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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, 2ème Chambre civile, 9 juin 2026, n° 24/01102

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 3 avril 2018, la SCI Le Beaucarnea a consenti à Monsieur [M], notaire, ultérieurement substitué par la SARL Office Mabilais, étude notariale, un bail professionnel d’une durée de six ans reconductible, à compter du 1er avril 2018, concernant des locaux au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à Rennes (35), moyennant le versement d’un dépôt de garantie de 5 475 euros représentant un terme de loyer.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi par huissier de justice selon procès-verbal en date du 4 avril 2018.

La SARL Office Mabilais a délivré congé et libéré les lieux en août 2022.

Le 8 août 2022, les parties au bail ont signé conjointement un document intitulé “état des lieux” contenant une “liste non exhaustive des travaux à faire au compte du locataire sortant”.

Le 10 août 2022, la SARL Office Mabilais a fait établir un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie par commissaire de justice, pour partie hors de la présence de représentants de la SCI Le Beaucarnea.

Le 9 février 2024, après vaine réclamation préalable, la SCI Le Beaucarnea a fait assigner la SARL Office Mabilais devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir le règlement de réparations locatives imputées à son ancienne locataire. 

Malgré une injonction de rencontrer un médiateur délivrée par le juge de la mise en état, les parties ne sont pas parvenues à un accord amiable.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 mars 2026.

***
Aux termes de conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, la SCI Le Beaucarnea demande au tribunal de :
“➢ FIXER à la somme de 12.840,83 € HT soit 15.408,99 € TTC le montant des réparation locatives incombant à la SARL OFFICE MABILAIS 
➢ CONDAMNER la SARL OFFICE MABILAIS à payer à la SCI LE BEAUCARNEA la somme de 12.840,83 € HT, assortie de la TVA applicable au jour du jugement, soit 15.408,99 € TTC
➢ JUGER qu’après déduction du montant du dépôt de garantie de 5.475 € HT, la SARL OFFICE MABILAIS devra payer à la SCI LE BEAUCARNEA la somme de 7.365,83 € HT soit 8.838,99 € TTC
➢ DEBOUTER la SARL OFFICE MABILAIS de toutes ses demandes, fins ou conclusions autres ou contraires
➢ CONDAMNER la SARL OFFICE MABILAIS à payer à la SCI LE BEAUCARNEA la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
➢ CONDAMNER la SARL OFFICE MABILAIS, aux dépens”.

La SCI Le Beaucarnea détaille les réparations qu’elle impute à la SARL Office Mabilais en expliquant que les réserves signalées lors de l’état des lieux de sortie n’ont pas été levées lors de la restitution des locaux. Elle rappelle l’obligation d’entretien incombant à la locataire.

Elle conteste les circonstances dans lesquelles l’état des lieux de sortie du 10 août 2022 dont la SARL Office Mabilais se prévaut a été établi en faisant part de sa version des faits.

Elle conteste, plus généralement, la position de la SARL Office Mabilais, tout particulièrement concernant la porte abîmée dont elle affirme qu’elle était neuve lors de l’entrée dans les lieux de la locataire. 

Enfin, la SCI Le Beaucarnea insiste sur sa bonne foi et conteste le caractère abusif de la procédure engagée. 

En défense, aux termes de conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 28 mars 2026, la SARL Office Mabilais demande au tribunal de :
“Vu les articles 1720 ; 1754 et 1755 du Code civil ; 
Vu la jurisprudence, 
Vu les pièces, 
(...)
A TITRE PRINCIPAL :
- JUGER la SCI LE BEAUCARNEA défaillante dans l’administration de la preuve d’une faute contractuelle commise par la SARL OFFICE MABILAIS ; 
- JUGER que la SCI LE BEAUCARNEA ne justifie pas d’un préjudice réparable qui résulterait de la faute contractuelle commise par la SARL OFFICE MABILAIS ; 
 
En conséquence, 
- DEBOUTER la SCI LE BEAUCARNEA de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
- ORDONNER la restitution à la SARL OFFICE MABILAIS du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du à compter du 10 octobre 2022 ; 
CONDAMNER la SCI LE BEAUCARNEA à verser la somme de 5.475 € HT à la SARL OFFICE MABILAIS, assortit des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2022, conformément aux stipulations du bail. 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire le Tribunal entrait en voie de condamnation : 
- REDUIRE A DE PLUS JUSTES PROPORTIONS l’indemnisation sollicitée par la SCI LE BEAUCARNEA au titre du prétendu défaut de remise en état des locaux ; 
- OPERER la compensation judiciaire avec le dépôt de garantie encaissé par la SCI LE BEAUCARNEA à hauteur de 5.475 euros portant intérêts au taux légal à compter du à compter du 10 octobre 2022 ; 
- CONDAMNER le cas échéant la SCI LE BEAUCARNEA à verser le reliquat éventuel après compensation à la SARL OFFICE MABILAIS, assortit des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2022, conformément aux stipulations du bail. 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- DEBOUTER la SCI LE BEAUCARNEA de toutes ses demandes, fins et conclusions 
- CONDAMNER la SCI LE BEAUCARNEA à payer à la SARL OFFICE MABILAIS la somme de 5.000 euros au titre de l’abus de procédure ; 
- CONDAMNER la SCI LE BEAUCARNEA à payer à la SARL OFFICE MABILAIS la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ; 
- CONDAMNER la SCI LE BEAUCARNEA aux entiers dépens de l’instance”.

La SARL Office Mabilais fait valoir qu’elle est contractuellement tenue de restituer les lieux en état de réparation, mais non de les remettre à neuf. Elle dit ne pas pouvoir être tenue des réparations liées à la vétusté des lieux. 

Elle soutient que le procès-verbal établi de manière non contradictoire le 27 février 2023 à la demande de la SCI Le Beaucarnea n’est pas pertinent. Elle se prévaut au contraire d’un état des lieux de sortie dressé à sa demande le 10 août 2022 en même temps que la remise des clés démontrant, selon elle, la levée des réserves formulées le 8 août 2022. Elle ajoute que certaines de ces réserves ne la concernaient pas, mais relevaient des parties communes appartenant à la copropriété.

Elle reprend point par point, pour les contester, les réparations que la SCI Le Beaucarnea lui impute.

La SARL Office Mabilais conteste, de même, le préjudice invoqué par la société bailleresse en faisant principalement observer que les lieux ont été immédiatement reloués à une micro-crèche induisant des travaux de déconstruction globaux dans le local. 

A titre subsidiaire, la SARL Office Mabilais demande au tribunal de réduire à de plus justes proportions l’indemnité de remise en état des locaux estimant que la SCI Le Beaucarnea cherche à s’enrichir à ses frais. Elle en conclut au caractère abusif de la procédure engagée à son encontre.
***
L’affaire a été plaidée à l’audience du 7 avril 2026 et mise en délibéré au 9 juin suivant.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur les demandes principales :

Le bail conclu entre les parties rappelle l’obligation d’entretien du locataire en ces termes :
“Le preneur devra entretenir les lieux loués pendant le cours du bail et les rendre à sa sortie en état de réparations de toute nature, le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil (réparation des gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier), tous autres travaux de réparations et d’entretien restant à la charge exclusive du preneur. 
Toutefois, les réparations, qu’elles qu’elles soient, qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces, vitres et fermetures, seront à la charge exclusive du preneur”.

En matière de bail, la Cour de cassation a récemment rappelé qu’en application des articles 1732, 1231-1 et 1231-2 du code civil, combinés avec le principe de réparation intégrale du préjudice sans perte, ni profit pour le créancier, le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.
Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses.
Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition (en ce sens Civ. 3ème, 27 juin 2024 pourvois n°22-10.298, 22-21.272 et 22-24.502).


En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi le 4 avril 2018 par Maître [V], huissier de justice, démontre que de manière globale, les lieux loués n’étaient pas neufs, mais en état d’usage. Si plusieurs éléments sont mentionnés comme en bon état, en état de fonctionnement ou propres, d’autres sont présentés comme abîmés, dégradés ou ne fonctionnant pas.

Les seuls éléments mentionnés expressément comme neufs sont : les huisseries du 3ème bureau côté Est (page 4), une porte vitrée dans l’entrée côté Est (page 5) et une boîte contenant quinze tubes de néons neufs (page 7).

Pour déterminer l’état des lieux à la sortie de la SARL Office Mabilais, le tribunal dispose de plusieurs éléments produits par les parties :
- un document établi par la SCI Le Beaucarnea et signé par un représentant de la SARL Office Mabilais en date du 8 août 2022 intitulé “état des lieux” contenant une “liste non exhaustive des travaux à faire au compte du locataire sortant”,
- un procès-verbal d’état des lieux d’entrée établi le 8 août 2022 avec un représentant du nouveau locataire de lieux, la société Biscuit Panda, par Maître [V], huissier de justice,
- un procès-verbal de constat établi le 10 août 2022 à la demande de la SARL Office Mabilais par la SCP [S] [P] [A], huissiers de justice associés, établi hors la présence de la SCI Le Beaucarnea pour les constats réalisés à l’intérieur des lieux et qui confirme la restitution des clés du local par la SARL Office Mabilais le 10 août 2022 à 12h05.

En réalité, le premier document cité du 8 août 2022 ne correspond pas à un état de lieux de sortie, mais plutôt à un pré-état des lieux de sortie en ce qu’il comporte une liste de travaux, notamment de nettoyage, à réaliser par la SARL Office Mabilais. La facture de nettoyage produite par celle-ci confirme qu’une entreprise de nettoyage est intervenue à ses frais les 9 et 10 août 2022 pour 14 heures de travail en tout avant restitution des clés.

La SCI Le Beaucarnea produit également un procès-verbal de constat dressé le 27 février 2023 par Maître [V] à sa demande, mais celui-ci ne fait état que de la date de photographies réalisées unilatéralement par la société bailleresse, celles-ci étant jointes en annexe. Ces photographies, qui ne sont accompagnées d’aucun commentaire, sont difficilement exploitables par le tribunal. Il n’en sera pas tenu compte, les procès-verbaux de constat précités des 8 et 10 août 2022 étant plus explicites sur la configuration exacte des lieux qui comportent plusieurs pièces et plusieurs entrées notamment.

La comparaison de ces deux procès-verbaux de constat avec l’état des lieux d’entrée précité révèle que la SARL Office Mabilais a restitué les lieux dans un état propre et globalement dans un état d’usage assez semblable à celui existant à son entrée dans les lieux après quatre années d’activité. Elle révèle surtout que la SCI Le Beaucarnea a immédiatement reloué les lieux à une nouvelle société sans réaliser la moindre réparation.

Par ailleurs, les réparations dont la SCI Le Beaucarnea sollicite le remboursement correspondent, pour l’essentiel, à de menues réparations d’entretien ou au remplacement d’éléments d’équipement. Il en va ainsi de la remise en état du nez de marche en retour de seuil, de l’entretien de la chaudière, du remplacement de deux stores à lames verticales, de deux spots d’éclairages et de divers petits équipements.

Or, tout laisse à penser que ces menues réparations ou remplacements soit ont été réalisés aux frais du nouveau locataire, soit n’ont pas été réalisés en raison du réaménagement des lieux par celui-ci.

En effet, les pièces fournies par la SCI Le Beaucarnea elle-même confirment que les lieux ont été immédiatement reloués à la société Biscuit Panda pour l’installation d’une micro-crèche, activité bien différente de celle de la SARL Office Mabilais qui exploitait une étude notariale.

Les courriels et estimations de travaux établis au nom de la société Biscuit Panda confirment que cette société, pour les besoins de son activité, a procédé à des travaux impliquant un réagencement complet des lieux, même s’il n’a pas été touché à la structure du bâtiment. Les estimations produites ne sont pas très détaillées, mais les travaux projetés impliquent notamment que l’ensemble des revêtements de sol et mur a été repris, de même que les menuiseries intérieures. Ces travaux ont en outre été réalisés sous le contrôle des services de la protection maternelle et infantile pour répondre aux normes de sécurité et d’hygiène imposée par l’activité concernée.

Il ne fait guère de doute que dans ce cadre, la plupart des menues réparations ou remplacement d’équipements que la SCI Le Beaucarnea impute à la SARL Office Mabilais n’a pas été réalisée à ses frais, mais à ceux de la société Biscuit Panda ou bien n’a pas été réalisée faute d’utilité dans le cadre de la nouvelle activité exploitée.

Ceci est conforté par le fait qu’à une exception près (portant sur l’entretien de la chaudière), la SCI Le Beaucarnea produit, pour justifier sa réclamation, exclusivement des devis établis, pour la plupart, en mars 2023, après la mise en demeure de restituer le dépôt de garantie que la SARL Office Mabilais lui a envoyée et plusieurs mois après l’entrée dans les lieux de la société Biscuit Panda.

Dans le cadre de la présente procédure, aucune facture n’est produite.

La seule facture produite, au nom de la SCI Le Beaucarnea, est en date du 6 décembre 2022 et porte sur une prestation de dépannage ou d’entretien de chaudière et VMC pour un montant total de 147,87 euros HT (177,44 euros TTC).

Si la SARL Office Mabilais affirme avoir réalisé cet entretien au moins annuellement, elle ne produit aucune facture pour en justifier.

Dans ces conditions, il convient de laisser les frais précités à la charge de la SARL Office Mabilais, soit 147,87 euros HT (177,44 euros TTC).

Pour le reste des menues réparations ou menus achats (stores et spots inclus), il faut considérer que la preuve n’est pas rapportée par la SCI Le Beaucarnea d’un préjudice.

Reste la question du bloc-porte correspondant à la porte vitrée de l’entrée côté Est.

Dans l’état des lieux d’entrée du 4 avril 2018, cette porte est effectivement mentionnée comme “neuve”. Dans l’état des lieux d’entrée du 8 août 2022 réalisée avec la société Biscuit Panda, il est mentionné : “Porte vitrée non dégradée”, “La poignée a été forcée ainsi que le dormant”. Les photographies n° 26 à 28 confirment que la rosace de la poignée extérieure est déformée et que des éclats ou rayures sont apparents sur le dormant et le seuil. Pour autant, il n’est pas mentionné que la porte est hors d’usage.

De son côté, la SARL Office Mabilais justifie avoir fait intervenir une société MB Services selon facture du 2 août 2022 pour “remise en état de la porte d’entrée côté cour, graisssage et vérification de fonctionnement” pour 104 euros HT.

Pour la réparation de cette porte, la SCI Le Beaucarnea ne fournit aucune facture, mais uniquement un devis du 31 mars 2023.

Or, à cette date, la société Biscuit Panda occupait les lieux depuis plusieurs mois déjà. Si la porte en question, qui apparaît comme une porte d’accès principale, n’était pas en état de fonctionnement, il est très probable que son remplacement serait déjà intervenu compte tenu des règles de sécurité et d’hygiène qui s’imposent à une micro-crèche.

Compte tenu de ces observations, la SCI Le Beaucarnea ne fait la preuve ni que le remplacement de la porte litigieuse était nécessaire, ni que, le cas échéant, elle en aurait supporté le coût. Elle ne fait pas non plus la preuve de réparations plus modestes qui seraient restées à sa charge. 

Par conséquent, sa réclamation de ce chef ne peut qu’être rejetée.

En définitive, à l’exception de l’entretien de la chaudière pour lequel une facture à son nom est produite, la SCI Le Beaucarnea ne justifie pas d’un préjudice en lien avec les défauts d’entretien reprochés à la SARL Office Mabilais compte tenu de la relocation immédiate des locaux pour l’exercice d’une activité très différente de celle antérieurement exercée.

Ces défauts d’entretien restent en outre de faible importance au vu des justificatifs produits. 

En conséquence, la SCI Le Beaucarnea doit être condamnée à restituer à la SARL Office Mabilais le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, déduction faite de la facture d’entretien de la chaudière, soit la somme de 5 327,13 euros HT (= 5 475 euros HT - 147,87 euros HT), avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2022, date d’expiration du délai de deux mois suivant le départ de la société locataire conformément au contrat passé entre les parties (article 5 page 10).

II - Sur les demandes accessoires :

La mauvaise appréciation qu’une partie peut faire de ses droits ne suffit pas à faire dégénérer son action en abus, celui-ci supposant que soit caractérisée une intention de nuire, une légèreté blâmable ou une erreur grossière équivalente au dol.

En l’occurrence, les éléments de preuve fournis ne sont pas suffisants pour retenir un abus de la part de la SCI Le Beaucarnea dans son droit d’agir en justice.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Le Beaucarnea, partie perdante, doit supporter les dépens.

Par suite, sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Office Mabilais les frais non compris dans les dépens que la société a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance ne justifie d’y déroger.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,


REJETTE toutes les demandes de la SCI Le Beaucarnea,

CONDAMNE la SCI Le Beaucarnea à restituer à la SARL Office Mabilais la somme de 5 327,13 euros HT, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2022, 

REJETTE la demande de dommages-intérêts de la SARL Office Mabilais,

CONDAMNE la SCI Le Beaucarnea aux dépens, 

CONDAMNE la SCI Le Beaucarnea à verser à la SARL Office Mabilais une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,


Le Greffier, Le Tribunal,
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]


09 Juin 2026


2ème Chambre civile 
30Z 

N° RG 24/01102 - 
N° Portalis DBYC-W-B7H-KXCX


AFFAIRE :

SCI LE BEAUCARNEA, 

C/

S.A.R.L. OFFICE MABILAIS,





copie exécutoire délivrée
le :
à : 




DEUXIEME CHAMBRE CIVILE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE


PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Julie BOUDIER, Vice-présidente


GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.


DEBATS

A l’audience publique du 07 Avril 2026


JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 09 Juin 2026,
date indiquée à l’issue des débats.
Signé par Madame Jennifer KERMARREC pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,
 
ENTRE : 


DEMANDERESSE :

S.C.I. LE BEAUCARNEA, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 421 770 496, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Yohann KERMEUR de la SELARL KERMEUR AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant



ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. OFFICE MABILAIS, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 853 679 413, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Benjamin BUSQUET de la SCP AVOCATS LIBERTÉ, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant



EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 3 avril 2018, la SCI Le Beaucarnea a consenti à Monsieur [M], notaire, ultérieurement substitué par la SARL Office Mabilais, étude notariale, un bail professionnel d’une durée de six ans reconductible, à compter du 1er avril 2018, concernant des locaux au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à Rennes (35), moyennant le versement d’un dépôt de garantie de 5 475 euros représentant un terme de loyer.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi par huissier de justice selon procès-verbal en date du 4 avril 2018.

La SARL Office Mabilais a délivré congé et libéré les lieux en août 2022.

Le 8 août 2022, les parties au bail ont signé conjointement un document intitulé “état des lieux” contenant une “liste non exhaustive des travaux à faire au compte du locataire sortant”.

Le 10 août 2022, la SARL Office Mabilais a fait établir un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie par commissaire de justice, pour partie hors de la présence de représentants de la SCI Le Beaucarnea.

Le 9 février 2024, après vaine réclamation préalable, la SCI Le Beaucarnea a fait assigner la SARL Office Mabilais devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir le règlement de réparations locatives imputées à son ancienne locataire. 

Malgré une injonction de rencontrer un médiateur délivrée par le juge de la mise en état, les parties ne sont pas parvenues à un accord amiable.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 mars 2026.

***
Aux termes de conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, la SCI Le Beaucarnea demande au tribunal de :
“➢ FIXER à la somme de 12.840,83 € HT soit 15.408,99 € TTC le montant des réparation locatives incombant à la SARL OFFICE MABILAIS 
➢ CONDAMNER la SARL OFFICE MABILAIS à payer à la SCI LE BEAUCARNEA la somme de 12.840,83 € HT, assortie de la TVA applicable au jour du jugement, soit 15.408,99 € TTC
➢ JUGER qu’après déduction du montant du dépôt de garantie de 5.475 € HT, la SARL OFFICE MABILAIS devra payer à la SCI LE BEAUCARNEA la somme de 7.365,83 € HT soit 8.838,99 € TTC
➢ DEBOUTER la SARL OFFICE MABILAIS de toutes ses demandes, fins ou conclusions autres ou contraires
➢ CONDAMNER la SARL OFFICE MABILAIS à payer à la SCI LE BEAUCARNEA la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
➢ CONDAMNER la SARL OFFICE MABILAIS, aux dépens”.

La SCI Le Beaucarnea détaille les réparations qu’elle impute à la SARL Office Mabilais en expliquant que les réserves signalées lors de l’état des lieux de sortie n’ont pas été levées lors de la restitution des locaux. Elle rappelle l’obligation d’entretien incombant à la locataire.

Elle conteste les circonstances dans lesquelles l’état des lieux de sortie du 10 août 2022 dont la SARL Office Mabilais se prévaut a été établi en faisant part de sa version des faits.

Elle conteste, plus généralement, la position de la SARL Office Mabilais, tout particulièrement concernant la porte abîmée dont elle affirme qu’elle était neuve lors de l’entrée dans les lieux de la locataire. 

Enfin, la SCI Le Beaucarnea insiste sur sa bonne foi et conteste le caractère abusif de la procédure engagée. 

En défense, aux termes de conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 28 mars 2026, la SARL Office Mabilais demande au tribunal de :
“Vu les articles 1720 ; 1754 et 1755 du Code civil ; 
Vu la jurisprudence, 
Vu les pièces, 
(...)
A TITRE PRINCIPAL :
- JUGER la SCI LE BEAUCARNEA défaillante dans l’administration de la preuve d’une faute contractuelle commise par la SARL OFFICE MABILAIS ; 
- JUGER que la SCI LE BEAUCARNEA ne justifie pas d’un préjudice réparable qui résulterait de la faute contractuelle commise par la SARL OFFICE MABILAIS ; 
 
En conséquence, 
- DEBOUTER la SCI LE BEAUCARNEA de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
- ORDONNER la restitution à la SARL OFFICE MABILAIS du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du à compter du 10 octobre 2022 ; 
CONDAMNER la SCI LE BEAUCARNEA à verser la somme de 5.475 € HT à la SARL OFFICE MABILAIS, assortit des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2022, conformément aux stipulations du bail. 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire le Tribunal entrait en voie de condamnation : 
- REDUIRE A DE PLUS JUSTES PROPORTIONS l’indemnisation sollicitée par la SCI LE BEAUCARNEA au titre du prétendu défaut de remise en état des locaux ; 
- OPERER la compensation judiciaire avec le dépôt de garantie encaissé par la SCI LE BEAUCARNEA à hauteur de 5.475 euros portant intérêts au taux légal à compter du à compter du 10 octobre 2022 ; 
- CONDAMNER le cas échéant la SCI LE BEAUCARNEA à verser le reliquat éventuel après compensation à la SARL OFFICE MABILAIS, assortit des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2022, conformément aux stipulations du bail. 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- DEBOUTER la SCI LE BEAUCARNEA de toutes ses demandes, fins et conclusions 
- CONDAMNER la SCI LE BEAUCARNEA à payer à la SARL OFFICE MABILAIS la somme de 5.000 euros au titre de l’abus de procédure ; 
- CONDAMNER la SCI LE BEAUCARNEA à payer à la SARL OFFICE MABILAIS la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ; 
- CONDAMNER la SCI LE BEAUCARNEA aux entiers dépens de l’instance”.

La SARL Office Mabilais fait valoir qu’elle est contractuellement tenue de restituer les lieux en état de réparation, mais non de les remettre à neuf. Elle dit ne pas pouvoir être tenue des réparations liées à la vétusté des lieux. 

Elle soutient que le procès-verbal établi de manière non contradictoire le 27 février 2023 à la demande de la SCI Le Beaucarnea n’est pas pertinent. Elle se prévaut au contraire d’un état des lieux de sortie dressé à sa demande le 10 août 2022 en même temps que la remise des clés démontrant, selon elle, la levée des réserves formulées le 8 août 2022. Elle ajoute que certaines de ces réserves ne la concernaient pas, mais relevaient des parties communes appartenant à la copropriété.

Elle reprend point par point, pour les contester, les réparations que la SCI Le Beaucarnea lui impute.

La SARL Office Mabilais conteste, de même, le préjudice invoqué par la société bailleresse en faisant principalement observer que les lieux ont été immédiatement reloués à une micro-crèche induisant des travaux de déconstruction globaux dans le local. 

A titre subsidiaire, la SARL Office Mabilais demande au tribunal de réduire à de plus justes proportions l’indemnité de remise en état des locaux estimant que la SCI Le Beaucarnea cherche à s’enrichir à ses frais. Elle en conclut au caractère abusif de la procédure engagée à son encontre.
***
L’affaire a été plaidée à l’audience du 7 avril 2026 et mise en délibéré au 9 juin suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur les demandes principales :

Le bail conclu entre les parties rappelle l’obligation d’entretien du locataire en ces termes :
“Le preneur devra entretenir les lieux loués pendant le cours du bail et les rendre à sa sortie en état de réparations de toute nature, le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil (réparation des gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier), tous autres travaux de réparations et d’entretien restant à la charge exclusive du preneur. 
Toutefois, les réparations, qu’elles qu’elles soient, qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces, vitres et fermetures, seront à la charge exclusive du preneur”.

En matière de bail, la Cour de cassation a récemment rappelé qu’en application des articles 1732, 1231-1 et 1231-2 du code civil, combinés avec le principe de réparation intégrale du préjudice sans perte, ni profit pour le créancier, le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.
Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses.
Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition (en ce sens Civ. 3ème, 27 juin 2024 pourvois n°22-10.298, 22-21.272 et 22-24.502).


En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi le 4 avril 2018 par Maître [V], huissier de justice, démontre que de manière globale, les lieux loués n’étaient pas neufs, mais en état d’usage. Si plusieurs éléments sont mentionnés comme en bon état, en état de fonctionnement ou propres, d’autres sont présentés comme abîmés, dégradés ou ne fonctionnant pas.

Les seuls éléments mentionnés expressément comme neufs sont : les huisseries du 3ème bureau côté Est (page 4), une porte vitrée dans l’entrée côté Est (page 5) et une boîte contenant quinze tubes de néons neufs (page 7).

Pour déterminer l’état des lieux à la sortie de la SARL Office Mabilais, le tribunal dispose de plusieurs éléments produits par les parties :
- un document établi par la SCI Le Beaucarnea et signé par un représentant de la SARL Office Mabilais en date du 8 août 2022 intitulé “état des lieux” contenant une “liste non exhaustive des travaux à faire au compte du locataire sortant”,
- un procès-verbal d’état des lieux d’entrée établi le 8 août 2022 avec un représentant du nouveau locataire de lieux, la société Biscuit Panda, par Maître [V], huissier de justice,
- un procès-verbal de constat établi le 10 août 2022 à la demande de la SARL Office Mabilais par la SCP [S] [P] [A], huissiers de justice associés, établi hors la présence de la SCI Le Beaucarnea pour les constats réalisés à l’intérieur des lieux et qui confirme la restitution des clés du local par la SARL Office Mabilais le 10 août 2022 à 12h05.

En réalité, le premier document cité du 8 août 2022 ne correspond pas à un état de lieux de sortie, mais plutôt à un pré-état des lieux de sortie en ce qu’il comporte une liste de travaux, notamment de nettoyage, à réaliser par la SARL Office Mabilais. La facture de nettoyage produite par celle-ci confirme qu’une entreprise de nettoyage est intervenue à ses frais les 9 et 10 août 2022 pour 14 heures de travail en tout avant restitution des clés.

La SCI Le Beaucarnea produit également un procès-verbal de constat dressé le 27 février 2023 par Maître [V] à sa demande, mais celui-ci ne fait état que de la date de photographies réalisées unilatéralement par la société bailleresse, celles-ci étant jointes en annexe. Ces photographies, qui ne sont accompagnées d’aucun commentaire, sont difficilement exploitables par le tribunal. Il n’en sera pas tenu compte, les procès-verbaux de constat précités des 8 et 10 août 2022 étant plus explicites sur la configuration exacte des lieux qui comportent plusieurs pièces et plusieurs entrées notamment.

La comparaison de ces deux procès-verbaux de constat avec l’état des lieux d’entrée précité révèle que la SARL Office Mabilais a restitué les lieux dans un état propre et globalement dans un état d’usage assez semblable à celui existant à son entrée dans les lieux après quatre années d’activité. Elle révèle surtout que la SCI Le Beaucarnea a immédiatement reloué les lieux à une nouvelle société sans réaliser la moindre réparation.

Par ailleurs, les réparations dont la SCI Le Beaucarnea sollicite le remboursement correspondent, pour l’essentiel, à de menues réparations d’entretien ou au remplacement d’éléments d’équipement. Il en va ainsi de la remise en état du nez de marche en retour de seuil, de l’entretien de la chaudière, du remplacement de deux stores à lames verticales, de deux spots d’éclairages et de divers petits équipements.

Or, tout laisse à penser que ces menues réparations ou remplacements soit ont été réalisés aux frais du nouveau locataire, soit n’ont pas été réalisés en raison du réaménagement des lieux par celui-ci.

En effet, les pièces fournies par la SCI Le Beaucarnea elle-même confirment que les lieux ont été immédiatement reloués à la société Biscuit Panda pour l’installation d’une micro-crèche, activité bien différente de celle de la SARL Office Mabilais qui exploitait une étude notariale.

Les courriels et estimations de travaux établis au nom de la société Biscuit Panda confirment que cette société, pour les besoins de son activité, a procédé à des travaux impliquant un réagencement complet des lieux, même s’il n’a pas été touché à la structure du bâtiment. Les estimations produites ne sont pas très détaillées, mais les travaux projetés impliquent notamment que l’ensemble des revêtements de sol et mur a été repris, de même que les menuiseries intérieures. Ces travaux ont en outre été réalisés sous le contrôle des services de la protection maternelle et infantile pour répondre aux normes de sécurité et d’hygiène imposée par l’activité concernée.

Il ne fait guère de doute que dans ce cadre, la plupart des menues réparations ou remplacement d’équipements que la SCI Le Beaucarnea impute à la SARL Office Mabilais n’a pas été réalisée à ses frais, mais à ceux de la société Biscuit Panda ou bien n’a pas été réalisée faute d’utilité dans le cadre de la nouvelle activité exploitée.

Ceci est conforté par le fait qu’à une exception près (portant sur l’entretien de la chaudière), la SCI Le Beaucarnea produit, pour justifier sa réclamation, exclusivement des devis établis, pour la plupart, en mars 2023, après la mise en demeure de restituer le dépôt de garantie que la SARL Office Mabilais lui a envoyée et plusieurs mois après l’entrée dans les lieux de la société Biscuit Panda.

Dans le cadre de la présente procédure, aucune facture n’est produite.

La seule facture produite, au nom de la SCI Le Beaucarnea, est en date du 6 décembre 2022 et porte sur une prestation de dépannage ou d’entretien de chaudière et VMC pour un montant total de 147,87 euros HT (177,44 euros TTC).

Si la SARL Office Mabilais affirme avoir réalisé cet entretien au moins annuellement, elle ne produit aucune facture pour en justifier.

Dans ces conditions, il convient de laisser les frais précités à la charge de la SARL Office Mabilais, soit 147,87 euros HT (177,44 euros TTC).

Pour le reste des menues réparations ou menus achats (stores et spots inclus), il faut considérer que la preuve n’est pas rapportée par la SCI Le Beaucarnea d’un préjudice.

Reste la question du bloc-porte correspondant à la porte vitrée de l’entrée côté Est.

Dans l’état des lieux d’entrée du 4 avril 2018, cette porte est effectivement mentionnée comme “neuve”. Dans l’état des lieux d’entrée du 8 août 2022 réalisée avec la société Biscuit Panda, il est mentionné : “Porte vitrée non dégradée”, “La poignée a été forcée ainsi que le dormant”. Les photographies n° 26 à 28 confirment que la rosace de la poignée extérieure est déformée et que des éclats ou rayures sont apparents sur le dormant et le seuil. Pour autant, il n’est pas mentionné que la porte est hors d’usage.

De son côté, la SARL Office Mabilais justifie avoir fait intervenir une société MB Services selon facture du 2 août 2022 pour “remise en état de la porte d’entrée côté cour, graisssage et vérification de fonctionnement” pour 104 euros HT.

Pour la réparation de cette porte, la SCI Le Beaucarnea ne fournit aucune facture, mais uniquement un devis du 31 mars 2023.

Or, à cette date, la société Biscuit Panda occupait les lieux depuis plusieurs mois déjà. Si la porte en question, qui apparaît comme une porte d’accès principale, n’était pas en état de fonctionnement, il est très probable que son remplacement serait déjà intervenu compte tenu des règles de sécurité et d’hygiène qui s’imposent à une micro-crèche.

Compte tenu de ces observations, la SCI Le Beaucarnea ne fait la preuve ni que le remplacement de la porte litigieuse était nécessaire, ni que, le cas échéant, elle en aurait supporté le coût. Elle ne fait pas non plus la preuve de réparations plus modestes qui seraient restées à sa charge. 

Par conséquent, sa réclamation de ce chef ne peut qu’être rejetée.

En définitive, à l’exception de l’entretien de la chaudière pour lequel une facture à son nom est produite, la SCI Le Beaucarnea ne justifie pas d’un préjudice en lien avec les défauts d’entretien reprochés à la SARL Office Mabilais compte tenu de la relocation immédiate des locaux pour l’exercice d’une activité très différente de celle antérieurement exercée.

Ces défauts d’entretien restent en outre de faible importance au vu des justificatifs produits. 

En conséquence, la SCI Le Beaucarnea doit être condamnée à restituer à la SARL Office Mabilais le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, déduction faite de la facture d’entretien de la chaudière, soit la somme de 5 327,13 euros HT (= 5 475 euros HT - 147,87 euros HT), avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2022, date d’expiration du délai de deux mois suivant le départ de la société locataire conformément au contrat passé entre les parties (article 5 page 10).

II - Sur les demandes accessoires :

La mauvaise appréciation qu’une partie peut faire de ses droits ne suffit pas à faire dégénérer son action en abus, celui-ci supposant que soit caractérisée une intention de nuire, une légèreté blâmable ou une erreur grossière équivalente au dol.

En l’occurrence, les éléments de preuve fournis ne sont pas suffisants pour retenir un abus de la part de la SCI Le Beaucarnea dans son droit d’agir en justice.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Le Beaucarnea, partie perdante, doit supporter les dépens.

Par suite, sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Office Mabilais les frais non compris dans les dépens que la société a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance ne justifie d’y déroger.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,


REJETTE toutes les demandes de la SCI Le Beaucarnea,

CONDAMNE la SCI Le Beaucarnea à restituer à la SARL Office Mabilais la somme de 5 327,13 euros HT, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2022, 

REJETTE la demande de dommages-intérêts de la SARL Office Mabilais,

CONDAMNE la SCI Le Beaucarnea aux dépens, 

CONDAMNE la SCI Le Beaucarnea à verser à la SARL Office Mabilais une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,


Le Greffier, Le Tribunal,

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Mise à jour de la source le 2026-06-12T19:38:30.284Z.