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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montluçon, CIVIL CONTENTIEUX EX T.I, 8 juillet 2026, n° 25/01244

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de cautionnement VISALE en date du 8 mars 2024 et pour la prise à bail d’un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] contre un loyer mensuel initial de 500 euros, outre le paiement d’une provision mensuelle pour charges initiale de 30 euros, et appartenant à Monsieur [W] [K], la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après la « société ACTION LOGEMENT SERVICES ») s’est portée caution de Monsieur [J] [N] (ci-après « Monsieur [N] ») pour le paiement des loyers et charges.

Le bail a été conclu le 10 mars 2024, avec prise d’effet le 15 mars 2024.

Par courrier en date du 18 juillet 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a invité Monsieur [N] à prendre contact avec elle pour convenir de la mise en place d’un échéancier de remboursement amiable.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, déposé en étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [N], en visant la clause résolutoire insérée au bail, un commandement d’avoir à payer dans le délai de six semaines une somme principale due au titre des loyers et charges impayés à hauteur de 3.292,87 euros selon décompte arrêtée au 7 mai 2025, outre le paiement de la somme de 154,23 euros au titre dudit commandement.

La Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (ci-après CCAPEX) a enregistré avec accusé de réception électronique la signification du commandement de payer le 12 mai 2025.

S’estimant lésée, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Montluçon suivant acte de commissaire de justice signifié le 25 juillet 2025, déposé en étude.

La procédure a été dénoncée à la préfecture de l’Allier par voie électronique avec accusé de réception en date du 28 juillet 2025.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 7 janvier 2026, a été renvoyée à l’audience du 6 mai 2026 où elle a été retenue pour être plaidée.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les prétentions déterminent l’objet du litige au sens de l’article 4 du Code de procédure civile. À ce titre, ne constituent pas, sauf exception, des demandes au sens de cet article, les demandes des parties tendant à des constats du juge, des dires et juger ou encore des donner acte.

Conformément à l’article 446-1 du même code, en son 1er alinéa, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

À l’audience du 1er avril 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par l’intermédiaire de son conseil, actualise sa créance, maintient et se réfère à son acte introductif d’instance, et sollicite du tribunal d’être reçue en son action et qu’elle soit déclarée bien fondée. Sur le fond, elle demande de :

- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [N] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;




- condamner Monsieur [N] à lui payer la somme de 6.704,71 euros, selon décompte arrêté au 28 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 mai 2025 sur la somme de 3.292,87 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation en date du 25 juillet 2025 ;
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
- condamner Monsieur [N] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- condamner Monsieur [N] lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;
- condamner Monsieur [N] en tous les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Au soutien de la recevabilité de son action, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu’elle a réglé les sommes dues par Monsieur [N] après que le bailleur ait mis en jeu la garantie VISALE. Elle fait également observer que l’ensemble des opérations liées au dispositif VISALE est réalisé exclusivement par voie électronique via une plateforme sécurisée ; que l’écrit et la signature électronique ont la même force probante que l’écrit et la signature manuscrits ; que la procédure mise en place garantit l’identification des parties et l’intégrité des actes ; et que la jurisprudence a confirmé ce mode de conclusion. Enfin, elle souligne que les personnes morales se portant caution sont dispensées des mentions manuscrites prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses demandes en résiliation du bail et en expulsion, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que les causes du commandement de payer délivré le 9 mai 2025 n’ont pas été réglées dans le délai imparti, prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle argue que le non-paiement réitéré des loyers constitue un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Au soutien de sa demande en paiement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES rappelle que l’action en paiement est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que la procédure a été engagée dans le délai légal.

Au soutien de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation, la société ACTION LOGEMENT SERVICES soutient être, aux termes du contrat de cautionnement précité et conformément à l’article 2306 du Code civil, subrogée dans les droits du bailleur et fondée à solliciter la condamnation de Monsieur [N] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, conformément au principe de réparation intégrale et à la jurisprudence constante, dans la limite des sommes qu’elle réglera au bailleur et sur justification par quittance subrogative.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES affirme que Monsieur [N] souhaite quitter le logement et qu’il souhaite des délais de paiement.

À l’audience du 6 mai 2026, Monsieur [N] comparaît et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Monsieur [N] affirme être chômage depuis 7 mois environ et percevoir 960 euros. Il ajoute avoir l’intention de quitter le logement et avoir envoyé le recommandé pour le 15 juin 2026. Il expose être père de 4 enfants, résidents en Tunisie avec leur mère, son épouse. Il affirme préférer vivre en France afin de pouvoir bénéficier d’un travail. Il soutient vouloir quitter son logement avant le 15 juin 2026 pour rejoindre de la famille sur [Localité 5] ou sur [Localité 6], et vouloir trouver un emploi.

CLÔTURE DES DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, date de la présente décision.

Motifs

MOTIVATION

➣ Sur la demande en paiement

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 7-1, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, il ressort que la première échéance de loyer impayée remonte au mois d’avril 2024, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a invité Monsieur [N] à prendre contact avec lui pour convenir de la mise en place d’un échéancier de remboursement amiable par courrier en date du 18 juillet 2024 et l’a assigné devant le tribunal par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond de la demande

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 2308, alinéa 1er, du Code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte actualisé des sommes dues ainsi que les quittances subrogatives générée par le site VISALE et couvrant la période des impayés de loyer.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé les sommes dues par Monsieur [N] au titre de ses loyers et charges impayés après que les bailleurs aient mis en jeu la garantie VISALE.

Dès lors, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a un recours personnel contre Monsieur [N] tant pour les sommes qu’il a payées que pour les intérêts et les frais.

Monsieur [N] ne conteste par la dette et ne justifie pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de la société ACTION LOGEMENT SERVICES qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Monsieur [N] paiera à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.704,71 euros, selon décompte arrêté au 28 avril 2026. En outre, il paiera les intérêts au taux légal sur la somme de 3.292,87 euros à compter de la signification du commandement de payer le 9 mai 2025, et sur le surplus à compter de la signification de l’assignation le 25 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

➣ Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de cette demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 12 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.








La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également de la notification de la copie de l’assignation à la préfecture de l’Allier par la voie électronique le 28 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 7 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable en sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Sur le fond de cette demande

Aux termes de l’article 24, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 mars 2024 entre Monsieur [W] [K] et Monsieur [N] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers et charges dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.

Il convient donc de retenir que le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément aux stipulations du contrat de location litigieux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à Monsieur [N] le 9 mai 2025 pour une somme de 6.704,71 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est établi par les pièces produites aux débats et non contesté qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement, Monsieur [N] n’a pas intégralement réglé sa dette.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et donc de la résiliation du bail sont réunies à la date du 10 juillet 2025.


➣ Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Cette situation se caractérise lorsque le locataire défaillant a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et démontre sa capacité à régler non seulement le loyer courant et les charges, mais également l’arriéré locatif dans le délai légal de trois ans.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé versé aux débats par la société ACTION LOGEMENT SERVICES que Monsieur [N] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.






Il convient donc de se reporter au droit commun de l’article 1343-5 du Code civil, qui prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des affirmations de Monsieur [N] qu’il est chômage depuis 7 mois environ au moment de l’audience du 6 mai 2026, et qu’il perçoit à ce titre 960 euros. Il soutient avoir l’intention de trouver un emploi après avoir quitté son logement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES ne formule aucune opposition à cette demande.

En conséquence et compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [N] pourra s’acquitter du paiement de sa dette selon les modalités ainsi décrites, reprises au dispositif du présent jugement.

En cas de non-respect des modalités de paiement édictées par la présente décision, le solde de la dette deviendra exigible 15 jours après une mise en demeure de la société ACTION LOGEMENT SERVICES par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.

➣ Sur les conséquences de la résiliation

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, la résiliation du bail entraîne la perte du droit d’occupation de Monsieur [N].

En conséquence, Monsieur [N] étant occupant sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de bail, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants son chef du logement, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice chargé de l'exécution peut requérir le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire.

Conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du Juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.







L’article 1240 du même code précise que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Un occupant qui se maintient dans les lieux, sans droit ni titre tel un bail écrit ou verbal sur le bien qu’il occupe en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le fait illégalement et commet une faute délictuelle.

Une indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice réel subi par le propriétaire en raison de la privation du bien. Sa nature est à la fois indemnitaire en ce qu’elle indemnise le préjudice lié à l’indisponibilité du bien, et compensatoire en ce qu’elle compense la perte de loyers. Elle est due à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la date de parfaite libération des lieux.

L’évaluation du montant de l’indemnité d’occupation dépend du pouvoir souverain du juge et a pour principe la réparation intégrale du préjudice. Par conséquent, l’indemnisation peut être assortie des modalités que le juge estime nécessaires, afin de la maintenir au niveau du préjudice (voir l’avis de la Cour de cassation du 4 juillet 2017, n° 17-70.008). En pratique, son montant est fixé à une somme équivalente à la valeur locative du bien.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite du tribunal la condamnation de Monsieur [N] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 10 juillet 2025, date de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

➣ Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] succombe à l’instance.

En conséquence, Monsieur [N] supportera les entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 9 mai 2025.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits, et demande à ce que Monsieur [N] soit condamné au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette somme apparaît manifestement excessive. Dès lors, il convient de la réduire à hauteur de 300 euros.





En conséquence, Monsieur [N] paiera à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.


➣Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection ;

DÉCLARE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.704,71 euros, selon décompte arrêté au 28 avril 2026, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3.292,87 euros à compter de la signification du commandement de payer le 9 mai 2025, et sur le surplus à compter de la signification de l’assignation le 25 juillet 2025 ;

AUTORISE Monsieur [J] [N] à régler ladite somme par 23 mensualités de 280 euros et par une 24ème mensualité de 264,71 euros devant solder la dette, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, puis au plus tard le 15 de chaque mois, le loyer et les charges courants devant être payés en sus ;

DIT qu’à défaut de paiement par Monsieur [J] [N] d’une échéance à la bonne date, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 15 jours après une mise en demeure de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [J] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 10 juillet 2025, date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer contractuel, augmenté des charges, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter du 10 juillet 2025, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 28 avril 2026, sont intégrées dans la somme de 6.704,71 euros allouée à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES par le présent jugement ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;



page / 



CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer en date du 9 mai 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier


Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

[...] [...]
Texte intégral
page / 

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de MONTLUCON
[Adresse 1]
[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]


N° RG 25/01244 - N° Portalis DBWM-W-B7J-CSNC

Contentieux de la protection


MINUTE N°26/00179


JUGEMENT 


DU : 08 Juillet 2026


S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES


C/

[J] [N]





Le : 
copie certifiée conforme délivrée à :
Me Nicolas SABATINI
[J] [N]

copie exécutoire délivrée à :
Me Nicolas SABATINI







JUGEMENT




Le 08 Juillet 2026, au siège du Tribunal, sous la Présidence de [...], Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de [...], Greffier,; 


DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Nicolas SABATINI de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocats au barreau de MONTLUCON


DEFENDEUR

Monsieur [J] [N]
domicilié : chez Monsieur [N] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

comparant en personne



DÉBATS

L’affaire appelée à l'audience du 6 mai 2026, [...], juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de [...], Greffier, en présence de [...], assistant de justice, après avoir entendu le conseil de la partie demanderesse et le défendeur en leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 08 JUILLET 2026










EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de cautionnement VISALE en date du 8 mars 2024 et pour la prise à bail d’un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] contre un loyer mensuel initial de 500 euros, outre le paiement d’une provision mensuelle pour charges initiale de 30 euros, et appartenant à Monsieur [W] [K], la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après la « société ACTION LOGEMENT SERVICES ») s’est portée caution de Monsieur [J] [N] (ci-après « Monsieur [N] ») pour le paiement des loyers et charges.

Le bail a été conclu le 10 mars 2024, avec prise d’effet le 15 mars 2024.

Par courrier en date du 18 juillet 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a invité Monsieur [N] à prendre contact avec elle pour convenir de la mise en place d’un échéancier de remboursement amiable.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, déposé en étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [N], en visant la clause résolutoire insérée au bail, un commandement d’avoir à payer dans le délai de six semaines une somme principale due au titre des loyers et charges impayés à hauteur de 3.292,87 euros selon décompte arrêtée au 7 mai 2025, outre le paiement de la somme de 154,23 euros au titre dudit commandement.

La Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (ci-après CCAPEX) a enregistré avec accusé de réception électronique la signification du commandement de payer le 12 mai 2025.

S’estimant lésée, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Montluçon suivant acte de commissaire de justice signifié le 25 juillet 2025, déposé en étude.

La procédure a été dénoncée à la préfecture de l’Allier par voie électronique avec accusé de réception en date du 28 juillet 2025.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 7 janvier 2026, a été renvoyée à l’audience du 6 mai 2026 où elle a été retenue pour être plaidée.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les prétentions déterminent l’objet du litige au sens de l’article 4 du Code de procédure civile. À ce titre, ne constituent pas, sauf exception, des demandes au sens de cet article, les demandes des parties tendant à des constats du juge, des dires et juger ou encore des donner acte.

Conformément à l’article 446-1 du même code, en son 1er alinéa, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

À l’audience du 1er avril 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par l’intermédiaire de son conseil, actualise sa créance, maintient et se réfère à son acte introductif d’instance, et sollicite du tribunal d’être reçue en son action et qu’elle soit déclarée bien fondée. Sur le fond, elle demande de :

- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [N] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;




- condamner Monsieur [N] à lui payer la somme de 6.704,71 euros, selon décompte arrêté au 28 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 mai 2025 sur la somme de 3.292,87 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation en date du 25 juillet 2025 ;
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
- condamner Monsieur [N] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- condamner Monsieur [N] lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;
- condamner Monsieur [N] en tous les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Au soutien de la recevabilité de son action, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu’elle a réglé les sommes dues par Monsieur [N] après que le bailleur ait mis en jeu la garantie VISALE. Elle fait également observer que l’ensemble des opérations liées au dispositif VISALE est réalisé exclusivement par voie électronique via une plateforme sécurisée ; que l’écrit et la signature électronique ont la même force probante que l’écrit et la signature manuscrits ; que la procédure mise en place garantit l’identification des parties et l’intégrité des actes ; et que la jurisprudence a confirmé ce mode de conclusion. Enfin, elle souligne que les personnes morales se portant caution sont dispensées des mentions manuscrites prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses demandes en résiliation du bail et en expulsion, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que les causes du commandement de payer délivré le 9 mai 2025 n’ont pas été réglées dans le délai imparti, prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle argue que le non-paiement réitéré des loyers constitue un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Au soutien de sa demande en paiement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES rappelle que l’action en paiement est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que la procédure a été engagée dans le délai légal.

Au soutien de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation, la société ACTION LOGEMENT SERVICES soutient être, aux termes du contrat de cautionnement précité et conformément à l’article 2306 du Code civil, subrogée dans les droits du bailleur et fondée à solliciter la condamnation de Monsieur [N] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, conformément au principe de réparation intégrale et à la jurisprudence constante, dans la limite des sommes qu’elle réglera au bailleur et sur justification par quittance subrogative.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES affirme que Monsieur [N] souhaite quitter le logement et qu’il souhaite des délais de paiement.

À l’audience du 6 mai 2026, Monsieur [N] comparaît et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Monsieur [N] affirme être chômage depuis 7 mois environ et percevoir 960 euros. Il ajoute avoir l’intention de quitter le logement et avoir envoyé le recommandé pour le 15 juin 2026. Il expose être père de 4 enfants, résidents en Tunisie avec leur mère, son épouse. Il affirme préférer vivre en France afin de pouvoir bénéficier d’un travail. Il soutient vouloir quitter son logement avant le 15 juin 2026 pour rejoindre de la famille sur [Localité 5] ou sur [Localité 6], et vouloir trouver un emploi.

CLÔTURE DES DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, date de la présente décision.





MOTIVATION

➣ Sur la demande en paiement

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 7-1, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, il ressort que la première échéance de loyer impayée remonte au mois d’avril 2024, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a invité Monsieur [N] à prendre contact avec lui pour convenir de la mise en place d’un échéancier de remboursement amiable par courrier en date du 18 juillet 2024 et l’a assigné devant le tribunal par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond de la demande

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 2308, alinéa 1er, du Code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte actualisé des sommes dues ainsi que les quittances subrogatives générée par le site VISALE et couvrant la période des impayés de loyer.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé les sommes dues par Monsieur [N] au titre de ses loyers et charges impayés après que les bailleurs aient mis en jeu la garantie VISALE.

Dès lors, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a un recours personnel contre Monsieur [N] tant pour les sommes qu’il a payées que pour les intérêts et les frais.

Monsieur [N] ne conteste par la dette et ne justifie pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de la société ACTION LOGEMENT SERVICES qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Monsieur [N] paiera à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.704,71 euros, selon décompte arrêté au 28 avril 2026. En outre, il paiera les intérêts au taux légal sur la somme de 3.292,87 euros à compter de la signification du commandement de payer le 9 mai 2025, et sur le surplus à compter de la signification de l’assignation le 25 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

➣ Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de cette demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 12 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.








La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également de la notification de la copie de l’assignation à la préfecture de l’Allier par la voie électronique le 28 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 7 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable en sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Sur le fond de cette demande

Aux termes de l’article 24, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 mars 2024 entre Monsieur [W] [K] et Monsieur [N] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers et charges dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.

Il convient donc de retenir que le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément aux stipulations du contrat de location litigieux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à Monsieur [N] le 9 mai 2025 pour une somme de 6.704,71 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est établi par les pièces produites aux débats et non contesté qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement, Monsieur [N] n’a pas intégralement réglé sa dette.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et donc de la résiliation du bail sont réunies à la date du 10 juillet 2025.


➣ Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Cette situation se caractérise lorsque le locataire défaillant a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et démontre sa capacité à régler non seulement le loyer courant et les charges, mais également l’arriéré locatif dans le délai légal de trois ans.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé versé aux débats par la société ACTION LOGEMENT SERVICES que Monsieur [N] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.






Il convient donc de se reporter au droit commun de l’article 1343-5 du Code civil, qui prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des affirmations de Monsieur [N] qu’il est chômage depuis 7 mois environ au moment de l’audience du 6 mai 2026, et qu’il perçoit à ce titre 960 euros. Il soutient avoir l’intention de trouver un emploi après avoir quitté son logement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES ne formule aucune opposition à cette demande.

En conséquence et compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [N] pourra s’acquitter du paiement de sa dette selon les modalités ainsi décrites, reprises au dispositif du présent jugement.

En cas de non-respect des modalités de paiement édictées par la présente décision, le solde de la dette deviendra exigible 15 jours après une mise en demeure de la société ACTION LOGEMENT SERVICES par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.

➣ Sur les conséquences de la résiliation

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, la résiliation du bail entraîne la perte du droit d’occupation de Monsieur [N].

En conséquence, Monsieur [N] étant occupant sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de bail, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants son chef du logement, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice chargé de l'exécution peut requérir le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire.

Conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du Juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.







L’article 1240 du même code précise que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Un occupant qui se maintient dans les lieux, sans droit ni titre tel un bail écrit ou verbal sur le bien qu’il occupe en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le fait illégalement et commet une faute délictuelle.

Une indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice réel subi par le propriétaire en raison de la privation du bien. Sa nature est à la fois indemnitaire en ce qu’elle indemnise le préjudice lié à l’indisponibilité du bien, et compensatoire en ce qu’elle compense la perte de loyers. Elle est due à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la date de parfaite libération des lieux.

L’évaluation du montant de l’indemnité d’occupation dépend du pouvoir souverain du juge et a pour principe la réparation intégrale du préjudice. Par conséquent, l’indemnisation peut être assortie des modalités que le juge estime nécessaires, afin de la maintenir au niveau du préjudice (voir l’avis de la Cour de cassation du 4 juillet 2017, n° 17-70.008). En pratique, son montant est fixé à une somme équivalente à la valeur locative du bien.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite du tribunal la condamnation de Monsieur [N] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 10 juillet 2025, date de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

➣ Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] succombe à l’instance.

En conséquence, Monsieur [N] supportera les entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 9 mai 2025.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits, et demande à ce que Monsieur [N] soit condamné au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette somme apparaît manifestement excessive. Dès lors, il convient de la réduire à hauteur de 300 euros.





En conséquence, Monsieur [N] paiera à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.


➣Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection ;

DÉCLARE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.704,71 euros, selon décompte arrêté au 28 avril 2026, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3.292,87 euros à compter de la signification du commandement de payer le 9 mai 2025, et sur le surplus à compter de la signification de l’assignation le 25 juillet 2025 ;

AUTORISE Monsieur [J] [N] à régler ladite somme par 23 mensualités de 280 euros et par une 24ème mensualité de 264,71 euros devant solder la dette, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, puis au plus tard le 15 de chaque mois, le loyer et les charges courants devant être payés en sus ;

DIT qu’à défaut de paiement par Monsieur [J] [N] d’une échéance à la bonne date, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 15 jours après une mise en demeure de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [J] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 10 juillet 2025, date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer contractuel, augmenté des charges, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter du 10 juillet 2025, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 28 avril 2026, sont intégrées dans la somme de 6.704,71 euros allouée à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES par le présent jugement ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;



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CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer en date du 9 mai 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier


Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

[...] [...]

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 2308, code des procedures civiles d'execution L153-2, code des procedures civiles d'execution L153-1, code de l'organisation judiciaire L121-3, code civil 2306). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-17T18:25:20.510Z.