Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 9 juillet 2026, n° 22/09553

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 09 JUILLET 2026

ab

N° 2026/ 182









Rôle N° RG 22/09553 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJVP6







SNC JESTA FONTAINEBLEAU





C/



[C] [T]

[Q] [J]

[F] [G]

[P] [R]

[O] [D]

[S] [M]

Société DE LA RESIDENCE PALAIS DU ROND POINT











Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



 SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES





Me Nicolas SCHNEIDER







Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal de [Localité 1] en date du 16 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02895.





APPELANTE



SNC JESTA FONTAINEBLEAU, prise en la personne de son gérant en exercice, la S.A.S. JESTA CAPITAL FRANCE, elle-même, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, [Adresse 1] - [Localité 2]



représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocat au barreau de PARIS, plaidant 





INTIMÉS



Monsieur [C] [T]

demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]



représenté par Me Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, assisté de Me Francis MONAMY, avocat au barreau de PARIS





Monsieur [Q] [J]

demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]



représenté par Me Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, assisté de Me Francis MONAMY, avocat au barreau de PARIS



Monsieur [F] [G]

demeurant [Adresse 4] - [Localité 5]



représenté par Me Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, assisté de Me Francis MONAMY, avocat au barreau de PARIS



Madame [P] [R]

demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]



représentée par Me Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, assistée de Me Francis MONAMY, avocat au barreau de PARIS



Madame [O] [D]

demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]



représentée par Me Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, assistée de Me Francis MONAMY, avocat au barreau de PARIS



Monsieur [S] [M]

demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]



représenté par Me Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, assisté de Me Francis MONAMY, avocat au barreau de PARIS



Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sis [Adresse 5] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Boumann Immobilier, dont le siège social est [Adresse 7], [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège



représenté par Me Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, assisté de Me Francis MONAMY, avocat au barreau de PARIS









*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 12 Mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Agnès BISCH, Président de Chambre , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026,



Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





M. [C] [T], M. [Q] [J], M. [F] [G], Mme [P] [R], Mme [O] [D] et M. [S] [M], sont propriétaires de lots dans un ensemble immobilier dit « [Adresse 6] », à [Localité 6] (06) soumis au régime de la copropriété.

L'immeuble « [Adresse 6] » est administré par le syndicat des copropriétaires du même nom.

Il a été édifié en 1934 et jouxte un terrain situé [Adresse 8], sur lequel se trouvait l'ancien palais des festivals, réunissant la parcelle cadastrée E [Cadastre 1] devenue BX [Cadastre 2] et au nord de cette parcelle, une autre parcelle cadastrée E [Cadastre 3] devenue BX [Cadastre 4], appartenant toutes les deux à la commune de [Localité 6].

Avant d'appartenir à la ville, les parcelles BX [Cadastre 2] et BX [Cadastre 4] étaient la propriété de Mme [E] qui les avait vendues en 1864 à la société du Cercle Nautique d'une part et à M. [B] d'autre part. 

Une servitude non aedificandi avait été créée à l'occasion de cette dernière vente afin de préserver les vues méridionales des occupants des parcelles voisines, au nombre desquelles figurent celle du « [Adresse 6] ».

Après plusieurs aliénations, les parcelles litigieuses ont fait l'objet d'une procédure d'expropriation à l'initiative de la commune, qui en a acquis la propriété par acte authentique du 11 mai 1942, cet acte rapportant les servitudes grevant les terrains, depuis 1864.

Dans les années 60, la ville de [Localité 6] envisageait d'agrandir le palais des festivals, sur la parcelle BX [Cadastre 4], entre [Adresse 9] et [Adresse 10].

Ce projet d'extension aurait eu pour conséquence de priver les copropriétaires dont il s'agit de leur vue sur la mer.

Le syndicat des copropriétaires a alors fait valoir auprès de la commune, l'existence de la servitude non aedificandi, grevant la parcelle BX [Cadastre 4], au profit de la copropriété et la commune de [Localité 6] a suggéré la substitution à servitude d'une servitude non altius tollendi sur l'ensemble des deux parcelles, permettant de préserver la vue sur mer. 

La servitude non altius tollendi a été instituée par acte du 27 mai 1969, conclu entre la commune de [Localité 6] et le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 6] », déposé au rang des minutes de Maître [X], notaire à [Localité 6], les 5 et 6 mai 1970, publié à la conservation des hypothèques de [Localité 1] le 22 mai 1986.

La commune de [Localité 1] a finalement abandonné le projet d'extension du palais des festivals.

Par acte notarié du 7 octobre 1988, publié à la conservation des hypothèques le 10 novembre suivant, la commune a toutefois concédé à la société Noga Hôtel Cannes, un bail à construction portant sur les parcelles communales dont il s'agit, afin de construire un complexe hôtelier.

Ce bail mentionnait expressément l'existence de la servitude non altius tollendi, sauvegardant la vue sur mer des copropriétaires, en faisant référence à l'acte du 27 mai 1969 et à la convention de servitude stipulant que la ville de [Localité 6] accepte de limiter la hauteur du nouveau bâtiment en partant vers le nord du palais des festivals actuel, jusqu'à l'alignement de la façade sud du [Adresse 6], cette partie ne devant pas dépasser la cote 25,80 (NGF) à l'exception d'une cage d'ascenseur de 60 m² qui ne dépassera pas 28, 20 mètres (NGF).

La société Noga Hôtel Cannes n'aurait pas respecté cette servitude lors de la construction de l'hôtel.

La société Jesta Fontainebleau a acquis les constructions édifiées par la société Noga Hôtel Cannes et repris à son compte le bail à construction portant sur le terrain et sur ces constructions, en vertu d'un jugement d'adjudication du tribunal de grande instance de Grasse, du 9 février 2006.

Le 17 juillet 2017, la société Jesta Fontainebleau a déposé en mairie une demande de permis de construire pour effectuer le réaménagement et l'extension de son bien immobilier, devenu l'hôtel JW Marriott.

Le permis de construire a été accordé par un arrêté du 2 janvier 2018.

Ce permis n'était pas censé avoir un impact sur la hauteur des constructions, mais le descriptif comporte l'annonce d'un second projet qui prévoit une surélévation du bâtiment de 5694 m² pour les niveaux 5,6,7, encore agrémentée d'une terrasse de 2775 m² au centre de laquelle se trouve une piscine.

Ayant eu connaissance de ce projet qui, selon les copropriétaires concernés, aboutirait à doubler la hauteur de l'édifice, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à la société Jesta Fontainebleau une sommation lui rappelant l'existence de la servitude non altius tollendi affectant son bien.

En vain, puisque le permis de construire a été accordé le 2 janvier 2018.

Par ordonnance du 14 janvier 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, saisi par le syndicat des copropriétaires afin d'obtenir l'interdiction, sous astreinte, pour la société Jesta Fontainebleau d'édifier tout ouvrage au-dessus des hauteurs résultant de la servitude litigieuse, a dit n'y avoir lieu à référé.

Au cours de cette procédure, par acte du 11 octobre 2018, la société Jesta Fontainebleau a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de voir juger nulle la servitude invoquée par celui-ci, à tout le moins inopposable.

Les copropriétaires ont décidé alors d'intervenir dans la procédure afin d'agir pour la conservation de leurs droits et de soutenir les prétentions de leur syndicat. 



Par jugement du 16 mai 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a :

- déclaré recevable l'intervention volontaire des copropriétaires, 

- dit que la demande de nullité absolue concernant les servitudes contenues dans l'acte notarié du 27 mai 1969, est prescrite, 

- déclaré irrecevables les demandes de la société Jesta Fontainebleau concernant la nullité des servitudes contenues dans l'acte notarié du 27 mai 1969, 

- débouté la société Jesta Fontainebleau de toutes ses demandes, 

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

- condamné la société Jesta Fontainebleau à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamné chacun des copropriétaires à payer la somme de 500 euros sur le fondement du même article, 

- condamné la société Jesta Fontainebleau aux entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.



Le tribunal, visant d'abord les articles 689 du Code civil sur les servitudes apparentes ou non apparentes et 637 en sa définition de la servitude, a dit qu'avant l'entrée en vigueur le 1er juillet 2006 du code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP), qui a consacré la possibilité de constituer des servitudes conventionnelles de droit privé sur le domaine public, cette constitution de servitudes sur le domaine public n'était précisément pas admise, sauf exceptions.



Le tribunal a encore rappelé que l'article 2224 du Code civil dispose que des actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, que ce nouveau délai s'est appliqué à compter du jour de l'entrée en vigueur de la réforme du 17 juin 2008, soit depuis le 19 juin 2008, sans que la durée totale de la prescription ne puisse excéder celle qui était initialement accordée, qu'avant l'entrée en vigueur de cette loi, il convenait de distinguer, pour apprécier la prescription applicable aux actions en nullité, si la demande de nullité applicable relevait du régime de la nullité relative ou de la nullité absolue, ce régime dépendant de la nature de l'intérêt, privé ou général, protégé par la règle transgressée.

Le tribunal a précisé que les actions en nullité relative relevaient de l'ancien article 1304 du Code civil alors que les actions nullité absolue relevaient de la prescription trentenaire, ajoutant que la loi de réforme de la prescription de 2008 n'a pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive, ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur. Il a expliqué que sous l'empire de ces dispositions, le point de départ du délai de prescription d'une action en nullité se situait bien au jour de l'acte et qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que l'acte qui institue la servitude litigieuse date du 27 mai 1969, a mis en place des servitudes non altius tollendi grevant la propriété communale, au bénéfice de la copropriété du [Adresse 6], qu'eu égard à la date de l'acte, l'action en nullité est prescrite depuis le 26 mai 1999 et que même si le point de départ de la prescription était retenue comme étant la date de publication au bureau des hypothèques en mai 1986, l'action en nullité serait toujours prescrite, depuis mai 2006, de sorte que la demande en nullité présentée par la demanderesse concernant les servitudes litigieuses, ainsi que les demandes subséquentes, sont irrecevables.

La société Jesta Fontainebleau a interjeté appel de cette décision le 4 juillet 2022.

Par ses ultimes conclusions notifiées au greffe par RPVA le 18 mars 2026, l'appelante demande à la cour de :

« Vu l'article 49 du code de procédure civile, l'article L.3011-1 du Code general de la

propriété des personnes publiques,

JUGER recevable et bien fondé l'appel interjeté par la SNC JESTA

FONTAINEBLEAU à l'encontre de la décision du pôle civil 2éme chambre section construction du Tribunal Judiciaire de Grasse.

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de ses chefs qui :

- dit que Ia demande de nullité absolue concernant les servitudes contenues dans

l'acte notarie du 27 mai 1969 est prescrite, 

- déclare irrecevables les demandes de la SNC JESTA FONTA/NEBLEAU concernant la nullité des servitudes contenues dans l'acte notarie du 27 mai 1960,

- déboute Ia SNC JESTA FONTA/NEBLEAU de toutes ses demandes,

Ledit appel porte également sur I'omission de statuer qui entache le jugement sur la

demande de la SNC JESTA FONTA/NEBLEAU tendant à voir prononcer Ia nullité absolue de Ia servitude constituée sur Ie domaine public en raison de l'inaliénabilité et de I'imprescriptibiIité des biens et droits relevant du domaine public.24

et également en ce qu'il :

- condamne la SNC JESTA FONTA/NEBLEAU à verser au Syndicat des

Copropriétaires de la [Adresse 6] une somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du C.P.C.,

-condamne la SNC JESTA FONTA/NEBLEAU à verser à chacun des copropriétaires suivants : Monsieur [C] [T], Monsieur [F] [G], Madame[P] [R], Madame [O] [D] une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du C. P. C.,

- condamne la SNC JESTA FONTAINEBLEAU aux entiers dépens,

- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.

Et statuant de nouveau,

JUGER qu'il y lieu de renvoyer à la connaissance du Tribunal administratif de NICE les questions préjudicielles suivantes :

- Sur quelle (s) parcelle (s) porte (nt) Ia ou Ies servitudes dont se prévalent Ie syndicat et Ies copropriétaires » '

- La délibération du Conseil municipal de [Localité 6] du 19 février 1969, en ce qu'eIIe a autorisé Ie maire à signer une convention octroyant des servitudes au bénéfice de personnes privées sur des parcelles incorporées au domaine public, est-elle Iégale au regard des principes d'inaIiénabiIité et d'imprescriptibiIité du domaine public '

SURSEOIR A STATUER sur le litige jusqu'au prononcé d'une décision exécutoire du Juge administratif.

Et à défaut,



JUGER au visa de l'article L.3011-1 du Code Général de la propriété des personnes publiques, que ni le syndicat des copropriétaires ni Ies copropriétaires ne peuvent prétendre bénéficier de servitudes au visa des actes du 19 février 1969 et 27 mai 1969.

JUGER entachée d'illégalité la délibération du 19 février 1969 du Conseil municipal de la ville de [Localité 6] en l'absence de pouvoir du Conseil pour autoriser le maire à signer la convention du 27 mai 1969 en l'état d'un classement intervenu par délibération du même Conseil en date du 5 octobre 1988.

JUGER entachée d'illégalité en toute hypothèse la convention du 27 mai 1969, aucune servitude ne pouvant être consentie sur le domaine public, le déclassement n'intervenant que par délibération du conseil municipal en date du 5 octobre 1988.

JUGER en toute hypothèse nulle ou encore inopposable à la société JESTA FONTAINEBLEAU la servitude insérée dans l'acte du 27 mai 1969, sauf à méconnaître les principes d'inaliénabilité et d'imprescriptibilité du domaine public.

JUGER que ni le Syndicat des copropriétaires ni les copropriétaires ne peuvent alléguer d'une quelconque prescription sauf à méconnaitre l'exception d'illégalité et/ou les principes d'inaliénabilité et d'imprescriptibilité résultant des termes L.3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, et nécéssairement des termes de l'article L.3011-1 du Code général des propriétés publiques.

JUGER que le bail à construction du 16 octobre 1988 ne peut constituer un acte recognitif dès lors qu'il ne peut avoir pour effet de créer une servitude atteinte d'une nullité absolue.

JUGER qu'aucune prescription ne saurait être opposée à JESTA FONTAINEBLEAU par le Syndicat des copropriétaires et/ou un des copropriétaires intimés.

JUGER qu'il y a lieu au bénéfice de l'une ou l'autre des parties intimées à l'application des dispositions de l'article 700

DEBOUTER les parties intimées de toutes leurs demandes fins et prétentions, y inclue celle formée au visa de l'article 700 ou des dépens,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et Messieurs [Q] [T], [Q] [J], [F] [G], [S] [M], Mesdames [P] [R], [O] [D], aux entiers dépens ».

Au soutien de ses demandes, l'appelante fait essentiellement valoir que :

- l'article 49 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que lorsque la solution d'un litige dépend d'une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente et sursoit à statuer jusqu'à la décision sur la question préjudicielle,

- demeure dans les débats, d'une part la question de la ou des parcelles sur lesquelles portent les servitudes dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, d'autre part la question de savoir si la délibération du conseil municipal de [Localité 6] du 19 février 1969, ayant autorisé le maire à signer une convention octroyant des servitudes au bénéfice de personnes privées sur des parcelles incorporées au domaine public, est légale au regard des principes d'inaliénabilité et d'imprescriptibilité du domaine public,

- le sursis à statuer s'impose en conséquence,

- subsidiairement, quant au bien-fondé de l'appel, le syndicat des copropriétaires feint de découvrir que les constructions envisagées excéderaient la hauteur de la servitude prétendument créée en 1969 sur le domaine public,

- la délibération du conseil municipal de [Localité 6] du 19 février 1969 ne peut fonder la conclusion d'une servitude puisqu'une matérialisation de droits réels sur le domaine public est radicalement nulle et l'exception d'illégalité, en conséquence fondée,

- le palais des festivals appartenait au domaine public jusqu'à son déclassement par délibération du 5 octobre 1988, par conséquent la délibération du conseil municipal du 19 février 1969 ne pouvait pas autoriser le maire à consentir une servitude sur le domaine public, ce qui entraîne l'illégalité de la convention du 27 mai 1969,

- la loi du 1er juillet 2006 qui rendrait possible la constitution d'une servitude sur le domaine public, n'a pas d'effet rétroactif et donc ne peut recevoir application pour une servitude du 27 mai 1969,

- les deux servitudes dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, « non altius tollendi » qui résulteraient de l'acte du 27 mai 1969, publié en 1986, et celle « non aedificandi » existant avant 1969, pour dater de 1894, ne peuvent pas être confondues, leur assiette étant différente et leur nature aussi.



Par ses uniques conclusions notifiées au greffe par RPVA le 3 janvier 2023, les intimés demandent à la cour de :

Vu les articles L. 251-3 et L. 251-4 du code de la construction et de l'habitation 

Vu l'article 2227 du code civil, 

Vu les articles 637, 686 et 695 du code civil, 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, 

-CONFIRMER le jugement entrepris, en ce qu'il a : 

dit que la demande de nullité absolue concernant les servitudes contenues dans l'acte notarié du 27 mai 1969 était prescrite, déclaré irrecevables les demandes de la société Jesta Fontainebleau concernant la nullité des servitudes contenues dans l'acte notarié du 27 mai 1969,

 

Subsidiairement, 



-DEBOUTER la société Jesta Fontainebleau de sa demande en nullité de la servitude litigieuse, 



 -DEBOUTER la société Jesta Fontainebleau de sa demande en inopposabilité de cette servitude à son égard, 

 

En tout état de cause, 

 

-CONDAMNER la société Jesta Fontainebleau à payer une somme de 10.000 € au syndicat des copropriétaires et une somme de 1.500 € à chacun des copropriétaires exposants, en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



-CONDAMNER la société Jesta Fontainebleau aux dépens. ».



Les intimés font essentiellement valoir au soutien de leurs prétentions que :

- le premier juge a rendu une décision conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation, en se prononçant sur la prescription de l'action en nullité des servitudes litigieuses,

- la servitude « non altius tollendi » affectant le fonds litigieux, est opposable à l'appelante en vertu du bail à construction du 7 octobre 1988 et du jugement d'adjudication du 9 février 2006, et très subsidiairement, l'acte du 27 mai 1969 ayant originellement créé la servitude « non aedificandi » est régulier et également opposable à l'appelante,

- l'action en nullité, initiée le 11 octobre 2018, est prescrite par application de l'article 2227 du Code civil,

- les tribunaux judiciaires admettent la constitution de servitudes du fait de l'homme sur un terrain affecté au domaine public, au profit d'un domaine privé, à la seule condition qu'elles ne soient pas incompatibles avec l'affectation du domaine public sur lequel elles s'exercent,

- le principe d'inaliénabilité n'implique pas l'interdiction formelle de constituer des servitudes conventionnelles sur le domaine public, ce qui n'a jamais été considéré par le conseil d'État ni par la Cour de cassation, la condition étant que les servitudes soient compatibles avec l'affectation du domaine public sur lequel elles s'exercent,

- la servitude « non altius tollendi » instituée par acte du 27 mai 1969, est compatible avec l'affectation des parcelles sur lesquelles elle s'exerçait et lui était même nécessaire puisqu'elle rendait possible la réalisation du projet souhaité par la commune, afin d'exploiter au mieux le palais des festivals, tout en préservant la collectivité du risque d'un contentieux fondé sur l'existence d'une servitude « non aedificandi » susceptible de remettre en cause l'ensemble du projet d'extension,

- la servitude « non altius tollendi » est venue en 1969 se substituer en partie à la servitude « non aedificandi » préexistante, grevant la parcelle BX [Cadastre 4] depuis 1864, date à laquelle les terrains litigieux ne faisaient pas encore partie du domaine public communal puisqu'ils appartenaient à des propriétaires privés, ainsi qu'il est rappelé dans le bail à construction du 7 octobre 1988,

- la délibération du conseil municipal de [Localité 6] a valablement autorisé le maire à signer un acte destiné à constituer la servitude « non altius tollendi » au profit du fonds du [Adresse 6] et l'absence d'approbation par l'autorité préfectorale de la délibération préalable à la signature du contrat par le maire, n'entraîne pas en soi, l'annulation du contrat, étant précisé que la ville de [Localité 6] n'a jamais contesté l'engagement pris par le maire en son nom en 1969 et que l'organe délibérant de la commune a même ultérieurement, en 1988, expressément confirmé l'engagement pris au nom de la collectivité en 1969, en autorisant le maire à signer le bail à construction conclu avec la société Noga Hôtel Cannes, reprenant la stipulation de servitude et reformulant ainsi sans équivoque son engagement de ne pas construire au-delà de la hauteur autorisée.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2026.



Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision entreprise et aux dernières écritures susvisées, en application de l'article 455 du code de procédure civile. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'étendue de la saisine de la cour

Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.

En application de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel ne défère à la cour que les chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent et la dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.

Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, le dispositif des conclusions de l'appelante comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.

Sur les questions préjudicielles

L'article 49 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : « Lorsque la solution d'un litige dépend d'une question soulevant une difficulté sérieuse relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre I livre II du code de justice administrative. Elle sursoit à statuer jusqu'à la décision sur la question préjudicielle ».

Il résulte de cet article que le juge judiciaire ne peut accueillir une exception préjudicielle que si elle présente un caractère sérieux et porte sur une question dont la solution est nécessaire au règlement au fond du litige.

En l'espèce, l'appelante soulève comme relevant de la compétence du tribunal administratif, la question préjudicielle portant sur la détermination des parcelles sur lesquelles portent les servitudes dont se prévaut le syndicat des copropriétaires et la question préjudicielle portant sur la délibération du conseil municipal de [Localité 6] du 19 février 1969, ayant autorisé le maire à signer une convention octroyant des servitudes au bénéfice de personnes privées sur des parcelles incorporées au domaine public, afin de savoir si cette délibération est légale au regard des principes d'inaliénabilité et d'imprescriptibilité du domaine public.

S'agissant de la question portant sur la détermination des parcelles sur lesquelles portent les servitudes dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, les intimés rappellent que les tribunaux judiciaires admettent la constitution de servitudes du fait de l'homme sur un terrain affecté au domaine public, au profit d'un terrain privé, à la seule condition qu'elles ne soient pas incompatibles avec l'affectation du domaine public sur lequel elles s'exercent.





L'appelante en déduit et affirme que seule la juridiction administrative est compétente pour juger d'une compatibilité avec la notion d'affectation du domaine public, en ce que les servitudes dont il s'agit impactent l'existence et l'étendue des limites du domaine public, ainsi que l'ont rappelé le tribunal des conflits et la Cour de cassation.

Le jugement d'adjudication sur folle enchère rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 9 février 2006 et la déclaration d'adjudicataire du même jour, désignant la SNC Jesta Fontainebleau, adjudicataire, évoquent le bail à construction d'un ensemble immobilier portant sur un terrain à [Localité 6], [Adresse 9], cadastré section BX N° [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] , [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], consenti par la ville de [Localité 6], par acte notarié du 7 octobre 1988, publié au bureau des hypothèques le 10 novembre suivant, avec avenants du 22 septembre 1989 et du 5 mars 1990, étendant l'assiette du bail au tréfonds de la parcelle de terrain cadastré section BX n°[Cadastre 10] pour 727 m² ainsi que les constructions érigées par la société Noga Hôtels Cannes sur un terrain loué : « tels au surplus que lesdits biens et droits immobiliers existent se poursuivent et comportent avec toutes leurs aisances, appartenances et dépendances, communautés et mitoyenneté, droits de jour, vue, passage et autres droits actifs quelconques, y attachés, sans aucune exception ni réserve appartenant à Noga Hôtels Cannes ».

Le rappel de la compétence de la juridiction administrative pour connaître de la compatibilité au domaine public de servitudes sur un terrain lui appartenant, au profit d'un terrain privé, n'empêche nullement de constater que la détermination des parcelles litigieuses ne présente pas en réalité un caractère sérieux, au regard de ce qui précède. 

La cour considère qu'il n'y a donc pas lieu à renvoyer à la connaissance du tribunal administratif de Nice une question préjudicielle qui trouve sa réponse dans les pièces produites aux débats.

Sur les servitudes visées par la délibération du 19 février 1969 et par la convention du 27 mai suivant, au regard de l'article L 3011 du code général de la propriété des personnes publiques

S'agissant de la question portant sur la délibération du conseil municipal de [Localité 6] du 19 février 1969, ayant autorisé le maire à signer une convention octroyant des servitudes au bénéfice de personnes privées sur des parcelles incorporées au domaine public, afin de savoir si cette délibération est légale au regard des principes d'inaliénabilité et d'imprescriptibilité du domaine public, l'appelante fait valoir qu'en autorisant le maire à signer une convention octroyant, au profit de personnes privées, des servitudes sur des parcelles déjà incorporées au domaine public, la délibération a méconnu les principes d'inaliénabilité et d'imprescriptibilité qui lui sont inhérents, de sorte qu'elle est entachée d'illégalité ab initio, ce qui emporte de manière subséquente la nullité de la convention du 27 mai 1969 et les servitudes alléguées ; que l'appréciation de la validité de la délibération du 19 février 1969 relève également de la compétence du tribunal administratif.







La convention notariée du 27 mai 1962 produite aux débats, instituant la servitude « non altius tollendi », prévoit notamment que la ville de [Localité 6] accepte de limiter la hauteur du nouveau bâtiment en partant vers le nord, du palais des festivals actuel et jusqu'à l'alignement de la façade du [Adresse 6], ladite partie de bâtiment ne devant pas dépasser la cote 25,80 (NGF) et qu'elle renonce de façon formelle et irrévocable à toute surélévation ultérieure du palais des festivals actuels et de ses nouvelles annexes.

Cette convention a été publiée à la conservation des hypothèques de [Localité 1] les 22 mai et 29 juillet 1986.

L'appelante fait valoir qu'aux termes de l'article L 3011-1 du code général de la propriété des personnes publiques, les biens et les personnes mentionnés à l'article L 1, qui relève du domaine public, sont inaliénables et imprescriptibles, disposition confirmée par une jurisprudence constante du conseil d'État.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne saurait contester que la servitude constitue un droit réel.

L'appelante fait encore valoir que l'imprescriptibilité permet de façon perpétuelle aux personnes publiques, d'exercer une action en revendication de biens irrégulièrement aliénés et empêche une personne privée de se prévaloir de la possession d'un bien public pour en revendiquer la propriété, disposition qui rend l'article 2227 du Code civil, inopposable en l'espèce.

Cependant, avant l'entrée en vigueur le 1er juillet 2006 du code général de la propriété des personnes publiques, qui a consacré la possibilité de constituer des servitudes conventionnelles de droit privé sur le domaine public, la constitution de servitudes sur le domaine public quoique non admises, souffrait d'exception portant sur la conformité d'une servitude à l'affectation du domaine public.

Il n'est pas établi en l'espèce que la servitude litigieuse n'ait pas été conforme à l'affectation du domaine public.

La contestation de cette convention est éteinte depuis le 29 juillet 2016, par la prescription trentenaire prévue à l'article 2227 selon lequel : « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

Il en résulte que l'action en nullité initiée le 11 octobre 2018 par la société Jesta, a été introduite avec plus de deux années de retard et s'en trouve donc prescrite.

Partant, l'appelante ne peut plus entendre soumettre la question, qualifiée de préjudicielle, de la légalité de la délibération du conseil municipal ayant autorisé son maire à conclure l'acte constitutif de la servitude du 27 mai 1969, à la connaissance et à la compétence du tribunal administratif de Nice.





Le jugement se trouve confirmé en ce qu'il a dit que la demande de nullité absolue concernant les servitudes contenues dans la convention notariée du 27 mai 1969, est prescrite et en ce qu'il a déclaré en conséquence irrecevables les demandes de la société Jesta Fontainebleau concernant la nullité des servitudes contenues dans cet acte.

Il est rappelé enfin qu'aux termes du jugement d'adjudication du 9 février 2006, l'appelante a pris connaissance de ce que contient le bail à construction du 7 octobre 1988 et notamment de l'existence d'une servitude, grevant le fonds sur lequel étaient construits les immeubles qu'elle allait acquérir, le bail faisant référence au contenu de la convention du 27 mai 1969 susmentionnée.

Le bail porte sur des terrains qui avaient été déclassés et qui relevaient du domaine privé communal. 

La servitude « non altius tollendi » ne pouvant s'acquérir par prescription (puisqu'elle n'est pas une servitude apparente), le bail a remplacé le titre constitutif de la servitude litigieuse par application de l'article 695 du Code civil, qui prévoit que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre recognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi. 

Sur les demandes accessoires



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.



La SNC Jesta Fontainebleau est condamnée aux dépens d'appel.



La SNC Jesta Fontainebleau est encore condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle est condamnée à payer à M. [C] [T], M. [Q] [J], M. [F] [G], Mme [P] [R], Mme [O] [D] et M. [S] [M], la somme de 800 euros pour chacun d'eux sur le fondement du même article.



PAR CES MOTIFS 

 

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Condamne la SNC Jesta Fontainebleau aux dépens d'appel,



Condamne la SNC Jesta Fontainebleau à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] », la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,







Condamne la SNC Jesta Fontainebleau à payer à M. [C] [T], M. [Q] [J], M. [F] [G], Mme [P] [R], Mme [O] [D] et M. [S] [M], la somme de 800 euros pour chacun d'eux, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT