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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Metz, Chambre 1 Cabinet 2, 9 juillet 2026, n° 24/01069

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Motifs

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l'article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif ;

Vu l'article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ; 


1°) LES FAITS CONSTANTS

Selon contrat conclu le 29 juillet 2021, M [A] [K] a consenti à la SAS ARES GYM un bail commercial sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 2] afin d'y exploiter une activité de coaching sportif et nutritionnel.
Le bail stipule un loyer de 630 € par mois, un dépôt de garantie de 1.260 € et aucune provision pour charges. 
Un état des lieux contradictoire a été dressé le 29 juillet 2021.

Par lettre datée du 1er juin 2023, la SAS ARES GYM a informé M [K] qu'elle « souhaitait quitter les lieux d'un commun accord sans préavis le 1er juillet 2023 ».

La locataire a quitté les lieux. Un état des lieux de sortie contradictoire avec remise des clés a été établi par commissaire de justice le 26 septembre 2023.

M [K] a ensuite introduit la présente procédure.


2°) LA PROCEDURE 

Par exploit de commissaire de justice délivré le 16 avril 2024, M [A] [K] a constitué avocat et a fait assigner la SAS ARES GYM devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, afin de le voir, au visa des articles L 145-4 du code de commerce et 1732 du code civil,
-donner acte à M [A] [K] de ce qu'il n'est pas opposé à voir constater la résiliation du bail commercial sous réserve du préavis légal,
-condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 8.820 € au titre de l'arriéré locatif,
-condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 51.222,28 € en réparation des dégradations locatives,
-condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 465,20 € en remboursement des frais de constat,
-condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 4.000 € en réparation du préjudice économique et moral subi,

-condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-la condamner aux entiers frais et dépens.

La SAS ARES GYM a constitué avocat.


3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions récapitulatives n°1 notifiées en RPVA le 12 mars 2025, M [A] [K] demande au tribunal :
-de donner acte à M [A] [K] de ce qu'il n'est pas opposé à voir constater la résiliation du bail commercial sous réserve du préavis légal,
-de condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 8.820 € au titre de l'arriéré locatif,
-de condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 51.222,28 € en réparation des dégradations locatives,
-de condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 465,20 € en remboursement des frais de constat,
-de condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 4.000 € en réparation du préjudice économique et moral subi,
-de condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de la condamner aux entiers frais et dépens.

Sur l'arriéré locatif, il fait valoir que :
-en novembre 2021, il a accepté une remise de loyer de 3 mois au titre des loyers de novembre, décembre 2021 et janvier 2022 en compensation de la mise en place par la locataire d'un fil anti-vapeur compte tenu d'une condensation excessive dans une salle du local servant à l'exercice sportif ; les travaux n'ont pas été réalisés de sorte que les loyers correspondants sont dus pour 1.890 € (3 X 630 €) ;
-les loyers de février et mars 2022, juillet, août et septembre 2023 sont restés impayés soit pour 3.150 € (5 X 630 €);
-il a reçu le 13 septembre 2023 seulement la lettre de la SAS ARES GYM datée du 1er juin 2023, évoquant une résiliation sans préavis au 1er juillet 2023 ; 
-la locataire a quitté les lieux en juillet 2023 et remis les clés le 26 septembre 2023 ; 
-il n'a jamais donné son accord pour un départ sans préavis en juillet 2023 comme allégué ; la remise des clés lors de l'état des lieux de sortie n'implique pas une renonciation au bénéfice du préavis ;
-en application de l'article L 145-4 du code de commerce, la SAS ARES GYM ne pouvait procéder à une résiliation du contrat avant le 29 juillet 2024, en respectant un préavis de 6 mois ; la résiliation est donc irrégulière ; cependant, il ne s'y oppose pas moyennant le respect d'un préavis de 6 mois ; le courrier de résiliation lui étant parvenu le 13 septembre 2023, les loyers sont dus jusqu'en mars 2024 soit pour 3.780 € (6 x 630 €).

Sur les dégradations locatives, il réclame, sur la base de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et du constat des lieux de sortie de Maître [S] du 26 septembre 2023, ainsi que de l'article 1732 du code civil et de l'article 16 du contrat de bail :
-la somme de 31.469,28 € au titre de la réfection du système de chauffage et celle de 3713 € au titre de la pose d'une conduite gaz dans la mesure où la chaudière de marque Viessmann présente à l'entrée dans les lieux a disparu de même que tout le système de chauffage de sorte que le local est privé de tout mode de chauffage ; il n'a jamais donné son accord pour l'enlèvement de la chaudière comme allégué dans son attestation par M [J] qu'il n'a jamais mandaté ; il produit une facture du 10 décembre 2016 qui démontre que la chaudière fonctionnait à cette date ; en application de l'article 1732 du code civil, la SAS ARES GYM est présumée responsable de la disparition de la chaudière et tenue de la remise en état initiale ;
-la somme de 14.050 € au titre de la réfection du carrelage qui présente de nombreuses fissures et des traces de disqueuse en lien avec les aménagements sportifs de la SAS ARES GYM, ces dégradations n'existant pas à l'entrée ;
-la somme de 1.990 € au titre de la vitrine qui est fissurée et dont la SAS ARES GYM, qui a mandaté la société qui serait responsable de la dégradation, doit répondre.
Il ajoute qu'un ballon d'eau chaude de 200L avait été fixé par la locataire sur une cloison de bois ce qui était inadapté si bien que le ballon a chuté et entraîné un dégât des eaux et soutient que si des traces de salpêtre sont apparues c'est en raison des modalités d'exploitation à savoir un local fermé hermétiquement avec une obstruction des VMC et l'absence de système de chauffage.

Il sollicite enfin le remboursement des frais de constat de commissaire de justice pour 465,20 € et une indemnisation de 4.000 € en réparation du préjudice financier consécutif au fait que les lieux ne peuvent être reloués en l'état.

Il conteste les demandes reconventionnelles de la SAS ARES GYM au motif qu'elle a loué en toute connaissance de cause un local commercial dont l'usage n'était pas spécifique à l'exploitation d'une salle de sport et qu'elle y a donc fait des aménagements propres à son activité dont elle ne peut demander le remboursement ce d'autant qu'à l'entrée dans les lieux, plusieurs mois de loyers n'ont pas été facturés en échange d'une mise en état et que le loyer avait été négocié à la baisse.

*

Par dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées en RPVA le 22 septembre 2025, la SAS ARES GYM demande au tribunal :
-de déclarer l'intégralité des demandes de M [A] [K] mal fondée,
-de l'en débouter,
A titre reconventionnel,
-de condamner M [A] [K] à lui payer la somme de 34.340 € en remboursement des frais de travaux exposés en pure perte,
-de condamner M [A] [K] à lui payer la somme de 10.000 € en réparation des autres préjudices de toute nature subi ;
En tout état de cause,
-de condamner M [A] [K] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner M [A] [K] aux entiers frais et dépens.

Elle explique qu'elle a été constituée en juin 2021 dans le but de développer notamment une activité spécifique de « sport santé » permettant l'accueil de personnes souffrant d'ALD pour lesquelles le sport peut être prescrit sur ordonnance et que c'est dans ce cadre qu'elle a conclu le bail commercial en litige en juillet 2021.
Elle rappelle qu'une franchise de 3 mois de loyer avait été convenue compte tenu des travaux qu'elle devait réaliser pour la gaine d'extraction (fil anti vapeur) eu égard à l'humidité des lieux, si bien que le premier loyer a été payé en novembre 2021.
Elle fait valoir qu'elle a fait réaliser d'importants travaux de rénovation et d'aménagement des locaux qui étaient délabrés et vétustes, ce pour un montant de 34.340 € ; que de ce fait, elle elle n'a pu ouvrir les lieux qu'en avril 2022 au lieu de janvier 2022 ; qu'au cours du premier hiver, elle a découvert l'humidité ambiante provenant d'infiltrations en toiture terrasse située au dessus des salles de cours collectifs ; que les murs se sont dégradés et que des systèmes de chauffage ont du être installés ; qu'elle en a prévenu M [K] ; qu'elle ne pouvait rester dans les lieux au regard de son activité particulière et qu'il a donc été convenu d'un commun accord qu'elle quitterait les lieux sans préavis.

Elle conteste l'arriéré locatif qui lui est réclamé aux motifs que :
-les parties avaient un accord pour les loyers de février et mars 2022 comme elle en justifie par un sms de M [K] en date du 05 septembre 2023 ;
-M [K] avait donné son accord pour un départ sans préavis en juillet 2023 ainsi qu'il résulte de l'échange de sms au sujet de l'état des lieux de sortie et la remise des clés ;

-l'affirmation selon laquelle l'accord portait sur la mise en place par la locataire d'un filtre anti vapeur en échange de la remise de loyer est inexacte ; c'est M [K] qui devait installer ce filtre au titre de ses obligations d'assurer le clos et le couvert et de remédier à la vétusté et à la mise en conformité qui relèvent des grosses réparations.

Elle conteste également les demandes de M [K] au titre des réparations locatives en ce que :
-les réclamations relèvent de la mauvaise foi ; les photographies qu'elle produit montrent que les locaux loués étaient à l'abandon depuis des mois voire des années ; 
-la chaudière n'était plus en fonctionnement depuis plus de trois ans et était hors d'usage, peu important son fonctionnement en 2016 ; M [K] a autorisé le chauffagiste, M [J], à s'en débarrasser ainsi que des tuyaux et radiateurs ; 
-le carrelage était dans un état identique lors de l'entrée dans les lieux ; elle a posé des dalles de caoutchouc par dessus le carrelage pour la pratique sportive et n'a donc pu abîmer le carrelage ;
-les dégradations sur la vitrine ont été faites par la société qui a posé la pareclose et qui était mandatée par M [K] ;
-le dégât des eaux est intervenu après son départ et elle n'en est pas responsable ; les lieux étaient très humides ce qui a manifestement abîmé la cloison sur laquelle le ballon d'eau était fixé ;
-il incombait au propriétaire de réaliser les travaux de nature à remédier à la vétusté ou à la mise en conformité qui relèvent des grosses réparations.

Reconventionnellement, elle expose qu'elle a engagé d'importantes dépenses pour rénover le local et perdu 4 mois de recettes en pure perte puisqu'elle a été contrainte de quitter les lieux en catastrophe en engageant des frais d'agence et de déménagement/aménagement alors que les travaux entrepris relevaient du bailleur. Elle en demande donc le remboursement ainsi qu'une indemnisation en réparation du préjudice subi.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2026, à juge unique, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe et prorogée en son dernier état au 09 juillet 2026. 


IV MOTIVATION DU JUGEMENT


1°) SUR LES DEMANDES DE M [K]


A) sur l'arriéré locatif et le préavis


- sur les loyers de novembre, décembre 2021 et janvier 2022 (1.890 €)

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le contrat de bail conclu le 29 juillet 2021 stipule un loyer de 630 € par mois à compter du 1er novembre 2021, une remise de trois mois ayant été accordée par le bailleur.

Il appartient au locataire de prouver qu'il a réglé son loyer ou de rapporter la preuve du fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

M [K] explique qu'en novembre 2021, il a accepté une remise de loyer de 3 mois au titre des loyers de novembre, décembre 2021 et janvier 2022 en compensation de travaux que la locataire n'a finalement pas réalisés.

Si la SAS ARES GYM conteste cette allégation, elle ne justifie pas du motif de non paiement de ces 3 termes locatifs.

La somme de 1.890 € sera par conséquent mise en compte.


- sur les loyers de février et mars 2022, juillet, août et septembre 2023 sont restés impayés soit pour 3.150 €

Concernant les loyers de février et mars 2022, la SAS ARES GYM produit un sms du 05 septembre 2023, que M [K] ne conteste pas avoir avoir envoyé, et dans lequel il indique « Vous parlez des loyers de février, mars on avait un accord mais ceux de juillet et août aussi ne sont pas réglés. »
Ajouté au fait que les loyers de février et mars 2022 n'ont visiblement pas fait l'objet d'une réclamation du bailleur avant le départ de la locataire, il est ainsi suffisamment justifié de la remise de ces deux loyers par le bailleur.

La demande au titre de ces deux loyers ne sera pas retenue.


Par lettre datée du 1er juin 2023, la SAS ARES GYM a informé M [K] qu'il « souhaitait quitter les lieux d'un commun accord sans préavis le 1er juillet 2023 ».

S'il est précisé que la lettre est adressée en LRAR, l'accusé de réception n'est pas produit. M [K] expose avoir reçu cette lettre le 13 septembre 2023 ce que ne conteste finalement pas la SAS ARES GYM dans ses écritures.

La remise des clés a eu lieu le 26 septembre 2023. La SAS ARES GYM ne prouve pas le commun accord dont elle se prévaut pour une résiliation au 1er juillet 2023 et une décharge des loyers à cette date alors qu'elle n'a quitté les lieux que fin septembre 2023..

Les loyers de juillet à septembre 2023 pour 1.890 € sont dus.


- sur le respect du préavis

Selon l'article L 145-4 du code de commerce, La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Si M [K] accepte une résiliation du bail avant le terme de la période triennale, il met en compte le préavis de 6 mois.

Il est constant que la réalisation de l’état des lieux de sortie et la restitution des clés ne mettent pas fin au bail, caractérisée par l’expiration du préavis contractuel. Dès lors, les loyers restent dus jusqu’à cette date, sauf si le bailleur y a renoncé.

La SAS ARES GYM n'établit pas l'existence d'un accord de dispense du préavis par l'envoi d'un sms qu'elle a elle-même rédigée.

La résiliation étant parvenue au bailleur le 13 septembre 2023, les loyers sont dus jusqu'en mars 2024 soit pour 3.780 €.

**

La SAS ARES GYM sera par conséquent condamnée à payer à M [K] les sommes de 1.890 € + 1.890 € + 3.780 € soit 7.560 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Le surplus de la demande sera rejeté.


B) sur la demande au titre des dégradations locatives

L'article 1730 du code civil dispose que S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 

Selon l'article 1732 du code civil, Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 

Le contrat de bail stipule :

Article 10 : Réparations à la charge du bailleur :
 
Le BAILLEUR aura à sa charge les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 : réfection en leur entier des couvertures, des poutres et des gros murs, ainsi que celles relatives à la vétusté ou à la mise en conformité des locaux loués dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil. Toutes les autres réparations sont à la charge du PRENEUR.
Réparations à la charge du PRENEUR :
Le PRENEUR supportera la charge des réparations locatives et des réparations d'entretien, qui doivent être entendues comme celles utiles au maintien permanent de l'immeuble en bon état.
Toutefois, si ces réparations sont rendues nécessaires par la vétusté, la charge des travaux incombera au BAILLEUR. (…)

Article 8: Entretien des lieux loués

Le PRENEUR entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant au fur et à mesure qu'elles deviendront nécessaires toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail.
Il devra plus généralement maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l'ensemble des locaux loués, les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie, appareillage électrique et sanitaire, ainsi que les accessoires et éléments d'équipement, procéder à leur remise en peinture aussi souvent qu'il sera nécessaire ; remplacer, s'il y avait lieu, ce qui ne pourrait être réparé, entretenir les revêtements de sols en parfait état et notamment de remédier à l'apparition de tâches, brûlures, déchirures, trous ou décollements et reprendre au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les locaux loués.
Le PRENEUR aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le BAILLEUR, l'entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux loués. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté.
(…)
Le PRENEUR devra prévenir immédiatement le BAILLEUR de tous dommages et dégradations qui surviendraient dans les locaux loués et qui rendraient nécessaires des travaux qui, aux termes du présent bail seraient à sa charge. Faute de satisfaire à cette obligation, il serait responsable des préjudices de tous ordres engendrés par son silence ou par son retard.

Article 16 : Restitution des lieux

3.Il devra également rendre les locaux loués en parfait état d'entretien, propreté et de réparations locatives, et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues.

-sur la somme de 31.469,28 € au titre du devis CHALEUR SERVICE réfection du chauffage et celle de 3.713 € au titre du devis CLIC CHAUFFE

Sur l'état des lieux d'entrée du 29 juillet 2021, il était noté :
-la présence d'une chaudière de marque Viessmann dans le couloir des locaux loués avec la mention « A vérifier »,
-s'agissant des canalisations, appareils et installations de chauffage, que leur bon fonctionnement n'avait pu être vérifié le jour du constat.

Si le bon fonctionnement d'une chaudière en 2016, attesté par une facture, ne présume pas de son état en 2021, il reste qu'une installation de chauffage au gaz était en place.

Au jour du constat de sortie, le commissaire de justice signale la présence d'un chauffe-eau avec tuyauterie dans le local réserve. M [F], représentant la SAS ARES GYM lui déclare que c'est la société ARES GYM qui a réalisé cette installation, M [K] lui déclare que la chaudière et toute la tuyauterie initiale a été enlevée.

La SAS ARES GYM ne conteste pas avoir déposé l'installation de chauffage au gaz. Il verse aux débats l'attestation de M [J], plombier chauffagiste qui est intervenu sur l'installation de chauffage, selon lequel « ..l'installation chauffage qui était dans un état désastreux, la chaudière n'était plus en fonction, le propriétaire des locaux nous a dit qu'on pouvait tous dégager la chaudière et tuyaux et radiateur comme tous était plus en état de fonctionnement ».

Cependant, M [K] conteste avoir rencontré M [J]. Il n'avait d'ailleurs aucune raison en tant que bailleur d'être présent dans les locaux loués au moment de travaux de chauffage de sa locataire. Au demeurant, M [J] évoque « le propriétaire » des locaux mais n'identifie pas M [K] comme étant la personne qui lui a effectivement donné ses instructions.
L'attestation est insuffisamment probante à ce titre.

Ainsi, la locataire ne justifie pas avoir avisé le bailleur de l'impossibilité de remise en route de l'installation de chauffage et a laissé les lieux dépourvus de toute l'installation de chauffage.

Le devis CHALEUR SERVICE de 31.469,28 € portant sur la fourniture et l'installation d'une chaudière avec raccordement gaz depuis le compteur, création du réseau et radiateurs sera par conséquent mis à sa charge.

La demande au titre du devis CLIC CHAUFFE de 3.713 € au titre de l'alimentation gaz à créer pour une future chaudière sera rejetée en ce qu'elle apparaît faire double emploi avec le devis CHALEUR SERVICE.


-sur la somme de 14.050 € au titre de la réfection du carrelage 

L'état des lieux d'entrée montrait un carrelage notablement abîmé, parfois manquant ou cassé et d'une façon générale très vétuste.
Les quelques éventuelles fissures supplémentaires constatées à la sortie (le commissaire de justice ne fait pas mention de carrelage disqué) ne traduisent que les effets prolongés de la vétusté et ne justifient pas la réfection complète du sol à la charge de la locataire.

La demande sera rejetée.


-sur la somme de 1.990 € au titre de la vitrine qui est fissurée

Il est constant qu'à l'entrée dans les lieux, la vitrine était occultée par du contreplaqué. Le bailleur s'est engagé à la réfection de cette vitrine en page 7 du bail. Il n'est pas constesté qu'il a fait procéder à la réparation.
A la sortie des lieux, il est constaté l'existence d'une importante fissure visible à l'extrémité de la baie vitrée.

S la SAS ARES GYM prétend que c'est la société qui l'a posée qui a commis la dégradation, force est de constater qu'elle n'établit pas cette allégation et n'en a jamais fait part au bailleur à l'occasion de la pose.

La somme de 1.990 € résultant du devis de réfection produit SARL FERMETURES MOSELLANES sera mise à la charge de la SARL ARES GYM.

**

La SAS ARES GYM sera par conséquent condamnée à payer à M [K] les sommes de 31.469,28 € + 1.990 € soit 33.459,28 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement.


C) sur la demande de remboursement du constat d'huissier

Selon l'article 3.Etat des lieux du contrat de bail, les frais d'état des lieux, s'il est établi par huissier de justice, sont partagés par moitié.

La SAS ARES GYM sera donc condamnée à ce titre à rembourser la somme de 232,60 € à M [K], avec intérêts au taux légal à compter du jugement.


D) sur la demande en dommages et intérêts de 4.000 €

M [K] allègue un préjudice financier consécutif au fait que les lieux ne peuvent être reloués en l'état.

Il n'est produit aucune pièce pour justifier tant du principe que du quantum de la demande qui sera rejetée.


2°) SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE LA SAS ARES GYM


A) sur la demande de remboursement de frais de travaux

La facture BATIPROJET porte sur : fourniture et pose d'un faux plafond, de plaques de BA13, de couches de peinture.
La facture BEN ELEC porte sur : matériel électrique de toute l'installation et matériel de toute la plomberie outre main d'oeuvre.

Il n'est pas expliqué à quel titre le bailleur serait tenu au remboursement de faux plafonds, plaques de BA13 et peintures qui relèvent des frais d'aménagement du locataire pour les besoins de son activité.

Le constat d'état des lieux d'entrée du 29 juillet 2021 précise que le bon fonctionnement des canalisations, appareils et installations sanitaires, électriques et du chauffage n'a pu être vérifié. 
Dans ces conditions, le preneur est réputés les avoir reçus en bon état, sauf preuve contraire. 
La facture BEN ELEC est au surplus établie au forfait ce qui ne permet pas de connaître le détail des prestations réalisées et de les imputer à des grosses réparations ou à la vétusté à la charge du bailleur.
Ces travaux sont à la charge du preneur.

La SAS ARES GYM sera par conséquent déboutée de sa demande.

B) sur la demande en dommages et intérêts

La SAS ARES GYM invoque des pertes de recettes, des frais de déménagement et d'emménagements, des frais divers (convecteurs électriques d'appoint, nettoyage) mais se contente d'allégations et ne produit aucune pièce au soutien de sa demande.

Elle en sera déboutée.
 

3°) SUR LES DECISIONS DE FIN DE JUGEMENT

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie qui succombe, la SAS ARES GYM sera condamnée aux dépens.

*

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

La SAS ARES GYM sera condamnée sur ce fondement à payer la somme de 2.500 € à M [A] [K].

Elle sera corrélativement déboutée de sa demande sur le même fondement.

*

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M [A] [K] la somme de 7.560 € au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

REJETTE le surplus de la demande au titre de l'arriéré locatif,

CONDAMNE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M [K] la somme de 33.459,28 € au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

REJETTE le surplus de la demande au titre des dégradations locatives,


CONDAMNE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M [A] [K] la somme de 232,60 € au titre de la moitié des frais d'état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DEBOUTE M [A] [K] de sa demande en dommages et intérêts,

DEBOUTE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande au titre de remboursement de frais de travaux,

DEBOUTE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande en dommages et intérêts,

CONDAMNE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M [A] [K] la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande sur le même fondement,

CONDAMNE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2026 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, asssistée de Madame Chloé POUILLY, Greffier.

Le Greffier Le Juge
Texte intégral
Minute n° 555/2026

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE


 N° RG 24/01069 
N° Portalis DBZJ-W-B7I-KT3B




JUGEMENT DU 09 JUILLET 2026





I PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [K]
né le 31 Mai 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Antoine PAVEAU de l’ASSOCIATION LOMOVTZEFF-PAVEAU-VELER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C403

 


DÉFENDERESSE :

S.A.S. ARES GYM, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier FIRTION de la SCP FIRTION, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C400




II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats
Greffier lors des débats : Lydie WISZNIEWSKI 
Greffier lors du délibéré : Chloé POUILLY

Après audition le 11 février 2026 des avocats des parties


III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l'article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif ;

Vu l'article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ; 


1°) LES FAITS CONSTANTS

Selon contrat conclu le 29 juillet 2021, M [A] [K] a consenti à la SAS ARES GYM un bail commercial sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 2] afin d'y exploiter une activité de coaching sportif et nutritionnel.
Le bail stipule un loyer de 630 € par mois, un dépôt de garantie de 1.260 € et aucune provision pour charges. 
Un état des lieux contradictoire a été dressé le 29 juillet 2021.

Par lettre datée du 1er juin 2023, la SAS ARES GYM a informé M [K] qu'elle « souhaitait quitter les lieux d'un commun accord sans préavis le 1er juillet 2023 ».

La locataire a quitté les lieux. Un état des lieux de sortie contradictoire avec remise des clés a été établi par commissaire de justice le 26 septembre 2023.

M [K] a ensuite introduit la présente procédure.


2°) LA PROCEDURE 

Par exploit de commissaire de justice délivré le 16 avril 2024, M [A] [K] a constitué avocat et a fait assigner la SAS ARES GYM devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, afin de le voir, au visa des articles L 145-4 du code de commerce et 1732 du code civil,
-donner acte à M [A] [K] de ce qu'il n'est pas opposé à voir constater la résiliation du bail commercial sous réserve du préavis légal,
-condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 8.820 € au titre de l'arriéré locatif,
-condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 51.222,28 € en réparation des dégradations locatives,
-condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 465,20 € en remboursement des frais de constat,
-condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 4.000 € en réparation du préjudice économique et moral subi,

-condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-la condamner aux entiers frais et dépens.

La SAS ARES GYM a constitué avocat.


3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions récapitulatives n°1 notifiées en RPVA le 12 mars 2025, M [A] [K] demande au tribunal :
-de donner acte à M [A] [K] de ce qu'il n'est pas opposé à voir constater la résiliation du bail commercial sous réserve du préavis légal,
-de condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 8.820 € au titre de l'arriéré locatif,
-de condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 51.222,28 € en réparation des dégradations locatives,
-de condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 465,20 € en remboursement des frais de constat,
-de condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 4.000 € en réparation du préjudice économique et moral subi,
-de condamner la SAS ARES GYM à verser à M [A] [K] la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de la condamner aux entiers frais et dépens.

Sur l'arriéré locatif, il fait valoir que :
-en novembre 2021, il a accepté une remise de loyer de 3 mois au titre des loyers de novembre, décembre 2021 et janvier 2022 en compensation de la mise en place par la locataire d'un fil anti-vapeur compte tenu d'une condensation excessive dans une salle du local servant à l'exercice sportif ; les travaux n'ont pas été réalisés de sorte que les loyers correspondants sont dus pour 1.890 € (3 X 630 €) ;
-les loyers de février et mars 2022, juillet, août et septembre 2023 sont restés impayés soit pour 3.150 € (5 X 630 €);
-il a reçu le 13 septembre 2023 seulement la lettre de la SAS ARES GYM datée du 1er juin 2023, évoquant une résiliation sans préavis au 1er juillet 2023 ; 
-la locataire a quitté les lieux en juillet 2023 et remis les clés le 26 septembre 2023 ; 
-il n'a jamais donné son accord pour un départ sans préavis en juillet 2023 comme allégué ; la remise des clés lors de l'état des lieux de sortie n'implique pas une renonciation au bénéfice du préavis ;
-en application de l'article L 145-4 du code de commerce, la SAS ARES GYM ne pouvait procéder à une résiliation du contrat avant le 29 juillet 2024, en respectant un préavis de 6 mois ; la résiliation est donc irrégulière ; cependant, il ne s'y oppose pas moyennant le respect d'un préavis de 6 mois ; le courrier de résiliation lui étant parvenu le 13 septembre 2023, les loyers sont dus jusqu'en mars 2024 soit pour 3.780 € (6 x 630 €).

Sur les dégradations locatives, il réclame, sur la base de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et du constat des lieux de sortie de Maître [S] du 26 septembre 2023, ainsi que de l'article 1732 du code civil et de l'article 16 du contrat de bail :
-la somme de 31.469,28 € au titre de la réfection du système de chauffage et celle de 3713 € au titre de la pose d'une conduite gaz dans la mesure où la chaudière de marque Viessmann présente à l'entrée dans les lieux a disparu de même que tout le système de chauffage de sorte que le local est privé de tout mode de chauffage ; il n'a jamais donné son accord pour l'enlèvement de la chaudière comme allégué dans son attestation par M [J] qu'il n'a jamais mandaté ; il produit une facture du 10 décembre 2016 qui démontre que la chaudière fonctionnait à cette date ; en application de l'article 1732 du code civil, la SAS ARES GYM est présumée responsable de la disparition de la chaudière et tenue de la remise en état initiale ;
-la somme de 14.050 € au titre de la réfection du carrelage qui présente de nombreuses fissures et des traces de disqueuse en lien avec les aménagements sportifs de la SAS ARES GYM, ces dégradations n'existant pas à l'entrée ;
-la somme de 1.990 € au titre de la vitrine qui est fissurée et dont la SAS ARES GYM, qui a mandaté la société qui serait responsable de la dégradation, doit répondre.
Il ajoute qu'un ballon d'eau chaude de 200L avait été fixé par la locataire sur une cloison de bois ce qui était inadapté si bien que le ballon a chuté et entraîné un dégât des eaux et soutient que si des traces de salpêtre sont apparues c'est en raison des modalités d'exploitation à savoir un local fermé hermétiquement avec une obstruction des VMC et l'absence de système de chauffage.

Il sollicite enfin le remboursement des frais de constat de commissaire de justice pour 465,20 € et une indemnisation de 4.000 € en réparation du préjudice financier consécutif au fait que les lieux ne peuvent être reloués en l'état.

Il conteste les demandes reconventionnelles de la SAS ARES GYM au motif qu'elle a loué en toute connaissance de cause un local commercial dont l'usage n'était pas spécifique à l'exploitation d'une salle de sport et qu'elle y a donc fait des aménagements propres à son activité dont elle ne peut demander le remboursement ce d'autant qu'à l'entrée dans les lieux, plusieurs mois de loyers n'ont pas été facturés en échange d'une mise en état et que le loyer avait été négocié à la baisse.

*

Par dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées en RPVA le 22 septembre 2025, la SAS ARES GYM demande au tribunal :
-de déclarer l'intégralité des demandes de M [A] [K] mal fondée,
-de l'en débouter,
A titre reconventionnel,
-de condamner M [A] [K] à lui payer la somme de 34.340 € en remboursement des frais de travaux exposés en pure perte,
-de condamner M [A] [K] à lui payer la somme de 10.000 € en réparation des autres préjudices de toute nature subi ;
En tout état de cause,
-de condamner M [A] [K] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner M [A] [K] aux entiers frais et dépens.

Elle explique qu'elle a été constituée en juin 2021 dans le but de développer notamment une activité spécifique de « sport santé » permettant l'accueil de personnes souffrant d'ALD pour lesquelles le sport peut être prescrit sur ordonnance et que c'est dans ce cadre qu'elle a conclu le bail commercial en litige en juillet 2021.
Elle rappelle qu'une franchise de 3 mois de loyer avait été convenue compte tenu des travaux qu'elle devait réaliser pour la gaine d'extraction (fil anti vapeur) eu égard à l'humidité des lieux, si bien que le premier loyer a été payé en novembre 2021.
Elle fait valoir qu'elle a fait réaliser d'importants travaux de rénovation et d'aménagement des locaux qui étaient délabrés et vétustes, ce pour un montant de 34.340 € ; que de ce fait, elle elle n'a pu ouvrir les lieux qu'en avril 2022 au lieu de janvier 2022 ; qu'au cours du premier hiver, elle a découvert l'humidité ambiante provenant d'infiltrations en toiture terrasse située au dessus des salles de cours collectifs ; que les murs se sont dégradés et que des systèmes de chauffage ont du être installés ; qu'elle en a prévenu M [K] ; qu'elle ne pouvait rester dans les lieux au regard de son activité particulière et qu'il a donc été convenu d'un commun accord qu'elle quitterait les lieux sans préavis.

Elle conteste l'arriéré locatif qui lui est réclamé aux motifs que :
-les parties avaient un accord pour les loyers de février et mars 2022 comme elle en justifie par un sms de M [K] en date du 05 septembre 2023 ;
-M [K] avait donné son accord pour un départ sans préavis en juillet 2023 ainsi qu'il résulte de l'échange de sms au sujet de l'état des lieux de sortie et la remise des clés ;

-l'affirmation selon laquelle l'accord portait sur la mise en place par la locataire d'un filtre anti vapeur en échange de la remise de loyer est inexacte ; c'est M [K] qui devait installer ce filtre au titre de ses obligations d'assurer le clos et le couvert et de remédier à la vétusté et à la mise en conformité qui relèvent des grosses réparations.

Elle conteste également les demandes de M [K] au titre des réparations locatives en ce que :
-les réclamations relèvent de la mauvaise foi ; les photographies qu'elle produit montrent que les locaux loués étaient à l'abandon depuis des mois voire des années ; 
-la chaudière n'était plus en fonctionnement depuis plus de trois ans et était hors d'usage, peu important son fonctionnement en 2016 ; M [K] a autorisé le chauffagiste, M [J], à s'en débarrasser ainsi que des tuyaux et radiateurs ; 
-le carrelage était dans un état identique lors de l'entrée dans les lieux ; elle a posé des dalles de caoutchouc par dessus le carrelage pour la pratique sportive et n'a donc pu abîmer le carrelage ;
-les dégradations sur la vitrine ont été faites par la société qui a posé la pareclose et qui était mandatée par M [K] ;
-le dégât des eaux est intervenu après son départ et elle n'en est pas responsable ; les lieux étaient très humides ce qui a manifestement abîmé la cloison sur laquelle le ballon d'eau était fixé ;
-il incombait au propriétaire de réaliser les travaux de nature à remédier à la vétusté ou à la mise en conformité qui relèvent des grosses réparations.

Reconventionnellement, elle expose qu'elle a engagé d'importantes dépenses pour rénover le local et perdu 4 mois de recettes en pure perte puisqu'elle a été contrainte de quitter les lieux en catastrophe en engageant des frais d'agence et de déménagement/aménagement alors que les travaux entrepris relevaient du bailleur. Elle en demande donc le remboursement ainsi qu'une indemnisation en réparation du préjudice subi.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2026, à juge unique, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe et prorogée en son dernier état au 09 juillet 2026. 


IV MOTIVATION DU JUGEMENT


1°) SUR LES DEMANDES DE M [K]


A) sur l'arriéré locatif et le préavis


- sur les loyers de novembre, décembre 2021 et janvier 2022 (1.890 €)

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le contrat de bail conclu le 29 juillet 2021 stipule un loyer de 630 € par mois à compter du 1er novembre 2021, une remise de trois mois ayant été accordée par le bailleur.

Il appartient au locataire de prouver qu'il a réglé son loyer ou de rapporter la preuve du fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

M [K] explique qu'en novembre 2021, il a accepté une remise de loyer de 3 mois au titre des loyers de novembre, décembre 2021 et janvier 2022 en compensation de travaux que la locataire n'a finalement pas réalisés.

Si la SAS ARES GYM conteste cette allégation, elle ne justifie pas du motif de non paiement de ces 3 termes locatifs.

La somme de 1.890 € sera par conséquent mise en compte.


- sur les loyers de février et mars 2022, juillet, août et septembre 2023 sont restés impayés soit pour 3.150 €

Concernant les loyers de février et mars 2022, la SAS ARES GYM produit un sms du 05 septembre 2023, que M [K] ne conteste pas avoir avoir envoyé, et dans lequel il indique « Vous parlez des loyers de février, mars on avait un accord mais ceux de juillet et août aussi ne sont pas réglés. »
Ajouté au fait que les loyers de février et mars 2022 n'ont visiblement pas fait l'objet d'une réclamation du bailleur avant le départ de la locataire, il est ainsi suffisamment justifié de la remise de ces deux loyers par le bailleur.

La demande au titre de ces deux loyers ne sera pas retenue.


Par lettre datée du 1er juin 2023, la SAS ARES GYM a informé M [K] qu'il « souhaitait quitter les lieux d'un commun accord sans préavis le 1er juillet 2023 ».

S'il est précisé que la lettre est adressée en LRAR, l'accusé de réception n'est pas produit. M [K] expose avoir reçu cette lettre le 13 septembre 2023 ce que ne conteste finalement pas la SAS ARES GYM dans ses écritures.

La remise des clés a eu lieu le 26 septembre 2023. La SAS ARES GYM ne prouve pas le commun accord dont elle se prévaut pour une résiliation au 1er juillet 2023 et une décharge des loyers à cette date alors qu'elle n'a quitté les lieux que fin septembre 2023..

Les loyers de juillet à septembre 2023 pour 1.890 € sont dus.


- sur le respect du préavis

Selon l'article L 145-4 du code de commerce, La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Si M [K] accepte une résiliation du bail avant le terme de la période triennale, il met en compte le préavis de 6 mois.

Il est constant que la réalisation de l’état des lieux de sortie et la restitution des clés ne mettent pas fin au bail, caractérisée par l’expiration du préavis contractuel. Dès lors, les loyers restent dus jusqu’à cette date, sauf si le bailleur y a renoncé.

La SAS ARES GYM n'établit pas l'existence d'un accord de dispense du préavis par l'envoi d'un sms qu'elle a elle-même rédigée.

La résiliation étant parvenue au bailleur le 13 septembre 2023, les loyers sont dus jusqu'en mars 2024 soit pour 3.780 €.

**

La SAS ARES GYM sera par conséquent condamnée à payer à M [K] les sommes de 1.890 € + 1.890 € + 3.780 € soit 7.560 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Le surplus de la demande sera rejeté.


B) sur la demande au titre des dégradations locatives

L'article 1730 du code civil dispose que S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 

Selon l'article 1732 du code civil, Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 

Le contrat de bail stipule :

Article 10 : Réparations à la charge du bailleur :
 
Le BAILLEUR aura à sa charge les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 : réfection en leur entier des couvertures, des poutres et des gros murs, ainsi que celles relatives à la vétusté ou à la mise en conformité des locaux loués dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil. Toutes les autres réparations sont à la charge du PRENEUR.
Réparations à la charge du PRENEUR :
Le PRENEUR supportera la charge des réparations locatives et des réparations d'entretien, qui doivent être entendues comme celles utiles au maintien permanent de l'immeuble en bon état.
Toutefois, si ces réparations sont rendues nécessaires par la vétusté, la charge des travaux incombera au BAILLEUR. (…)

Article 8: Entretien des lieux loués

Le PRENEUR entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant au fur et à mesure qu'elles deviendront nécessaires toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail.
Il devra plus généralement maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l'ensemble des locaux loués, les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie, appareillage électrique et sanitaire, ainsi que les accessoires et éléments d'équipement, procéder à leur remise en peinture aussi souvent qu'il sera nécessaire ; remplacer, s'il y avait lieu, ce qui ne pourrait être réparé, entretenir les revêtements de sols en parfait état et notamment de remédier à l'apparition de tâches, brûlures, déchirures, trous ou décollements et reprendre au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les locaux loués.
Le PRENEUR aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le BAILLEUR, l'entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux loués. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté.
(…)
Le PRENEUR devra prévenir immédiatement le BAILLEUR de tous dommages et dégradations qui surviendraient dans les locaux loués et qui rendraient nécessaires des travaux qui, aux termes du présent bail seraient à sa charge. Faute de satisfaire à cette obligation, il serait responsable des préjudices de tous ordres engendrés par son silence ou par son retard.

Article 16 : Restitution des lieux

3.Il devra également rendre les locaux loués en parfait état d'entretien, propreté et de réparations locatives, et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues.

-sur la somme de 31.469,28 € au titre du devis CHALEUR SERVICE réfection du chauffage et celle de 3.713 € au titre du devis CLIC CHAUFFE

Sur l'état des lieux d'entrée du 29 juillet 2021, il était noté :
-la présence d'une chaudière de marque Viessmann dans le couloir des locaux loués avec la mention « A vérifier »,
-s'agissant des canalisations, appareils et installations de chauffage, que leur bon fonctionnement n'avait pu être vérifié le jour du constat.

Si le bon fonctionnement d'une chaudière en 2016, attesté par une facture, ne présume pas de son état en 2021, il reste qu'une installation de chauffage au gaz était en place.

Au jour du constat de sortie, le commissaire de justice signale la présence d'un chauffe-eau avec tuyauterie dans le local réserve. M [F], représentant la SAS ARES GYM lui déclare que c'est la société ARES GYM qui a réalisé cette installation, M [K] lui déclare que la chaudière et toute la tuyauterie initiale a été enlevée.

La SAS ARES GYM ne conteste pas avoir déposé l'installation de chauffage au gaz. Il verse aux débats l'attestation de M [J], plombier chauffagiste qui est intervenu sur l'installation de chauffage, selon lequel « ..l'installation chauffage qui était dans un état désastreux, la chaudière n'était plus en fonction, le propriétaire des locaux nous a dit qu'on pouvait tous dégager la chaudière et tuyaux et radiateur comme tous était plus en état de fonctionnement ».

Cependant, M [K] conteste avoir rencontré M [J]. Il n'avait d'ailleurs aucune raison en tant que bailleur d'être présent dans les locaux loués au moment de travaux de chauffage de sa locataire. Au demeurant, M [J] évoque « le propriétaire » des locaux mais n'identifie pas M [K] comme étant la personne qui lui a effectivement donné ses instructions.
L'attestation est insuffisamment probante à ce titre.

Ainsi, la locataire ne justifie pas avoir avisé le bailleur de l'impossibilité de remise en route de l'installation de chauffage et a laissé les lieux dépourvus de toute l'installation de chauffage.

Le devis CHALEUR SERVICE de 31.469,28 € portant sur la fourniture et l'installation d'une chaudière avec raccordement gaz depuis le compteur, création du réseau et radiateurs sera par conséquent mis à sa charge.

La demande au titre du devis CLIC CHAUFFE de 3.713 € au titre de l'alimentation gaz à créer pour une future chaudière sera rejetée en ce qu'elle apparaît faire double emploi avec le devis CHALEUR SERVICE.


-sur la somme de 14.050 € au titre de la réfection du carrelage 

L'état des lieux d'entrée montrait un carrelage notablement abîmé, parfois manquant ou cassé et d'une façon générale très vétuste.
Les quelques éventuelles fissures supplémentaires constatées à la sortie (le commissaire de justice ne fait pas mention de carrelage disqué) ne traduisent que les effets prolongés de la vétusté et ne justifient pas la réfection complète du sol à la charge de la locataire.

La demande sera rejetée.


-sur la somme de 1.990 € au titre de la vitrine qui est fissurée

Il est constant qu'à l'entrée dans les lieux, la vitrine était occultée par du contreplaqué. Le bailleur s'est engagé à la réfection de cette vitrine en page 7 du bail. Il n'est pas constesté qu'il a fait procéder à la réparation.
A la sortie des lieux, il est constaté l'existence d'une importante fissure visible à l'extrémité de la baie vitrée.

S la SAS ARES GYM prétend que c'est la société qui l'a posée qui a commis la dégradation, force est de constater qu'elle n'établit pas cette allégation et n'en a jamais fait part au bailleur à l'occasion de la pose.

La somme de 1.990 € résultant du devis de réfection produit SARL FERMETURES MOSELLANES sera mise à la charge de la SARL ARES GYM.

**

La SAS ARES GYM sera par conséquent condamnée à payer à M [K] les sommes de 31.469,28 € + 1.990 € soit 33.459,28 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement.


C) sur la demande de remboursement du constat d'huissier

Selon l'article 3.Etat des lieux du contrat de bail, les frais d'état des lieux, s'il est établi par huissier de justice, sont partagés par moitié.

La SAS ARES GYM sera donc condamnée à ce titre à rembourser la somme de 232,60 € à M [K], avec intérêts au taux légal à compter du jugement.


D) sur la demande en dommages et intérêts de 4.000 €

M [K] allègue un préjudice financier consécutif au fait que les lieux ne peuvent être reloués en l'état.

Il n'est produit aucune pièce pour justifier tant du principe que du quantum de la demande qui sera rejetée.


2°) SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE LA SAS ARES GYM


A) sur la demande de remboursement de frais de travaux

La facture BATIPROJET porte sur : fourniture et pose d'un faux plafond, de plaques de BA13, de couches de peinture.
La facture BEN ELEC porte sur : matériel électrique de toute l'installation et matériel de toute la plomberie outre main d'oeuvre.

Il n'est pas expliqué à quel titre le bailleur serait tenu au remboursement de faux plafonds, plaques de BA13 et peintures qui relèvent des frais d'aménagement du locataire pour les besoins de son activité.

Le constat d'état des lieux d'entrée du 29 juillet 2021 précise que le bon fonctionnement des canalisations, appareils et installations sanitaires, électriques et du chauffage n'a pu être vérifié. 
Dans ces conditions, le preneur est réputés les avoir reçus en bon état, sauf preuve contraire. 
La facture BEN ELEC est au surplus établie au forfait ce qui ne permet pas de connaître le détail des prestations réalisées et de les imputer à des grosses réparations ou à la vétusté à la charge du bailleur.
Ces travaux sont à la charge du preneur.

La SAS ARES GYM sera par conséquent déboutée de sa demande.

B) sur la demande en dommages et intérêts

La SAS ARES GYM invoque des pertes de recettes, des frais de déménagement et d'emménagements, des frais divers (convecteurs électriques d'appoint, nettoyage) mais se contente d'allégations et ne produit aucune pièce au soutien de sa demande.

Elle en sera déboutée.
 

3°) SUR LES DECISIONS DE FIN DE JUGEMENT

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie qui succombe, la SAS ARES GYM sera condamnée aux dépens.

*

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

La SAS ARES GYM sera condamnée sur ce fondement à payer la somme de 2.500 € à M [A] [K].

Elle sera corrélativement déboutée de sa demande sur le même fondement.

*

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M [A] [K] la somme de 7.560 € au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

REJETTE le surplus de la demande au titre de l'arriéré locatif,

CONDAMNE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M [K] la somme de 33.459,28 € au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

REJETTE le surplus de la demande au titre des dégradations locatives,


CONDAMNE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M [A] [K] la somme de 232,60 € au titre de la moitié des frais d'état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DEBOUTE M [A] [K] de sa demande en dommages et intérêts,

DEBOUTE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande au titre de remboursement de frais de travaux,

DEBOUTE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande en dommages et intérêts,

CONDAMNE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M [A] [K] la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande sur le même fondement,

CONDAMNE la SAS ARES GYM, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2026 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, asssistée de Madame Chloé POUILLY, Greffier.

Le Greffier Le Juge

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Mise à jour de la source le 2026-07-15T08:48:06.406Z.