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 octobre 2023, la C.R.P.C.E.N. a notifié à la S.A.R.L. M.A.C.H. un mémoire préalable aux fins de voir fixé à la somme annuelle en principal de 185.000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er octobre 2023 et subsidiairement de voir désigner un expert.

Aucun accord n'ayant été trouvé entre les parties, la C.R.P.C.E.N. a ensuite fait assigner la S.A.R.L. M.A.C.H. devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 13 février 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

Les deux parties, cependant, s'opposant sur la date à laquelle le contrat a été renouvelé, le juge des loyers commerciaux, par jugement en date du 9 juillet 2025, s'est déclaré incompétent au profit de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la contestation portant sur la date de renouvellement du contrat de bail commercial liant la C.R.P.C.E.N. et la S.A.R.L. M.A.C.H.

C'est dans ces conditions que dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, la C.R.P.C.E.N. demande au tribunal, de :
"A titre principal, 
- JUGER que le bail s'est renouvelé à compter du 1er octobre 2023 ; 
- JUGER que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2023 doit être fixé à la valeur locative par application de l'article L.145-34 du Code de commerce ; 
- FIXER le loyer de renouvellement à la date du 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 185.000 € (CENT QUATRE VINGT CINQ MILLE EUROS) hors taxes et hors charges. 
A titre subsidiaire, 
- DESIGNER tel expert qu'il lui plaira, avec pour mission d'évaluer la valeur locative des lieux loués conformément à la mission usuelle en la matière ; 
- FIXER le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à la somme de 150.000 €, conformément aux dispositions de l'article L.145-57 du Code de commerce. 
En tout état de cause, 
- RAPPELER que la décision à intervenir sera assortie de plein droit de l'exécution provisoire, 
- CONDAMNER la société MACH aux dépens ainsi qu'au paiement au profit de la CRPCEN d'une indemnité de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025, la S.A.R.L. M.A.C.H. demande au tribunal, de :
"Juger que le bail a été renouvelé conventionnellement le 29 novembre 2020, pour une durée de 9 ans prenant fin le 29 novembre 2029, ce renouvellement résultant du courrier du 23 novembre 2020 de la CRPCEN à la société MACH et du courrier en réponse du 29 novembre 2020 de la société MACH.
Juger qu'aucune demande de révision triennale n'ayant été formée dans un délai de 2 ans à compter du renouvellement l'action en fixation du loyer est prescrite conformément aux dispositions de l'article R.125-60 du Code de Commerce.
Débouter la CRPCEN de toute demande à l'égard de la société MACH de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023.
A titre infiniment subsidiaire,
Vu le jugement rendu le 6 Septembre 2001 par le Tribunal de Grande Instance de Paris et l'Arrêt rendu le 6 décembre 2002 par la Cour d'appel de Paris 16ème chambre B, décrivant la nature des deux appartements loués par la société MACH, leur configuration et l'absence de monovalence compte tenu de la nature des locaux loués.
Pour le cas où le Tribunal jugerait qu'un nouveau bail a pris effet à compter du 30 septembre 2023,
Vu les dispositions des articles 72, 122 et 123 du CPC,
Rejeter la demande en fixation du loyer sur une base de la méthode hôtelière totalement contestée par la société MACH, tant en ce qu'elle est étrangère à l'évaluation à effectuer pour une maison de retraite/pension de famille, qu'en raison de la fixation arbitraire du chiffre d'affaires réalisée sans tenir compte des charges spécifiques supportées par la société MACH et d'absence d'aide de l'Etat, ce qui exclut la fixation du loyer sur la base demandée.
Ordonner aux frais avancés de la CRPCEN une expertise.
Débouter la CRPCEN de sa demande en fixation provisionnelle du loyer pendant l'instance à la somme de 150.000,00 €.
Vu les dispositions de l'article 514-1, 3ème alinéa du code de procédure civile.
Décision du 22 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 25/09140 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAP43

La débouter la CRPCEN de sa demande visant à ce que la décision à intervenir soit assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Débouter la société CRPCEN de sa demande en paiement de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, montant totalement injustifié.
La condamner au paiement de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la société MACH ayant été contrainte, par le comportement de la CRPCEN, à engager des frais pour la défense de ses intérêts.
Condamner la CRPCEN en tous les dépens, dont distraction au profit de BERNARD BESSIS SARL, représentée par Maître Bernard BESSIS, conformement aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile." 

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 1er décembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 15 avril 2026. 
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 15 avril 2026, et la décision a été mise en délibéré au 22 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la date de renouvellement du bail 

La C.R.P.C.E.N. soutient que le bail s'est prorogé depuis le 1er octobre 2017 et que le congé donné pour le 30 septembre 2023 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2023 est valable. Elle fait valoir que le bail s'est donc renouvelé à compter du 1er octobre 2023.

La S.A.R.L. M.A.C.H., quant à elle, soutient que le bail s'est renouvelé à compter du 29 novembre 2020 pour une durée de neuf années.

L'article L.145-10 du code de commerce dispose que :
"À défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. (…) S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent(…)".

L'article L.145-12 du même code prévoit notamment que :
"La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. (…)
Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande."

Selon l'article 1113 du code civil,"Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur."

En vertu de l'article 1114 de ce code "L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation.
À défaut, il y a seulement invitation à entrer en pourparlers."

L'article 1118 du même code précise que "L'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre."

Il est constant que la délivrance d'un congé ou d'une demande de renouvellement n'est pas nécessaire à la formation du nouveau bail commercial qui peut intervenir par l'accord des parties (Civ. 3e, 10 oct. 2001, n° 00-10.807).

Il convient, en l'espèce, pour déterminer la date du renouvellement du bail et le montant du nouveau loyer, de rechercher si les parties se sont accordées, en 2020, pour un renouvellement amiable, ou si le renouvellement n'a eu lieu que par l'effet de la demande en ce sens de la locataire en 2023.

Par courriel en date du 23 novembre 2020, Madame [O] [X], adjointe à la Direction du Développement de la C.R.P.C.E.N. indiquait à la S.A.R.L. M.A.C.H., "Je fais suite à votre visite des locaux du RDC avec Monsieur [L] et vous remercie de bien vouloir me confirmer votre intérêt sur lesdits locaux. Dans la positive seriez-vous disposé à signer un nouveau bail, par acte authentique, lequel intégrerait ces nouvelles surfaces. Enfin, concernant le montant annuel pour ces surfaces serait de 4400€ HT HC sachant qu'elles pourraient être pondérées à 30%". 

Par courrier en date du 29 novembre 2020, le représentant de la S.A.R.L. M.A.C.H. indiquait "Je fais suite à votre mail du 23 novembre, après avoir visité les locaux avec Monsieur [L] je vous confirme mon intérêt pour les dits locaux du rez-de-chaussée. 
Vous m'indiquez que le montant annuel de ces surfaces serait de 4 400 € HT et HC pondérées de 30%.
Est-ce que cela signifie que le loyer serait de 3 080 € HT et HC.
Compte tenu de la vétusté des locaux je vous propose un abattement de 50%.
Par ailleurs, je suis d'accord pour signer un nouveau bail authentique qui intégrerait ces nouvelles surfaces.
Soit le loyer annuel révisé est de 22 195,24 € + 2 200 € HT HC pourrait être de 24 395,24 €.
Je vous remercie de bien vouloir me fixer sur le nouveau montant du loyer rendant compte de ma proposition."

En l'espèce, le courriel du 23 novembre 2020 doit être considéré comme une simple demande d'information de la bailleresse quant au souhait de la locataire de signer un nouveau bail intégrant de nouvelles surfaces. Ce courriel ne présente nullement les caractères d'une offre au sens de l'article 1114 du code civil en ce qu'elle ne précise pas les éléments essentiels du contrat de bail commercial, notamment la date du renouvellement, la durée du bail ou même le montant du loyer. Seul est évoqué le prix du loyer de la surface qui pourrait être adjointe aux locaux loués. 

Quant à la locataire, elle indique simplement son accord de conclure un nouveau bail qui intégrerait ces nouvelles surfaces et fait une contre-proposition quant au loyer de ces nouvelles surfaces.

Or, il n'est pas contesté que cette nouvelle surface, qui est le seul objet des échanges susvisés, n'a jamais été louée par la locataire. 
Par ailleurs, il n'est produit aucun autre échange entre les deux parties relatif au renouvellement du bail postérieurement aux deux courriels produits. 

Dès lors, il n'est nullement justifié d'une rencontre des volontés des parties portant sur le principe du renouvellement du bail à compter du 29 novembre 2020. 

La S.A.R.L. M.A.C.H. sera ainsi déboutée de sa demande de renouvellement du bail à compter du 29 novembre 2020 ainsi que de sa demande de prescription de l'action de la C.R.P.C.E.N. en fixation du loyer de renouvellement.

Dans ces conditions, le contrat de bail commercial liant les parties a été renouvelé à compter du 1er octobre 2023, à la suite du congé pour le 30 septembre 2023 signifié par la C.R.P.C.E.N. à la S.A.R.L. M.A.C.H. par acte d'huissier en date du 3 février 2023 portant offre de renouvellement du bail.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023.
 
Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Sur le déplafonnement du loyer 

L'article 145-34 prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l'espèce, le bail s'est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2017, pour atteindre une durée effective de plus de douze ans.

Dès lors, il y a lieu de constater que la règle du plafonnement prévue par l'article L.145-34 du code de commerce n'est pas applicable et le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative des lieux loués.

Sur le montant de la valeur locative

L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
 1° Les caractéristiques du local considéré ;
 2° La destination des lieux ;
 3° Les obligations respectives des parties ;
 4° Les facteurs locaux de commercialité ;
 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

Par ailleurs, l'article R.145-30 du même code dispose que "si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte".

La C.R.P.C.E.N. soutient qu'il convient d'appliquer en l'espèce la méthode hôtelière. Elle sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 185.000 euros hors charges et hors taxes. Elle produit à l'appui de ce qu'elle invoque une expertise immobilière unilatérale effectuée par Madame [J] [Y] le 9 décembre 2022. A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d'un expert judiciaire. 

La S.A.R.L. M.A.C.H. s'oppose à l'application en l'espèce de la méthode hôtelière. Elle fait valoir qu'elle n'exploite pas un hôtel mais une pension de famille/maison de retraite. Elle n'a pas fait de demande quant au montant du loyer du bail renouvelé et a simplement demandé le débouté de la demande de la bailleresse. 

En l'espèce, les éléments produits sont insuffisants pour permettre au tribunal de déterminer, d'une part si les locaux loués peuvent être qualifiés de monovalents au sens de l'article R.145-10 du code de commerce et se voir appliquer la méthode hôtelière et, d'autre part, la valeur locative des lieux loués, arrêtée selon les critères de ce dernier article en cas de monovalence, ou selon ceux posés aux articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce dans l'autre cas. 

Il convient en conséquence, avant dire droit sur l'ensemble des demandes, de recourir à une mesure d'instruction en application de l'article R.145-30 du code de commerce. L'expertise portera tant sur le caractère monovalent des locaux que sur la valeur locative et sera ordonnée dans les termes du dispositif du présent jugement, aux frais avancés de la C.R.P.C.E.N., demanderesse à la présente instance.

Sur l'injonction à rencontrer un médiateur
 
Selon les dispositions de l'article 21 du code de procédure civile «Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige».

Aux termes des dispositions de l'article 1533 du même code, «le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie».

En application de l'article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n'est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l'article 1533-2 du même code organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l'article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion.
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.
 

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives, aucun élément produit ne permettant de le fixer à un montant supérieur à ce dernier. 
 
Sur les demandes accessoires 

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. M.A.C.H. de sa demande de renouvellement du bail à compter du 29 novembre 2020 ainsi que de sa demande de prescription de l'action de la CAISSE DE RETRAITE ET DE PRÉVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYÉS DE NOTAIRES en fixation du loyer de renouvellement
 
CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la CAISSE DE RETRAITE ET DE PRÉVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYÉS DE NOTAIRES à la S.A.R.L. M.A.C.H., et portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes des parties,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

ORDONNE une mesure d'expertise,

COMMET pour y procéder :

Monsieur [V] [N]
[Adresse 3]
01.40.71.01.70 - [Courriel 1]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 2] à [Localité 4] de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d'annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne l'application de la méthode hôtelière,
* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix,
* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,
* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,
* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,
* d'estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause à la date du 1er octobre 2023, au regard des dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce ainsi que des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, si le caractère monovalent des locaux était écarté,
* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
* du tout dresser rapport motivé,
* de tenter de concilier les parties,

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par la CAISSE DE RETRAITE ET DE PRÉVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYÉS DE NOTAIRES auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris (Paris 17ème, [Adresse 4], 1er étage à droite), avec copie de la présente décision, le 22 septembre 2026 au plus tard,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge de la mise en état tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal que la CAISSE DE RETRAITE ET DE PRÉVOYANCE DES CLERCS ET EMPLOYÉS DE NOTAIRES a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT que l'expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe de la 18ème chambre - 3ème section du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 22 juin 2027 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertise,

DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertise, auquel l'expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : 

Madame [I] [E]
[Adresse 5]
01 44 05 21 21 - 06 26 19 88 87 
[Courriel 2]

DIT que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,
 
DIT qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise,
 
DIT que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
 
DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'expert judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice,
 
DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : 
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, 

DIT qu'au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six mois suivant la première réunion d'information susvisée, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues,

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. M.A.C.H. pendant la durée de la présente instance au titre du bail commercial au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives et indexé conformément aux stipulations contractuelles,

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 7 octobre 2026 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation à valoir sur les honoraires de l'expert,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1114, code de commerce L145-12, code de procedure civile 1533-3, code de commerce R145-30, code de commerce L145-10, code de procedure civile 282, code de commerce R145-3, code de procedure civile 1533-2, code de procedure civile 1533-1, code de procedure civile 21, code de procedure civile 1533, code de procedure civile 281, code civil 1118, code de commerce R145-10, code de commerce R145-8, code civil 1113, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de commerce L145-36). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-22T18:29:01.499Z.