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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montluçon, CIVIL CONTENTIEUX EX T.I, 22 juillet 2026, n° 26/00560

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de cautionnement VISALE en date du 29 juin 2022 et pour la prise à bail d’un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 3] contre un loyer mensuel initial de 580 euros, et appartenant à LEG PAILHOU, Mairie de [Localité 3], la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après la « société ACTION LOGEMENT SERVICES ») s’est portée caution de Madame [A] [L] pour le paiement des loyers et charges.

Le bail a été conclu le 15 juin 2022, avec prise d’effet le 1 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [A] [L], en visant la clause résolutoire insérée au bail, un commandement d’avoir à payer dans le délai de six semaines une somme principale due au titre des loyers et charges impayés à hauteur de 2435,07 euros selon décompte arrêté au 29 septembre 2025, outre le paiement de la somme de 143,16 euros au titre dudit commandement.

La Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (ci-après CCAPEX) a enregistré avec accusé de réception électronique la signification du commandement de payer le 29 octobre 2025.

S’estimant lésée, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [A] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Montluçon suivant acte de commissaire de justice signifié le 6 janvier 2026 à étude.

La procédure a été dénoncée à la préfecture de l’Allier par voie électronique avec accusé de réception en date du 12 janvier 2026.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 3 juin 2026 a été retenue pour être plaidée.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les prétentions déterminent l’objet du litige au sens de l’article 4 du Code de procédure civile. À ce titre, ne constituent pas, sauf exception, des demandes au sens de cet article, les demandes des parties tendant à des constats du juge, des dires et juger ou encore des donner acte.

Conformément à l’article 446-1 du même code, en son 1er alinéa, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

À l’audience du 3 juin 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par l’intermédiaire de son conseil, actualise sa créance, maintient et se réfère à son acte introductif d’instance, et sollicite du tribunal d’être reçue en son action et qu’elle soit déclarée bien fondée. Sur le fond, elle demande de :

- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

- ordonner l’expulsion de Madame [A] [L] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

- condamner Madame [A] [L] à lui payer la somme de 6695,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 octobre 2025 sur la somme de 2435,07 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;




- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

- condamner Madame [A] [L] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

- condamner Madame [A] [L] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

- condamner Madame [A] [L] en tous les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Au soutien de la recevabilité de son action, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu’elle a réglé les sommes dues par Madame [A] [L] après que le bailleur ait mis en jeu la garantie VISALE. Elle fait également observer que l’ensemble des opérations liées au dispositif VISALE est réalisé exclusivement par voie électronique via une plateforme sécurisée ; que l’écrit et la signature électronique ont la même force probante que l’écrit et la signature manuscrits ; que la procédure mise en place garantit l’identification des parties et l’intégrité des actes ; et que la jurisprudence a confirmé ce mode de conclusion. Enfin, elle souligne que les personnes morales se portant caution sont dispensées des mentions manuscrites prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses demandes en résiliation du bail et en expulsion, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que les causes du commandement de payer délivré le 28 octobre 2025 n’ont pas été réglées dans le délai imparti, prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle argue que le non-paiement réitéré des loyers constitue un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Au soutien de sa demande en paiement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES rappelle que l’action en paiement est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que la procédure a été engagée dans le délai légal.

Au soutien de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation, la société ACTION LOGEMENT SERVICES soutient être, aux termes du contrat de cautionnement précité et conformément à l’article 2306 du Code civil, subrogée dans les droits du bailleur et fondée à solliciter la condamnation de Madame [A] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, conformément au principe de réparation intégrale et à la jurisprudence constante, dans la limite des sommes qu’elle réglera au bailleur et sur justification par quittance subrogative.

À l’audience du 3 juin 2026, Madame [A] [L] ne comparait pas et n’est pas représentée.


CLÔTURE DES DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, date de la présente décision.

Motifs

MOTIVATION

Sur la demande en paiement

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 7-1, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.




En l’espèce, il ressort que la première échéance de loyer impayée remonte au mois de décembre 2024, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a invité Madame [A] [L] à prendre contact avec elle pour convenir de la mise en place d’un échéancier de remboursement amiable par courrier en date du 28 janvier 2025 et l’a assigné devant le tribunal par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond de la demande

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 2308, alinéa 1er, du Code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte actualisé des sommes dues ainsi que les quittances subrogatives générée par le site VISALE et couvrant la période des impayés de loyer.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé les sommes dues par Madame [A] [L] au titre de ses loyers et charges impayés après que les bailleurs aient mis en jeu la garantie VISALE.

Dès lors, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a un recours personnel contre Madame [A] [L] tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.
En conséquence, Madame [A] [L] paiera à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6695,97 euros, selon décompte actualisé au jour de l’audience. En outre, elle paiera les intérêts au taux légal sur la somme de 2435,07 euros selon décompte arrêté au 29 septembre 2025, à compter de la signification du commandement de payer le 28 octobre 2025, et sur le surplus à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de cette demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 29 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également de la notification de la copie de l’assignation à la préfecture de l’Allier par la voie électronique le 13 janvier 2026, soit au moins six semaines avant la première audience du 3 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable en sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Sur le fond de cette demande

Aux termes de l’article 24, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.





En l’espèce, le bail conclu le 23 juin 2024 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers et charges dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.

Il convient donc de retenir que le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément aux stipulations du contrat de location litigieux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à Madame [A] [L] le 28 octobre 2025 pour une somme de 2435,07 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est établi par les pièces produites aux débats et non contesté qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement, Madame [A] [L] n’a pas intégralement réglé sa dette.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et donc de la résiliation du bail sont réunies à la date du 29 décembre 2025.Il est en effet retenu le délai de deux mois repris dans le contrat de bail et non celui de 6 semaines mentionné dans le commandement de payer.

Sur les conséquences de la résiliation

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, la résiliation du bail entraîne la perte du droit d’occupation de Madame [A] [L].

En conséquence, Madame [A] [L] étant occupante sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de bail, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants son chef du logement, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice chargé de l'exécution peut requérir le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire.

Conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du Juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.





L’article 1240 du même code précise que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Un occupant qui se maintient dans les lieux, sans droit ni titre tel un bail écrit ou verbal sur le bien qu’il occupe en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le fait illégalement et commet une faute délictuelle.

Une indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice réel subi par le propriétaire en raison de la privation du bien. Sa nature est à la fois indemnitaire en ce qu’elle indemnise le préjudice lié à l’indisponibilité du bien, et compensatoire en ce qu’elle compense la perte de loyers. Elle est due à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la date de parfaite libération des lieux.

L’évaluation du montant de l’indemnité d’occupation dépend du pouvoir souverain du juge et a pour principe la réparation intégrale du préjudice. Par conséquent, l’indemnisation peut être assortie des modalités que le juge estime nécessaires, afin de la maintenir au niveau du préjudice (voir l’avis de la Cour de cassation du 4 juillet 2017, n° 17-70.008). En pratique, son montant est fixé à une somme équivalente à la valeur locative du bien.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite du tribunal la condamnation de Madame [A] [L] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges.

En conséquence, il convient de condamner Madame [A] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 29 décembre 2025, date de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [A] [L] succombe à l’instance.

En conséquence, elle supportera les entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 11 août 2025.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits, et demande à ce que Madame [A] [L] soit condamnée au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette somme apparaît manifestement excessive. Dès lors, il convient de la réduire à hauteur de 400 euros.

En conséquence, Madame [A] [L] paiera à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.


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Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.
En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

DÉCLARE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONDAMNE Madame [A] [L] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de la somme de somme de 6695,97 euros, selon décompte actualisé au jour de l’audience. En outre, elle paiera les intérêts au taux légal sur la somme de 2435,07 euros selon décompte arrêté au 29 septembre 2025, à compter de la signification du commandement de payer le 28 octobre 2025, et sur le surplus à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

ORDONNE l’expulsion de Madame [A] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé [Adresse 3] [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [A] [L] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 29 décembre 2025, date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer contractuel, augmenté des charges, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 3 juin 2026, sont intégrées dans la somme allouée à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES par le présent jugement ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE Madame [A] [L] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [A] [L] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer en date du 9 mai 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

[...] [...]
Texte intégral
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TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de MONTLUCON
[Adresse 1]
[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]


N° RG 26/00560 - N° Portalis DBWM-W-B7K-CUOI

Contentieux de la protection


MINUTE N°26/00


JUGEMENT 


DU : 22 Juillet 2026


S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES


C/

[A] [L]





Le : 
copie certifiée conforme délivrée à :
Maître Nicolas SABATINI
[A] [L]


copie exécutoire délivrée à :
Maître Nicolas SABATINI







JUGEMENT




Le 22 Juillet 2026, au siège du Tribunal, sous la Présidence de [...], Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de [...], Greffier,; 


DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Nicolas SABATINI, de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocats au barreau de MONTLUCON



DEFENDERESSE

Madame [A] [L]

[Adresse 3]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée







DÉBATS

L’affaire appelée à l'audience du 03 Juin 2026, [...], juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de [...], Greffier, après avoir constaté l'absence de la partie défenderesse et entendu le conseil de la partie demanderesse en ses demandes par dépôt de dossier, a avisé la partie que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 22 JUILLET 2026








EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de cautionnement VISALE en date du 29 juin 2022 et pour la prise à bail d’un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 3] contre un loyer mensuel initial de 580 euros, et appartenant à LEG PAILHOU, Mairie de [Localité 3], la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après la « société ACTION LOGEMENT SERVICES ») s’est portée caution de Madame [A] [L] pour le paiement des loyers et charges.

Le bail a été conclu le 15 juin 2022, avec prise d’effet le 1 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [A] [L], en visant la clause résolutoire insérée au bail, un commandement d’avoir à payer dans le délai de six semaines une somme principale due au titre des loyers et charges impayés à hauteur de 2435,07 euros selon décompte arrêté au 29 septembre 2025, outre le paiement de la somme de 143,16 euros au titre dudit commandement.

La Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (ci-après CCAPEX) a enregistré avec accusé de réception électronique la signification du commandement de payer le 29 octobre 2025.

S’estimant lésée, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [A] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Montluçon suivant acte de commissaire de justice signifié le 6 janvier 2026 à étude.

La procédure a été dénoncée à la préfecture de l’Allier par voie électronique avec accusé de réception en date du 12 janvier 2026.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 3 juin 2026 a été retenue pour être plaidée.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les prétentions déterminent l’objet du litige au sens de l’article 4 du Code de procédure civile. À ce titre, ne constituent pas, sauf exception, des demandes au sens de cet article, les demandes des parties tendant à des constats du juge, des dires et juger ou encore des donner acte.

Conformément à l’article 446-1 du même code, en son 1er alinéa, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

À l’audience du 3 juin 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par l’intermédiaire de son conseil, actualise sa créance, maintient et se réfère à son acte introductif d’instance, et sollicite du tribunal d’être reçue en son action et qu’elle soit déclarée bien fondée. Sur le fond, elle demande de :

- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

- ordonner l’expulsion de Madame [A] [L] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

- condamner Madame [A] [L] à lui payer la somme de 6695,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 octobre 2025 sur la somme de 2435,07 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;




- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

- condamner Madame [A] [L] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

- condamner Madame [A] [L] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

- condamner Madame [A] [L] en tous les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Au soutien de la recevabilité de son action, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu’elle a réglé les sommes dues par Madame [A] [L] après que le bailleur ait mis en jeu la garantie VISALE. Elle fait également observer que l’ensemble des opérations liées au dispositif VISALE est réalisé exclusivement par voie électronique via une plateforme sécurisée ; que l’écrit et la signature électronique ont la même force probante que l’écrit et la signature manuscrits ; que la procédure mise en place garantit l’identification des parties et l’intégrité des actes ; et que la jurisprudence a confirmé ce mode de conclusion. Enfin, elle souligne que les personnes morales se portant caution sont dispensées des mentions manuscrites prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses demandes en résiliation du bail et en expulsion, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que les causes du commandement de payer délivré le 28 octobre 2025 n’ont pas été réglées dans le délai imparti, prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle argue que le non-paiement réitéré des loyers constitue un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Au soutien de sa demande en paiement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES rappelle que l’action en paiement est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que la procédure a été engagée dans le délai légal.

Au soutien de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation, la société ACTION LOGEMENT SERVICES soutient être, aux termes du contrat de cautionnement précité et conformément à l’article 2306 du Code civil, subrogée dans les droits du bailleur et fondée à solliciter la condamnation de Madame [A] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, conformément au principe de réparation intégrale et à la jurisprudence constante, dans la limite des sommes qu’elle réglera au bailleur et sur justification par quittance subrogative.

À l’audience du 3 juin 2026, Madame [A] [L] ne comparait pas et n’est pas représentée.


CLÔTURE DES DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, date de la présente décision.


MOTIVATION

Sur la demande en paiement

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 7-1, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.




En l’espèce, il ressort que la première échéance de loyer impayée remonte au mois de décembre 2024, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a invité Madame [A] [L] à prendre contact avec elle pour convenir de la mise en place d’un échéancier de remboursement amiable par courrier en date du 28 janvier 2025 et l’a assigné devant le tribunal par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond de la demande

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 2308, alinéa 1er, du Code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte actualisé des sommes dues ainsi que les quittances subrogatives générée par le site VISALE et couvrant la période des impayés de loyer.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé les sommes dues par Madame [A] [L] au titre de ses loyers et charges impayés après que les bailleurs aient mis en jeu la garantie VISALE.

Dès lors, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a un recours personnel contre Madame [A] [L] tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.
En conséquence, Madame [A] [L] paiera à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6695,97 euros, selon décompte actualisé au jour de l’audience. En outre, elle paiera les intérêts au taux légal sur la somme de 2435,07 euros selon décompte arrêté au 29 septembre 2025, à compter de la signification du commandement de payer le 28 octobre 2025, et sur le surplus à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de cette demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 29 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également de la notification de la copie de l’assignation à la préfecture de l’Allier par la voie électronique le 13 janvier 2026, soit au moins six semaines avant la première audience du 3 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable en sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Sur le fond de cette demande

Aux termes de l’article 24, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.





En l’espèce, le bail conclu le 23 juin 2024 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers et charges dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.

Il convient donc de retenir que le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément aux stipulations du contrat de location litigieux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à Madame [A] [L] le 28 octobre 2025 pour une somme de 2435,07 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est établi par les pièces produites aux débats et non contesté qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement, Madame [A] [L] n’a pas intégralement réglé sa dette.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et donc de la résiliation du bail sont réunies à la date du 29 décembre 2025.Il est en effet retenu le délai de deux mois repris dans le contrat de bail et non celui de 6 semaines mentionné dans le commandement de payer.

Sur les conséquences de la résiliation

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, la résiliation du bail entraîne la perte du droit d’occupation de Madame [A] [L].

En conséquence, Madame [A] [L] étant occupante sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de bail, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants son chef du logement, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice chargé de l'exécution peut requérir le concours de la force publique, à défaut de départ volontaire.

Conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du Juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.





L’article 1240 du même code précise que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Un occupant qui se maintient dans les lieux, sans droit ni titre tel un bail écrit ou verbal sur le bien qu’il occupe en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le fait illégalement et commet une faute délictuelle.

Une indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice réel subi par le propriétaire en raison de la privation du bien. Sa nature est à la fois indemnitaire en ce qu’elle indemnise le préjudice lié à l’indisponibilité du bien, et compensatoire en ce qu’elle compense la perte de loyers. Elle est due à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la date de parfaite libération des lieux.

L’évaluation du montant de l’indemnité d’occupation dépend du pouvoir souverain du juge et a pour principe la réparation intégrale du préjudice. Par conséquent, l’indemnisation peut être assortie des modalités que le juge estime nécessaires, afin de la maintenir au niveau du préjudice (voir l’avis de la Cour de cassation du 4 juillet 2017, n° 17-70.008). En pratique, son montant est fixé à une somme équivalente à la valeur locative du bien.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite du tribunal la condamnation de Madame [A] [L] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges.

En conséquence, il convient de condamner Madame [A] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 29 décembre 2025, date de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [A] [L] succombe à l’instance.

En conséquence, elle supportera les entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 11 août 2025.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits, et demande à ce que Madame [A] [L] soit condamnée au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette somme apparaît manifestement excessive. Dès lors, il convient de la réduire à hauteur de 400 euros.

En conséquence, Madame [A] [L] paiera à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.


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Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.
En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

DÉCLARE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONDAMNE Madame [A] [L] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de la somme de somme de 6695,97 euros, selon décompte actualisé au jour de l’audience. En outre, elle paiera les intérêts au taux légal sur la somme de 2435,07 euros selon décompte arrêté au 29 septembre 2025, à compter de la signification du commandement de payer le 28 octobre 2025, et sur le surplus à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

ORDONNE l’expulsion de Madame [A] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé [Adresse 3] [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [A] [L] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 29 décembre 2025, date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer contractuel, augmenté des charges, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 3 juin 2026, sont intégrées dans la somme allouée à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES par le présent jugement ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE Madame [A] [L] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [A] [L] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer en date du 9 mai 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

[...] [...]

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 2308, code des procedures civiles d'execution L153-2, code des procedures civiles d'execution L153-1, code de l'organisation judiciaire L121-3, code civil 2306). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-23T18:25:49.614Z.